現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？
[スレ作成日時]2006-09-09 02:22:00
>>600
港区のサラリーマン年収の平均って700万だそうですね。全国平均では450万くらいと聞いたことがありますが、そのくらいの世帯収入のある人たちが住んでいます。もちろん平均なのでもっと低い人もいますが。。
土地代が高いエリアで他の安いエリアと同じ対価でサービスするような慈善事業する会社はないでしょう？何だかんだ言ってもそれなりに高収入向けの生活基盤が出来上がっていると思われます。
安いと仰っているUR賃貸も都心物件はやはり高いですよ。相場よりも安いかもしれませんが、そもそも400〜500万収入では余裕ある生活はできません。
若いうちに単身で数年住む程度なら全然良いのでしょうが。。
都営の賃貸は３万円が平均値なのだが・・。その代わりクーラーをつけられないで窓を開け放して寝る人もいる。都心だって低所得者は住んでいる。
というか低所得者の住んでいたエリアに高額所得者が攻め込んできたのが湾岸タワーブームだともいえる。
賃料とは新規はいくらでも高く設定できるが古い公団賃貸など既存のままであげられずに来ている。その代わり改修する金もなくてスラム化している状況なのだ。
あのー602さん。
597さんは港区といっても芝浦なんですが・・・。
UR賃貸は高いけど、都営は安いですよ。
ちなみに広尾にも都営があります。
どの年収層でもすめるのが東京の良さです。
年収300万で広尾住みでも全然問題ないですよ。
白金台だってガーデンもあれば100円ショップもある。
１９９０年以降２０００年の新築マンションで販売価格を上回る価格で売れた物件はほとんどなかったと記憶しています。
ところが２００１年頃買った都心のマンションが５年過ぎて築新築価格を超えています。
また、１９８５年頃の都心物件は２０年経ってもいまだに新築価格を下回っていません。
なぜかというと需要はあっても供給がなかったからです。新築は１５年超中古の４〜５割り増しとして都心中古は坪４００万水準、港南、芝浦の高額物件は３割減額しても中古で３００万は下回らないと想像します。
＞港南、芝浦、豊洲マンションが中古になったとしていつくらいから下がり始めるでしょう？
底値で販売され周辺が都市化されていく以上、中古価値は下がらないと思います。
減額要素があるとすれば、目の前の眺望をふさぐ建物ができるとか・・でしょうが
それも地価上昇の趨勢にくらべたらたいしたことはないでしょう。都心が坪単価６００万の新築相場なら
築浅中古狙います！
都心が坪単価６００万の新築相場なら、新築は１５年超中古の４〜５割り増しとして都心中古は坪４００万水準、港南、芝浦の高額物件は３割減額しても中古で３００万は下回らないと想像します。
（一部文章が飛びました。失礼しました）
そうです。芝浦です。
方角が悪い部屋（北向き）でもあまり値落ちせず住めますかね・・？
もし家族ができても同じ芝浦（ケー○とか）で少し広い部屋に移り住みたいですね。
都心新築600万、15年中古400万だと、
城南周辺区の新築と中古はどれくらいですか？
いかん。競馬の予想屋みたいになってきました。憶測は慎みましょう。＞自分
普通に考えれば、あれは、開発負担がないから安いでしょう。いつ土地を仕込んだかによります。
業界のルールとして北側から建てさせて南側は寝かせておくか、買わないという
話ですから、２〜３年前じゃないでしょうか。
公共用地なら深沢ハウスで苦労してますから無茶な高値で落札はしていないでしょうし
マンションなんて、筒型の全面バルコニーで地下無しなら皆建設費は一緒です。
土地の価格と気配値でリスクを上乗せするだけ。
晴海物件
安い → 高倍率必死＝ほとんど買えない
高い → 買えない
港南定借
安い → 超高倍率 ＝ 宝くじ並みで買えない
晴海５丁目は清掃工場が隣ですから、普通ではありませんので特殊に安くくるんじゃないですか？
あそこにマンションが建つこと自体びっくりですが。。。。
あそこを売るなら安くなきゃ、普通は買いませんから。
もともと誰の土地を買ったんでしょうかね？
>６１６
ふたまたかけておいたほうがいいです。
①抽選高倍率
②高め先着順ローン審査
それでもってどっちか通ったらそれを買う。両方落ちたら晴海５丁目
港南の坪単価１５０万円の住友物件もあることですし何事も運次第です。
都の払い下げなので、定借期間終了後も安心。
というか、５０年以上の定借なら、普通に売買可能。
当たれば即、含み益が期待できるのは間違いなし。
ただ、自分が住むにはグレードは難ありかもね。
なんかしら転売を防ぐ為の措置を講じて来る筈だと思いますよ
バブル期の公団建売物件も300倍や500倍とかありました
すぐ転売で3000万の利益を見込めるような物件はザラにあって
バブル末期ごろの購入者は5年は転売できないようになってましたよ
転勤の場合はその証明を、離婚や家族の死亡による転居の場合もその証明を求められました
普通に転居したいからでは売れなかったんですよね
うちは当時320倍の公団物件をなんとか末席で引き当て入居しました
入居してから転売できないというその事実を知ったのですが
(実はその前も公団でこちらは時期が転売可能だったので1500万ほど儲けました)
バブルが弾けてもその縛りのおかげで売る事が出来ずに
地価が下がるのを指を咥えてみていました
結局5年後なんとか買値とほぼ一緒くらいで売れたのでまだ良かったです
今の景気は戦後最長の「いざなぎ景気」超えと言うが、
給料はずっと横ばい。
いざなぎ景気で２・１倍、バブル景気では１・４倍と
給料が増えていた時期とは違うよな。
まぁ定借物件は、自宅用にはね、、、
清掃工場が嫌悪施設であることをマンションを探し始めて知りました。
20年以上住んでた実家の近所にあったのですが、何の不都合も感じなかったですねえ。
気づかないだけで、体は蝕まれてるのかなあ。
清掃工場なんてどこでもあるよ。
広尾の近くにも渋谷清掃工場があるし、都心で嫌悪施設の全てから遠いってことは
ありえないでしょう。
他に買えるならわざわざ隣に買う人は居ないでしょう。
どうしてもその地域に住みたいけど、清掃工場脇以外は高くて買えない、
清掃工場脇しか買えなかったという地域○民層のたまり場といわれていますよ。
福井総裁が金利を上げるようなこといってたね。
どれくらい上げるかにもよるけど、マーケットに影響がありそう。
短期的には駆け込み需要で上昇、長期的には少し下降っていうのが、一般的な考え方かな？
住友の定借物件いつ頃販売予定なんでしょう？？
教えてください。
業界関係者が大挙して申し込むから、まずあたらないよ。
僕も知り合いに頼むつもり。
住むことはないけど、貸しても相当いい投資になるから。
て、ネットで言われている段階で終わりだな。。
取りあえず、騒ぎが収まるまでなんにもしないようです。
渋谷の清掃工場はモメたよね。
すぐ近くの新規分譲マンションは、こんな場所に清掃工場を造るわけがありませんからって、営業トークして売ってた。
金融の緩和とデベの強気分譲があいまってマンション価格が上がっているわけで、更地の買占めで上がった80年代後半とは意味が違う。
穿った見方をすれば、金融政策と住宅政策が連携して緩やかな「資産」インフレを作ろうとしているとも言える。
今更ハワイの不動産でもないんですが、ワイキキのトランプタワーは買物としてどうなんでしょう？
ちょっといいかな、なんて気の迷いがありました。週間ダイヤモンドなんか買ったら載ってって、
こりゃやめて正解かと思いました。そもそも自分はハワイにあまり行きませんけどね。
そもそも日本に販売オフィスを設けている段階でちょっと微妙ですよね。
まだ始まったばかりですが都心、都心周辺のマンション価格の上昇。いったいどこまで続いていくのでしょうかね。新築供給が頭打ちで中古市場にも広くて設備の整ったものが出回るとなれば、中古が下支えして周辺の高値をあおる構図は今後も続くような気配ですよね。
ローンというのが、未来の貨幣価値を示すものだというふうに思えてきます。
融資条件の緩和という点では、2002年頃の３０００万のローンと現在の４０００万のローンが同じ値打ちであるような気がします。
金融機関もインフレを読み込んで将来の貨幣価値の減少を評価して多めに貸し出す。デフレのときは将来の貨幣価値はより高くなるから払いにくくなるだろうと厳しい見方をする。
藤巻さんの本に「成毛さんと私は今固定で長期のローンを組むのは銀行からのギフトだと思っている」と書いてありました。意味がわからなかったけど、実際に借りてみると分かるような気がします。
いったいどこまで、って知りたいですね。
３年後完成のマンションを今から買って、完成した頃に値下がりしてましたじゃ、たまらない。
上昇は長続きして人気エリアの郊外化が進むのではないでしょうか。
そういう意味で、無理な利上げがない限りゆるやかな上昇が長期で
進む。
インフレを抑えるためにお金の生み出す価値としての金利を上げる訳ですが
インフレが土地や株に限定されて一般消費財や家賃に及ばない限り
国民生活に支障はないわけで、金利をあげる必要性は薄いと考えるのが
正しい気がします。
不動産に対する貨幣の価値が減っていくとすれば、困る人は誰でしょう。
高齢化社会で60歳以上の比率も高いが持ち家比率も高い。
バブルの時期に都心人口が減って銀座や日本橋の百貨店の売り上げが
落ちたりしたが、規制緩和で土地の容積が倍増して安い住宅が供給され
期待以上に人が戻ってきた。小泉政権で都市再生で設定した23区内の
プロジェクトもあらかた動いた。景気も回復した。
１０代の多感な頃にバブル景気を経験した30代は持ち家志向が強い。
30歳前後5歳の世代人口は東京都だけで１４０万人いる。
首都圏で毎年8万戸の供給をしても10年以上は持つ。
・・・のではないかと思う。
おいおい、自信ないの？
>>647
買い時かどうか判断するの難しいでしょう。今が売り時ということだけは確実だと思います。
完成間じかの物件と完成２年後の物件が同時期に売り出されている。３年後の物件も、予告
広告されている。買い時＝売り時になるのでしょうか？売り時＝頂点、買い時＝底辺？
＞＞647、652
赤坂ＴＲなんぞは頭金だけ打って、購入者は完成までの値上がりを楽しんでいるんでしょうね。
現在の上昇トレンドの中で持っている築浅中古物件を今売る勇気有る人はあまりいないでしょうね。
底値で買ってピークで売るなんて考えている人は結局指を咥えて残念がるのがオチ、実際は上がりかけたら買って下がり始めたら直ぐに売るのがmost-practical。
そうだよなって思う人間が多ければ、当分新築の値下がりもしないんじゃあない。
もう既に事後をにらんで、北朝鮮を買っている向きもあるようだから、北ネタでもう一段、下がれば株も不動産も買いでいいんじゃない。やはり、つねに表にでてきている段階で最終段階と考え、その次を考えて行動することが大事だと思う今日この頃。
実際に中古物件を市場に出してみても、
はいそうですかって簡単には高値で買って貰えないよ。
冷やかしの見物客ばかりが多くて…
中古も同時期にいろいろ出回るから、新築とも見比べて人気のあるものから順番に売れていくわけです。空き屋にして簡単なリフォームすれば時間がかかっても売れますよ。
どうしてもその場所でないと・・という人は必ずいます。
住んだものはどうしても先住者の痕跡が残ります。一番いいのは貸したまま転売ですが、これは
評価が下がる。セカンドで買って未入居のまま転売が一番固いかもしれませんね。
ヒント：誰も地震で死にたくない
本能的に○○年以前の建物は避けます。
中古のちらし毎週同じ物件が入ってますね。長いのだと半年以上前からだな。本当に売る気あるのか
疑問だ。
大丈夫だよ８０年に１回しか東京には大きな地震はこないから。あくまでも過去のデータだし。
木場の某物件がこの価格で１期即日完売しそうな勢いです。
新価格拡大中？
501 A 7298万円 4LDK+WIC 5階/14階 92.85m2
601 A 7448万円 4LDK+WIC 6階/14階 92.85m2
701 A 7598万円 4LDK+WIC 7階/14階 92.85m2
801 A 7748万円 4LDK+WIC 8階/14階 92.85m2
901 A 7848万円 4LDK+WIC 9階/14階 92.85m2
1001 A 7948万円 4LDK+WIC 10階/14階 92.85m2
1101 A 8348万円 4LDK+WIC 11階/14階 92.85m2
1201 A 8498万円 4LDK+WIC 12階/14階 92.85m2
1301 A 8648万円 4LDK+WIC 13階/14階 92.85㎡
202 B 4898万円 3LDK+WIC 2階/14階 75.28m2
302 B 5048万円 3LDK+WIC 3階/14階 75.28m2
402 B 5148万円 3LDK+WIC 4階/14階 75.28m2
502 B 5248万円 3LDK+WIC 5階/14階 75.28m2
602 B 5348万円 3LDK+WIC 6階/14階 75.28m2
702 B 5448万円 3LDK+WIC 7階/14階 75.28m2
802 B 5548万円 3LDK+WIC 8階/14階 75.28m2
1002 B 5748万円 3LDK+WIC 10階/14階 75.28m2
1102 B 5998万円 3LDK+WIC 11階/14階 75.28m2
1302 B 6198万円 3LDK+WIC 13階/14階 75.28m2
303 CI 5048万円 3LDK+WIC 3階/14階 74.25m2
403 CI 5148万円 3LDK+WIC 4階/14階 74.25m2
503 CI 5248万円 3LDK+WIC 5階/14階 74.25m2
603 CI 5348万円 3LDK+WIC 6階/14階 74.25m2
703 CI 5448万円 3LDK+WIC 7階/14階 74.25m2
以下略
マンション価格、上昇鮮明に・好立地では２割高も
首都圏で発売される新築マンション価格の上昇基調が鮮明になっている。マンション市場調査のトータルブレイン（東京・港）によると、昨年末に比べ2割前後高い物件が相次ぎ発売された。地価の上昇を反映し、販売価格の先高観から都心部などの売れ行きはおおむね堅調。不動産経済研究所は17日、2006年の発売戸数の見通しを8万戸前後と従来より5000戸引き下げており、分譲各社が売り急がない姿勢に転じていることが浮き彫りになった。
トータルブレインが1—6月に首都圏で発売された分譲マンションで価格が上昇した約20物件を抽出したところ、3.3平方メートルあたりの販売単価が05年末の周辺相場より約20％上昇した物件が相次いだ。石川島播磨重工業と三井不動産レジデンシャルが販売中の「パークシティ豊洲」の単価は230万円。周辺相場の180—190万円より25％上昇した。 (日経新聞07:02)
>>659
売る気はあっても、売れないのですよ。
売り主と仲介業者がいくら頑張っても、
大幅に値切る客しか来ないこともある。
こちらも意地があるから安売りしない。
結局気長に、高く買う客を待っている。
といった売り方ができるのは、ホントは希少性の高い超優良物件のはず。それが段々と山手線の外側の物件にまで波及してきている。前回のバブル時には３年かけて、八王子や大宮や取手にまで到達した。前回との比較でいうと今回は３合目あたりって状況ですかね。
都心はたしかにまだ3合目という感じですね。
ただし、郊外は一部を除いて、よくて横ばいではないでしょうか。
マンションスレも平均坪単価２２０〜２４０万くらいまでが一番盛り上がる。
２５坪の物件は坪単価２０万あがるごとに価格は500万増える。
25坪=82.５平米３ＬＤＫ
坪単価
１６０ ４０００万
１８０ ４５００万
２００ ５０００万
２２０ ５５００万
２４０ ６０００万
２６０ ６５００万
２８０ ７０００万
３００ ７５００万
３２０ ８０００万
３４０ ８５００万
逆に4500万で買える広さは
坪単価
１６０ ２８坪 ９２．４平米
１８０ ２５坪 ８２．５平米
２２０ ２０．５坪 ６７．５平米
２４０ １８．７５坪 ６２平米
２６０ １７．３坪 ５７平米
２８０ １６坪 ５３平米
３００ １５坪 ４９．５平米
３２０ １４坪 ４６平米
３４０ １３坪 ４３．７平米
Ｎ新聞主催の景気討論会なるもので、今後も経済成長は２％前後という予測で識者の意見一致していたが、マンションの高騰と過剰な融資でクレジットクランチを憂慮していたのはＩ商事の会長だけだった。低金利が続くが、政府が日銀の自主性を押さえ込み無理な利上げ抑制をするようだとマーケットの信頼を失うだろうという懸念も出された。
皆が口をそろえていうのは、給与の上昇がなくて消費が伸びていないということ。だって銀行融資がみな住宅ローンの支払いにまわっているんだってば。
評論家や学者さんはもうローンとは関係ない世界で、千葉の郊外にお住まいだと湾岸戦争もららぽーとも川崎も横浜駅前も知らないでしょうけどね。
2時間話をききながら思ったのは、単に銀行の融資の積極姿勢だけが押し上げてきたマンションブーム。ひょっとしたら今年末ですこし高原状態になるような気がする。
Ｉ商事会長が言った「坪単価３００万だそうですよ。（３０坪なら）1億円じゃないですか。一体誰が買うんですかね？」
さすが会長、1５坪の１ＬＤＫに団塊Ｊｒが群がっているとは思いもしないらしい。
豊洲の２３０万というのが一つの天井で、サラリーマン実需は今後それ以下を求めて周辺へひろがっていくしかないのかもしれない。
かつての住宅すごろくの時代には、マンション価格も上昇したけど給与も伸びた。マンションだけインフレでも所得の伸びがないと購買はついていかない。
実際価格設定の高いマンションは販売の足が遅い。
個人が値上がり期待で買っても住んでいればいいが賃貸で転売すると家賃の利回りで買い叩かれ
業者の餌食かもしれないね。
討論会では、野村證券の人が「年末は株が上がる。来年春には日経平均２１０００円」といって皆に笑われていた。出席者は皆うれしそうだったけど。
マンションの抽選にはずれても株が上がればもう少し広い部屋買えるかなぁ。なんて思ったよ。
>1５坪の１ＬＤＫに団塊Ｊｒが群がっているとは思いもしないらしい。
何故団塊Jr.？
30代前半で50㎡の1LDKを買うファミリーなんて皆無だと思うが
小梨なら30代前半でマンションなんて買わないし
こーいう商品は金持ちのセカンドハウスか
子育てが終わった60歳以上の夫婦が買うのが普通と言うもんだまぁ、300万円/坪のエリアが隅田川から山手通りまで拡がったら、
クラッシュがはじまるのかな？
R246方向は山手通りで既に400万円/坪レベルまで達しているけど
西から北、東方向はまだ余裕があるね
どうでしょうか。セカンドハウスにしろ、シニアの住み替えにしろ１５坪はあまりに
中途半端では？
実際、富裕層なら３０坪クラスをセカンドにするし、シニアも持ち物が多くて
３ＬＤＫないと収まりきらないみたいですよ。
あるとしたら賃貸ですけど、こういう小ぶりの新築を持ちたがるのは案外
普通のサラリーマン大家。老後の年金がわりってやつです。
８０年代は、３５平米の２ＤＫからはじまって６０㎡の２ＬＤＫに住み替えて
って転売して最後はあざみ野の一戸建て買ったもんですよ。
親のやったことを子供もまねするんじゃないかなぁ。
小梨さんは、ペット飼ってますから賃貸住めない。
持ち家志向強いですよ。低所得の人ほど早いうちに子供生んで賃貸にはまる。
ＤＩＮＫｓは教育費かからないぶんだけ金も持ってるし生まれても職場に近いほうが
保育園通いも楽。売って住み替えなんて結構気軽にかんがえてます。
あと、総合職の＊＊＊さんも３００万/坪の１５坪買っているみたいですよ。一流企業勤務なら銀行がホイホイ貸しちゃうみたいですよ。物件優遇で全期間１．２％優遇とかつくから思ったより返済楽だし。
このスレ読んでると、いつ買い時なのかわからなくなってしまいます。
スレ違いかもしれませんが、相談させてください。
2年後まで会社の社宅に住めるのですが、3月引渡しの物件(60平米)を購入するか
もう少し待つかで迷っています。
ちなみに、小梨の2馬力 世帯年収1200万 夫婦とも32歳 で
再来年あたりには子供が欲しいです。（頭金は2000万、物件は3500万）
>>673さん
社宅がいくらでそれによって二年間でいくら貯める事が可能かによって違うんじゃないかな
それに2年後子供が欲しいなら奥さんは生んだあと実質上4〜5年仕事不可能だろうし
少しでも頭金ためておいて旦那一人でローン組んだ方が良い場合もある
もしくは全額現金で買うとか
2年後は消費税議論も煮詰まっていてマンション価格の俎上に上がる事も考えられる
物件価格が上昇しないと仮定し3500万で2%上がったら70万の実質値上げ3%に至っては105万
いずれにしても2年後に社宅を出て行かなければいけないという事は
2年後は有無を言わさず買う事を迫られ心理的に圧迫がありますよね
待つと言う選択肢もあって心の余裕のある内に決めたほうが良いと思うよ
特にその物件にこだわらずってなら余計にです
あと、考えている物件が1500程度しかローンを組まないで済むのであれば
子供を生む奥さんの生活環境も考え早めに引越しをし
慣れた環境で出産子育てさせてあげたいよね
そして早めにガンガン返して出産時には半分程度返済が終わってるのが理想かな
一応都内のスレだから言うけど、社宅住まいだと住宅コストの安さに慣れてしまって
ローンを安くすることばかり考え勝ち。自分も社宅にいたからわかるけど
それとお仕着せの住まいだから東京の土地勘を見につける機会を失う。
結局社宅の近辺でマンション買ってしまって失敗する。
企業の社宅は普通、一等地なら駅から遠い、あるいは公団、公営住宅の
ある新開地と相場がきまってます。
190万という坪単価は妥当だと思いますが、それが東雲とか人気エリアの
物件なら急がないとなくなるでしょうし、北区葛飾区なら十分見比べるべきです。
>674、675さん ありがとうございます。673です。
社宅は、借り上げ社宅なので自由に場所を選ぶことができ、今は四谷に住んでいます。
大学から上京し、今まで吉祥寺、曙橋、そして四谷、、、と、
とてもいい場所にばかり住んできました。
今検討している物件は江戸川区平井。土地勘もなく、不安も少々あって
このようなところで相談してしまいました。
このまま社宅にいようかどうか、、、などということを考えると
踏ん切りがつかなくて…（苦笑）。
さて：スレの話題に無理やり戻しますと；
マンションを探し始めて1年弱ですが、1年ほど前と比べて秋オープンのMRの価格は
明らかに値段が上がってきていて、2年後にはもっともっと値段が上がって
しまうのではないかと焦燥感に陥ってしまっています。
私の年は団塊ジュニアのピークの1つ下(ピークの人は今33歳か34歳）。
MRを見にっても、同世代の夫婦をたくさん見かけます。
こうした団塊ジュニア層がマンション需要を支えているんだな、と
実感します。都内の平均初出産年齢は29歳、働く女性の平均は30超歳とのことですから、
子供が幼稚園くらいになった→新婚から住んでいる家は手狭になった→今の
マンションを出よう・・・というかんじで。
しかし、私たちが団塊ジュニアの人口ピーク
なのですから、あとは下がる一方。しばらくしたら需要も落ち着いて
値段も下がってくるんだろうな、いや、下がってくれ！と個人的に
強く思いますが、まあそう簡単にはいかないんでしょうね、、
長文、口下手すみません。
674さん、消費税の計算は間違ってますね。
物件価格の内、土地代は非課税ですから。
>>676
わかるわかる〜。わたしは団塊ジュニアのピークど真ん中。３４歳。
将来的に需要が減って供給過多で値段も下がるよね。
いつからだろうね。
団塊ジュニア世代って受験も厳しくて就職も氷河期で住宅購入も天井で、、、（涙）
ひとまわり下の世代って就職率も良くてきっと住宅価格も落ち着いてて、、、（怒）
>673=676さん
何件か探して気に入ったのなら買っても良いのではとも思います。
平井は北口の大和の物件でしょうか？それなら駅から近いし将来手狭になっても
中古ですぐ売れると思います。
うちの場合も社宅にいて安かった分貯蓄も出来たので、2年前に契約し今年春
入居（平井の隣の区）しました。自分の新居もいいものです。
同じマンションで中古価格が売値とはいえ3割高となっています。
平井の物件は見たことが無いので何ともいえませんが旧価格で妥当だとしたら
将来急激に値下がりすることは無いかもしれません。
住まいは縁ですからご夫婦でよく相談されて気に入ったところに
住めれば良いですね。
678さん：
>団塊ジュニア世代って受験も厳しくて就職も氷河期で住宅購入も天井で、、、（涙）
>ひとまわり下の世代って就職率も良くてきっと住宅価格も落ち着いてて、、、（怒）
そうそう!私の会社（某メーカー）の総合職も、同期は
30名弱しかおらず、前後の世代も多くて50名（バブル期は500名位採用してたらしけど）。
・・・なのに今年は200名も採用している!!!
不動産も世の中もバブルっぽいな、、、って思います。
できれば、バブルのときはまだ学生で何の恩恵も受けていないから、
再来して欲しいと切に思いますが。
共通一次とセンター試験両方受けましたが何か？
で今年マンション高値で契約しました。
南砂のＦは半年前からちらしにのってるよ。あんな値段じゃあ売れないでしょう。現物みたら買いたくないなと思うよ。
資産としてみるなら デフレは賃貸が有利。インフレ時は持家が有利は変わらないでしょう。
デフレ時に買った人たちはマンションの値上がり期待して、買った人なんかいないでしょう。
今こそ買い時だ。これからは耐震偽装もないでしょう。
個別物件でいうのもなんだけれど、南砂のFの西側物件は最近出たもので恐らくすぐ売れる。
東側は隣とお見合いだし、駅から一番遠いので価格を上げては売れない。
そもそも、新築販売時から東側は最後まで売れ残っていたはず。
（完売は竣工半年以上前だけれど）
投資用に狭い間取りとした東側が売れないのは当初からの価格設定に無理があったのかな。
Fではないですが、本日折込が入っていた江東区北砂1丁目で『住吉』徒歩16分、『西大島」14分のGという物件。
76.64平米で6階4180万、86.07平米8階5080万、80.56平米で10階5780万。これは新価格ですか？
Fの詳細、お教えください。
間違いなく２極化は進むのでしょう。
２３区でも、こんな物件もある。
http://www.a-garden204.com/
こういうのは、値下がりリスクは小さいと言えるかも。
中途半端な物件には、手を出さないってのが基本でしょう。
ない
マンションだけは自分の価値観だけで買うと転売で苦労するよ。
足立区がどうしても高級とかハイソサエティとは結びつかないイメージなので、
いわゆる高級車とのギャップが違和感を生むのでしょう。
足立の外車とかはどうしても野暮と言うか、濃い〜感じが。
高級車をさりげなく乗る感じを演出するのは難しいでしょうね。
隅田川をはさんでどちらかかは、好き嫌いを超えた超越的な相違があると思いますよ。
スレには全く関係ないけど、西側にも下町情緒溢れたところがいくつもあるよ。
渋谷本町１〜２丁目（最寄り駅初台）なんかは、高台にある下町って感じです。
新宿には１駅ですがとっても静かな住宅街です。
ちなみにナンバーは品川です。
西側も行き過ぎて、多摩川を越えると…ですが。
神田の闇金に働く人って足立ナンバーのベンツって多いし、
小さい頃、族車のシャコタンシリーズのプラモとか、
足立ナンバーだったから、個人的にはそういうイメージ。
６８７です。
自分が買う訳じゃないから、そんな真剣に考えてません。
でも、値引きとか設備とか、相当サービス期待出来るんじゃないですか？
数百万円の頭金あれば２０００万円程度のローンで済む。４０００万のローンと比べたら、金額は半分だけど、返済のしんどさは３分の１程度じゃない？今の相場じゃ、５０００万じゃ中途半端なものしか買えないんだし、だったら、こういうのも有りかな？と思いますよ。
筑波エクスプレスの駅もあるし、その近くに駐車場借りても知れてるでしょう。だったら、車でその駅迄行って、秋葉原直通。駅から車運転を理由に、嫌な付き合い断るいい理由できるし。
まぁ値上がりは有り得んと思う方がいいけど、その地区の相場の家賃で購入金額を（仮想的に）減価償却して行けば、１０年後に売却したら簿価は上回ってたということはあるかもしれん。いくら都心に近くても陸の孤島を５０００万で買うよりは、やはり絶対的なリスクは小さいと思う。
見栄でいいとこ住んで苦しい生活するなら、足立に住んで余裕のある生活する方がいいな。
>子供のころから西側（世田谷、杉並など）に住んでいる会社の同僚は
>東京の東側（江戸川、墨田、台東、江東）は人間の住む場所じゃない、と言います。
逆に子供の頃から東側（特に台東）に住んでる人は東京の西側（世田谷、杉並など）は人間の住むところじゃないといいます（糞尿くさい田んぼがある田舎過ぎるから）。
台東ねぇ。ホームレスは多いし、お墓は多いし、鳩は多いし、外国の方は多いし。
ホント、人間が住むのに適してますね。
話を蒸し返してスマンが、足立ナンバエリアではベンツの所有割合が低い。
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/6ed9f0f3da9fb72b049061d9c8fcda95
>>706
足立で余裕の暮らしができるのは購入した当初だけ。住み替えしようと思った時には立地の大切さを痛感することでしょう。動くに動けなくなるか選択肢が狭められていて、身動きとり辛くなってるでしょうね。
人が住みたいと思える土地でないと売れないし貸せない。
台東区に勤務してるけど、確かにホーム○ス、○国人多すぎ。人間臭さで閉口するのは事実。
どうでもいいけど世田谷に本社移してくれ〜。大体、今時糞尿なんか使ってる訳ないし、
そもそも東京の西は非稲作地帯。707、不勉強だね♪
>>710
立地が大事なのはわかってるけど、そもそも陸の孤島が５０００万もするのなら、西側を買える層は限られる。
706氏はそういうことも踏まえて「５０００万の陸の孤島を買うくらいなら、２０００万で足立のほうがリスクが低い」っていってるんじゃない？
あと、東も西もお互い様。結局自分が住んでるところがいいっていうのさ。
地元人かつ地元志向の人ってのは、むしろ西なら多摩川越えとか、東なら隅田川江戸川越えみたいな、狭い範囲での比較をする人が多い印象がある。知人に生まれも育ちも銀座って人がいるけど（銀座は東？）、その人は二子玉だの吉祥寺だのは知らないもん。逆に田園調布あたりの人は、日本橋？千住？？？よく知らないなあって感じ。東京の反対サイドなんて関係なし。糞尿がどうとか人が住むとこじゃないなんて話に興味ないんじゃないかな彼らは。
>>711
稲作（＝水田）はどうかだか知らんが、少なくとも杉並区や世田谷区には畑は普通にあるぞ？
というか、むしろ畑のほうが糞尿使うっぽいイメージ。
台東の話が出てきてるが、ホームレス多いし、増えたよね。
山手線ガード下、首都高の下、それからリヤカー引いたダンボール集め---、
歩いていて思わず引いてしまう光景にしょっちゅう出くわす。
その意味では、人の住む所か。707さん。
完全有機農法
まさに！おいしそう
面白い話が続いてるけど、
スレの目的からズレちゃってるね。
で結局、新築はいつから値下がりするの？
１５年待てば何とかなるかもね
> 719, 717です。
ご指摘の通りで、恐縮。
別にマンションに限らず、経済全般が息長く徐々に上がって行くのが一番いいはず。
日本の経済は、問題なくはないけど、回復の仕方としてはいいじゃないでしょうか？悪くなっても、一気に落ち込むような伸び方はしていない気がする。
実は、去年都心物件（埋立地ではない）がうまく買えてしまったんだけど、ここに来ての新価格と言われるものは、いくらなんでも急に高くなり過ぎと思う。今注目しているのが、この物件の売れ行き。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43853/
失礼ながら、世田谷の外れの高速道路脇のあまりグレードの高くない物件が、自分の買った物件（デベは同格のスーパーゼネコン物件）と同格の値段（ま、上層階は別だけど）。
これが難なく売れるようだと、早く買わないとキャンペーンで群集心理煽られてバブル突入でしょう。でも、それじゃ実需の購入層は付いていけないから、どこかで値引き販売開始になるのは、そんなに先じゃない気もする。実際、値段の割りにグレードが低いと評される物件が多いように思うけど、それはいざという時の値引き販売に備えていると言えば、勘ぐり過ぎか？
でも、下げに入っても、この数年で条件のいい物件への実需は根強いことは確認されたから、２００２−３年のような値段に戻ることも有り得ないと思うけど。
リートが高値更新したね。
三井不、住友不の株価も高値更新中。
一時はバブル再燃か、とか言われてたけど
賃料も上昇して、今の不動産価格も割高感
なくなってきたのかな。
銀座は坪１億とかでファンドが買ったらしい
バブルの半値くらい？
久しぶりに見たら、だいぶ健全になっている。一時はバブル時代の投機話と同じで新味がなかった。
やはり戦後最長景気一服予想が浸透してきたのでしょうか？（一服後、さらに拡大して欲しいと思いますが。さて？）
>722
で、何が言いたい？どっかのデベに依頼された風評屋さん？
バブルの時、皇居の土地の値段とカナダの全国土の値段が同じとか言われた。銀座がバブルのピークの半分に来てるなら、皇居２つ分でカナダが買えてしまうレベルに来てるってことだよね。これを割高と言わずして何と言う？
今年のデベが好決算なのは間違いないので、株価上がるのは当然でしょう。
こんな（失礼！）レスにも、ホント冷静な見解が見られるようになりましたね。落ち着いて読めるのは気分が良い。ただ、景気の良い煽りもなかなか笑えてそれなりにオモロイけど。
↑何様？
株や不動産を買った人は今後の上昇を過大に見積もる傾向があるからね。
彼らが特別愚かなわけではなく人間の佐賀県。
銀座は日本の商業地のベンチマークだからね
銀座が坪１億で買われたということは、将来の賃料上げを
折込始めたということ。
不動産価格の上昇が新しい段階に入ったということだよ
買った者は上がることを願う、買ってないものは下がることを願い、買った瞬間から上がることを
望みます。経済学者があてにならないのは、データだけで判断してるからです。一番大きいのは心理的要因だということです。
７３４＞バブルの意味知ってるかい？広尾ガーデンプレイスが分譲時坪３００万円代から
中古が毎年１００パー位づつ値上がりして数年後に坪３０００万円代になったんだ。
ああいうのに比べれば穏やかな地に足のついた当然の値上がりが今始まったばかりということ。
はっきりいって一般人の個人所得が伸びない限り、本格的なインフレにはならないよ。
今は、金が一部の人に吸い寄せられてるだけ。
そういう資産家はもうとっくに良いマンションや土地を購入済。
マンションの供給より先に、買える優良顧客が払底する。
貧乏人に無理なローンで売るしかない。
そういうのはちょっとした景気変動ダメージにも耐えられないから、
手放さざるを得ない状況も相当でてくるだろうね。
逆に、個人の給与所得が増えてくるようなら景気も本物。
このスレって、本当は「買い逃したから、いつ下がるの？下がったら買いたい」ってスレ？
で、「バブルになれば（バブルだから）下がるよ」「バブらないと、押目はあっても上昇トレンド」
ってことですかね。
持ってる人はバブルになったら売る、（自宅じゃ売れないけど）
持ってない人はバブルに来てもらってから崩壊したら買う。
いずれの人にもバブル到来は大事ということにもなりますか？
二極化して山手線南半分だけバブルになれば、売って北方面に戸建という住み替えもあるかな。
急上昇したとして、頂上はどの辺の価格まででしょうか？
銀座・表参道・赤坂などで、それぞれ頂上価格の目安、
現状の日本経済下での適正と考えられる上限みたいなものを何かの指標から考察できますでしょうか？
（それ以上なら理論値より高いぞみたいな）
あくまで推論する方法としてしか意味を成さないかもしれませんが・・
７３５さん；
バブルの中でも最も異常な値、つまり狂乱中の狂乱を比較に出すんだろね。
９０年に１億だった２３区内の物件は、８６年に買っていれば、どれも１０００万で買えたってことですか？当時は物心付いたサラリーマンだったけど、そんな記憶はない。そちらこそ、どっかで浅知恵付けられた煽りバイトでないの？ それに、当時は都心部でのマンション供給は、今と比べればはるかに少ない状況だったから、今とは状況違うでしょう。
バブル再来を夢見るのは、東京プリン（まだいるのかね？）だけで十分。
>737
購入者から見て、バブルの時と大きく違う点が１点。
バブルの時は、どこもかしこも上がった。郊外の駅遠も「えっーっ」てくらい。
今は２極化している。今安いエリアがボンボン上がって行く気配はない。もし、都心が今の３倍程度になれば（この３倍に根拠はない）、保有物件売り払って郊外に現金払いで移るつもり。それで、ポルシェ買って、老後心配しなくていい程度の現金が残る。
でも、やはりバブルにはなって欲しくない。持続可能な成長というのが一番いい。って、それが難しいんだが。
北京オリンピックの後、中国の経済が…
という説もあるけど。
日本も影響を受ければ、あと２年か。
いずれにしても、アメと中が失速しだしているから、逆に日本が上昇するっていう単純なシナリオでいいんじゃない。ソロスもポストでそう言ってたよ。だって２０年前の価格で買えるんだから、基本的に安いでしょう。昭和３０年と５０年比べたら、土地の値段なんて、動いているとこだと１００倍騰がっているわけでしょ。
最新の都心中古物件で、
売りに出してて数か月売れなくても、周りの相場が高くなってるので値上げする。
という傾向が出てきましたよ。
バブル期以来ですね。
バブルバブルというけど、前回の相場が特徴的なのは、その処理過程において、銀行の不良債権処理をすぐにやらずに、総理大臣にまで隠してぐずぐずやったせいで、だらだらと下がり、８５年当時の水準に下がるまでに至り、８５年から９０年までの上昇分がすべてすっとぶ結果になり、その現象をもってバブルといってるけど、ちゃんと処理してれば、上昇分の半分は残ってたわけだから、今回の上昇については、スターと地点がだいぶもぐった位置からスタートしてるという認識が正確だと思いますよ。つまり、広尾ガーデンヒルズの中古も坪１０００万ぐらいにもどったところがスタートでそこから前回のピークをどれだけ上回るかという視点で議論すべきで、下がるのはその後でしょ。
広尾ガーデンヒルズの分譲坪単価ってそんなに高かったか？
いや、あと３ヶ月後に広尾ガーデンヒルズのＤ棟南向きが坪１０００万にもどった段階がスタートといってるんです！だって近所の借地物件が坪５００前後で出てくるでしょ。
夢は、覚めた後が怖いよ
何で広尾ガーデンヒルズの１０００万にこだわるの？
そういう意味では、底値は売価の４２６万（物件平均坪単価）であって過去に売価を下回ったことはないというのが、細野さん（ＵＲＬ参照）の記事の内容でしょう？
近所の新築借地物件とは日赤のことだろうけど、それが５００で出ればそっちのほうを買うだろうから普通は６００が天井と思うよ。借地物件だからって中古物件の半値ってことはないよ。
もともと広尾に限らず、１９８６年以前の物件は目黒、碑文谷、三宿あたりでも普通に分譲価格を割らずに現在に至っていますよ。当時は金利が高かった関係で坪単価２００万前後の物件が多かったけど２００４年あたりが底でしたね。
そういう意味では麻布、青山、広尾、番町クラスなら単価の差こそあれ同じ経緯をたどっていると思うよ。
要は高値の新築を買うのがリスクが大きいということ。１９８７年以降の教訓だよ。
１９８９年頃の物件の特長はとにかく土地にあわせて見えない部分まで御影石を貼ったり、内装は階段の隅々まで大理石・・なんてのがあったけど、結局見栄えの豪華さで圧倒していたわけだ。
とにかく今までの見たことのないものは、それだけで希少価値と勘違いし勝ち。
とにかく買うほうも馬鹿じゃないから、早めに利食い売りを考えるし高騰した物件には警戒感も出る。・・・ていうか事業用資産の買い替えは確か１０年保有でないと使えないし、普通に短期譲渡で３割の課税がかかる。居住用資産の買い替え特例も厳しくなっている。
マンションバブルなど税制を少しさわればすぐ歯止めがきくようになっているのですよ。
知らないのは素人投資家だけです。
マンションブームは国策であってそのためには住宅の買い替えの譲渡損の繰越までやった。
とにかく住宅税制は業界団体の要望書をベースに税制審議会で素案をつくるわけだ。
これまでは都市再生景気回復だったからこそ５年以下の短期譲渡益税率が３０％という低
水準だった。そのかわり事業用資産（つまり投資用の１ルーム、１ＬＤＫなどには厳しい税率
を貸した。節税目的の投資物件は壊滅的打撃をうけたわけだ。
いまは大手不動産を中心とした出来レース。
その流れは、今郊外に向かっていくわけで当分は流れは続くよ。だけどもう周辺部に新築が
出ないかぎり築浅中古を引っ張る要員がないわけで、普通の取引の地合で価格は決まっていく。
つまりは、バブルでなく立地勝負なのだと思うよ。
江東区マンション等建設指導要綱の第35条ね。
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/28524_yoko.pdf
実際は125万円x(戸数-29)だけれどね。
>755
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/12350_saimoku.pdf
上記10条にあるとおり公共施設を設置すると減額される。
だから大規模マンションには、公園、保育園、学童クラブとかを設置している。
それが出来ない中規模マンションが協力金を払うことになる。
初耳ですが具体的に大体どの位差が出るものでしょうか？３０戸以下とそれ以上で。
値上がりメカニズムには３タイプある
①少ない供給エリアで新築物件の強気の値付けが中古を
ひっぱり、中古の上昇が、その後の新規を上げる
②供給が相次ぐエリアで、過去の高単価の売れ残りが
新規供給の目安になって価格があがる
③立地の優先度で相対的な格差がついているエリア
では優位なところの新規分譲が下位をひっぱるために
あがる。
大規模開発の定石は最初安く売って、ポテンシャルを高め
その後徐々に単価をあげる。遠隔地から立てて中心地に
むかう。
しかし供給２000戸クラスの大規模マンションは、期分け販売で
も自分で上がり相場を作っていける
2年前に坪単価２３０万で出して、1年後に２６０万で出して
竣工間際に２９０万で出すというやり方もある。湾岸某所で
Ｆ社はそれをやりＭ社はしなかった。
それぞれ背景あってのことだと推測する。
Ｆ社の理由は、そのあとの近隣自社廉価版タワーを含めた
地区全体での収支の確保。
Ｍ社は、分譲２棟を旧価格で売り切ってはずみを
つけて賃貸事業の賃料水準の確保と販売スタッフ稼動の
効率化をはかることがねらいだと思われる。
Ｍ社の分譲物件が上昇余地が高いのは言うまでもない。
その上昇を、賃貸の価格説明にうまく使うのだろう。
「分譲棟は、早速2倍の値上がり・・それほど人気の物件ですから
賃貸のほうもお値打ちですよ」
逆にＳの方は、高く売っても、あとで坪単価１５０万の定期借地
を近くに作ることで高級ブランドマンションとして地域での
羨望を集め、居住者は満足する。
人間は、価格を価値の物差しにしたがるものだから仕方がない。
764さん、M社とはM不動産ですか？M地所でしょうか？どちらも信頼度が高いといわれるデベですが、、
764ではないですが
Ｍ不動産の芝浦のマンションのことですかね？
私も違いますけど．M井です
Ｆ社でなくＳ社ね。湾岸とは芝浦港南です。お詫びして訂正します。
ありがとうございます。勉強になりました。
デベにより、手法が違うのですね。
ついにこのレスにも結論が出てしまったか？
でも、最後は本当に参考になった。トピ主さんに感謝。
このレス、湾岸スレだったのかぁ。
都心・人気エリア駅遠の物件もかなり強気の値段設定になってきていますね。
いくら人気エリアとはいえ、歩けないような距離ではあっという間に
暴落してしまうような気がしますが、どうなんでしょう。
＃バブルのときはまだ子供だったので、不動産が上がっていくということが不思議でなりません
都心のマンションは、セカンド、サードで持っている人が意外にいるらしいですね。
お金があるところにはある。
高給取りの人は、今日寝るところと明日寝るところは気分で変えるという話です。
都心のマンションが不足する理由の一つなんでしょうかね。
バブルのときの教訓。
値下がりは、人気駅の隣駅から起こる。
人気駅を買えない人が隣駅を同じエリアと錯覚して買い、
隣駅の適正価格よりも値を吊り上げてるから。
二子玉の隣の用賀も値下がりしてない。
でもいずれかは値下がりするでしょ。
>いずれかは
？
用賀、西荻窪、井の頭公園の方が都心に近い。安くなるわけないでしょ、上げ足ですか。
三鷹は吉祥寺より都心に遠いが値下がりしてないけど。
三鷹は高いよ。
知らないの？
まぁ暴落するのは湾岸エリアだけでしょう。
都内は下がってもわずか。殆どは横ばいか上昇傾向。
暴落するかね〜 今の値段でも抽選で買えない人たくさんいるのに。
まだ暴落信者が生きていたとは・・・
関東大震災クラスでも起きて日本経済ＳＴＯＰしたら暴落するかもね
でも、火災旋風と滑落崩壊で壊滅した密集地域から
ほとんど無傷で残った湾岸物件に買い手殺到するから
買いチャンスは一瞬で終了。
それにあんたの会社も潰れちゃってて買えないだろうけどｗ
まあ、テポ○ンでも降って来るのを祈ってなってこった。
用賀の物件の板、炎上中。ま、みんな知ってるだろうけど。
これの売れ行きが今後を占うのは間違いなそうね。来週、ずれにずれこんだ登録開始らしい。
791さんに同意。まだ789のような事を言ってるのが居たんだね。
いや、明らかに湾岸は供給過多だよ
二子玉川だって、遊園地跡地の再開発で大量供給されるよ。
湾岸が、品川駅や東京駅に近い立地である事実は揺るがない。
794のいってる事って、2年前と同じで新鮮味ゼロ。
そう思って買いそびれっちゃったんだよ。こちらは。
暴落って言葉、懐かしい響きですね。現実的にはありえないけどね＾＾
湾岸。。今まで住居がなかったエリアでいきなりの大量供給だったので供給過多に見えますが、
今後もこのペースで供給されるわけではありませんから、心配無用でしょうね。
利便性から考えて、湾岸を購入できた方々はかなりラッキーではないでしょうか。
港北NTも10年前は何もない新興住宅地でしたが、今はものすごい勢いで住みやすい街へと変貌を遂げています。購買意欲旺盛な世代が移住してきているので、もしかしたら10年後の湾岸（有明〜豊洲）もあんな風になっているかもしれませんね。
