23区内の新築マンション価格動向（その18）

豊洲は佃より建築のガイドラインがしっかりしてるから整然とした町並みにはなるとは思うよ。

ただ再開発対象の2・3丁目ばっかりクローズアップされていて、劣悪な周辺地域・環境が至近なのがネック。
以前からの東京在住者なら、今でも住むのに躊躇する要素は多いと思う。

東京の再開発地域なんてそんなもん。
南千住なんて、眉をひそめる様な地区だった。
「明日のジョー」の舞台だもんね。

けど、長い目で見れば計画された地区は発展してすばらしい地域になるよ。
アメリカだって、たった200年でこんなになったんだから。

南千住って今はイメージいいの？
よくわからんなあ・・・

アメリカもすばらしいの？

オプティミストなんだね。

今よりタワーが増えた豊洲が、　
整然となるとはとても思えん。

アパートかマンション投資でもしようと考えていましたが、国内不動産買うよりユーロなどの外貨預金や新興国ファンドあたりの方が長期的には良いのかな？と思います。８００兆円の借金や財政改革が後退している最近の動向を見ていると非常に不安ですね。官僚や政治家が税金のぶん取り合いをやっているようじゃだめだな。

都心部とは都心に隣接する部分を称し、
一般的には
都心から半径５ｋｍ圏内を言います。

当然ですが
都心には副都心は含みません。
また、不動産業界が自分の都合で称している都心とは
当然ですが異なります。

連続性を持った大きな一つの塊で見たビジネス拠点です。
東京駅を中心に広がっていますが、秋葉原、日本橋、萱場町、京橋、銀座、
汐留、新橋、浜松町、神谷町、六本木、赤坂、皇居を跨いで飯田橋、水道橋
これらを線で結んだ内側が都心になります。
この線から半径５ｋｍ圏内が都心部になります。

みなさんご理解出来たでしょうか？

都心はビジネスをする場所。
都心部はそこに近接する居住地域で、
土地の有効利用のためマンション化が著しい。
真の都心回帰とは、
２３区と言う大きな括りでは無く、
都心部と云う限られたエリアで語るべきでしょう。

都心回帰がもたらす
都市生活の変化が今後注目されます。

>>939さん
東京駅から5km以内が都心という話は、城東を持ち上げる人ということみたいですが、わざわざ書く大学教授さんも「同じ狢」ですか？

一つの塊としての都心は
２３区の中心より南に大きくずれています。
この為、同じ２３区でも北に位置する区の人気は低くなっています。
具体的には杉並区、練馬区、板橋区、北区、足立区のラインと
そこに接する部分になります。

>>942
東京駅からでは無く
都心から半径５ｋｍ圏内です。
いっしょにしないでください。
都心の括りは同意頂けましたでしょうか？

みなさんに理解していただきたいのは真の都心回帰の意味です。足立区、練馬区に引っ越すことは都心回帰とは言いません。
都心と隣接して、同じ生活圏として機能しないところに引っ越しても、都心回帰ではありません。
都心も一つの塊、
都心部も一つの塊、
その２つが相互に機能し合うのが都市生活なんです。

大学教授さんは何が言いたいんだ？
ここはマンションの価格が上がるか下がるか語るスレであって
都心はここだって決めるスレじゃないぞ

豊洲に引っ越すことは都心回帰・・・なわけないですよね？

上がらないだろ！！

家が余り出してる。

都心回帰が続けば都心部の価値も上がって、不動産価格も上がるってことジャマイカ。
江東区の規制解除は大きいジャマイカ。
都心回帰＊＊＊＊ーーー

>>950
根本的なところが分かっていないね。
産業構造が変わり、
また既存住民の年齢も上がって
いわゆる都心近隣部に居住可能な土地が大量に出てきたから、
都心回帰が可能になったのです。
いくら値段が下がっても、大量の人を受け入れることが可能な土地が
無いと今回のような大規模な都心回帰は不可能でした。

江東区のマンション規制が解除されたことは、都心回帰の流れを
失速させること無く、大規模な都市構造の大変革につながるでしょう。

>>951
だから江東区に引っ越すっていうのは
「都心回帰」じゃないのw
都心の半径が都内をほぼカバーしていると考えている
千葉辺りの人は別にしてね

都心に近いところへ回帰だな。。。

なんか過剰反応してる人が多いけど、『都心回帰』って不動産で言う『都心』への回帰ではないんじゃないかと。
東京市部や神奈川/埼玉/千葉、果ては茨城に住んでたような層が23区など首都圏広域と比較しての都心エリアへの回帰って意味で使ってるんだと。
都心（3区？）なんて、そもそも回帰と呼べるほどの流入ではないと思うけど。

>951
「今回のような都心回帰」ってちゃんと判ってる？
92年頃にバブル崩壊後の土地価格大幅下落が起き、その安い土地を使った大規模マンションが94年以降の大量供給を生んだ。23区の人口が上昇に転じたのが96年だから、少なくとも今の都心回帰は土地価格下落によって生まれたもの。

郊外よりも都心の方が便利なことはいつの時代の人も判ってる。ただ90年代前半以前は、相当裕福なサラリーマン家庭でも都心に家は持てなかった。そして再びそんな時代に戻るというだけの話。

だって、都内の4割は単身世帯なんよ！
郊外の戸建だって、年寄り夫婦だけとかおばあちゃんの一人暮らしがすごく増えてるよ。
空家もけっこうあるよ。

>「今回のような都心回帰」ってちゃんと判ってる？
>92年頃にバブル崩壊後の土地価格大幅下落が起き、その安い土地を使った>大規模マンションが94年以降の大量供給を生んだ

ん？突然新参者の投稿で悪いけど俺の認識だと、

バブル崩壊
↓
経営に苦しむ大企業から工場跡地、社宅等のまとまった土地が放出される
↓
都心準工業地域に大規模タワーマンションが低価格で乱立
↓
都心回帰（2004年頃）
↓
新価格（売り控え戦略）
↓
新新価格（客に相手にされず）


結局バブル崩壊後、昔からの大企業からの土地が放出されたのが
都心回帰に繋がったんじゃないの

投資じゃなくて自分で住む人が大半と思われますが。

＞936
＞GSも目の付け所がおかしいと言わざるをえないね。
＞シンプレクスなんて買っちゃってさ。センスないよ。
＞フィンテック買えば半値以下で買えたのに（笑）
＞つまり、センスないよGSは。
＞それを信じてる君も馬・鹿だね。

そもそも株主が売ろうとしないと買収できないんだけど。

それは無視しても
フィンテックなんてたかだか時価総額300億にも満たないとこ勧めら
れても。小さすぎて事務的に疲れるだけ。

センスというか、もの知らな過ぎ。

数千億単位で日本の不動産に投資したいって話はまだまだある。
売りがないから困って、不動産保有している会社まるごと買うって
いう手段に出てるのに。

バブル崩壊後、不良債権処理が進まずの状況に
９７年だかの容積率の緩和が、土地の供給と開発を促進し、
都心回帰への流れに繋がった。
企業の土地を処分から、開発業者の販売までに５年位かかった。
それが２００２、０３年の底値。

その流れも一巡。美味しい買場の最後は、０６前半まで。

>>959
独り者でしょ
家族餅はそんな理屈で動いてねぇよ
>>961
GSがやることたぁ間違ってねぇーとか思ってる？

961ではないが
敵対的買収が理論的に可能だから、実践ですることが可能だと思っている素人はどこかに行ってくれ。

新築は言うまでもなく、中古も都心部じゃないと売れない状況になってる。
２００６年７〜９月と２００７年７〜９月の中古マンション成約数、価格帯別
所得の二極化が進んでいる。

〜１０００万円　１３０６件→１１６４件
１００１〜２０００万円　２４１２件→１９５２件
２００１〜３０００万円　１７１１件→１５６１件
３００１〜５０００万円　１２８２件→１４６０件
５００１〜７０００万円　２１６件→２７６件
７００１〜１００００万円　５７件→１２２件
１０００１万円〜　２２件→４９件
合計　７００６件→６５８４件

中古マンションの成約数が年々増えるとともに、高額物件の成約割合が増えています。

　　　　成約数　　　3000〜5000万円の割合
2001年　２５５３９　　　１１．４％
2002年　２５６３０　　　１１．９％
2003年　２６８３５　　　１２．７％
2004年　２６７０８　　　１４．２％　
2005年　２８２５０　　　１６．０％
2006年　２９７１９　　　１９．０％

YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

＞964
敵対的買収がどんな時でも可能だと思ってるのか？
安定株主が過半数の株握ってる上場企業なんて腐るほどあるだろ。
それでも出来るっていうなら楽天の三木谷さんに教えてあげてよ。

ＧＳが失敗しないなんて思わないが、日本の個人投資家より
成功率は高いと思ってる。

ＧＳ以外買いに来ていない？
盲目だな。新聞くらい読め。

>964
ファンド運営会社にも色々ある訳よ。
ダヴィンチみたいに自社B/Sで不動産を持たない運営専門会社と、PMCみたいに自社B/Sを積極活用している会社。シンプレクスは後者で、しかもPMC以上に優良物件を多数保有していた。で、大株主の日興が本業回帰の為売りに出した、という貴重な会社。

で、君が挙げている銘柄だがフィンテックはファンドアレンジャー、リサはそもそもソロスファンドだしアルデプロなんてマンション再生でしょ。せめてケネディクス・クリード・レーサム辺りを挙げないと話にならないし、現にこれらファンド運営会社の中には売買が噂されている会社もある。

成約価格が時価の2倍というのは、やはりシンプレクスを欲しがっていた外資系投資家とビット競争になった結果な訳。今後も不動産を持ってるファンド会社の買収は出てくる。10年前から日本不動産市場を見てきた外資系投資家も、もっと前から見ている総合不動産も、少なくとも今は売り時ではないと考えているよ。

都心回帰と住み替えの影響がボチボチ出てきて、
中古マンションの登録数が増えて来ています。
新価格が浸透するにつれて、中古マンションの動きが活発になりそう。

予想される売れ筋価格帯は
新築マンション４５００〜６５００万円で都心部
中古マンション３０００〜５０００万円で都心部
こうなりそうです。
新築と中古の価格差は概ね１５００万円でしょう。

プロを称する皆さんの思惑はイロイロ有るのでしょうが、如何なる投資も最終需要に結びつかなければ、ただのババ抜きゲームに終わるぐらい 誰でも判る話でしょう。
それがバブルの形成と崩壊の事実だったわけで、余程若い方でなければ目の当たりにしたか、少なくとも ものの本で読んだことぐらいあるのでは？

現在居住中（2003年より）の身から見ると、これから更に価格が上昇すると思っている人がいるのが不思議。
不動産に対する信仰が無くなった今、思惑はいづれ後退し 価格を決めるのは長い目で見て 結局需給だと思うけどね。

＞971
なんで100万分の１なの？
ＧＳは数兆円単位で自己ポジ持ってるし、かなりの収益源に
なっている。
まぁ買ったあと抱えるのか、売却するのかはわからんが、
日本の不動産に強気のポジをとっているのは明らか。

ちなみにモルガンも似たようなもの。
過度に弱気なのは日本人だけだね。

１年もすると結果はわかるよ。

数千億単位で投資先を考えるなら、日本の不動産は
検討に値する。

今頃、中国株だ、新興国だなんて有り得ない。

普通に考えて、数年で不動産が下がることはありません。
過度に弱気は日本人だけです。
東京の価値を上げたいのは外資です。
バブル時に痛みを背負ったお父さん方は過去の教訓を切実に語られていますが、東京にはお金持ちの外人さんも小金持ちの兄ちゃんも沢山いますよ

>>973
あのー、ポジションが強気だと投資が１ｙ後に成功するのですか？
過去数年でぼろ儲けしててバジェットが付いてたから買った、
仕方なく買った、他に買えないから、ってことはないのですか。

GSが高値買いのS社をマーケットの倍で買うと桶屋が儲かるのですか。
BS見てないけど、切り売りでもしたらあーびとらーじあるの？
出口がM&Aだとしんどいでしょ。

>976
ファンド会社のPER知ってる？しっかり成長している会社が大半なのに、予想PERで軒並み10倍以下ていうのは明らかに売られすぎだった。

GS関係者じゃないけど、バリュエーションはどう考えてもマルチプルじゃないでしょ。保有不動産のNAVで積上げバリュエーションしたらマーケットの2倍ついたって話。S社は開発型が多いからGSがきちんと開発リスクとれば切り売りでも儲かる。

出口がM&AやIPOでしんどいのは同意だけど。

ですから時価純資産がマーケットの2倍本当にあるんですか？
しかも開発型なんてポートに持ってたら、よくわからんです。
ファンド会社なんて人はぼろぼろ抜けるし、アセット以外ないかと。

マァ高値掴みの人が必死なのは解かるけどね

>>973の言うとおり
過度に弱気なのは、日本人だけ

日本の株が何故上がらないのか？
答えは簡単、国内の日本人が買ってないから
過去のバブル崩壊、ITバブル崩壊、ライブドアショック
いろんな事があった日本人には
株の長期保有が資産を築くということを信じられなくなっている

ただ世の中はFRBの資金供給を見てわかるように
過剰流動性、ぶっちゃけ資金が余ってしょうがない
その資金はどこ行っているか？
簡単である。金利が高い外国に流れてるだけ
外債、新興国ファンドetc

では、不動産はどうか？
株は買わなくても生きていけるが、不動産は買うか
借りるかしないとホームレスだ
全体では少子化に向かってるが、都心は人口が減るようには見えない
さらに、開発できる土地も限られている
追い討ちをかけて、インフレ方向へ進む世界経済
下がる要素は、
安値で買った転売組の売りぐらいしかない。
デベも残り少ない都心の土地をワザワザ安値で売るわけもない
海外のファンドなんて、GS、モルガンが今更動いてるように
まだほとんど買えてないんだろう

どうせ乗り遅れ組はこう願ってる
下がれと下がったら買う（買える）
そういう時ほど値段は下がらないもの

そのうち都心の賃料も上がりだし、仕方なく上値を買うしかなくなるんであろう

そしてこういう、今は高すぎる
そのうち下がると

ＲＥＩＴ関連ですが、
新宿に本社を置く会社で丸の内、大手町への移転を検討しているところが増えて来ました。ご参考まで。

>>981 はいはい、分かった分かった。
どんどん強気になって買い漁ってくれ。止めはしないから。

>>982
　それは儲かってるから移転するってこと？

新宿に都庁移転したものの、やはり東京駅周辺が日本の中心だってことでしょ。

Reitは完全に金融商品なので、日本橋（日銀・東証）、霞ヶ関（財務省）、
大手町（メガバンク本店）を結ぶ東京トライアングルの利便性が見直され
たことと、東京駅周辺の容積率緩和---＞高層ビル乱立でキャパシティ
が上昇したのが主因でしょう。
金融機関で新宿に本部機能を置いているところはありません。

>やはり東京駅周辺が日本の中心だってことでしょ。

確かに中心だが、そこから均等に都心が広がっているわけではない。

新宿なんて田舎モノばっかり。東京都民は近づきません。

と、都民気取りの田舎者がおっしゃってます。

キャッシュで買ったけど、高値掴みしたなぁ、と感じてるよ。
まあいいけど。

ローンで買ったらこんな風に冷静に見れなくて、これからも上がるっていう自分に都合のいい情報ばかり信じてただろうな。

新宿は郊外相手の単なるターミナル駅。
中心産業は、飲食店、予備校、専門学校、宿泊業、その他風俗系の
サービス業。これに都庁が加わっているだけ。
東京の中心から大きく外れている。

あなたには一番集客力のある
デパートの雄、伊勢丹が目に入らないようですねw

>>993
中央線、私鉄沿線に山のように住む
郊外住民相手のデパートだろｗ

住民一人当たりの小売店、飲食店、サービス業従事者が少ないところは住んでつまらない。
やっぱ近郊、郊外はダメだよ。
帰って寝るだけの生活になっちゃう。
早く引っ越して生活を楽しみたいよ。

>>994
あまりにも無知。煽りにしても痛々しい。
994は何処に住んでいるんだい？

地下鉄の新線ができると池袋、新宿、渋谷のデパート間で郊外住民の
奪い合いが激化します。
郊外は郊外で巨大ＳＣを作って、自立への道を探っています。
これから先
どうなることやら、
まあ都心暮らしの人には関係のないお話ですがｗ

都心暮らしにとっては、伊勢丹はこれ以上混んで欲しくない。

三越といっしょになったら
待望の都心デパートに仲間入りですね。
郊外住民相手の商売が通用するか？
おもしろそう・・

城東の人口がいくら増えても一流デパート顧客とは無縁。

都心住まいの人は
近郊、郊外住民でごった返している池袋、新宿、渋谷には行きませんよ。
これ常識でしょ？
治安も雰囲気も悪いから・・
一度で良いから都心の雰囲気を味わいにメトロ使って出てくれば？
落ち着いた雰囲気で、まったく違うよ。

大丸のリニューアルも、地下以外は早くも客足が鈍ってきた。
東京駅はあくまでオフィス街であって、商業地としては
銀座・有楽町に奪われて丸ビルも含めイマイチだな。

1001
行きますよ。普通に。

伊勢丹は普通に使うよ。銀座の方が距離的には近いけど(千代田区在住)。
日本橋三越本店ならともかく、銀座のデパートは貧弱すぎだ。

>>1002
都心回帰に備えた先行投資の面が強いよ。
客単価もずいぶんと違って来るからな。
この大田区の資料を見れば良くわかるよ。
納税者一人当たりの給与所得が増えているのは２３区中６区だけだよ。
所得水準の二極化と、所得が高い層の都心部居住が増えていけば、
１０年後には今とはまったく違う世界になってる。
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/info/suuji/ootakuno_suuji/ootaku...
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/ota_kuseifile/ota_kuseifile19/ot...

>>1003
>>1004
連続カキコ乙
そんなに必死にならなくても
しょせん新宿なんだからｗ

違うよ城東クン。

>>1007
二子玉川高島屋・・・・・
郊外の巨大ＳＣと同列で
郊外住民の需要を途中で中抜きするパターンですな。
吉祥寺あたりもそうだが、
それにしても凄い数の人間がいまだに郊外に住んでいるってことだな。

まあ、都心部に住んでいる人には関係ない話だな。
ターミナル駅ＶＳ郊外の商業施設

>>1014
富裕層もしくは比較的所得が高い層の都心回帰がどこまで進むかによって東京西側近郊の将来は決まるだろう。
既に、杉並区、大田区あたりの凋落が始まっている。
唯一頑張っているのは世田谷区だが、どこまでブランドイメージを維持できるか？
当然だが、今まで住宅エリアとして歴史を重ねた西側近郊には不動産業者が数多くおり、そのイメージ維持に懸命である。
しかし、しだいに都心部に住む人間が増えて行くと、その情報は否応なしに周知のこととなり、相対的に利便性等に劣る西側近郊の地位は大きく揺らいでくるだろう。
玉川高島屋SCなどは、その象徴となっている。

湾岸に多くのマンションが建ち、所得の高い層の集中居住が進んだ。
これほど限られたエリアに集まって行くのは、今までの東京の歴史の中でも無かったこと。
まだその数は少ないが、今後１０年間で例えば１０万世帯の居住が可能となったらどうだろう。年間で１万世帯。

そして、その間も、既存の富裕層は年をとり、ある者は亡くなって行く。

都心回帰のトレンドが続くと仮定すれば、
所得の高い層が極限られたエリアに、しかも多くが住むと言う、今まで無かった消費世界がこの世に現れることになる。

米国においてはGIS (Geographic Information System＝地理情報システム）
を活用したエリアマーケティングが盛んに行われている。
「この地区はどの程度平均所得があり、このような人種が多く、消費性向
はこのようなパターンだ。だから、こんなプロモーションを投下して
みよう」といった検討を、地図上の500メートル〜1キロのメッシュの中に
込められた各種統計データを元に解析し、展開するのである。

しかし、今まで日本においては、なかなかこれが普及しなかった。
なぜなら、日本においては人種がほぼ画一であることに加え、居住地区に
よる所得や消費性向がきれいに分かれておらず、分析しても施策が展開
できるレベルまではっきりした傾向を出すことができなかったからだ。

だが、都心回帰がこのまま進めば、米国のようにはっきりと色分けが
できるようになってくるに違いない。居住地域として、近郊および郊外に
平均的に散らばっていた住民の内、
高可処分所得層という上澄みの部分だけが都心および周辺に集まってくるからだ。
おそらく今後はGISでの分析結果もきれいに分布が描けるようになり、
異なったプロモーション施策が都心部に展開されるようになってくるのだろう。

GISを活用したエリアマーケティングなんて日本でも普通にやってますけど？
学校の人は知らないの？

元祖匿名はん。博識なところで、一つ教えてください。
米国の住宅ローンは基本的に大半がノンリコースローンなんですか？
http://inventsolitude.sblo.jp/article/5136656.html
http://www.academyhills.com/gijiroku/21/21_22.html

だとすると
マンションに対する収益還元価格は、ノンリコースローンが
一般化しない限り意味が薄いですよね。

商業不動産なら物件収益性に関してローンがつくが、日本の住宅は
リコースローンしかないから、物件評価に加えて、債務者の支払い能力も
考慮されてローンがつく。

あるいは、地価下落で担保割れした段階で売って逃げるのでなく
「暴落不動産に金縛り」というのが日本の実情。
その意識が、逆に安値売りの下支えになっているのではないですか？

>>1017
人の移動は可処分所得の移動でもありますから、
１０年もすればまったく違う世の中になるかもしれませんね。
人が移動すれば、それに合わせて店も移動する。
ＴＴＴなんか世帯数が１千戸ですから、
TOYOSU　TOWERも１千戸でしたっけ、

大規模マンションのインパクトはメチャでかいですね。
戸建では考えられないほどの大きさです。

どうでもよいがTTTは賃貸含めて2000戸くらいなかったっけ。
そこら辺の町内会より大規模の＊＊ができちゃうね。もっともTTTの場合はしばらく空室も多そうだが・・・

なんか伊勢丹だニコタマSCだなんて話題になっているけど
男性諸氏はそんなところ行って楽しいの？
港区はえらく地価が跳ね上がったけど、ヒルズやミッドタウンって楽しい？
流行りモノやブランドは、婦女子の皆さんは追っかけるの分かるけど
ここにいる高額所得者の皆さんもBRIOやLEONとか読んでたりするの？

個人的にはヲタク体質なのかな自分は
神保町の古本街や銀座周辺の中古カメラ店
最近はあまりにも・・・になってしまったけど秋葉原
そんなところに世界に誇る東京はある気がするんだよな
ブランドショップなんて北京や上海にも腐るほどあるわけで

>そんなところに世界に誇る東京はある気がするんだよな
>ブランドショップなんて北京や上海にも腐るほどあるわけで
あなたは正しいよ
でもね、秋葉原よりミッドタウン行ってしまうな私は
なんでだろ？？？

>>1023
ミッドタウンは1、2回で飽きるが神保町のカレー屋は飽きないね。
まあとどのつまり個人の趣向だと思うよ。

正直、埼玉在住貧乏浪人生だったころの
駿河台や神保町の雰囲気が無性に懐かしいのですよ最近・・
年取ったのかねぇ　　
　　　　　　　　　　　　　　　すいませんチラシの裏で

神保町の古本街も悪くない趣味とおもうけど
住む気はあまりしないでしょ
港区に住んでも神保町に行くのに
なにも問題はないから

ミッドタウン行っても正直欲しい物あまりないが
公園がきれいなんで茶して子供と遊ぶのは楽しい

＞BRIOやLEONとか読んでたりするの？
5分立ち読みして鼻で笑うくらいが丁度よいんでないか

あなた方の趣味に興味はない。他でやってくれ。

住む場所に適しているかどうかは区単位で分けてもあんまり意味はないかな。
港区でも青山や南麻布のようなところがあると思えば港南のような場所もあるわけだし。