23区内の新築マンション限定で 現時点において 投資（賃貸）目的であれば
どこ（地区、駅名 場合によってはマンションの具体名）がよいでしょう?
自宅用ではなくあくまでも投資（賃貸）の面からご意見をお聞かせ下さい。
新築との対比において 必要なら中古の話しが出て来てもいいと思います。
収益還元法の観点から、都心の一等地が必ずしもよいとは限りません。
高利回り、今後期待出来るエリア情報も含み お教え下さい。
特定のエリア・物件でマイナス情報のみの書き込みは削除依頼を出しますので、
プラス面を強調してどしどし書き込み下さい。
[スレ作成日時]2007-03-22 10:57:00
微妙なスレですね．．．
ＭＳ購入の理由はさまざまですが、投資(利益追求）のスレはちょっと場が違う気がします。
なんか、管理人の主旨に反するスレが立ちましたねぇ（笑）
まぁ、不動産購入は業者の情報が多く、買い手が情報少ないから共有しよう
という板の建前には反していないでしょうから、いいんでしょうかね。
不動産投資仲間があつまって雑談すると共通の話題は
①ここ５年オレ物件買ってないよ。高くて買えない。
②うちは、みんな駅徒歩１分ばかりだが、家賃の値下がりにはまいったもんだよ。
③税制が変わって弱ったもんだ。法人にして有利なのは管理委託費だけだよ。
・・・・的な話。みな中古不動産の話。
それとキャッシュ買いにまけて融資とりつけている間にいい物件は買いのがすらしい。
「新築はどう？」
「そんなもん、無駄な経費が多すぎて買うメリットないよ。」
利回りも大事だけど
キャッシュフロー＝税引き後利益-元金返済＋減価償却費
が大切。
金融商品の実質利回り１０％なら7.2年で投下資本を回収できるけど
不動産は、キャッシュを再投資しない限り単利と同じ。
１０００万投資して毎年１００万の収入があっても再投資しないと
１０年後に自己資金が５００万しか戻ってこなければ、実質
４．９％の複利運用と変わらない。
まぁ、それでも家賃維持できる中古ならよい運用方法なんだろう。
スレは中古板で立てるべきだと思うけどね。それと大家さん板は
ほかにも結構たくさんあるよ。
０３さん
ちょっと、興味あるので、大家さん板紹介いただけませんか？
>>04さん
Ｙａｈｏｏ掲示板の不動産カテには、「サラリーマンでも大家になれる」という
スレがありました。今は「歯医者でも大家になれる」があるけど荒れてます（；；）
教えてｇｏｏの住宅・不動産には「大家してます・・・」ではじまる書き込みをする
優秀な「大家さん」が２年以上常駐しています。この人の発言は私は結構信頼
していますが。
競合サイトの直リンクはたしか規約違反なのでお許しを
ブログは「大家」でググるだけで結構たくさん出てきますよ。
最近のeマンションスレを見ていると、自宅用に買ったマンションが 入居までいくら上がったかの話題が 沢山見受けられます。
まるで投資家です。
それなら、このようなスレでいろいろ論じたほうがいいのではないでしょうか？
因みに私は一等地の駅から遠いマンションよりも、少しはずれても駅近（1-3分）を選択しています。
やはり、「港南四丁目第3団地建替プロジェクト」でしょう。
ただし、投資目的で購入することはむずかしそうですし、高い倍率を勝ち取ることが前提です。
転売ですぐに50-100%のアップは見込めそうです。
確かに
当たるかどうか、買えるかどうかは別にして、個別のマンションでは
ここに勝る物件はでないでしょう
>>03
>②うちは、みんな駅徒歩１分ばかりだが、家賃の値下がりにはまいったもんだよ。
これは極端な例を持ち出しましたね。
これが本当ならどのエリアのどのマンションも投資用には買えません。
敢えて言うなら、マンションがだんだん古くなるので、それに応じて賃料が下がっているか、
余程不便な駅の駅近物件でしょう。
＞09
その人は薬剤師ですね。かなり不便な駅の中古専門。都内も水天宮とか持っていて残りは
市川とか松戸とか千葉方面のワンルームや１ＬＫですね。
８万５千を７万で入れたとかいってましたよ。
賃料の下落は，Ｙａｈｏｏ不動産でもはっきりしてますよ。季節外れでも６ヶ月空けておけば
ちゃんとした家賃で入れることは可能ですけどね。
>>03,09
>かなり不便な駅の中古専門
03さん かなり言葉足らずでしたね。
『8LDKに住んでいるけど、使わない部屋が多くてさあ』と聞いて
うらやましがっていると、
『いまラオスに駐在しているだけどね』と 後から言われたようです。
ここは前提が新築のマンションで、投資として最適な話をしているので、
基本は便利な駅の駅近かの新築マンションの話題でしょう。
賃料が下がっているといっても、便利な都心の駅から1分以内では、当然新築のマンション価格につられて 家賃は下がっていませんよ。
中古で不便な駅のマンションのぐちは勘弁してもらいたいです。
でも、03さんのような博識の方の意見は参考にもなり、大歓迎ですけどね。
＞不便な駅のマンションのぐちは勘弁してもらいたいです。
私は黙って聞いていた口です。
実は、私自身は新築専門のサラリーマン大家で千代田区、中央区半蔵門線沿線ワンルーム
ＩＬＤＫのほか湾岸の１ＬＤＫも保有している。
２００１年からやっているけど家賃は下がっている。新築だからあたりまえだけどね。
知人の業者から斡旋受けたのを６年以上保有していたら、ローンは減って
評価だけが結構いい値段になってきた。
家賃上げたいというと、仲介のベテラン店長から、まだダメです諌められる。
知人は、大田区と江戸川区は軒並み値下げと嘆いていた。
ただ、やってみればわかるけど更新時の家賃値上げというのは、結構度胸のいる仕事なんですよ。
新築サブリースやっている業者は最初の４年で儲けて、残りは平気で安い賃料で貸しちゃうところが
多い。私はサブリース切れの時点で賃貸管理も自分でやることにした。
ところが、マンション投資仲間が集まると、新築なんてやるのは無知蒙昧と笑われる。
すっかり、ネットの利回りだけで、投下資本回収まで含めた利潤を考えるのを忘れそうになる。
巷のマンション投資本も低資本高利回りの話が多いよ。
私はへそ曲がりだから、新築を長く持って大きなリターンを得たいと思っているのだが
郊外の値下がり駅前ワンルーム４室のほうが、湾岸タワーが一室より投資効率はいいし
空室リスクも低いよね。
新築マンションの価格がぐんぐん上がり、それにひきずられ中古マンションもある程度上がって来て、
景気も本格回復しない限り、中古マンションの家賃は上がっていかないでしょう。
従って、築年数とともに家賃が ある程度は下がって行ってもおかしくはありませんね。
私の所有物件は新築、中古がそれぞれ半分です。
ただ最近は中古マンションが多くなって来ています。
所有満足感では新築、 実利（利回り）では中古ですね。
共に、駅近 理想：徒歩１分 標準：徒歩3分、例外：徒歩5分の
鉄則は今のところ守っています。
更新時の値上げなんてしたら出て行く人多いよ。友人で賃貸に住んでいるやつ、２年前
値下げして借り手を捜した経緯がこのところの情勢で惜しくなったのか、十数万台の家賃で
一気に１万５千円の値上げを宣告され、あまりにむかついたから出る宣言したって。
そしたら、急に家賃据え置くからと懇願されたが、やり取りの中であまりのごうつくばりさに
嫌気が差したので、やはり出ることにしたそうだ。
虎ノ門タワーズレジデンスのスレのほうが
値が上がりや賃貸など、ここより投資の話ばかりの書き込みですが。
世田谷区用賀と桜新町に竣工売れ残り物件があるけど、そこは投資利回り抜群！
桜新町 72㎡ 5980万円 予想賃料298000円 表面利回り5.98％（値引き一切不可だそうです。）
用賀 73㎡ 5980万円 予想賃料285000円 表面利回り5.71％（若干の値引き可能）
1年後にはキャピタルゲイン出るだろうし、儲かったら賃借人付き売却すればいい。
もしキャピタルゲイン出なかったら、出るまで待てばいい。
↑現金買いした場合でしょ？これって。。
一般論ですが、売れ残り物件で 1年後にキャピタルゲインがでるとは思えませんが
>>19
売買取引相場も賃料相場も高騰するのが見えてるのに、
今売れ残りだからと言って買うのをためらうの？
今この時点で値上がり必至な物件だったらとっくに売れてるでしょ？
些細なリスクを恐れてハイリターンは無理じゃない？
元本価格が将来上がるかどうかと、利回りと二つの視点が大事。
都心タワーなどプレミアものは利回りは悪いがインフレヘッジになる。
古い物件の一棟買いなどは利回りは良くても値上がりが期待しづらかったりする。
