山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの？【2】

山手線でも中央線から北側は魅力を感じないし、
南側でも優良な地域は限られてます。
その優良な地域のマンションのみ
価格が上昇するのでしょう。

>>42
賛成。
ただ、北側にもいくつか良い住宅地は
点在しているけどね。
しかし、南側の同様の地域と比べて
地味というか、あまり知られてないよね。

いくら評論にしても、クリスタルな指向の人が多いんですね。
山手線内の、高級住宅地の低層マンションなんて全体の0.1％も
ありませんよ。

単純に、山手線内の普通のマンションのお話でいいのでは？
中央線の南側（新宿〜東京）だと、
買い物不便、学校難民、オフィス街になりますよ・

↑
クリスタルな指向
うわぁっ！その表現旧いなぁ。
知ってる私も旧いってことか。

ナバーナとか、ジャックアンドベティがあった頃？

確かに... 年齢ばればれです (^^;
掲示板が分離独立化されたことはいいと思います。
今までの疑問の流れからいったら、必要なら、価格上昇するの
湾岸地区編くらい作れば、”定義”に関わる投稿で埋められるのは
回避できるのではないでしょうか。　”都心って何？”って議論を
すること自身が目的なのでしたら、そういうスレを作ればよいだけですし。

では、素直にその話の流れを受けて、、、

自分の疑問は、山手線の内側全体で、上昇率の差異はあっても全域で地価が上がるのか、それとも、上昇するところと、下がるところに、分かれるのか、
です。

現在、首都圏の利便性の高い地域のマンション価格はあがりつつあるので
その点から言うと山手線の内側全体が上がってもよさそうなのですが
その一方で地区によって差も出そうな予感もするので。

日経の記事はご覧になられましたでしょうか？　公示地価でみると、
実際に上昇点となっているのは、山手線内でも南半分。中央線の南側
だけであるというのが現状ですね。　

>49
それは、新聞を詳細によく見てますか、中央線の北側も充分騰ってますよ。
南側の上昇が大きく見えるのは、本当の都心はバブル以降、実力以上に地価が
下げすぎたから、それの揺り戻し。北側は、元々そんなに高くなかったので
下げもきつくなかっただけですよ。
公示地価も、おおよその目安、場所によっては公示地価の2倍で取引されているのを
知ってます。

冷静に考えても、中央線の北側の方が交通至便で、商業施設は整備されていると
思うんだけど。
少し前の副都心、渋谷、新宿、池袋あたりが発展していますよ。

地価って、ここが○○万円だから、少し離れたここは○○万円という風に
決まる傾向があるんですよ。
それを言ったら、日暮里あたりが元々安いので一番、高騰していますよ。

優良株と、ボロ株みたいなものですね。
ボロ株の方元の株価が何倍にもなりますから。
トヨタが株価2倍にはさすがに、ならないよ。

>>50 　このスレのタイトルからいって、”上昇率”が話題になっているのでは
ないですかね。　山手線一周といっても、無論場所によって地価そのものは
随分違っているわけですから。

アジの干物が食べたいと近所の某高級スーパーに行ってみれば
あるのは、超高級関アジだけ。
カマボコが食べたいと某高級スーパーに行ってみれば
売っているのは10倍の値段の老舗の超高級蒲鉾だけ。
カルビーポテトチップスが食べたいと思ってもそんなものはどこにもなし。
そんなところに住めるかっちゅうの。
だいたい国会議員が選挙公約に、大手スーパーの進出には規制を続けます
とか言っている地域だろ。

>40
山手線内って「憧れの場所」なの？
あなたがそう思うのは勝手だが・・。

>>54
同じ面積のマンションでも、場所によっては郊外の2部屋分だから
それなりにいいところがたくさんあるんだと思うよ。

そうでなければ、たとえば郊外なら4000万円で買える面積の物件を
8000万円も出して買う人が、こんなに多いわけないだろう？
良いか悪いかは別にして、住民層もこれが買える人の集合体だから
それなりに、いいと思うよ。

まあ、同じ金額で郊外に2部屋買うという選択肢もあるけど、
そういう話は、聞いたことがないね。

郊外と山手線内は、車にたとえるとカローラとＢＭＷのようなもの。
自動車としての機能は同じだけど、本人の満足感と他人の見方、扱いが変ること。

うちの実家は東中野で大学の友達になにげなく言うと、
みんな口揃えて「いいとこ住んでるね」って言われた。
就職してもそう言われたけど。
それって新宿からタクシー乗って980円で帰れたからかな。
でも山の手線内じゃないからダメなのかｗ
買うとかなり高いんだけどね東中野。

うちの実家も文京区だけど、六本木で深夜まで飲んでタクシーで3000円くらいで
帰れたから、学生時代は羨ましがられたよ。
世田谷、杉並、横浜の郊外の自宅組は、タクシー高いから、始発電車まで
喫茶店で夜明かししてた。
年に数回感じる、山手線内でよかったと思える瞬間だね。

>55
都心（千代田、港、渋谷あたり）のマンションで8000万程度のマンションで満足できるかは
甚だ疑問ですね。

>59
あんたは、埼玉の3000万円で満足してるのか？！

>40
>地下鉄は、あくまでもＪＲの補助路線、昔の都電（路面電車）、
>バスの代替物なんだから、駅前が発展しないのは当然といえば、当然。

あのね、鉄道っていうのは基本的に迷惑施設なの。場所もとるし、騒音もあるし。
そもそも地方と地方を結ぶ大量輸送機関だからね。
だから、沿線に高級な場所はあまりないんですよ。発展って言っても、
趣味の悪い商業施設が出来るだけだし。
都心の地下鉄はそうではない。
もちろん、地下鉄もピンキリで、結構田舎のほうまで駅が出来てきてるけど、
それを言ったら廃線寸前の田舎のローカル線だってJRでしょ。
もちろん、鉄道を廃止してバスにするっていうのは田舎でよく聞く話だ。

ということで、山手線は誰でも分かり、そんなに極端なハズレもないから
スレの設定として「内側」はいいと思うが、
書き込みしてる人を貶めたり、極端な決め付けはやめたほうがいいと思いますね。

>あのね、鉄道っていうのは基本的に迷惑施設なの。場所もとるし、騒音もあるし。

これは明らかにおかしいよ、駅があるから商業施設もあるし、人が集まって
町のインフラも整備されるんだよ。
その便利な場所に、徒歩かバスかで同じ地区でも、土地の値段も何割も違うんだよ。

山手線内で、ＪＲが貴重なのは明白だよ。
あとから用地買収して、新駅、新線が出来る可能性は皆無でしょ。
戦前は、旧東京市内は私鉄の乗り入れ禁止だったらしいよ。
山手線、総武線は既得権、独占権の路線なんだよ、競争相手も少ないし。

1つデメリットがあるとすれば、路線価を見ればわかるけど、駅の近くの商業地は
住宅地の何倍も高いのと、けっこう駅前を地主が持っているから、再開発が
難しいことぐらいかな。
けっこう、メジャーな駅でも駅前は大地主で、
立派なビルは借地の場合も多いんだよ。

地下鉄は、潜水艦のように幹線道路を伝わって、あちこちに首を出すから
都内の開発には、残された最後の手段だろうね。
地下鉄の発達で、山手線内の繁華街の重心も移動してきたと思うよ。

>63
なんだか、語るに落ちてませんか？
ここは商業地のスレじゃないし、開発＊＊＊＊のスレでもない。
ＪＲも、幹線道路も重要。でも、それは明暗２つの側面を持っている。
もともと鉄道の乗り入れを禁止した理由は、無秩序な開発で環境を悪化させないためなんだよ。
地下鉄には暗い側面は限りなく小さいよね。だから皇居の周りにさえ駅がある。
都心の良好な住宅地という事では、地下鉄「網」の中にある場所のほうが上だと思うんだけど、
何かＪＲにこだわる理由ってあるの？

>64
商業施設がなくて、駅前も発展しなくて不便だから。
同じ地区なら、ＪＲの方が高いのがその証拠じゃないの。

>65
「同じ地区なら、JRのほうが高い」ってどういうこと？
郊外で都心からの時間が同じJR沿線と地下鉄沿線の比較でもしてるの？

>66
税務署の路線価を見てご覧なさい？
山手線内で、同じ地区で、ＪＲの駅近と地下鉄の駅近を比較するとよくわかるよ。
便利なんだから、高いのは当然でしょう。
資産価値は、土地活用の価値と比例するのが不動産の常識ですよ。

違う場所があったら、教えて欲しいですね。

同じ山手線の駅でも、外側と内側では駅から同じ距離でも
2〜3割は内側の方路線価は高いよ。
マンション用地の取引では、路線価の何倍が目安になるのは、常識ですよ。
仕入れ地価が高いから、分譲価格にも反映されるんだよ。

自分の住んでいる地区で、比べてみるとよくわかりますよ。

路線価図（平成17年）
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h17/index.htm

>67
そういうことだと「同じ地区」の使い方が変。
で、結局オタクのしてるのは商業地の話なのね(w
スレの流れ読もうよ。

65はよくわからんな。
たとえば渋谷だったら、JR渋谷と地下鉄渋谷の路線価はどうやって比べるんだろ？

>67、68
いや、物知りの方には脱帽です。

結論として、マンション分譲価格は上昇するの？
ＪＲ沿線限定でも、路線価の経年分析結果でもいいですよ。

>69
商業地の話なんてしてないよ、住宅地でも比べてご覧？
あんまり、不動産や地価の話に詳しい方は少ないみたいですね。

個人攻撃は控えますが、自分は詳しいって自己満足に浸るために
掲示板に書き込んでる人はときどきいますね。
本当に詳しい人というのは、問題の解決のために的確な情報を提供できる人であって、
みんな知ってるけどその問題には役立たないことを解説してくれる人じゃないのですよ。

そして、本当に詳しい人は謙虚な人が多いですね。
底の浅い知識しかない、覚えたての知識をひけらかしたいボウヤは、
僕は知ってるんだよ、みんな知らないのかな、
って言い方をする傾向が強いようです。

73は言い過ぎですね。荒れますからやめましょう。
それから72、他人の評価する前に
「あんまり」と「少ないみたい」がつながるかどうか考えてみて。
話がかみ合わないのはその辺に問題があるんじゃ？

こういうスレが出来て、暴落論者がいなくなったことから
して、しばらくは上昇するのでは？

みんなの意識が不動産は『下がるもの』から『騰がるもの』
に変わっただけで、不動産への需要は増えるものです。

>75
たしかに、ここや、同類のスレでは、ほんの数ヶ月前まで
暴落論者が人口減、供給過多、デベロッパーの経営不振など
様々な理由を出して、マンション価格の暴落をはやしていましたね。

実際の市場のメカニズムはともかく、人々のパーセプションが
変わった時、そしてそれが皆に共有された時、
価格は一挙に一方向に進んでいくと思います。

丸ノ内線茗荷谷と山手線目白、大塚、有楽町線護国寺、とマンションに住みましたが、
やはり、ＪＲの方が遙かに便利でした。
ＪＲは、終電の時間も1時間近く違うので、タクシーいらずです。
商業施設、駅前の発展はの差は、歴史も違うからはっきり言って、雲泥の差です。
このあたりが、地価の差になるんでしょうね。

地下鉄は、交通不便なところに突然出来た駅で、そこから発展したという感じですが
メトロが主導して開発することもないので、不便なところが多い。

銀座線、丸ノ内線などの、古い地下鉄はまだ駅前は使えますが、
都営とか、半蔵門線、有楽町線、東西線などの後から出来たところは、
ホームが深いし、やっはり格が落ちます。

武蔵小杉や豊洲の販売価格が上昇してきた。
あそこであの値段ならと都心のマンションも強気の値付になりそう。

まだ今なら都心に近いマンションをサラリーマンにも買えるけど１年後
には無理そうだね。

本当の都心は分譲すらでなくなるのでは？
俺がデベなら賃貸にするな。

>78
都心、もとい、このスレの趣旨に沿って山手線の内側で
普通のサラリーマンが何とか許容範囲のマンションを
取得するなら、今後１年というよりは、
今年中が、ラストチャンスだと思う。

もちろん、10年から10数年後には
またチャンスがめぐってくるかもしれないので
待てる人はそこまで待つこともできるけど。

昨年山手線内のマンション用地を、競争入札で高買いしてしまったデベは、
物件のグレードを落とすか、専有面積を若干小さくして誤魔化すかしか
分譲価格を抑える手段はないんじゃないかな？
供給は平成20年度以降くらいでしょうね。

まあ山手線内は、昔から普通のサラリーマンには手が出にくい地域だったから、
元に戻ったということかもしれない。
景気回復で、お金持ちや、土地を売って住み替え、事業主といった購買層が
主役になりそうですね。

後から考えると、普通のサラリーマンでも買えた「奇跡の10年」と言われるかも。
山手線の城北や城東はまだ、坪単価200万円台前半だからしばらくは、買えそうです。

マンション価格は暴落するというスレッドが乱立した頃と比べると、
ずいぶん様変わりしましたね。

耐震偽装問題出てきた時はマンション業界は終わりだ
なんて言うよく判ってない人一杯いたね。

あの時が最後の買い時だったような気が、、

金利もそんなに上がってなかったし。

>>81
たしかに「奇跡の○年」だったかも。
自分の実感としては10年というよりも、もっと短くて5年という気がするが。
庶民にとって、何十年か１度に開いた窓が、今目の前で、再び閉まろうと
しているんじゃないかな。

山手線内(沿線の商業地じゃなく、本当の高級住宅地）の家に昔住んでた友人が、
とうとうその家を手放すことにしたそうです。
本人は隣が地上げされて環境が悪くなり、何年も我慢した挙句に
裏通りのマンションに引越し、それでも思い出のある場所は
手放したくなかったので売らずに耐えていたのですが、
近隣の取引価格がひどく上がったために
前々から売れと言っていた親族を押さえきれなくなったそうです...。

そんなわけで、値上がりは間違いないと思うのですが、
投機的な発想で、人の住むところが左右されるのはなんだか悲しいですね。
終電が遅いところがいいとか言っていられる賃貸派はそれでもいいんでしょうが。

>85
うーーん、私なら、親族の投機的な発想を逆手にとって
あと５年すれば２倍になるから、それまで待て、
と言って時間を稼ぐと思います。

実際に、山手線内側の良質な住宅地は、今現在の価値以上に
価格が下がっているので、少なくとももとの価格に
もどるでしょうし、そうすると、2倍というのは決してはったりでは
ないですしね。

>>84
この前部屋を整理していたら、10年ほど前によくＭＲを回っていた頃の
パンフレットと価格表が出てきました。

山手線北地区で55㎡前後2ＬＤＫ、で5000万円以上（坪/300万円）
の値付けがされていましたから、現在より20％以上高い感じでした。
専有面積も、現在より少なめで買いやすい価格にしていたようでした。

当時はバブルから土地が下げ止まらずに、
ドンドン下落していた時代ですが、まだ土地代が高かったんでしょうね。
共有設備はというと、現在のレベルだと最低限と言った具合で、共有部分も
20％より遥かに少ない感じでした。
それでも、当時はこれでも、相当割安感があったのでしょうね。

数年以内にこのレベルに戻るような気がします。

>86さん
ありがとうございます。
そうですよね。
本人は、マンションのローンが繰り上げられればいいかなと寂しく笑っていましたが...。
一度話してみます。

失礼しました。８８＝８５です。

山手線内側の良質な住宅地は、どんどん減っていると思いますよ。
大きな通り沿いには、マンションの乱開発で街の静けさは、もう昔の話です。

マンションが建設されると、日当たりも悪くなり住宅地の人々は、
逃げ出したくなるのも、わかるような気がします。

用途地域で、住民が頼みもしないのに区から、
防火地区のになったり、実質住宅地でも近隣商業地区とか、
第○種住居地域などに指定されて、高さ規制撤廃とか日影規制なしとかに
なって、マンション業者も血眼になって、まとまった土地を探しています。

こうなると、
「もうこの地区には木造住宅の建て替えはしないで下さい」
と行政から言われているような物です。
地価がマンション開発で勝手に上がるのは、住民にとっては迷惑な話です。

> 山手線内側の良質な住宅地は、どんどん減っていると思いますよ。

そうですよね。なので

> 地価がマンション開発で勝手に上がるのは、住民にとっては迷惑な話です。

こういった住民の方には早く退場してもらいたいです。
官舎や都営住宅、ボロボロの社宅、朽ちかけた戸建住宅なども撤去して、もっときれいな街並みにして、今より多くの人が利便性の高いエリアに住めるようになるべきだと思います。

それと商業地区の汚らしいところもどうにかしたいな。