山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの？【2】

>あのね、鉄道っていうのは基本的に迷惑施設なの。場所もとるし、騒音もあるし。

これは明らかにおかしいよ、駅があるから商業施設もあるし、人が集まって
町のインフラも整備されるんだよ。
その便利な場所に、徒歩かバスかで同じ地区でも、土地の値段も何割も違うんだよ。

山手線内で、ＪＲが貴重なのは明白だよ。
あとから用地買収して、新駅、新線が出来る可能性は皆無でしょ。
戦前は、旧東京市内は私鉄の乗り入れ禁止だったらしいよ。
山手線、総武線は既得権、独占権の路線なんだよ、競争相手も少ないし。

1つデメリットがあるとすれば、路線価を見ればわかるけど、駅の近くの商業地は
住宅地の何倍も高いのと、けっこう駅前を地主が持っているから、再開発が
難しいことぐらいかな。
けっこう、メジャーな駅でも駅前は大地主で、
立派なビルは借地の場合も多いんだよ。

地下鉄は、潜水艦のように幹線道路を伝わって、あちこちに首を出すから
都内の開発には、残された最後の手段だろうね。
地下鉄の発達で、山手線内の繁華街の重心も移動してきたと思うよ。

>63
なんだか、語るに落ちてませんか？
ここは商業地のスレじゃないし、開発＊＊＊＊のスレでもない。
ＪＲも、幹線道路も重要。でも、それは明暗２つの側面を持っている。
もともと鉄道の乗り入れを禁止した理由は、無秩序な開発で環境を悪化させないためなんだよ。
地下鉄には暗い側面は限りなく小さいよね。だから皇居の周りにさえ駅がある。
都心の良好な住宅地という事では、地下鉄「網」の中にある場所のほうが上だと思うんだけど、
何かＪＲにこだわる理由ってあるの？

>64
商業施設がなくて、駅前も発展しなくて不便だから。
同じ地区なら、ＪＲの方が高いのがその証拠じゃないの。

>65
「同じ地区なら、JRのほうが高い」ってどういうこと？
郊外で都心からの時間が同じJR沿線と地下鉄沿線の比較でもしてるの？

>66
税務署の路線価を見てご覧なさい？
山手線内で、同じ地区で、ＪＲの駅近と地下鉄の駅近を比較するとよくわかるよ。
便利なんだから、高いのは当然でしょう。
資産価値は、土地活用の価値と比例するのが不動産の常識ですよ。

違う場所があったら、教えて欲しいですね。

同じ山手線の駅でも、外側と内側では駅から同じ距離でも
2〜3割は内側の方路線価は高いよ。
マンション用地の取引では、路線価の何倍が目安になるのは、常識ですよ。
仕入れ地価が高いから、分譲価格にも反映されるんだよ。

自分の住んでいる地区で、比べてみるとよくわかりますよ。

路線価図（平成17年）
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h17/index.htm

>67
そういうことだと「同じ地区」の使い方が変。
で、結局オタクのしてるのは商業地の話なのね(w
スレの流れ読もうよ。

65はよくわからんな。
たとえば渋谷だったら、JR渋谷と地下鉄渋谷の路線価はどうやって比べるんだろ？

>67、68
いや、物知りの方には脱帽です。

結論として、マンション分譲価格は上昇するの？
ＪＲ沿線限定でも、路線価の経年分析結果でもいいですよ。

>69
商業地の話なんてしてないよ、住宅地でも比べてご覧？
あんまり、不動産や地価の話に詳しい方は少ないみたいですね。

個人攻撃は控えますが、自分は詳しいって自己満足に浸るために
掲示板に書き込んでる人はときどきいますね。
本当に詳しい人というのは、問題の解決のために的確な情報を提供できる人であって、
みんな知ってるけどその問題には役立たないことを解説してくれる人じゃないのですよ。

そして、本当に詳しい人は謙虚な人が多いですね。
底の浅い知識しかない、覚えたての知識をひけらかしたいボウヤは、
僕は知ってるんだよ、みんな知らないのかな、
って言い方をする傾向が強いようです。

73は言い過ぎですね。荒れますからやめましょう。
それから72、他人の評価する前に
「あんまり」と「少ないみたい」がつながるかどうか考えてみて。
話がかみ合わないのはその辺に問題があるんじゃ？

こういうスレが出来て、暴落論者がいなくなったことから
して、しばらくは上昇するのでは？

みんなの意識が不動産は『下がるもの』から『騰がるもの』
に変わっただけで、不動産への需要は増えるものです。

>75
たしかに、ここや、同類のスレでは、ほんの数ヶ月前まで
暴落論者が人口減、供給過多、デベロッパーの経営不振など
様々な理由を出して、マンション価格の暴落をはやしていましたね。

実際の市場のメカニズムはともかく、人々のパーセプションが
変わった時、そしてそれが皆に共有された時、
価格は一挙に一方向に進んでいくと思います。

丸ノ内線茗荷谷と山手線目白、大塚、有楽町線護国寺、とマンションに住みましたが、
やはり、ＪＲの方が遙かに便利でした。
ＪＲは、終電の時間も1時間近く違うので、タクシーいらずです。
商業施設、駅前の発展はの差は、歴史も違うからはっきり言って、雲泥の差です。
このあたりが、地価の差になるんでしょうね。

地下鉄は、交通不便なところに突然出来た駅で、そこから発展したという感じですが
メトロが主導して開発することもないので、不便なところが多い。

銀座線、丸ノ内線などの、古い地下鉄はまだ駅前は使えますが、
都営とか、半蔵門線、有楽町線、東西線などの後から出来たところは、
ホームが深いし、やっはり格が落ちます。

武蔵小杉や豊洲の販売価格が上昇してきた。
あそこであの値段ならと都心のマンションも強気の値付になりそう。

まだ今なら都心に近いマンションをサラリーマンにも買えるけど１年後
には無理そうだね。

本当の都心は分譲すらでなくなるのでは？
俺がデベなら賃貸にするな。

>78
都心、もとい、このスレの趣旨に沿って山手線の内側で
普通のサラリーマンが何とか許容範囲のマンションを
取得するなら、今後１年というよりは、
今年中が、ラストチャンスだと思う。

もちろん、10年から10数年後には
またチャンスがめぐってくるかもしれないので
待てる人はそこまで待つこともできるけど。

昨年山手線内のマンション用地を、競争入札で高買いしてしまったデベは、
物件のグレードを落とすか、専有面積を若干小さくして誤魔化すかしか
分譲価格を抑える手段はないんじゃないかな？
供給は平成20年度以降くらいでしょうね。

まあ山手線内は、昔から普通のサラリーマンには手が出にくい地域だったから、
元に戻ったということかもしれない。
景気回復で、お金持ちや、土地を売って住み替え、事業主といった購買層が
主役になりそうですね。

後から考えると、普通のサラリーマンでも買えた「奇跡の10年」と言われるかも。
山手線の城北や城東はまだ、坪単価200万円台前半だからしばらくは、買えそうです。