現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？
[スレ作成日時]2006-09-09 02:22:00
>400
今起こっているのは、80年代終わりから90年代に郊外に
マンションをローンで買って、価格が3分の１、4分の１になったうえ、
多くのローンの残債を抱えて、これから一生郊外に縛り付けられるだろう
同僚が、同じ会社で、この数年間に都心でマンションを買った同僚を、
心からねたんでいる現象ではないかと思う。
なんとか暴落説を掲げている連中には、そんな暗い怨嗟というか
怒りというか、大きな負のエネルギーを感じてしまうんだが。
熱狂やブームをコントロールするのは非常に難しい。
ブレーキがゆるいと全然利かず、踏みすぎるとつんのめってこける。
緩やかな上昇トレンドを維持するのがいちばん良いんですよ。
実際の国富の増大にともなって資産価値なども上がっていくのが。
濡れ手で粟の大儲けはできないけどね。
前回バブルのときは、ジャパンアズナンバーワンなど、
大アメリカ様のご機嫌を損ねるほど増長したので、
ＢＩＳ規制や格付けや為替で叩きのめされた側面もある。
あまり目立たずでしゃばらず、実態は金持ちってのが賢い。
新内閣はうまく舵取りしてほしいね。
地価が上がるのは別にいいですが、問題は家賃ですよね。
価格差を反映して家賃があがってくるようなら、上昇はかなり長引くでしょう。
かつて、地価が下がる割合に比べて家賃は下がらないということで分譲マンションが
売れたように、地価が上がる割合に比べて家賃が上がらないということになれば
都心近郊の人気エリアの賃貸は払底して結果、家賃相場が上昇する。
やっぱり、人気エリアと不人気エリア。都心と郊外の格差がひらく方向なんでしょうね。
３Aで、５００万までなら、賃料との比較で納得感あるけど。それ以上はバブルだよね。
田町の芝浦工業大学の跡地って、なにになるの？マンション？だったら芝浦アイランドよりも半分くらい駅近だね。
>404
永田町南向きはすでに坪６５０まできてるんで、そろそろドライブかかってきてるって感じですよね。もちろん、まだ売れたわけではないので、現段階ではあくまで三井の希望小売価格に過ぎないですけどね。
水を差すわけじゃないですが、３９２以降の会話が続くこと自体、既にプチバブル気味な感じ。
暴落もしないと思うけど、このまま都心マンションだけ上昇することもないと思うな。
だって、無闇に価格が高騰した中古マンション買いますか？
家賃も３０万円を超えるとガクッと借り手が減りますよ。
マンションを「資産価値」だけで語り始めるのは黄色信号。
407＞都心では２,３年前分譲の中古が分譲時より４０％位値上がりしていますが
まだ上げの初期で割安と観ます。
グレードや築年数で劣るＮＹやロンドンやソウルの中古マンション
と比べてもまだ割安なのでもうしばらくは上昇し、そこからは高原状態となるでしょう。
いかんせん都心には需要に比べ供給があまりないのですから。
ＮＹなんか築２０年でも３００万ドルくらいしますよ。
個人金融資産１４００兆円の国ですからね、長く続くデフレが終わったとなると
インフレに強いものに資産家のマネーは動きだしますよ。そのことが日本経済回復にもつながる。
デフレ継続をおそれ預貯金なんかに滞留してたから今までだめだったんです。
坪単価が400万になると家賃も１．５万円／月坪で利回り４．５％あたりが上限かな。
家賃的に３０万／月といえば20坪、価格で８０００万
逆に坪単価が６５０万で利回り２．８％。借入金利とのイールドギャップがなくなる。
当然家賃は２．１万／月坪以上を想定するのだろう。（これで４％）
家賃的に３０万／月を上限としても２．１万円／月坪で14.３坪の４７㎡の１ＬＤＫ、
価格で9300万。
問題は金利だね。
404.410＞そうそう大事なのは日米の金利の違い。
アメリカのように長期金利が５パーセントなら賃貸利回りも５パーセント位が適正だが
日本は長期金利が２％以下である。したがって賃貸利回りが３パーセントだとしても
国債利回りより有利なのである。国が借金ずけなので低金利は続けざるを得ない。
したがって一流不動産は利回りで有利なのはもちろん、元本もインフレ傾向で膨らむ。
プロの本を読んでべんきょうするといいよ。
http://www.amazon.co.jp/gp/product/433497497X/ref=pd_sim_b_3/503-10643...
中国のオリンピックが０８年、上海の万博が１０年ですから、１０年ころ
をターニングポイントとして中国経済が急減速しますね。日本経済もその
へんで不況になると思いますよ。
また、減損会計も導入されてますから、不動産市況はふたたび悪化して、
マンション投資した人たちも入居者は確保できないは、売るに売れないは
でよわったよわった、・・・
2009年が節目と言う説は多いですね。
ですから儲けを欲張らないで状況をみて早めに手仕舞う。
今回の高騰も買ったそばから３〜４割り増しで売り出し、一方で賃貸募集もかける
例が多々あります。あらかじめ上昇の目標値をきめて早めに売りに出す。
これが正解。仮にそのあとまだ上がったとしても後悔しない。
万が一インフレがすぐデフレに戻るならば儲けた金で国債でも買っておけばいい。
それと変な時期に店子が出てもせめて一年分ローンが払えるくらいの
流動資産の余裕がないと不動産投資はすべきではないです。
>411
藤巻さんのあの本は極めて読みやすい本ですね。品川女子学院の女子学生に講義した内容の記録でしたよね。・・・確かにプロの書いた本ではありますが
素人向けですが下記が面白かったです
http://www.amazon.co.jp/gp/product/4822244695/ref=sr_11_1/250-0891897-...
”お買い得”だった”都心”のマンションとは具体的にどのマンションだったのでしょう。。
芝浦アイランドなんかは安かったと言われてますが、そこより安かった物件があったんですよね。
>415
からかっているとも思えないのでマジレスしますが・・・
どこが？というレベルでなく、全般にです。
もちろん、不動産ですから、物件ごとに平均坪単価は違うし、お買い得の部屋と
普通の部屋と割高がありましたけど。
現在、４００万／坪で出ているところは３３０万／坪で買えた。
現在 ２６０万／坪で出ているところは２２０で買えた
現在 ２４０万／坪で出ているところは１９０で買えた
２００３年ベースなら高輪のタワーでも低層階なら２６０万で買えたし
月島も高層階の中住戸が２４０くらいで買えた。
そういう中でWコンが１６０万台〜売りだされ度肝を抜かれた。
びびったデベが湾岸のタワーの低層階を皆１８０〜売り出した。
上層階は２４０平均ですが、今は３００近いですから安かったですね。
過去を語っても役にたちません。
都心物件については、そろそろ「投資用マンション板」を作ったほうがいいですね。
ここまで売り手市場になると、マンションデベにとっても買い手にとっても
都心物件について語る意味が希薄になってきますね。
なぜでしょう、まだ10年前よりも安値水準ですよ（10年前に結婚したので知ってます）
ここ数年マンションの底の時代しか見てない人はショックでしょうが
都心物件（湾岸は当時無かったので除き？）は、まだ適正価格よりも
割安だと思いますよ。
サラリーマンには、元々高嶺の花というのが過去の歴史です。
10年前というのは1996年で、ちょっとした住宅ブームでしたよね。
バブル崩壊から6年。もうそろそろ下落も底だと言われていた時期。
当時は、都内各地でミニ戸建の建売業者や東急沿線のマンション建設が
盛んだった。それでも８５㎡クラスの５０００万円台の新築は、あざみのから先
くらいしかなかった。世田谷では7000万以上出さないと新築は買えなったし
そもそも今同様に新築は敷地が供給されずにほとんどなかった時代。
90年後半で、企業の社宅用地が放出されて2000年前後に供給過剰で
値崩れした。
1985年新築のマンションもまだ中古価格が坪単価で２４０万円あたりに
あった頃でしょう。
適正価格とはあくまで相対的なものではないでしょうか。
もし郊外（横浜金沢八景あたりや松戸、中央林間など）が今後新築坪単価で
１８０万円を超えることがあるとしたら、世田谷は３３０でもかまわないし
港区は６５０でもかまわないです。
しかし、賃貸マンションの相場が供給過剰で冷え込んだりすると、
中古価格もあわせて伸び悩みます。
10年前、確か公庫金利は４％台でした。変動で借りる人は誰もいなかった。
だから所得に対して買える価格が低かったのです。
金利次第です。長期金利が高騰したら世の中大混乱が始まるし
ゆるやかにインフレを誘導できる利上げがうまくいくかどうかでしょう。
都心の地価はまだまだ適正でないにしろ下がりすぎた商業地の高騰と
マンション価格がリンクしている部分もあります。
湾岸タワーという冷やし玉はもうないにしろ、日本の強い借家法のなかで
既存の家賃水準に縛られずに賃貸相場が二極化できるかどうかで
マンションの価格水準はきまってくるでしょう。
ワンルームマンションのＲが都心で久々に坪単価４６０万のワンルームを
売っています。４割増しですね。
418＞そのとおりですね、３年前の２倍になった平均株価に比べマンション価格は大きく遅れており
まだまだ割安ですね。
419＞日本もＭ＆Ａの三角合併解禁でいよいよ外資金融マンが増えるので住宅手当ての大きい彼ら
好みの好立地家賃５０万円以上の物件はこれから不足してくると思われますね。
景気がクラッシュするくらいでなければ、地価が大きく下がることはないでしょう。
では、クラッシュする時はどんな時？テロではなさそう、テロリスト自身が、マジの全世界クラッシュを望んでないのは明らか。そう、中国が原因になる時しかない。
その中国、ＧＤＰの正式発表が３週間以内に行われているということだけでも、その内爆発するという根拠として、私には十分。
では、いつ爆発するのか？ということだけど、その時限核爆弾が、外貨保有高世界一になってしまった。つまり、爆発すれば、世界中の貨幣経済が間違いなく大打撃を受ける訳で、その爆発は、世界中の誰も望むハズがない。
で、歴史的に言えることは、世界の望まないことは、最大限の先延ばしがされるということです。ドルだって、紙切れになると言われて久しいけど全然ならない。
つまり、中国経済、いつかは爆発するだろうけど、それはそんな近い将来ではないような気がしてます。
＞421
外資系の金融会社に勤めていましたが、外人の役員クラスの家賃は
100万円〜200万円というものでした。
理由は、本国と同等の住環境だからだそうです。
そんなマンションどこにあるの？と思いましたが、麻布の辺りには
外人専用の豪華マンションがちゃんとあるんですね。
中国の経済って戦後復興したときの日本と似ている
それに当てはめると減速するのはまだまだ先じゃない？
グローバル視点だけじゃなくて内需だけでもまだまだ余裕あるし
先進国の多くは既に内需は一杯一杯でグローバルで伸びているだけなので
そこから比べたら中国インドブラジルロシアはまだまだ伸び代は多いでしょ
いや、中国はもう既にあちこちガタが来てる。
木造複葉機にロケットエンジン積んでるようなものだから空中分解寸前だよ。
中国共産党が必死に着陸先を探してるけど、どうなることやらねぇ。
>424
一般的には今の中国は昭和３０年代の日本だから、これから素晴らしい経済成長が訪れるとニセの情報が蔓延してますが、実は425さんがおっしゃるとおり、全体の95%の人は超マル貧で、外人（日本人や欧米人）と組んで賄賂をたんまり懐に入れている5%のマル金に対して大発狂寸前といった状況です。つまり日本の過去に例えるならば、226事件とか官僚腐敗に怒って若手がムチャした戦前の暗黒期に近いのです。そういう意味では中国の発展の恩恵で今後の日本経済もしばらく順調ってのは、かなり薄っぺらな見方で、あくまで日本の中がどうかといった視点でみとかないと判断を誤ります。
426>成長とはだめだったところがまともになっていく過程をいうのです。
現在９５パーが丸貧だったり矛盾が多いがゆえに長期の成長が楽しみです。
もちろん途中のジグザグはあるでしょう。
（言っても分からん奴は放っておこう）
中国経済の行き詰まり感は、共産党の幹部が最も危惧してる。
下手すると、再革命の危険すら。
革命後、旧権力がどんな目に合わされるかは、自分らが一番知ってるからね。
投資系（設備の整った割安なＭＳ）に、中国籍の方増えてません？
私はもっと韓国籍の方が居るかと思ったのですが、中国のほうがお金持ちが多い気がします。
ちなみに、若干ですが、ロシアとＵＳ国の方もうちのＭＳには居るようです。
ていうか韓国からの外資系の金の引き上げペースって今年、ものすごい水準に達してるんでしょ。何が起こってんだろう。不吉な予感。
なんかいろいろ書いてるが、将来の動向を正確に見通せれば
皆今の仕事なんかしてないでしょ、一部の真に知的な職業を除いて。
そんな俺は、Ｄ誌やＴ経済誌が書き立て出したらその反対のことが起こる前兆
だと考えるようにしている。奴等が狂騒市場と書き立て出したってことは、、、。
Ｄ＆Ｔ今年のペナントレースはどうなるのだろう？
436>うまい、落合竜の逃げ切りでしょう、ブラウン広島が八百長してでも阪神の応援してる
ハンデを乗り越えて。
1980年代に２０坪の都内のマンションを買っていて、２０００年前半に買い換えた人は
おそらく先の物件のローンがなく値下がりもない状況で、売却して３０００万円程度の
キャッシュが残っていたりる。
２０００年前半に買ったマンションが６０００万台としてローンは３０００万程度。
年収と年齢にもよるが、４０００万台の投資用１ＬＤＫが余裕で買える。
値上がりを見て売却してもいいし、家賃でローンを払い退職金で残債を
返して年金がわりにしつつ次の底値まで待って４０００万で売れたらそれもよし。
上がらなかったら持ち続ければ勝手に残債は減る。
そんなふうに考えて、売れている１ＬＤＫが多いのではないか。
↑もう一度解りやすく説明して！
読みにくいので読み飛ばしました
↑そうやって、ア○なやつが情報から取り残され、自分勝手な希望的観測をしたり顔で語るようになる。(^_^)v
もしかして既に過去レスに紹介されているかもしれませんが、、、
８月に東洋経済新報社から出た本ですが、日本総合研究所の「団塊退職で変わる経済 伸びるビジネス」の、特に第６章「団塊世代・人口減少と不動産ビジネス」はとても面白かったです。少子高齢化のトレンドを分析して、今後の不動産ビジネスの長期予測です。
状況：
・当面、都心回帰のトレンドは強い。
・３０才から４０才くらいまでの「結婚後１０年以内」の夫婦を「住居の一次取得層」と呼ぶらしいですが、少子化の波をモロに受けて、１０年スパンで見た場合、今後相当減少する。すなわち新築住居および中古住居の需要は、減少してくる。
・独身若者や新婚さんは「賃貸需要者層」の中心らしいですが、それも少子化の影響で、かなり減少する。すなわち賃貸住居の需要も、減少してくる。
予測：
・都心の人気エリアについては、２０１０年くらいまでは住居需要は強く、需給バランスは「プラス側」のままだろう。マンションの値上がり傾向も持続するだろう。
・しかし１０年スパンで見ると、需要減少の波には逆らえず、都心の人気エリアといえども、値下がりには逆らえないだろう。
っていうような感じと、読めました。
そ。希少価値のある高級ものはとにかく騰がるの。これ世界中の鉄則。金持ちは次から次へと発生するから、その人たちが必ず希少ものに群がるわけ。
つまり、２０１５年までの高値で売り抜けろってことね。
で、売った後どこに住む？
>443
これから買う人は高値掴み、買ってしまって「得した」と思ってる人だって
しばらく住んで売るにしても値下りしているから普通の買い物に過ぎなかったっていうこと？
結局一番得したのは投資用マンションを持っている、もともともお金持ち達ってことですかね。。
>446,
>447
自宅を売るならデフレ復活が見えてから。
そうなったらキャッシュを持つほうが強い。家賃も下がるだろうから
質のいい借家が選べる。
リートの一棟貸しなどで物件豊富だから３０万だせば結構な層マンションに住める。
そこまでしたくないなら、今からもう一部屋買う。
頭金だけでも工面しないといけないけど。
＞これから買う人は高値掴み、
場所によるよ。変動の上下動が激しくないのが不動産価格の特長。
一時的にミクロで下がることもあっても全体の需給と街の利便性
の向上があればまだしばらくは上がる。
その後、郊外や都心周辺のタワーがまだ売れるうちは相対的に都心は高いと思う。
＞しばらく住んで売るにしても値下りしているから
今後供給余地のない場所を買っておけば価格は落ちない。人
気上昇中のエリアというのは駅近の新築がないから
中古が高値で売れると思います。
＞結局一番得したのは投資用マンションを持っている、
＞もともともお金持ち達ってことですかね。。
普通のサラリーマンでも都心にローンで節税用の賃貸物件持っていたら
築１０年以内なら買値超えていたりしますよ。
賃貸でローンは減って、売れば自己資金が倍になって返ってくる。
人口減少を大きく取り上げる人がいるけど、
人口の自然増が期待できなくなって、
経済に悪影響を与えるようになったら、
政府は移民流入を容認するようになるよ。
日本人は減るかも知れないけど、
日本国民はそれほど減らないかも。
移民政策で国を支えるつもりなら、もう手をつけないとね。
効果が出るまでに数十年はかかるだろうから。
国民の大反対が予想されるから、なかなか始められないんでしょ。
今までの失敗経験から言えることは
上昇期には絶対額の高いものを買うべき。
なぜなら同じ地域で４５００万と６０００万の物件なら
地域相場が２割上がった場合の売却価格は９００万と１８００万。
元値の価格差は33％しかないのに譲渡益は１００％アップ
これは誰でもわかる。
下がり相場のときは逆だ
４５００万の物件でも６０００万の物件でも２割落ちたら
９００万と１８００万の損。不思議なことに人は安くなると思い切り
高額なものを買いたがる。手が届くようないなったのがうれしい
のだろう。安くなっている理由に気が付かない。
上がり相場は坪単価の高いもの安いものがあったら高い方を買う。
おなじ５０００万なら２０坪でなく１５坪の１ＬＤＫにすべき。
理由は、平均坪単価２６０万のマンションと３００万のマンションが
あれば坪単価の高いマンションの方が高額物件が多い。
中古も高額な売値になって、１５坪のＩＬＤＫもそれに引きづられて
高値の評価になるのが現実。
これが、ついつい私のような庶民は坪単価の安い方を買って
平凡な買い物をしてしまう。
値あがりする限りいくらで買ってもお買い得に変わりはないのだ。
安いものが売り切れた時点で自分の狙っていたものが
お買い得トップに立つ。
今の市場、先回りして勇気を持って割高物件を先着順で買うのが
正しい。
値上がりするときは広さより希少価値。
何か、株でいえば短中期ブルの御意見ばかりで。
株だと、みんなでブルだと下がることが多いのですが…
大手デベが土地の仕入れで高値落札を続ける限り当面は価格の上昇はつづいてしまうんでしょうね。なぜなら、買いに来たお客に「今の仕入れはもっと高くなってるんで次に出てくる物件はもっと高くなりますよ」との営業トークがつづくわけですから。
モデルルームに行って、１５年以上のベテランに話を聞くと、やはり今後都心で３００万／坪
以下で買えるのは長期にわたってないだろうという見方しています。
株は、クリックひとつで売れますが、不動産は売るにも買うにも時間がかかる。
買えなくなったり売れなくなったりしてからゆっくり方向転換が起こる。横ばいはあるでしょうけど。
> 451、452
マンションを利益を生む資産とだけ考えれば、仰る事は正しいのかも知れないけど、
大多数の一般人にとっては、マンションは第一義的に「住んで生活するところ」。
より高額なのが良いと言われても、買えるマンションの価格には人により限界があるし、
広さより希少性が大事と言われても、生活し難いのでは問題外なの。
>456
しかし、今DINKSあるいは子供がまだ幼いなどで、
ある程度広さを犠牲にできるなら、将来に備えて広いマンションを
買うのではなくて、同じ予算でぎりぎりの広さでできるだけ坪単価の
高いものを買う、など５年くらいのスパンでのやりくりはできるはず。
>456
ですから一般実需のマンション購入者は次第に郊外に追いやられ、投資用に買った狭い１ＬＤＫを買った人が恩恵に浴するという話をしています。
１９８０年頃には新婚さんが住む都内のマンションの中心は４０㎡〜５０㎡が当たり前だったのです。金利を含めてそういう状況でした。今金利が上がっていけば地価があがらずとももっと厳しい状況になります。
デベロッパーは慈善事業ではないしＵＲの開発も賃貸事業者が入ることで賃料が上がります。
都心に住みたいなら今までの感覚で２０坪とか求めないで狭くて我慢する選択肢がありますよ
５年住んですこしだけ周辺の２０坪に住み替えるほうが得かもしれませんよと申し上げています。
投資的思想でマンション考える連中が市場からいなくなったら
どんなにまともな相場になるかと思う
いや、不動産市場でも投機筋というのは市場に厚みを持たせる意味では必要ですよ。
とにかく、安く買えた人は終の棲家でいいですが、３０そこそこで広い家に住んでどうするの？という思いもあります。というかもう広い家は買えませんというのが実情。
そこで今後、安い物件を追い求め抽選に外れ続けるくらいならいまのうちに狭い１ＬＤＫを買っておけば、無駄に家賃をはらわずに済む。５年なんてマンション追い求めてあっというまに過ぎますよ。
なにしろ東京都の２５歳〜２９歳の人口は３０歳〜３４歳と同じく１４０万人いるらしいです。
まだまだ、マンションブームは続くのです。
>459
そんなの、「この世に犯罪がなかったら、どんなに素晴らしいだろう」という
言うのと同じ。金であれ物であれ市場があるところに、投資・投機が存在しないものはない。
不愉快な現実に直面して対応しいくしかない
セカンドハウスで貸しながらなら、分かるけど
自分の生活まで犠牲にして坪単価高いところを買う意義が分からない
投資したいなら、不動産株にしとけばいいんじゃね？
土地と違って余計な税金かからんよ
その前提としてアンパン化現象なる言葉を思い出してください。郊外と都心の格差がひらく。
上がっているとき単価の安い買い物をしても拘束されるだけ。
一生のうつちに新築のマンションにいっかいこっきりより、住み替えで何度も新築に
住めたら素敵じゃないですか。
というか、今都心のタワー高層階を買っている住み替え組多くは個人事業者以外には普通のサラリーマンも多くいます。
なぜそういうことをいうかというと、今地価上昇で銀行のローン審査基準が大幅に緩んできているのです。繰上げ返済する余裕があるなら、頭金にまわしてアパートローンでセカンドを持つべきです。
銀行は株を買う金を融資してくれませんが収益不動産を買う金は融資してくれます。
もちろんこれから株は上がるでしょうけど、自己資金が５００万あったら不動産が有利だと
私は思いますけどね。
こういうこと言ってるやつらが
バブルになった時、スッ天井で不動産買っちゃうんだろうな・・・
わからない人は別にいいよ。たまには本屋にいってごらんよ。
>457
余裕があるならそうするけど・・・
都心に住みたい！と思ってる普通のサラリーマン層はムリでしょう。
ムリして買っても回りの居住者と生活レベルが違いすぎるのも悲しいし。
地価上昇率のすごい場所なんて先住民とこれからできる
タワーに住む人とじゃ世帯年収違いすぎてどうなるやら。
サラリーマン３０年やって郊外に買った家のローンがまだ半分。その家売っても残債割れ
そういう世の中で給料だけで豊かな資産が築けないから、不動産や株や金利について関心を
持つ人がふえているのではないでしょうか。
歴史は繰り返さないし未来は不確実。でもビジョンを描いてリスクをとる生き方をしないと
凡庸な人生になってしまいます。
謙虚に欲張らずに投資すればいいのです。
>468
ちがうよ。今、なんだかんだと言って動こうとしないけど
３−５年後価格がものすごく高騰してあせって動くような
連中が、天井で買ってしまうんだよ。
ボトムで買おうとかなんとかこだわるんじゃなくて
すなおに、今みたいに上昇期の初期に買えばいいのに。
>472
仰るとおり。それも天井で郊外を買ってしまうのだから悲しいね。
果てしなく上がって一生賃貸よりはましと思って郊外の新築マンション
買うんだろうね。
＞すなおに、今みたいに上昇期の初期に買えばいいのに。
そうだっていうのに皆さん疑り深い。
もう買っちゃったし、もう一つ買うお金ないもん。
相場は悲観の中で生まれ、懐疑心とともに育ち、楽観とともに消えてゆく。現状はまだ懐疑心の段階の前半から中盤あたりってとこですかね。感度悪い人はまだ不動産は下落してると思っているもんね。
自己資金５００万円で買える都心物件もまだ少しあるようだけど
たとえば最近のマンションズの都心６区に出ている物件なんかでは、
失礼だが聞いたこと無い会社のものが目に付く。
いくら銀行が貸してくれたとしても、掲示板を鵜呑みにして、
変な物を買ってしまわないように気を付けましょう。
新築にこだわらずに、築浅の中古にしたら？
その築浅中古自体が殆ど出ないし、出たとしても日当たりの悪い１階とか
うるさい幹線道路脇、線路脇とかが多い。
自己資金５００万円しか無い場合は、新築の方がローン審査が通り易い。
477さんへ
そういう人多いようですが、477さんは納得のいく築浅中古を買えたのですか？
株なら銀行などに借りなくても、信用取引を活用して、
何倍ものレバレッジを効かせることが出来ますよ。
480>平均株価はすでに２倍になってしまった。出遅れていてこれからの上昇が大きいのが
都心不動産。でも２極化の時代だから１億円以上のハイグレード物件でないとうまみが
少ないだろうね。
投資用の雑魚マンションなんかは一見利回りが良くても物件の値上がり（キャピタルゲイン）
があまり狙えない。
４８１＞８０年代は株価上昇につれて中古マンションも３０％アップどころじゃなくて
２倍、３倍とすさまじい値上がりをしていったものである。それに比べれば今は家賃利回りと金利
（定期預金、国債利回り、借り入れ金利）を冷静に比較して不動産の割安さに注目が始まった
ばかりである。あの頃と違い、収益還元法の裏づけで買いが増えだしてる。予想されるインフレにも
強いものとして富裕層も企業も不動産は放出から入手へとスタンスを変えだしてる。
去年までは本当に株が良かった
りそな国有化の時に買った銀行株は今でも宝物です。(もう半分になってるけど）
今年は新興市場がダメだし、マーケット参加者が少し頭が良くなった気がするｗ
儲かる人は儲かるんだけど、アホでも儲かるってわけでもない
となると、出遅れの他国株・不動産行くかってなるんだけど、
株でもそうだけど上昇途中のもの買うのって難しいよね
これから買うとして抽選当たるの？
つい、一年前は今より低い値段でも、低倍率だったのにね
人より一歩先に動く人は儲かるよね。上がってる上がってると聞いて買うのは遅すぎやしないかい？
自分用と投資用買っちゃったから、上がって欲しいけどね
ここのこういう書き込みしてる人は上位１パーセントの賢い人達であり大衆や
地方の資産家なんかはまだ動いてない。本番はこれからだよ。
2002年頃に都心の１ＬＤＫを買っておいた人はこれからが楽しみだろうね。
ことに中央区は人口回復めざして独自に斜線制限緩和したから
細い路地に面して１１階建が建設ラッシュだった。
ワンルームは利回りで買値は押さえられるが、１ＬＤＫ（２ルーム）なら
今後空きが出た時点で売ればいい値段になるだろう。
これから投資用を買うには、タワー物件の５０平米以下の１ＬＤＫ。
それも１．３万円月坪で家賃２０万以下で貸すものがいいと思っている。
５５平米クラスの１ＬＤＫは芝浦エアタワーなど軒並み供給され
賃料も２２万〜２６万と強気。
逆に２０万以下の物件が品薄になるのではと読める。
キャッシュフロー重視なら立地のいい物件で割安なもの。２〜３年で売却ならば
今は割高でも高層階でビュー重視と思っているのだが。
目的を混同しないで冷静に判断しないといけない。
>484
＞これから買うとして抽選当たるの？
ふたまた、三股かけるしかないでしょう。
販売にあわせて毎月抽選やってはずれているうちに価格はもっとあがっています。
今買い得の物件は当然高倍率。相当数の投資用の客がくると思ったほうが
いいでしょうね。
そのとき買える抽選モノの直前に別の先着で買える割高のマンションに申し込みいれて
おくというのが確実なやりかた。
ただし、ローン審査はしっかり通しておく。
抽選で通ったけどローンは落ちたではまずい。
そのときにはもうひとつの物件すら買えなくなっている。
定借に 家族の命運 託すより
宝くじでも 買うほうが吉
>479
昨年２００５年の初めに、都心３区内で築浅のマンションを、自宅用に１億円ちょっとで購入しました。当時は、都心の地価上昇傾向はもう規定路線となっていましたが、今よりは市場が落ち着いていて、「今後マンション価格が上がるのが分かっているのに、何でこんな価格で買えるんだろう、売るんだろう」というような価格で購入できました。
合理的な市場なら、将来の上昇分を織り込んだ価格になっていたはずですが、不動産市場、特に中古市場は必ずしもそうではないようですね。完全に勝つとわかっていたゲームに参加したような気分でした。
昨年の後半から、近隣の土地の成約価格の上昇傾向に拍車がさらにかかり、それに伴い中古マンション価格もかなり上がってきました。今のマンションでは、今年に入って２件ほど売却されていますが、自分の購入価格の２-３割増しくらいの成約価格となっています。なんか、あの時は、市場につかの間存在したエアーポケットのような時間内で自宅をゲットしたという感じでした。
>>489
羨ましいですね
私は子供の受験や、カミさんの新築信仰で、けっきょく都心のプレ新価格の
売れ残りを買いました。まあ子供の成長で手狭になって売却するころには
損は出ないと読んでいます。問題はその後の買い替え物件の相場・・・・
>490
どうしてでしょうね。
本来なら、価格に占める地価の割合が高い中古マンションのほうが
新築より先に反応すべきだと思うのですが。
新築も１日住めば中古ですが、それでもやはり
日本では新築信仰が強いのでしょうか。
ところで、土地値下がりのときは、それぞれ
どういうタイミングで下がっていくのでしょうか。
今でも、中古を見にくる客は
「安くするなら、買ってやる。」って意識の人が多くて…。
実際のところ新築ブームほどは、中古ブームは盛り上がっていませんよ。
これから盛り上がるのか、ずっとこのままなのかは知らないけど。
だって、たくさん売り物があるんだもの。
一億円以上のグレードのいい物件なら分譲時より２，３割アップでもどんどん成約してるけどね。
一億円以上のグレードのいい物件なら分譲時より２，３割アップで成約してるけどね。
立地の悪いやたら古い物件は売れにくいね。利回りはいいんだろうけど資産としての価値がないからか。
なにやらここを読んでると局地バブルもそろそろピークか、という気にもなってくる。日曜日の気分で、寂しくなってくる。
中古は盛り上がってない、というのが一番参考になった。カネあまりも「まやかし」ですか。
あと２、３年持てば上出来か。局地バブル崩壊直前で売れ！というのは当たり前。それができれば損する人はいない。崩壊後は、人口減少が過度に効いて、信じられないくらいの不況に陥るのか？それも視野に入れて、投資となると、さて？
>499
まだまだピークではないと私は思っています。実際に都心に住んでいて週末の中古マンションの
広告を毎週見ていてそう感じます。上がりが急になったのはここ半年の話。
また、ビルの窓から見える都内のクレーンがオフィスビルからマンション、マンションからまた
オフィスビルへ代わっていった様子からも今どういう状況かわかります。
中古は盛り上がってないのでなく、2年くらい前まで盛り上がって今は物件不足。
私も500さんとおなじ考えです。
都心に住んで、中古マンションのチラシやネット上の広告を毎週チェックしていましたが、
１年前と比べて明らかに物件自体の広告が減少し、売り物件を求める広告が増えています。
私自身２年程前から中古物件を求めていたのですが、結局判断が出来ず買い逃しました。
今年の春頃からは、もの凄く古いものや、長期売れ残りから選ぶしかないような感じに
なってしまいましたので、都心物件の抽選に当たったことを機会に新築を購入しました。
今起きてるのはそういう２，３年の基調変化でなく１０年長の流れの変化です。
金利が不動産利回りより高くなるまでは資金流入による値上がりが続きます。
危険なのはむしろインフレに弱い定期預金や債券のほうでしょう。
不確実な未来を生きているのは過去も現在も同じです。哲学者のデカルトはかなりの投資の才能があったらしいです。
なぜかというと、人の言うことをまず頭から信じなかった。それゆえに自分が信じるものだけを信じて行動して名声のみならず財産も得たのだそうです。
人のいうことは、本当かとまず疑ってみる。これはすばらしい。
でも、誰かの受け売りで地価大暴落とか言うのは恥ずかしいね。
自分自身が納得できるまで状況把握をして、資金を工面して投資を行う。
失敗したと思ったら速やかに退却。少しの損は後の勉強。
とにかく志があれば、今は資産を作るチャンスの時期ですよ。
敗戦後のハイパーインフレで庶民が最も困ったのは、
家賃の支払だったそうです。
>503
的確なご説明敬服いたします。
イールドギャップ（不動産利回りと調達金利の差）の意味がわからない人が多いのです。
不動産の価格上昇期には物件与信が所得を上回り余計に買いやすくなっています。
しかし、マンションは物件与信が小さく誰でもローンが降りるわけではなく一流企業の
社員とかいう「格差」が条件として出てくる。
同様に、3流デベの物件より大手のほうが金利優遇も担保評価も多く融資が降り易い。
とにかく、買える時期に買っておけ・・とは20年前先輩から言われたセリフ。
別にバブルでなくとも「ゆるやかな上昇」になれば元値にもどることは自分が生きている間
ないかもしれない。
国も馬鹿ではないから金利の急騰は防ぐだろう。地価も都心が高騰しようが社会的影響はない
という判断になるだろう。
・・という気がしています。
ま、六本木ヒルズも高層階は坪3.3万程度へ向けてガンガン値上げしてるし、売買価格は賃料上昇を上回るペースで２年前に坪５００万だったのが坪１３００万まで騰がってきてる。ヒルズの値上がりが、現在の東京のマンション価格、賃貸賃料の原点になるでしょうから、今後、泉ガーデンやミッドタウン、そしてその周辺の分譲高級マンションへと波及し、少なくとも山の手線の内側かつ中央線の下側の高級マンションは新築時対比３倍程度の流通価値、賃料水準も坪2.5万程度へ到達していくことでしょう。ちなみに、来春までは本格的な高級マンションの供給自体がない状況ですしね。
2,3年前は不良債権処理で味噌もくそもバーゲンセールで出てた。その頃の中古で
グレードのいいものが大きく値上がりしてるのは当然でしょ。建築資材やコストも上昇波動に
入っているし。あと付け足すと長期金利の波動は１０年超のものなので、今回の上昇も
２０１０年過ぎまでは続くでしょう。財政が破綻していて金利を上げられないのだから
なおさらです。
>財政が破綻していて金利を上げられないのだから
これ結構、ポイントですよね。金利がそろそろ騰がっちゃうから、早く低い金利で長期固定で調達してマンション買わなきゃっていう個人の焦りと、その個人にとかく安い金利で借りるだけ借りてマンション分譲して売りつけなきゃっていう不動産会社の焦りの掛け算につながって、今の不動産のロケット上昇を誘発し始めているんだよね。でも結局これが、固定資産税や不動産取得税加えて法人税の劇的な税収増をもたらすことにより、現状の国の収支の問題解決にまでつながるプラスのスパイラルに入りだしているところがなんともおつ。ということは、この流れに乗り遅れ、１５年前みたいに中央線で言えば上野原、常磐線で言えば牛久、内房線で言ったら五井の駅歩２０分の家しか５０００万で買えなくなっちゃったサラリーマンがやりどころのない絶望感を感じはじめ、政治的な救済を求めるまではブレーキを踏む合理性がないので、とにかく国策として上昇するとこまで上昇させちゃう。
普通、議員も霞ヶ関もまずはこの考えで一致するんじゃないかな。ということであと３年は強烈な上昇一直線でまちがいなし。
小泉さんが、ドライに格差しょうがない路線で停滞を突破したわけなんだけど、
なんとなく選挙を控えて、地方や守旧派、＊＊＊みの巻き返し、
それへの政治的迎合が出てきそうなのだけが怖い。
ホリエモン叩いたりとかさ、毒ではあったけどああいう人のバイタリティが、
デフレからの浮上の原動力になったんだと思うんだよね。
妬みって甘く見ると怖いよ。
512>なんかかんだいって日本ほど格差の小さい国はない。復活の過程で上が牽引者になる必要が
あるのは新自由主義でジリ貧を克服したサッチャーやレーガンが示している。
今日の日本経済新聞に生保の不動産投資方針について記事がありましたね。
長く売りだったのを方針転換し、収益還元法で有利な大規模不動産投資をこれから増やして
いくそうです。株に続いて不動産にも巨艦が動き出すのですね。はずみがつくでしょう。
個人の小型ボートなら今年から来年へ向けてが
まだ先回りできるというぎりぎりのタイミングかな。
>508
１５年前みたいに中央線で言えば上野原、常磐線で言えば牛久、内房線で言ったら五井の駅歩２０分の家しか５０００万で買えなくなっちゃった,,,,
というようなことはもう2度とおこらないでしょう。
今後、都心の地価が高騰しても、郊外の地価はさらに下がる2極化現象が加速する。
だから、普通のサラリーマンどころかほぼ誰でも都心から遠い郊外に
住まいを得るのはいつでも可能。
では、どういう時に、「やりきれない絶望感」を抱く人が増えるかというと、
そういった地価下落がずっと続く地域で、住人層がいれかわり
治安が悪化し、その場所がスラム化する、そういった場所が、
あちこちにできる、そういう時になれば、なんらかの手段を
政府も講じざるを得ないでしょう（ただし、効果があるかどうかは不明）。
治安の悪化はすぐおこりますが、ある地域がスラム化にいたるまでには
５年以上はかかる。よって、今後は３年ではなくて、５年は地価上昇（都心と
一部の近郊のみですが）が続くと見ています。
勉強が足らん！
今年から来年にかけてがぎりぎり、ですか。私には美味しいところはもう過ぎたような気がする。
あと４，５年この調子が続くことを願うが、願望どおり先が拓くわけでもなし。
戦後最長確実の景気も永遠には続かないし。
ただ、前回のバブルに比べたら、今回のはミニというよりも本当に局地的なので、何かあっても前回ほどの痛手は被らないだろう、というのが救い。前回から学習している人もまだ多いだろうし。
517さん
ただ
517さん
ただ、勉強が足らん！ では言葉が勉強が足らんですよ。
用賀や新浦安も爆騰しはじめてるから、上昇はとりあえず千葉、大宮、八王子まではくるんじゃない。要はそこを開発する不動産業者とそこに貸す銀行がいれば、とりあえずモノはできるし。あとは予算の限られた焦った個人が買いにくれば一網打尽でしょう。確かに湾岸や南武線沿線あたりに本格的なスラムができてきたら最終段階だよね。昨日の雨をみてるとやっぱ水場の近くは怖いと思った。
今朝の日経（東京カンテイ調べ）。８月の新築マンション売り出し価格見よ！
机上の空論は飽き飽きだ。誰かも言ってたが、実際に中古扱ってるような人のナマ声が唯一貴重だな。
ただ、バブルのときと違って、永遠に続くっていう奴が皆無なことは、まだピークではないってことか。戦後最長確実の景気もそろそろ息切れか。といっても、急激な減速、失速にはなるまいが。これは俺がそう願望してるからかもしれないが。たいした資産も持ってない（不動産４件）から何時こけてもそれほど痛くないけど（「再チャレンジ」だそうで）。個人的には、バブルで失敗した人の話が聞きたいな。
日本は土建屋国家なんです。狭い国土を高度に開発して
経済を活性化することが主要産業。
小泉政権は公共事業をなくしたかわりに都市再生プロジェクトというもので
土建屋さんたちに仕事を造った。
国鉄清算事業団の土地にビルを建てさせ、森ビルの再開発を後押し
公共用地を売って庁舎の建替えも進めた。
大手ゼネコンとＵＲが一体となって、芝浦、豊洲、東雲、晴海を動かし
ゼネコン独自でその周辺の港南、勝どき、月島さらには武蔵小杉、川崎駅前
など、大規模タワーを作り続けてきた。
普通なら、１０年１５年かかる大規模開発が、都市再生特区だの規制緩和
だの都心居住だのの名目で、財政、許認可あらゆる面で優遇されて最短
のスピードで供給された。
ここまで金が動いて景気がよくならないはずはない。
東京に長いこと住んでいるが、４９階の超高層マンションの高層階に
３０代のサラリーマンが家を持つことなど夢物語だった。
さてこの先は、土建屋国家のシナリオどおり周辺へ波及させて神奈川
千葉のタワーマンションを売っていきながら、都心執着組みに
東雲、晴海２丁目を売ったり、まだまだ開発余地のある芝浦東京ガス
研究所用地や、サウスゲートで生まれた品川用地で高層タワーを
建てていくだろう。
バブル期にはオフィスビル不足という「幻想」で住居が小さなビルに変わった
わけで、マンションころがしはそれに乗っかっただけだった。
今回はマンション価格自体が土地取得難から高騰し、周辺中古に需要が
集中して上がっている。くわえてインフレ懸念からキャッシュを不動産に
変えておこうという動きもある。
決して急激な上昇ではなく、緩やかに長期に丘の上を目指して
あがっていくのだろう。
急騰を唱える人はまた下落してもう一度底値になってほしいという願望
からだろうが、前回のバブルでさえ、２３区平均で８５年レベルが底値
だったわけで、都心のマンション価格は８５年レベルどころか８５年の
新築価格レベルの中古値で止まっている。
逆にみれば上昇がゆるやかならば次の下落も都心ほど大きな下げ幅は
ないと読むべき。
とはいえ、庶民に超都心は買えない。銀行の融資枠拡大傾向をうまく生かして
株から手を引いてセカンドハウスを買うか、株の高騰に賭けるか
そういうところにきているのでしょう。
×都心ほど大きな下げ幅は
○都心になればなるほど大きな下げ幅は
＞個人的には、バブルで失敗した人の話が聞きたいな。
今の団塊世代が失敗例その１
３０代で共働き親の援助で１２坪の新婚用のマンションを買う
５年住んだら子供が産まれ２０坪のマンションに買換え
それが５年で１億円に値あがり、当時できたばかりの土気
あすみが丘の一戸建を買う。そのまま地価がさがりいまでは
３５００万で同様の物件が買える。
あすみが丘以外にも王禅寺とか港北ＮＴとかいろいろある。
もっと悲惨なのはポスト団塊、１９９５年頃にマンションが底値と
あおられて、田園都市線や東横沿線の値下がりした中古や
港北ＮＴの一戸建てを高値でかったり、松戸や流山や龍ヶ崎の
一戸建てを買って、身動き取れない人。
バブルというのは上がっていく途中は物件が少なく買える人も
少ない。被害は下落の途中で間違って買った人ということに
なります。
当時は銀行自体が１００兆あった不良債権を隠してたからね。当時の橋本首相までひっかるぐらいだから、一般個人はいわんやですよね。８０年代のアメリカみたいに、ヤバクなったらさっさと不良債権処理してりゃ、あすみが丘や王禅寺、港北NTだって、いまの倍ぐらいの水準で止まったのにね。ただ一方で、たまぷらや新浦安ぐらいまでは、今回の波が既に到達しているから、ちょっと先回りして上の３箇所ぐらいに網はってててもオモシロイかもよ。戦争ムードが高まってきたから、直撃されないけど一応都心のチョイ外物件が見直しされることもあるかと。
でも投売りですごい暴落したからこそ、これからの息の長い上昇があるわけです。
>522
その日経の記事では、8月の新築マンションの前年同月比の価格は下がっているが
中古マンションの価格は大幅に上がっている。それについても触れないと。
この夏は、各社、秋からの新価格での売り出しをねらって、
めぼしい物件の売り出しを秋まで延ばしたのが
新築価格下落の大きな理由だろう。
記事を引用するのはいいが、自分の都合のいいところだけってのは
ないんじゃないの？
韓国の通貨危機のとき、貯金していた人が最も得をしたそうです。
逆に大損したのは変動金利目一杯で、マンションを購入していた人。
金利３０％でローンが払えなくなり、大暴落価格で売りに出したところを
貯金をしていた人が余裕で買い漁った。そして不動産価格は回復した。
国家破綻は予想されるが、必ずハイパーインフレになる訳ではない。
自己資金の少ない人は無理してローンを組むより安い賃貸に住み、
貯金等に励むほうが良さそうに思う。
531>今の低金利の利率で固定金利で借りてインフレに強い不動産に投資しとけばいいだけのこと。
そんなに単純ならだれでもできる。
家は持っていても、ある程度キャッシュも無いと、いざという時に乗り切れない場合が多い。
とにかく金の無い人は、目一杯無理してまで家を買うのはやめた方が良いと言うこと。
いつでもそうなのだが、揚げ足をとってもらいたくて書き込みをしているのではないよ。
５３４さんは心配ないと言うことはよくわかったよ。
後からだと専門家と言われる人間も何でも言えるからなぁ〜。
ホームラン打たれたピッチャーに対して球筋が甘くなっていたので打たれるような
気がしましたという解説者と一緒。
＞５３６
少し前までは、暴落・下落を支持する「専門家」もいっぱいいたよね。でも、今から考えると、彼らは本当にそう信じていたというよりは、そういうほうが、一般大衆の受けがいいというか、非難・批判の声が少なかったからではないかと思う。
だって、５２７さんの言うように、多くのサラリーマンは多額の残債を抱えたまま郊外に縛り付けられて身動きがとれない。こんなに辛いのは自分だけだと思うと耐えがたいが、地価下落がずっと続いて、みんながこのまま同じ状況にいるのならば、我慢できる。それが、都心の地価高騰が始まり、郊外は低迷あるいは場所によってはさらなる下落なんていう二極化になったら、一体どうすればいいのか。
それに、前回のバブルは資産（ストック）による格差拡大が主だったけど、今回は収入（フロー）による格差拡大も加わる。マンション価格上昇論者に対する反対意見には、こういう感情も混じっていると思う。
２年前、暴落するって言われて買わなかった。
いま、また買えないなんて。
この掲示板て意味ないんでは。むしろ有害！
>> 538
「もうはまだなり、まだはもうなり」
こういうところで、まだまだ下がる（上がる）と言われていると、それが底（天井）ってことですよ。また、こういうところで、上がる下がるという議論がされていると言うことは、市場は動いている。状況から考えると、下降トレンドではなく、上昇トレンドにあると見るのが、自然と思われます。
世界中で緩やかなインフレ
日本だけがデフレだった。
まもなくデフレ脱却宣言されるだろう。
日本以外の先進国で何が起こっていたか見てれば
不動産特に都内は下がるわけないだろ。
最低１つ２つない奴は＊＊＊み。
2〜3年前からここの類の掲示板みてたけど、そのまま真に受けて買えなくなる内容ではなかったですよ。きちんと周りの状況と照らし合わせていれば2年前でも買う決断はできたと思います。私は2年前に購入し、この秋に引渡し完了予定です。2年前でも明らかに都心や湾岸（港区に限定）なら底値近くで買い得だというのは感じ取れましたから。しかも銀行金利や景気の具合からして2年前は決断材料あったと思います。
マンションを探し始めたのは5年前からでしたが、それ以前は都内で探そうとは思うことさえなかったですから、やはりここ2〜3年は底だったのかもしれません。
>538
チャンスの窓はもう閉まりつつあるけど、まだ間に合う。
2年前に価格下落のリスクをとって買うよりは、今のほうがその類の
リスクは少ないでしょう。ただし、この２年の価格上昇により
より低いリスクにより低いリターン、ということになりますが。
いずれにしても、不動産購入はある程度のリスクをとらざるをえない。
それを回避したいなら、購入はすっぱりあきらめて賃貸ライフを
一生エンジョイすればよい。
一番最悪なのは、みんなが声をそろえて、不動産価格はこのままずっと上がると
言われたころ、さあ、もうリスクがなくなった、と言って
郊外物件を最高値でつかむこと。
もう不動さんの暴落は起きない、というか起こさない、９０年代のバブル崩壊の痛い教訓を
金融当局が学習している。
収益還元法で賃貸利回りが金利よりは有利な水準で高原推移するでしょう。
ファンダメンタルや先進諸国首都の不動産価格をみるに今はその高原を目指しての
緩やかな登りの６合目位に位置すると思う。２０１０年くらいまでには高原上に達し
あとはあまり下がりも上がりもしないという金融政策に入るだろう。
あほばかりですね。
今は売り時。簡単すぎ
業界の人間で自分のマンションを今買う奴はいない。
理由は？
仕入れとかやってれば、怖くて買えないよ
だから、仕入れ価格と、需要・金利・経済動向との関係は？
５４４＞業界の人って２，３年前の底値のときも同じようなこと言って自分では買えてなかったね。
先が読めないのは証券マンと同じだな。
どんどん利益の取れない仕事になってる。
団塊jrの需要もひと段落しちゃったな・・・
売る事前提、儲ける事前提で考えるのはどうかと思うよ。
リスクがあるって言ってる人もいるけど
自分が住む所であって、売って利益を得るために買う人ばかり
しかいないって思ってる脳の中見てみたいよ。
自分が納得して買うんだったら、相場に比べ高くたって平気だし
金利が上がってから買ったって平気なんだよ。
ずっと住むのが前提なんだから。
払っていくのに困ってる訳じゃないしさ。
割安の時に買った！って自慢してる奴、貧乏臭い。
＞５５１
それはすっごく甘い考えだね。
自慢するためじゃなくて、自分の生活、人生を守るために
みな必死になって、不動産価格のトレンド、
自分の生涯所得、外部要因がそれらに与える影響を
読み取ろう、できるだけベストの選択をしようとしている。
ずっと住む、一生住むなんて簡単にいうけど、
実際は、年、家族構成、世帯収入の変化で
それができる人はごく限られている。
いつ何が起こるかわからないというか、それが普通の人生で
降りかかるダメージを最小限におさえるためには
頭をフル回転させリスクリターンを考えて決断するしかない。
それがはずれることもありだがそれは自己責任で納得できる。
逆に最初からそういう思考を放棄する人間は
誰かが救ってくれると思いがち。でも誰も救ってくれない。
降りかかるダメージと言っても生活の変化があれば
新しい所を買えばいいんだし、金利が上がると言っても
月５万か１０万余分に払えば済む事で命まで取られる訳じゃない。
失礼
>>552 でした
自分たちでリスク受容できると判断して買ってるというのに、何が言いたいんですかね？
自己責任とか高所から偉そうな事言ってますが、買い時逃して郊外、賃貸から脱出できなく
なったら、責任取ってくれるんですかね？
551は、どうしてこのスレに参加するのかね。
マーケットがどうなったって関係ないらしいのに。
都心と郊外では違う動きをしそうですね。都心上昇、郊外横ばい。
郊外はすでに緩やかに下降していますよ
559さん
「郊外」という言葉の定義って、人によって違うと思うのですが、どういう意味で使われてますか？うちは共稼ぎしてまして、夫婦の一方が都下が勤務地なので、多くの人と異なり都心は最初から除外して、世田谷・杉並・練馬あたりで探してます。一つの参考意見としてお聞かせ頂ければうれしいのですが。
>>553
そういうものの見方をしていると、損しますよと言いたいんだと思いますよ。
よく吟味するという行程を省くのは自由ですが、その分誰かに搾取されてることになりますから。
ものの価値が分からない金持ちではなく、価値の分かる本物の金持ちになってください。
同じ金の使い道だとしても、前者はかなりみっともなく情けない。。
千葉、埼玉は郊外にも入らないの？（だたの田舎？）
都心3区：千代田、中央、港
都心隣接区：品川、目黒、渋谷、新宿、文京、台東、墨田、江東
周辺区：大田、世田谷、中野、杉並、練馬、豊島、板橋、北、荒川、足立、葛飾、江戸川
スレは23区内の話だから郊外といえば周辺区の駅から10分以上でないか。
収益還元法が定着したから新築マンションの急な価格上昇はない。
という説を唱える人がいるが、都心にマンション供給が少なく
借家法の縛りで新規家賃相場が形成されていなかった昔の頭で
考えているむきがある。
確かに、普通の中低層の築年数の古いマンション中心の家賃相場では南青山
でも１．５万円が上限だったけど、今のリートの一棟買いの新築マンションの家賃は
かなり強気。
タワープレミアムというべき家賃相場ができつつある。
賃貸マンションも新旧で価格が二極化するのだろう。
今まで、立地と築年数で横並びに近かった賃貸マンションの家賃も
建物の質によって大幅に差がでる時代になったのかも。
それにつられて空室のたびに値上げする大家がでてくれば家賃相場
そのものが上がる。本格的インフレのはじまり。
借家法がある限り既存家賃は無理な値上げはできないけど
転出の度に募集家賃を上げていくことは可能だし。
あはは、バブル崩壊、言わんこちゃない
賃貸の空室率、高すぎ。
明らかに供給過多だな。
前にサンプロで、不動産屋のオヤジが怒ってた。
リートのせいでバランスが崩れたって。
練馬あたりはガラガラだっていってた。
人気だった麻布のワンルームも値下げしなければ決まらないっていってたね。
そもそもワンルームとか、生活の質を無視したような鳥小屋みたいなのは
今後だめなんじゃない?
人口も減るんだし、最低限の広さは求められる時代でしょう。
結局、外資だリートだと高値で吊り上げすぎ。
どんどん値上げして焦燥感を煽り、エンドが食いついたところで一斉に売り抜ける。
何時も騙されるのは無知なエンド。
マンションは借りるもの。
土地付き一軒家に比べると（ごく一部のマンションを除く）
数年で値べりしすぎる。
まあブームや熱狂ってそんなものです。
バブルのときも、必死で持続的な成長へ誘導しようとしたけど、無理。
とにかくそのときさえ良ければＯＫ、後は野となれ山となれ、
ダメなときは親方日の丸が何とかしてくれるよと、
イケイケな人々が無茶はバクチをしたおかげで、
その後の強烈なツケを総懺悔で払わされるハメに。
今は賃貸で、３〜５年後買うのが良いのでは？
その頃には同じ予算で買える物件はかなり田舎までいかなければ無理でしょうね。
>>567-
業界クンですか？
バブル崩壊とは？
何かあったんですか？
この局所バブルを煽るのも意味が無いわけでもない。変動がなければギャンブルは成り立たない。つまらんよ。固定より変動だ。カネ余ってる人は減らせるし、カネ少ない人は増やせるかもしれない（逆もあり、だが）。頭や運に見放されたらこけるだけ。（ただ、行き過ぎると治安不安、犯罪増が怖いが。）
デフレ不況は長すぎた。まだまだ局所バブルは、より局所を狭めて進行する。責任負えるはず無いが、絞り込んでできるだけ大きく賭けてみろ！大きなリターンが得られるよ。ローリスク・ハイリターンはない！もしもババをつかんでもあんたは幸運だ。今流行の「再チャレンジ」ができる。
>>575
また業界さんですね。予言者ですか（細木○○さん）？不動産屋から、その言葉は千回位聞きました。収益還元法、地価公示価格、実態で不動産価格は動くのではありません、心理的要因が多くを占めます。今年は２３区内でミニ戸を回転売買して無理やり公示価格を上げました。損をするのは素人さん（一般のサラリーマン）だけです。２００５年の在庫が売れたおかげでデベさんは、大喜び。いつも勝つのは金持ちです。地価が下がったところで、大量買い占め。買い占めたら、小出しで売り、値が下がらないようにして、高値で売り抜ける。歴史は繰り返されます。今はマネーゲームの中盤でもありますので、終盤で素人さんは泣きを見ます。
たしかにミニ戸業者のやり方は目に余るね。
どれだけ回して利を乗せてるのやら・・・
局所バブルなんて言っている人は、観察が甘いと思う。
人気のマンション立地と言える、田園都市線沿線。東横線の都内（中目黒、碑文谷）
井の頭沿線、杉並区、大田区の北部、とにかくマンション物件がない。
ちなみに車で２４６号を走ると随所にまだマンションの建ちそうな土地が残って
いることがわかるが、一角だけ古い建物が建って立ち退かない。
地価があがったことでますます動かない。
川崎、武蔵小杉、新浦安、今まで坪単価１８０〜１９０万だったエリアが
タワーの単価で２１０とかに上昇している。
マンション価格なんて相対的なもので、デベロッパーは客が逃げない極限まで
単価を上げて設定する。
もともと過去10年以上にわたって利幅の少ないビジネスやってきたのだから
普通の利潤をとっても責められる筋合いではない。
それと、金利の上昇リスクもある。いまのうちに高い単価にしておかないと
金利があがったらもっと値を下げないと売れない。
つまり、高く売りつけられるのは今のうちってこと？
都心タワーの時代がまもなく幕を閉じようとしている。
タワーが欲しい人は買うなら今だ。
大衆タワーマンションという稀有な存在には二つの意味がある。
一つは本当に優れた眺望と豊かな採光。カーテンを開け放てる開放感
下界を見下ろす優越感。地平線から上る朝日を眺める雄大さ
そういう感動を求めて住む人。
もう一方で、とにかくタワーの低層階は坪単価が安いからお買い得という
ことが狙い目の人。
人は、まだまだ随所にタワーマンションが建つと思い込んでいる。
タワーは、都心のどまんなかでオフィスビルしかない場所とか、湾岸、それと工場
跡地などの大敷地以外には建たない代物かもしれない。
さらには、景気回復の政策として都市再生とか都心居住などの名目で規制緩和や
融資の後押しのついた物件は、景気回復インフレ基調になればもはや必要なくなる。
郊外型の外廊下団地スタイルの大型マンションを売っていればマンションデベは安泰。
都心で４５００万で買える部屋が１ＬＤＫしかないとなれば、子育て世代は広さを
求めて郊外に向かう。一旦都心をあきらめたら広さに惹かれて1５0万台の
３０坪なんて買ってしまいそうな気がする。
終の棲家などという寝言は恋人同士の愛のささやきみたいなもの。
15年も住んで建物の傷み汚れが目立つ頃には住み替えたくなるものだ。ましてや
長い通勤距離に体力がついていかない。
そう考えると、多少狭くても今買える１ＬＤＫを買うべきだ。
＞584
小学校低学年くらいまでは、がんばれば何とかなる
予算の制約ですべての条件を満たせないなら
郊外物件を買ってとんでもないリスクをせおうより
584さんのいうように、都心にしがみついたほうが
あとあととれる選択肢がぜんぜん違う。
↑それがバブルの心境なのです。
落ち着きなさい。
そもそもケープは凄い倍率で、希望の部屋を当てるのも難しかったでしょ。
去年より、金利0.5％上がった？？
まだまだ値段は下がりそうにないですね。
下がったとしても、少しずつでしょうね。
本格的に下がるのは、消費税のアップ後。早くて３年後かな。
下がり始めるどころかどんどん上がったらどうしよ・・・って思うってこと自体バブルなんでしょうか・・・
モデルルームめぐりは登録抽選と時間が決まっています。順番にせめて
いくと落ちたときにつらいし、かといってかつての競争販売と違って
たがいに時期をづらして掛け持ちができなくなっています。
そこで、
①Ａマンション：申し込み順の売れ残り住戸
②Ｂマンション：本命抽選
③Ｃマンション：築浅未入居中古
を３つだぶって申し込む。
過去３年間は建設ラッシュでしたから今竣工住みのマンションが見放題。
どこでも一件くらいは売りが出てますから、とにかく買う買わない別にして
完成物件を数多く見るといろいろ分かってためになります。
話題の大型物件もできてみたら病院みたいとか、いくら立派でも住民や
まわりの雰囲気がそぐわない物件とか、店舗一体型とはいえろくな
テナントが入っていないとか、質素だけど住み心地のよさそうな物件とか
自分だけ高く買うのは悔しいけど、今買えばその値段と割り切る、
現物見て確かめて買えるだけ得。
>593
デフレこそが悲劇であって誰も文句を言わない日本は、豊かというか異常というか。
とにかく、過去15年間地価が下がり続けて、マンション買ったらすぐ下がる
買うのなら一生住むつもりで買え
みたいな「新・土地神話」が蔓延した。
買ったマンションが半値になっても仕方なしにローンを払い続けてきた。
へんだなぁと思いつつも「終の棲家」「終の棲家」と呪文を唱えるとなんだか
納得できるような気がした。
退職金でやっとローンから開放される・・・って実際私の払ったお金は
どこに消えたの。銀行は不良債権を安く売り払って元気になったけど
庶民は目減りする資産抱えたままオーバーローンの隙間を埋めるために
金を払い続けた。
逆に、都心周辺のマンションが坪２００万円以下それも短期固定なら１％近い
低金利で買えてしまう時代が「異常」だったのです。
社長は、横浜港北区、役員は千葉の印旛郡、部長は中央林間で、課長は
たまぷらの中古、係長は世田谷の中古マンション買って、先輩は東雲
俺、芝浦のケープ。後輩には豊洲勧めてる
みたいな状況じたいが、異常でしょ？
住まいと年収がまるで連動していない。「逆バブル」なんです。デフレの局地。
だから、今は正常化の調整期。
あるべき姿にもどっていって、社長も、部長も納得できる価格まで資産価値が
戻るのですよ。
＞５９５
うーん、それはどうかな。
今が異常に長期のデフレから正常期への調整期であることは認めるが
調整が終わった後は、都心はもちろん上昇するが、
郊外の多くは、そのままかむしろ下がる可能性もある。
社長とか団塊の世代以前の保有不動産価格は、都心に近いとか
ブランド力がある郊外であれば、場所柄、またあがる可能性があるが、
80年代後半から９０年代後半にかけて不動産購入適齢期だった不運な世代が
当時買った（買えた）不動産の資産価格は、残念ながらこれからも是正されないだろう。
>596
正直に書けば私も同感です。おそらく郊外は永久に新築単価で１５０万円を超えることはない
かもしれません。
でも、政府としてはデフレ是正のターゲットとして郊外の地価が１９９５年レベルまで上がるまで
政策的（税制、規制など）関与を行わないだろうと思うのです。
暴動が起こらないためにも、郊外の地価も上がってほしいというのは希望的表現です（＾＾；
>>597
おそらく親の贈与の恩恵なんでしょうね。
でもその年収だと都内の物価についていけますか？体力の無い人が無理に住むのはどうかと思いますが。。ギリギリの生活を強いられるのは目に見えてますね。
>599
悪い人だなぁ。からかってますね（＾＾）
芝浦には公団賃貸も都営もあります。大丸ピーコックは庶民的なスーパーだし
肉のハナマサもありますよ。高いのは駐車料金と駐車場台くらい。
広尾や高輪とはちょっと違う。
