ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス
物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
[スレ作成日時]2015-07-17 15:46:05
キャンセル住戸として先月HPに加わった、３階Dタイプの情報です。
北から見た画像を見ますと、屋上のパラペットが斜めにカットされているのが分かります。
茗荷谷駅4階の三菱MRにあった建物模型でも忠実に再現されていましたですね。
外壁やパラペットを斜めにカットするのは、道路斜線や北側斜線あるいは日影規制を満足させるためですが、当建物の場合は日影規制が該当します。
しかし日影を改善するためであれば、本来は北側に張り出した部分をカットすべきであり、この奥まった部分をカットしても全く効果はありません？
実は、紛争調整の申出により2015年に区が主催した「あっせん」において、争点の一つは「過去に提示された計画に比し、現行計画が悪化している」というものでした。
日影の改善のために、北側の張り出し部分の壁面やパラペットをカットしたのでは「目立ってカッコ悪いし、既に公開しているパースも変更しなければならない、では目立たない部分をカットしてお茶を濁そうか？」と言った事情だったようですね。
外観、いまいちカッコよくないね・・・
外観いいんじゃないですかね。落ち着いている感じの外壁タイルと窓の感じがカッコいいです。お高いですが良い物件に思えました。設備、仕様もかなり高くて住みやすそうです。
>>3063 マンション検討中さん
北側の部分をカットして欲しいのは周辺住民のエゴではないですか？デべ側は法律、規制に則って建物を建ててる訳で、そこに私的に気に食わないからという意思が介入する余地はないと思います。現実的には何の問題も無く物件が建ったという事実あり既に人が住んでおりますからね。
屋根スラブと壁との接合部分に施された防水層だけだと、その防水効果が不十分なので、これを補強するために立ち上がり部分のパラペットが設けられています。
本来日影規制のためではありません。この場合写真を見ても目立たない部分をわざと日影のためにカットしたのではないようです。
まあ状況は何も変わらないからいいのではと思います
これ今の写真じゃないと思いますよ。粘着ご近所さんが昔に撮ったものだと思います。骨組みたいのは無いはずです。
>>3063 マンション検討中さん
開口部が少ないですよね。
東側はそこそこありますが、通りに面しているので露出が激しい。
北側や西側に至っては、ご近所さんに配慮して、ほとんど窓なしで、開閉も制限。
よって、壁式構造は納得。
配管は、ブリリア江戸川橋やディアナ小石川ほどじゃないけど、残念ですね。
>>3066匿名さん
>北側の部分をカットして欲しいのは周辺住民のエゴではないですか？デべ側は法律、規制に則って建物を建ててる訳で、そこに私的に気に食わないからという意思が介入する余地はないと思います。
おっしゃる通りでございますが、過去一部の周辺住民は強いエゴによりこのマンションの設変を強要したのです。
植栽前の画像を添付します。
黒い檻のようなバルコニーの手摺が両脇に出っ張っているので全く目立ちませんが、実は間の壁面が２ｍほど窪んでいるのが分かります。
一部の近隣住民が地元建築家と組んで、この凹みを要求しました。理由は真四角な建物は武骨で
＞気に食わないから。
というものでした。
そしてこの凹みを作ると容積率が減ってしまうので、地元建築家は代償として北側に「日影規制ギリギリまで」張り出すことを提案しました。
>>3063の北側の画像をご参照ください。凸部が３ｍ近く張り出しているのが分かります。
つまりデベは当初案において、日影規制に余裕を持った設計をしていたのですが、一部近隣住民と地元建築家の要求を呑んで、日影が悪化する設変をしたと言うわけです。
２０１５年の区のあっせんにおいて北側の住民は、当初案から悪化した日影を改善してほしいという申し出をしたという経緯でございます。
>>3064匿名さんが
>外観、いまいちカッコよくないね・・・
とおっしゃるのは、このような無理な設変が影響しているのかと思う次第です。
残念な経緯ですね～ それがこの売れ行きにつながってるのかな～
>>3067職人さん
実は北側住民は、最も日影に影響する凸部自体のカットを要求しましたが、当然？デベは拒否しました。
（代償として東側の凹みは無くしフラットとする設変提案を含んでいました）
ではせめて凸部のパラペットを斜めカットする、という妥協案まで示したのですが、やはり拒否されました。
結局目立たない部分だけパラペットを斜めカットするということでお茶を濁したのではないか？
と言うことでございます。
北東の添付画像を見ますと、北西側のパラペットだけ斜めカットされているのがお分かりかと思います。
>>3072名無しさん
>開口部が少ないですよね。
おっしゃる通り、北側は
>ご近所さんに配慮して、ほとんど窓なしで、開閉も制限。
と言った感じがいたしますが、西側は普通ではないでしょうか？
西側に建設中の3階戸建て群に面した所では、少々厳しいところはありますが、2階建てのアパートに面した住戸の明るさは悪くはないと思いました。
[No.3077～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
インペリアルガーデンの方は順調に売れているみたいですね
[No.3081～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
3000戸なら数年スパンの販売計画はあるだろうけど、30戸で数年かかるのは、何か具合いが悪いよね。
単に価格が高いだけでしょう。これと言って欠点らしいものも挙がらないですしね。売れ行きがーとか中古がとか同じこと連呼してる特定の方が騒ぐのが精々ですからね。
私は、もう少し高くても、もっと広い100平米位の部屋があれば、購入候補にしていたと思います。その時の弊害は、青空駐車場ですかね。
100平米なんて需要ないような部屋じゃ選択肢自体があまりないですね。ご愁傷様です。駐車場ネガも飽きましたね。同じ方なのでしょうけど。
ビニール？
[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]
同じく「一種低層」、「高台」、「群を抜く教育環境」を売り物にしていたインペリアルガーデンが完売となったようですね。こちらもそろそろでしょうか？
放っておいても価値観合う人が買うからいいんじゃないですか。
別にそんなの珍しくもないでしょう。相変わらずネガさんは悪意があって滑稽ですね。
そんなにこの物件が気になって仕方がないのでしょうかね
ビニル樹脂シートをばかにすんな。
クッション性、耐水性、対油汚れ性、経済性どれも最高の四冠王だぞ。
どうでもいいですが残り２戸なのでかなり高くても売れた感じですかね。
>>3099 匿名さん
高級かどうかはともかく高くても売れたんだからいいんじゃない。立地はいいですし、価値観の問題です。ちなみにあなたは変なことに拘っていますが買う気ある検討者ですか？
それとも物件を馬鹿にしたいだけのいつものご近所さんでしょうか
使い易さをとるかですから考え方の問題ですね。
それが嫌ならやめればいいだけですしね。
ここであれこれ言っても仕様に変化はありませんよ
ここも時期に完売ですね。
まあ、お金を持っている人たちは持っている訳で、ここも千石も無事に終了して良かったですね。
高かったけと良い物件でしたね。
散々デマを流していた自称ご近所さんもいましたが
何事もなく完売したようで良かったですね。
ずいぶん完売までに時間がかかりましたね。
リセールは厳しいでしょう。
変に欲を欠かなければ需要はあるでしょうね。
小日向の物件に対する引き合いは未だに根強いですから。
高値でも完売したのがいい証拠
高級かどうかはともかく高いと言われても売れたのだから需要はあったのでしょうね。
特に値引きもなく完売したようですから。欲しいと思う方が買って完売したのだから
あれこれ言っても詮無きことです。あれこれ嘘を流していたご近所さんなる謎の人物いましたが
結局何もこの物件に間に問題になるようなことは無かったそうです。営業さんが言ってました。
それがわかっただけでも良かったですね。
>特に値引きもなく完売したようですから。
本気で思っている方がいらっしゃるのですね。
実物内見後の見送り組みですが、いきなり大幅値引きの提示にグラついたのを思い出しました。
具体的な額を書くと刺されそうなので控えますが。
とにかく完売おめでとうございます。
残念ながら値引きなく見送りました。
高いからもう少し安かったら検討できたのですけどね。
環境含めとても良い物件でしたが、完売したのですか。
ご縁はなかつですが良かったですね。
