23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

都心とは、都心3区のことだけかな？
都心周辺は、豊洲など湾岸を含め、相当量のマンションが出まわっているが。

２〜３年前、港区湾岸港区では、島、ＣＭＴ、ＰＴ芝浦、コスモ、フェイバ、ＰＴ品川、ラグナ、ＷＣＴ、ベイクレ、ラクシア、品川ＣＴ、ブランファーレ、が販売されていました。
今も相当数といっても豊洲など一部を除き明らかに小粒で、しかも都心からは遠くなってるね。

御高説、誠に、ご尤もで　御座いますです。

>>786
ユーザコミュニティは、極めて有意義なサイトだと思う反面、ユーザが結束したら
消費者パワーで地価まで左右しうる、というような幻想を喚起させる側面もある。

誰も買わなきゃ、いつかは安くなる・・・そういう認識は間違っている。
誰も買わなきゃ、供給を絞るかエンドに売らないで専有卸にするというのが
地価上昇局面の動きだ。
待てば上がると読めば、造ってから置いておいてもいつか高値で売れる。
様子見が有利なのは売り手の側だ。

下落局面では、一旦改善した下落率（−７％がー２％になるようなこと）が
が再び悪化することはある。
上昇局面では、急激に上昇した上昇率が（１５％とか２０％とか）一桁に緩和
することはよくある。（７％とか３％とか）
しかし、下落率、上昇率が反転することは長期のサイクルでしか起こりえない。
なぜなら、−３％が＋３％になったあとすぐに-３％で売る理由が存在しないからだ。
逆に一旦ー３％の値がついた市場で＋３％で買う理由もない。

不動産は下がり相場は買い手市場になりがちだし、上がり相場は売り手が
価格決定権を持つことになる。
ある意味、上がり相場は、品不足であり下がり相場は品あまり。
地価が反転したとたんに、供給者は品物を絞って値を吊り上げる動きに出る。
これはどんな市場でも共通していることではないか。

売り物を減らして、買い煽るわけですね。
現在の状況そのままですね。

吊り上げるのは勝手だが、無い袖は振れない。
高くて買えない物は買えない。
庶民には関係ない市場になる。

ダフ屋行為で逮捕だ。

歴史的安値になった地価が、もう一度歴史的安値にもどるためには一度歴史的高騰を
経ないといけない。
ところが、バブル経験から投資と実需を分離する証券化手法を輸入したわが国にとって
地価のオーバーシュートは起こりにくい。
今後の地価の流れはさほど高くないピークから横ばいが続いてその間、遅れてあがった
郊外が追いつく。
景気の減退とともになだらかに地価が下がって、時間をかけて過去の底値とピークの
中間点で底を打つのではないかと思う。


1994 年 100
1995 年 -3.0% 97
1996 年 -3.0% 94
1997 年 -2.5% 92
1998 年 -2.0% 90
1999 年 -2.9% 87
2000 年 -3.9% 84
2001 年 -6.0% 79
2002 年 -6.7% 74
2003 年 -7.2% 68
2004 年 -7.4% 63
2005 年 -6.7% 59
2006 年 -4.8% 56
2007 年 -1.2% 55
これは地方の政令都市である某市の住宅地公示地価の
対前年変化率である、１９９４年を指数１００とすれば
現在は５５の水準だ。
１９９４年といえばバブル崩壊後急激な地価下落で、高騰した
地価が収まったとみんなが認識した地価レベル。
この市ではすでに商業地は-2.6％から＋10.8％に転換
しており順調にいけば、上昇に転ずると思われる。
しかし、５年間で毎年１０％ずつ上昇しても指数は８９までに
しか戻らない。
逆にいえば、この市の住宅地はいまが底値の買い時。
消費者物価を加味しても歴史的底値は今だということだろう。

供給を減らして価格を上げたり維持したりしても
結局買える人がいなけりゃ、意味ないじゃない。

供給がないというのは、デベが土地を仕入れないということ。
郊外しか供給がなくならば郊外を買う。高かろうが、遠かろうが切羽詰った住宅需要と
いうのはいつの時代にもある。
そう思えないのは、今の需要がせっぱつまっていないからでしょう。

＞庶民には関係ない市場になる。
１９７０年以降２００２年まで２３区は庶民の買える市場ではなかった。
買えないから、千葉・埼玉・都下のベッドタウンが開けた。
都心回帰など言葉は美しいが、郊外を高値掴みしたシニア層にして
みればいまいましい話。
ここで、地価が戻るのは、理不尽な話が正常化するだけ。

そんな夢みたいな安値、５年もすればみんな忘れるよ。バブルの高値だって
５年したらみんなきれいさっぱり忘れた。

では、2002年から現在までに都区部を買った層が勝ちということですか？

住宅は、勝ち負けとは関係ない。

強いていえば運不運。郊外の静かなマンションで子供が
自然に触れて育つほうがいいという価値観だってある。
何が幸福で何が不幸かは、棺おけ入るまでわからない。

社会的平等性という意味では、より多くの人が幸福になるであろう地価上昇
郊外居住という方向が正しいと思うだけ。

郊外の静かなマンションで子供が自然に触れて育つほうがいいと、
郊外にマンションを買ったら、
私立に行きたい子供は長距離通学で親を恨む、なんてこともありそうですね。
何が幸福で何が不幸かは、棺おけ入るまでわからない。当然ですね。

でも、郊外はいずれ下がるでしょう？

というか、開成、麻布の大半は郊外から通っているのが現状らしい。
現在４０代の親は９０年代後半に住宅を買った世代。
私立にいきたい子供なんてのは本当はいなくて、私立に行かされるから
親を恨むのでしょう。
家ごときで親を恨む子供はいない。考えすぎ。

＞＞７９７
次のスレテーマはぜひ、「郊外はいつ下がる」にしてください。
少なくとも都心が下がり始めないと郊外は下がりません。
首都圏に、６〜８万戸のマンション需要と６万戸の戸建てと９万戸の中古在庫が
年間ある以上、供給が需要を導く構図は変わらない。

郊外でなくても23区の外周区なら自然に触れて育つことはできますよ。公園の近くとかの物件なら。
そういう場所なら千代田区や文京区の私立へ通うのも簡単です。
神奈川や埼玉へ行く必要はありません。
でもそれももうそろそろ終わりかな。
練馬や板橋でファミリー向けだと5000万を超えてきてますからね。
私は4400万の新築物件を板橋区で買えましたけど。

親と同居で、マンションなの？

どうせ少子化で子供は減る。
子供のための住まいよりも、自分のための住まい。
値下がりする郊外買うより賃貸住まいして老後に備えよ。

昨日の日経だったか死亡率が減って人口が自然増になったと記されていた。
団塊ジュニアが広い家にすんで、子供を生み始めたせいらしい。
そもそも少子化は、住宅事情からくる一面もある。資産デフレが少子化に歯止め
というのもうれしい話かも。

スレ違いですが、郊外買うのと郊外賃貸だったら？どっち？
いつの日か、都心や都心外周区くらいの優良なマンションへ回帰を狙うとして。

郊外買うにしても、郊外賃貸にしても、安いところにしてなるべく支出を抑えれば
いいんじゃないかな。東京以外でも便利なところはすでに値上がりしているから。
少子化を食い止めるには、最低2.0人を超えないとね・・・先は長いが。
でも、フランスは超えたんだよね。すごーく手厚くしたけれど。

>>798
今年の東大合格者出身高校の県別分布は、茨城82人＞埼玉69人＞千葉54人。
しかし居住地ベースで見ると、人口の大きさからして千葉≒埼玉＞茨城となる筈。
やはり千葉・埼玉から相当数が開成・麻布に通っているようだ。
大衆層は都内に買えない時代に戻ったので、今後も子供の遠距離通学は終わらないという事か。

親が甲斐性なしだと、子供が苦労するなぁ

—今の需要がせっぱつまっていないからでしょう.

なるほどねぇ。そんな感じだわね。

>>800
郊外＝自然が残っている
板橋区＝ちょっと自然が残っている
とおっしゃりたいようですが、板橋区に自然って残っていましたっけ？
徳丸とか赤塚の一部には大根畑が若干残っているかもしれませんが。
私は板橋生まれの文京区民ですが、文京区の方がまだ緑がたくさん
ある感じがします。（一般論として）
板橋区みたいなところは自然に囲まれているほどの教育環境じゃないと
思います。そういう環境を求めるなら神奈川や埼玉でも都市部ではダメ
で丹沢の山や秩父の山に住まないと意味がないと思います。
あくまで私の考えですが。
亡くなった建築家の宮脇さんの「中途半端な郊外に住む人の気が知れない」
という偏見に私は同意しています。
郊外は犯罪の多発する現代の社会問題が一番表面化しやすいところだと
いう社会学者が多いですね。
東京都内・近郊で犯罪が多いのは繁華街を除けば埼玉県との県境あたりだそうです。
郊外＝自然が残っている＝牧歌的で犯罪が少ない＝子育てに最適
という昔の感覚、観念を変える時代になってきているようです。

都心は一服したからこれからは郊外の方が利回りが良さそうだね。
不動産の値上がりがじわりじわりと郊外にもきてる。

読むな。聞くな。寝てな。

多摩川のサイクリングロードを走ると、東京側は道も整備されてるし緑も豊か。
対して神奈川側は道も良くない箇所が多いし、木が枯れてるところも。

自治体が金あると自然環境に対するお金の使い方も違いますよね。

東京なんかも都心、というかお金持ってる区のほうが緑が多く住む環境が良い気がします。

子供の学力と住むところ、むしろ逆相関じゃないかしらね。
開成も、おっしゃるとおりで、千葉、埼玉、横浜などから通う奴が殆どでしたよ。
別にそれで親を恨んだことは無いね。私もそうでしたが。
結局親の自己満足でしょ。緑豊かな城南一等地に買うのも、アーバンライフ
な都心を買うのも。それ以外でも子供は育つ。

郊外もある程度は上がると思いますね。これから。都心、城南一等地の新築
なんて、これから少ないでしょう。あったとしてもとんでもない高値で
気配値が切り上がるだけで。これからの主役は郊外へ。流動性高まれば普通
は値段は上がるものです。需要増の局面では。

>>793
確かに高度成長期以降は、都内は一般庶民が買える市場ではなかった。
庶民どころかサラリーマン上位層である役員でも郊外しか買えなかった。

ある超大手財閥系企業の例で見てみよう。
同社の戦後歴代社長の自宅住所変遷；
青山→青山→池田山→松涛→吉祥寺→美しが丘→所沢！！
とても同じ会社とは思えないが、特に最後の２人の都落ちぶりが激しい。
ちなみに吉祥寺の社長さんが自宅取得適齢期である35歳だったのが1964年、
美しが丘さんは1970年、所沢さんは1977年なので、793さん指摘の通り1970年
が大きな分水嶺となった事が分る。

その会社、社長が青山に住んでいたのは、いつごろの話でしょう？
もともと、社長が美しが丘、所沢にしか住めない会社なのだが、
戦後すぐの大昔は青山も地価が非常に安かったというだけなのでは？
神宮前、青山の地価が上がったのは、東京オリンピック前後でしょ？

816さん、一人は戦前、一人は戦後に取得。
高度成長期以前には財閥系幹部や高級官僚といった層の待遇は、青山や松涛を買える程
恵まれていた。他方、高度成長期以降は都心土地の値上がり程には彼らの待遇は向上せず、
結果としてこの層を含む給与所得者は郊外に居住せざるをえなかったと考えられる。
それからすれば2002年以降、如何にＭＳ、如何に湾岸とはいえ都内に給与所得者でも自宅を
持てた事の方が歴史的に見れば異例と言えるだろう。

松戸市の住宅地公示地価の対前年比率だ。
１９９４年４８００万した３ＬＤＫが今では土地代が
半分になって３０００万円台で買えることを示す。
一方中古は土地代は半分で建物減価も加味して
２０００万円程度の評価。

1994 年 対前年変化率 100
1995 年 -3.70% 96
1996 年 -8.30% 88
1997 年 -4.40% 84
1998 年 -3.20% 82
1999 年 -6.80% 76
2000 年 -9.30% 69
2001 年 -8.00% 64
2002 年 -8.20% 58
2003 年 -6.10% 55
2004 年 -4.90% 52
2005 年 -3.30% 50
2006 年 -0.20% 50
2007 年 1.50% 51
２０００年以降、下落率は年々回復してきていて今年
はじめて値上がりに転じた。
このまま、徐々に１９９５年ベースまで値を上げていく
可能性もある。坪単価２００万になれば立派な高値だろう。
逆に今が底値でこれから上がる。

今郊外を底値で買って１５年住む、１５年後都心が先行して
底値になったら都心を買って、郊外を貸す
郊外が底値から上向いてふたたび高値になった時点で
郊外を売る。そういうのも作戦として悪くない。

そりゃ、都心を底値で買えるのが最良
しかし値上がりを追って買うより
郊外を底値で買って中程度に値上がり期待というのも
悪くはない。
郊外が値下がりするのは高値で買った人だけだ。

1970年の美しが丘は、田園都市線の延伸に伴う宅地開発で、
すごいブームになってました。
うちもすごい倍率の抽選に当たって宅地分譲を購入しました。
その後のバブルで地価が１００倍になったので喜んで売却しましたけどね。

１９７０年代からバブルにかけて１００倍！！！！
８２０さんがおいくつなのか、いったいいかほど利益が出たのかと二重にびっくりです。

820ですが、当時は子供でした。
70年頃の東急の宅地分譲は、坪数万円だったのです。
バブル期には坪５００万円位でしたから。
宝くじより高額の利益です。

そもそも、色々言われるけど日本は主要な経済先進国
市川であろうと主要都市の駅近に庶民が簡単に住めるという感覚の方がおかしい

823の論説の瑕疵としては、市川は主要都市ではない気がする点：）

千葉県の人にとっては、市川も主要都市なんでしょ。

スレの流れは；
湾岸都心が一段落して、次は郊外に向かう。これから郊外で高値で売るような開発が
続くから、それに下支えされて、都心や周辺の２３区内マンションの価格下落は
当分無い、という感じでいいんですかね？
前スレからこのスレの半分ぐらいまで、仕切ってた７５０さんみたいに、証券化等で
市場原理が理屈どおり働いて、賃貸利回りが一杯一杯の今からは、もうすぐ下落みた
いな説は、やはり少数派？
確かに、山手線内側で平均賃貸利回りが０．２％なんて時期に、地価がどんどん
上昇してたんですからね。やはり不動産価格は心理８割、理論２割の世界かな。

都心や田園都市線沿線はすでに底値から倍以上に戻してしまっているんで、これから注目するんであれば、確かに千葉方面の一等地がいいかもね。

駅前再開発が見込めるとことか、高速道路整備がなされるとことか、町から市に格上げされるとことかね。

二極化の話はどうなったの？　土地は上がり続ける神話復活？

郊外の開発は続きますがそれを高値で売り続けなければ、
下支えとは言えないのでは。
売れ行きが悪いので値引き始めましたになってはねぇ…

１９７０年代の郊外の値上がり率がすごかったころは、給料も倍倍だったし、今後郊外も
高値が続くには給料がそーとーに上がらないと無理じゃないか？

二極化は価格の二極化。
地価反転段階でマンション坪単価２５０万円を超えているエリアはそれ以下にはならないが
２５０万以下のエリアは２５０万に近づきながらそれを超えられないだろうという
主旨のことを申し上げたつもりだ。

たとえば、柏、松戸で現在７０平米３０００万の物件は坪単価１４０万
だが、これがバブル崩壊が沈静化したといわれる１９９４年水準まで
戻すとしたら坪２００万、価格で４２４０万程度だろう。
４３％の上昇ということになるが、おそらくは毎年５％前後の上昇を重ねて
今後７年はかかる。そういう上がり方をしていく。
柏、松戸はいまなら年収６００万の人が買えるが、いずれは８５０万以上で
ないと買えない・・・まぁそういう程度の変化だ。

消費税率アップがあれば７年も掛かりませんね。