パークタワー晴海　その3

>>1334
全く同意です。私も居住用で検討していますが、資産性という点では、不便な立地のため、貸そうと思った時に貸しにくそうなのが気になります。クロノの賃貸も沢山出ていてなかなか貸せてない印象だし、賃貸なら駅近を選ぶ人が多いのかなと。

また、同じ晴海の選手村跡地に、（分譲価格のもっと安い）マンションが大量供給されたら、ここの資産価値を下げる可能性が高いと思ってます（同じエリアにマンション供給量が一気に増えるという点が一番の問題ですが、人口過多で勝どき駅、BRTの交通の利便性が下がるという問題もありますね。）。

ここのマンションは開放感があるなど良いところもあるので、価格次第ですよね。私は、お隣と同じ価格水準であれば、購入に踏み切ろうと思ってます。それより高いと資産性の点でリスクが高そうなので、マンション価格の高騰が収まるのを待って中古マンションにするか、選手村跡地の分譲まで待つのもありかなという感じで考えています。ご参考まで。

選手村は、土地を都から激安で仕入れていること、約4000戸を分譲しなければならないことから、タワマンでないものについては、価格帯がかなり安くなりそうな点が魅力ですね（坪200前後の物件があってもおかしくないと思います。）。

選手村跡地の入居時期が、おそらくここの入居時期より3年くらい遅いので、デベロッパーはまだ先の話ですよと一蹴できますが、5〜10年住んでから中古でここを売る人にとっては、より築浅で安いマンションが大量に近くにあるのは脅威かと。

>>1339 匿名さん

つい先日の日経産業？の一面でそんなリーズナブルな分譲価格で販売できないのが大きな課題だって出てましたよね。

なんで？

http://style.nikkei.com/article/DGXMZO05521710R00C16A8000000
この記事ですよね。
パラリンピック用の大型エレベーターを入れることから、管理が大変でコストがかかることから、建て替えが必要で、2倍建築費がかかってしまうから原価が高くなるという内容です。

①建て替えが必要というのはユニークな見解ですね。 デベが利益削って管理費を少なくするために建て替えをするかな？そもそも管理費がどれだけ違うのだろうか。
②今の計画では、概ね、選手村を改修する分は、分譲2500戸、賃貸1500戸、新たなタワマンは分譲1500戸だったと思います。記事では4000戸建て替えの費用が計算されていて、不適当ですね。
③パラリンピックの参加人数がオリンピックの3分の1程度なので、選手村全棟にパラリンピック用のエレベーターを入れるのは流石に無駄ではないですかね。記事では全棟に大型エレベーターが入ることを前提にした計算になっていますが、どうでしょう。

>>1342 匿名さん
記事の共有ありがとうございます。
私の見解です。（反論が意図ではありません）

①管理費が高くなるような物件は当然買い手も嫌いますので、そのまま売っても価格の下押しになります。また、新築物件として売れませんから、デベとしては余計にしんどいことになるでしょう。
②賃貸用についても、結局その後の管理費が高くつくことを考えると、取り回しのしやすいよう建て替えを選択することも十分考えられます。コストをいつ負担するかだけの問題だと考えると、4000戸建て替え試算は不自然ではないようにも思います。
③同感です。

個人的な見解ですが、選手村跡地は良くも悪くも“市場並み”の価格での販売になると思います。
記事にもあるように、必要以上の価格引き下げは、他所でのデベの販売利益を食いつぶします。デベもそれは避けたいはずです。

>>1342 匿名さん
4000戸の町を開発するわけですから、一気に分譲なんかしないでしょうね。
そんなことしたら高島平や千里のように町単位で一気に高齢化してしまう。
高度成長期以後のニュータウン開発は購入世帯がばらけるよう、区画毎に10年単位でずらして分譲してますよね。一旦取り壊して、時代にあった建物を長いスパンで供給してゆくのではないでしょうか。

個人的には定借による価格の差別化なんかは面白いんじゃないか？って気もしてたけど、
結局安価な払い下げ（まあこれも野党系から横槍入りそうだが）で落ち着くみたいだね

んでメンツをみるとワンダフルを凌駕するデベ連合体
みんなでリスクを分散して、みんなでちょっとずつ儲けようね、ってスタンス
当然それぞれの自社物件（新築中古賃貸問わず）に悪影響を与えないように、
上手いこと調整しながらやるんだろうし、超高級も超激安も期待はできないだろうね
ただ逆に余りにも特徴のない中途半端な建物でもエリアにメリットをもたらさないから、
その辺りも絶妙なバランスで投入してくると思う

>>1343さん
ありがとうございます。
①は、どの程度、管理費がかかるのか次第ですね。そこの分析をせずに直ちに建て替えが必要、と断定する記事には疑問がありました。
②は、賃貸用棟の建て替え費用は賃貸用棟から回収するのが筋で、分譲の費用に上乗せするのは変かなと思いました。

建て替えにより原価が高くなるというのはあまり根拠や説得力がないと個人的には思いますが、だからといって、デべも必要以上に安くする理由はないというのもそのとおりかと思います。立地の不便さと供給量の多さを考えると、市場価格であっても坪200前後の物件があってもおかしくはないと思いますが、こればっかりは蓋を開けてみないと分からないですね。絶妙なバランスで投入してくれるとよいのですが。

>>1346 匿名さん

坪200は今の市場では夢見たいですね

>>1344 おとなりさん
>>1344
また郊外の開発を例に出して。
湾岸に住んでいる人は永住で買う人は少ないから、一気に分譲しても一気に高齢化はしないよ。
実際10年近く経つタワマンには新しい層が入って来てるしね。
高島平や千里には10年固定とか組む人少ないでしょうに。

オリンピック後の供給物件なので、今とは市況が大分変わっているでしょうね。
坪200前後の物件があればよいなとという願望ではなく、ここの長期的な資産価値を考えるうえでの不安要素の一つとして気になっている感じです。

坪200前後は絶対にないですね

選手村スレの最近の書き込みみると、坪200前後って予想してる人も結構いますよ（念為ですが、私ではないです。）。絶対坪200前後はないって断定できる根拠は何かありますか？

坪200でしょう
楽しみですね

>>1351 匿名さん
東京駅3km圏、坪200？ないない!
東京湾大地震で、土地が沈んだら、可能かも。。。

不動産に絶対はないと言われますが、選手村跡が坪200になるのは絶対にないのでは。
・東雲キャナルコートの築10年くらいのタワマンでも成約価格は坪200万位。
　オリンピック後の再開発された街で、少なくとも住民増加に対するインフラの処置がなされるわけで、東雲以上のポテンシャルはあるはず。
・仮にオリンピック後も交通不便としても、オリンピックが決まる前の有明のマンションの成約価格も坪200を下回っていなかった訳で、都心に近い晴海で坪200以下は考えづらい。
・大量供給による値崩れの話もでますが、すでに勝どき・晴海地区でKTT、DT、クロノ、ティアロで4,700戸くらい供給されてますが、値下がってないですよね。
むしろ人口増加により街力があがるので、他地域から新たに湾岸に編入してくる人が増えてくるので増加した供給は十分に吸収できそう。
・選手村跡のマンションが坪200万くらいで買える市況となるとすると、それはマンションマーケットの崩壊ですよね。いま現在、坪200万で買えるマンションは郊外物件しかないわけで、それらと同じレベルになるとは到底考えられません。

坪200なんて限りなくないに等しいと、不動産ド素人でもわかりますね。
もしあれば行列ものですね。
そんなことよりここいつ出るんですかね。
豊洲がまだ残ってるからあちら次第？

1317さんの情報によるとここの販売時期は来年早々みたいですよ。

東雲や有明との比較で選手村跡の坪単価を予想する場合、のらえもんさんの下URLの記事が一覧性があり参考になりますね。

http://wangantower.com/?p=9050

ただしこの記事に載っているのは全部タワマンで、高層階の価格も含めた平均坪単価になっているので、そのあたりは注意が必要と思います。

のらえもんさんの別記事を見るとパークタワー東雲の低層階では坪180以下の物件もあったようですし、選手村跡（非タワマン棟）については、やはりオリンピック後の市況次第と思います。

議論が出尽くした感があるので、このあたりで私は手じまいとします。

>>1348
言葉足らずだったので補足します。
４０００戸超の大量供給を一気に賄う需要があればよいですが、そうでなければ価格を下げざるを得ず、周囲の新築、中古マンションの価格もつられて下落するでしょうね。
不動産価値の下落は都区も住民もデベも喜ばないでしょう。

湾岸の不動産は流動性が高いのはその通りですが、周囲の不動産価格より大幅に安い値付けをされた不動産を購入した層はその後移動しにくいのではないでしょうか。同じ価格帯の不動産を求めると、郊外に行くしか選択肢がなくなるので。
やはり街開発においては段階的な分譲がセオリーと思います。
スレチなのでこの辺で。

今日、建設予定地通りすがったら工事の完了年月日が、平成30年6月30日だったのが平成31年8月３１日に訂正されてましたよ～！　また延びたのか…やはり杭打ち工事失敗すると大変なのかなぁ。。

そりゃそうですよ。
今回は杭をいったん抜いたので、それが終わった今ようやく
基礎着工で、完成が3年先は当初工期から考えても自然です。

1000戸クラスの大型タワマンの1期販売は竣工2年前あたりが通常なので、
ここは来年初旬にMRプレオープン、販売開始は来年6月位ですかね。

当初工期が3年のところ結局5年のかかったとなると工事費もバカにならんでしょうな。もしゼネコンのミスであれば、ゼネコンが追加費用を全額負担するのが筋ですが、そう上手くはいかず、つけがお客に回る可能性もありますね。
杭打ちの失敗による追加費用が売価に乗った物件を買うのは尻込みするので、杭打ちの費用の問題についてはしっかりと説明して欲しいところです。しっかりした説明がなければ隣との価格差で推測するしかないですが。

来年早々の販売って情報と、工期が平成31年8月31日までって情報があるけど、実際どうなんでしょう？

来年早々の販売も少し延期せざるを得ないのかな？

700戸弱のパークホームズ豊洲がHP公開から2年経った今でも完売していないので
1000戸超のここは今の市況に沿った値付けなら2年半以上前に売り出してもおかしくないのでは

>>1356 匿名さん

坪200は絶対にないよ。。

なるほど、じゃあそろそろHP公開して、年明けに販売ってこともありそうですね。

ありがとうございます。

坪単価は350万以下はあり得ないかと。

晴海2丁目に地下鉄がくる可能性は無くなりましたね。臨海地下鉄新線の報告書15、16頁で晴海2丁目ルートは検討すらされておらず。↓↓
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/tikatetukentou.files/houkoku...
仮に新線が実現したとしても、駅の場所は勝どき駅と連結する場所が想定されているようなので、ここのマンションからは遠いなぁ。

何を今更…
最初から晴海通りか環2通り寄りかの二択だったでしょう。

あら、そうでしたか。それは失礼。答申等では既に明らかだったんですかね。今回の報告書をみて、そうなんだなと思ったので

そうなんだぁ。晴海に地下鉄できたら最強だったのに！やはり徒歩10分以上という立地は資産性という点ではネックだなぁ。。

１３６９さん

９９％その通りと思います。
ただ、公共輸送機関からの徒歩距離だけ（かなりの要素）で不動産価格が決まるのは日本だけの特異性です。もちろん今後とも日本だけが外国と違う時代ならばその通りでしょう。

ただ、１％の可能性で日本も日本以外の人口比（６９／７０）と同じようになる（なってしまう）かもしれません。

ここが資産性に低いとみるのか高いとみるのか・・・何びとにも解らず・・・。あなたはどう思いますか？？？

工期の延期はうまい具合にBRTの開業にアジャストして、交通不便の解消を前面に320ぐらいで売り出す戦略と勘繰ってます。

不動産経済研究所が今日の昼に発表した、７月の首都圏マンション販売戸数は前年同期比30％減。
ちなみに契約率は好不調の境目となる70％を下回る63％。

消費増税延期により大型マンションの販売が見送られていることも原因であるとのことですが、ここもその流れに乗っているんですかね？

あっ、でも15年後、20年後の駅近よりも実需層からしたら目の前にすぐに運行開始されるBRTある方が便利かも。

販売戸数30%減のなかで契約率63%は低い。円高により外国人投資家の爆買いも終了。消費税の増税もしばらく無い。1084戸も売れるのだろうか。

ここから数年湾岸のデベは難しい舵取りになりそうですよね。建設コストは高騰ているけれど、販売価額をあげられるのか？景気はそろそろあたまうち、もしかしたら下降局面？
投資目的で買うひとも、同様に悩ましいでしょうね。

>>1375
先のことは分からないけど、現状のモヤモヤが続けば三井は空気読むんじゃない？
仮に平均坪300だとしてもクロノティアロは超えるし、
当初の予定というか希望には十分届くはずだし、
何より儲け云々より売れ残しを良しとしないだろうし、
選手村もやって勝どき再開発が続くとなれば、
単発タワーでモタモタしてる訳にもいかないと思う
繰り返しになるけど、先のことは分からないけど、
そこそこ順調に売り抜ける価格帯に設定してくると思うよ

しかし低金利で資金繰りが余裕なので2年前よりは売り急がないだろうね。後ろが控えているから高値もなさそうだけど。

流石に坪単価は350万以下は無いでしょう。
場合によっては400万超えてもおかしく無い

>1376
実は、最近、建築コストは高騰していない、むしろ下がってきているらしい…と聞きましたよ。

最近の湾岸物件の在庫積み上がりは異常なレベルだから、新築といえども、少なくとも高値は追えない環境でしょうね～

>>1377 匿名さん
ごもっとも。

>>1381 匿名さん
どれのことを指して言ってますか？
豊洲三井のこと？

中古の事

積み上がっている在庫は、相場からかけ離れた物件が多いように思われます。
適正価格だとすぐ売れているようで、湾岸マンションの値段が下がっているようには
思われません。

クロノやスカイズで坪350万円とか、BMAで坪280万とか、PCTで坪330万以上とか
そういうのが増えている印象です。

>>1385 匿名さん
同意です。

ここは土地の値段もそれなり、加えて基礎やり直してますからね。
安値は期待できませんよ。

タワーマンション物件そのものも
売り残し商法のスミフ以外は殆どないため
競合がいないというのもマイナスですね

>>1385
三井豊洲村と言ってもいいし、その辺りの正確なデータは把握してるだろうし、
晴海タワーズの売れ行きやその後についても客観視してるだろうし、
豊洲再開発エリアの住み替え需要（ＰＣＴを筆頭にそろそろ10年）も計算しつつで、
余程のことがない限り三井が値付けをミスるとは思えない

市況次第なのは言うまでもないけど、
坪300を基本線に、他に売り物もないし竣工前後の完売を目標にするなら坪330（ＰＨ豊洲と同等）、
何らかの事情でインパクトを与えたいなら坪300を下回る価格（ティアロと同等）で出してくるんじゃないか？
って予想してる

ところで、BRTのバスって晴海2丁目のバス停に何分に一回くらい停まるか分かる？

現在のBRT計画（下記URL9頁以下）をみると2019年からは新橋～勝どき間が、6便/時となっているんだけど、新橋～勝どき間には、①新橋～勝どき路線と、②新橋～豊洲路線の2つの路線がある。そうすると、

①新橋～勝どき路線→2便／時
②新橋～豊洲路線→4便／時

くらいのイメージ？

2020年からは、路線が増える（③「幹線」ルートとされる東京テレポート方面や、ひいては④選手村方面）事に伴い、全体の便数も増えるようだけど、②新橋～豊洲路線の便数自体は増えないのかな？ピーク時15分に1便のバスって、まるで使い物にならないんだが。。。

BRT計画
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/brt/pdf/keikaku_01.pdf

中古の事って、TTT、CGP、クロノ、GFTも物凄い価格なんだから、売れないのは当たり前だろ。
レインズ見ると、分譲時の3割乗せて市場に出してんだぞ。笑

まぁ、グロスで@350だろうね。
条件の悪い部屋だと、@310ぐらいでしょ。

ここって近隣にスーパー出来ないのかな？トリトンの成○やマルエ○プチじゃ、遠いわりにしょぼくて全然使えない。駅が遠くてスーパーもないなんて不便すぎる。この住環境の悪さで高値できたら売れないでしょ。PHTは駅近で利便性も高いし、PHTより高かったらアウトだわ。

>>1392 匿名さん
PHTと比べちゃダメでしょ。
高層だし、眺望いいし、中央区だし、パークタワーはホームズより造りも高級だし。

350万は超えるんじゃ無いかなあ。
時代が悪いよ。
建築費高騰してるもの。

パークホームズ豊洲は駅近だけど、天井245で外廊下、角部屋のカウンターは大きいし、周囲も囲まれ気味。
ここは階高余裕あり天井260で内廊下かつ超ワイドスパン、中央区アドレスで開放感抜群。駅距離以外はPHTよりかなり上だし坪330くらいで二年半かけて売るんじゃないかな。PHTが一年半で700売ったしペース的にはギリギリ可能かなと。
勝どき東は2019年中旬から販売だろうから、時期的にもピッタリ。

>>1395
勝どき東は延期じゃなかった？
着工平成29年全体竣工39年になってるけど、住宅棟は早期に完成＆販売するんだっけ？
間に選手村（代表三井）挟むもんだと思ってたけど、
選手村の増改築期間や分譲時期も未知数か・・・

<1392さん
確かに、このままだとスーパー難民確定なのは明らかですよね。 ドトールの近くにもできたし、ここも今後出来れば良いけど出来ないとなると相当厳しいですよね。スーパーが出来ればもっと売りやすくなるだろうに。

>1397
難民てｗ
駅から遠いってことは極端に言えば、
買い物、通勤通学、その他全てにおいて不便ってことだからね

もちろんそこを上回るメリットがあれば問題ないし、
買い物についてはネットスーパーもあるし、
会社帰りに寄れるスーパーは幾らでもあるし、
アオキやトリトンが絶望するほど遠いとも思わない
コンビニ並にスーパーを求めるのは酷でしょｗ

近くにスーパーが無いのは確かにツライ。
BRTステーションとセットで京成がスーパー建てるとかないかな。

地下鉄は近くに来ないことが確定して夢も見れないのに買えないよ。

>>1396
勝どき東のタワーA1、A2棟は2022年度竣工です。（延期後のスケジュール）
人道橋と新しい地下鉄出口も2022年竣工、そのあと黎明スカイレジデンスを取り壊しB棟を建て終わるのが2027年度予定です。なのでA1、A2棟の2500戸は3年前の2019年度に販売開始すると見られます。ちなみに恐らくA1、A2棟合わせて分譲戸数は2000戸です。500戸は黎明スカイの地権者住戸に充てられます。

2013年～2015年の市況だと湾岸タワマンはKTT、DT、SKYZ/BAYZ、晴海タワーズで5000戸も販売しましたが、2017年～2022年はPT晴海(1000)、有明スミフ(1500)、月島仲通(500)、勝どき東(2000）で同じく5000戸が予定されています。市況悪化、選手村の過剰供給懸念もある中、6年で5000戸を販売できるかは湾岸の試金石となりそうです。

改めて書くと、この後に選手村4000戸、月島3丁目1000戸、豊海2000戸、勝どき駅南800戸？も売れるのかと思いますね。市況によっては月島や豊海の再開発は規模縮小か中止されるかもしれません。権利床が十分な価格で販売できないと判断され事業協力者が集まらないとか。

>>1400 匿名さん
ティアロの頃は夢があったけど、計画が明らかになったら、晴海二丁目の交通不便は解消されないという現実
永遠の陸の孤島。それもまたロマンか。

>>1401 匿名さん

東より先に選手村じゃないですかね？

選手村はフルリフォームするためタワー以外の入居は恐らく2022年、販売開始は2021年頃なのめ、勝どき東のほうが販売は先と思われます。入居タイミングはほぼ同じかもしれませんが

>>1402 匿名さん

BRTの拠点が目の前にできるのは相当なポテンシャルだと思いますけどね。
地下に降りる手間のないBRTは、早朝から深夜まで営業され、本数もある程度あれば便利なこと間違いないです。

>>1389
運行開始当初の２０１９年は勝どきに新橋～豊洲、新橋～勝どき路線両方のＢＲＴが停車するので、ご指摘の通りですね。
２０２０年以降は新橋～豊洲路線は勝どき駅には止まらない（○の位置が微妙にズレている）ように見えるので、晴海２丁目のステーションにどれくらいの頻度でＢＲＴが来るかはこの表からは読み取れないと思われます。
運行当初の２０１９年はともかく、ピーク時に１５分に１本というと、どこかのタワマン専用シャトルと同じくらいの頻度でしかないので、もっと多くなるのではないでしょうか。

クロノもティアロもBRT開通したらシャトルバスをどうするんだろう。シャトルは利用者が減って非効率になるだろうが、行き先が違うから廃止は難しいだろう。
しかしシャトル存続したらBRTの本数がいつまで経っても増えずに不便なままになる。

両マンションの総会決議次第でしょう。
やめたほうが管理費収支にいいんだろうけどね。

たかだか1000戸ちょっとのタワマンで三井が仕込んでる、だの妄想ばっかで呆れるわ〜
現地行けば陸の孤島じゃない。
タワマン一棟売るために、デベロッパーが公共交通を整備するって本気で思ってるのかしらね…

>>1406 おとなりさん
○の位置は微妙にズレているのはよく気がついたなという指摘ですが、そこから勝どき駅に停車しないと推測するのは難しいですね。勝どき駅（大江戸線）を利用できなかったら不便すぎるので、勝どき駅に停車しないこととする合理的理由はないと思います。

今のBRT計画からすれば、ピーク時で以下、ピーク時以外はその6割程度の便数が現実ではないかと推測します。

①勝どき〜新橋 2、3便／時
②新橋〜豊洲 4、5便／時→晴海2丁目駅経由
③新橋〜東京テレポート方面 7〜9便／時（「幹線」のため多め）
④新橋〜選手村 5便／時

シャトルバスはPT晴海、クロノ、ティアロの3マンションで共同運行するのが一番経済的でしょうけれど
調整事項が多いので普通の管理組合の力量ではまず不可能でしょうね。

シャトルで一番上手いな、と思ったのはドトール
もちろん立地の差もあるけど、新橋ピストンはシンプルで効率的
逆にお粗末に感じたのはクロノ
時間も行先もバラバラ、色んなルートを取り入れ過ぎて迷走しちゃった印象
仮にここでルートバスやるんだったら東京駅か三井のお膝元日本橋のピストンがいい
月島を経由するのもアリかもだけど歩けない距離ではないからね

>>1410 匿名さん

勝どき駅のこれ以上の混雑を避けるため、BRTは勝どき駅をスルーするのは当初計画より折り込み済み

>>1413 匿名さん
なるほど。基本計画まで読むと、新橋〜豊洲ルートは、勝どき駅には、○が付いていないので停車しなさそうですね。
とすると1406さんの新橋〜豊洲間の便数は、最新の計画の表からは読めないという指摘が正しい。ありがとうございます。

>>1412
そうかな？渋滞の晴海通りをまともに走ってるから都バスより遅くて時間読めない。
都バスは左車線とか使えるからある程度は早いけど。
今日なんて30分以上掛かってるのでは？
しかも降りてから新橋駅まで少し距離あるので今日みたいな日は辛い。
実際使ってる人も少ないよ。入居してる人が少ないかもだけど。

時間によって30分かかるときもあるけど、それは工事や事故があるようなレアケースです。だいたい平均して15分で新橋までつきます。早ければ10分。但し、行きと帰りでかかる時間は違います。住民なら知っていいると思いますが。
また、新橋駅まで距離があるという人がいますが、歩いて1分かからないような印象です。大きな駅なら、都バスでもそもそも駅の改札まで少し歩きますよね。それと同じくらいの距離です。はっきりいって早朝-終電まで動いているシャトルバスと24時間マルエツはとても便利です。強いていうなら、シャトルバスを土日も運航して欲しいです。

>>1416 匿名さん
15分？それはないな。
今日も抜かして行ったけどあの走りで新橋まで15分なんて無理。車通勤の抜かしてる自分がそのくらいなんだから。
帰りの空いてる時間帯ならありえるかもね。10分はさすがにない。
でもその前にドトール住民がここに何の用？ここは検討版ですよ！ネガしまくるのかな？

>>1417 匿名さん
契約者板は住民、契約者専用ってはっきり書いてありますが、検討板に住民が情報を書込むのは問題無いのでは？
ちなみに、シャトルが都バスより遅いなんてありえません。ノンストップですから。
今朝は時間にもよると思いますが、私は20分弱で新橋まで着きました。新橋の停留所から直ぐ地下通路の入口があるので、ほとんど濡れません。今日のような日は本当にシャトルのありがたみを感じました。

>>1416 匿名さん
新橋駅で停まるとこってヤクルト本社前？？

>>1418 住民さん
買いもしない近隣住民のネガ投稿が問題かと。
契約者の情報はありがたい部類かと。

>>1418 住民さん
車通勤や、自宅と会社が駅直結だと全く濡れないよ。傘すら持たない。
それに新橋まで20分弱って電車の方が早いね。

>>1420 検討板ユーザーさん

買う可能性は少ないですが、買うかもしれないし、近隣住民として、ネガではない情報は有りなのでは？
DTの住民板がネガの部外者で溢れている状態と比べれば、可愛いものかと。

ネガでは無く晴海住民歴10年以上の近隣住民として、ここの立地ではシャトルがないと今日のような日は大変です。
だから三井は何とかするのでは。

>>1421 マンション検討中さん

マンション前からJRに乗るまでの時間が20分くらいです

>>1423 住民さん
私は自宅と会社のドアtoドアが20分くらいです。雨にも濡れません。
シャトルバスって通勤時間意外に掛かりそうですね。

>>1422 住民さん
シャトルバスは普通にあるでしょ。
クジラ展開した時、ホームページにあったと思うけど。

>>1425 通りがかりさん

そうですね。
今は晴海通りが混んでいますが、築地市場が移転し、環二が開通すれば、晴海から都心への道路事情は改善されるでしょう。
ただ、ここは晴海通りを経由しないで東京駅周辺直結がメリットがあるかも。
佃大橋、中央大橋は今でもそれほど混んでいません。

新橋、虎の門方面はBRTで、東京駅方面にはシャトルでとなれば、結構利便性高いね。

>>1399 匿名さん
そうなったら良いですね！マルエツさん、イオンさんあたりどうかよろしくお願いします。

>>1426 住民さん
以前は銀座とのシャトルバスで決定してたみたい。この記事ここのPRだよね。

https://zuuonline.com/archives/44915

>>1423 住民さん
自宅のドアからシャトルバス出るまでの時間と新橋駅から会社までの時間を足すと、川を越えて都心に来ている人とあまり変わらなそうですね。
ドトールは場所が中途半端なんですよね。その点ここは諦めがつく。

>>1430 匿名さん
そんなこと言ったらどのマンションもプラスα時間かかるでしょ笑 シャトルバス本当に便利です。終電で帰ってきても、マンションのエントランスまで帰ってこれる。路線が多い駅直結で1回100だと安すぎると感じるまでです。最近時間によっては混んできましたし、意外に利用者多いんだなと感じてます。

>>1431 匿名さん
それはない。豊洲のシェルや月島のCGPなら20分程で自宅から丸の内の会社に着く。他にも駅近のタワマンなら同じかと。

>>1432 名無しさん
自宅のドアから会社のドアまでどうやって、月島、豊洲から20分で丸の内に着くんですか？笑
丸の内線もJRも通ってない筈ですよね。経路を教えて下さい

>>1433 匿名さん
有楽町乗り換えで東京駅。乗り換え入れて10分ちょい。
ひょっとして元々地方の人？

まあ、DTのシャトルバスが便利という感想を、どうしても否定したい方がいるようですね。
シャトルバスの利点は、混んでいる電車や人混みの駅を使わず、都心まで行けること。
欠点は、本数が少ないこと。時間が思ったよりかかる時がある事。
朝はシャトルの時間に合わせれば問題ありませんが、帰りは成り行きだとタイミングが悪いとかなり時間が無駄になります。
なので、DTも夜のシャトルは空いています。
私は運動不足も気になるので、大江戸線をつかったり、良い気候で気分が乗れば、銀座なら歩いて帰る時もあります。
ここの立地だとそれは厳しいかも。

>>1435 住民さん
そもそもここはDTのスレじゃないのにDTの話を持ち出すから投稿しないように否定されてるんでしょ。
貴方の運動不足とかどうでもいいです。
ここの話をしましょうよ。

>>1434 名無しさん
改札口前後の歩きと乗り換え入れたら10分はスーパーマンしかありえないのでは
乗り換え検索したら月島 東京は14分とでました
東京駅出るまで3分くらいはかかると思いますが

>>1436 検討板ユーザーさん
ここの立地ではシャトルが無いと厳しいという話を近隣住民としてお伝えしたかっただけです。

>>1437
私の乗換案内では12分と出ます。そして私は10分ちょいと言いました。12分も10分ちょいです。そして、東京駅出るまで3分。20分程と言ってますので十分着きますよ。それか電車5分の有楽町から歩くという手もあります。有楽町（東京フォーラム）から徒歩10分で新丸は厳しくても、丸ビルくらいは行けます。もういいですか？
20分もバス乗って会社の最寄駅行けないのでは都心に住むメリットがない気がします。早く環２ができて時間短縮できるといいですね。

>>1439 名無しさん

あくまでここの検討材料として書き込みます。
最近の朝のラッシュ時の有楽町線、特に有楽町で乗り換えの便利な車両は混みが酷くなっています。そんなに短時間では乗り換えは難しい。
東京駅近辺に20分で住民専用のシャトルに乗る方が、人混みの電車に15分乗るより良いと思えばここはありです。
ただし本数によって、やはり使えないという可能性もあり。
何れにしても、勝どき新橋がBRTで10分という話なので、それ待ちということでしょう。

Fw:
>>1440
時間から混雑の話に変えてきましたね。笑

>東京駅近辺に20分で住民専用のシャトルに乗る方が、人混みの電車に15分乗るより良いと思えばここはありです。
話を誤魔化すの上手いですけど、シャトルバス20分乗って、さらにまた新橋から混雑の電車に乗るんですよね？なぜそこ都合よく抜かすの？？
あと電車に乗ってる時間は8分です。

何だか永遠に返してくるのでこれで止めにします。DTの話はもう止めてくださいね。

>>1441 名無しさん
私も最後にしたいと思いますが、あくまでココの検討材料として、実際に体験したシャトルバスのメリットとデメリットをお伝えしたまでです。込んだ電車や乗り換えをしなくていいのが最大のメリットと私は感じています。
ココは東京駅付近直結があれば良いねという話です。
所要時間の目安として現在のDTが新橋まで20分。この20分と比較する電車の所要時間は、人それぞれですが、少なくともマンションから改札までと乗換時間は含むのが自然なのでは。

もちろん地下鉄駅直結が人気で資産価値も維持できる可能性が高いのでしょうが、私は晴海が好きで長年住んでいます。
二丁目は三菱もココもとても素敵なマンションだと思います。
ただBRTができるまでは、交通利便性が厳しいので、シャトルに期待するところが大。
私はそれまで待てませんでした。

>>1441 名無しさん
あなたこそなにいってるんですか？ここはPT晴海のスレですよ。豊洲や月島駅直結の話してなにどや顔してるんですか。しかも行き先は丸の内限定で笑 マンションの前から大きな駅に直結のシャトルバスがあるのは便利だし、それを認められないんですね。それだったらここはあなたにはふさわしくない物件にはならないので、あなたこそもう豊洲や月島の関係ない話で乱すのは止めてくださいね笑

>>1443 検討板ユーザーさん
何をそんなに顔真っ赤になって。別にドヤ顔してませんよ。笑
って返しで正解ですか？
シャトルバスあっても20分では便利とは言えないですね。だったら最寄りの駅に数分で着いてくれた方がいい。
一応、ここの検討者です。電車は使いませので駅距離は気にしてません。クジラのパンフレットを持ってます。

>>1444 名無しさん
あなたは恐らくクロノの車通勤の方ですね。DTができる前に、シャトルバスが使えないとか、歩いて銀座は無理だとか、ＤＴの検討板でやたらDTに敵意を燃やす晴海在住の車通勤の方がいました。とても印象に残っているので、思い出しました。
間違いだったらすみません。
同じ晴海住民でしたら、それぞれの選択に自信をもって、他の良いところも認めませんか？
晴海二丁目は、ティアロもできて、とても素敵な環境になっていると思います。
シャトルバスに限っていえば、クロノは使えないのかもしれませんが、DTはそれなりに使えます。
私はずっと「住民」で書き込んでいるので、1443さんは別人です。
ココはPT晴海のスレなのてあえて反論しませんでしたが、私は丸の内勤務ではなく、東京より新橋が便利で新橋からは満員電車ではありません。
以前は有楽町線でJR乗換していましたので、車通勤の方は想像できないかもしれませんが、ラッシュ時の状況は承知しています。最近は有楽町の混雑がひどくなり、電車も遅れるらしいですね。
色々な通勤パターンと人それぞれの感性があるのをご理解願います。
シャトルバスが都バスより遅いなんてありえない話を書く方がいたので、思わず出てきてしまいました。
DTへのネガ、敵意には慣れていますが、DT歴より晴海暦が長いので、晴海愛で晴海の近隣事情として書き込んだつもりです。
では本当にこれで最後にします。

中央区でバスの話ししてて虚しくないのかな

あなたこそ顔とおしりが真っ赤になってますよ。このような返しで正解ですか？あなたが便利だと思わないことはどうしようもないことなので、これ以上言うことはありませんが、なぜ駅から遠いここのスレでどや顔で駅直結の話をしているのか理解に苦しみます。もういいですか？駅直結の話は他のスレでやって下さいね。
以上でこの話は終わりにしましょう。

ドトールは販売に火がついちゃってるから返しにも余裕がないんだよｗ
十中八九ここにも抜かれるだろうし・・・
まあそれが住不の戦略でもあるんだし孤高の存在なんだから上段に構えてりゃいいのにねｗ

中央区に住んでて、（DTは分かりませんが）ここが「便利」だって思う人はいないと思ってました（どや顔で発言してます。→この返しが正解では？再度どや顔）。

DT住民は話長いのでスルーで。
DTは残り600もあるし、選手村や勝どき東の分譲もあるし、オリンピック後は価格維持は難しいので手は出さない方がいい。
それに対してここの価格帯はどうなるか？

>>1449 匿名さん
まあまああなたも熱くなって反応せずにスルーしましょうよ。反応したら負けですよ。

異様にDT叩いてますが、三井の営業さん？
売れ残りやら高いやら交通不便とか、五十歩百歩だよ。
それより、ここの開発が何故に一旦取り止めて、クジラ構想も白紙にしてしまったか？
MR隣りに作ってから中止し放置だから、計画的じゃないよね。
まずは明確にその説明をした上で新たな計画は何を考慮したのか納得いく説明すべきでしょ？
クジラに期待してた検討者は納得してるのか？

>>1452
叩かれるとすぐ営業というのマンコミの定番ですよね。
DTはこれからどんどん眺望が塞がれていくので興味ないですね。
場所も中途半端な駅距離ですし、大江戸線だし。豊洲ツインのパクリだし。

ここが一旦白紙になったのは杭の問題ではなくPHTの売れ行きなのでは？
と思ってますが、そう思ってる時点で三井の営業ではないですよね？
あとはクジラがそのまま展開されるか？ですが、そうでなければオリエンタルランドと何かあったか。
横浜ららぽの問題もあるので実際に杭だったとしても、ここまできたらPHTや中央湊の販売を見て調整していると見るのが妥当かな。

>>1453 匿名さん
大林組が地下躯体工事の遅延だってプレスリリース出してたよ。

プレスリリースというより、近隣住民への説明文書

実際に杭引き抜いて工期も二年延期ですよ。
PHTの状況から販売延期するため無理やり杭抜きなんてやるわけないので、本当に施工の問題でしょう。

>>1453 匿名さん
だから貴方も熱くならずに！
貴方の方が顔真っ赤になってるように見えますよ。

>>1456
だから、誰がPHTの影響で杭抜きしてるなんて言った？？
杭の問題は本当でもその後いつ発売するかはPHTの状況を見て調整していると考えるのが妥当。と言ってます。
ちゃんと読んでしっかり理解してくださいね。
あとそんなネガな話、デベがまともにリリースするわけない。
1457はスルー。

クッソワロタ( ՞ਊ՞)

>>1458 匿名さん
だから落ち着けって！
これにも「スルー」とか反応すんなよ(笑)

>>1458 匿名さん
あなたの論理は独特すぎてちょっと…思い込みもそこそこにした方がいいと思いますよ笑

上の3つの投稿は全て同一人物です。
頑張って名前変えてますけど。笑

>>1460 匿名さん
スルー。

ティアロのキャンセル物件の再販が坪330あたりなのでここもそれくらいで出してきますかね。

ティアロレジデンスのキャンセル住戸のお知らせを見て、かなりの上乗せ価格でびっくり

1年かけて1戸売れたら良いなというのと2年半で1000戸売らなければならない、というのだと値付けも大分違うと思うよ。
それよりも、クロノティアロの賃貸募集物件が異常に多いのが気になる（CGPの新築時より遥かに多い）。月島勝どき豊洲の駅近物件ではなく、あえてこのあたりを賃貸する人は少ないだろうね。

>>1466
どうなんだろうね？
クロノの時は業者売りか？ってぐらい不自然な貸し部屋が並んでたけど、
ティアロは投資やタワマン節税が叫ばれてた頃だし、
ここに限った話じゃないけど投資が増えれば賃貸も増えるのは必然って気もするけど・・・

タワマン節税の人は無理に貸さなくてもいいですもんね。将来子供や孫が住むのにいいかな〜くらいの気持ちで買われている方も多いのでは？

節税目的で何となく買って住まずに放置してる人って
共用部を汚すこともエレベーターをとめることも騒音を出すこともなく
管理費修繕費はしっかり払ってくれるので
他住民からすれば超優良隣人ですよね

PT晴海もそういう節税ご老人のお眼鏡にかなうと嬉しいですね

>>1467 匿名さん
確かに投資が増えちゃったからね。
クロノティアロの賃貸物件が、ここの販売までに捌けているようなら、ここも間違いなく貸しに出せるだろうから安心。
クロノティアロの賃貸動向を見守りたい。

タワマン節税は国税庁に潰されてもうダメでしょ

販売再開の連絡が届きました。
クジラが描かれてます。

おっ、それはめでたい。それなら、公式サイトのローンチも間近ですね。
販売スケジュール等の新情報はありましたか？

>>1473 匿名さん

豊洲がまもなく完売だからそろそろですかね？

>>1466 匿名さん

駅が遠く不便な立地の賃貸を借りる人はどれくらいいるんでしょうね
部屋からの眺望が良ければまだありますが眺望が悪いと私は借りませんね

ついにPTH再始動ですか！ ここんとこ新築物件を探しが枯渇してましたから、注目度は高いでしょうね。

PHTが不調でしたからね。販売調整に時間がかかりましたが再始動おめでとうございます。一番喜んでるのはのらえもんかな？(笑)

ずいぶん深海まで潜っていましたね…
描かれているのはマッコウクジラ？

三井から販売活動再開の連絡があったけど、事業計画の変更とだけで延期になった理由の説明は一切なし。

それからメアドを登録した人だけに専用サイトで情報提供するみたい。一般サイトでは情報提供をしないのかな。な。

>>1477 匿名さん

完成前に完売しそうですね
そのネタは飽きましたよ

再開の郵便届いてましたね。湾岸でも飛び抜けて超不便な立地でオリンピック後の価格下落を考えると心配。。

>1478

シロナガスクジラっぽい。

なぜこんなにクローズドの販売方法するんだろう？　もしかして値段が安く殺到を防ぐため？

坪330ぐらいで出してください…
高くならないといいなぁ…

>>1483 匿名さん

>>1483 匿名さん
いえ、そうではなくて、一般的なMRのグランドオープン前のいわゆるプレオープン、事前案内とおもわれ。
てっきり春にかけて活発になる市況に合わせて、年末からの案内と思ってましたが。最近の頭打ち市況を受けて、早めに生の声を収集したいのかな？

最寄駅の不便さが似ている東雲と比較すると、東雲はイオンがあるだけマシだな
価格は坪330だと永遠に完売しないな

>>1485 おとなりさん
プレオープン、グランドオープンの違いはこちらが参考になります。
http://mansion.blog.so-net.ne.jp/2006-04-26

>>1486さん
そうですよね。
掲示板のポジショントークで坪330以下になってくれるとありがたいのですが…
考え甘いですかね？

パークホームズ豊洲と同じ価格感なんですね

プレオープンの時期や参加方法についてもご案内がありますか？
昔資料請求などをしたわけではないので、ご案内は来ていないですが、できれば参加したいなと思っています。

過去に資料請求してた人達は待たせていたわけだから、優先なのかも。他社だけど、過去に遅れたケースで再開の時に物件HPで事前案内会の案内していたケースもあるけど、待たせておいてその態度かよって思った。

まあ、三井次第なんで問い合わせてみたら。

>>1491 匿名さん
三井に問い合わせてみるのが確実ですね。ありがとうございます。

さすがに350万以下にはならないでしょ。
豊洲駅遠マンションである、中古のスカイズですら４００万超えて来てるのに（笑）

坪単価350万なんかで出したら瞬間蒸発でしょ。
俺は400超えると予想している。オリンピックを織り込みだしたら余裕で超える。
三井の販売方針次第だね。

坪400だとすると70平米が8000万円超…
素敵な相場勘ですね（汗）

そんなもんでしょうね。
銀座まで歩いていける立地ですし。中央区ブランドもありますからね。
豊洲なんかより高くなるのは当然だと思います。

駅から15分のベイズやスカイズですら中古で坪単価350万ですし、400万なら安い方かと。

そもそも、三井が安売りする理由がまったく無いのがなぁ。

周辺でライバルがどんどん売り出せば、競争も激しくなって安く売ってくれる可能性もでてくるのだが。
都心のマンションが坪単価1000万超えて来てるし。江東区ですら400万超えてきてる。
今の状況では坪400万だとしてもおかしくないかと。

これ見る限り、晴海の在庫ダブつきが気になりますが（汗）
http://tochi.mlit.go.jp/?post_type=generalpage&p=13763
つまりDTの坪350が晴海の限界値かなあと…

もし坪400ならPC中央湊を買うかな

晴海は選手村の供給過多のリスクあるし

DTは坪350じゃなくてとっくに坪400越えですけどね。
350は一期の価格。

>>1500
あら、、、では昨年末から1割以上も値上げしたんだ！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559582/
とっくに400越えだなんて角部屋だけでは？（汗）

DTというかすみふは売れてないのに値上げして、されに売れなくなるってことする不思議な会社。

三井はそういうことしないでしょ。

どう考えてもパークハウスとの乖離激しすぎだろｗ
くじらさんの独自性がどんだけあっても400は購買層がついてこれません

>>1501
その価格表がそもそも一期のやつなので。
二年以上前の価格ですね。

少なくとも昨年の広告では中住戸で余裕で坪400越えてます。まあ売れ行きもそれなりですが。

なるほど（汗）
では、ろくに売れない400では、クジラさん1000戸はチャレンジしないというロジックで宜しいですね…
レスありがとうございました。

ただライバル不在ですから余り安値は期待できないと思います。北区王子の東京ガーデンズが860戸で坪270ですから。

ここは免震ワイドスパン内廊下、開放感ある中央区アドレスで高値にしやすいタワーでライバル無し。駅距離と戸数を考慮しても坪330あたりが現実的かと。で、パンダ部屋を坪290辺りで設定かな。販売期間も二年半取っていて、後続の勝どき東も時期被らず早期完売狙ってないのは明らかですし。

>>1485
よくみたらまだＨＰ開設だけでしたね。
http://ameblo.jp/dorattara/entry-12194282229.html

販売開始が来年６月からなので、
ＨＰで有望な購入希望者にアンケートなどで需要を把握、
年明けくらいにモデルルームプレオープン、
３、４月にグランドオープン、というくらいでしょうか。

近くの中古売り抜けたいのか知らんけど、必死な奴がいるなw お疲れ様。
お客にとって、最も分かりやすい比較対象はお隣のティアロ（坪290）でしょう。

うーん、このままだと400超えるだろうねぇ。

買える人だけが400万で買って、買えないやつは江東区送り。

坪330で買ったら大半の住戸は東京オリンピック後に大きく損をします
湾岸バブルもピークを過ぎています 冷静になりましょう

山手線駅徒歩圏内の再開発狙った方が無難。。 一部バス通勤だと都内に住むメリットなし

坪400以上が出せるなら湊がまだ残ってるからあっち買うでしょ。

せいぜい300でしょ。ここに400だすなら他に選択肢がいくらでもあるような。

晴海の僻地だろうと江東区と中央区を比べるなんて（笑）
とか言ってる奴がいてくれる限り、俺がデベなら坪350以下では売らんね（笑）

豊洲の次の物件が400万超え、次の東雲が350万だからね。
普通に考えたら400万超えは確実かと。

湊で良いなら、湊買えばいいんじゃない？ろくな部屋残ってないけどな。

湊は地元の人だったらあの価格では買わないみたいだし、あのエリアでは僻地だよね。
ここの方が地権者いないし、眺望もいいし、湾岸タワマンらしいと思うな。

さすがに湊よりここの方がよっぽど僻地でしょう
そしてここも、地元の人だったら絶対買わない値段になりそうですよ
湾岸タワマンらしさは同意

貴方にとって、タワーマンションらしさとは何か？

湊は不便そうだからなあ。
ここならららぽーと豊洲やトリトンとも近いし。

何より、地下鉄導入で値上がり期待が有るのが、夢があって良い。

都心では坪単価1000万超えてるし、豊洲でも次の物件は400万超え。
普通に考えて、安く買えるチャンスなんて無いんじゃ無いかな。
安く出して欲しいけど、400万超えは確実だと思うよ。

晴海は開発初期が一番安かった。
だから、今も安くしなさいっていうのは難しいかもね。

豊洲も昔は安かったんだけど、その頃は開発も進んでなかったしね。

400超えを連呼するクロノティアロサウルス

過去に資料請求していたけれど、その後に引っ越してしまったので資料が届かない…。
メルマガに登録していたのだから、メールでも連絡してくれれば良いのに。

坪310平均予想！

>>1524 匿名さん
400！400キボンヌ！( ；´Д｀)
ここが出る前に早く損切りしとけw

のらえもんは330いかないってさ。
400は眺望いい中高層の部屋じゃない？

400？？PHTが豊洲駅近で320であの状態。勝どき駅の駅遠で310ですらかなり無理がある。クロノティアロより駅から遠いんでしょ。せんしゅむらが坪200前半の可能性があるのにこの立地で300出す気にはならないな。

前にクジラのパンフは送られてきたのにプレオープンの話が来ないのはなぜ？
浜離宮のプレオープンは来てるから三井内でコントロールしてるのか？
両方来た人いる？

>>1529
選手村200前半はないよ。
土地取得費と建築費だけで3500億以上掛かるという試算が出てて、
5600戸を200前半で売ると赤字になります。
1戸の平均平米が90近いなら黒字だけど、それはないので。

ここは坪300超えたら買わない方が無難
地盤が弱く首都直下型地震のリスクが高いだけでも価格が合わない
港区の芝浦アイランドは東日本大震災で一部敷地内に亀裂が入りましたね

>>1531
土地代はタダ同然（坪30万）で払い下げられたじゃんｗ
批判をかわすための業者都合の試算なんだろうけど、
どう転んでも損しないよｗ
もちろんだからといって相場から逸脱した価格で分譲するはずもない
その時の相場で、そこそこ順調に売り抜ける価格になるだけ

落札額については左翼系市民団体やマスコミからツッコまれるだろうけど、
様々な五輪基準や規制、要望、リフォームも然ることながら、
応札がなかったんだから仕方ないとも思う、でも100坪ぐらい分けて欲しいｗ

>>1533
資産はその安い土地代とリフォームを含めた試算ね。
200前半なんかで出したら投資家買い漁るよ。
一応中央区アドレスだし、駅なくてもひとつの街としての、コミュニティは佃のようにしっかりしそうだし、200後半から300くらいかな。

>>1533 匿名さん
他に応札がなかったのは、入札参加資格に一定の物件供給実績が必要で、デベ連合がJV作ってるんだからほぼ必然だけどねw
ちなみに土地を入札する際には、オリンピック後に物件をいくらで販売する予定か、記載する項目があった。そこにいくらと書いたのか、関係者は知っているはず。

け販売再開の案内来たな

これで、豊洲、東雲、有明の市況が大きく動き始めるだろうな

もちろん下にだけど

>>1536 ご近所さん
けなんで？
近隣なんだから連動するでしょ。
こんな近隣で上下違う方向に動くことは考えづらい。

三井はこの陸の孤島にどれだけ魅力あるマンションを作れるか、楽しみ。
PHTの330を越してくるのは間違いないが、360を越すと厳しい気もするがさて。

デベロッパーは売り逃げができる。。
買いたいと思わせる開発を期待
バブルは経験していないので不安

DM来た
HPが９月上旬開設
モデルルームは未定
販売２９年６月
竣工３１年５月
入居３１年９月
予定だそう

あれ、全然既出でしたね
でも一度も興味示したことないけど、DM届いた
今後は登録した人だけに、メンバー専用サイトと電子メールのみで案内って書いてあります

>>1530
両方来た
６月頃GFTのキャンセル住戸が出たときも連絡来た
全部問い合わせしたことない

まさか躯体強度に関係ある柱や梁ではなく、壁や天井などのヒビの事を言っています？
ついでに該当のタワーは耐震で、こちらは免振なのですが何が言いたいのかわからん。

その豊洲より晴海のほうが地価が高いのだが。

さすがに400万超えは確実かと。

>>1542
そうなんですね。
ではここのプレオープンメンバーには外されたのか。
浜離宮よりこっちの方が候補だっただけに残念。

>>1546
あ、すみませんメール検索してみたら、メールアドレスだか何か登録してたっぽいです。
余裕で１年以上前なので記憶が薄れてました。

某デベ関係者に聞いいたところ、400は絶対にないとのこと。
グロスで350あたりだとさぁ。

350も無理だろ。350ならさすがに370で買えるDTにするわ。

>>1547
メールアドレス？
私も覚えてないですね。クジラのパンフはもらってるのですが。まぁ、プレオープンに行ってしつこい営業受けるなら普通にオープンしてから行けばいいかな。どうせ情報は漏れてくるし。

>1548
来年の6月なんだから焦りなさんなってｗ
坪300を基本線に、あとは市況次第らしいよ

ここは月島からの歩きが辛いな
途中に寄るところが何もないので15分以上に感じる
コンセプトは興味あるが迷う

歩かなければいい。
車かタクシーかシャトルバスで。
購入したら駅まで歩く事はないと思う。

ここが出来る頃には、BRTのステーションがすぐ近くにできるから、駅距離はそこまで気にならないでしょう。

ここ交通不便もだが、周辺にちゃんとしたスーパーがないことは致命的。PC湊は一階にスーパーも入ってるし交通も便利。前にも書かれていたが、トリトンのスーパーは本当に使えない。なんだかんだ言って買い物圏は重要。検討中だがそこが解決されない限りここは厳しいかな。

隣の土地にできそうじゃない？
それか下にできたりして。

そういえば隣の土地って何ができるの？
ツインタワーになるって噂もあったけど。

３年後にはスーパーも新たに出来てるんじゃない？？
今でもチャリを使えばドゥ・トゥールのマルエツとか直ぐだよ。

>>1555 匿名さん
確かにね。独身ならよいけど、家族がいると良いスーパーが近くにあることも大切だよね。
ここは、スーパー直結の計画はなく、近くにできる保証もないし、ずっと住むことを考えると一つのリスクではある。
現状、覚悟決めて、DTのマルエツ、月島駅前スーパーへのチャリ通いを受け入れるしかないかな。

みなさん車は持ってないのかな？

湾岸住民にとって車は必需品。
車があれば、東雲のイオン、木場のヨーカドーも簡単に行ける

もちろん銀座・日本橋も車で行くし、案外電車バスは使わないけどな。

>>1559 匿名さん

この辺ならアオキが良いよ

計画通りなら駐車場は1084戸に対し機械480+平置11で設置率45%なので必需品と言われてもあぶれる人多数

>>1552 検討板ユーザーさん
月島駅へは朝潮大橋を通るのが最短だけど、車通りが多くて、できれば歩きたくないよね。豊洲駅への道はなかなかよいので、個人的には豊洲15分でもそちらの道を選ぶかな。
車は、たまにしか使わないし、このあたりは駐車場代高くて、勝どきのレンタカーの方が安上がりだから持ってないや。
ここからだと勝どきレンタカー遠いし、カーシェアリングにはちょっと期待してる。2台くらい入るかな？

１５６２

そうでもないとおもいますよ。
定年退職後の年寄も郊外の一戸建てを売ってこちらに移っています。
少なくとも、隣の三菱ティアロもクロノもまだ駐車場に空きありです。

私の理解では、必要な人には車は必需品・・・でもヒト皆イロイロです。必要ない人もいるでしょう。そもそも、年寄は時間が五万とあるので徒歩はとても良い運動機会となります。

クロノないよ。待ち発生中。

>>1564
1560さんに言ってほしいところ

車持つより、乗りたい時タクシーの方が経済的と考えて、車持たない派も多い。
ただ、年寄りは何時まであの横断歩道を渡り切れるか、想像した方が良いかも。

>>1567 匿名さん

今の状況じゃ、とても年寄りの住める土地ではないですよ。足の悪いお年寄りには、酷です。BRTでおばあさんが新橋に行って何をするんでしょうか。解放感もいいですが、出不精になってボケそう。

お年寄りはシルバーパスで都バス

1568です。
ここのネックは、晴海通りがやたら広い事ですよね。10〜11車線あります。今は大した交通量ではないですが、将来の交通量はどうでしょうか。
赤信号で1分30〜40秒待つので、青信号が点滅を始めると若い方は横断歩道を小走りに渡れるでしょうが、お年寄りには危険な行為です。また、月三小前は横断歩道すらなく、大きな歩道橋を登らないといけません。

BRTは、シルバーパスが適用されないと、ここは都バスもろくに走っていないし、大変でしょう。自治会も連合町会に入って、適用されるよう根回ししないといけません。

>>1569 匿名さん

残念ながら、ここはちかくのバス停はほとんど使えない。
使えるバス停はやはり横断歩道の向こう。
気楽にタクシーが使えるくらいの経済状態なら観劇、ショッピング、美術館など楽しめる
まあそんなんが楽しめる間は横断歩道も渡れるか。

>>1570 匿名さん

交通量は晴海大橋が出来て、明らかに減りました。
今後も環二とかできると、増えるとは思えません。

足の悪いお年寄りはどこに住んでてもそれなりにつらいけどね。まあお年寄りが敬遠してくれて結果若年層の割合が増えるのは決して悪い話ではない。

どこ向きが良いだろう。

南→一番開けてるし、南向きだし、最も良さそう。ただ、こことティアロは、クロノの遮蔽でレインボーブリッジは見えないのかな？
東→現地に行って東向きに立ってみたけど、クロノティアロの東より眺望がかなり劣る印象。PCTのB棟がやや圧迫感ありで開放感があまりなかった。

北→スカイツリーが見えるというメリットがあり中高層階はなかなか良いかも。ただしお隣レミコン跡地の計画が未定というリスクあり。仮にレミコン跡地にタワマンが経っても正面からお見合いにな。
西→トリトンオフィス、バスターミナル兼車庫view。バスターミナル兼車庫がどういう外観になるか気になるね。目の前にオフィスがない分ティアロ西より開けている印象

地下鉄決まったらすげー値上がりしそうだね。

>>1573 匿名さん

年寄りなんて、あっという間に家の中さえ歩けなくなる。
衰退し始めたらあっという間だよ。

晴海初めての400万超え物件になるかもね。

シルバーパスはタダだと思っている人がいるようだけど、課税世帯は年20000円かかるからねえ。
単純に都バスに年約100回乗らなくちゃもとがとれないよ。
非課税世帯は年1000円だけど、ここに住むような人はほぼいないんじゃない？

>>1578 匿名さん
ドトールは晴海だよ。

そうだよね、ドトールは晴海3丁目だもんね。

なぜ脚の悪い年寄りの話が出るのか不明だけど、
足が悪かったら駅徒歩5分も辛いよね。
その前に例えば銀座一丁目駅には地上に上がれるエレベーターないとか、
そっちの方がよっぽど問題かと。
そもそもここに引っ越すようなお年寄りは、脚が悪かったら常時タクシー使うでしょ。

駅徒歩どころか、すぐにトイレにも一人で行けなくなるぞ。
弱り始めたらあっという間。

おそらくですが、ここ坪単価400万超えますよ。
豊洲の駅遠物件ですら400万に近づいてきてます。

でも、そんなに価格つり上げてユーザーがついてこられるんですかね？まして、ファミリー向けコンセプトですよね。75平米で1億は辛いんじゃ…。

もしくは、コンセプトをかえてくるんですかね…。たしか豊洲のときも最初はファミリー向けアピールしてましたが、高級路線でのPRにシフトしましたよね？(中身はかえず、PR方法だけでしたが…)

>>1582 匿名さん

常時タクシーを使うような裕福なお年寄りは晴海には住まないよ。

>>1586 匿名さん
お年寄りはローン組めないので7千万のマンションをキャッシュで買うことになりますが、そういった層の人達は毎月5万タクシーに使っても100歳まで生きても破綻しません。

ブランド力で坪310程度でしょうか
場所とタイミングがよければ坪400もあり得たかもしれませんが

徒歩12〜15分となると、歩きがキツイのはお年寄りに限った話ではないけどね。
雨の日や重い荷物を持ってる日なんかは、結構疲れるよ。逆に駅が近いと、そういう時に本当に助かったと思う。

ここって意外とららぽーとは近い。徒歩10分切るくらいかな。
そう考えると言われるほど買物不便ではない。
交通不便は事実だが、シャトルバスの行先、頻度などの設定次第では結構いけるのでは。
新しいタワマンへの飢餓感はかなり高まっている時期だし、23区内を見ても魅力的な物件が今ないからね。

HPが再開したようです。

http://www.31sumai.com/mfr/X1671/smp/

楽しみですね

建物自体は、楽しみです。
三井が高く売るための仕掛けをいっぱい考えて来そう。

400万超えは確定でしょう。

SKYZやBAYZのような人気物件になりそうですね。

のらえもんさんは坪300チョイでしょうとブログで予想してます。多分そのあたりでおさまるでしょう。400とか意味わかんない。400にしたら第一期一次3戸くらいしか売れないよ、たぶん。

>>1596 匿名さん
マジレスしなくてよいと思うよ〜。多分、近くの中古売り抜けたいだけの人だから。必死なんでしょう。

のらえもんの予想って当たるの？

>>1598 匿名さん
400！とか言ってる連中よりは当たるかな。

>>1547
通知今週なってきてました。
希望チェックしてハガキ出しときました。
お騒がせしてすみません。
因みにもうログインIDは送られてきてますか？

購入希望者はのらえもんの希望価格がいいし、
湾岸エリア物件所有者や三井は400が希望でしょう。
500は無いとしか言えません。
2019年の引き渡し時にはBRTが目の前にあり、五輪前年ムードになり
豊洲市場も出来、有明の住友、豊洲の東急、勝どき五丁目の三井等も具体化してるでしょうから、どうなることやら。

冷静に見れば選手村跡地と条件はほぼ同じなので、買った数年後に落ちてくる6000戸の爆弾に耐えられるのかが問題ですね。

>>1596 匿名さん

かなり昔の予想ですよね？
ドトールの一割引の３３０ぐらいでは？
パークホームズ豊洲に近い価格と予想します！

>>1602 匿名さん
それな。
割高な価格設定なら、買わなければ下落リスクも抱えず損しないから別にいいけどね。類似物件もあるし、割高かどうかくらいは簡単に分かる。

はっ？？？PT晴海の営業再開に関するのらさんの最新ブログ記事で300ちょいかなという予想をされているんですが。。。

のらさんは三井の人と仲が良く内部事情にも詳しいので、大きなズレは生じえないと思いますよ。スカイズ、ベイズもほぼビタで当てましたし。

検討している人にとっては、安いに越したことないのに、どうして安い設定だと文句言うのか・・

普通の人にも供給したいから、３００ちょいというのは、ちょうどいいところと思うが。
もちろん、勝負部屋は４００超えてくるだろうし、今イチ部屋は、２８０とかはあり得るだろうし、グロスが３００ちょいでいいのではないか。

また長期在庫物件が出てきた。
駅遠物件だからティアロが3年くらい完売するのにかかったのを考えるとどーするんだろう。

豊洲でさえ、中古が400超えてる時代なのに、中央区がそんなに安く買えるわけないでしょ。

そもそも、再開発で街が発展してるのに、前の物件より安くなると思うのが間違ってる。

再開発エリアでは、待てば待つほど高騰するのが当たり前。

1606さん

安いと文句を言うのは、検討者ではなく、周辺マンションの購入者だからですよ。
このマンションが高値で販売されれば自分のマンションの中古価格も高騰、しめしめ、といったところでしょう。

ここは中央区であって中央区でない。
一緒にしちゃいかんよ

勝どきでも5000戸級の爆弾があと数年で出てくる予定です

1608は現地行ったことないのかな？
中央区でも辺境の地で高値は無理。
お隣の価格がどうだったか、しっかり考えてね

>>1612 匿名さん

地震直後だったため
地震がなかったら隣はもっと高かった

>>1607
ティアロは、まだ完売していませんよ。
「キャンセルに伴う追加販売」と言って、大量の売り物件の案内がきました。
どうやら売れない分を、どっかにバルクで出したらしいです。

自分の基準だけで高値で売れると思いたい気持ちはわかりますが、世界の経済状態を見渡すと、いい条件って見つからない。
昨年周辺のマンションを買った自分は「高値掴み」と思っています。
これからは、緩やかに落ちていくだけですよ。

>>1614 周辺住民さん

キャンセル物件の価格は上がっているように思いますが。。。

>>1615 匿名さん

で、売れてるんですか？

ここはチューオークのリゾート地ですよ。

Fine dineで宅配サービス頼もうと思って見てたら中央区で晴海だけ宅配地域から外れててワロタ
https://www.finedine.jp/sph/contents/about/

確かにここは中央区とは思えない

アドレスは一応中央区でしょ
有明から湾岸の人気終焉の足音が。。

>>1614 周辺住民さん

大量って何件？数件でしょ？

>>1618 匿名さん
ほんとだ！晴海ファインダイン使えないんだ、中央区なのにね。私も便利でかなり利用してるからここに引っ越したら使えなくなるのはキツイな〜。

>>1615
自分は、悲観的に考えてしまうので、それは嬉しいニュースです。

>>1621
部屋タイプは、４タイプのみだったけど、説明会というのが二日間、二回にわたって行われ、各２０組４０名だから、トータル枠が１６０名になるので、実際はかなり多いんじゃないかと思っています。
自分も少ないことを願ってますが．．．。

>>1623 周辺住民さん

大盛況ですね。
抽選になるのかな

>>1624 匿名さん

大盛況かどうかまでわからないですよ。単に説明会の枠が160名分あるというだけで、実際の集客実績ではないですから。
自分は一度も晴海物件に資料請求したことがないのに、それでも三菱地所からキャンセル住戸の案内が来ました。

ちなみにキャンセル住戸の価格帯はどんな感じ？

>>1614 周辺住民さん

どこのマンションもローンが通らずキャンセル物件はありますよ。再販価格が上げられる物件はキャンセル待ちの人ではなく、再販価格で他に放出します。パークシティ豊洲もかなりの戸数が値上げして再販されました。

>>1602 匿名さん

選手村跡地は勝どき駅徒歩30分だよ？
歩ける距離じゃない

選手村跡地は不動産表記で徒歩１５分～２０分ですよ。

いずれにしても徒歩では遠いと感じる人が多そうですが。

>>1628 匿名さん
歩いたことあるけど、一番遠いところ（晴海埠頭あたり）で、DTから更に10分くらいだったよ。つまり、跡地内の立地によるけど、勝ちどき駅まで、徒歩15分〜20分くらいかな。
地図見ても、ここと、跡地（一番駅寄りの立地）の、駅からの距離は同じくらい。

20分歩いて大江戸線のみの勝どき駅ってつらいですね、、

選手村跡地はBRTががっちり走るからねえ。

勝どき駅から晴海埠頭まで25分から30分ですね。ちなみにクロノから晴海埠頭までも20分から25分かかります。

晴海一丁目に住んでいます。銀座でお買い物や食事をして、月島駅上の文化堂とぱぱすで夕飯の材料や日用品を買って家に帰るというのが、よくある休日のパターンです。
バスを使って銀座に行く事も多いです。その時はトリトンのマルエツに寄ります。
私も、かつてパークタワー晴海を検討していた時期があったんですが、自分がだんだん歳を取って行くにつれ、買い物荷物を持ってここまで帰れる自信がなくなって来ました。手ぶらだったら何という事はないだろうけど、荷物抱えてはしんどそう。

三越や松屋のデパ地下は、スーパー的な一か所で済む機能が今一つなので、銀座で買い物を完結させようとするとあちこち歩き回る事になります。
タクシーやネットスーパー使えばいいじゃんという言葉が時々駅遠マンションスレにも出て来ますが、主婦の感覚からしたら、それってご不便な所にお住まいなのね〜と言ってるようなものですw
BRTで新橋行ってもつまらないし…うーん考えますね。

BRTといっても、既存のバスとどこまで違うのか疑問ですね。現状、明確かつ具体的な違い（専用車線、専用道路、車外料金徴収、交差点での優先権など）は打ち出せていないように思います。

晴海はBRTがあるから便利でいいよね、と言われるようになれば良いですが、

既存のバスと大差なかった場合、うちは近くにBRTが通っているんで...と堂々と話すのはちょっと恥ずかしいかも（えっ何それ？って聞かれた時に、普通のバスです、とは答えにくい。。。）

>>1626
４千万円代から、億越えまででした。

ティアロ再販は坪310から360くらいのレンジでした。坪330平均とすれば、２割弱の値上げになりますね。

やっぱり高くなるのかねー。400万超え？

三井が湾岸バブルの後始末をどう処理するか楽しみ。ここは頑張って坪330以上で出して欲しいな。どの程度売れるか見もの。

>>1636 周辺住民さん
>>1637 匿名さん

べらぼうに高いですね。ティアロ、素晴らしいマンションだとは思いますが。

ティアロの再販価格でそのレンジということは、やはりクジラが坪平均330を超えることは可能性はかなり低い、のらえもんさんの予想が良い線ついているな、と感じます。

情報ありがとうございました。

>>1640 匿名さん

今の相場をご存じないとはおもいますが、京都で@800横浜で@450大阪で@350神戸、新川崎再販でで@300、二俣川@280なので晴海で@360は即売れるでしょう。まだ値付けがあまいでしょう。隅なら@500ぷらなら@450前後で来るでしょう。間違いなく。

ここは月島駅に出るのに歩道橋通らないといけませんか？

>>1642 通りがかりさん
歩道橋から、豊洲方面に数十メートル歩けば横断歩道あるよ。そこから朝潮大橋渡って月島駅まで行くのが月島駅ホームまでの最短ルート。車通りが多くて、いまいちな道だけどね。

>>1630
Googleで計測するとDTエントランスから選手村タワーまで8分、海沿い板状は6分～晴海埠頭前まで13分だった。勝どき東で地下鉄出口が新設されるとDTから勝どき駅まで4分なので、勝どきまでの駅徒歩はタワー12分、板状10分～17分になる模様。

駅距離が似てる選手村タワーとPT晴海はほぼ同じ価格になると予想。眺望では選手村が有利、ららぽ近いので商業利便はPT晴海が若干有利か。

ここの前からららぽーと前まで橋を繋げば、もっと高く売れるんじゃない？

>>1644 匿名さん
具体的な計測ありがとうございます。そんな感じになるんですね。勝どきの新出口には気付いていませんでした。

ここと、選手村タワーは立地条件はどっこいどっこいですね。市況の揺れ、築年数補正等はもちろんありますが、資産価値的には同程度でしょうね。

400万超えは確実かと。

400超えなら湊買うわ

そうして下さい。お客様は他にもいらっしゃいますので（笑）

>BRTといっても、既存のバスとどこまで違うのか疑問ですね。現状、明確かつ具体的な違い（専用車線、専用道路、車外料金徴収、交差点での優先権など）は打ち出せていないように思います。

車外料金徴収、交差点での優先権は演る予定ですよ。

>>1648
どちらにせよ三井をご検討いただき誠にありがとうございます。

>>1644 匿名さん

DT勝どき駅4分は、運河側のエントランス前提。
選手村までのタワー8分がDTメインエントランスからなら、12分よりもう少しかかるかも。

>>1650 匿名さん
事業計画でいう、公共交通優先施策というのが交差点優先権なんですかね。確かに他の読み方は考えにくいですね。

車外料金徴収は基本計画では出てきていますが、事業計画には見当たらなかったので、行わない予定なのかと疑問に思っています。

交差点のバス優先なんて、路線バスでもやってますよ。

>>1606 匿名さん

のらさん、のらさんてあんたのら犬の飼犬か？
あんなド素人のたわごとに一喜一憂している奴の気が知れん。

と言ってる人に限ってのらさんのブログよくチェックしてるんですよね。

地下鉄の期待値も載せて来たら、坪単価400万超えも普通にあり得るぞ。

地下鉄近くに来ないの確定したのに？

晴海も通るよ。東京駅直通ですぜ。

のらさんはスカイズベイズの予想もビタ当てしてますし、今は三井の人とも仲がいいのでのらさんの予想が大きく外れる可能性は極めて少ない。400連呼の転売屋さんには不都合でしょうけど。予定通り300前後でくれば、コンセプトの面白さから久々に順調に売れる物件になるかもしれません。

根拠が薄すぎませんか？
私なんて、絶対噛んだ事ない犬に噛まれた事が有りますよ（笑）

今の時代だと400万超えも普通にあり得ると思いますがねえ。

さてさて、どちらの予想が当たるのやら。

犬に噛まれたから400というのは、もっと根拠レスな気が．．笑

>>1654 匿名さん
そのとおりですが、交差点優先権がない路線バスもありますね。

BRTは世界的には様々な水準のものがあり、名前だけで信用できないため、BRTの普及のためBRT standardを作成し、ランク付けしている団体（ITDPとか）もあります。要するに、BRTという名前だけで信用に足りるものではなく、実体（既存バスと異なる機能を備えているか）が大事です。

例えばその団体のBRT standardでは、ピーク時片道1000人未満の輸送では大幅に減点となりますが、豊洲方面のフィーダー輸送は基本計画だとピーク時片道800人、つまり上記の基準に足りてません。輸送力の点では、いまいち、ということだと思います。

>1659さん

一番近い案で黎明橋の晴海側あたりに駅入口なのでここからは800メートル以上離れていて徒歩10分超、しかも駅入口から改札口までは更に歩く計画ですよね

数十年後に実現するかどうかも分からない徒歩10分超の三セク地下鉄に期待するようでは終わりだと思います。
BRTの高規格化の方が余程現実的。

>晴海も通るよ。東京駅直通ですぜ。
それはまず不可能だから。
三セクで地下鉄？どこにそんなカネがあるのかな？
晴海なんて選手村を分譲しても30年後には高齢化で通勤需要はなくなるんだからBRTで十分なんだよ。
今の八潮団地みたいになるのは明白。

BRTはバス停に改札を作って駅みたいにするタイプと車内でチェックする場合と2タイプある。
駅みたいにするといっても路面電車の電停くらいのレベルだけどな。
前者はイスタンブールで乗ったことあるよ。後者はイランのタブリーズで乗った。

BRTとかバス停とか、横断歩道とか・・・

もうそのあたりの話はおなかいっぱいなんだけどな

地下鉄は決定と言っても良いのでは？

>>1668
そう考える理由を述べてもらわないと何とも

銀座駅構内に沢山広告出てた。クジラコンセプトは変わらず。