オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱってどうですか？

なんだか憶測ばかりで根拠のないレスが多いですね。

日本無線の跡地が商業施設になるだのならないだの…。
バスが無くなるだの無くならないだのと…。

民度とかどうでも良いので、何処からの情報なのか、確たる根拠は何なのかハッキリしないと、曖昧なまま情報に流されてしまいますよ。

>>262
日本無線がなくなるからバスもなくなるのでは、っていう259の推測。ちゃんと読んでください。

>>266
262ではありませんが、横から失礼します。

>日本無線がなくなるからバスもなくなるのでは、っていう259の推測。

↑これはバス利用者が減るのでバスの運行自体廃止されるかも？という憶測ですよね。
運行便の減少ではなく廃止になるという根拠は何ですか？そういう計画があるのを確認したのですか？

※憶測ばかりだと誤解を招きますので明確にお願いします…。

250を書いたものですけど、私は前向きに検討してますよ。254も、私は別にステテコでも今は構わないと思ってますんで、私に向けたものではないのかなと。そういう風に思う人、に向けたレスではないですかね。
ただ、民度は地価の上昇にともなって上がっていくのではないかと思っています。そもそも牟礼団地は、まあまあ高級な賃貸なんですね。
あるいは最初からすんでいるご老人方。なのでどちらかというと、牟礼団地全体で祭りをやりましょう的な話があるかもしれないですね。
バス廃止の話は聞いたことがないですね。そういうのは小田急バスに勤めてるか市役所の交通系の部署にいない限りわからないんではないかと。

オプション迷うな～
キッチンの吊り下げ棚は、家族で意見がバラバラ。

>>261
永楽閉店するの？？

連雀通り沿いの店が閉店してるのは、通路が16mに拡幅するからじゃないの

バスは本数が減る可能性は高いですね。

日本無線は多かった時期で4000人近い人が働いていましたが来年の夏までにはほぼゼロになります。それに連動して出入りの業者もいなくなるでしょう。

朝夕の通勤時間帯はまだ需要はありますが昼間の乗客は少ないです。
これまでは通勤時間帯の需要が大きかったので
その利益で昼間の時間帯の便を出せる余力があったのでしょうが
今後それが無くなることになるので減便は現実的な問題になると思われます。

来年杏林大が出来るし弘済園通り側に門が出来ると、始発だし昼間は学生が乗る可能性も有るかもね。
学生が2500～3000人位になるみたいだし、周辺に飲食店が出来る可能性も有る。

もう一つの側面として吉祥寺駅、三鷹駅のバスの発着枠が逼迫しているという問題があります。
バス会社はバスを停車させるスペースに窮しているのです。

需要減が見込まれる路線の発着枠を減らして
他の需要が高い路線に割り当てるチャンスは
当然伺っています。

この地域特有の事情して京王線と中央線間の交通手段がバスに委ねられており
非常に需要が高いことがあげられます。
一度この路線乗ってみると分かりますが
降雨事などは途中のバス停からは乗車出来ないほど
混雑します。

こういう路線に今の牟礼団地発着枠を割り当てることは
バス会社としては合理的判断となることは容易に想像できます。


当事者の調布市などはバス事業者に京王線沿線駅からの
バス便の新設など定期的に申入れていますが
発着枠を理由断られて経緯もありますし
日本無線移転は地域でも大きく取り上げられていますので
何らかのアクションがある可能性は極めて高いおもわれます。

>>272
杏林は既存の下連雀7丁目バス停利用のほうが
利便性が高いので(近い、牟礼団地と比較して圧倒的に便数が多い)
牟礼団地側に優位に作用することはないでしょう。

来年4月頃には、吉祥寺駅～杏林大井の頭キャンパス行きのバス路線が新設され、構内にバス停が出来ます。
また弘済園通りにも裏門が出来るので、牟礼団地のバス停を利用する人もいるかも。

杏林大井の頭キャンパスは学生と教職員など含めて4000人位になるらしいね。

>>276
営業さんが言っていましたが、杏林大学のバス停できると、牟礼団地が始発じゃなくなる可能性もあるみたいですね。バス便減で、始発でも無くなるとなると購入後の利便性及び将来売却時の価値低下が心配です。

>>274

下連雀8丁目またはNTTデータビル前が最寄ですかね。
あのバス停はいろいろな路線が合流している場所なので
4～5分おきに吉祥寺行のバスが来ますから、
わざわざ牟礼団地を利用することもないでしょう。

バス物件でもせめて吉祥寺通りぐらいバスがあれば良いんだけど、さらにバスが減るとなると悩みが深まります。長谷工だし(^_^;)

吉祥寺行、平日7時台は昨年11月に増便になりましたけどね。

今後の利用者数次第でしょうね。

日本無線もなくなるので利用者減は避けられないでしょうし、
杏林用の新規路線も増えるとなると吉祥寺駅の発着枠も限られているので
近隣路線が削られる可能性も高いのではないでしょうか。

確かに全体最適を考えれば本数減はありえそうですね。

一方で、通勤時間帯だけを切り取ると、日本無線が無くなっても影響無いですよね。むしろ2完成による乗客数増が見込める。

早く確定情報が欲しいですね。申し込みの頃にはまだ分からないのでしょうけど(苦笑)

吉祥寺通りホンダの交差点から日本無線の敷地の手前迄歩道が有る一車線の道路が出来ているよね、将来弘済園通りアロカの手前迄繋がれば徒歩でも吉祥寺通りに出れて、NTTデータのバス停も有るし少しは便利になるかもね。

確かにそこはつながって欲しいんですが、三鷹我が町マップというので計画道路図をみると、なんの計画もないので、今のままだとまず実現はしなさそうですね。

>>283
あそこはタクシー会社が買うみたいだから、恐らく牟礼住人の利便性なんか考慮してくれないですよ。
過度な期待はせず、現状に基づいて判断した方が良いかと。

>>282
むしろ日本無線は通勤時間帯の乗車率が高いのでは。
みなさん始業時間に合わせて来るわけですし。

逆に住人のほうは増えてもバス利用者はさほど増えないのでは。
バスを通勤に使うのはご主人だけなんていう世帯も多いはず。

なので単位人口当たりのバス利用率は日本無線には遠く及ばず。

さらに人口増そのものも世帯数からみても
精々1000人近いちょいでしょう。

4000人を擁した会社の穴埋めには
とてもならないんじゃんしでしょうか。

バスは三鷹や久我山の方が通勤利用者多いよ。ちなみに吉祥寺だけじゃないし。
逆に京王の三鷹～久我山の方が影響大きんじゃない、永福町営業所からバス来ているし。小田急は吉祥寺営業所だからね。

京王は永福町から久我山迄回送だから逆に本数減るかもね。吉祥寺行きは日本無線の通勤がかなり減ったけど朝増便したらね。

>>286
7時～8時台の吉祥寺、三鷹行きは日本無線の通勤関係ないと思ってましたが、、、逆ですからね。関係あるのかな。夜勤とかあるのかなー。事情分からないので、どちらにしろ全て臆測です。

帰りが比較的遅い通勤者の方はこの物件をどう評価しています？
私は会社を出るのが22時を過ぎることも良くあるのですが、三鷹駅からは帰りの小田急バスの便が無く（21時代で終了）定期利用としては論外、理想は吉祥寺駅まで小田急バスで出て井の頭線（始発）で通勤する定期を買い、土日もバスで吉祥寺に出ることですが、22時30分を過ぎると帰りのバスが30分に一本、かつ、23時30分までしかない（下連雀から歩くと徒歩10分弱）状況で、さらに井の頭線の急行とは相性が悪い（ちょうどバスに間に合わない）です。遅い日は、久我山から三鷹駅行きのバスに乗り帰るという手もありますが、この場合は京王バスでかつ深夜料金となり、小田急の定期が無駄になります。
杏林大学が出来るので、交通事情がましにはなるのかと期待していたのですが、皆さんのコメントをみるとむしろ減る可能性もあるようで。。。
また、中古で5000万円を切る値段で吉祥寺通り沿いのマンションも複数ででるので、より不便な牟礼の物件は将来購入価格より売却価格が大きく下がる可能性が高いと思います。これらを考えると、どうしても吉祥寺近辺、かつ新築に住みたいけど、駅近物件は買えない人が、通勤者の平日の我慢（犠牲）の元、ファミリー及び土日の幸せを目的に永住覚悟の上で買う物件かなと思っているのですが皆さんはいかがでしょうか？
そう考えると、直床や二重壁という構造が恐ろしくなってしまい、近所にうるさい方が入ってきたら一生その音と共に生活するのかと考えてしまいます（二重床、直壁構造だと安心だったのですが）。

私はたまにしかないですが、牟礼団地行きの終バスが無くなると、下連雀のバス停から歩きます。休日はよく下連雀のトーホウベーカリーまで歩いて買い物したりするので、たまにならそんなに苦になる距離ではないです。ですが、毎日だとつらいと思います。この辺は自転車で吉祥寺まで通ってる人も結構見かけるので、毎日遅くなってバスを期待出来ないなら、自転車通勤もありかと。雨の日だけ、バスを使って、夜だけ、下連雀から歩き。
まぁ、不便ですが、静かでのんびりしていて、私はきにいってます。
牟礼団地も今のところ、始発でほぼ確実に座れますし、最近朝の便が増便されて、とっても快適です。
昔、吉祥寺通り沿いに住んでて、バスの便はめちゃくちゃ多いのですが、一杯で乗れない事が多く、雨の日なんか、三本くらい乗り過ごされて、目の前を満員バスが無慈悲に通り過ぎ。。。やっと乗れても、ぎゅうぎゅう詰め、悲惨でした。

私も自転車考えてます。バスを使う際は遅くなったらいなげや近くの方のバス停から歩くことも許容範囲かなと。


周りの環境(スーパーや、学校の近さなど)を考えると決して吉祥寺通り沿いより不便とは言いがたいかなと。バス便始発のメリットは大きいと思います。ただ、始発が無くなる、便数が減るとなると話が大きく変わりますが、、、

普通に考えても平日80本も走っている路線が急に廃止になるわけ無いでしょ。朝は日本無線の通勤が減っても増便してるんだから。

今日の日経1面に、NTTデータが床面積数万平方メートル、
最大級の拠点を三鷹市に建設するって出てましたね。
これって日本無線跡ってことかな？

吉祥寺は自転車置き場が少ないので通勤に使うのはどうですかね。
以前は井の頭公園に置くのが黙認されていたのですが
これも規制されるようになってしまったのでかなり不便です。
あそこだけで2～300台は置けるスペースがあったのですが。。。

バスは廃止になることはないにしても、減便になる可能性はありそうですね。
グランディオⅠが出来たことにより一時的に利用者数が増えて増便されましたが
今がピークなんじゃないですかね、利用者数としては。
日本無線の撤退が本格的になるのは今年からなので
利用者数が今より減るのは避けられないと思います。

>>293
誰も廃止なんて言ってないんですが…。

2って1より設備が良くなって価格も上がるって大成の営業が言ってたと思うんだけど、なんで直床になっちゃったの？
資材とか人件費の高騰の影響？

日本無線の跡地にNTTデータの国内最大級データセンターが出来る可能性が有るのか。隣にNTTデータあるもんね。
一部出来ている道路も繋げてくれないかな。

オーベルのiとⅱでは3LDKで1000万円近く差がありますが、スペックにそれほど差があるとは思えません。もともとⅰは団地住人の住替え用として低価格帯で売りに出す必要があったことから、それほど利益を出せなかったのだと思います。
そのため、ⅱを高スペックと説明し、ⅰの分の利益もここで確保しようとしてるいるのが価格差の一つの要因なのではないでしょうか。また、ⅰとⅱであまりにも価格差をつけると説明がつかなくなるので、1000万円差ぐらいを上限に、資材や人件費高騰は、壁や床等の構造部分でコスト削減することで吸収しようとしているのではと推測しています。
ⅰはバス停の目の前だし、コスパ的にはⅰを買えば良かったなと少し後悔はしています。

単にⅠよりⅡのほうが面積が広いせいでしょ。
同じ３ＬＤＫ比べてみなよ。

>>300
299の人は言い過ぎだけど、同じ面積でも500万円ぐらいⅡの方が高いみたいです。何か理由考えられますか？

数年前と比較してのマンション価格の高騰ぶりは、
この物件に限ったことでは無いと思いますが、
基本的にはやはり昨今の建設費の高騰により、
価格および仕様に転嫁せざるを得なかった、
とみるのが妥当じゃないでしょうか？
あまりに「一般論」でスミマセン・・・。

不動産経済研究所の調査によると、
東京市部のマンション坪単価は、
2年前に比べて10.9％も上昇しているとのことです。
http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-415.html

また、超低金利が一段と進んでいるおかげで、
住宅ローンの月額支払額で見たときには負担感も低いので、
ある程度強気な価格設定も可能だ、
という見方もできるかも知れません。

占有面積を抑えてグロス価格を抑えるのが
昨今のマンション販売の傾向だと言われていますが、
この物件は周辺の新築物件と比較したときに、
「子育てファミリー向け」のコンセプトを強く意識していて、
専有面積も比較的広く確保されています。
その代わりに床や壁などの仕様を下げ、
価格を抑える「努力」をしている、
という考え方ができるのではないでしょうか。

去年、日本無線跡地について、三鷹市主催で近隣住民説明会がありましたが、そこで、IT企業が入ると言ってました。具体的な企業名はふせてましたが、その場にいる人が全員、『あぁ、NTTデータが拡張されるのね。』と推測できてしまう話しぶりだったので、日経に出てたのは、ほぼ日本無線跡地の事でしょう。ただ、途中まで出来てる道については、繋げて欲しいと要望もやはり出てましたが、弘済園のオーナー？も居て、その場で当面は応えられないと、きっぱり断ってたので、難しそうです。

302の補足です。

首都圏の新築分譲マンションの価格調査では、
2011年に比べて2014年の坪単価は35.7％（！）も上昇しているそうです。

一方、都内のマンション工事予定額、つまり建設費も、
この2～3年で約3割上昇しているということです。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000016012015/

差額の約6%分は、
消費税増税分＋土地価格上昇分＋デベの儲け（強気！）
ということでしょうか？

そう考えると、この物件の価格は、
まだ抑えられている方なのかも知れませんね・・・。

301の質問をした者です。
分かりやすくご説明頂きありがとうございました。
そうなると、資材値上がり前に建てられたマンションの方が価格と仕様のバランスが良い可能性が高いのですね。
新築しか考えていなかったのですが、中古マンションも主人と相談したいと思います。
ありがとうございました！

中古の価格もあがってますよ。

302です。
視野を広げて探されるのは、とてもよいと思います。

ただ、306さんのおっしゃるとおり、
中古価格も値上がりし始めています。
野村不動産アーバンネットが物件別価格上昇率を出していますが、
去年1年間で、
吉祥寺駅からのバス物件（築15～20年）では2.9%、
同駅徒歩10分超の物件（築10～15年）では、
10.9%も上昇しているようです。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/html/201501/mansion_tokyo_other.ht...


私も最初は新築マンションしか見ていませんでしたが、
中古や戸建ても含めて自分の目で物件を実際に見たり、
本やネットで不動産の情勢を少しずつ調べたりすることで、
物件をそれなりに客観的に判断できる「感覚」が
持てるようになってきた気がしています。

あとで後悔しないようにするために、
頑張って時間を作って、視野を広げて実物を目にすることによって、
最後は落ち着くところに落ち着くのかな、と信じて、
検討しているところです。

と言っても、悠長に構えていると、
検討している物件が埋まっちゃったりするので、
そこが一番難しいところなんですが・・・。

建築資材上昇で新築の価格が高くなり中古を検討しておりましたが、
中古の方も上がってきているんですね。
もちろん新築に比べれば上昇率は緩やかですが条件の良い立地ほど
予算的に厳しくなっている様子ですね。

中古上がってるのな？
本当なら、ちゅう中古買って上がりきったところで売れば良いじゃないかと思うが。

バスの話題が、落ち着きましたね。現時点では明確なことは分からないですが、減便や始発では無くなるなど悪いようにならないことを願うばかりです。


ところで、当物件は抽選になる部屋が多いようですが購入予定の方はどのような感じでしょうか？私は倍率が高いので他の部屋を薦められましたが、その部屋が良いためにそのまま動かずです。当たることを願って、、、

我が家は、検討中のお部屋の抽選倍率が高かったので、別のお部屋に移動しました。

やはり場所が場所だけに、人気は出てくるのでしょうかネ
倍率を避けるために
営業さん側が調整してくれるのかなぁ
そうじゃないと
このマンション自体が難しいということになるのは悲しくなってしまいますものね

自分は、比較検討した結果、ここは選択肢から外しました。
以下、個人的な所見も含めてにはなりますが、購入しない理由です。

・マンションのスペックが今住んでいる賃貸と変わらないこと（ディテールが雑という意味）。
・モデルルームの部屋（大きい方）は、カスタマイズされてるが、実際のオプションで実現できないギャラリー仕様。
・毎月の管理費に、車を使用しない入居者も駐車場の維持費が含まれる。（ほぼ入居者全員分を確保しているという理由）
　また毎月の管理費が周辺のマンションよりも高い。（かかる管理費の割に内容がフツー・・・の意味）。
・模型で見たときに敷地で一番デカイのが、その駐車スペース、Ⅰの方の駐車場も相応に大きい（高さも含め）
・何よりも、一見安い価格に見えますが、希望者が多いので抽選になるだろうが、
　その抽選前に、まずオプション相談が先となるとのこと。（オプション含めた総額で抽選前に見積もりを出します、と）

要は、マンション販売価格にどれだけオプションを載せられるか？が業者サイドにとっては、最大のポイントなるので、
オプション不要だと抽選通らない、よってオプションをある程度つけざるを得ないとなると、その結果・・・
周辺の一見高額に思えるマンションと総額があまり変わらない金額になりえる。

場所は、牟礼団地なので、都内への通勤にはとても便利で魅力的なのですが・・・。

ま、対象外なら別にいいんですけど、
管理費は、上がりが緩やかだと思いました。他の案件の、５年後十年後の管理費確認されました？規模が違いますがシティテラスはいきなり高くなってましたよ。
抽選は、先着順で番号が振られ、同倍率は同時抽選で、同じ番号が当選になります。なので、職業やオプションなどによる調整はかなり困難ではないですかね。

ディテールが雑という点については、よくわかりませんが、第一印象はダサい面構えだなあというのと、ぺラボーが気になりました。
第一と第二で合わせた土地で、もう少しまともな設計ができなかったものかと思います。
ただ収納が広いので、快適に暮らせそうだと思ってます。