23区内の新築マンション価格動向（その13）

日銀、政策金利の引き上げを断念し継続。

当面、不動産購入層には、価格面以外での
借り入れ金利の大幅上昇が見送られた格好になり、
都心３区の築浅マンションの価格上昇や近隣物件も
堅調価格が維持される模様。

それにしても、金利が大きく上がらないとなると
購入検討者は「なんてラッキーな年」になることが
ほぼ確定しそうな2007年になりそうである。

おっしゃっているのはぎりぎりに資金で１室だけという話でしょうが
そういう人は少ないでしょうね。普通はワンルーム、ツールーム、
アパート買いとか検討しながら、自用マンションもその一つとして
買っていたりしませんかね。
でないと、単価もリスクも高いものをどうやって貸すんでしょう。
経験無しにはできる芸当ではないですよ。

ですから区分を3室5室（10室でもいいですが）買うぐらいであれば
目鼻の効く方なら一棟モノを買う、それだけの話です。

資金に余裕がある、ないと言うのもプロジェクションそのものとは
本来別の議論であり、それを強調することは道楽になりかねません。

あくまで「自用」とは別個の話です。ただ貸してもいいし、住んでもいい
とよくおっしゃいますが、実際はどちらかしか出来ないし、簡単に
切り替えられるものではないのです。その分流動性も劣ってしまいます。

一棟ものを買う与信が普通のサラリーマンに最初からないのが
普通。中古の区分とかからはじめて、少しずつ様子がわかって
きたというのが私の実体験なので。
たしかに先輩は１９９８年頃から不良債権の一棟ものを買ってました。
最初は私には意味がわからなかった。

話をスレタイに戻すと、私の居住用マンション観は、
所有する相続するものというよりも、自己資金のテコで
安い費用で空間を自由に使う権利をえるという感じ。

いまの大規模マンションとは、会員権で買った利用権みたいな
イメージがあります。毎日使うゴルフコースみたいなもの。
いずれは売るというのは、自宅マンションを２回以上転居した
人なら共通の認識ではないでしょうか。
もちろん結構な年齢なので次は老人ホームかもしれませんが。

３年前のゼロ金利で物件買っていて、３年固定の期間が切れた人は
いま、他行の１．５％優遇借り換えキャンペーンの１０年固定とかに
切り替える人おおいんだろうね。
７０万くらい諸費用がかかっても、１０年２．６％（優遇後）なんて
いわれたら飛びつくね。

日銀の金利据え置きは、
やはり、折込済みの為、マーケットに与える影響も限定的と言わざるおえない

相変わらず水野温氏だけが、一人が反対してる(８対１)。

彼は有名な利上げで儲けて来た人物であり、私利私欲の強い人物。
日本人の魂をももはや捨てているのではないか？

参考まで
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/kinbi/co/fukumen/co0502.html

それから尾身財相と日銀総裁は同床異夢なんだろうが、日本経済の将来を憂い、もう少し丁寧に考えをすり合わせしてほしい。

G7(G8)を見据えて共同でコメント出せばカッコいいし存在感示せたのに違いない。
大債権国の日本の金で特に中東(オイルマネー)・米国・アジアなぞは潤ってるのに、彼らには少しは誇りを持ってもらいたい

日経調査によると、
20代の暮らしぶりは地味で無駄な出費を嫌い、貯蓄意欲が高い。休日は家で過ごし、酒もあまり飲まないそうです。
※なお、データは東京駅らら30キロ圏内に住む若者で、約3分の1くらいは30代も含んでいるそうです。

たぶん30代（〜40代）になった時、彼等は都心のマンションなんて、買わない、
つか買えないでしょ。

仕事上、若い人と接する機会がおおいんですが、
昔の若者と違って、ガツガツしてないんですよ、今の若い人たちは。

マイホームを夢見て、がむしゃらにならない限り、
都心に家やマンションなど買えないのは、今も昔も変わらない事です。

ですが、若者はがむしゃらにならない。
上京者だって昔ほどがっついてない。
退路を断って上京していない。いつか田舎に帰る気でいます。

車が売れないと同様に、都心マンションが売れない時代がやってくるのでしょう。

高過ぎてしまったところに人は集まらない。
バブル期の都心部がそれ、人口は流出の一方だった。

当時と違い、都心部の東地域および湾岸部に光明あり。
バブル期に、工業地域で住居に適さなかったところが、産業構造の変革で
一気に居住地域化。まだまだ供給余力はある。
今回の上げで、住むには高過ぎてしまったところが続出。
都心部需要は高いから、結局適正価格の供給が可能な都心部東側および
湾岸地域に人は集まり、都心部の住宅地域図を一気に塗り変えることになる。

近未来予想。

①東京駅を中心とした地域に本社機能が集中・集積する
②団塊の世代引退以降、企業は人手不足となる
③少子化が進んだ首都圏では人手が足りず、地方からの新卒流入が恒常化する
④首都圏地元者の住宅需要は団塊Jrの大きな瘤を超えれば減少に転ずる
⑤それに代わって増えるのは、地方出身者の住宅需要
⑥東京駅を中心とするエリアに就職する地方新卒者の多くは、その周辺の
ワンルームマンションに居住、都心部とそれ以外のワンルーム需要に大きな
格差が出てくる。
⑦共稼ぎが当たり前の時代となり、都心部の子育て支援施設は年々充実する。
企業も施設を充実させ、優秀な人材確保に走る。
⑧地方出身者の大半は結婚後も都心部居住を続け、都心部とそれ以外との
需要の格差を生み出す。

>>888
>売るのを前提に買うのは話がおかしくなります。
ずっと住みたいならどうぞご勝手に。

戸建はハウスでなく土地を買っている。
マンションは土地を買ったのでなく、共有の建物の占有権を買っている。
いまだかつて３０年以上永住した人はニュータウンの高齢者以外では
２割もしない。マンションを永住するのは「狂気」というべき。あるいは
無定見な思い込み。大抵は２０年で売るか人に貸す。
２０年前の記憶がはっきりしない人ほど２０年という時間を長く感じる。

>>891
将来的に建て替えが確実なのは厳しく見れば東京駅から半径５ｋｍ圏内でしょうか？
戸建は趣味の世界で、どんな僻地・田舎でも自分が好きなら建て替えられるが、
マンションの場合は個人の趣味じゃ済みませんね。
市場価値を考えれば、マンションは大都会の都心部特有の居住形態かも
しれません。県境外周区とか他県のマンションは避けた方が良さそうです。

郊外マンションや地方都市のマンションほど、買い替えができなくて
３０年住んでしまった人がいるものだ。南青山のマンションで
３０年人に貸さずに当初から自宅で住んでいる人は何人いるだろうか。
南青山の２５坪の知人のマンションは改装して弁護士に貸しているらしい
渋谷区桜ヶ丘の某マンションは改装してひろい１ＬＤＫになって老人が
一人でくらしていたが施設に引っ越して今は人に売った。

売る、売らないではなくて、資産価値という人に限って
資産価値＝売却評価ー残債
という理解がない。
残債があまりに多いから何も考えたくないだけなんだろう。
35年後に手に入るのは維持費ばかりがかかる老朽化した機械のような
代物。それをヴィンテージなんたらといつくしむにはそれなりの
コストをかけないといけない。

>>893
都心部以外のマンションを購入する場合は
将来考えると
使い捨ての覚悟が必要ですね。
だから、マンションは利便性＝市場性が第一優先になっちゃう。
そこんところが良くわからずに、単に親元に近いってだけで
近郊、郊外あたりにマンション買う人まだいますね。
賃貸にしとけば良いのに・・・・・・

新築価格と中古価格の差が大きいエリアは要注意。

止めといた方が良いよ。

商売の口上としての「資産価値」という単語は、
人生の質を左右しかねない過大な借金というリスクテイクへの、
決死のダイブを後押しする気休めもしくは気付け薬のようなもの。

顧客のほうも、マンションを買いたいという気持ちはあって、
容易に決断できない自分を奮い立たせるおまじないと知って、
あえてその暗示にかかってやるくらいの気構えなら何の問題もないのだが。

言葉どおり、資産価値があるからノーリスク、
資産価値があるからいつでも引き返せる、
みたいに割り引いた考えでリスクテイクしてしまうと、
風向きが変わったときには対処不能。

価値下落の恐怖におびえながら必死にそれを維持しようとするようでは、
手に入れたマンション自体のメリットを享受することすら難しくなり、
ストレスばかりたまるようになる。
これが本当のマンション購入＊＊＊みだろう。

カテリーナ三田とか芝浦アイランド、グローブとか仕事帰りに見ても
１割ぐらいしか電気ついてないんだけど実際住んでるのかね。
遅い時間とかも見るんだけどさ、それとも週末なら人いるのかな？
柱の捨て看板に
「芝浦アイランド 40階以上3LDK何とか6700万」って
今日初めて見ましたよ。不動産屋にもアイランド系ずっと出てるし。
ここらで働いてる人なら興味なくても気になるんじゃない？

マンションで儲ける必要はないが、住宅コストはなるべく安くあげて
住み替えができたほうがいい。

資産価値＝売却評価ー残債・・・①

残債＝買値ー自己資金−元金返済
さらに　元金返済＝毎月返済額×返済月数−金利支払い額

よって
資産価値＝売却評価−（買値ー自己資金−（毎月返済額×返済月数−金利支払い額））
　　　　　　＝（売却評価−買値）＋自己資金＋毎月返済額×返済月数−金利支払い額


売却評価＝買値　なら　
資産価値＝自己資金＋毎月返済額×返済月数−金利支払い額
　　　　　　＝自己資金＋元金返済額


売却評価≦買値なら
資産価値≦自己資金＋元金返済額

マンション買うときは、買っていつごろまでにどのくらい減価するか
売却価値が買値と同等になるのがいつごろで、その先残債割れしたら
資産価値ゼロだというあたりをしっかり考えておくべき。

波乗りと同じですよね。
どこで波を捉えるか、その波をどれだけ楽しむか、
そしてどこで降りて次の波に乗り換えるか。
どこで失敗しても水中に沈む。
いったんやり始めたらとめるわけにはいかないスパイラル。

最後は引退してサーフショップでも開いて・・・
差し詰めケアつき養老院の入所費用にできたら万事OKことですかね。

核家族化が進んで１世帯当たりの構成人数が減っているから
戸建が本当に必要になるのは人生でも非常に限られた期間になります。
だから戸建が不人気になって、都心部マンションだけが人気になるんですね。

>>898
最上階が売りに出てたね
ぶっちゃけ安いよ
株で損して、投げてるんじゃない？

ということは戸建がお得なんだね

８９８さん
転売は大体３割増しってところでしょう。坪２５０⇒３２５〜３５０。
坪３００なら間違いなく買い。
高いけど、今の相場からすれば安い。勝どきの住友はTTTの６割増し
らしいからね。もっとも転売や賃貸組みは少ないですよ。
アイランドは実需。８割以上は実際に住んでいます。
ほんとに夜みてますか？私のところからアイランドよく見えるけど
グローヴ（グローブであありません（笑）、ケープともに明かりは
ほとんどついています。エアと見間違えたのでは？エアは６割〜７割
程度でしょうかね？

>勝どきの住友はTTTの６割増し
らしいからね。

晴海の住友の間違いでしょうか。２２日の日経産業の１面コラムの
写真をみれば位置関係がわかりますよ。

>>901
＞波乗りと同じですよね。

何をおっしゃいますかｗ

７０年代はバスで山登り
８０年代前半は緩やかな上り坂を歩く感じ
８０年代後半はロープウエィでの急上昇。
９０年代前半が、スラローム
９０年後半は、初心者用バーンをすべりおりて
２００年前半はホテル前の平地でリフト待ち
２００６年からガタゴトとリフトが上昇しはじめた感じ

↑２００７年現在は、山のどのあたりまで登りつめましたかね？

まだ初心者バーンとスラロームの分岐点くらいじゃないですかね。

苗場みたいなもんで、どのリフトにのるかで降りる先が違うと
思いますよ。
スラロームと初心者バーンの分岐点から、高速ゴンドラとか
乗り場があるんですよね。
山の上にいってゆっくり降りてくる人もいれば、初心者バーンで
すぐに下におりちゃう人もいるんでしょうね。

昔のデータを一括で示すとこんな感じ
見難くてスマソ

みつまた＆かぐら、にも転がして行けちゃうほど
選択手が広いのは現状と同じほどバラエティ番組化してて
笑いが止まらないほど楽勝気分。
ウハウハ気分でマンダリン、コンラッドで飯、銀座ナイトは
キャワいい子帯同で余裕・・・ってとこでしょう。
それでも、新橋烏森飲み屋などは、もはやメジャーで近寄れず、
カフェか山手線ガード下店舗で飲む哀愁音頭・・・を続けてる
症候群も際限なくいますよね。

バブルの３分の２は越したんじゃなかったっけ？
バブルの頂点は高すぎだろうから、もう頂上は近いのでは？

>>906

そうですか、情報ありがとうございます。
会社の窓から嫌でも見えるから、エアと見間違ることは無いんですよね。
今建ってるやつで完全にレインボーブリッジ見えなくなちゃったし。

ただ遅くとも夜9時くらいまでしか会社に居ませんから
それより遅くなら電気点いてるんでしょうね。
ということは共働きか一人暮らしかですかねぇ。
社内ではあんま住んでないみたいね、って話になってますけど。

夜遅くに見てみないと分からないもんですね。

>>914
場所によりますよ。
２３区でも荒川区に億ションがあったのがバブルピーク
都心でも平均したら底値4〜５割アップでしょう。
底値が金利と物価指数加味して1985年相当とみれば
バブルは1985年の3倍になったわけですからね。

>>883
＞元祖匿名はん
一棟もいいのですが、結局地方都市しかなくて、実際に
換金したくても安値でしか売れない。そういう話はよく聞きます。
都内で82年以降もので１棟モノなんて小規模でも買えないですよ。
かといって仙台あたりの鉄筋アパートを今買って10年後にどうなるか
結構勇気いりますよね。
ワンルームの家賃なんて2万3千円とかでそれも部屋が一昔前の
マルコー物件より狭い劣悪プラン。そんなもの今後も家賃維持すら
難しい。5000万〜6000万クラスの物件はそんなんばっかりでしょう。

私は地方都市の値上がりが確実かどうか家賃水準の上昇如何だと
思うのですがいかがでしょう。

公団団地の一棟売りとか出るでしょ
客付けや管理に関しては公団が最強

都心3区のワンルーム、１ＬＤＫのいいところは、入居も固いし
賃料相場も崩れにくいし、入居期間が長い。古くなったら事務所需要も
あるという点です。
それと、ワンルームに比べ１ＬＤＫは
実際オーナーチェンジ価格＜＜現状空き価格ですから
10年以下の出口を考えても有利だろうと考えています

>>898
＞１割ぐらいしか電気ついてないんだけど実際住んでるのかね。
実際住んでいないと何か、いいこととか悪いこととか有るんですかね。

オフィスは階毎、区画ごとに全部の灯かりつくし
アパートは一部屋に窓は一つ
マンションって、窓は一戸に３つくらいあったりしませんかね。
寝室もリビングも、子供部屋も書斎も全部電気つけっぱなしに
して欲しいならそういってくれないと、いつまでたっても
半分くらい電気はつかないでしょう。

それと、今は夏季休暇で田舎に帰っていたり外食に出たりしている
んじゃないですかね。
うちのマンションなんか、空室は１％くらいだけどシニア層と
30代が中心なのでみんな結構外出したりしてますね。

ホントまじめな話、空室が多いから、売れてない。投資用に抱いてる
貸しても借り手がいない
何を想像しているのかわからない。

だから何？って感じだな。

>>919
その分価格に織り込まれて高いでしょ？

>>921
そう。ここの豆投資家さんたちが不思議なのは、買うときは「○○は○○だから有利です。」と言って、売る方も他の購入者もそれに気付かないお人よしを前提にしている所。逆に売却する時は不利な点を買うほうが知らないことになっている・・（笑）

http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
図表１の（２）に見る限り
対前年比
1986年　5％
1987年　15％
1988年　40％
1989年　10％
1990年　20％
1991年　10％

「東京都」住宅地平均で　1985年の2.45倍ということですね。
今は、東京都の地価でも個々4年間で
http://tochi.mlit.go.jp/chika/index.html#kouji
　　　　　　都心　　　２３区　　　東京都
2003年　-0.4％　　　-1.3％　　　-3.1％
2004年　0.9％　　　-0.3％　　　　-1.7％
2005年　6.3％　　　2.2％　　　　0.8％
2006年　18％　　　　11.4％　　　　８％

公示地価ベースで
都心住宅地は　底値の１．２６倍
２３区住宅地で　　　　　１．１４倍
東京都住宅地で　　　　１．０９倍

住宅地の高騰は
２００６年
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322y2.html
２００５年
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20060324/20060324p1.html
２００４年
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20050324/20050324n.html

>>922
何がどうなのかもう少し具体的に手を抜かないで教えててくれませんか。
・・・（笑）といわれても、具体的な物件イメージが見えないから
単なる揶揄としかとれん。

まぁとはいえ、投資なんてスタンスの取り方と物件選びで全然
意味合いが変わってくるから、馬鹿にするような言い方はやめませんかね。
豆投資家だって借り入れ総額は１億9千万くらいありますけど
まだ貸してくれそうですかね。
なんかお前のカミサン、ブスだって言われたみたいで気分が悪いなぁ。
あんたどんな美人のカミサンもらったのか見せろといってみたくなる。

他人の金で投資しているやつに「豆」だとか豆腐だとかミソだとかクソだ
とか言われたくない。キャバクラで美人となじみというのとあんましかわらんだろ。

６０００万の物件に６００万の自己資金を突っ込んで
4.5％の１０年固定で２０年返済なら
毎月の返済は３４万で１０年後の残債は３３００万。
家賃収入が５４万あれば経費・固定資産税・空室リスク
見込んで１８万／月の利益。１０年で１８００万〜
２１６０万
１０年後の残債は３３００万
リニューアル費用を６００万見込んで
３９００万で売却するには、家賃収入が
グロスキャップ１１％で４２９万あればいいわけだから
もともとの売値、期待賃料の各３５％減

今３万円程度の家賃が毎年４％１２００円
づつ下落したらそれくらいはいく
問題は、投資回収サイクル。最初は２０年で
次は建物老朽化からみて１０年、そこでリニューアルして
３５％減で買い手がつくかどうか。
心配なのは金利が上がって家賃が横ばいというケース
金利は全国一律だが、地方の家賃は金利に追いつかない？

一方都心の１７坪１ＬＤＫ、４２００万で買ったとして
自己資金９００万突っ込んで年額純利益は７０万程度
６年で３２０万程度だ。
4割値上がりしても売却益は１６８０万
ここから、譲渡益課税仲介手数料払ったら
いくらのこるか。

そうか、中古一棟買いがいいのかなぁ。

はいはいさようなら

アンカーつけてくれって言っただろ>>926

だいたい、９００台になると、決って荒れて結構雪崩のように次
スレに行くパターンだな。もうネタ切れとちがうか？

元祖匿名はん。関西で２０年前に立てた一棟ワンルームとかの
仲介やってるんですか？
いい物件あったら紹介してください。
本当にキャップレート１２％の安値で換金したがる人がいてはりまんの
でっか？

というか、今が長期金利が安くて、地方の一棟ものが安値で叩き
売られたら、今キャッシュに余裕のありかつローンが組める５０代
がますます豊かになり、高いマイホーム買う３０代は青息吐息という
ことになりますね。

ところで、地方のワンルームって誰が借りるのかな？
少子高齢化で地方中核都市も平均年齢は４５歳くらいになって
学生や単身者とか数が減っていく。安いアパートが生き残って
７０年代後半から流行ったワンルームも淘汰されそうな気がする
のだが、これも机上の空論？

私は、時価の利回りとか叩き売りとかでなく「真価」に目をむけて
値打ちのないもの、せこいもの、儲かってもボロなものは
結局「安物買いのゼニ失い」だという気がする。

ボロは建物でなくて、立地の話。逆に築１０年のワンルームでも
九段北１丁目とかは、持っているだけで再開発にひっかかる可能性
があって楽しいだろう。

まぁ確かにビジネスではなくて趣味。
だがそろそろ本気で収益だけを追求した投資したほうがいい年齢に
なってきた。

今回、あらためて実例を探して試算してみて、少しだけ「趣味」の
世界から足を洗えそうな気がした。
時計趣味、車趣味、同様、都心コンパクトマンション趣味というのに
はまっていたのかもしれない。
どうせ、子供の相続遺産にしか役にたたないシロモノというのは
自分でもわかっているつもりだったが、ついムキになって反論して
また失笑の種になったようだ。
汗顔の至り。

中古物件利回りは、家賃低下リスクプレミアム、期待インフレ率ともに織り込み済みということかな
だいたい３万円以下の家賃って思い切り滞納されそうな気がする。
こんなやつまでリプラスは保証してくれるのかな。
サブプライムローンがハイリスクなら、低所得者向けワンルーム
賃貸自体も滞納追い出しというリスクを負う投資じゃないのか。
すくなくとも、いままでひたすら家賃を下げてきた様子が目に浮かぶ。
物価が１/３だった１９７５年、６畳一間の鉄骨アパートで家賃は２万円だったそうだ。