23区内の新築マンション価格動向（その12）

都心部のマンションは医療施設付き老人用マンションになり
更にあがります。

ずいぶん古くから見ているんだね。
でも、ここのスレの前身じゃないでしょ。
いい加減、昔のことで底値で買わなかった人のこと云々言うの
やめたら？粘着すぎるよ。＞４９６

>>494
郊外から人が消えるのはよほどの人口大激減が起きないと消えないわけだから、
高騰している都心より今のうちに郊外を買った方が得だよ。
不動産は下がり続けると言われて都心は上がった。
郊外も下がり続けると言われているうちに、すぐに上がってくるよ。

世の中には二つのタイプの研究者がいる。
理路整然と嘘を言う研究者と
支離滅裂だけど真実を言う研究者がいる。

今日のマーケットは、心配ですね。

サブプライムローンの影響は限定的とか、
むしろ怪しい会社が淘汰されてプラスだとかいっていた人は、
反省しているんだろうか。反省しているわけないか。

今日のマーケットは大暴落でしょう。
当然、不動産も早く売らないと売れなくなるでしょうね。

少子高齢化の先には国力低下がある。当然、そんなこと国として許容できる
ものではない。稼げる人は今以上に稼げる仕組み作りを徹底させ、高額収入
を得る人を増やしてくる。平等かどうかは問題ではなく、皆が努力の分だけ
の対価を得ていると納得できる社会が目指すべき社会なのだろう。

一世帯ニ住居時代を見据えた取り組みも、政府を交えて始まっている。マー
ケットが縮小する可能性があるなら、一人当たりの取得数を増やすのが簡単
だ。郊外の人は都心に、都心の人は郊外に、と、今の住居にプラス１の住居
を持つ暮らしが推進される。

不動産会社は考える頭を持たないから、頭の悪い人の予想の通り少子化の影
響で一時的には業績も大きく落ち込むかもしれない。他にもいくつか考慮す
べき要素があると思うが、経済音痴の頭の悪い人が噛みついてきた後にしよ
う。大局を掴む必要がある、なんて、大局を掴むことの難しさを身をもって
知っている人が軽々と口にできる科白ではない。大抵、掴んだ「つもりにな
った」だけのお子ちゃまだろう。

全般に、批判ばかりで見通しを語れる人間が減ってきたな。

人の意見の批判はどうでもいいから、少しはじっくり自分の意見を
語る場にしていこうじゃないか。
人それぞれ、立場や経済力やものの見方が違うわけで、差異を
楽しみ差異を鏡に自分の考えを省みるという意味でこういうスレは
役に立つ。
常に自分が馬鹿にされたとか、買わせようとしているとか、そういう
自分目線でしか思考できない人にとって、ここのスレは役にたたない。
自分の意見にあった意見を読んで安心したいなら、本屋にいけば
そういう本は見つかる。
自分の意見に賛同してもらいたいなら、奥さんや彼女に語ればいいだろう。

なるべく、他の書き手を「お子ちゃま」「経済オンチ」だの言わなくても
自分の意見の正当性を素直に語ればいい。
とにかく、気に食わないとこき下ろす癖のある人がいるのは確かだが
なるべく相手にせずに、意見を語るようにしたいものだ。

>>505
あなたも十二分に上から目線ですよ。

下から目線で書いてみます。
えー、私のような浅学非才なものが、名だたる論客の皆様の前で
マンションの価格についてつまらない意見を語るのは、はなはだ汗顔の至りでは
ございますが、つまらないとお思いの方はどうか笑って読み飛ばしてください
ませ。

実は私の住んでおりますマンション、３０代と６０代ばかりでございまして
４０代と５０代が極めて少のうございます。
ええ、都心周辺のタワーマンションという奴ですが、私長いこと東京で生活
してまいりまして、３０代の皆様が都心周辺でこのような価格で物件が買えた
あの時期こそが「異常」であって、今が正常な状況なのではないかと
思うんですが間違っていますでしょうか。

だって、３０００万４０００万で狭いながらも都心周辺のマンションが買えて
しまえば誰も、郊外のマンション買いませんものね。
それでもって、郊外には４０代５０代が４０００万５０００万出して買った
住宅に住んでいる。これって衆参のねじれ現象と同じく政局の不安定
もとい、経済の不安定要因になりかねないのと違いますでしょうか。

市場というのは、誰かの意思というより、その時々の状況が生み出した
結果にすぎないとわたくしなんざ思うのですけど間違ってますでしょうか。
間違っていたら笑ってください。どうか批判のレスはご容赦くださいませ。
こう見えても私は気が弱いのです。

私は貧乏人でございますので、わずかな頭金で湾岸タワーを購入させて
いただいただけでございます。決して自慢などできるような身分では
ございませんので、どうか自慢しているなどとおとりくださいませぬよう
お願い申し上げます。
一言申し上げたいのは周りを見回してももう、今後同様なタワー
を建てて売る場所がないように思うのでございますが、間違っていますで
しょうか。
タワーとタワーの間には、確かに低い建物が建っていたりもしますが
これがまたタワーになると、おそらく４面採光ではなく２面採光の
建物になるだろうと思われます。
仙台の話をされて馬鹿にされておった方がいらっしゃいましたが、たまに
仙台など見ますとおもしろうございますことですことよ。
１０年前立てた三井の１３階建てのマンションのよこに、２０ｍ程度の
あきで三菱地所と住友が２８階〜２５階程度の「高層」マンションを
建てています。あんなに建て混んで建てているのは、港南の
竹中さんが一体開発した３棟くらいのものですね。
幸い私のところは最初から建て混んでいますから、これ以上は近くに
建物のが建ちませんが。

このままいけば、都心周辺の「安売り可能地」がないわけでして
デベロッパーさんも高い土地を買って売れない企画を立てるほど
無茶はできないのではないでしょうか。

土地が下がらなくて、デベさんが供給しないと、どうしても欲しいって
人は賃貸で借りるしかないですよね。いや賃貸はもったいない・・・そういう
人は築浅中古を買うかもしれませんが、せっかく安値で買えたものを
安値で手放そうという人はおりませんね。

さて城南や文京区とかは本当に駅１０分圏に土地は少ないですよ。
ここ２０年の間に幹線道路沿いの路線商業がほとんどビルやマンションに
変わっていって、道路の狭い住宅地はそれなりの戸建てか低層マンション。
いまじゃ相続税など構わないという偏屈なジジイか宗教法人、学校法人
くらいしか更地の駐車場を持っていたりしませんですことよ。

私もこのスレを読ませていただいて、皆様の博識と慧眼にはおそれいる次第
ですが、そうなんですね、マンション価格は需要と供給で決まるという
お話なんですよね。
少子化で人口が減るから、マンション価格が下がるという向きもございましょうが
用地不足で、供給が減ったらどうなるんでございましょうかね。
郊外を欲しがる皆様と都心周辺を欲しがる皆様は、どちらが多いんでございま
しょうかね。

最初に私のような貧乏人でも都心周辺を買えてしまった恐れ多い事態
についてあえてお話申し上げたのは、本来郊外の需要たるべき私め
まで都心周辺の需要にならせていただいたのは、供給が多かったゆえの
ことではありませんでしょうか。間違っていても叱らないでください。
供給戸数の数字など知らずに書いてます。
土地が安く売られて、それ飛びついたデベ各社が競争で安値売りしたから
安かったんだと存じますことですよ。

これから、都心の地価が下がるとしたら、土地を安く売りたがる人が
たくさん出てくる必要があるんですが、それはどこの誰ってことになるのか
浅学非才な私には及びもつかない想像です。

買い手が限界というのは、正直申し上げて、１０００万以上のキャッシュを
持った経験のない私なんぞにはおよそ想像がつきません。
世の中には１億円以上の金融資産を持った方がたくさんいらっしゃるようにも
うかがっておりますが、私の知り合いには一人もいないので嘘かもしれません。
でも品不足なら価格がさがらないというのは、なんとなく私のような貧乏人
にも想像のつく話でございます。

簡潔に書いてくれます？
掲示板ですから。

供給が減ったらこまるのはデベだよ。
売るものないんだから。

日本のどの業界もそうですが、参入企業が多すぎるのは不動産も問題ですね。もっと淘汰される必要があるでしょう。

政局が変わるかはわからないが、自民党の東京一極集中政策
の破綻は見えてきたようだ。
ウエルチ曰く企業においてすら個々人のリーダシップが求められる時代らしい。
社会生活で有識者や政治家のいうことを鵜呑みにしていたらどこに連れて
いかれるかわからない。自身の見識を磨く以外に生き延びる道はないと
いえるのでは「ないだろうか。

森政権の都市再生は実は全国規模だったのだが、地方都市の求心力は
弱そうだ。名古屋以外は大阪ですら地価も景気もいまひとつもりあがら
ないと言えまいか。

森・小泉政権の都市再生は、中曽根政権の内需拡大（鈴木都政の副都心構想
東京臨海部開発と連動）と田中内閣の列島改造と類似性を指摘できよう。
その財源が　道路特定財源（郵貯）　赤字国債の発行（ひいては消費税導入）
さらに、国債の償還期間の多様化（最大６０年）という杜撰さまで共通している
のではなかろうか。

規制緩和だけでゼネコンとデベとメガバンクのパワーを発揮させたはいいが
全国まんべんなく地価があがらない理由は、おそらく
地方の市民の懐が冷え込んでいるためだろう。

マンション専業デベという業種は実は絶滅種に近いものかもしれない。
地方都市に行けばマンション専業デベなどなくて
建設業が片手間にやっていたりするのでは実情ではないだろうか。
マンションデベ自体、利幅の薄い不安定なビジネスで、安値で土地を
仕込んで高値で売る土地神話の続いた時代のビジネスモデルかもしれ
ない。それが９０年代絶滅しなかったことこと自体不思議だと思うべきだろう。

マンションデベなど今後はマンション管理で食っていくしか生き延びる道は
ないという見方もある。
マンションデベを、みんなで保護してやる必要もない。
私がまだ買ってないからデベには潰れてほしくないという気持ちは
わかるが、もうからない仕事もやるから住宅都市整備公団（ＵＲ都市機構）
の存在意義があったといえる。
民間企業は儲からない仕事はやらないというのが普通だろう。

そもそも業務受託型賃貸事業に注力してきた興和不動産以外は、
住宅賃貸を軽視してきたとはいえまいか。
不動産ファンド、Ｊリートがレジデンスの賃貸市場を開くことは一方で
総量としての住宅需要の食い扶持が減ることではないだろうか。

実際に、２３区市場でマンション専業デベの衰退は明らかで、財閥系
総合不動産のみがかろうじて水面に首だけ出して息をしているようにも
見える。

>>515
大手でさえ実際に売るものなくて困っているようだ。

財閥系大手の東京要員が地方都市まで応援に出ているらしい。
朝から駅前通りでティッシュ付チラシ配っているのが
先月まで東京で物件売っていた人だったりする。
つい話こんでしまう。

「もう東京の都心周辺には物件出ないんですか？」
「そりゃお客さん、お住いならよくご存知でしょう。
　もう土地が高すぎてマンションの商品にならない。
　そうなればオフィスとかに計画変更ですよ」

専業デベ、電鉄系デベも成城学園や松涛で億ション
をやりたいのかもしれない。
でも用地の入札で負けてばかりのようだ。
勝つのはいつも三井、住友、野村、オリックス、三菱地所・・・
見込み顧客のリストもなく豪華なフルカラー会員雑誌も出していない
専業デベに高額物件の少量販売など容易にできるものではなさそう。

供給は「完成在庫」という形で郊外にやまほどあるらしい。
大手財閥系不動産は、郊外でも新駅駅前、ＳＣ併設物件がそこそこ
人気らしい。
それ以外は気長に時の流れ、買い手の意識が向くのを待つしかない
といったムードらしい。
これでどこが値下がり要因なのだろうか？

仕事はある。売れなくて困っている物件をうる仕事は全国にある。
売れないうちは供給増やしても仕方がないと思うのが普通。

デベの業績が悪化するのと地価が下がると言えるだろうか。
歴史的な低金利だから、在庫を抱えて金利がかさむ心配も少ない
１００億のプロジェクトであろうがプライムレート1.375％で借りていたら
痛くも痒くもない。完売まで７年かかっても利払い総額は売上げの９％。
売れた分だけ一部償還すれば負担は軽い。
とても企業が潰れる額ではなさそう。

そうはいっても売上げが伸びないのは困るだろうから、地方に優秀な
販売スタッフを送り込んでみたり、今現在悪戦苦闘中なのだろう。

今買いにいったらおそらくデベのとっては救世主とあがめられるだろう。

そう、確かに金利なんですよね。ちょっと前にも語られてたけど、金利を上げにくい状況といった日本の特徴を前提に、国債引受け先のバックボーンである個人金融資産をどう増やしていくかといったときに、日本全体に波及するゆるやかな資産インフレは必須の現象であり、郊外から地方部に不動産価格を下げ止まらせ、上昇に転じさせ、郊外から地方部の人々も含めた家計のBSを債務超過から健全な状態にするためには、都心部の高騰は絶対条件になってくるわけですよ。
都心が高いからこそ、それよりは比較的手頃な郊外から地方へと目が向くわけで、万一、都心部で不動産価格が下がりはじめれば、それこそ、すべて沈没といった90年からの失われた10年になりかねないわけですよ。
てことで、悪徳な不動産ファンド組成会社を牽制する意味での監視強化はあったとしても、健全な買い手である個人や法人にまで、不動産購入を思いとどまらせるような銀行の極端な融資スタンス変更や金利引上げのシナリオは合理的に考えて、ありえないと考える今日このごろですが、いかが。

私はお上が牽制しているのは、結局レンダーなんだと思いますが。
悪徳でも何でもファンドがデフォルト起こす分には勝手にすればいいだけで。

都心部にはプロでもエンドでもセミプロでも「健全でない買手」が出て
きている可能性もあり、それを牽制する意味合いは勿論あるでしょうね。

むしろ「都心部しか上がらない」問題が、この選挙でも格差という形を
変えて露呈した、顕在化してきたと考えるべきなのでは。

＞５１３
体験からのお話有難うございます。
参考になりました。

私も同じように体験からです。
私の居住地：城南地区では、５０−８０坪前後の家が
（昭和３０−４０年代の東急の分譲地など）
相続対策で売り出され、そのまま購入する人が期待できないので
２０坪前後３階建てミニ戸建て、３、４棟になって売られています。

確かに土地供給は限られているのですが、物件数としては
1戸が３−４棟程度になりますから増えているのです。
結局　高額物件の購買層が減って、買える値段での分譲が行われます。
ということは、土地供給が減っても、物件数は増えているように
思います。

湾岸地域では、空いた大きな土地はまだまだありますよね。
これらは政策次第で、都や国が都心に近い住宅を供給しようと
考えれば、多数　出てくる可能性はあります。
（過去　あった品川の八潮団地のように）
供給が無いのではなく、状況に応じて供給は可能なのだと思います。
但し、購買層がそれほど多くないなかで、
現時点で大規模開発を行ったら、高値なら空室が山のよう、
低価格なら相場を冷やすので行えないのだと思います。

>>521
問題は、風呂を沸かそうとして火を炊いたら、上ばかり暑くなって、
下は冷水のままという現状ですね。
上が沸騰するに至らないのは、熱が常に下層部に向かうからで、
小学校のときに習ったように、

ここで湯をかき回すのと
このまま沸くのを待つのとどちらが早いかという話です。

いまどき、お湯が出る風呂が主流でこういう喩えは適切でない
わけですが
かき混ぜるとは、すなわち金利を上がることなのかな
と思ったりします。

高いところも、安いところも一律に買いにくくする。
一方、在庫を抱えているデベは売り急ぐ。
市場が均一に暖まるというわけです。

風呂に入るには適温でかき混ぜるタイミングがありますよね。

南西を、北西が抜くってことがありうるってことですか？？

ポイントポイントではそれもあり出はないでしょうか？

>>526
南西も南東も同じようなもん。
これからは南東でっせ。
発展余地がちゃう。

東南は、辰巳の方角といって都心からみてもよい方角
ですからね。
でも近場にもまだいい場所はありますよ。

潮見なんて結構前から穴場だったんですけどね
主導的デベロッパーが居ないままに、マンションの前に
ホームセンタが出来たりそれが家電量販店に変わったり

個人的には越中島が面白いと思っております。
海洋大学など商船大の遺構を博物館にして品川に統合したら
財政てきにも潤うだろと拝察します。その気配まったく
ナッシングですが。

南東じゃなくて、北東だよね。隅田川とか・・・

潮見って夢の島の近くだろ？
そんなゴミの島の近くに住むなんて頭オカシイよ。
賃貸で一時的に住むのがせいぜいだろう。
江東区の東西線より南側は将来はスラム化するんじゃないかな。環境も悪いしね。
低所得者が集まる街になりそうだよ。
海外でも大都市では低地や川、海のそばは低所得者が住む場所じゃないか。

東の発展はありえない。
お金持ちが住みたがらないからね。

住宅情報マンションズで、今号ついに都心６区物件がゼロ件に。
８月２１日号から地域版に分割され、２３区＝首都圏版に移行するようで。

>>533
お金持ちが住み着いてしまってはかえって大きく発展しない場合が多いよ。
住宅地域にはエンターテイメント施設やショップを作りにくいし、地元の反対も出る。
今人気の都心部だって最近まで人が居なかったから自由に発展できたわけさ。
従って新東京タワーを筆頭に地価の安さからやりたい放題の東地区は可能性大と言わざるを得ない。
先見の目のある西の資産家が東に投資しているのは有名な話だから、もう大きいところは手遅れかもしれないけど。

東ってイコール埋立地全般のことですか？

城南、城西地区の雰囲気の良さとブランド性にひかれて
一戸建てを探していました。ただ、大型ショッピングセンターがないのは正直不便です。土地も見て回りましたが、自分の予算では狭小で道路付けの悪いものしかなく、同じ予算なら、広い道路・空と日当たりの良さと通勤・買い物の便もよい城東のマンションのほうが…と心が動いています。城南のブランド性を他のもので補おうとすると、江戸情緒、下町文化と置き換えて勝手にブランド性としてみたら確かに墨田川近辺は魅力的です。

>>536
知ってる範囲ではそんな小さな規模ではないようだよ。

注文一戸建てを城南で探していたのに、場所だけじゃなくて、
マンションにも変えるの？？

>>505
> しかし、米国株価がまた下がってるね。
> 日本の株価も下がるんだろうな・・・・今日は日経平均はマイナス400円くらいだろうか？速くコツンと底を打たないとマズイね。
> 先週金曜日は前場で下がり、後場で戻した銘柄がそこそこあり上手く行けば今日で底打ちかもという予感があったが、自民惨敗が予想以上だし、米国市場も200ドル以上下げてるしで・・・・

ま、当然ながら大きく外れたわけで。
また斬新な定義や予想をお願いしますね〜。

今日、駅で「マンションズ」という冊子を読んだ。

今号から、トップの特集？ページは、秋以降発売の新々価格マンションばかり。

亀戸で最多価格帯5900万は驚きだ。

今後どうなっていくのか？

南千住駅（知らん？）徒歩14分・3500万円台〜7000万円台（67.27〜98.32m2）予定

ほんとに新・新価格になって来たし

９月に入れば、超都心の今年の目玉物件がいくつかでてくるよ。
坪あたり１２００万超えの水準で。
実際、杉並、世田谷の坪４００万超えクラスは販売がそんなには進んでないみたいだけど、半年も経てば消化されていくんだと思うよ。（実際、麻布あたりでも４年前はそんな感じだった）なんせ前年から３割価格引き上げたら、多少は売れ行きも鈍るよね。

マンションズってもともと高級物件の広告はあまり出てません。

アレを拾う人って（私）都心の高級物件にもう手が出なくなっているのわかってるんじゃないですかね（MRのアンケートなんかで）。

だから物件としてはあるんだと思いますよ。マンションコミュニティーで調べましょう！。

古い一戸建て密集地は、地目さえ変更すれば、
大規模な建替えマンション化の土壌になる。

先祖から受け継いだ土地、働いてやっと得た地所、
旧世代が農耕民族らしく自分の土地に強く執着した文化はとっくに廃れた。
特に土地は必ず値上がりするという神話が崩れたことが決定的。

働く気力も無いニートは生活に困れば換地、
現金＋マンション化の提案に容易に応じる。
セレブ志望の若いカップルも、
ダサい家を売って湾岸オシャレ風マンションの頭金にしたい。
介護を自前でどうにかしないとならない層も、
介護施設に入るには換金が必要。

これからのマンションデベロッパーの活路は、そういうニーズをまとめて、
土地なき都心に新たな土地を創ることにある。
土地を売らせマンションをあてがい、跡地にまたマンションを建てる。
土地の高度利用、高層化、
まさしくデベロップメントにふさわしい仕事である。

プラウドタワー並みの価格で、まぁまぁいい物件でないですかね。

「ねぇ、ねえ。２００１年〜６年間で一番人口の伸びた区はどこなの？」

「伸び率でいったら中央区の２９％２４．３千人（６年間）が
一番だが、実数でいったら江東区１４％５５．１万人だね。」

「港区も２１％の伸びで３６．５千人も増えたわね。千代田区も
４番目の伸び率で16％６．６千人。狭いわりに伸びたわよね。」

「広いから伸びて当然なのが
世田谷　５％で３６．２千人
江戸川　5％で３１．５千人
練馬　　4％　　２８．３千人
大田　　4％　　２６．０千人」

「いずれも県境だから流入しやすい？
品川　　７％　　２２．７千人は注目に値するわね」

「ほとんど増えてないのが
北区（0.6％１．９千人）、中野区（1％　２．３千人）」

「豊島区（２％）５．４千人　
渋谷区（３％）５．９千人　
も数も比率も伸びていない。」

「目黒　足立　葛飾　板橋　杉並
台東　荒川　墨田　文京　新宿
ともに実数は１０〜１７千人
で伸び率は３〜７％の範囲」

「世田谷は、学校、社宅などが高度利用されたね。
品川は大崎、シーサイド、五反田周辺、武蔵小山
江戸川練馬大田が以外に増えているね。
下丸子など大規模開発があったし、江戸川も大規模
マンションが増えた」

「こうしてみると、都心はもう増える余地はなさそうな気がする。」

「中野や豊島区並の用地難かもしれない」

「葛飾や荒川、足立の工場用地が用途転用されたら
　まだいけるかもしれないわ」
「どうかなぁ。もともとの地場産業の工場だったりするし
　大田区みたいにみんなマンションになっちゃうと困るのでは
　ないかね。」

参照：東京都総務局統計部人口動態統計

×江東区１４％５５．１万人だね。」
そんなはずはわりません
○江東区１４％５５．１千人だね。」

失礼しました
スマン