現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？
[スレ作成日時]2006-09-09 02:22:00
鉄の話から変な方向に行っているので話題を戻す。
大きなトレンドは二極化。格差の拡大。チャンスを得たものとそうでない者の差が
広がる。買えた人は、今後も有利、買わなかった人は・・・おそらく今後の家賃の上昇次第。
金利が上がれば大家は家賃をあげざるをえないし、地価が上がれば家賃相場もあがる。
買えないけど住みたい人が増えれば、家賃も上がる。
ただし地価上昇が家賃に反映するにはタイムラグがある。
覇権主義ではないけれど、国際競争力の維持を考えれば、
国内独占なんて「第一歩」に過ぎないよ。
フィンランドの例はノキア。インドの例はミタル。
国内なんて余裕で独占した上じゃなきゃ、海外を席巻できない。
日本はNKKと新日鉄、NTTも分裂してる。このままじゃドメスティック企業になる。
じっさいNTTなんて、既に海外での存在感ゼロだからね。
経済戦争という、新しい形の「戦争」だと考えれば、
国内で分裂して内戦してるような国に勝ち目は無い。
強力な軍を「ひとつ」作って国際競争に出て行かなきゃ。
都市においては、それが東京。間違いない。
ということで、いつまで上がっていつごろ下降局面になるか予想。
今の都心近傍物件買えた人は、賃料１．２万円月／坪で述２５坪なら３０万の家賃のところに
ローン月額１１万、管理費等＋固定資産税３万円計１４万で住めているというのが価値の本質。
（たとえば１０００万自己資金、ローン３０００万のケース）
今後地価や家賃が上昇すれば、その価値は増大する。
新築価格が値上がりした現在、これから取得する人の家賃との差額は縮まって１０万程度に
なっている。
家賃があがらない場合、この差がゼロになるまで値上がりは続く。
総額キャッシュで買ってもインフレなら、マンション中古価格が目減りしない前提で家賃相当分は
稼げたことになる。かくして数年は上昇基調が続く。
目先数年あがるのは、誰でも分かってるよ。
「その先、いつ下がるか」っていう難しいスレだから、
>>187みたいな大演説（こじつけ）が出てくるんでしょう。
それだけ下がる要因を探すのが難しいということ。
マクロ経済とミクロの東京区部のマンション需給を同じ俎上に乗せてはいけない。
マンション価格は都内臨海部に大量供給された２年前に在庫がだぶつき、
土地が払底した昨年後半から顕著な上昇がみられるというだけのこと。
外資系ファンドが割安と評価して都心の土地を買い込んだことと都市間の競争力は
あまり関係ない。鉄がいくら安くなっても国際的に最も災害リスクの高い都市で
あることにかわりはない。
つまりミニバブルだからすぐ下がるよ、と？
・ 実需＝都心マンションが欲しいよという希望は減らない。
・ 投資資金は水物。外資系の見切りは早い。
・ 容積緩和など不動産ポテンシャルの上昇は織り込み済み（？）
ここも個人対外資か。
バブルのときもピークは３年続いたわけで、横ばい期間が２年近くあって政策がなければ高止まり。
近郊の開発が一段落して郊外の在庫過剰で暴落してゆっくり下がり始める。
金利をじわじわ上げていってゆるやかなインフレ基調の政策がとられれば、区部の地価下がるスピードはもっとゆるやかになると考えるのが自然。
下がるというのは、下向くという意味でなく、２００４年価格回復という意味だとすると
これは場所によるとしかいいようがない。超都心は下がっても坪単価４５０万くらいかもしれないし
湾岸は、それほど上がらず、中古価格で原価に戻す程度かも。
いつ下がるかでなく、どこまで下げるかも読まないと意味がないと思う。
まとめ
鋼材がやすくなっても、景気が悪くなっても、マンション価格が上がるよ。
東京マンション価格が下がったら、東京が終わる。
東京が終わると、日本が終わる。
だからマンション価格があがるしかないよ。
あえて科学的に分析してるんだろうけど「消費者心理」が抜けてるよね。
ほんの数年前に都内のタワマン買った同僚がゴロゴロいるわけだ。
そりゃ奥さんにもせっつかれるわな。
「○○係長は都心（ただし豊洲）のタワーマンション（ただし低層階）を買ったのに！」
「あなたはいったい何してるの！この役立たず！甲斐性なし！！」とか。
しかも地価・金利・消費税の先高傾向が確定的になり、
「いま買わなきゃ取り残される」感を持ってる人は多い。
それでも今は、○○係長の買ったマンションと、今売ってるマンションの価格が、
数百万も違うのを見て「もっと良い（安い）ものがあるはず」と探してる。
でも、待てば待つほど条件が悪くなってくるのを実感しだすと、
これが「焦り」に変わるんだな。
こうなったら不思議なもんで「買える限界」までいっちゃうんだよね。
こともあろうに、豊洲の55平米2LDKが5000万（坪300万）になるまで上がるよ。
3年かけて合計40％アップ。これがピーク。
今度はこれを下げてくるんだけど、基本的に塩漬けだからそうそう下がらない。
「下がっても、売るまでは損失が顕在化しない」から、住み続ける。
どんなに不景気でも、上がった40％分を下げるのに、まず10年はかかるね。
＃ 基準地価（住宅地）の全国平均は、バブルピークから16年連続下落して▲35％
>>1は気長に待っててください。
>>165-166
本当だったわ、北海道．．．。
「北海道倶知安町、住宅地上昇率1位」
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060919AT3S1800D18092006.html
団塊ジュニアの楽観主義と冒険心を十二分に証明したのが湾岸マンションブームだ。
彼らが不動産に飽きたら次は株だ。
底値で買えなければ不動産に未練はない。今後３年株価が大幅に上昇し、株の利益が不動産
投資に回る。かくして都心マンション価格は高止まる。
「あなたはいったい何してるの！あれからもう３年よ。この役立たず！甲斐性なし！！」
「あほ抜かせ。ワシは株で稼いだこの金で今からキャッシュでこうたるわい。」
「あなた、半分残してローンにしましょ。」
「・・・ん？あかん。昔の倍しよるで。何のために稼いだかわからんなぁ」
もとから「都心」は上がろうが下がろうが手が出ないので
都心近郊の湾岸物件を検討しています。
湾岸物件はこれからの街が多いので買いかどうか判断するのが難しいですね。
例：豊洲
年内駆け込み買いに走るか、様子を見るか。。。
皆さんならどうしますか？？
都内よりも白馬やニセコにトマム恩納村あたりの方が
そりゃいいよ
５年待てるのなら様子見。
待てないのなら今すぐアクションをとる。
今年の冬は北海道かな
しかし最近ほんとにオーストラリア人多いね
年末カウントダウンでもオーストラリア人いっぱいクラブに来てた
＞団塊ジュニアの楽観主義と冒険心
「失敗したら買いなおせば良いでしょう！あははははは！」だからね。
まだ30代だもの、何にでもチャレンジできるし、やり直せる。
しかもバブルのさまを、多感な青年期に見てるからね。
不動産や株に関しては、冷徹なまでに合理主義ですよ。
だから湾岸を買う。
>>226
似たようなものだけどパークタワー品川。
港南というギャンブルに加え、更に15年後のサウスゲートに賭けた。
子供が中学・高校になって、住み替えるときに、
「現在以下の環境になっていることはないだろう＝売れるだろう」作戦。
し、東雲はどうよ。焦りすぎでは？
オレだったら港南〜芝浦・勝どき〜豊洲あたりの、
キャンセル・新古・訳あり物件（規模がでかいので結構出る）をマメに探しつつ、
縁無くダメだったら最後は2年後の港南定借クジに挑戦し、
それを外したら下げ止まっているであろう多摩あたりにする。
品川定借くじは、一旦物件豊洲の１ＬＤＫ高層階でも買っておいて当選したらその物件を売る
という方法もある。
文句いわれたら「ローンがきついから住み替えたいのだ」と言おう。２年後上がっていれば
おつりもくるし損はない。
港南、芝浦はすでに坪単価２４０万以下は売り切れ。中古は軒並み１５％ＵＰ。
>>231
そうか、東雲ならポストで話題の「防波堤の外側」ではないしね（ｗ
http://www.mlit.go.jp/river/shinngikai/takashio/051114/s1.pdf#search=%...
ジャスコつながり．．．。
いままでの発想を変えなきゃ。
早い時期に割安物件を買うと結局もっといいものがもっと安く出て悔しいのが下がり相場。
遅れて割高物件買っても、あとからもっと質を落としたものがより高く出てくるのが
上がり相場。
郊外で買うのと品川シーサイドとどっちがよろしい？
品川シーサイドのほうが良いような気が
なるほど。三多摩は意外に人気なんだよね。都心回帰ならぬ団塊ジュニアの心の故郷回帰。
東京出身者ならなぜか心惹かれる。新しいものがダメなら古いもの見直そうって感じ？
川崎は村八分ですので飛ばしです。
新浦安はMM21、TDLはとりあえず中華街で。
都下は行っても三鷹までだろうが、人気地は湾岸より高いよ
下げ止まってもどうかな。
２４９さんも２５１さんも宮崎ファンのようですね。
ええと「いつ下がりはじめる」は、どこまで戻れば良いんだ？
>>217くらい？
東京の不動産は、少ないものにいきなり群がるから高騰しやすい。
でも住宅の場合、下がる時は手放す人が少なくなるので、下降ペースはゆっくりだ。
＃ バブル前＝83年の東京圏住宅地を100として、
＃ 頂点の250から、現在のほぼ100に下がるまで15年かかった。
＃ 同商業地は頂点の310から、100を割り込むまで6年。今は60。
バブル時のように、1年（1晩？）で倍になることはないにしろ、
今後数年で「どのくらい騰がるか」が予想できれば、
今より下になる年数も予想できるかもしれないね。
GDP成長率から見ると約180が本来の相場でもおかしくはない。
今はそれが100そこそこで売られてるんだから、
道理でサラリーマンでも都心のマンションに手を出せるわけだ。
（商業地は指数が60だが、すでに一部の実態取引が指数の3倍＝180なのも当然）
ただしこの間、GDPデフレーターはマイナスなので、
実感としてそれを感じていない。
だから少し騰がると「バブル！？」という気になり、
実需が盛り上がらない心理的要因＝素直に上昇しない要因になり得る。
・ まったく騰がらない（＋0〜10％）
・ そこそこに騰がる（＋10〜40％）
・ 理論値に合わせに行く（＋40〜80％）
・ バブる（＋80％以上）
さあどれだ。
何だ 今日の盛り上がりは 基準地価上昇発表の影響か？
昨年９月１１日に自民党圧勝がきっかけで、株価が今年の１月まで暴騰した。
今は休んでいるが、一説によると２００９年まで株価はかなりの上昇トレンドらしい。
今日の基準地価上昇の発表がきっかけで、不動産暴騰が始まり２０１０年頃迄上昇する
かもしれない。
＞何だ 今日の盛り上がりは 基準地価上昇発表の影響か？
ん〜ん。アニメのお話してたの。
253、255さんへ
今後ともためになるお話をぜひ伺いたいので、あさって頃またお願いします。
超高層なら10％、中低層なら20％
>261
それは言い過ぎでしょう、分譲価格＝土地代+建設費 ですよ
分譲価格のうち土地の持ち分が50％もあるマンションはありませんから
多く見積もってもその半分以下でしょう。
20％もあげるなら、便乗値上げと言われても仕方ないし
購入者不在だと、カタカナデベはマンション事業自体がが破綻します。
都心と郊外のマンション価格の格差が広がることは、間違いないでしょうね。
ほお、マンションは戸建ほど値上がりしない、と。
質問です。
供給が少なくなるという意見がありますが、建てたマンションが壊されるわけでもないのに、
どうして供給が少なくなるのですか？ 不思議です。
その場合の供給は「新規供給」でしょ。
既存分は経済活動の対象にならないので
需要サイドも供給サイドも解釈に含まれません。
>264
回答です。
新規供給は、マンション適地が不足したら減ります。
中古市場は、住み替えたいと思わないかぎり人が住んだり貸したりして
いるので供給とカウントされません。
地上げでもして追い出さないと供給が出てこない。
もともと、都心はマンションが建ち尽くしていて、老朽建替えや再開発でないと新規供給は
なかった。都内のタワーマンションは、小泉政権が「都市再生プロジェクト」で規制緩和して
容積率を割り増しした賜物なのです。
住宅なら公開空地を設けたら規制の２倍近くまで建つようになってしまった。
容積を割り増しするのは、実質的に土地を増やしたの同じ効果になります。
主に
①大江戸線、南北線などの開通で、アクセスが改善した老朽ビル跡地
②臨海部の倉庫、工場などの跡地
③都市再生プロジェクトがらみの規制緩和で進んだ再開発エリア
それ以外の大規模マンションは
④大学キャンパス移転跡地、企業の社宅廃止跡
が多かったわけです。
みなさん、ありがとうございます。
新規供給はこれから減るけど、住居の数自体は飛躍的に増えたということですね。
>住居の数自体は飛躍的に増えたということですね。
そうじゃありません。普通のサラリーマンでも都内に買える物件が数多く出たということ。
タワーというのは、低層高層角部屋中住戸、さらに方位での価格差が大きいので、
価格帯の幅が大きいのです。
部長、課長、係長、平社員の割り勘の料亭の宴会みたいなもので、末席の人は安く飲めた
という訳です。
雑誌を見てもわかりますが、すでに売り惜しみ、値上がり待ちのデベが
増えているような気がします。
着工件数の割に、都心物件の広告が凄く減っていると思うのは私だけでしょうか
郊外物件ばかりが、特集されています。
しばらくは、下がりそうもないでしょう。
というか、マンション価格下がったのは歴史上でも
バブル崩壊の後の1回だけですけど・・・・
５年後に元値に戻るシナリオ
①金利が４．５％まであがり、不況で給与が伸びずに３０代購入者のローン破綻が増える。
②築浅中古物件を競売で買い取った業者が安く叩き売り、都内の相場が下がる。
③株が大暴落して資産家が都内の不動産を売り急ぐ
④既存のタワーマンションの隙間を埋めるようにタワーマンションが次々と立って
景観の価値が全くなくなる
⑤都内で震度５強の地震が起こって木造密集地が火災で広域に焼失する。
そのあとに、高層マンションが建つ。
⑥都内の都営住宅の立替と定期借地のセット開発が急速に進む。
⑦独立行政法人が経営難から郊外移転。土地を放出する。
これらの組み合わせで、都内の地価が急激に暴落する
・・・・考えにくいなぁ。
神戸の大震災クラスのものが起こってマンション倒壊はしないまでも
液状化現象で周囲の環境(インフラ)が駄目になった場合も下がるでしょ
こっちの方が経済云々が関係ないからありえそうだけど
↑湾岸地域の話です
＞273さん
お言葉ですが
湾岸のガス配管は主に中圧管。タワーマンションのジョイントには可撓管継ぎ手でつながっていて
液状化対策は講じてある。
通信も電気も同様の対策は済んでいて問題ない。橋は落ちる可能性はある。高速道路が倒れることも。それは、都内どこでも同じ。
湾岸は、道路幅が広く住宅密集地が少ない。神戸の時も六甲アイランド、ポートアイランドの高層住宅はさしたる被害なし。
既出のというか頻出の話題。
首都直下型地震が来たら、マンション価格より命の心配したほうがいい。
職場からすぐに家族のところへ帰れる都心周辺がいいか、郊外に住んで帰宅困難者になるか。
住宅密集地で圧死するか火災で焼け出されるか。いろいろ選択肢はあります。
というか、古いマンションに住んでいる人の多くは地震が恐ろしいし、壊れた場合多額の補修費を負担したくない。だから耐震性能の高い新しいマンションに越したという人が多いです。
一件でも悲惨な高層マンション火災が起きたら、
タワー物件は一気に冷え込む可能性があります。
防災は、タワー物件所有者全員の義務ですね。
首都直下型といっても候補の震源地が１８箇所もあったらどこで起こるか
わからないね。
とりあえず、郊外の物件の在庫をさばいてからだね。事実、３大都市圏しか上昇してないんだから。
今週の週間エコノミストにも買いあおり記事があるから、参考に。
いい条件の物件はすぐに完売です。場所と価格だけど。不人気物件も不動産屋は強気で、完成して半年以上経ってるのに売り続けてます。不動産会社の第二四半期決算でも見てからでもいいんじゃないですか。売り惜しみして、利益がでなかった場合株主に言い訳できませんから。
いずれにしても当面、都心３区はまともな出物はなし。突発的な出来事が起こらない限りは、しばらく品薄の気配値上昇の傾向はつづくのでしょう。買い損なった人はとにかく関東大震災と株の大暴落あたりを期待するぐらいしか打つ手はなし。とにかく金余り、資源高、金利上昇懸念、土地の値上がり、銀行の本格的融資残高拡大攻勢と環境は２０年来の強烈なフォロー風。ちなみにアメリカか911でニューヨークに飛行機が突っ込んでもその後、不動産暴騰してたんで、ちょっとぐらいの地震や戦争、株の暴落レベルでも今の不動産高騰傾向を抑えるのは難しいかもね。ていうか結局、自分が住んでるとこはちょっと騰がったからって、売ろうとしても、もっといいとこはもっと騰がってるから結局、売るはずないんだよね。売り惜しみ以前のはなしだよ。
>>267
都心はマンションが建ち尽くして土地が無いというのがイメージできない方も
おられるかと思いますが、グーグルとか見てても一目瞭然ですね
都心では晴海などの開発地を除いて、まとまった土地がほとんど残されていないのが
よくわかります。 例えば中央沿線では小金井あたりを過ぎてはじめて大きな畑？など
が見えてきます。
http://maps.google.co.jp/
おそらく次の都心最高級物件は坪８００万円前後になるんじゃないですか。
当面下がらないなら今後どうするか。
人間の弱さというのは、過去との比較で現在を見ること。
これまであこがれていたものが安くなれば、買いたくなる。
逆に、これまで蔑んでいたものが高くなっても欲しいとは思わない。
下落基調と上昇基調ではパラダイムを変えないといけない
①下落基調・・・一旦買ったら住み替えは考えない。長く住める条件の物件を選ぶ
価格はどんどん安くなるが、賃料も下がる。
現金と不動産では現金が有利。現金と借金では
現金が有利。待てるなら賃貸が有利。
③上昇期・・・・・ 定住は考えない。とりあえず狭くても都心の物件を買って
値上がりのピークで売って次のチャンスの資金を作る。
賃貸が嫌なら都内の値上がりと近郊の値上がり幅のギャップを生かして
よりよい物件への住み替えもありうる。
狭い＞古い＞遠い の準で価値が高い。
買うなら、都心周辺の狭い新築か、普通の広さの中古。間違っても今郊外の広い新築を
買わないことだ。
長く住まないなら、狭くても、古くてもいいけど、郊外の広い物件買っても次のチャンスが
来たとき都内に戻ってこれない。
284さんに激しく同意。
284さんの言うとおりだと思う。
バブル時、あるいはバブル崩壊後の価格下落時に、郊外の広い物件を買ってしまったために、
価格がそ３分の１、５分の１となり、現在の価格上昇時にあっても
さらにその価格が下がり続けている。
そんなふうに、郊外に自宅とともに塩漬けになって動けない人が
今、たくさんいる。
上昇期に狭いのを我慢して都心物件を買ったとして、
それ以上の条件の都心物件には移れないんだよね？
自分の物件の価値も上がってるかも知れないけど、
買いたい都心物件の値段も上がってるんだろうし。
将来的には郊外に移るという前提での話なのかな？
287さんへ
わかりきったことを再確認しないようにね。
郊外にマンション買ってしまったら、売るに売れない貸すに貸せない状態になって選択肢がなくなるということでしょう。都心に買っておけばそれよりも選択の余地があるということじゃないですか。
値上がる立地に買っておいてあがったら売却し、１ランク下げた立地に良い（広い）条件MSを買えば良い。超ハイリスクローリターンですが。
＞それ以上の条件の都心物件には移れないんだよね？
上昇中は無理です。
今新婚で４０００万円で４０平米の物件を買って住んで
子供が生まれて５年目
ピークにきていれば７０００万で売れたとする。
（都心は新たな供給がないわけで、中古価格が値上がりします。）
ローンを返済して３８００万（うち頭金８００万）残ります。
都心が75％上がっていても近郊は４０％。
現在5000万の３ＬＤＫが新築で７000万円
現在のローン負担で住み替え可能。
しかし、世の中が再びデフレに変わっていれば
３８００万温存して近郊の賃貸に住んで値下がり待つのが正解。
子供が１５歳になる頃に地価が底値になったら都内にも
新たな物件が増えている。
とはいえ、自己資金が少ない人は急いで買うと損。
資金があるなら頭金にまわして賃貸とローンのギャップを埋めるのが
金をうまく生かすコツということ。
17万円の家賃で住める広さ
都心 ４０㎡
都心周辺 （中目黒・三茶・自由が丘） ５５㎡
他の城南エリア ６０㎡
その他の都内 ７０㎡
横浜・川崎 ７５㎡
千葉・埼玉・神奈川郊外 ８０㎡
その広さのマンションを今買ったらいくらか
都心 ４５００万円
都心周辺 （中目黒・三茶・自由が丘） ５０００万円
他の城南エリア ４６００万円
その他の都内 ４６００万円
横浜・川崎 ４２００万円
千葉・埼玉・神奈川郊外 ３６００万円
４０００万円のローンを３５年３％の固定金利で返済した場合
の月々の支払い １５万４千円
管理費固定資産税等月々３万円としたら郊外以外は
賃貸有利の結論になるが、これは転売益を加味しない場合。
５年で高騰ピークその後ゆっくり下落として
１０年後の残債３２５０万円
それぞれの十年後の原価維持率（仮定）・転売価格とすれば
都心 １００％ ４５００万円
都心周辺 （中目黒・三茶・自由が丘）90％ ４５００万円
他の城南エリア 80％ ３６８０万円
その他の都内 75％ ３１５０万円
買値の８０％以下にしかならないエリアでは損。
逆にキャッシュが＋１０００万あれば、毎月の返済は１１万５千円
１０年後の残債は２４３５万円。
地価が上がるということはキャッシュのある人には、高くなっても
購入有利だけど頭金の少ない人で郊外しか買えない人は完全に
賃貸有利という状況になったということ。ここで本物インフレになれば
家賃があがって地価も金利も上がるわけです。
なるほどね。
一定以上の資金を持っていれば、都心にそこそこのマンションを購入し
地価上昇のメリットを受けることができる。
そうでなければ、何十年も賃貸か、あるいは郊外のマンションを
買って一生拘束される
地価上昇局面では、二極化も加速されますね。
この数年間は、資金力があまりない人でも何とか
都心マンションを買えた時期だけど、つかのま開いた窓が
もうしまりつつある。狭さや築年数を犠牲にしても
今年いっぱいか。
次、ウインドウが再び開くのは１５年ー２０年後か。。。
完成が２年位先の都心マンションなら、契約金の１０％の用意とローンの審査さえクリア
できれば、地価上昇のメリットが受けられます。
例えば７，０００万円の２ＬＤＫなら７００万円を払って契約しておき、２年後に１．５倍
に値上がりしたとすると、たった７００万円の投資で、５倍の３，５００万円の利益が
得られます。ローンを払って行くのがつらい方は、すぐに売ってしまえば、税金及び諸経費
差引後２，６００万円のキャッシュが手許に残ります。
値上がりが無かったとしても賃貸することにより、ローンを上回る収入が得られるでしょう。
ただし、心配性な方は２年間生きた心地がしないので、無理をしない方が良いでしょう。
今年販売された都心のタワーマンションは1.5〜2年後に竣工ラッシュを迎える。
上記のような利食い売りが大量に出れば、IPO直後の株価のように乱高下した後
意外に早く下落していくかもしれないね。
>293
考え方は悪くないが、いくつか問題点あり。(1)2年後1.5倍という前提がかなり楽観的。たしか地価は緩やかに上昇するだろうが、そこまで上がらないのでは。ましてや、地価上昇分＞マンション上昇なので、実際には1.2倍くらいが関の山。諸費用1割と考えても、せいぜい110%の収益率。(2)最安値より2割くらい上昇した現マンション価格で賃貸に出しても、利回りは名目で5%がせいぜい。そこから管理費や修繕積立金、固定資産税、所得税を引くと3%強の収益率。ローン金利を3%と見積もってもほとんど収益とれない。さらに、減価が始まるから実質的には赤字。つまり、売れない期間が長ければネットで赤字が累積する。得られるであろうリターンと負うかもしれないリスクを考えると、あまりいい投資とは言えない。この方法で収益あげるには、レバレッジをかけない、つまり一括現金購入が望ましい。ただし、その場合には利回りは恐ろしく低下する。他にいい金融商品はたくさん亜炉だろう。
でも、まだ実需じゃなくて投機で買ってる人は少ないんじゃない。前回のバブルのピークの時は、白金のマンションなんか、１フロア全部が関西の不動産会社が買ったりって感じだったから。
都心部に土地なくなってマンション建てられなくなったら、デベはお手上げ？
建てつづけなければオマンマ喰えない。
そんなわけにはいかないから、
今度は「やはり人間らしい生活を、郊外で広々、健康でゆとりの生活を！」
みたいな郊外回帰キャンペーンやってくるんじゃないかな。
そこまで考えると、底を確認した時点で郊外の土地を先回りで買っとくのが、
一番投資効率良さそう。あくまで不動産にこだわる場合。
>>301
ホントにぼけてんじゃないの？296さんが書いてるのその通りだと思うし、むつかしいこといってないようにみえるけどなあ。。あれくらいのことわからないんじゃ、この板に書き込まない方がいいんじゃない。。
城南・城西・都市開発地域に焦点を絞って購入へ
賃貸なら郊外へ（交通費負担、法人に負担させる）
移動時間になにをするか、賃金上げるための能力向上
そして市場へ参入
一番損をするのは、4000万とかで買えるあたりの物件
ライフプランが不明瞭
>一番損をするのは、4000万とかで買えるあたりの物件
この辺の意味が分かりません。
数年前〜割と最近までに都心近郊で若い世代の買った
マンションは4000万くらいが相場なんですよね。
横レスですが
現在も変わらずバブルの時もそうだったけど、誰でも買える価格帯の物件は
物件数も多く平凡過ぎて、上昇率が少ないと言うことでは。
昔のように、物件が値上がりしたから利益を出して次の物件を購入する
なんてことは、あまり期待できない。
市場を動かすのは資産家とファンド、および法人でしょうから最低でも
分譲価格が8000万円超の物件が、値上がりするときは一番動くと思われる。
八王子の６０平米を昔７５００万円で買ったんだけど、買値くらいに戻ってくれるとうれしいな。
値段ではないということですな。
安くても都心であればってことでしょうね。
八王子は無理じゃないでしょうか
309,310>わらって下さい、でも２０年ほど前は都内は高すぎて
八王子位までいかないと買えなかったんです。しかも駅からバス乗り換えで。
都心集中が進んでいけば、
八王子あたりまでを含めて「メガ東京」が形成されるでしょう。
多少時間がかかるとは思いますが、八王子の土地もいずれ宝に変ります。
313さん
バブルの頃も、そんな話がありましたが実現しませんでした
あの頃と違うのは、多摩センターの再開発や湾岸のライバルがあることでしょう
八王子まで回ってくるのは22世紀じゃないんでしょうか、人口減少社会
ですからまあ、それも望みが薄そうです
今回のバブルは以前のバブルと違う過程と結果をもたらす可能性がある。
以前は国民総中流階級であったので都心を頂点にして裾野までバブルが満遍なく浸透したのに対し、
今回は富の二極化がすすんでいるため、都心は富裕層が集中し極所的スーパーバブルを形成するが、周辺は現在の平均年収が下がり続けているのを反映して下落を続けるようなアンバランスなものになるかもしれない。
そういう点では郊外の物件を処分して都心に回帰している団塊の世代の動向は侮れない。
昨今の不動産価格急上昇は、あとからみれば、非合理的期待によるバブルか、期待ファンダメンタルの過度のシフトがもたらす価格上昇というやつですね。渦中にいるヒトにはわからないものです。80年代後半、日銀幹部までが「地価上昇は実需による」といってますから。結局、労働分配が低位推移するなか、賃料が持続的についてこられるかどうかかと
ただねぇ。デフレ不況が続いて、価格低下続く、っていうのもねぇ。公務員じゃないから。そろそろ景気よく上がっても、とも思う。１５年は長かった。
感覚的には分かるが、前のピークは尋常な好景気というより異常なバブルだったことは忘れたくない。
バブル前の1980年からこれまで、
バブルもなければその後のデフレもなくて、
ゆっくりとながら順調に経済が成長していたら
今はこれくらいと言うレベルと、
今の実勢不動産価格の比較ってどんな感じなんだろうね？
４０００万円から５０００万円前半までの価格帯のマンションが、
準都心で買える最終段階ですよね。あと１年くらいで在庫がなくなって
２３区でも周辺部にその価格帯が移っていくのでしょう。
その辺のタイミングが今回のマンションの好況のピークだと思います。
２年後には２３区周辺の販売在庫が増加し３年後にはマンション業者の
決算が減益となり、４〜５年後に販売在庫を抱えすぎた業者の一部が
経営破たんする。・・・マンションの価格が下がるのはそれからさらに
１年後、２０１２年まで待てば２３区の周辺部のマンションであれば、
安く買えます。
都心？？無理でね、都心はそれでも下がりませんね。
赤坂TRの即日完売が、秋以降販売される都心のマンション価格を押し上げるきっかけになることは間違いない。
2年後赤坂近辺には、多くの高級賃貸マンションが竣工される。
都心のマンション価格は、2年後賃貸目的で購入されたTRの物件の稼動率にかかっている。
空き部屋が多く出るようなら、REITの処分売りが出て価格調整がはじまり他の物件にも波及するだろうし、更なる賃貸需要があるようなら、都心のマンションの値段は青天井になるかもしれない。
では、自己資金７０００万あったとして、そして、タワーマンションが
嫌いならば、どの辺を今、買えて買っとけば将来、インフレのマイナス
影響を受けずに、適度な利益を受けられますか？
>>325
首都高沿いは付加サービスのある賃貸を利用する層と
どうしても所有したいとから分譲を買いたいという層の
２分化が進むと思うよ
賃貸需要と地価は連動しないよ
そもそも高級賃貸が増えること自体、希少な分譲価格を押し上げる一面もあると思う
賃貸需要と地価は連動しないよ
ではなく、
きっちりシンクロしなくなるよ が俺の意見
１棟まるごと賃貸というマンションがあちこちにできてますけど、
入居率はどうなんですかねえ。
ファンドが持ってるんでしょうけれど、市場金利は長期的に見ても
それほど上がらないでしょうから、投資された資金が逃げない限り
投売りはありませんよ。ただし、家賃は価格競争で下がるでしょうから
７０００万円だけ投資するのは割が合わなくなると思いますが。
不動産に投資するなら、リースマンションを買うよりREITに投資したほうがいいよ。
自分で家賃を取りに行く位の気概があればいいけど、不動産屋に管理をまかせるとほとんど利益はないし、いざ現金化しようと思っても、すぐに売れないからね。
REITだったらPCのボタンひとつで4日後には入金されるよ。
>３３０
元麻布の超一等地が２年前に坪５５０万で売買され、「２年前は３５０万が相場って言われてたのにねえって」ため息交じりに語られていたのが懐かしく思われます。
日本の土地価格をリードする麻布の土地価格の値上がりピッチが上がってきたことが示唆するように、いよいよ本格的な上昇ムードが漂ってきましたね。
ここから１年は、もう一段拍車がかかることは必至。１年後には坪２０００万（前回の高値水準）の声を聞けそうですね。
326＞ここからは２極化が加速する。７０００万の物件をキャッシュで買うよりも
７０００万頭金、借入金１億円で１億７０００万の好立地ハイグレード物件を探せ。
いいものは２,３年前の中古に多いよ。住めばすぐに中古になるから新築にこだわって
立地やグレードで妥協するのはおろかもの。
326＞ここからは２極化が加速する。
７０００万の物件をキャッシュで買うよりも
７０００万は頭金、借入金１億円を足して１億７０００万の好立地ハイグレード物件を探せ。
いいものは２,３年前の中古に多いよ。住めばすぐに中古になるから新築にこだわって
立地やグレードを妥協するのはおろかだよ。
↑二重投稿でも微妙な言い回しの違いが、下書きのラブレターを送ったようで笑えた。
中古も良いかもしれないが、新築のメリットは頭金10%で１−２年の価格上昇を取り込めることですね。赤坂TRなんかがその良い例ではないでしょうか。
赤坂TRの１億7000万円の物件を買った人の投資した手元資金1700万円が竣工までにどれだけの利益を生むかと、337さんの案とを誰か比べてみませんか？
293=339さんとすると
295,296さんの出番？ また同じ様な話になるのかな。
こんな事書いたら削除の対象ですか？
ま、293と296の議論は、今後、都心の高級物件が２年で20%程度しか騰がらないか、100%以上騰がるかといった市場環境の認識の違いによるもので、論理自体はそれぞれ正しいんじゃない。
まだ買ってない人は296のように希望的観測も含め20%ぐらいの上昇でとどまってほしいと願う一方、デベ＋すでにかっている人は293型で、ガンガン上昇してOKって感じでしょう。
いずれにしても、どちらが勝つかは、ファイナンスをバックアップする銀行が決めるはなしで、銀行が現状の水準を高いか適正と考えるかで方向性は決まってくると思うよ。
株は１００パーセント上がり、さらに数百パー上がるといわれてる景気のいいときに
不動産は２０パーの上がりがどうのといってるのは出遅れてるというかせこすぎる。
まあ、だから今これからが投資チャンスなんだけどね。
ちなみに超都心部では中古マンションでもすでに年５０％値上がりペースになってますんで。念のため。
7000万も現金遊んでたら、即信用で株買でしょ。２億買い付けたった５０％の値上がりで億のもうけ。インフレに絶対自信があればオススメ。
ホントは不動産株が堅いんだろうけど、結構、あがっちゃたでしょ。この２年で。どっかお勧めありますか。
>>347
正直言えば今はもう新規参入の個人投資家が頭打ちだから既に今年の時点で株価飽和気味
去年までブイブイ言わしてたデイトレもスイングも今年は稼ぎが少ないってみんな言ってる
IPOも公募より値段付かない物が増えた(昨日公開のミヤノやジェイエイシー等)
今まで原油市場に行った資金が株に流れてくれると少しは活況になりますかねぇ
今は株へ流れていた資金が住宅に回っている流れになってしまっています
>>345
どちらが正しいとかではありませんが、293型にぜひ一票
293型ならまだ買ってない人だってチャンスはいくらでもある。
296型は、まだ買ってない人もすでに買ったひともおもしろくない。
バブルってデフレより楽しいよね。
ばぶってその後、下がらないってのが一番よくて、実際、銀行がヘマしなければそうなるわけ。デベが高い値付けをして、マトモな買い手を厳選して銀行がファイナンス。これが、やばい業者へやみくもにファイナンスしたのが１５年前。おまけにそれを長期にわたって隠蔽したおかげで、ホントに元の水準まで不動産価格がもどっちゃってソウルよりも価格が低くなっちゃった。ま、今回は銀行もかなり慎重だからしばらくは安心してみてられそう。
３４３＞株と不動産の両方やってる俺に言わせると、株は上げ相場中も乱高下が激しく損することも多い。不動産は今みたいに一度上げに転じると数年以上毎年安定して上がり続け失敗が少ない。
大きい資金なら不動産はいい。あと不動産はキャピタルゲイン以外に億ションに住む喜びとか
人に貸して５パーセントの家賃をもらうとかの副次メリットも大きい。
俺のようなさえないおっさんでも、億ション買ってホームパーティーやるようなったらモデルとか
ＩＴ社長とかの知り合いが増えて来て楽しくなってきた。
モデル＊＊＊＊！
そうですよね、利益率だけ追求すれば他に選択肢はいっぱいあるけど
実際に自分の理想とした環境に住めたり、あんまり頭使わなくても
毎月家賃の副収入が得られるって魅力的ですね
緩やかに景気が拡大していって欲しいと思ってるんですけどね。
これだけバブル万歳的発想の人が増えてることが、
逆に危険なシグナルなのかなと思ってしまう。
急騰を望む人は、そのあとの市場崩壊には無頓着ですからね。
３５３＞モデルとかスッチーとかテレアナって「夜景の綺麗な高層マンションでのパーティに
お呼ばれしました」ていうのに弱いみたい。俺からみると高嶺の花だった人たちが
億ションに住んでるだけで逆にこっちが高嶺の花に見えるらしい。
今は学歴とかよりこういうのがステイタスの時代になってきたのかなと思うきょうこの頃。
というか、355は、そういう下らなくておじさんっぽいことに女性は弱い、
ということを言っているのでは？
べつに356さんを誘っているわけではないのだから、
あえてレスにかみつく理由が分からない（笑）。
いまどきスッチーなんて花形職業じゃないだろ。
自給バイトも多いし、給料もな。。。別にスッチーはどってことないよ。
自給 ×
時給 ○
湾岸の某タワーマンションにいるけど、
ホームパーティーする度に確かに
モデル、スッチー、テレアナ来るよ。
良くも悪くもごく素顔は普通の女の子。
億ションじゃないけど、高層階なら
何か魅力的なものを感じるみたい。
うちで記念写真撮ってるのもいた。
何か照れくさかったけどね。
タワーマンションに限らずいろんなマンションに
お呼ばれする機会がある子は将来の自分の住む家が
どんなのがいいかイメージつかむ為に行くんだよ
それは決して悪いことじゃないと思うね
原油価格は上がった、って？いつのこと？もう下げてるよ。
アメリカの景気は心配ない、って？景気の減速感は日々増大中。中国もどうなるやら。
踊り場に入って、来年はさてどうなるか？信じられないくらいスピードが速いよ。
夢から覚めるのはいつごろだろう。
確かに中国は何が起こってるのかよく見といたほうがいいね。一般的に思われていることと実態がかなり乖離している可能性が高いから。
豊かになると人は必ず傲慢になるものだ。
−マーク・トウェイン−
今は千葉でもバカスカ売れるそうだ
95年の相場くらいまでは行くのでは、、
それから、下がるか上がるかはそのときの景気しだい。。
女が憧れるとかのくだらないレスは他でスレッド立ててやってくださいよ
しかし「女が憧れる」不動産が良く売れるのは真実なので。
普通の神経なら買わない「ニコタマ（ｗ」が即完したのは有名だ。
湾岸どころじゃないボロボロの多摩川沿いが「ブランド」とは笑わせる。
モノの需給ってたいてい女が憧れるかどうかで決まるのだから、
下らない、とは言えない。
表参道の土地が高いのも、高層マンションが人気があるのも。
いやーでも明らかに低俗なレスされても困るんですよ
低俗な欲望が世の中の多くを支配している事は理解できますが
それをあからさまに出されているものに対してレスするほど
品位の無いスレッドではないと思うのですがいかがでしょうか
正直そんなスレに成り下がるならここもそこまでなのでしょうが
じゃあ、無視すればよいだけでは？反応するとこの手の投稿者はエスカレートするでしょ。
375だが続きだが
今回例の赤坂の高層買いました。
俺は子供はいないが、妻ひとり。
彼女連れ込んだらいろんな意味で大変になるんだろーな。
別れさせてくれなくなると思う。
だから秘密にしている。
今は一軒家に住んでいるが、マンションがそんなにいいとも思わないが
なぜかまやかしを買ってしまった。
こういう下劣な本音が、プライドのある女性に一番忌避されるのにね。
マンションのホームパーティーに行くようなのは、軽薄ってイメージ広がったら、
せっかくのステイタスとやらも台無しですよ。
高層マンションのパーティなんてめずらいことじゃないですよ。
ステイタスもプライドもまやかし。
しかるに高層マンションの人気もまやかし。
俺自身赤坂TR買ったが、倍率高かったとか即日完売とか
そんなものまやかしの産物だと自覚している。
ただ末永くまやかしの術が効いていればなあと思っているだけ。
まやかしと言っているが、
決して女に人気があるものが
需給が高いということを否定してない。
そのとおりだと思う。
高層マンションのパーティに憧れてるのではなくて、そこを買える財力に魅かれてるってことでしょう。結局女性は楽して裕福に暮らしたいだけ。もちろん皆がそうだとは言わないので突っ込まないで！
いや、ただ夜景が見たいだけ。
それにシャンパンやらお洒落なお料理がついて
ちやほやしてくれるのなら文句なし。
その家の持ち主に興味ある訳じゃないし、
ましてやそんなとこに住みたくないし。
（子育てしにくそうだし、住むにはちょっとね。）
ただ見てみたいだけなんです。
国分佐智子のような美女に限るよね
あと井川遥もいいね
まあ、話題をスレタイに戻そうよ。値上がりは２０１０年までは続くだろうね。そこで金利が
すごく上がれば不動産も調整するだろうが、国債発行残高がすごいから金利は上げられない。
すると高原状態の高止まりかな。世界インフレだもんな。マーケッティングのプロは
都心部にはセレブやエリート層が住み。周辺部は移民や貧民層が住みスラム化していくとの
予想をしている。
ていうか、現在は貧富の差がなさすぎ。あと３年ぐらいで、超都心部のマンションの坪単価が2000万を超え、庶民は南林間や川越や牛久や東金に住んで、１時間かけて通勤するといった通常の状態に戻った段階で不況になった場合、多少、上昇に歯止めはかかる可能性があるとは思うけどね。
まだまだ、買えない人々の妬み、恨み、嫉みのエネルギーが弱すぎ。世界中で貧困層になるんだったら絶対日本を選ぶでしょう。アメリカや中国の貧困層とかになりたいと思いますか？
そうだね、平均株価が２倍になり、個別株では５倍とかもざらなのに
都心マンションは上げに転じたといってもまだまだ序の口。
今ならまだ買えるけど、数年後は無理になってる
だろうし、またそれが当たり前の姿だろうね。
昨今の地価上昇の原因は供給不足と、値上がり期待の投機買いによるものです。
すでに、新築マンションの転売は活発に行われています。（お台場の某物件など
ＳＯＨＯ利用可という希少性が高値を呼んでいるようです）
2008年12月31日までの土地等の譲渡については土地の重課税は課さない。
つまり、土地の譲渡益はいくらでても損益通産されて課税されない。
この税制の期限が気になります。おそらく法人買いはこれまでに、売り抜けるか
利回りのよいものを課税対策のとれたＳＰＶに組み込むなどするでしょう。
そうなると２００９年までに投機買いは沈静化するでしょう。
しかし、新規供給が少ない事態はかわらないからピークの価格が次第に下がり
そこで始めて古いマンションの建替えや再開発、売り渋っていた地主の土地の売却が始まる。
それまでにピークから数えて３年（２０１１年）はかかるでしょう。
ピークが２００３年の何倍になるかは、地域によって違いますが、下がるスピードは
最初１５％、１０％という感じで、（２０１４年頃）下落感が固定化すると７％、４％とおさまり
家賃の収益還元価格に納まってくるのではないでしょうか。
これが早くて２０１６年。
どこかで読んだのですが、
低所得でも都心に仕事を求めてくる人がいるので
都心には必ず貧困層が住む地域ができるとのこと。
東京都心にもスラム街が形成されるのかしら・・・？
となるとそういう場所は都心であっても安いのかな。
>385
貧富の差がありすぎる国になったほうがいいですか？
いくら３年後、都心近郊（○洲とかでも）中流層が買えるような時代に
なったとしても、つい最近まで中流層がバンバン買っていた土地ですからね。
土地価格が一流になっても住んでいる人は庶民ですから、いまいちピンときません。
格差社会は資産デフレ、さらに都心地価の反転で加速されます。
これまで資産デフレの意味を誰も実感できていなかったのでしょう。
地価が底値になって、今が都心回帰のチャンスと思っても
地価が１０年前に郊外を買った人々は、価格がローンの残債を下回って
売るに売れない。
不公平が実感されるのはこの辺から。
「どうせあいつらも値下がりするにきまってる。どこで買っても家なんて住むための
ものだから、値上がりしようが値下がりしようが同じ」
そう思っていたのが、都心の中古評価までぐんぐん上がりはじめている。
そこでまた不公平感に拍車がかかる。
さて郊外の人気私鉄沿線をはじめじわじわ上がってきたとはいえ、中古マンションの
坪単価が取得原価まで伸びるとは思えない。
近郊の私鉄沿線が５割上がるころには都心の物件を買った人は、２倍以上の値上がり。
そうなれば銀行の方から金を借りてくれと言ってきます。
株の資金だの、投資信託だの買う資金だのを不動産担保で融資しますと言ってくる。
オーバーローンと逆の減少。物件担保価値があがっていて、さらにローンを組んで
新たに物件投資ができる。都内近郊の物件を買って貸して数年で転売して、
頭金ゼロでも稼ぐ人も出てくる。
仮に何もしなくて１５年。マンションが大規模修繕で揉める頃に、売っても買値で
売れたりする。郊外を２５年前に買った人は、売ってもあいかわらず安値のまま。
少なくとも相続の段階では大きな差がついている。
こう聞くと都心に買っといて良かったとは思うものの、
ついこないだまで「供給過剰、暴落」と言われてたから
今ひとつ安心できない。
もっとも売るつもりもないんだから関係ないか・・・
393>陰極まれば陽となる。２,３年前が陰の極だった。
次に下がるのは格差社会の拡大が是正されるときなんだろうね。ふつうは格差はどんどん拡がる方に向かうんだろうけど、それに竿さしたのは、突然、金持ちのはしごをはずしてひっくり返した１５年前の金融政策とGHQに言われて華族から財産を取り上げるためにかけた６０年前の財産税。実はこの１００年で貧富の格差を是正しようとした施策って、この２回だけなんだよね。いずれも環境としては金持ちがムチャやったおかげで、庶民は焦燥感にかられ絶望している状況。そこに突如、金持ち懲罰は執行される。と考えると意外とあと１０年ぐらい踊り場を交えながら、上昇しつづける可能性が高いんじゃないかな。
前回のバブルは持続可能な成長とはおもえなかったよ。
政府の白書なんかでも、緩やかに減速させようとしてたけど失敗。
無茶承知イケイケドンドン、後は野となれ山となれって感性が主流になって、
ホントに焼け野原になっちゃった。
396>あまりに急に引き締めしすぎた、うまくやれば日経平均２万５千円くらい、地価も今の
２倍くらいのところに軟着陸させその後は高原維持をできた。
アメリカも今の日本も日本の９０年代の金融失政を研究し尽くしてるから、急落の失敗はしない。
緩やかに上がり、今より安く買える時代はこないだろう。
そういう世紀の大失策のおかげで１５年間デフレが続き
おかげでほんの数年間だけだったが、普通のサラリーマンが
都心にマンションを買える時代が出現した。
全体に比べればごく一握りのグループだったけど
ほんとに運が良かった人たちだね。
残りの人たちは早く夢から覚めて現実にもどらなくては。
392以降に妙に納得。会社で不動産持ってない同僚が、持ってる同じ給料の同僚を、心からねたむくらいになるのかなあ。まだそこまで行ってないので、当分上げるって気がしてきた。
