ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズってどうですか？

>1331

未販売住戸の管理費と修繕積立は売主負担だけど、問題になるのは駐車場使用料。稼働率が管理計画の想定よりも低くなると、管理組合の収入が減って、赤字に直結する。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合って結構高い。

デベって銀行から資金を調達して、土地を購入、建物を建てて、販売、引き渡しをして代金を決済、借入金を返すってことをする。青田売りするのは、竣工前から販売して竣工時点で即引き渡すってのが目的。竣工から引き渡しまで時間がかかると利子が膨らむ。

ということで大規模の場合、それに見合ったモデルルームや営業の体制、スケジュールを組んで、竣工までに販売するってのがもくろみ。竣工時点で残っているというのは売る側としては失敗。

内覧会だけでなく、入居後もアフターサービスの点検や、火災報知器の点検とか立ち合いが必要なことがある。土日対応してれないと、共働きの場合、どちらが休むことになる。三井は基本平日のみ。契約前に確認すべきだったんだけどな。

なるほど郊外のマンションで300であれば順調といえるのですね。
しかし、竣工時点で売れ残っているのは失敗という見方もできるのですね。
そうすると第Ⅰ街区はすでに竣工済なのでデベロッパーはできるだけ早期完売しないと利子が膨らんでってしまうのですね。

マンションの仕組みについても勉強になります。
売れ残りがあってもデベロッパーが売れ残り分の管理費等を負担するのですね。

管理費の負担と利子の両方からみてもデベロッパーはやはり引き渡しまでの完売を目指したいんですね。
少々焦りの色を見せながらのお話になるのもうなずけます。

正確には、管理費・修繕積立金は区分所有法で原則、区分所有者が持ち分割合に応じて負担ってなっている。原則なので、例えば契約書で売主は負担しないって規定することも可能。さすがに大手はそういったえぐいことはしないけど、そういうことされる可能性もあるので、ちゃんと確認しておいた方がいい。

売る側にとって販売の次なるタイムリミットは竣工後１年。竣工後１年を過ぎると新築と謳えなくなってしまう。

なるほど。そういったこともあるのですね。
さすがに三井ならそういったことはしないですよね。大手中の大手ですものね。

竣工後１年が次のタイムリミットですか。
とすると、第Ⅰ街区は9月、第Ⅱ街区は12月ですね。
かといって、相当資産価値について自信を持っているようなのでなかなか値下げとはいかないですよね。

>>1339 マンション検討中さん

無いですね〜

売れ残ったらバルク売りで片づけます。

大きな病院もありますし、公園も割とあり交通の便もいい方だと思います。

飲み屋やパチンコ店などもないので一見治安良さげに見えますが、案外そうでもないようです。

検見川浜自体は栄えていなくても、近辺にスーパーもちょこちょこありますし、海浜幕張などもすぐ隣なので、買い物、病院など日常生活送るのに不便は全くない街だと思いますよ。

今後検見川浜の高齢化に対応した、住宅政策を県及び千葉市等の行政に期待したい。
富める高齢者や予備軍が多い地域ゆえ。
遊休地や学校跡地の活用等さらに推進を。

>>1342 匿名さん

人それぞれの考えがあるでしょ。
私はオススメしますけどね！

>1339

三井は家具や家電プレゼントといった形での実質値下げはあるよ。

ここはJVだから、どこの意向できまるかってのが予想しづらい。

>>1344 匿名さん

無いですねー。

>1346
ここはまたないですね。。。。

稲毛海岸の高洲団地という所が4割くらい中国人が住んでいるようですね。

>>1350 マンション掲示板さん
このマンションとどう関係あるの？

>1352 検討中さん
値引き提示なんてあったんですか！？

知り合いとか家族を使って行ってもらえればわかりますよ。

マンション前の更地が
戸建て分譲になるって聞いたけど本当かな。

>>1355 匿名さん
だったらブライトテラス買った人はよかったですね！

磯辺第三小学校を単独で残したのは、
野球場跡と第一小学校跡に
大規模マンションを建てても
生徒を収容できるようにするためです。
第一小学校跡地の持ち主である企業庁は、
なるべく周りの環境に影響がないように
配慮はするが、
基本的には高額で入札があるよう、
用途制限を決めるのが原則です。
落札した開発業者が、
マンションにせず、
低層住宅を建てることはできると
思うけど、はたしてペイするか？

この広さで、こんな形が良いところなら、
マンション用地として申し分ない。
7階建てで、L字配置だろうね。

大規模マンションを外して、
多くの人が、すぐ近くに建つのはをいやがる
特別養護老人ホーム
介護サービス事業所（デイサービス、ショートステイ等）
介護付有料老人ホーム
病院及び診療所
を指定してくる可能性が全くないわけではないが、
その可能性は低いだろう。

ここは駅近ですし、スーパー直結だし、良い要素が多いマンションだと思うのですが、なんであまり売れてないんですかね❓駅力がないのかな？それとも相場に比べて高いんですかね？

>>1359 マンション検討中さん
街力ではないですかね？

残り200弱 年明けでどのくらい売れるんでしょうかね。 上層階はもう売れてるんでしょうかね？

残り２００弱なんですか？

>>1362 通りがかりさん

掲示板情報だと‥

200弱。今月末から第Ⅰ街区は入居開始ですよね。
決算までにどれくらい売れるのですかね。

24時間ゴミ捨て場利用可能で、ゴミ捨て場はとても広いのですが、こういうゴミ捨て場って虫の発生は大丈夫なんですかね？

マンションの空室は、どのくらいで売り切るのが理想なんでしょうか？
一年くらい売れてなくても当たり前なんでしょうか？

>>1365 口コミ知りたいさん
理想は入居前じゃないですか？
でもこれだけ大きいと売り切るのは不可能じゃないですかね？

>1364

ディスポーザーあるから生ごみがでないから虫の心配はいらないんじゃないかな。ディスポーザーなしで２４時間ゴミ出しって物件もあるからそういうケースだと心配。

>1366

売る側が青田売りする目的は竣工時点で引き渡して代金を回収。竣工して１年たつと新築として売れなくなるから、その前に値下げして損切りってパターンもある。

それから、大規模だから売れ残るってわけでもないよ。

教えてください。

毎月支払う管理費ですが、数年おきに上昇していくというのは、一般的なのでしょうか？

>>1369 マンション検討中さん
私もそれが不安です。
管理費、修繕積立金だけで3-4万となるときついですよね。

>>1369 マンション検討中さん

管理費上がらないと思いますよ。修繕積立金は5年に1回程度あがりますね。
計画の見直しをして、足りなければですが。

修繕積立金の見直しですか。
三井の方は足りなければという感じではなく、5年に1回あがるというふうにおっしゃってました。
あげ方に関しては多数決という形で。

管理費と修繕積立金が上がっていくのは
管理会社がデベロッパーの子会社だから
金づるは逃がさないという商法

メンテナンス費用の見直しをする必用があります。
管理費等を上げる云々の前にやることやってからです。
要は各業者の再選定や契約内容の見直しをする必要があります。

>>1374 匿名さん

そうだと思います。
ただし、コストを下げても質が下がらないようにしていかないといけないと思います。

こちらのマンションどのくらい苦戦しているのでしょうか？
掲示板では値引きの話がちらほら出てますが。

苦戦しているかどうかははわからないですが、リビングが真ん中にあるタイプの部屋は売れ行きが悪いような印象があります。

リビングが真ん中のお部屋って、
普通とは変わってますが、
使い勝手が悪るそうですよね。

そうですよね。
建物内モデルルーム行った感じだと、窓から光も入らないので、昼間も電気をつけておく必要もありますし、ダイニング側とリビング側両方にエアコンがついてました。

そう言われてみればそうですよね。
私は一般的な部屋を買いましたが、光が入りませんよね。

エレベーターが戸数に対して少ない気がしますが、朝とかはエレベーターでのストレスが増えそうですね。

修繕積立金は段階的値上げと定期的な一時金徴収を設定しているケースが多いんだけど、未納問題を引き起こす要因となるので国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

売る側としては、販売時の広告に記載する積立金を安く見せかけるためのトリック。最悪のケースは入居後に管理組合が計画通りに値上げできずに積み立て不足になって補修もできなくなるってパターン。