サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。
健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。
前スレ（その31）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/
[スレ作成日時]2008-12-17 21:01:00
600
売却を考えずに「一生住む」という選択肢もあります。
高値掴みでマンション購入し、過去住んでいたマンションを仲介不動産Ｍの担当者に来年になったらさらに中古の価格もさがり今売却した方がいいです。絶対です。と言われ他にも売りマンションが１割増ででているのに１５パーセント引きで売却に出したらすぐに買い手がついたけど、築２年で駅から３分で都心で、売り急ぐ必要は無かったのにと他の不動産会社の人に焦りましたね（騙されましたね。）と言われました。賃貸には出すより売却したかったので。９００万円ほど損をしましたが、間違った事をしてしまったのでしょうか？新規に購入したマンションも手付け放棄しても新築未入居で売りに出しても、その値段では売れないって......。買い替え＊＊＊です。
底地は業者間（除親密先間）では高値の半額かそれ以下で取引されてますよ。
資材価格等も高値から急激に下がって来てますし、
今後まともなデベが開発すれば、現在の価格は全否定されると思います。
しかも、今底地を買えるのは体力のある優良デベですし、
インチキデベは新規投資なんてとんでもないと言う状況ですから、
消費者に取っては悪くない環境が来るでしょう。
販売戸数自体は大幅に減少するでしょうが、膨大な在庫と需要の減退もあり、
価格がすぐ反発する可能性は低いと思います。
問題はその時の経済環境や信用状況ですが、
一般的にクレジットの悪い方はやや早めに、信用のある方（例、年収1,000万以上や現金買）は
底を確認してからでも十分間に合います。
信用のある方は平均倍率数倍とかになっても、完全に希望通りとは行かないかも知れませんが、
まず買えます。（平均的な物件での話）
結論としては、
信用の無い方は、信用状況の変化や相場の底を探る。
信用のある方は、大いに様子見。買うなんてとんでもない。
と言うタイミングではないでしょうか？
8000マンション
>>602
正しい選択だと思う。損失額が900万になるか、800万か600万かという変動はあったはずと思うが。不動産市場では、市場で買い手を見つけるのは容易ではない。これから全面安になるだろうから、早期に勇断したことは、損失を抑えられる結果となると思う。
>>603
デベ関係者か？ 2000年代前半にデフレを経験してきた住宅ローン融資機関は、年収が確かか、信用できる企業等に勤めている人にしか融資していなかった。アメリカとは訳が違う。判断に苦しむ曖昧ゾーンの人もいるが、現時点では融資は却下されるだろう。
「底を確認」と言っている時点で頭の悪さを丸出し。もしかして、「大学教授」か？
今回の世界不況は、10年単位になるのか、3年程で終息するのか、全く先が読めない。
オバマの経済政策がどれだけ成功するのか、ここにのみかかっている。
民主が総選挙で大勝し、連立か単独で政権をえることは確実だ。小選挙区制は、状況によって圧倒的に一方に傾くシステム。しかし、民主にはオバマのような具体的な政策ヴィジョンがない。
私の考えは以下の通り。2兆円支出でもよいから、海上に巨大風力発電機を多く建てる。太陽光パネルの設置を新築建物に義務づける。電力取引を税制上から優遇する。環境政策によって雇用を創出する。とにかく、自国の電力自給率100％を目指す。石油産業は、政府主導で切り捨てる。
株なんかで塩漬けになっちゃってるんで早く底を打ってこのまま上げてくれ〜とも思うが、景気がよくなりゃ不動産価格も徐々に上げてくるわけで・・・似たようなジレンマ抱いてる人って結構多いんじゃないかな。理想は、株価が上げてきたところで売り抜けて、その後徐々に不動産の反転の兆しが見えてきたところで購入し、株資金を不動産へまわすこと・・とはいえ、そうなった時点で気に入った物件が即座に見つかるとは限らないし。ほんとジレンマ。投資やらずにコツコツ貯めてきた人、正解。最後はやはり現金か・・・
海側向いてるマンションに住んでる人はたまらないでしょう。クルクル回る風力発電は。
近くの大学で、風力発電の実験をやってるけど小さいのに目障りだよ。
大前研一とかに憧れてんのかなw
いや、冗談ですって。ごめんなさい。
スレの流れに乗ってみるけど、不動産って株や外貨などの相場と比べてどれぐらい後から上げたり下げたりするの？
みなのレス読んでると1年後ぐらいから一般的な相場に追いつく、って感じに読めるけど。
>606
底を確認する方法なんていくらでもあるだろ。
国交省の住宅着工統計とか不動産経済研究所の分譲マンション販売動向とか、
景気動向指数の不動産DIも見とくといいよ。
供給戸数、販売戸数、契約率、平均単価等、全部発表されてるんだし。
不動産DIなんて価格に大体先行してるじゃないか。
先行指標が3ヶ月連続で改善して来たら、真剣に買いを検討するとか。
契約率７０％を目安にするとか。
いろいろあるだろ。
別に大底を買えなくてもいいんだよ。底付近で買えればいいんだろ？
人を「デベ」だの「教授」だの言う前に、自分なりにちょっとは考えた方が
いいのでは。
おたくはここでのヨタ話だけで、売り買いの判断をするつもりなのか？
ここでの話しは＋α程度に考えるべき。
風力発電とか、石油業界を切り捨てるとか、おたくの方がよっぽど意味不明だよ。
＞６１５
ご自分で正解を出してますよ。
不動産相場が知りたければ株式相場を見よ！』と言われてきたが、両者は密接不可分。
タイムラグは１年前後。証券相場は半年後を読んで動く。
昨年、ザラバでかなり安いところを見せたので（バブル以後の最安値に接近）底割れ確定。
今は戻しているように見えるが『梅雨の間の晴れ間』。
証券相場から見て不動産相場も底割れ決定です。
国が言ってる全治３年は鵜呑みにはできない。国で全治３年なら、地方の景況感まで加味すれば
４〜５年はかかるはず。
そうして株式も動き出し、その１年後位から不動産もといえるのかと思う。
１％の人が国の富の２５％を支配する日本。９９％が７５％の富を支配する日本とも言える。
残った７５％の配分を受けるためには、いま家を買うべきではないとおもう。
なぜなら３A除いては今後１０年間で６掛けになる筈。
５０００万で買ったマンションが原価は４０００万。
１０年で２割５分の減価で３０００万。
売り出し３３００万でも指値が入って仲介料でざっくりです。
平成６年が不動産好況期であったがその１０年後調べると流れがわかります。
>>617
>なぜなら３A除いては今後１０年間で６掛けになる筈。
その根拠を教えてください。
>平成６年が不動産好況期であったがその１０年後調べると流れがわかります。
過去の経験則が通用しないのが今回の金融危機では・・・ちなみにロバートキヨサキは「暴落の後遺症はあと2年続く」と予想。
http://money.yahoo.co.jp/column/company/ead/celebrated/person4/080827_...
↑去年の８月のコラムじゃない。
>>620
こりゃ失敬。ヤフーもまぎらわしいなあ・・
ま、株があれだけ壮絶に下げたのだから不動産も後を追いかけるのは間違いなさそう。
ただ、株のように一気にどすんと下げるのではなく5年〜10年ほどじりじりだらだら行くのであれば嫌だなと。
そんなんじゃいつまで経っても買い控え→いつまで経っても買えない
日々物件をチェックして割安で良さそうなところがあれば動いておく、ぐらいのスタンスで丁度いいのかなあ。
>なぜなら３A除いては今後１０年間で６掛けになる筈。
都心部の居住人口がどんどん増えますね。
都市構造がどう変わっていくのか今から楽しみです。
金融危機後も、
都心部の居住人口は増えているのですかね？
１０年後まで不況がもし続けば、
殺到してる余裕はないなぁ。
６掛が常態化したら、マンションどころか、食糧配給に人が殺到するんじゃないの？
都心部に住みたいのは皆共通の願いですね。
３Ａは無理でしょうがｗ
３Ａなんて言葉は不動産業界がでっち上げた
高いのを正当化すいるための造語。
騙されない様にしましょうね。
お金は大切に使いましょう。
テレビ番組で、女優が知ったかぶりして３Ａって言ってるから、何処の事かと思ったら
麻布十番だったことがあった…
六掛けとか言ってるのはど素人だろｗ
まだまだ郊外には、都心に憧れているわしのような田舎っぺがぎょうさんいます。
その辺も考慮しといた方がええですよ。
>>618
『山高ければ谷深し』
赤坂を基準に新宿と渋谷へ直線を引き、新宿と渋谷を結んだ赤坂からのデルタ地帯が好印象だが
その中では特に青山、赤坂、麻布、広尾が人気なので略して３AHなのは、不動産に関心のある方は
掲示板上で目にしたことが多いはず。
その広尾で定期借地権のガーフォレの坪単価や、中古で築２０以上のガーヒルの大暴騰をみれば
山は高かったと言わざるを得ない。
全体的なミニバブルというより《ブランドバブル》で近隣地青山等大暴騰した。
その以前から見ると狂乱とも言える価額であった。
それからみるとその他のロケーションは新新価格とは言ってもツレダカといえなくもない。
外資等が狙うのは、やはりロケーションやネームバリューで3Aデルタが本命なんです。
それだから谷は深い。
富裕層のロケーションは富裕層と外資やリートが買い控えればバッタリです。
不動産は梅雨の晴れ間で少し戻すことはあっても下げラインに入った以上ダラダラと下値を
切り下げて行きます。（s62年7月不動産バブルピークも元年7月より2年7月まで露の間の晴れ間が
一度あった。もちろん都心部の不動産バブルのことで景気バブルは3年4月がピーク。）
ただこの地域はあげるときは一番先に上げ、率も最大。
仕込み時期と物件を誤らなければ大漁が約束されると思う。ただしそれは今ではない。
そしてここは人口の増減で上げ下げより投資の集中増減で上げ下げすると理解しています。
＜＜６１９
根拠は後半に書いてます。
キヨサキさんがもし2年といってるなら、それは間違っています。
１％の人が国富の４０％を支配する米国で、その１％に入ってるかもしれない人なので…。
深読みも必要と思う。
＞＞６３１購入検討中 様
おっしゃるとおりです。あなたからご覧になったらど素人です。
あなたは業者さんですね？でしたらプロですもの！
別にご商売の営業を邪魔するつもりはありませんでした。
このご時世に《 購入検討中》ですから素人さんか営業さんしか考えられませんもので。。。
かぜがはやってるのでお仕事気をつけてがんばってください
23区ができてから50年もたつのにその前の行政区分を持ち出して都心部だなんてメチャクチャだな。
まあ、なにが言いたいのかはわかるがね。
大多数の人がそこを都心だと認識しなければ、そこは都心ではないですよ。
都心とは辞書によると都会のこと。
都会という言葉から連想する街並みや雰囲気、機能を持ち合わせた場所が一般的に皆が認める都心では？
だから？
私の都心のイメージは、オフィスビルや商業施設ばかりで、人が住みにくい所だと思う。
人それぞれだね。
イメージ戦略で一般人に都心と思わせた街がありますね。
ＴＶＣＭで有名女優に、
「こんな都心に…」と言わせた街。
前回のバブル崩壊時の経験論や29年の世界大恐慌時の米国での現象を前提とした景気回復10年必要論が主流になってきているようだけど、今回の調整スピードの速さや米国、中国を中心にした政策対応の早さを考慮すると、下落が早い分、底打ちから持ち直しにかかる時間も結構短縮されると考えてもいいんじゃない。
もちろん、今、倒れかけてる新興系不動産会社が助かるという意味ではなく、前回のバブル時と異なり、あと半年で大半の新興系の処理が進んで、財閥系や生き残り外資系に3Aブランド不動産が移ることで、新しい時代を迎えるといったイメージですがね。
前回のバブル崩壊が10年にわたる不動産相場下落を招いたのは、銀行が不良債権処理をすぐにしなかったことと、政治混乱により政府がその後押しをしなかったことが主因ですからね。
都会的で高品質な暮らしが出来る都心マンションとそうでない都心マンションがある。
アドレスが近くても暮らしはだいぶ違ってくるのでひとくくりに都心マンションと呼ぶことに無理があると思う。
江東区辺りのタワーに住んで都会的と思う感覚は私にはないな。
上昇が早かった分、下落も早かった。との解釈もできますよね。
2005年暴落説があり、手を出せない人が多い中で急にマンションブームが起きたのですから。
>都心マンションと呼ぶことに無理があると思う。
そうだと思うよ。
刺激のある、オフィス街や大きな商業地にあるマンションが都心マンションだと思ってるけど、そう言う所に住みたい人はそこで住めば良いでしょ？！
私は落着いた街の方が好きだから、そこを都心だと思ってないし、あまりそう言う地域に住む事は興味ない。
高品質かどうかは価値観の問題だし、落着いていて、都心に近ければそれで良いな。
高輪とか麻布の住宅街も、都心ではないと思うよ。
都心=生活するのに優れた所とは、思ってないからね。
豊洲は・・・住人の勘違いでしょ。
>>647
正しい解釈です。株価は底値から2倍以上上げたが、不動産は遅行するが故に急激な株価の暴落のせいで遅行して上げきる前に不況期に突入した。そのため前回バブルの時のような上昇率ではない。都内23区に限って言えば底値からの上昇幅で言ってもそれほど上がってないですから。
人間には幾つかのバイアスが生来備わってますが、悲観バイアスもその一つ。恐慌厨はシカトして利回りベースで収益還元で行動するのがベストだと思いますよ。
この状況での楽観論はそれ自体いいことですが、残念ながら金融機関サイドの株安による痛手、
不良債権処理の状況を見ると、そんなに短期にスムーズに事が反転するとは考えにくい状況です。
証券化ディールのしこった不動産は勿論、通常の担保不動産でも損切り処理が必要で進展がない
案件は山のように都心部中心にありますから。。。それに新興デベ、私募ファンドの倒産も正直
思ったより進んでいないというのが実感です。リビングデッドで事業を実質行えていない会社は
山のようにあるのが実情です。そんななかで、不動産が急に反転すると到底現場では思えません。
新たな不良債権処理ビジネス、スキームの策定が今必要です。特にノンリコース案件の処理。
ノンリコ債権の買取機関が必要です。投資銀行がいなくなったのでリスクテイカーがいません。
これが進まないと、プロの金が流れないので、エンドの物件の価格が上がることはありえません。
確かに、まだ政権が変わるのに、もう少し時間がかかりそうだし、新興系不動産も特俵で耐えてるとこがまだ結構いるから金融機関側も、まだ損失イメージが確定できないから動きにくそうですよね。
不良債権処理となると、強固な政権にバックアップされた処理スキームの中で金融機関への支援も含めた形でやらないと、あまりにもオイシイ買いになるだけに中途半端に進めるとバックの梯子が外れてトンデモないことになっちゃうしね。
ま、そう考えると、あと半年ぐらいは底をはいそうですね。
現場では、まだ半年、まだ半年って、そうですね一年半ぐらい経過してるイメージですが。
金融機関がカネを貸さない状況は変わらないどころか、日増しに悪くなる傾向がまだあるので
当面、少なくとも半年やそこらで、事態が好転するかどうか・・・
これがプロのマーケットの話ですから、エンドの話になると、仕込んで建ててでも1年や2年は
掛かりますから数年は底這いと考えておいたほうが良いと思いますよ。
何か急転する好材料があるとも全世界的に見えませんし（戦争シナリオとか、やですしね。）
さらにネガな事実を申し上げると（あんまり言いたくもないのですが、、）
今回、相当数の供給がありましたよね。販売物件もそうですし、特に賃貸物件。
都心部（特に高額帯）中心にレントの下落や空室率のアップが見られつつあるので。
供給自体が悪いとは言いませんが、あまりにド短期に皆が集中したので、しばらく
「昔の自分たちが今の自分たちの首を絞める」ことになりそう、なってますね。
価格下げないと売れないっていうのも、結局そういうことで。無計画の結果です。
REITには興味がなかったのですが住宅系REITの公開資料は充実していて
結構面白いですね。購入したポートフォリオについても公開されていて
築年数、面積、購入金額、利回りなどの情報が物件ごとに詳細にわかり
ます。またほとんどの投資法人が隅田川の東側では物件取得していない
こともわかり興味深いです。城東地域はそれなりの家賃が払える人は購
入してしまうから高額賃貸需要がないんですかね？
ざっと見たところでは２００７年までとはがらりと状況が変わり、
２００８年以降新規物件の取得はほとんどゼロといってもいいくらいです。
既存物件の売却やリファイナンスが出来ないＲＥＩＴに今や存在価値は殆どありません。
想定で何十％回っていようが想定賃料、想定売却価格込み、しかも倒産リスク込みの数字ですし、
例えゴールドマンが推奨しようが残念ながら世の中（アメリカ以外は）うまくいきません。
立場が変わると面白いもので、
手持ち物件のある時は元祖匿名はんさんのお話は嫌だったのですが、
手持ち物件の無い今は元祖匿名はんさんのお話を読むのが楽しい。
私は手持ち物件ありますよ（しこってませんが）。ポジショントークとは縁遠いですね。笑
いつでも是々非々のつもりです。
なんにせよ、今はＲＥＩＴ（あるいは新興外資）を終点とする売買のフローがないですから。
物件が流れてないですよね（本当に買える優良顧客だけ投資案件でも良いの仕込めてますが。）
銀行が金を貸さないと干上がってしまう。所詮その程度なんですよね。中小だろうが大手でも。
このスレッドに興味のある層は、夢とか未来とか期待とか、
そういう虚飾が剥がれていく現状をむしろ好ましく思っているのではないでしょうか。
なにぶん仕込みにはまだ時期尚早ですが。
悲観論が覆ってるとか、ポジショントークがどうとか、仕込が時期尚早とか、、、
何を根拠に誰におっしゃってるのか正直理解に苦しみますが、それよりも何よりも
上がると思ってるのなら何らかの根拠なりロジックを持って発言して欲しいですね。
割と誰でもわかるように、わかりやすく現場の印象を書いたつもりですが。
希望的観測では残念ながら物事はこびませんよ。それで散々痛い目にあってきたのが
この業界の人たちの、学習能力のない、自分で自分の首を絞めるモンキービジネスの
繰り返しの結果でしょう。
ちなみに今は仕込むには既にいいタイミングですよ。買える人には。プロの場合。
ファイナンスが付くなり手元キャッシュがあれば案件選び放題です。
でもエンドの方々が分譲で戸建てなりマンション買うタイミングではないでしょ。
買うなとまでは言いませんが、買えなんて無責任なことこのタイミングで言えます？
新宿の凋落がじわりと始まりましたよ。
東京主要５区空室率3.2％に ＣＢＲＥ
シービー・リチャードエリス（ＣＢＲＥ）はこのほど、12月時点の空室率・平均募集賃料の速報データを発表した。
それによると、東京主要５区の空室率は3.2％（前期（08年９月期）比0.8ポイント上昇）となった。、「新宿」、「六本木」ゾーンが５％台後半の空室率となり、主要５区内でも高い水準となった。平均募集賃料は、坪当たり15,350円（同1.1％上昇）。
例の事務所が無くなる六本木ゾーンも
凋落ですか。
>ファイナンスが付くなり手元キャッシュがあれば案件選び放題です。
まあ、そうとも言えますね。実際すでに拾ってる人は拾ってるし。とはいえ大半は上のレスのように一部の人に限られますが。
怖いのは、それがある種「ナンピン買い」に近いのではないか、っていうこと。
かなり安く仕込めた、と思っていたところに更なる下落が来てドボン、というのはすべての投資に言える事なので。
>>649
前回バブルと比べてる時点で、考えの方向性に？を覚えました。
全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも追随するだろうと思った時点で『？』です。前川リポート、ウォーターフロント、異常な市中金余り現象、株価位置その他
今回とは全然ちがっていましたよ。分母をそろえて見ることも時には必要かと思います。
これからは一部ブランド地が棒上げしたらそれが終了サインで、ほかがそんなに上がってなくても
終わりだと思わなければ傷を負うことになるのではないでしょうか？？ ところで
出物もある様子ですので、購入検討中ということなら、思い立ったが吉日で勇気を持って１歩を
踏み出されてみたらいかがでしょうか？
いつまでも検討中ということでちゅうちょしてると買いそびれると思います。
そしてぜひ購入のご感想をおねがいしますねぇ！
>全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも追随するだろうと
>思った時点で『？』です。
それは結果論ですね
前回と発生のメカニズムは異なりますがバブルはバブルです
今回のプチバブルでも、仙台や福岡あたりにはバブルが波及しています
そのあたりで外資ファンドがコケて終わってしまいましたけどね
はじめから結果が判っていたよーな口ぶりは止めましょーよ
>>661
>東京に住んでいる人は遊びにいったり買い物をしたりする場所は、住むところとは違う場所だというのが一般的な感覚です。
>住んでいる場所でなにもかも済まそうというのはド田舎の人の感覚です。
田舎の方が住んでいる場所では何もかも済まない可能性が高いんですが・・・
脳内の田舎のお話ですか？
本当はご自分が田舎者なので脳内の東京の人のイメージを語っているだけですか？
>668
地方も668さんお書きのように、外資も日系も行ってます（ました）からね。
福岡名古屋大阪は勿論、札幌金沢広島仙台、果ては四国や長崎熊本レベルまで。
全国津々浦々といっても過言でないです。影響がないなんて事はありえません。
>666
プロの場合と書いたのは収益物件のつもりで書きました（勿論土地でも一種30や
20なんて傲慢な意見が通りかねないご時勢ですから土地でも良いのですが。）
難平買いかどうかの判断ですが、唯一に近い買い手は小規模レジ中心にいわゆる
アパートローンを利用する資産家層です。銀行評価で積算評価は勿論収益評価で
そうですね、グロス12〜15％程度回るものでRC平成モノ遵法物件が都市部であれば、
正直買手かなりいますよ。売却案件が足りてない状況です。この水準に届かないと
見向きもされませんが。
私は上記レベルが収益物件では既に底の水準と思われますが。いかがでしょうか。
直近新築でも想定ではない現況稼動でグロス10％超えの物件も目にしたりもしますが、
ロットが中途半端（10億前後など）で買手が付かない為の一時的なものと思料します。
今は小規模レジか数十億以上のロットしか動く可能性が少ないですから。
ただし、このアパートローンについてもSMBC中心に絞る傾向にあり注視が必要ですが。
これが出なくなったらキャッシュ買いの方以外、本当に誰も買えなくなりますね。
投資家層はまだ買い控えてるって聞いたけど。まあ収益物件（賃貸仕様）はその場限りではない、ってことか・・現況、やはりキャッシュ買いが一番なのか。
>今は小規模レジか数十億以上のロットしか動く可能性が少ないですから。
では我々が狙うような中規模レジはいつごろ動く（底を打つ）と予想されますか？
以下、私の実情をそのまま使ったシミュレーションです。
【購入条件】
・23坪、3LDKを出来れば4千万以内で買いたい、かつ10年以内に必ず買う
・ローンは元利金等払、金利2.5%、固定35年(ローン減税、繰上返済を考慮しない)で計算
・計算対象期間を今から45年間とする（10年以内に必ず購入し、35年ローンなので）
・賃貸家賃は14.6万/月、ローン完済後のコスト(管理修繕・諸経費)は8万/月とする
・物件価格を現状5千万(坪単価217万)とし、価格下落を1割・2割・3割・4割の4パターンとする
・購入タイミングは「今すぐ or 5年後 or 10年後」の3パターンとする
・購入シナリオ「今すぐ（100%・90%・80%）、5年後（90%・80%・70%・60%）、10年後（80%・70%・60%）」の10パターンで比較
【計算結果】
総支払額の少ない順は以下の通り
1位：5年後に3,000万(60%：坪単価130万)で購入（総支払額5,991万）
2位：10年後に3,000万(60%：坪単価130万)で購入（総支払額6,387万）
3位：5年後に3,500万(70%：坪単価152万)で購入（総支払額6,764万）
4位：今すぐ4,000万(80%：坪単価174万)で購入（総支払額7,141万）
5位：10年後に3,500万(70%：坪単価152万)で購入（総支払額7,160万）
【私の結論】
今春竣工物件で希望条件に適う物件があり、かつ2割引程度であれば購入したい
理由としては
①実際は繰上返済・ローン減税により価格差における支払利息差異が縮小
②5〜10年に及ぶ2DKと3LDKの差異(家族構成の関係で２DKのままは無理)
③今から5年で坪単価6掛け（例：＠217万⇒＠130万）が実現するとは考えにくい
地域などの情報を割愛してるので万人に適用できるとは思いませんが、いつかは購入する予定なので上記のようなシミュレーションは行っています。六掛けになるという主張をされている方が散見されますが、5年後に六掛けありそうですか？あるなら待ってみたい気もしますが、＠217万が130万、＠250万が150万とかちょっとあり得ないような…。とはいえ、5年で六掛けで納得感のある予測があれば是非それに乗りたいと思います。いかがでしょう？
前回バブルと違って底値で指してくれた外資が、今回はやられてしまっているので
どこが底になるかは難しい情勢ですね。日本以外の方がもっとひどいですから。
>>673さん
あとシミュレーションに付け加えるとすればエグジット戦略を
考慮に入れてはいかがですか。実需なのでエグジットは不要という
考え方もありますが人生どうなるかわかりません。
転職するかもしれないし家族構成が変わるかもしれない。
それこそ６割下がったら住み替えをしたくなるかもしれないです。
だから１０年後もしくは２０年後に売却（もしくは賃貸化）した
場合のキャピタルロス（もしくはキャピタルゲイン）も考慮
して戦略を考えるとまた違った結論がでるかもしれません。
減損率は地域によって大きくことなるので、その中でも値下がりし
にくい地域を選ぶか、そもそも半額以下にはなりようもないほど
格安の中古を買うとかというのもひとつの手ですね。
そうですね。
2LDKにしてリビングを広くしたほうが転売なら楽そう。
>>675さん,676さん
早速のアドバイスありがとうございます。利回りの件は今借りている2DKの家賃です。購入希望物件のスペックで検討地域の賃料の現状は16-22万ぐらいだと思います。（幅が広すぎますが下限〜上限ということで）
少なくとも住宅系と商業系で分けて議論したほうがよくない？
住宅系でいうと、プロプレイヤーの方は、少しずつだが、単純な転売による差益とりやポートフォリオ圧縮から賃貸で入居させて収益物件にしたてて売却する(本来のビジネスモデルに回帰する)動きになってきた(最悪期よりは多少時間的余裕もでてきたのだろう)。
この動きは売り主の新規の住宅系の物件を供給する評価の際にも、(直近までの値上げで積極的に相場牽引役を試みるのから)賃料相場をベースに設定するのがより現実的との考え方へ軸足が移行すると思う。
そうした方向を見据えた賢い個人の行動は、希望エリアに賃貸物件が豊富な場合は、賃料相場と新築物件価格との推移を今一度確認する(価格交渉などに活用する)、一方で賃貸物件に乏しいエリアであれば(値下げが希望的観測に過ぎない可能性もあると認識し)自らが現実的な見方をすべきか確認するのも必要だろう。
>>679
逆じゃないの？
オーナチェンジ物件を買ってしばらくは賃貸収入を得て、なんからの手段
で賃貸人を追い出し、空室にしてから売却することでゲインをとるっての
は典型的な裁定取引として一時期はやりましたけど、逆をやったら損する
ではないですか。あ、今のは区分所有の話ね。一棟アパートの場合はもち
とん満室状態のほうが高く売れるのはいうまでもありませんが。
今春竣工物件で2割引なんてよほどドキュンな地域以外ムリじゃないの？（現時点では1割強ぐらいが妥当では）
以前、ある優良地域の新築物件の指値を2割で提示したけど「あ〜そりゃムリ！」って顔されたな。
購入検討中さんが全額キャッシュで物件を購入、とかなら上司決済であっさり2割引が通るかもね。
681さん
以前とは状況が変わってますから、今なら２割程度も全然有りでしょうね。
新規販売物件が減って行くとともに、
県境外周区を中心に水面下の値引きが行われ、売れ残り物件もしだいに消化されつつあります。
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
都心１０区
2008/08/26
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
渋谷区５件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、豊島区４件、
江東区１件、墨田区３件、台東区２件、計４０件、
2008/11/10
渋谷区７件、新宿区９件、中央区５件、千代田区６件、文京区７件、港区１０件、豊島区６件、
江東区３件、墨田区０件、台東区３件、計５６件、
2009/1/15
渋谷区６件、新宿区６件、中央区４件、千代田区６件、文京区７件、港区９件、豊島区６件、
江東区３件、墨田区１件、台東区５件、計５３件、
その他１３区
2008/08/26
板橋区９件、北区４件、足立区２１件、荒川区４件、江戸川区６件、葛飾区８件、杉並区７件、
中野区５件、練馬区１１件、大田区１１件、品川区５件、世田谷区１８件、目黒区２件、計１１１件、
2008/11/10
板橋区５件、北区２件、足立区１９件、荒川区７件、江戸川区１０件、葛飾区４件、杉並区１３件、
中野区６件、練馬区９件、大田区１６件、品川区９件、世田谷区２１件、目黒区１件、計１３２件、
2009/1/15
板橋区６件、北区２件、足立区１４件、荒川区６件、江戸川区７件、葛飾区５件、杉並区１０件、
中野区５件、練馬区７件、大田区１１件、品川区７件、世田谷区１９件、目黒区１件、計１００件、
一戸の個数が多い大規模物件が多いところは個数でみたらすごいんでしょうね。
＞＞６６８
住まいにお詳しいとおっしゃる割にはご理解のしかたが私とは違いますなー。
50年に1度といわれた前回をもう一回おさらいしたらいかがでしょうか？
株価位置『始まりの位置比較』はどうですか？地方の一等地も影響はありましたが、前回のような
何倍にもなるバブルだったですか？バブル後の不動産不況時は、相場あと追いの路線価売買でも売れず、収益還元価格で出ても、よほどいい利回りを求められて売買事例のない地域がたくさんあった。 そんな時（阪神大地震7年1月〜オウム事件以後からH13ごろまで）マスコミ、不動産講習会や
不動産会社主催のゼミなどで、これからは大きく上げる地域、少しあげるツレダカ地域、そして
ほとんど動かない地域、逆に下げる地域が不動産好況時でもあると、見たり聴いたりしました。
あなたはご存知ありませんか？
今回のブランド地バブル（外資、リート主導）でも北海道などは一部を残して下がってます。
講習会では３Aあがっても○日部などは下がるから、立地をよく考えて動いたほうが良いなどと
いわれてました。
自ら住まいに詳しいをおえらびになる勇気は感心しますが、もし前記を少しでもご存知なければ
情報不足、勉強不足の感が見受けられるようです。
今は満室収益物件に絞っての仕入れ管理ですが、７０年代前半から動いています。
渋谷のホテル一室物件などの失敗もありました。
ですから、能書き者より実体験者のはなしを信じます。
住まいに詳しい人ということですので、隠さずに実体験に基づいたお話を教えていただけると
ありがたいです。
６６８さん
言い忘れましたがオランダのチューリップ事件と同じく、２００７年６月に広尾ガーヒルの単価が
表してましたよ。
７月のサブプラが新聞発表になったとき上がってる棟は安値より５倍近くなっていて前回バブルの
時の（平均５〜６倍）に近くなっていました。
賃料利回り１％切ればチュウリップだと思いませんか？
私は広尾を指標株としてそれの動きで判断してますが、結果論でなければあなたは何を指標として居住用や収益用物件のアクションをおこしてるのですか？
それによっての事例もおしえてください。
ファイナンス用語を並べた４〜５回の薄い体験評論はあまり参考になりませんので、ぜひ壮絶もあり豪奢もある歴戦の長きにわたる体験を教えてください。ただし東京オリンピック以降で願います
ていうかお前が必死すぎてきもいから。
前回のバブルは、都内の下落が始まった後も地方は上昇を続けてましたね。
その時間差を利用して都内の土地を高値売却後、その金で直ぐに水戸の土地を買い、しばらくして高値売却しました。
１粒で２度美味しかった。
自分の手法や思い出を自ら語りたくなったらプレイヤーから引退(素人ならゴメン)を考えたほうがよくない？
確かに広尾のマンションの値動きを押さえておくことは、相場状況を見る上で先行指標になるんで理にかなっているね。
前回のバブル時のピークに南麻布で１部屋４ＬＤＫで２５億程度まで、いってたのが、今回のプチバブルでは、せいぜい１０億程度の分譲しかなかったという点では、今回の方が山が低いので、その分、谷もそんなには深くならんのではないかと直感的には思うよね。
ロジカルに考えるんであれば、前回のバブルの経験で買う側も銀行も極端に高値までついていってないし、借入比率もせいぜい50%程度ぐらいに抑えて、相場が暴落しても自分でだした自己資金分が全とびする程度で収まるぐらいのコントロールをしてるってことでしょう。
長文で講釈たれる割に実のない内容だとグッタリする(笑)
今回の山が低かったということは、
谷の後に次回の山があったとしても
その山も低くなるだろうと今回の経験から予想できる。
でも、まもなく地球全体が金利ゼロ状態になるわけだから、意外と次の山は高いんじゃない。もちろん対象は超都心部だけだけど。
まったく下げ止まっていないのに次の山の話とは気が早いですな。
今回、相場の急落を経験した人達が
次回の山では抑えずに、高くまで買い上るとは思えないな。
↑イヤイヤ世界的な低金利が続けば必ず次の山に向けた上昇サイクルが来るはず。
要は、それまで待てる体力があるか、続く資金があるかだよ(笑)
不動産の底入れは直ぐそこだよ(笑)
今年10月に東京オリンピック決定すれば早まり、こなくても、遅れて上昇サイクルに突入するでしょう。
↑本物のあほ
東京の地図を見て思ったのですが、もしも今後地価が上がるような事が有ったとしても、区画整理すらされていない地域は、上がる見込みは無いでしょう。
田畑の字道の跡や、森の獣道の延長のような道しかない地域が、まだまだ多いです。
>>675さん
アドバイスありがとうございます。考えてみました。
■前提条件
・10年後に3000万(@130万)が発生する可能性がある
・新築の8掛けが実質価値(≒中古市場価格)とする
・よって10年後の中古市場価格を2400万(@104万、今が217万としているので半掛け！)
・「ローン残高＞中古市場価値」だと売却できない
■検証結果
今すぐ4000万で買うと10年後の残債が3,188万、5年後に3500万で買うと購入から5年後の残債が3,167万となり、10年後に3000万で買うケースよりも188万、167万の損となります。逆にいうと10年後に79.7%、5年後に90%の価値を維持していないとオーバーローンとなる。
ローン返済は(多少金利影響はありますが）時期に関係なく同じなので「逆にいうと」以下の後半部分はどの物件にもいえる普遍的な話ですね。購入時期・金額の影響よりも小さいと見ました。
世田谷には、区画整理されてない住宅街がいくらでもあるが、
今後値上がりしないと言うのかね。
埋立地住民の悲願ですから。
城南、城西コンプレックスからの解放には
その妄想の実現しか考えられないのでしょう。
地価上がる可能性はある。
世界的な低金利がここ数年続く・・・・
日本および先進国は主要都市圏のインフラ整備を加速する(中国しかり)。
マネーサプライが伸び再び新技術が開発され産業が正常に稼働し始める。
経済は首をもたげるように回復し始める。
しかし個人消費はなかなか伸びないが、超一等地には予算がついてまた駅前や再開発が加速するだろう。
ここ数年が底と後７年ぐらいすれば分るだろう。
都心三区は買いだろう。
確かに、来月、入札がある東京地裁の競売にかかる西麻布４丁目の土地が基準価格３６０万/坪ででてくるぐらいだから、前回のバブル崩壊後のほぼ下限に近い金額になってきてるね。
これが、実際の落札価格ベースで３６０万近辺できまるようだと、今回のプチバブル分で膨らんだ１０００万/坪のほぼ2/3が吹き飛び、スタート地点にもどったって感じになるね。
こうした超一等地は動き出せば、スルスルっと上がり、あっという間に倍になったりするわけで、こういうタイミングでじっくり引き付けて買える奴が勝ちなんだよね。
で、またまた崩壊して下落を繰り返す・・・
また、あっちの人のキャンペーン？
>もも値上がるのでしょうか？
桃栗３年柿８年、ももは植えれば３年で値上がるんじゃない。
理論的な理由付けも出来ないようなので、
＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞と言うのが皆様の結論なんですね。
納得いたしました。
ネッシーが生存しないという論理的な理由付けも出来ないようなので、
＜ネッシーはいる＞と言うのが皆様の結論なんですね。
納得いたしました。
>>713
区画整理すらされていない地域が今後値上がりする可能性は、ネッシーが存在すると言うのと同程度の確立しか無いと言うのが、貴方のお考えなのですね？
もしかすると、と言う事もある、湾岸地区が今後発展する可能性より低そうですね。
確立 ×
確率 ○
失礼しました。
> ＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞
> ＜ネッシーはいる＞
この二つが同列に語られていませんか？
そこからなぜ、
> 区画整理すらされていない地域が今後値上がりする可能性は、ネッシーが存在すると言うのと同程度の確立しか無い
という逆の展開に解釈されるのでしょう？
それをいうなら、
＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞という可能性は、
＜ネッシーはいる(存在する)＞と言うのと同程度の確立しか無い
でなくては不自然でしょう。
とても『論理的理由』を求められている方の思考とは思えませんが。
ここ数日は暴落厨よりも楽観派が多かった。面白い流れですね。
都内のパートアルバイト時給が下がったりデフレが進んでる数値はどんどん出てきてるんですけどね。日本の政策的な取り組みがないと解決はかなり先になると思うけど、うまく舵取りできない可能性は高い。
こんな状態で株価や不動産があがるわけ無いじゃないか！坪単価で六掛けになっても下げ止まるか分からない底なし沼ですよ！
…とかいう暴落厨がそろそろ沸くかな。
個人的にはボトムは五年以内、再浮上が10年というのが最悪・最長シナリオだと思ってます。外資の買い手が居ないって話もあるけど、中国とかどうでしょう？パシフィックへのデットとエクイティの突っ込み方とか見てるとそんな気がする。
貧乏人と金持ちの両極端が日本に来て中国人だらけになってるけど株や不動産が上がるのと、じりじりと下がり続けるの二択だったら前者を選ぶかなあ。カレー味のウンコ問題並みにどっちも嫌だけど
今の日本人は治安というものの得がたさ有難さを認識しなさすぎ。
無分別に移民なんか受け入れたら、日本のいいとこ一つもなくなるだけ。
>>716
理論的：理論に基づくさま。「—な説明」「—には納得できる」
論理的：１ 論理に関するさま。「—な問題について書かれた本」
２ 論理にかなっているさま。きちんと筋道を立てて考えるさま。「—に説明する」「—な頭脳の持ち主」
理論：個々の現象を法則的、統一的に説明できるように筋道を立てて組み立てられた知識の体系。また、実践に対応する純粋な論理的知識。「—を組み立てる」「—どおりにはいかない」
論理：１ 考えや議論などを進めていく筋道。思考や論証の組み立て。思考の妥当性が保証される法則や形式。「—に飛躍がある」
２ 事物の間にある法則的な連関。
上がると言う理論を、どうか宜しくお願いします。
中国マネーに期待するような行為は今や神頼みに近いのでは。
某社の買い方見てても雑多すぎて長続きすると到底思えません。
又プロパガンダ的な単発ニュースで市況が変わるとも思えません。
山が高くなかったので谷も・・・という意見にも？？？？です。
十年で急峻を上りきったと思いますが。実際散々儲けたでしょう？
まあ、あろうことか、今思いっきり吐き出してる方達ばかりですが。
都心部はマンション、郊外は建築費用が安く済む戸建、こんな図式になりそうです。
1戸580万円という格安戸建て住宅が登場 大量生産により材料費を抑えることなどで実現
消費者が少しでも安いものを求める中、1戸580万円という格安の戸建て住宅が登場した。
格安住宅の中は、玄関を抜けると12.1畳のリビングダイニング、キッチンは対面式になっている。
そして階段を上がると、12畳の洋室が広がる。
アーネストワンの担当者は「ご要望に応じて、2階の吹き抜け部分をなくして、2部屋にすることも
可能です(別途50万円)。キッチン、ユニットバス、そういうものはすべて入って、580万円で
ご提供しております(土地代含まず)」と話した。
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn/20090116/20090116-00000672-...
40過ぎてるくせに妻子も無くワンルームアパートで発泡酒か雑酒を飲みながら元祖匿名はんとかお寒いコテハンをつけてあと出しじゃんけんな自慢話をかくだけの三流仲介会社の四流営業のオッサン。今日も書き込みご苦労様です！(＾＾)
自分のスレだからいいんじゃね
2006年以降で最高の買い時支持
マンション最新情報では、サイトオープン時から、年末年始にかけ次の1年の買い時度合を調査しています。2009年の結果では、2006年の調査以降で最も「買い時だと思う」の割合が高い結果となっています。また、ここ3年上昇していた「買い時だと思わない」は、最も低下しています。
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20090113B/index3.ht...
>>667
>前回バブルと比べてる時点で、考えの方向性に？を覚えました。
>全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも
>追随するだろうと思った時点で『？』です。前川リポート、ウォータ
>ーフロント、異常な市中金余り現象、株価位置その他今回とは全然ち
>がっていましたよ。
と、おっしゃっているぐらいですから
前回のバブルと今回のプチバブルは「違っていた」
しかも、その違いはピーク前に見極めること出来て
全国に広がる前にバブルが弾けると容易に予測できたはずだ
というのがあなたの認識なんですよね？
>>687
>言い忘れましたがオランダのチューリップ事件と同じく、２００７年６月に
>広尾ガーヒルの単価が表してましたよ。
>７月のサブプラが新聞発表になったとき上がってる棟は安値より５倍
>近くなっていて前回バブルの時の（平均５〜６倍）に近くなっていました。
何故、ガーデンヒルズの価格が前回の水準に届いたことが「ピークが近い」
根拠になるのでしょうか？
前回と今回のプチバブルは「違う」んでしょ？
それともバブルは違っていても、ピークを示す普遍的な水準が存在するのですか？
>賃料利回り１％切ればチュウリップだと思いませんか？
まさか「利回り1%がその絶対的水準だ」なんて言わないですよね
1990年当時の公定歩合が6.00%、2007年の政策金利が0.75%
この２つの時期では、あまりに市場金利の差が大きいですよ
>>668
>今回のブランド地バブル（外資、リート主導）でも北海道などは一部を残して
>下がってます。
>講習会では３Aあがっても○日部などは下がるから、立地をよく考えて動いた
>ほうが良いなどといわれてました。
北海道とか言われても・・・
単に全国の隅々までバブルが広がる前にバブルが潰れただけの話でしょｗ
その講習会で下がるとされた春日部も2006年から2007年でマンション価格は20%
アップしてますし、誰が講師かは知りませんがハズしていますね
もちろん2005年くらいでも、「こんな価格の上昇は異常だ」と考えていた人は
多数いましたけど、どこで止まるかなんて理屈で説明することは出来ませんでした
あなたの説明は全て後だしジャンケンの結果論なんですよ
30代です。ビールはエビス。社員でなく経営してます。
ワンルームなら一棟だけ持ってますが当然住みません。
ばれるか？笑
ちなみに、他人サンの書き込みまで私の後出しじゃんけんとか妙な言いがかりよしてください。
私の主張は明確な下落前から一貫しているはずですよ。過去スレでも暇なら読んでみてください。
なんか、人を腐す、ヤツれたカキコミをする人って、、、まあいいや。
30代がバブルを語っちゃうんだ
↑なに、そのロジカルでない発言？驚きですね
元祖さんはどの辺にアパートあるか知らないが、まだまだ買った方が良いよ(笑)
俺はビル5棟持っているが、家賃は下がっていない。余裕綽々！大家は一度ヤったら止められない。
サラリーマンは無責任だ。何時も三年先しか見ていない。
外資系のエリート風ふかしていた投資銀行役員以下の世間知らず野郎どもも、やれ金融工学だのMBAだのインテリが最高だなんて幅きかせていたが、今はドコにも居ない。
彼らが台頭してきた時は既に売り準備していたが、売り切って、ピカピカの都心一等地だけ保有中！
先を読めない奴らはイケイケ過ぎ。インテリぶった体育会タイプだから極端な行動するんだよ…学校の成績が良いからって金持ちに成れるはずないのに(笑)疑ってかかる癖付けないとな((笑))今更遅いか！
元匿はん！７２２の購入検討中氏は中小会社のセールスで、あまりにも物件が売れないため泣きが
入っているので、相手にしないほうがいいですよ。
いままでのことば使いで属性がわかりますもの。〜厨とか，ｗとか２chがご趣味の方です。
購入検討中のコテハンで実際は販売検討中の方ですから。
エクイティーが出たり、○んこが出たりで品性を疑いたいお人ですよ。
密かに購入検討中さんの書き込みのファンだったのになあ〜残念。
根本のところは、
産業構造の変化に遅れて進みつつある
都市構造の変革ですから、
情報収集と自分の頭で考える能力が問われます。
従来の考えに囚われていては、損失を被る。
あほが多いな。97年前期のスレ展開の方が面白かった。
なぜ23区プチバブルが起こったのかを解説する。
境が2000年にある。
90年代後半、東京・横浜湾岸地域での企業による工場・倉庫放出→地下下落状況→デベ安価で購入→デベ地域再開発のうたい文句→建築技術向上により、住居戸数の拡大→つまり、土地を上に伸ばしていき供給戸数を多くする→バブル期、購入控え層が殺到（バブル期20、30代の普通サラリーマンは買えなかった）→湾岸地域で不動産価格高騰→都心までその余波が波及（これが2000年代）→デフレ時代、都心もちょっと高騰→同時期、アメリカがＩＴバブル克服→アメリカ経済の景気過熱（サブプラだけでない）→2000年代後、地価伸長→アメリカ投資銀行が東京不動産（商業・住宅）に投資→23区急騰→よくわからないが、2004年頃、デベが実需とかけ離れたＭＳ価格値段をつけ始めた。
環境政策と雇用の関係については、以下参照
http://www.env.go.jp/policy/hakusyo/honbun.php3?kid=215&bflg=1&...
風力発電が経済活性化に結びついた例としては、以下参照
http://www.ecology.or.jp/member/special/0208.html
http://www.nedo.go.jp/kankobutsu/foreigninfo/html9904-06/caddet-ee-795...
雇用を安定化することを目指して、内需拡大→経済成長という考え方の方がよいと思うが・・・
ちなみに、私は2002年に住居用ＭＳをローンで購入し（不動産の底など見えなかった時期に購入）、消費対象もほとんどない海外勤務時代が長かったためか、頭金を積み上げ、5年間で完済した。不動産投資も株もやっていない。小さい子供2人（双方とも娘）は、驚くべきことに、無アクセントで英語・仏語を話す。子供に「80年代のレーガノミックスは悪だ」と教え込みたい。
私自身も、今後の景気変動は見通せないので、2〜3ヵ月静観したい。この間、書き込まない。
冬来たなら春遠からず
後出しジャンケンのような解説は聞き飽きた。
反転のシナリオ予想を見たいな。
こんな無責任な板だからこそ、前向きな意見を聞いて元気になりたいじゃない！
スレタイトルが価格動向の頃に、価格予想のシナリオは散々書かれた。
が、当たったかな？
んで、いつ買うの？
>>725
イヤーびっくりしました！！ １％を切った賃料利回りでもまだイケイケドンドンで買い進める
『 住まいに詳しい 』方がいらっしゃるなんて！信じてついていった方々は死屍累々ですね。
一億円出して月８万円の収入（ましてや、税、諸経費控除前）でも、まだ買える感覚にはおそれいった。危険水域の認識度がおお甘。収益用不動産の運用されたことのない方ですね。
家賃が込みこみで月額８万の物件を１億円で買って経営してみたら現実がわかりますよ。
売値が２０％上がった？売値は売り出し価格で成約価格では無いし、これからの不況時には、今度は売りたくとも買い手がほとんどいない地域も出るということもお忘れなく！
家を買ってクルマを買って、そういうのが普通・一人前みたいな団塊的発想が崩壊して、
住むための必要十分を満たせばそれでいい、という考え方になっていくと、
供給側にとって、高い利益率の源泉になっていた部分がそぎとられていく。
目下のサブプライムの問題だけでなく、日本の一般向け居住用不動産の価格というのは、
世紀単位で長期的に下落トレンドに入ったと見るべきです。
それでも昨年までのプチバブルが証明するように、
限定された時期、限定された場所での突沸は今後もありうるのでしょう。
そしてその後のそういった地域の崩落も。
どうしても不動産を所有するなら、
長期に山と谷を繰り返しながら、徐々に下落していく価格推移をイメージし、
そのなかで、より損失の少ない買い時を探っていくほかないのでしょうね。
不動産、特にマンションを消耗材って考えりゃ、何てこと無いじゃん！
マンション買うのに長期ローン組んで、払い終わる頃にはたいした値段で売れもしない、賃貸と何処が違うの？
＞７４８
銭勘定だけで考えればそうでしょうね。ただ、賃貸と新築では入居する時の気分が
まるで違います。ここ数年のライフラインやセキュリティ設備の近代化には目を見張る
ものがあります。最新設備の整ったピカピカのマンションに持家として入居する高揚感は
お金では買えません。
最新設備の整ったピカピカの賃貸は高い。
もっとも私は７４８さんの意見に考えが近いのですが。
＞749
その所有欲や、まっさらの新居に入居する喜びをお金で買うわけでしょ
不況に入り当分の間キャピタルゲインなどが見込めなくなると、必ず賃貸が得か、持ち家が得くかの比較が始まる
不動産投機が起きないという前提では、計算上は賃貸が有利との結論に落ち着くが、実際問題 みなさん投機を目の当たりにしている為、事情が許せば持ち家をめざす訳だ
そして高騰と下落のはざ間で笑う者と泣く者が生じる
国家間を自由に資本が動き回る現在では、不動産投機は避けられそうにないし、個人がその犠牲にならない為には、得られた情報を正しく処理する他なかろう
大衆が無知で愚かだった時代とは違うのだから
スレ主に八つ当たりしてもはじまらない
なんか書き方が悪かったなぁ〜 ゴメンね
賃貸でも、分譲でも、かかる費用も残る費用も大差ないから、何時買おうとどっちを取ろうと、後は個々の気の持ちようって意味だったんだけど。
投機目的って考えも、50年で今の2/3の人口で高齢者の比率は高くなる現状では、、、
大幅に需要が減って行くのに、ありえないだろぉ〜 とは、考えてるけどね。
人口の1/3の移民を受入れるなんて、島国日本じゃありえないでしょ!?
小バブルがはじける前の強気論者には、団塊世代の退職金によるマンション購入意欲や、団塊ジュニアによる住居習得時期の到来なんてのがあったよね。
不況でこれらが賃貸にまわったのなら、需要バランスでは賃貸相場は上がるはず。
まさかみんな、派遣村に住んでいるわけじゃないだろ。
たとえば都内で車使うなら
マンションなら維持費とか考えると圧倒的にレンタカーが有利
ただまあマイカー位持ちたいという層が消えるわけでない
金銭的損得だけではないんじゃないか持ち家も
分譲物件と賃貸物件とを比べたら、賃貸の仕様レベルのほうが落ちるのが普通。
分譲賃貸を借りるのなら別だけどね。
賃貸だと仕様が落ちる。分譲物件の賃貸を借りれば良いじゃんって話は当然あります。しかし分譲賃貸でペット可って少ない気がします。今後は変わるかもしれないけど。
あと少し話は変わりますが不景気時の分譲は価格が割安になって広くなるけど仕様がかなり落ちる印象ありますがいかがでしょう？中古物件で2000年前半のを幾つかみましたが賃貸並みのショボさでした。安い物件(4000-6000万)ばかりみてたせいかもしれませんが。
確かに安い物件を無理して買ったのは分かる・・
>>754
>団塊世代の退職金によるマンション購入意欲や、団塊ジュニアによる住居習得時期の到来なんてのがあったよね。
実は買える層は、もう買っちゃってるんだよね。
新規見込顧客は少なかった訳。
何年も前から需要の先食いをしていたのに、まだ需要があると彼らは主張していたのだ。
最近の若年層の非正規率は1/3を超えているし、年収も少なく且つ不安定。
正社員でも成果主義でそう簡単に賃金は増えない。
生活不安から結婚も出来ず、当然子供も持てない人が増える見込み。
当面、世帯数は増えるだろうが単身世帯ばかりで賃貸で十分の人が大多数だろう。
団塊世代も退職金で住宅ローンの残りを払えば、残金はわずか。
後は年金頼みの倹しい生活というのが大多数だろう。
新築マンションをキャッシュで買える人などごく少数。
このままズルズルと市況悪化が続くと思うよ。
ごく一部の富裕層向けに高級マンションを少数のデベが少数扱うくらいで良いと思う。
庶民向けには当面凍結。
どうしてもマンション買いたい庶民は中古を買いたたけば良いと思う。
正社員リストラでローンが払えずマンションを手放すしかなくなる人が増えるからね。
何かの調査で団塊世代に退職金の使い道を聞いたら、
住宅購入は少なかった。老後の備えが大部分だって。
そりゃ、歳を取ってから別な場所に引越したい人は少ないだろうね。
ひとつは将来的な賃金などインカムについての不安感があり、
そのうえ万一経済的に追い詰められる時がきても、現金さえあれば、
少し郊外には格安の住居があふれかえっているから、
都落ちする事で雨露はしのぐ事ができる。
こういう条件がそろっているので、レバレッジをかけてまで、
キャピタルロスが懸念され、換金流動性の低い、
不動産一本のポートフォリオを組もうというのは少数でしょう。
プチバブル期は、持っているとキャピタルゲインが発生するというその事自体が、
マンション購入という経済行動を正当化・促進し、それがさらにキャピタルゲインを生む
正のフィードバックがおきていた。
今はそれが逆転し、ネガティブフィードバックが起きている状況。
こういう大局に個人で抗うのは愚かです。
都心は簡単には下がらないと思う
３大暴力団の一角、指定暴力団稲川会（角田吉男会長）が今月、本部事務所を東京・六本木から赤坂に移転させた。移転理由は「建物の老朽化」ということのようだが、移転先の目と鼻の先に稲川会以上の構成員数を誇る指定暴力団住吉会（福田晴瞭会長）の本部があるため、地元住民は大きな危険と不安を抱え込む事態になった。「現在、両組織に目立った軋轢（あつれき）はない」（警視庁幹部）とはいえ、過去には“血の歴史”も。地元で抗議活動が活発化する中、「撤退する」との情報も流れており、暴力団の“火薬庫”になりそうな「赤坂」は揺れている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090117-00000533-san-soci
「10年後の東京」への実行プログラム2009 平成21年度予算化状況
「10年後の東京」への実行プログラム2009の平成21年度事業については、全会計で
5,907億円の計画額を、全額予算計上しました。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2009/01/70j1g113.htm
元祖匿名はん＝元アーバン関係者
２０００年以降の外資系高級ホテルの開業ラッシュで激化する東京都心の“ホテル・ウォーズ”に新顔が参戦する。今年３月に丸の内に開業する香港系の「シャングリ・ラ東京」。東京駅から徒歩１分という好立地が武器だ。ただ金融危機で外資系のお得意さまである外国人ビジネス客が激減する一方で、国内の老舗ホテルが、ここぞとばかりに巻き返しに打って出ており、攻守が逆転した。生き残りをかけた「外資ｖｓ国内老舗」の顧客争奪戦の激化は必至だ。
なんで、アーバンやねん！と突っ込ませてください。
B園さん、会ったことあるけど、勿論？無関係ですよ。
どこやねん。。。神奈川におらんし。。。もうちょっと、オモロイこと書けよ、どうせ書くなら。
分譲マンションの販売数量は
０３年３万６千戸、０４年３万９千戸、０５年３万１千戸、０６年２万４千戸、０７年１万７千戸、０８年１万５千戸
０５年に３４歳だと今３７歳、３７歳以上の人が主に買ったのでは？
２３区で人口が多い３３〜３５歳はまだ買えていない人がいっぱいいますよ。
２３区婚姻件数推移
０４年60,812件
０５年61,898件
０６年65,569件
０７年65,689件
待機者は急増中ですよ。
分譲マンションは23区の30歳台が買うものだと、いつ決まったの？
>>774
失礼しました、あまりにも過少でした。
周辺からの都心回帰もあるから、
市部と近隣３県合わせると全体で３倍になりますかね？
２０万世帯くらいが都心部の潜在需要でしょうか？
でも戸建含めて５千万円以上が買えるのは２万４千世帯くらいでしょうね。
都心部の５千万円以上のマンションは１万５千戸くらいで十分かな？
頑張って狸の皮算用して下さいね底辺業界の方
なんか一人、２００７年前半で時が止まってる人が居るね。
結局、当面の論点としては、本年３月末が底になるのかどうかがポイントのようですね。
アメリカも不良債権の買取銀行の準備を始めたみたいだし、日本でもヤバイ不動産屋を銀行がどこまで追い詰めるかどうかで春以降の状況が決まってきそうだね。
そう考えると、３月末までで上場不動産会社があと何社ぐらい逝けば、最悪期を脱した目処になるんでしょうか。あと15社ぐらい？
底を早く確定したいんでしょうね
お気の毒です
ニーズ(欲求)があってもニーズ(需要)が無い。
何時まで続くか読めない不況なのに、
今まで他力本願で商売やってたマンションデベには、打開出来る頭は無いでしょ！！
でも、結局、90年のバブルの時は逝くべきデベの処理が遅れたことで低迷が長引き、傷も深くなったわけだから、少なくとも実質的に債務超過に陥っている業者の処理が一気に進めば、底は打つでしょう。なぜなら無理やり売らなきゃいけない売り手がいなくなるわけだから。
いずれにしてもアメリカの処理スピードは結構速いし、日本も銀行や監査法人の冷徹な対応は目を見張るものがあるから、３月末に向けての動きは注目に値すると思いますよ。
前回のバブルと今回のミニバブルとを、都合よく同一視ですか。
アメリカの政府と、日本の政府と、も違うしね。
以前よりかはマシとはいえ
この3月末にある程度の目処がつくなんて・・
底辺業界ってヤーねぇ
>無理やり売らなきゃいけない売り手がいなくなるわけだから。
買い手が買えなきゃ、ただの延命処理だよね。
今、どんなに金を持っている企業でも、資産を循環出来なくなったら、目減りして最後はサヨナラ。
買えるフロー余力のない方とは、議論するつもりありませんので。あしからず。
まずは、給料が上がる仕事を探すことからオススメします。
23区内で買えないけど議論に加わってる人ってどのくらいいるんだろうね？できれば年収最低でも800超えてるか世帯年収で1000万以上ある人だけにしてほしいです。冷やかしとか要らないから…。
そんなにいるはずないよ中卒ばかりだろ。
まー確かに不動産相場は実際には、売り手の事情でえてして相場形成されるもんだろうけど、ここを読んでると、自分がリストラされそうとかまわりがリストラされたとか、給料が下がったとか、そういう現象を目の当たりにして需要の弱さのみを主張する層が結構、多いのを感じるね。
今日もテレビでやってたけど、地球全体の人口はまだまだ増えるし、中国市場を実質的には内需市場ととらえれば、少したてば、また回復モードにはいるってのは自明だよね。
つまり、国内に閉じて右肩下がりの市場を相手にやってもやっても成果があがらない仕事をしてる層とうまく成長市場に乗っかった仕事をする層の乖離現象は進んでいっちゃうんだろうね。
売りたい業者と買えない貧乏人のポジショントークほど不毛なものはないけど殆どそんな感じなんでしょうねえ・・・
７９０じゃないけど、中国マーケット＝内需定義は普通だけどね、特にある業界は・・
とりあえず建築業界と不動産業界は1年から2年、経済の流れから遅れて影響がでるのが業界の一般常識だから、これからどうなるか注意してます。
この業界にいない人には信じられないかもしれませんが、特に中小ではまだあんまり危機感がない会社も多いのが実態なんです。
というわけで、3年待ってみます。
分からないだろうが、従業員多数、売上高多く、借入過多の企業は、全産業でこの時期に必ず苦境に立たされる。
変化に付いて来れない人、企業は脱落者。
いつの世もこの繰り返し
レバレッジで膨れ上がった信用創造分がうしなわれて、
実体経済にさやよせしようとしてるのに、
その損失が中国な内需などで埋められるとでも思っている？
それはあまりにサブプライム問題の本質とかけ離れた解釈です。
バブルに懲りて収益還元的に価格とは決まるものだと思いきや、
やはり不動産屋はバブルが大好きだったんですね。
なんだかんだいっても鞘抜きの魅力には勝てない。
ＢＡＫＡげた価格だとわかっていても、まだまだ自分より頭の
わるいやつがたくさんいると思うから買うんだろうな。
まあエンドユーザがそんなゲームに付き合う義理はありません。
まあもう東証一部クラスがもう３−４件父さんしてからかん考えれば
いいのでは。
うちは子供も大きくなって今の家はせまくなりそうなんだけどもちっと
待ちます。待てば今のローンも終わるしね。
また中国人がマンション買いにくるとでも言いたいのかな？
中国国内の不動産バブル崩壊で青息吐息のところも多いでしょうに。
中国は中国。日本ではない。中国＝内需と捉えるなんてどんな業界だよ。
そういや強気派が、外資がダメになるとアジア富裕層がどうのこうのと書いてたがあの予測も大外れだったしな。
