23区内の新築マンション限定で 現時点において 投資（賃貸）目的であれば
どこ（地区、駅名 場合によってはマンションの具体名）がよいでしょう?
自宅用ではなくあくまでも投資（賃貸）の面からご意見をお聞かせ下さい。
新築との対比において 必要なら中古の話しが出て来てもいいと思います。
収益還元法の観点から、都心の一等地が必ずしもよいとは限りません。
高利回り、今後期待出来るエリア情報も含み お教え下さい。
特定のエリア・物件でマイナス情報のみの書き込みは削除依頼を出しますので、
プラス面を強調してどしどし書き込み下さい。
[スレ作成日時]2007-03-22 10:57:00
微妙なスレですね．．．
ＭＳ購入の理由はさまざまですが、投資(利益追求）のスレはちょっと場が違う気がします。
なんか、管理人の主旨に反するスレが立ちましたねぇ（笑）
まぁ、不動産購入は業者の情報が多く、買い手が情報少ないから共有しよう
という板の建前には反していないでしょうから、いいんでしょうかね。
不動産投資仲間があつまって雑談すると共通の話題は
①ここ５年オレ物件買ってないよ。高くて買えない。
②うちは、みんな駅徒歩１分ばかりだが、家賃の値下がりにはまいったもんだよ。
③税制が変わって弱ったもんだ。法人にして有利なのは管理委託費だけだよ。
・・・・的な話。みな中古不動産の話。
それとキャッシュ買いにまけて融資とりつけている間にいい物件は買いのがすらしい。
「新築はどう？」
「そんなもん、無駄な経費が多すぎて買うメリットないよ。」
利回りも大事だけど
キャッシュフロー＝税引き後利益-元金返済＋減価償却費
が大切。
金融商品の実質利回り１０％なら7.2年で投下資本を回収できるけど
不動産は、キャッシュを再投資しない限り単利と同じ。
１０００万投資して毎年１００万の収入があっても再投資しないと
１０年後に自己資金が５００万しか戻ってこなければ、実質
４．９％の複利運用と変わらない。
まぁ、それでも家賃維持できる中古ならよい運用方法なんだろう。
スレは中古板で立てるべきだと思うけどね。それと大家さん板は
ほかにも結構たくさんあるよ。
０３さん
ちょっと、興味あるので、大家さん板紹介いただけませんか？
>>04さん
Ｙａｈｏｏ掲示板の不動産カテには、「サラリーマンでも大家になれる」という
スレがありました。今は「歯医者でも大家になれる」があるけど荒れてます（；；）
教えてｇｏｏの住宅・不動産には「大家してます・・・」ではじまる書き込みをする
優秀な「大家さん」が２年以上常駐しています。この人の発言は私は結構信頼
していますが。
競合サイトの直リンクはたしか規約違反なのでお許しを
ブログは「大家」でググるだけで結構たくさん出てきますよ。
最近のeマンションスレを見ていると、自宅用に買ったマンションが 入居までいくら上がったかの話題が 沢山見受けられます。
まるで投資家です。
それなら、このようなスレでいろいろ論じたほうがいいのではないでしょうか？
因みに私は一等地の駅から遠いマンションよりも、少しはずれても駅近（1-3分）を選択しています。
やはり、「港南四丁目第3団地建替プロジェクト」でしょう。
ただし、投資目的で購入することはむずかしそうですし、高い倍率を勝ち取ることが前提です。
転売ですぐに50-100%のアップは見込めそうです。
確かに
当たるかどうか、買えるかどうかは別にして、個別のマンションでは
ここに勝る物件はでないでしょう
>>03
>②うちは、みんな駅徒歩１分ばかりだが、家賃の値下がりにはまいったもんだよ。
これは極端な例を持ち出しましたね。
これが本当ならどのエリアのどのマンションも投資用には買えません。
敢えて言うなら、マンションがだんだん古くなるので、それに応じて賃料が下がっているか、
余程不便な駅の駅近物件でしょう。
＞09
その人は薬剤師ですね。かなり不便な駅の中古専門。都内も水天宮とか持っていて残りは
市川とか松戸とか千葉方面のワンルームや１ＬＫですね。
８万５千を７万で入れたとかいってましたよ。
賃料の下落は，Ｙａｈｏｏ不動産でもはっきりしてますよ。季節外れでも６ヶ月空けておけば
ちゃんとした家賃で入れることは可能ですけどね。
>>03,09
>かなり不便な駅の中古専門
03さん かなり言葉足らずでしたね。
『8LDKに住んでいるけど、使わない部屋が多くてさあ』と聞いて
うらやましがっていると、
『いまラオスに駐在しているだけどね』と 後から言われたようです。
ここは前提が新築のマンションで、投資として最適な話をしているので、
基本は便利な駅の駅近かの新築マンションの話題でしょう。
賃料が下がっているといっても、便利な都心の駅から1分以内では、当然新築のマンション価格につられて 家賃は下がっていませんよ。
中古で不便な駅のマンションのぐちは勘弁してもらいたいです。
でも、03さんのような博識の方の意見は参考にもなり、大歓迎ですけどね。
＞不便な駅のマンションのぐちは勘弁してもらいたいです。
私は黙って聞いていた口です。
実は、私自身は新築専門のサラリーマン大家で千代田区、中央区半蔵門線沿線ワンルーム
ＩＬＤＫのほか湾岸の１ＬＤＫも保有している。
２００１年からやっているけど家賃は下がっている。新築だからあたりまえだけどね。
知人の業者から斡旋受けたのを６年以上保有していたら、ローンは減って
評価だけが結構いい値段になってきた。
家賃上げたいというと、仲介のベテラン店長から、まだダメです諌められる。
知人は、大田区と江戸川区は軒並み値下げと嘆いていた。
ただ、やってみればわかるけど更新時の家賃値上げというのは、結構度胸のいる仕事なんですよ。
新築サブリースやっている業者は最初の４年で儲けて、残りは平気で安い賃料で貸しちゃうところが
多い。私はサブリース切れの時点で賃貸管理も自分でやることにした。
ところが、マンション投資仲間が集まると、新築なんてやるのは無知蒙昧と笑われる。
すっかり、ネットの利回りだけで、投下資本回収まで含めた利潤を考えるのを忘れそうになる。
巷のマンション投資本も低資本高利回りの話が多いよ。
私はへそ曲がりだから、新築を長く持って大きなリターンを得たいと思っているのだが
郊外の値下がり駅前ワンルーム４室のほうが、湾岸タワーが一室より投資効率はいいし
空室リスクも低いよね。
新築マンションの価格がぐんぐん上がり、それにひきずられ中古マンションもある程度上がって来て、
景気も本格回復しない限り、中古マンションの家賃は上がっていかないでしょう。
従って、築年数とともに家賃が ある程度は下がって行ってもおかしくはありませんね。
私の所有物件は新築、中古がそれぞれ半分です。
ただ最近は中古マンションが多くなって来ています。
所有満足感では新築、 実利（利回り）では中古ですね。
共に、駅近 理想：徒歩１分 標準：徒歩3分、例外：徒歩5分の
鉄則は今のところ守っています。
更新時の値上げなんてしたら出て行く人多いよ。友人で賃貸に住んでいるやつ、２年前
値下げして借り手を捜した経緯がこのところの情勢で惜しくなったのか、十数万台の家賃で
一気に１万５千円の値上げを宣告され、あまりにむかついたから出る宣言したって。
そしたら、急に家賃据え置くからと懇願されたが、やり取りの中であまりのごうつくばりさに
嫌気が差したので、やはり出ることにしたそうだ。
虎ノ門タワーズレジデンスのスレのほうが
値が上がりや賃貸など、ここより投資の話ばかりの書き込みですが。
世田谷区用賀と桜新町に竣工売れ残り物件があるけど、そこは投資利回り抜群！
桜新町 72㎡ 5980万円 予想賃料298000円 表面利回り5.98％（値引き一切不可だそうです。）
用賀 73㎡ 5980万円 予想賃料285000円 表面利回り5.71％（若干の値引き可能）
1年後にはキャピタルゲイン出るだろうし、儲かったら賃借人付き売却すればいい。
もしキャピタルゲイン出なかったら、出るまで待てばいい。
↑現金買いした場合でしょ？これって。。
一般論ですが、売れ残り物件で 1年後にキャピタルゲインがでるとは思えませんが
>>19
売買取引相場も賃料相場も高騰するのが見えてるのに、
今売れ残りだからと言って買うのをためらうの？
今この時点で値上がり必至な物件だったらとっくに売れてるでしょ？
些細なリスクを恐れてハイリターンは無理じゃない？
元本価格が将来上がるかどうかと、利回りと二つの視点が大事。
都心タワーなどプレミアものは利回りは悪いがインフレヘッジになる。
古い物件の一棟買いなどは利回りは良くても値上がりが期待しづらかったりする。
>売買取引相場も賃料相場も高騰するのが見えてるのに・・
あなたは神？
将来のことは誰も見えない！
利回りの数パーセントの差なんて、元本の物件価格自体の年に１０パーセント超の値動きに比べると
無意味。都心、希少価値眺望抜群タワー、これが最高。
> 元本の物件価格自体の年に１０パーセント超の値動き
問題は それがいつまで続くか？
そう、過去のバブル時代に
下がることを考えもしないで投資した人達がどうなったか…
今更かも知れませんが、
やはり、便利な駅の駅近物件が値上がりの可能性が高く、下値抵抗感が強い
とは不変の法則ではないでしょうか？
問題はこれから投資するのに、新築のマンションがいいのか、やはり中古を狙うか
どちらが正解か？です。
中古の場合は現金買いなら掘り出し物を拾えることもありますし
投資スタンスが長期か短期かによります。
中古物件はできるだけ短期に投下資本を回収し老朽化が限界にならないうちに
売却する戦略でしょう。
安値で買って利回りを上げないといけませんが、現在買えるのは周辺部の
月坪９千円以下の物件が主体。月坪１万円以上の物件は価格も高いし築年数も古い。
短期に投資回収を目指すのが難しくなっています。
家賃が安いのはイニシャルも安く、一見ローリスクローリターンモデルのように思えますが
ローリターンゆえに件数を増やしていかないとまとまった収益が得られません。
いくら利回り１２％といっても純利益が月に３万程度では仕方がない訳です。
また決してローリスクとも言えないのは家賃が下落したり出口での売却価格が下がったり
すると投資回収さえ危うくなる可能性があるからです。
新築物件、築浅中古なら、それなりの自己資金は必要だが収益の絶対額が大きい。
リターンがおおきければ利益の一部を削ってサブリースなどリスクヘッジにむけることも
できます。
不動産投資は、買った時点で利回りが決まるわけで、基本的には相場の下落した時期に買って、
普通に貸して上がった時期に売却する。中古では値上がり幅が少ないし、新築はもはや
買い時ではないということでしょう。
>>28
いずれにせよ、もはや買い時ではないとの結論ですか?
私も、新築物件の購入は3年前までで、 今は高利回りの中古マンションを買っています。
駅近ですが、残念ながら都心ではないです。
最低でも10年所有して、 10年後に市況が悪転して半額になってもいい覚悟です。
そうなったら 、現在の平均手取り利回りが12%ですので、 売っても損はしませんが、 多分売らずに家賃収入を期待して保有し続けると思います。
売る場合、 家賃が7割になっていても、物件価格が半額ですから、利回りが17%の中古マンションとなり、
買い手には かなり魅力的な投資物件だとは思います。
> (中古の)家賃が安いのはイニシャルも安く、一見ローリスクローリターンモデルのように思えますが
中古マンションは、 利回りがいいのですが、 値下がりの危険性もあるので、
ハイリスク、 ハイリターンではないでしょうか?
または 、ローキャピタル、ミディアムインカム?
> 月坪１万円以上の物件は価格も高いし築年数も古い。
月坪１万円以上の物件は、築年数は浅いが、価格も高い。
では?
＞・・・もはや買い時ではないとの結論ですか?
はい。
中古なら、都心物件でないとリスクが大きいように思います。
都心中古の使い道は、３０年超ならオフィスとして貸す道もある。
さらに、駅近だと「再開発」などというおまけがつくケースもある。
ただし、立地と管理を見極めないといろいろリスクも増える。
①他の部屋の入居者トラブル「暴・宗・事故物件化」など
②２５年超で、屋上防水・エレベータ・外壁タイル剥離防止など
大規模コストが予想されるが物件によっては先送りして劣化が増す。
③耐震診断補強コスト 千代田区では診断を全マンションに義務化する動きも
> 月坪１万円以上の物件は価格も高いし築年数も古い。
都心中古の話です。
追記、都心ではないですが三茶・駒沢の築２０年クラスで１５坪１５万の家賃のとれる物件が
坪単価で２００万くらいします。城東は賃料の下落が怖く、土地勘もないので買いません。
> 城東は賃料の下落が怖く
城東地区は都心に近い割に賃料が未だ安いので、下落の心配はほかの地区の方が大きいでしょう。
> 土地勘もないので
それなら、やめておいたほうがいいでしょう。
> ① 他の部屋の入居者トラブル「暴・宗・事故物件化」など
これは中古に限った話ではないですね。
> ②２５年超で、屋上防水・エレベータ・外壁タイル剥離防止など
> 大規模コストが予想されるが物件によっては先送りして劣化が増す。
マンション管理の問題では。
中古マンション購入時に調べれば、ある程度は分かりますよ。
> ③耐震診断補強コスト 千代田区では診断を全マンションに義務化する動きも
なるほど。
新築を勧める方にお聞きしたい。
品川の定借を除いて、 当面賃貸で回し、将来売却を考えた場合、投資に向く新築マンションは有りますか？
投資向けに新築なんて買うもんじゃないよね・・・。特に、菱和ライフクリエイト、トーシン、青山メインランド、エフジェーネクスト等々の投資専用新築マンションなんかにはとても手を出す気になれない。あのテののものはとても供給が多いから賃料設定の面からも売却の面からも著しく不利だと思う。
今から3年前に戻ったとすると、駅近のタワーマンションを含め 投資に向く新築マンションの
部屋が結構ありましたね。
価格が今に比べれば割安で、その結果利回りもまあまあで、更にこの2-3年でキャピタルゲインも取れるし。
反対に、これから3年後に現在を見ると、同じ状況になるでしょうか？
>>38
あの当時に今のように上がることを予測できたかどうかですよね。
ただ、これからとなると最初からキャピタルゲインを狙うというよりもインカムゲインを狙って運がよければキャピタルゲインもという考え方にしておいた方が無難かもしれないと思っています。
>>39
4-3年前にマンション買った時は デベも『今後上がりますよ』何てことはみじんも言わず
せいぜい『バブルの頃はこの辺も高くて買えませんでしたよ』と言っていた程度です。
かくいう私も、上がるどころか、ひょっとして また下がるのではないかと心配していました。
今から思うと笑われますが
>>34
日本橋の築浅中古は、今はまだ割安だと思う。
２０００年前後に、中央区が路地裏の斜線制限を緩和したためコンパクトマンションの
建設ラッシュだった。賃料相場も都心三区のなかでは若干安めで、１．２〜1.35万円／月坪
というレベルだが、築６年程度の中古価格は23０万／坪前後。
駅徒歩５分。最上階など、もしみつけたら買っておくのもいいかもしれない。
三井やＵＲの再開発でポテンシャルは高まっている。古いビルの建替えも活発。
ワンルームの利回りも水天宮前がトップなのだそうだ。
http://www.homenavi.or.jp/topics/topics_m061102.htm
たとえば２３区内の可住面積って、
バブル期と比べてどのくらい増えているかデータはあるのでしょうか。
高層マンションなどの土地の高度利用、商工業地の転用など、
相当増えていると思われるのですが。
そう考えると、株と同じく、昔の供給水準換算でいくと、
既に現時点でバブル期レベルまで買い進まれている可能性もありますね。
スレタイの趣旨から少しずれて来ていますが、
結論として、品川の定借を除いて 新築マンションでは もはやお薦めは無いとの事でしょうか？
3-4年前に このスレを立ち上げればよかったですね。
>>45
と言うか、３〜４年前の当時でも新築はお勧めではなかったんじゃないでしょうか？
当時の中古なら新築よりももっと安く手に入れることが出来たのですから。
価格が上がっている現在から見れば、結果として当時の新築はお勧めだったと思えるだけだと思います。
いつの時代も相対的に新築が割高なのは変わりませんから。
>>46
確かに、そうですね。
それに1-2回賃貸に出せば、中古マンションと殆ど変りなくなりますし。
ただ、３〜４年前の新築マンションでは、一部かもしれませんが3-45割アップで現在売れているものもあります。
代りに中古をその当時買ったとすると どうでしょうか？
>>47
あなたは３〜４年前の当時、マンション価格が今日のようになると確信を持てましたか？
あるいは確信を持てなくてもリスクを取るだけの資力と覚悟がありましたか？
きっとそうではないのでしょう。今更、結果論から言ってみても仕方がないですよ。
>>47
追加ですが、これからも更にマンション価格が上がっていくのなら、「高い」と思われている今の新築も結果としてお買い得ということになりますよ。問題はあなたが現状分析と将来の見通しを以って、今ここでリスクを取れるかどうかです。
3年前におっかなびっくりで少しだけマンションを買いました。
都心の駅から近いマンションが中心でしたが、さすがに千代田区の物件だけは
その後の価格動向に自信が持てず 中古マンションにしました。
その当時、今後上がると言う確信は全く有りませんでした。
ただ、割安かなと感じただけです。
今は更に確信はありませんが、皆さんがどう捉えれいるのかは
関心が有ります。
ご意見拝聴したいと思っています。
意外と大得という買い物はもう滅多にないかもしれないです．
価値が見捨てられてるような所で、近い将来日が当たりだすというのは、真剣に探して、
見つけても、実際買うのは個人の不動産投資の規模では難しい（勇気と失敗をしのげる資本の点で）
個人は不動産専業でも開発業でもないので、
そこまでの大きなリスクをとるならば、別のポートフォリオを選択すべき．
不動産にはある程度堅く働いてもらう事と、保険効果とロングタームでどうか、くらいでしょう．
（副業でも、会社にしたり事業者規模の人は別ですよ）
最近は良いものを高く買うのが結局一番お徳ではないか？（デベみたいですけど）と思っちゃいます
供給の少ない地域、稀少価値の維持できるものが、下値維持率もよく安心
エクイティー上昇狙いでも、6年目転売を考えると今年入居でも2013年です
2002物件（2000以降販売開始が10年目をすぎます）〜2007物件の競合中古が少ない所の方が・・
