山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの？【2】

441>あなたは２,３年前の大底圏でマンションを買えなかった人ですね。
悔しい気持ちはわかります、ただ残念なことに＊＊＊みの人の予想はいつもはずれるものです、
だからこれからは値上がりです。なにしろ１４年間からの下げが上げに転じたばかりだから。
バブルの下げの初期に下げは一時的なものと勘違いした＊＊＊みが多かったですね。
今は逆のことが始まったのです。この大転換を一時的なものと勘違いした＊＊＊みが
負け続けるのです。

投資に関する世界的ベストセラーの著者であり精神科医でもあるドクターエルダーが
先日東京で日本株に対し講演をしましたので、レポートします。おおむね日本株と
都心不動産は連動すると思うので。あおりとかでなくこれを読む人に経済循環の基本を勉強して
もらえればとの善意で紹介します。

「最初に日本を訪れたのは１９８９年でした。バブルが今にも弾けるところでしたが、そ
> のとき、大衆は地に足がついていない状況でした。誰もがこのハッピーなとき
> が永遠に続くと思っていたのです。そのときこそ、絶好の売り場だったので
> す。
> ２００３年に大底をつけた日本株式市場ですが、未だに、大衆は長期的な下げ
> 相場から抜け出せていないのです。ですから、今、買いのリストを作成すると
> きです。
>
> 過去の上昇相場を分析すると３つの段階に分けることができます。第一ステー
> ジでは、大きくその価値を下げた市場が適正水準まで自立的に反発します。第
> 二ステージでは、経済環境の改善をうけて徐々に上昇を続けます。第三ステー
> ジでは、マーケットの参加者が感情的になってバブルを引き起こします。
>
> 私の分析では、日本市場は２００３年から２００６年にかけて第一ステージを
> 終了したとなります。そして、これから第二ステージに突入することになりま
> す。この期間の上昇が最も長く、今こそ、買いに出るべきでしょう。

私見を付け足しますと今後の日本経済はアメリカの停滞に足を引っ張られるよりも
中国アジア経済の高度成長に引っ張れる恩恵を受けることで拡大します。
数年間から日米の株価はすでに乖離しだしてるのですよ。

ただの都心は上がるっていう買い煽りじゃなくて、
１億以上の物件を買える購買層はどのくらいの数で、
都心での高級物件の供給量はどのくらい、とかきちんと分析したものってないの？

444>
欲しいですよね、でも１４００兆円といわれる世界一莫大な個人資産を貯めこんでる国ですからね。
全国の資産家の金が今までは、郵貯や預金に停滞したきたがぼちぼちリスクを取り出したばかり
首都都心の不動産は相当のところまでいっちゃうでしょう、でもそのほうが企業も個人も
資産効果で景気は良くなるのですけどね。景気回復はまず風上からです。

都心のマンションの大底は２年位前だったでしょう、あの頃は資源インフレもまだだったから
広くてグレードも良かった。最近立地のいい大型物件はまず出来にくくなってるしグレードも
一部を除き落ちだしてる。
辺鄙な場所の新築を買うより、値上がりしていても中古の
好立地のハイグレードな物件を買うほうがベターな選択になってきてますね、売り物は少ないけど。

ほんとですよねえ。分譲戸の面積を１５％少なくして、１戸の価格を１０％値上げすれば
㎡単価は３０％の値上げになっちゃうんですよ。
たとえば、総面積７３㎡単価＠８０万円＝５，８４０万円だったものが
価格の１０％アップで６，４２４万円となり、
総面積を１５％カットすると６２㎡となりますが、㎡単価は１０４万円となりますから、
単価８０万円に対して３０％の値上げとなります。
これが秋からの「新価格」なんでしょ。

いずれにしても2006年前半のマンション相場は堅調のまま夏休み入り。秋までの２ヶ月間にデベは価格を劇的に改定して新局面入り。下げ相場を中途半端に経験している人はまだいろいろ言ってるけどガソリンはすでに半年で50%アップ。インフレはすでに始まって半年経過してるのに、マンションの値上げの方が遅いくらいなのが今の現状。だから特に都心一等地物件は割安感から人気沸騰の現象が起きている。とみてますが。

マグロの刺身も台湾の減船で大幅値上げ。マグロに限らず、冷凍物の切り身なんかも
数年前に比べるとずいぶんと上がってますね。
消費者物価指数というのもそうとういいかげんですよ。昨年基準の項目から外れましたけど
珠算の月謝やサイダーなんてものが入ってたり、スプーンや釘なんて値上がりするわけ
ないでしょうみたいな。

４５０になりましたので
新スレ作成しました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44857/

いやいや、いいすれなのもうちょっと。。。

スレ主もすっかり忘れていました！
1年前ならこの話題も良かったけど想像も出来なかった現在だと

1「山手線内のマンション分譲価格は、確実に上昇するに決まってる、だからどこまで騰がるの？」
2.「山手線内側のマンション、まだまだ売り惜しみがあるの？」
3.「山手線内側のマンションこれからも供給される可能性はあるの？」

山の手線内は、プレミアマンションでしょ。
中古でないと手が出ないではなかろうか。
新築ファミリータイプは、ローンくめる人かぎられるでしょ。

山手線駅徒歩10分弱、築34年の北西角部屋、低層階が、いくらルーフバルコニーがあるとしても
坪/190万円で、すぐに売れたのには驚きました。
ここ10年でうちのマンションを中古で購入した人は、買値より高値で売れる時代になった。
立地が同じだと、築古マンションでも管理がまあまあなら新築相場の
半値前後より下がらないというのが山手線内のマンションの特色かな。
それに、古い方が好立地という傾向はあるからね。

No.454 の 匿名さん
どの辺ですか？
その意見言えてますよ
中古の駅近くなら高輪とか泉岳寺あたりが狙い目ですか？
ほしい

>>455
山手線の目白です。

そうですか。目白いいですか

詳しくは知りませんが
学生時代行きました

徳川マンション辺りですか
日立の豪邸辺りですか
地元が近いので
風見鶏かなんかでよく食事しました

そこは全部山手線の外側です。

”どこまで上がるや　コイノボリ”ですな。
一般さらりーまんの手が届くところまでは、終に下がらなかったということです。

458さん、目白界隈は、山手線の外側（西側）の方が高級住宅地で、地価もマンション分譲価格も、山手線の内側（東側）より高いんですよ。これ、目白界隈の常識です。

ちなみに、目白界隈は２−３年前まで新規分譲マンションの平均的坪単価は２００−３００万円台でしたが、直近分譲マンションの平均的坪単価は今や４００−５００万円台超だそうです。

＞460さん
山手線内のマンションのスレです、スレ違いですからご遠慮下さい。

目白近衛町のマンションは分譲中ですがそこまで高くない、
その他に450万円超はここ5年来分譲されていませんよ、
知らない人は本気にしますから、いい加減なことは投稿しないでください。
事例があるなら、具体的にしないとあなたの妄想や印象で終わります。

昨年から最高500万円のマンションはありましたが、目白1丁目でこれも山手線内です。
最近の400万円〜650万円は目白でも学習院下で山手線内側のエリアです。
マンションに関しては目白エリアでは、山手線内側が有利で価格も高いのは常識です。
バブルの頃の印象を引きずっているのでしょか。
つまりあなたの投稿しているマンションの常識は、ウソです。

>>461
460が書いたことが本当かどうかは別として…。
そこまで言いますか。。。

>>455
＞中古の駅近くなら高輪とか泉岳寺あたりが狙い目ですか？

伊皿子に住んでいます。港区山手線内側では比較的安いエリアだと思いますが、さすがにこの辺りもだいぶ値上がりしてしまい、売り物もかなり少なくなってしまいました。今からだと厳しいですね。
第一京浜沿いなど環境的条件が悪そうなのは安くてもお勧めしません。

最近物件も少ないけど、売れ残りも目立ってきたね。
そろそろピークじゃないかな山手線内も。

うっているところを教えてください。
２億オーバー以外で・・・

確かに、３ＬＤＫで探すと、2.5億以下の物件ってみつかんないよね。特に港区、千代田区、渋谷区だと。

山手線の内側で2億円は、限られた地域と部屋の広さの場合だと思いますが
普通の家族が暮らせそうな3ＬＤＫでも8000万円未満は、あまり見かけなくなりました。
つまり共稼ぎか、ＤＩＮＫＳでもないとサララーマンには訳ありでもないと、住めない場所になった。

あっても低層階で日当たり劣悪、周辺環境がイマイチのカタカナデベの狭い物件ばかり。
大手デベでも70㎡前後のの3ＬＤＫというのも、普通に見かけるようになりました。

１年半前に終わったスレをアゲるとは凄い。

どんどん下がってるよ

いま騰がっているのは湾岸

都心部は地下鉄が中心だから山手線は関係ないのでは？

このスレ立てたのは郊外住まいの人？

>>476

山手線じゃなくて山手線内側ですよ。
あ、地下鉄に都会感持っちゃった城東埋立地の人？

西側でしょう。

４８３　笑える！

山手線内側といってもピンキリでしょうに。
宣伝文句ですよ。番町物件で山手線内側なんていわないでしょう。

松濤は山手線外側、でも戸建高級エリアだから、マンコミュでは関心ない場所か。

いいね。杉並とか。

山手線内側なんて一生住める気しない。
今後も高くなるんだろうし。

生まれ変わったら山手線内側に実家がほしいわ（笑）

目黒駅が最寄りで普段は山手線をつかっている。
こないだ南北線つかったら混んでるし、ぜんぜんこねーし、駅はどこも深くて不便で地下鉄ぜんぜんいいとこねーな。

>>489
大江戸線六本木駅で最終電車に乗り損ねて始発で出直して来いや。

＞489

悔しいけど同意。郊外に出れば地下鉄も地上すれすれが多くて楽なのでしょうけど、都心はホームが深いです。
だからバス使うことが意外と多いです。本数少ないのが難点。

都心でも使いやすい地下鉄は丸ノ内線だけだと思う。

銀座線も使えるよ。接続多いし。

メトロ路線に限ってなら銀座線と丸ノ内線の利便性が高いですね。

銀座線も、渋谷駅の利便性は疑問だけどね。
渋谷駅ホームが、表参道駅側、つまり山手線内側に移設予定だよね。

山手線に慣れちゃうと、地下鉄のこなさ加減に腹立つわ。半蔵門線とか埼玉の田舎まで繋がってるからなのか本数少なすぎだわ。

また私鉄と乗り入れしてる地下鉄は郊外から通勤客がたくさん乗ってくるからウゼーよ。銀座線、丸ノ内線は単独路線なのでよいが。

世田谷区の圧勝!

サラリーマンなら千代田線は結構使う。
大手町、霞ヶ関とか。

銀座線は買い物かな。

丸の内線と大江戸線は慣れないと効率的に使えない。
まぁ、俺が田舎ものだからだけど。

まぁ、でも山手線内側って普通のサラリーマンじゃ無理でしょ。
親が金持ちとか世帯収入1500万とか。

外国の人がいないマンションがいいね。

スレタイから離れて電車の話ばかりだけど、山手線内側は、そら価値は上がりやすいでしょ。

3%しか東京で存在しない土地だし、なんだかんだ日本の会社は山手線沿線か内側に集中してるから、通勤考えたらその近くのが楽だね。

打ち合わせで横浜とかたまに行くけど正直メンドイ

>>499
沖有人氏の受け売りになるが、山手線の内側かつ中央線の南側は国際基準のプレミア立地になるでしょうね。
国内のみならず国際的一等地であると。
なんか資産持って住むのが勿体ないな。高い賃料でインカム貯めたい感じ。

>500
当然、外国人も多くなり
498の希望には合わない。

山手線内側で外国人すくないとこって難易度たかそうだな。

なんとなく文京区はすくなそう。

文京区住みです。
外国人は他の区に比べると外国人が少ないと思いますが、湯島以外に繁華街が無いだけなので当然です。繁華街が少ないから飲食業や娯楽業に従事する割合が多いアジア系外国人が少ないのだと思います。大学が多い区なので留学生は多いですよ。

>>503

なるほど、非常に判り易く説得力ある説明ですね。

山手線内側の価値はあがるでしょうが、住むなら落ち着いたとこがよいですね。

山手線内側にも落ち着いたとこはあるのでしょうが、如何せん高い。。。
JRが最寄りよりも地下鉄最寄りのほうが静かですかね。

2006年からの全レス読みました。
面白かった。

時代（バブル）は繰り返される。

江戸川橋ってどうなんですか？
飯田橋の隣で神楽坂にも歩けそうなのに他の駅に比べて高くなさそうなんですが

文京区と新宿区にまたがる土地で、水没すると良く言われるほど谷地です。
首都高の威圧感が半端ないですよ。あと、中小印刷工場が並ぶので純粋な住宅地ではありません。
文京区小日向および関口と新宿区神楽坂の高級(ミーハー)住宅地に挟まれた庶民の街です。

ネガっぽい意見書きましたが私としては結構お勧めの街です。商店街に活気があるし、飲食店の質もなかなかいいです。そしてお手ごろ感があります。新宿区側だと神楽坂駅も使えるので利便性め決して低くありません。気位が高い方は住めないと思うけど、手ごろに便利な土地を求めるなら選択肢として有りだと思います。

＞508

ありがとうございます。山手線内側で駅近、3LDKを7000万前後で探してるんですけど江戸川橋あたりならなんとか買える物件がありそうで。
ここら辺は世田谷区あたりと比較しても坪単価が低かったりしますけど、今後の価格とかリセールの場合はどうなんですかね？

利便性でお勧めの街だから、そういう考えの方が検討すると思います。なのでリセールでの売りも利便性。高級感とか眺望とかそもそも期待できる街ではありません。神楽坂駅に徒歩圏で商店街にも出やすい立地なら生活しやすいですよ。多分リセールも良いかと。どこでもそうですが、購入予定付近の中古相場を調べると大体把握できると思います。

利便性なら目黒のブリリアタワーズ、池袋のグランドミレーニアが良い。
まだ坪600万円くらいだからお買い得。
人気物件だから抽選に当たるかどうかは不明。

池袋は良いが、目黒は都心飛行機ルートの下になる可能性がある。
飛行機が上空を次々と通過することになってもお買い得と言えるかどうか。

目黒は価格の割に、間取り悪い、仕様が悪い、値付けが悪い。
東京建物センス無い。

間取り仕様より立地が大事。
駅1分でこれだけの規模の出物は希少価値がある。
価格は相場が追いついてくるから問題なし。

利便性を取りつつ、閑静な環境に住みたいから山手線の駅も徒歩圏におきつつ、職場の大手町に直通のメトロの駅から徒歩3分くらいのとこで、そこそこ使えるスーパーもすぐそばにあって、評判の良い学校も近くにあって、図書館とかの文化施設からも近く、されどパチンコ屋からは果てしなく遠く、でもシネコンみたいのは意外と近くにあり、美味しいものを食べるのに不自由もなく、近年のゲリラ豪雨にも耐えられるハザードマップで、外国な方はあまり多くないところ。

に住みたいと嫁に言ったら、死ぬ気で働け、と言われた2015年夏。

金に糸目は付けないとしてもその条件すべて満たすところってあるかなあｗ
地盤的にも安心ってのを付け加えたい

発想がサラリーマン的というか、、、
お抱え運転手を持てるくらい稼げばいいし、せめてタクシー通勤位できる身分になろうよ。

で、ささっと引退して、シンガポールあたりに居を構えて、世界中、適当に好きなところで過ごせるようになる、くらいの夢を持とう。

引退しても別に海外で生活したいとおもわないな。
むしろ色んな人が遊びに来やすくて、自分も移動しやすい山手線内側のほうがよっぽど住みたいわ。

まぁ山手線内側は30年後もお高そうだね

海外を拠点にして4〜5年生活した経験があって、
それでもリタイア後海外に住みたいならとめないけど、
私の交友範囲では私も含めて海外経験のある人ほど東京が世界最高っていうんだよね。
10日ぐらい過ごすなら行ってみたい街はたくさんあるけど、
生活に拠点としては、此処より快適な場所は考えられない。

でも、子供の教育考えると、自然に外向き思考にならない？

国内でこじんまりまとまるなら、それもアリですが。

子供の教育って、留学させるとかじゃないの？

まぁ、教育環境って結局、親の収入に比例するところがあるから、地価が高いとこのが良いのは間違いないかな。

確率論だけど、地価がたかい＝親の収入がたかい＝頭の良い子が多い＝イジメも少ないってのは結構成り立つからね。

人が急激に増えすぎた湾岸はダメだけどね。

英語は片言でもやろうと思えば仕事はできるからね。
教育方針は人それぞれでしょうけど、私は日本人的な機微が解らない人は
いくらスキルがあっても可愛いそうだと思ってしまいます。

>>521
まぁ進学校のがいじめ少ないってのは有名だし、高収入の世帯ほど子供の教育にかけれる時間が多かったり、そもそも優秀な遺伝子を残せそうだからな

とりあえず事件の多い川崎とかでは子供育てたくないな。

イメージ的にはやっぱり文京区周辺がよさそう

本題からズレてきてる気がしますが、東京が首都であることは今後も変わらず、コンパクトシティ化も進んでいくので、利便性が高く、且つ、ある種のブランド的な響きがある山手線内側の価値は大きく下がりはしないでしょうね。

まぁ日本のマンションの値段自体が10年後は崩れると思うので、地方が30%下がっている中で、山手線内側は10%しか下がってないとかそういう話かと思いますが。

まぁ、内側は下がりづらいだろうし、外側でも有名な場所は下がらないだろね。

山手線内側の地権者がうらやましいけど、固定資産税たかいんだろな。

文京区のあたりはなんでか女性人気がたかいね。
落ち着いて過ごせそうって雰囲気だからか？

男に人気ありそうなのは港区のあたりかな。

どっちも住めない俺は駅前で酔っ払いが喧嘩する北千住の賃貸だが。

山手線内側といっても、例えば五反田や大崎辺りはどうなんでしょうか？
ここで言う内側とは、港区などを想定されてるのかな？
大崎の辺りの中古なら手が届きそうなんですが、あまりに物件が多くて、供給過大な地域なのかなあとか気になります。
夫婦揃って出張が多く、品川や羽田に近いのは、魅力的なんですが。

>>527
大崎・五反田は、中期的に価値は上がり、長期的にも価値が大きく下がることはないと考えています。飛行機ルートの懸念は多少ありますが、品川駅や新駅が発展することで、アクセスが非常に良い大崎・五反田への住宅の需要はさらに高まっていきます。2020年代には羽田空港への直接アクセスの電車も乗り入れますし、品川区長がレジャー施設を大崎に作ると言及していることもプラス材料です。供給に関しては、今後もいくつかタワーマンションが出来る予定はありますが、湾岸地区のように一万戸以上の超大量供給ではなく、少しずつできていくので街の活気が維持されて寧ろ良いことです。地震についても大崎・五反田の山手線内は台地で地盤が良いところが多いので、直接基礎のマンションを選べば安心です。

>>528
大崎五反田にあまりいいイメージないけどね。

大崎五反田間のタワマン街見ると結構憧れますね。
目黒川はドブ川ですし電車の音もあのへんは煩いですが雰囲気は良いと思います。
そもそも近年住みたい街ランキング上位に品川が登場してますけど、これって品川駅の事ですよね？
個人的には港南のタワマン街よりも大崎のほうが好きです。でも新駅需要で港南はここよりも化けるのは確実ですが。

大崎五反田に悪いイメージがあるのは年配が多いな

>>531
山は当然知ってるけど、五反田とか駅前アレじゃない？大崎もメタルチックなイメージ。

>>533
大崎はめちゃめちや綺麗になりましたね。とくにパークシティ大崎の再開発の完成度は高いです。港区の山手線外側よりは品川区山手線内側の方が僕は好きかな。

大崎はタワマン過剰で案の定賃料も下がってますよ。
それでも借り手がつかず、空室が目立ちます。

でも便利で住みやすい街です。
山手線内側という魅力、今のうちに買わないと手が届かなくなりそう。

大崎、品川のあたりは住む場所とか遊ぶ場所っていうよりも、働く場所っていうイメージなんで、あんまり近くには住みたくないです。

価格を決める上で人々がその街に対して抱くイメージは大事ですからね。

大崎に住んでます、って聞いて皆が羨むような反応を返す時代がくれば価格も高くなるでしょうし、富裕層も競って購入するようになるでしょう。

まぁ、いまのところ大崎は期待外れですね。

まぁ、飛行機が上空を飛ぶようになってからの大崎・品川はもっと期待外れになるかも。
君子危うきに近寄らず

>>537
住んだことが無い人はわからないと思うけど、大崎の山手線内側はすごく住みやすいです。
渋谷とか新宿とは違って落ち着いているし、評判のよい小学校もあるし、緑もたくさんだし、生活に必要なお店も充実しているし、通勤も駅までのアクセスは空いていて快適ですし。
飛行ルートは目黒、恵比寿、渋谷、六本木、麻布、新宿、品川駅、大手町などの上空を低空で飛ぶので、まともに実現するとは思えません。千葉県の文句を言っている人達へのポーズの部分が大きいです。