サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。
健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。
前スレ（その31）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/
[スレ作成日時]2008-12-17 21:01:00
そういうのは底をうつと言います
大体底抜けるとか抜けないって言ってる奴が過去の歴史を知らずして語ってるのがウケるよ(苦笑)
分譲価格で底抜けするってことは賃貸の賃料相場も大きく崩れるってことですよね？ありえないから。ハレー彗星来たら空気無くちゃっ茶う前に首つるような知恵遅れな人なんだろうなー（しみじみ
残酷だけど、誰も大きな損をしないうちに底をうつ事はないんですよ。
最後のババを摑んだプレーヤーが破綻して、リスクが現実になって、＊＊＊みが確定したとき、
初めて底をついて、その後の展開が開けてくる。相場とはそういうもの。
まず在庫の処理が済まない事にはどうしようもない。
供給ももっと絞ったほうがいいだろうね。
これから本格的にプチバブル分が中古として流通し始めるから。
一番凋落してるのは去年までのプチバブルで急激に上昇した成り上がりの地区だよ。
言わなくてもわかるよね。プチバブル以前までには修正されるからまだまだ下がるよ。
>>343
＞＞マクロめいた発言を23区内のスレに具体関連性なく上から目線で話すだけと世の中的にどちらがしょぼいでしょうね。
世界経済と23区のＭＳ価格に直接的な関連性はないが、波による連動がある。波がどこへ、どう波及するかは、瞬時瞬時でないと予測できない。今の状況だと1半期後でも予想できない。
例えば、2007年12月から書き込んでいるが、2008年上半期にＭＳ価格下落が起こるのか、議論がこのスレであったが、意見は半々だった。坪価格の変動しか見ていないデベ関係者は、勿論、否定派だったろう。肯定派のなかですら、外資が住宅用不動産も買い漁っていて、これから外資が日本不動産市場から撤退せざるをえず、外資の原油・資源市場の投機行為から日本の高額商品市場での消費減退や、世界の銀行間の相互不信からデベへの融資量が減り、めぐるめぐる結果として、東京の周縁部のＭＳ価格も下落していくという因果関係を予測した人は、ただの一人もいなかった。
とはいえ、予測できる事柄もある。
>>342は、今年も、世界経済の動向について何らの知見も得ないだろう。
>>389が、今年、都心部の価格下落が始まるのを眼にして、これからどうなるのかと考えるだろう。
「大学教授」は、去年と同じく、今年も何の正確な未来予想もできず、適当なことをネットに書き続けるだろう。
》402
目黒が200万切ったのは25年前に遡るのだが
目黒の価値を数式で表現してみてください。
どこが高くて、どこが安いのか良く分からなくなってきたよ。
少量の需要でその地域の価値と判断出来るのでしょうかね？
４００万円で４００戸売れればその価値ありと？
このように不動産の
本当の価値って分からないよな。
↑マンションＰＥＲで判断するしか、
客観的数字は無いよ。
PERは材料の一つではあっても、株式のPERと同様にバリューとラップ（万年低PER銘柄）も沢山含まれるので使い方にはかなりの注意が必要でしょうね。
よく雑誌なんかに出ているPERランキングだと、一般的には不人気な駅が上位に結構きてるからね。
過去スレの４０君はおめでたいね。去年の秋頃からのトレンドに転換はまともなデベ、購入検討者はわかってただろう。そんなのデベは表向きに言わないだけ。1半期後でも予想できないんだからもう少し凡人と自覚して謙虚になりなさい。あと書いてる内容が新鮮味がまるでない。電気（笑）
凡人代表の私の今後予想
３〜５年は不動産価格は低迷。６〜７年後以降日本では年率１０％以上のインフレが起こり始める。そういった局面において良質な不動産は資産としては相対的に貨幣よりも価値が上昇していくだろう。といったところかな。平凡ですまん。
本当の天才はこういう人だよ（中には時期が若干ずれた予想もあったが概ね的中）
過去スレの４０君は空気を読めない天才かも？私は343さんではありません、一応。
アメリカの経済学者 ラビ・バトラ博士 （インド出身 サザン・メソジスト大学経済学部教授 国際貿易理論 デリー大学卒）
「どんなに遅くとも2000年までに共産主義は断末魔の苦しい革命を経て崩壊し、2010年までに資本主義は
崩壊するだろう。私の現時点（1978年）におけるこの予測は『経済60年周期説』に基づくものである。」
「わが恩師サーカー曰く、資本主義は『爆竹が弾けるようにして』崩壊する。世界同時大恐慌の発生による
『搾取的』資本主義の崩壊と共に、『貨幣による支配』は終了するだろう。」
「『富の過剰な集中』が資本主義の崩壊を引き起こす。少数の富裕層はひたすら貯蓄に励んでお金を使わず、多数の
貧困層はもともとお金が無いため消費できない。この『消費の歯車』の停止が資本主義を崩壊させる。」
「『自由貿易』が資本主義の崩壊を引き起こす。自由貿易による国際間の競争の激化のために生産者はコスト、ひいては人件費を削減
することになる。賃金を低く抑えれば、結局消費は鈍化する。『消費の歯車』の停止が起こり資本主義は崩壊するのである。」
「将来、原油価格は投機バブルによって1バレル＝100ドルを超えるだろう。しかしその後、
この『原油バブル』は崩壊するだろう。」
「世界同時大恐慌はアメリカ住宅バブル・原油バブルの2つの投機バブルの崩壊から始まるだろう。NYダウは
大暴落するだろう。資本主義は花火のように爆発する。日本と世界は同時に崩壊するだろう。」
「世界は大恐慌による混乱期を経てプラウト主義経済（均衡貿易、賃金格差の縮小、均衡財政、自国産業保護、終身雇用、
環境保護、銀行規制など）による共存共栄の社会へと徐々に移行して行くだろう。光は極東の日本から。」
「2008年アメリカ合衆国大統領選挙は民主党候補が勝利を収めるだろう。」
ラビ・バトラ博士ホームページ
http://www.ravibatra.com/
↑40？ 古すぎ。
ラビ・バトラとか持ち出してるし(爆笑）
一言でいうと経済界の細木某や江原某ですよ。クルーグマンよりもラビ・バトラがノーベル賞受賞すれば良かったとか思ってますか？いやーウケるわ。
おっと、そういえばラビ・バトラもノーベル賞受賞してましたね。ノーベル賞はノーベル賞でも居グノーベルだけど。受賞理由もまさに細木某や江原某とそっくりですよ(＾＾)
>>414
ＦＲＰは材料の一つではあっても、ユニットバスのＦＲＰと同様に保温とラップ（ビューバスなど外壁に面する浴室は特に）も沢山必要なので
使い方にはかなりの注意が必要でしょうね。
よく雑誌なんかに出ている浴槽ランキングだと、一般的には不人気な独立型http://www.toto.co.jp/products/bath/b00027/index.htmが
上位に結構きてるからね。
ラビ・バトラさんかー。この人学者か？
ソースは多分本だろうが1978年にここまで予言してたんなら変人扱いされるだろな。
421、422みたいなのはマスコミを妄信し高値掴みするタイプか必死な業者さんかな。
いっずれにしろ物事の本質を自分のアタマで考える力に欠けている。
おそらくクルーグマンも名前だけ知ってて彼の何が評価されたかなんて全く解って
ないのだろう。可愛そうに。
気になるなら、買え！！
か、買ってきます。面白かったら後ほどかいつまんで・・・
>>425
知能恐ろしく低いですね。
人のことを
＞マスコミを妄信し高値掴みするタイプか必死な業者さんかな。
＞いっずれにしろ物事の本質を自分のアタマで考える力に欠けている
とかいいつつ、
自分では
＞ソースは多分本だろうが1978年にここまで予言してたんなら変人扱いされるだろな
とここへの書き込みだけで盲信してるという1レスだけで頭の具合が可哀想な人(嘲笑
最低限、英語版のwikiペディア程度は見てくださいよ。クルーグマンについてもラビ・バトラについても貴方よりは知ってるのは間違いないですよ・・・。
>>430
おまえさー正真正銘の＊＊だろ？トンデモ学者を崇め奉ってるから、それはないでしょう？って指摘しただけなの、俺は。なのになんで俺の予想を聞きましょうになるわけ？頭悪すぎ。
この学者って一日4時間だか8時間の瞑想をして神からの啓示を予言としてまとめてるんだぞ？経済学の世界でどういう扱いになってるか知らずに盲信するのは江原や細木、サイババや最近だとブラジル人のジュリアーニだっけ？日本に地震が来るとかぬかしてた奴、ああいう類を盲信するスピリチュアル＊＊と同類だって話。
傷ついたなら謝るよ。死ぬほど本は出してるし翻訳も一杯出てるから愛読書の一つに加えてください。
>>431
貴方からお前ね、相当ヒートアップしてますね。
結局英語版のwikiペディア程度で論理武装しても自分の見通しは無し。
ラビバトラがどう見られてるかぐらい百も承知。ジュリアーノや副島、小室、船井とかが
便乗してるねー。バトラに釣られまくりなところも可愛いね。
ま、文面見る限り基本的な経済的な嗅覚は全くなさそうなのでもういじめないよ。
今後の不動産価格の推移や株価がどうこれから動くかなんかも的中率はともかく
自分では何の予想もたてられない自称インテリ君。君はアタマがあまりよさそうではないので
まあ頑張ってください。私はこれから碁を打つので邪魔しないでね。
こんなとこでケンカするヤツは多分チビ。
>>435
わかりずらい説明ですんませんでした。その通りです＞秋には割安感のあるMSが続々出て来る。
なお、今日のマンションズにも「今後は建築費などコストアップ要因が見当たらないので
安定感が価格に反映されて買いやすい物件が増えて来る」と書いておりました。
さらに、「不況下では企業の土地放出が増えるため、供給が郊外から都心に移り再び都心回帰が来る」
という分析です。
マンションズにしては本意ではないと思いますが「なるほどな、現在出てる物件や既に明らかになってる
計画はいろんな意味で買いじゃないんだな」と思ってしまいました。秋頃は期待できそうでしょうかね。
建築資材が安くなって、人件費が安くなって、土地供給が増えれば、
確かに買いやすい物件を期待できますね。
>>431
別に＊＊っていうわけじゃないけど
結構バトラ氏には俺は感謝してるけどな
彼の本を読んだのが去年の5月頃
その中に「日本の景気も秋ごろまでだろう」という一文があった
それを読んだ俺は何か凄い嫌な予感がして
上で出してた不動産を一気に値下げして売り切り
株も全部処分して、先物を売りまくった
おかげでこうやってノウノウと掲示板で遊んでられるだけの利益が出た
彼の本を読んでなきゃ、こういう行動には踏み切れなかっただろうと思う
その点では非常に感謝してる
まぁ外れて大損したら、なんだあの学者って言ってた気もしないでもないｗ
在庫が一掃されたら手頃価格にする必要がなくなる。
建築資材や人件費が安くなっても安く売る必要がないんだから、
利益率が高くなると考えるのが自然だろう。
在庫一掃で買い手も買ってしまい、それ以上買う必要もなくなる。
その後で高くなったら、誰が買うの？
なんで在庫一掃されたタイミングで買い手がいなくなるんだよ。
在庫数＝買い手数 なのか？
今の悲壮な在庫一掃は売り手側に痛みを感じてとても喜べないけど
仕入れ値が安くなれば安く売ってもなお利益が見込めるから
そんなリーズナブルなMSが増えれば売買双方にとって幸せなことだと思いますね。
ただ、本当に再び都心回帰の兆しが再び見えようものならその瞬間に学習曲線を
描くように不動産価格が都心から周辺に向けてまた沸騰を開始するでしょうけど・・。
>>438
>その中に「日本の景気も秋ごろまでだろう」という一文があった
ＰＣの前に座っているなら10分も掛からずに検証出来るのに・・・
http://rank.nikkei.co.jp/keiki/gdp.cfm
日本の景気は夏前で既に下り坂でした
今回は偶然にもよい方向に転んで良かったですね
次は“予言者”に騙さないよーにしないと
まあ、下がるのはガチでしょ。
予言者ネタはもういいよ。本人も恥ずかしいだろうから二度と出てこないでしょうし。
23区内の新築マンション価格が下がるのは確実。で、どこで下げ止まるか？ってところですが、日本はデフレ脱却前にまた世界同時不況に突っ込むわけで、かつ政府もまともな方策を示せていないからまた失われた10年ばりに長いデフレに苦しむ可能性はある。
大バブル後にマンション価格が底を打ったのは2000年前半だからざっくり10年はダラダラと下げ基調だった。ただ今回のプチバブルは実需との乖離幅が前回ほど大きくないので10年は無さそう。
というわけで最長で10年、最短で3年、ざっくり3-5年で底打ちだと思うけどね。実需の利回りベンチマークである賃貸の賃料相場が大幅に崩れないかぎり、という但し書きはつきますが。
個人的には2000年前半の直近坪単価安値を割り込むのか、割り込むとしたらどのくらい下回るのかってのは気になるけど、こと23区内の実需不動産に限っていえば直近最安値を2割も3割も下回ることは無いんじゃない？日経平均のバブル後最安値が8%ぐらい切り下げたけどそれ同様に酷くても1割ぐらいかなと。
底打ちに10年掛かるなら1割ぐらい下回る可能性があり、3-5年だったら直近安値ぐらいで止まるイメージ。
政府は、今年中に自民党ではなくなる可能性が高いわけだが、
政権交代後にどうなるかも考えておかなければいけないだろう。
不動産業界に関して以前のバブルとの一番の大きな違いは
銀行のデベに対する姿勢だと思います。
以前は銀行はデベを潰さないように資金供給してきましたが、
今回は潰すことも厭いません。
ということは以前と比べて土地の値下がりスピードも早く、
ドラスティックに不動産も安くなるということです。
この変化に対応できるデベだけが生き残ると思っています。
即ちなるべく早く在庫を叩きうる決断ができるデベは今後も
生き残っていけるのではないでしょうか。
しかしなまじ体力があるばかりに在庫処分を躊躇したデベは
とんでもない結末が待っているような気がします。
在庫処分を終えたデベは以前と仕様も同等の住宅を安い価格で
販売できるようになり、在庫処分の物件は完全に売れなくなります。
今回のデフレはかなりドラスティックな形になるでしょう。
ではそうならないようにする、つまりインフレにするにはどうすればいいか、、、
年寄りをないがしろにした政治を行うことです。
つまり札束をじゃんじゃんすって、年金生活者、貯金者の
現金の価値を落とせばよい。
今の自民党ではできませんね。なぜなら既得権益者を守る政党ですから。
民主党は非情な小沢ならもしかしたらできるかもしれませんね。
アメリカは既に年寄りないがしろの政策に変わっております。
つまり今後も成長することを選択したのです。
日本はいつ舵を切るか。
不動産業界の人にはどっちが望ましいんでしょうねｗ
札束をじゃんじゃんすって、何に使うかですね。
福祉に使うなら年金生活者をないがしろにすることにはならないと思いますが。
札束の増刷は福祉のような恒久的な目的には使えません。
なぜなら一時的にしか刷ることはできないのです。
恒久的にすればそれはアルゼンチンや戦前のドイツのようになるということです。
つまり増刷の目的は国の借金の返済となるはずです。
これは国がリセット、徳政令を発したのと同じ現象が起こるでしょう。
在庫をたくさん持っている不動産業者はその政策を取ってほしいでしょうね。
でも残念ながら既に政策は決まっております。
なぜなら三菱商事を始めとする大企業が大規模リストラを始めたからです。
これはインフレ政策がないことを示しています。
国の政策を中小の不動産会社に合わせるようなことはしません。
ということで在庫を早めに処分しないデベは本格的にやばくなります。
日本総合地所は安売りしているけど助かるんだろうか、、、
あのー流動性の罠って知ってますか？沢山刷っても意味無いんだけど。
信用収縮のことですか？
でもアメリカはいっぱい刷ってますよ
インフレになれば信用収縮の借金も帳消しになると思いますけどね。
デフレ政策が流動性に寄与するとはとても思えませんが、
そういうご意見があるなら是非ご教授ください。
素朴な疑問なんですが、日銀券を大増刷する一方でインフレを起こさないようにするには何がポイントなんですかね？てか、GMやGMにぶらさがる年金受給者までみんなドル増刷で救済してインフレなしで済ますことなんてできんの？
苦しくなったデベは用地段階での損切り転売まで追い詰められている。
当然その土地を仕入れているデベも居る。
安く土地を手に入れ、資材価格も人件費も下がり、デベ倒産対策や耐震の法整備が済めば、
きちんと補償のついた、安全でまともな内容のマンションが作れる環境が整う。
そこでは余力のある大手と、あらたに生まれる負債の無い新新興デベが台頭し、
今まさに売っている旧基準の在庫を抱えているところは淘汰の対象になるだろう。
購入者としても、プチバブルに浮かれて計画されたハリボテよりも、
もっときちんとした内容の物件を手に入れられるようになる。
当然、物件の持つ資産価値にも大きな差異が出てくるだろう。
454さん
それで結論というか落ちはなんですか。
安くなった旧基準のマンションをおもいっきり買い叩けなんですか、
それとも土地、資材の価格が下がりきるまで待てなんですか。
以前日経に載った新しい耐震の法基準って、直ぐには決められなかったのでは？
研究してからでしょう。
今売り出し中のマンションは様々な面からババ物件。
相当ディスカウントしないと、価値と価格がつりあわないということでしょう。
455
待てが正解でしょうね。まあ、デベのサバイバルゲームを高みの見物して数年後にアクション！ですね。
>今売り出し中のマンションは様々な面からババ物件。
そうなんだ。〜てことは、やはり今は都心部に限っては「待て」が正解？
でもいつまで待てばいいの？来年？もっと？
お預けくらってる犬みたいだｗ
買えない人はいつまでたってもお預けだね
買えないというより買い控えであることをそろそろ認識したほうが良い
都心部ではなく、郊外なら買っていいのか？
世田谷とか川崎とか？
動き始めは、消費税率アップの駆け込み需要でしょう。
そのきっかけは いくらですかね？
買えなかった 待ち組です。
5年前から探してきて 下落基調から 急激に上昇し
現在下がり基調まで なんとか 買わずに我慢できました。
買えず急上昇を指をくわえてみている間
頭金を増やそうと運用し 利益確定遅れ 2割もすりましたが...
待ち組の中で 少し現金を多めに持っているので
一歩先に 動き 待てばかいろのひよりなり としたいです。
消費税率がアップした後は、リバウンドで再び値下がりするかもしれません。
また、中古は消費税が掛かりません。
どうせ待つならそのリバウンド後に、
値下がりした築浅中古物件を買い叩いた方が確実ではないでしょうか。
つまり、慌てる何とかは貰いが少ない で逆に一歩遅く動く。
湾岸物件を手付金600万放棄でキャンセルした者です（涙）
自己責任だからしょうがないです（涙）が結局あと一〜二年は待った方が全然安くなるという結論にたどり着きました
あとタワーの建物の基準がかなり厳しくなる様でその後の物件にしたいと思ったからです
私も今年完成物件を、手付金放棄でキャンセルしようと思っています。
私の場合は、2004年に別な新築を青田買いして2007年に高値転売し、利益は出してあるので
プラマイで少しプラスだから、まぁ我慢できます。
鉄道2路線以上で徒歩7分。
3F〜5F建てで、日当たりが良くて開放的。
80㎡程度で機能的。
SM規模で良いから、スーパーまで徒歩5分以内。
銀座まで20分圏内。
ヨットハーバー併設で、専用バース付き。
デベさん、そんなマンション作ってｗ
税金大丈夫か？
上がり局面では高いと買えない。下がり局面ではまだ下がると買えない。そうこうしているうちに収入が減って買えなくなり、年をとって買う勇気がなくなる。
五年も我慢して賃貸に住み待つ人の気が知れない。五年分の賃料プラスアルファー下がらないと待つ意味ないし、五年分の機会損失も大きい。
かと言って、今のような下がり局面で買ってしまうと、
賃料以上に値下がりして損をする。
焦って買った後に収入が減ったらローンの支払いが苦しくなって、買ったのを後悔する。
470に概ね同意。
賃貸派なら既に買える局面で、5年ぐらいはずっと買っても良い時期が続くでしょう。既に持ってる人は売却が難しそう。
うちの場合家賃20万だから更新料も考慮すると年間250万、五千万の物件が2割下がるのを5年待つと逆ザヤ。減税が今後2年間が500万、次から400、300となっていくと今年の春竣工が一つの買い時だと思って買っちゃいました。
23区内で買えないのか、あるいは買い控えなのか？については所得が一千万超えてるかどうか？が一つの判断材料ですね。しかし子供私立入れるなら千万超えてても奥さんパートしてる家とかあるから生活コスト高すぎ。
○○年待つのではなく、幾らになったら買うというルールを自分
で決めるべき時なんだと思う。底値で買うのはプロでも難しい。
幾らが適正価格かどうかはやはり収益還元的考えをベースに調整
するのががよいと思う。
ただどうなるかわからない将来をあてにして待つだけでは
つまらない。もし今の賃貸に不満であれば別の賃貸に引っ越せば
いい。賃貸といえども価格交渉はできます。今より安くて広くて
値段が安い物件もあるかもしれない。また分譲賃貸のタワーとか
に住んでみて実態を探るのも面白い。ターゲット地域の近くに越
せば雰囲気もよくわかる。
車に乗ってる人なら車をやめてみるという実験をしてもいい。
コストセーブできるから頭金も増える。
引越しが面倒だとか子供の学区がとかカーテンがどうだとか
いろいろあると思うが数百万円単位のコストセーブをしようと
思うのであればそれくらいの努力は必要だと思う。
>>475
アハハ、その通りです。
身分相応に五千万台後半が五千万になったので良いかなと決断しちゃいました！
待つリスクと買うリスクでは買うリスクのほうが当然高いので貴方はもっと
良い物件が買えると思いますよ。貴方が良い物件を買えることを影ながら祈ってます♪
家賃２０万円の人が５０００万の物件を買うのはかなりいい感じでしょう。
なんでもケチつければいいってもんじゃないですよ。
都心物件しか見てないので、
数字からそう連想しました。
お気を悪くしたらごめんなさい。
464です。
借上げ社宅で 社宅期限が切れるまでに見つければいいやと
探している間にどんどん条件が上がって行き....
しかしついに ４月からは１５万程度の家賃が 自腹となります。
ただ 経済情勢を見ると １年は待つべきかと思っています。
機会費用の喪失は感じています。赤ちゃんだった子供も幼稚園の年中となり
庭で子供をプールに入れたり遊ばせながら バーベキューをするという夢を
見ていましたが もうビニールプールでは 小さくなりました。
マンションだったら 大手町〜城南方面 駅から8分以内 築浅中古2002〜2006年
南向き 眺望良い 低層 70平米以上 6千万円以下 を待ちたいです。
＞ただ低層マンションが立地する一低住専はたいてい駅から離れた
＞場所なので駅から８分以内は難しいかも。
そんなのいくらでもありますよ。
諏訪山、御殿山etc...
ただ、城南好立地の低層で70平米以上、6千万以内は難しいね。
御殿山は最低10分かかる
>>486
しょせんマンションですから、高級と言うより、
とにかく便利でコストパーフォーマンスが良くて
住みやすいところを探しています。
無駄に住処にお金掛けるより、人生楽しんだほうが良いと考える庶民です。
もう一年ぐらい待てれば、良い買い物ができると思いますよ。原油や原材料価格が下落し、建築コストは下がってくるでしょうし、デベもフツウのサラリーマンを意識した戦略に変えざるを得なくなるからです。ちょうど１年半ぐらい前に、400万/坪近い物件が大井町に出てきた時、山手線の外なのに高過ぎると思い、「様子を見たほうがいい」と書き込みしましたが、その時はかなり反発をくらいました。しかし、今はどうでしょう。買った方は“きっちり高掴み”の状況。冷静に考えれば、リーズナブルな買い物をキッとできると思っています。
もう一年待つっていうのは一年後に竣工する物件ではなくて、一年後に販売開始する物件ってことですよね？ってことは二年後竣工物件ですか。それで広くなって仕様もグレードも上がって抽選にもならずに減税も満額享受できて捨ててる家賃よりも割安になっていて、景気もよくなりつつあり、賃金も上昇していて、持ち株も利益が出てきて・・・という展開ですね、分かります。
５千万円以上は購入希望者のたった１１％。
持ち家比率が５０％とすれば人口全体の６％程度。
２３区の３５歳男性人口は８万人くらいだから６％は４８００戸、
都心部の供給は年間その程度で良さそうですよ、デベさんｗ
マンション・一戸建ての逆オークションサイト「住宅の楽待」の運営会社である
ファーストロジック（本社・東京都港区）はこのほど、住宅購入に強い興味を持つ人を対象
にした「不動産市況」に関するアンケート結果を発表した。
住宅購入希望価格については、2,000万円未満が20％、2,000万円台が27％、3,000万円台が
30％、4,000万円台が12％、5,000万円以上が11％となり、3,000万円未満が47％となった。
一年後発売ではなく、来年発売では？
普通、夏のボーナス頃の販売開始物件が多いですよね。
タワー型マンション４００戸換算で１２棟です。
これからの都心部の大規模物件は大手だけになると思うけどこんなもんで良さそうですよ。
都心部の購入希望者限定で質問したアンケートじゃないのに、
結果だけを都心部限定で当てはめるのは無理だなぁ。
ＭＡＸってことだから年間７棟程度で良さそう。
一般の人達が知らない不動産の賢い購入方法を実践で鍛えあげた不動産のプロ
がこのＨＰを通じて教えています。少し視点を変える事で普段は気が付かない事
を気が付くという意味においては大いに参考になるサイトです。
このサイトを見ることによって不動産の購入方法や物件情報取得方法において他より
有利な状況になると思います。
今は、不動産市況も悪化しているので物件自体は安くなってきてはいますが、不動産というのは一生を通いて考えるであり、長いスパンで考える事が必要になるのです。
ですから、不動産営業マンを選ぶにしてもライフプランナ−的な役割まで担える方以外は、お付き合いしない方が賢明でしょう。
ただ、住宅の案内をする人等、無数に存在します。そして、購入や売却にはプロならではの一般顧客に教えない技やノウハウが実はあるのです。これから不動産を購入しようと考えている人もそうでない人も是非参考にするべきサイトだと思います。
http://hudousankounyunokostu.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました
今からみて1年後って来年と同意じゃないの？
23区内でマンション買える人は一馬力で年収1千万+アルファで購入価格が五千万台ですか。ローンの安全範囲が年収の3-4倍だとするとそんな感じだろうな。
二馬力で必死こいてマンション買って昼間誰もいない家に五千万とか意味無いしねえ。
一年半前に大井町近くで坪３４０万円の物件（低層階）を高いと思いながら契約しました。
絶対額は買える限界でした。でも立地・仕様を考えれば今でも割安感を感じています。
大井町駅から徒歩４分ですが、駐車場や駐輪場が地下で植栽の面積が建坪より広いために、
静穏な雰囲気が漂っています。
各部屋のプライバシーを尊重した作りに、都心近くの物件らしからぬ、余裕のある玄関、
トイレ、バルコニー。共用部は、広い庭に面して寛ぐだけのスペースですが、充分です。
建物の外見は凸凹してますが、出来上がりをみると植栽の豊かさと奥行の深さのほうが
印象に残ります。
自分にはスペックがやや過大と思える点もありますが、満足できる選択でした。
間もなく入居。見るにつけ、ここまで育ててくれた職人さんたちに感謝の念が募ります。
釣りですよね？
いや、別にいいんじゃないかと498。その建物を「住まい」と考えてきちんとハコ作ってるかどうかって、植栽みればわかるっていうでしょ。それに本人が満足であれば、これはもう「割高・割安」なんて要素で測れるものではないと思うし。
こちらは単純に投資の要素を含めて考えているので嫌でも買いどきは考慮しますが、一生住み続けようという気概を持って買ったのであれば、これはもうその人の価値観の問題。
ここでよく出る年収1千万って、独身でこの年収なのか、それとも家族（子供）がいてこの年収なのかで生活コスト、つまり住宅に使える額も違ってくるでしょう。
ちなみに、来年まで待って新築物件が安くなるのはいいのだけど、そのぶん仕様やスペックを落としてくるのでは・・、というリスク面での話が出ないのはどういうわけか？
建築資材が高騰してる当時、
これからは仕様が落ちるって言われてたじゃないですか。
建築資材が下落した今、
仕様が落ちるって心配してたら
資材が高かろうが安かろうが仕様が落ちる心配をしてる事になります。
>>501
はは、確かに(笑）
結局のところ、すでに竣工済みの新築物件を拾えばいいのか、これから着工予定の新築を拾えばいいのか・・迷うところですな〜
これは中古に関してですが、数年前の価格に比べて都心部はまだまだ高いな、って印象。
(自分が今住んでるマンションと似たような物件の価格を調べたら、一時期と比べてもまだ100万以上は高い感覚がある）
これはもう、ここ数年の最安値近くまで下げるのを待ってから拾ったほうがいいのか・・・
目を養う上でも、今から動いておくに越したことはないだろうけど。
うちは直近安値である2002年程度まで坪単価で落ちた(値引きさせた）物件を買いました。地域ごとの坪単価は調べられるので一つの目安にはなると思います。
例えば月島や豊洲で、
チャレンジ価格から殆ど値引かずに売り出してる中古がありますよ。
もちろん、分譲価格に利益が上乗せされています。
高く取引されてた幸福な時期を、忘れられないんでしょうね。
そんなバカな価格では誰も買わないのにね。
今安いのは 悪かろう物件ですからね。
その中から 嗅覚を鍛えて探し出す あるいは
信頼のできる営業さんから 紹介してもらえる
どっちも無理なうちは まだ しばらく待たないと。
知ってる営業さんもいるけど、
今は自分のことで精一杯みたいですよ。
客のためになんて考える余裕はなさそう。
今日はクリードと東新住建から、投資家さんへ紙くずのお年玉。
投機の対象だったところはボロボロみたいですよ。
見た目はオシャレでも普通に住むには不便なところの落ち方激しいみたい。
不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）の調査によると、高額賃貸物件における賃料のマイナスが続いており、市況の悪化が進行している結果となった。同社の物件データベースをもとに、東京都港区・渋谷区の賃料30万円以上の住戸を対象に調査。前回募集賃料と退去後に新たに募集している賃料を比較し、その差を分析した。直近の08年11月調査分の対象件数は313件。それによると、サブプライムローン問題発覚後の07年秋以降、賃料改定率は減少に転じており、「リーマンショック」直後の08年10月には平均4.8％下がっている。直近の08年11月はマイナス4.4％。高額物件ほどマイナス幅が大きく、賃料100万円から140万円台の物件はマイナス7.5％、150万円以上はマイナス11.6％となっている。同社では、「今後も外資系金融機関などのリストラの本格化などに伴い、高額物件の市況はこれまで以上に悪化することが予想される」としている。
高額な賃貸は企業（特に外資）の手当で支えられていただろうから、
この不況でしばらくは借り手が激減するかもね。いくらお金持ちでも、
個人で毎月１００万円なんて払える人はそうはいないだろうから。
なんか又、バタバタ新興デベが倒れそうな様子ですね
グロ住、アスコット、プロパスト・・・・
まだまだ候補はいるしね・・23区のマンション供給が極端に減少しそうですね。
困りましたね・・・この状況は。
プロパストやばそうですね。
埋立地のが、それきっかけでキャンセル続出。
一帯の価格がだだ滑り。（適正価格にもどるだけ）
こんなシナリオでしょうか。
まぁ、そっちのほうはどうでもいいんですが。
今の不動産市場はサブプライム問題で大きく揺れた金融市場を後追いしてる様に感じます。
勿論、不動産の場合は実需があるので、全く同様の流れにはならないのでしょうが、
一方で資金繰りの問題は金融市場よりはるかに重症ですので、この流れを止めるのは容易では
無いと感じます。
これまでの金融市場（主に証券化商品市場）の流れを簡単に書くと
①僅かな市況の変化により、最も高レバレッジ経営を行っていたヘッジファンド(HF)等の
資金繰りが行き詰まり、保有資産の売却が始まる。
（この時点では、価格下落をチャンスと見た買い手も多数存在）
②その後、決算等で保有資産の評価損が出始め、一般的なHF・証券会社の経営も悪化。
（この頃から弱小会社の資産売却が始まる→大手証券は総じて静観、中には下値を拾う所も）
③価格下落が決定的になる中、大手証券の中にも大口の投売りを始める所が数社出る。
（かなりの値引き価格ではあるが、それを買い取る大手は存在）
④かなりの値引き価格が時価となり、それに耐えられないＨＦや準大手証券が次々破綻
（大手証券の経営も急速に悪化し、資産の買い手が殆どいない状態に。価格が急激に下落。）
⑤大手証券・大手銀行が破綻の危機に
（他の大手も殆どが売りに回り、買い手は完全に手を引いた状態）
HF・証券会社をデベと置き換えてみて下さい。
サブプライム問題でもそうでしたが、いち早く資産を投げ売ったHSBCやBNPが最も傷が
浅かったのです。
恐らく、今不動産市場は③に入った所ですんで、正に引き金を引いた者勝ちの局面に
差し掛かってます。いち早く資産（主に在庫）を圧縮した者が生き残るのだと思います。
価格については、大手が本格的に値下げし始めると雪崩をうって下がり始めます。
金融の場合、業界5位のベアと業界3位のリーマンが引き金を引きましたが、不動産業界
もそれに近いのではないでしょうか。
価格の底については2002年の水準をおっしゃる方もいらっしゃいますが、今回その水準で
下げ止まる事は無理でしょう。
当時と比較して危機の規模が全く違いますし、全世界的に不動産市場への蛇口が閉じられた
状態で、且つ以前の状態に回復する見込みは殆どありません。
大口の買い手不在の中、大きな資産圧縮（レバレッジの解消）の流れが数年は続くのでは
ないかと思います。
実需はあっても、
値下がり期待の買い惜しみ状態が続くでしょうからね。
我慢できずに買ってしまう客以外は。
＞県境外周区で大幅値下げ＝新価格発表物件が続出し始めました。
てことは都心はもう少し先か・・・？
確かに新築、安い。しかも今回の不況で好立地でさえキャンセル住戸もちらほら。
デベと話してる感覚だと、その内容からまだまだ下げそうな印象。
（さすがにはっきり「何年後まで下げる」とは断言してないけど）
今後まだ下げるのなら焦って買う必要もないかなと思ってしまい、
よほど気に入った物件でなければイマイチ踏み切れない。
時期はいいんだけどね、決算前だし。（来年のデベの決算期を待ってもいいかな、とも思うが）
皆さんの意見はどうよ？！
515に同意。
>勿論、不動産の場合は実需があるので、全く同様の流れにはならないのでしょうが、
実需でも手付金をチャラにしてでもキャンセルする事態に陥ってるのでは。この危機にあっては。
さすがにこれから埋立地とか買うのはやめといたほうがいいと思うけど、
そうでなかったら、都心だろうと郊外だろうと欲しいところに買える値段で出てきたら
買ってもいいんじゃない。一時よりはだいぶ安いんだし。
投資目的だとまた別だろうけど。
いや、埋立地はさすがにないっすよ（笑）購入者には申し訳ないけど。
「実需でなら今は買い時」って業者は皆そう言うんですけどね〜。
1円でも安く買いたい心理は皆いっしょ。だからこそ迷うわけで。
ちなみに投資用物件も見てるけど、値段と場所のバランスがいいところは確実に売れてる。
フルキャッシュで購入待ちがずらりと控えてる状況なんてざら。持ってる人はやはり金持ってる。
じゃあ2002年ごろの23区平均での直近底値を100とするならば、どこまで行くと思いますか？またその場合の実需賃貸不動産の賃料への影響はどう思いますか？
ちなみに私自身の予想は5年後が底で100-93ぐらいまでと見てます。オプティな予想なのは自認してます。
平均給与を支えていた一部の高額給与所得者の給与も30〜50%の大幅減、平均給与に近かった人達も年間5%減、それ以下の人達は無給に近くなって行きそうな時。
その上で、諸費税UP。
今回のバブルで、景気が良くても給与が上がるのが一部の人だけだって、学習しちゃった。
それなのにマンション価格が上がる訳無いでしょ！？
景気が良くなっても、このままジリ貧だよ。
不動産価格が下落しても自分たちの給与まで下がれば、お買い得な時期ではないんだよね。
労働者の手取りが減るのは今年からだろうな。
少しでも景気が回復すれば、増税すら起きるかもしれないし、当然利子も上げる。
庶民が23区内にまともな住居を得られる時は、もう来ないかもしれない。
今後の流れは>>515さんのおっしゃている通りになると思うが、ちょっとおかしいと思ったところを指摘しておく。
アメリカの「証券会社」（私も今までこのように書いていた）は、investment bankと称し、銀行機能も、投資信託機能も、企業買収時の融資機能もある複合的な金融機関で、日本の証券会社とは違う。東京の商業用・住宅用不動産を長期資産として買い漁って、価格を吊り上げていたのは、ヘッジファンド（一部あるだろうが）ではなく、このinvestment bank（投機銀行）が主体。去年の原油価格高騰も、ここが本源。同じ投機銀行ゴールドマンＣＥＯ出身で、ベラボウな報酬を受取っていたポールソンがリーマンを潰すという決定をしたが、その彼がサブ保険で損失以上の収益をあげたとソロスが証言している。しかし、米産業界（最も強固なのは軍産複合体）≒共和党政権は終わった。
思い返すと、80年代に日本も同じようなことをしていた。金余りでＮＹの商業ビル、映画会社、絵画（ゴッホの絵とか）などを買い漁っていた。
Green New Dealをオバマが打ち出している。自民ではやれない。民主は具体案を提出していない。
それから、「矜持」というのは「誇り」という意味だが、あの文脈だと「良心」等と言うべきだ。日本語運用能力がない。これを指摘しないマスコミも同罪だな。
デフレは終わらない by 上野 泰也
買いを待つのはいいけど、
賃貸の家賃が下がらなければつまらないですね。
賃貸に住む身としては。
>522
不動産業者との会話からも、そんな感じの印象を受けた。なので、割と信憑性の高い数字かもしれない。「まだまだ下がる」の「まだまだ」を、自分は約5年ぐらいかと読んで聞いてたけど。1〜2年で回復するなら「もう少し待てば価格も元に戻りますしね」なんて話が出てもおかしくはないはず。デベの営業からも明るい話題全然出ないしね。「新築であの値段なら自分が買いたいぐらいですよ」とデベ談。
522です。
もし仮に5年後93％だという予測をするならば、それを軸に現在物件から値引き交渉を進めていけば早ければ今春、遅くとも5年後よりも前に買えると思います。
賃貸は大家に搾取され、購入はデベに搾取される。どのみち誰からに利益は生じます、他のサービス同様に。
少なくとも23区内に人が住めなくなるような予想を立てて何もしないよりは、賃料ベース（含む賃料相場の将来予測）に自身の買う価格帯を定めておくのがよいかなと個人的には思っています。
2002年頃の平均の93%ですよね？
今から何割値引きさせれば今春に???
3年後でも5年後でも良いんだけど、マンションの販売価格が下げ止まって、あるいは又上がると言う具体的な理由を教えて。
523で書いた理由から、3年間で30％程度下がって、その後はジリジリと10年程度は落ち続けると思ってるけどね。その後はわからない。
消費税率値上げ前の駆け込み需要で下げ止まり。
但し、その後また値下がり。
かも。
県境外周区を中心に賃貸の過剰が顕著になって来ています。
この先どうなるのでしょうか？
>>532
不動産は株や景気と一緒でサイクルがあるからです。勿論「失われた10年」もありましたし、少子高齢化などから日本の長期でのトレンドは右肩下がりだとは思ってますが、中期のサイクルでは上昇する局面もあるでしょう。
私は賃料ベースで考えて下げ止まりを2002年の93%ぐらいが下限と予想して購入検討しています。
ちなみに3年で30%下げて10年はじりじり下がると2002年の23区平均を100とした場合どこまで下がると予想されていますか？
＜三鷹駅＞信号故障と男性飛び込み ２度運転見合わせ
1月10日13時18分配信 毎日新聞
１０日午前７時５分ごろ、東京都三鷹市のＪＲ三鷹駅構内で信号機が故障し、総武線の各駅停車は上下線で中野−三鷹駅間の運転を約２時間見合わせた。この間、中野駅から千葉方面へ折り返し運転を行い、中央線の快速電車が、本来停車しない高円寺など３駅にも臨時停車した。
また、午前１１時２０分ごろ、三鷹駅の中央・総武線（各駅停車）のホームから男性が線路上に飛び込み、下り電車にはねられ、けがをした。同線は再び中野−三鷹間で運転を約２５分見合わせた。ＪＲ東日本によると、二つのトラブルで上下線計２９本が運休し、約８５００人に影響が出た。
そもそも自宅が賃貸ってことは、江戸時代でいう小作人のポジションが確定してしまっているわけで、まずは一刻もはやく自作農にステップアップすることをおすすめします。
その上でこのエリアの不動産はまだ高いとかここはここまで下がれば買う価値があるとか論じてほしいよね。
いずれにしても、今回の下げ相場が下げ止まり、反転しだすのは、超都心部の南青山、神宮前、広尾、六本木あたりの土地やマンション相場がコツンときたときがそのタイミングなわけだから、売り物として出ているそのエリアの物件をジーと見てて、ホントにイケテル物件を結構鋭そうな買い手がさーっと買った瞬間に自分のねらい目の物件を買いに出るっていう感じの間合いの取り方でいいじゃねえの。
今回のプチバブルで最も乱高下している神宮前周辺は、広大な地上げ途中の土地が駐車場になって放置されてるから、あのあたりの土地の所有権の推移を見とくと最先端の動きが感じ取れるかもね！（今日、現地を歩いて見てきたけど、駐車場の数が10年前の20倍ぐらいに増えてて、びっくりしたよ）
南青山、神宮前、広尾、六本木あたり
実需ですか？
投機ですか？
そこんとこハッキリしてくれないと参考にならないよ。
23区の外側も下がってるでしょうが、一番暴落してるのは湾岸の埋立地です。
デベの皆さんが必死に埋立地を買い煽りしてますが、もう誰も騙されませんよ。
自分は530の意見を支持。ってことで、購入検討中さんの考える厳密な計算式を教えて！（たとえば販売価格5000万の物件を購入する場合を例として）
「麦わら帽子は冬に買え！」
都心に今年完成物件を1〜2割引のあいだで買えれば儲けもの？
>>545
具体的にはここですね。
1878年の郡区町村編制法により、東京府管下の中心部市街地に麹町区以下の15区（麹町区・
神田区・日本橋区・京橋区・芝区・麻布区・赤坂区・四谷区・牛込区・小石川区・本郷区・
下谷区・浅草区・本所区・深川区）が編成された。
1889年5月1日、15区の区域をもって東京市が発足した。
当初は東京府知事が市長を兼ねる変則的な自治体で、市役所も市職員も置かれなかったが、
その一方で従来の15区はそれぞれ単独で区会(議会)を持ち東京市の下位の自治体とされた。
1898年10月1日に特例が廃止されて一般の市制が施行され、麹町区有楽町の東京府庁内に市役所が
開かれた（現・千代田区丸の内三丁目、東京国際フォーラム）。初代東京市長は松田秀雄である。
また、尾崎行雄が2代目、後藤新平は7代目の市長を務めている。
今後５年間、２３区不動産市場に大きな影響を与えるであろう出来事４つ。
①東京駅の大改造と周辺オフィスビル建て替え高層化
②新タワー出現と周辺の再開発
③東京オリンピックの誘致
④市場の移転と跡地再開発
新タワーが出来た！リビングから見えるマンションを買おう！買うのは、タワーの北側か東側か西側だな。
オリンピック誘致失敗！何もなし・・
市場が移転した、さかなさかなさかな、魚市場の街になりました。
ってことかな？将来は。
城東の方からデベや業者の断末魔の叫びが聞こえてきますね。
購入者は焦る必要なんてないのだから
まずは逝くべきデベには逝ってもらって
状況が落ち着いてから検討を再開すればよいでしょう。
特にそれらのデベがバラ色の未来予想図をデッチ上げて売ってきた新しい街については
じっくりと開発の評価が定まるのを見極めた方が良いでしょう。
自分が住む場所に関してギャンブルする必要はありませんから。
>>525で書いたポールソンのくだりが分かりずらかったこもしれない。解説する。
たしか2008年度前半期の決算で、ゴールドマンサックスは米金融機関のなかで最高利益を出した。唯一の勝ち抜け米金融機関だった。これは、サブプラ関連金融商品を売却していたからだ。当時、ゴの経営方式はなんと優れているか、と讃える英文記事を読んだ覚えがある。米住宅バブル崩壊は2007年8月に顕在化した。これ以降、サブ関連商品は売れなくなる。サブ商品を売却するまでに、最低1年はかかる。とすると、ゴは2007年8月までに得た市場情報（サブプラの購入者への貸し付けはヤバイ）を活用したことになる。ゴの市場における情報収集の時点は、2006〜07年になると推定する。米財務省長官ポールソンは、2008年前期（損失公表の時期）にサブプラ保険で保険金を受けたと思える。保険をかけていたのは、ゴ人脈の内部情報による可能性が高い。ゴ時代を含めたポールソンの報酬は、円換算で１兆円を超えるだろう。
以上が、米金融資本主義の本質だ。
マイケルジャクソンや米ダイリーガーの収入で、風力発電を数百機建てられる。
電力を自国だけでまかなえれば、世界経済で勝ち抜けになる。
政府指導で行けと思うが、旧通産省の知り合いと話すと、生活の話ばかりする。
民主が政権を取るだろうが、政治３流、経済１流は変わらない。
>>543
以下、素人なりに私がやっている方法です。長くなりましたが一応このままアップします。
厳密にはやる前のスクリーニングとしては以下の方法を用いています。
１．住む地域と広さを決める
２．賃料×12.5×20年と販売価格の比較
３．販売価格のほうが低ければお買い得。
逆でもOKです。
販売価格÷20年÷12.5が賃料と比較して安ければお買い得。
ホームズの募集価格・売り出し価格で目黒区と荒川区をチェックしてみました。
70平米台、築10年以内、徒歩10分以内で、
目黒区は賃料だと25万ぐらい、売り出しは5700-7200万ぐらい。上記計算のハードルは6250万
荒川区は賃料だと17万ぐらい、売り出しは3200-3980万ぐらい。上記計算のハードルは4250万
厳密にいうと地域性や賃料では物件グレード、分譲では残存資産価値と販売価格以外の諸経費を考える必要がありますが、ざっくりでは上記方法で問題ないと思います。賃料に12.5掛けるのは更新料込みでの年間賃料、20年というのはローンの返済平均が19年ぐらいなのでそこから出しています。
管理費や修繕や金利・諸税については20年後の残存価値が2割あればまかなえるのでこれを上回っていれば少なくとも損にはならない。2割というと5千万物件で1千万。3千万物件で600万。
もっと厳密にやる場合は、賃貸側の賃料を減価償却見合いで、5年毎に5〜10％見直して(下げて）20年の累計額を出し、購入側の残存価値を地域性を考慮して加減する必要があります。上記目黒のケースでいえば残存価値がもっと高いのであればハードルは高くなる(購入価格がその分高くなる）し、荒川のケースでは賃料の下落率が大きくなるのであればハードルは低くなる（購入価格はもっと安くなるべき）となります。
ざっくりスクリーニングして、そこまで厳密にやりたい場合は東京カンテイのツールを使います。有料ですがプロが使う情報程度のものが入手できます。
http://www.nifty.com/kantei/
過去のマンション価格推移についても同社か別の不動産業者がまとめた新築分譲価格推移や中古価格推移があるので参考にしています。
購入物件の減価償却額(便宜的に≒ローン返済額）を金額相当分の利益享受として考え、例えば過去のその地域における坪単価の推移を使って標準偏差を出せば、ファイナンス理論をそのまま流用してシャープレシオは計算できるのかなと思っています。そうすれば、異なる利回りとリスクを同じ枠内で正当に評価できる…とよいなと(笑)
目黒で70平米台25万は安すぎでしょ。
以前似たような条件のところに住んでましたが、60平米弱で25万以上でしたよ。
それはホームズに言って下さい（笑）
>>551さんの計算だとキャップレートは４．８％ですね。
これはかなり楽観的な数値だと思います。港区の高台の一等地なら４．８％
くらいでもよろしいかと思いますが、目黒区の東横線沿線（祐天寺、学芸大学など）
であればもうすこし悲観的な数値（５−６％程度）を適用したほうがいいと思います。
家賃の２５０倍以下というのは必須条件で、死んでも２５０倍以上では買わないと
いうような判断をするならよいと思いますが。
一方荒川区だと人気の北千住あたりでも７％はみておいたほうが
いいでしょう。このあたりのさじ加減は悲観的か楽観的かにもよるのでなんとも
いえませんが、収益還元的な考え方で価値判断をするやり方は賛同です。
購入検討中さんサンクス!！自分は実需層なのでざっくりとで構わないです。「賃料×12.5×20年と販売価格の比較」で検討してみます。この計算式は中古のケースになるとやはり変わってくるのですよね？「販売価格÷20年（引く築年数）÷12.5」とかでいいのでしょうか？
検討中の物件、たった今計算したらものすごく安くなってました！割とシビアに賃料出したにも関わらず・・・計算して出した金額から管理費や修繕や金利・諸税分で2割引いてもまだ安い・・・これって買いでしょうか？（それとも自分の計算式が間違ってたのかな？）
>>554
そうですね。普通にキャップレートの考え方なのですがこの250倍の理由の一つは収益還元で投資不動産を見たときのグロス利回りのざっくりとしたハードルが6％だと思っていて、実需はそれよりチョイ下として５％という感じです。荒川区の７％など東京カンテイかどこかのマンションPERとかが参考になるんでしょうね。マンションPERの逆数が収益率でしょうから。
>>555
いいえ、新築でも中古でも250倍でよいのです。ざっくりした相場感だけなので。これだと電卓無しで暗算できます。家賃を千倍して4分の1にするだけです。20万だったら20000万÷４=5千万。簡単ですよね？このざっくりハードルを身につけると便利です。
そのうえで554さんがおっしゃっているようなマンションPERを参考にしたり、上記URL紹介した東京カンテイの賃料・売却実績リサーチを使ったり。5％からの調整はご自身でやるのがよいと思います。完全な実需で超気に入った場所だったら250倍そのままでもよいとか、知らない土地に引っ越すなら投資物件的に厳しくみてマンションPERの逆数で・・・とか。
やろうと思えばエクセルでもモンテカルロシミュレーションとか色々できますがざっくりの絶対線を持つのが重要だと個人的には考えています。
ちなみに年収÷2000が自分の時給です。これも覚えておくと便利な計算です。私は会計畑なので、知人の申告の手伝いとか経理の手伝いのバイトの時給はこれをベースに考えています(笑)
中流どころか一流企業勤務リーマンでさえマンション購入は躊躇する状況です。
トヨタは7割超の大減益！！
ソニーも5割超の大減益！！
他の企業も減益・下方修正の嵐です・・・・
実感なき景気回復の主役だった輸出企業が大打撃を受けています。
冬のボーナスは減り、生活防衛の為に消費も一層冷え込みました。
既に百貨店の売り上げは減少し、高額品は買い控えで売れません。
庶民の夢、宝くじでさえ売り上げが減りました。
派遣・期間社員切り段階から、中高年正社員と高年収社員のリストラの段階まで進んでしまいました。
多くの会社が正社員リストラを開始しているのは新聞報道でご存知の方も多いでしょう。
金融機関の審査も厳しくなっており、ローン審査落ちも増える。
そもそも長期負債を背負ってまでマンションを買う人が減少しています。
リストラ不安に怯えつつローンでマンション買う人は稀です。
私自身、預金は3000万ほどありますが今後リストラされる可能性がゼロではないので購入に
踏み切れません。
モデルルームにいくと「これだけの頭金だし、お務めも一流企業だし、大丈夫です！」と営業マン
に言われますが、所詮は売らんがための営業トークだし・・・・
これでどうやってマンション市況が回復するのでしょうか？
>新築でも中古でも250倍でよいのです。
250倍でよい、というのは同じ計算式が適応される、ということですよね？あと20年という部分ですが、物件の広さによってローンの年数（20年）も多少変わってくるのでしょうか？ファミリー向けなら20年、それ以下なら15年で計算、といったように・・・
暗算できないので電卓使いましたが（笑）さきほどの物件、やはり計算間違ってたかも・・年収÷2000もやってみました、これ便利ですね〜
>>558
預金が3000万円あるのなら値崩れした1000万円くらいの物件を購入すればいいのでは？
これからは家賃の100倍くらいの予算（すごく計算しやすい）で一括購入が目安でしょうね。
>>558
いや、売れてるところはやはり売れてるよ。回った先の物件はいずれもすでに購入申し込みが入っているところばかりだった。見てる人はやはり見てるし、買ってる人は買ってる。いい物件で値段下げればそれなりに購入に結びつく。さすがに投資家なんかは様子見が多いみたいだけど。3000万の預金か、ウラヤマシイ…
値段下げればだよね。
いい物件でも値段下げずにヤフー不動産出っ放し物件も多いよ。
ほんとそうだよね、わかってない。残債たくさんあるのかとか、余計な心配してしまう。とはいえ、これで売り手側になったら同じような行動をとってしまいかねないところが人間の悲しいところか。
バブルが終わったあとの最悪期にマスコミに載ってたのは、月額賃料の12倍かける１０だった。
ロケーションによっては月額賃料×１００。もちろん中古売買の目標値だがこの時期は確かに
路線価売買でも売れなかったときであった。
飯田橋駅上マンションが賃料20万で３DKが２戸出てたが、売買は３４８０万で出ていた。
駅１分でも賃料×１７４。
３Aがらみを除けばこんな時もあったので、また先祖がえりが十分考えられる。
時給×２０００が年収ってことだね。バイトの時給１５００円といえば
結構割がよいと思っていたが、フルタイムで働いても年収３００万に
しかならないんだね。時給１０００円だと年収２００万か・・・
正社員の地位を失う恐ろしさを感じる。
これから不況＆デフレに真っ逆さまって状況で、ローン借りて不動産買う奴はアホ。
小学生からやり直した方がいい。
せめて好転の兆しが見えてからにしろよ。
こんな当たり前のことを今更気づいていたなんて。。
エクセル・ワードも操れないのが年収１０００万でのうのうとしていられる国ですよ。
エクセル・ワードは朝飯前、CEDを自在に操れる者が短期派遣で死ぬ思いしているのがこの国です。
>政府は赤字になるけど、そんなのあとでインフレになればどうにかなる。
その両方の国は、どうにもならなくなってる大借金国だけど？
はい、「買い」です。
然しながらモノによります。
相手のファイナンス事情では相当"以上"の値引きを引き出せるのが現在の足元の状況です。
最悪契約に至らなくても毟り取られるばかりのこの業界に当たっては動いてみる価値はある、
という非常に貴重なタイミングだと思います。
No.４９８のレスは傑作ですな！（笑）かなり売れずに苦戦している様子がアリアリの内容ですな。しかし、こういう場所でデベが宣伝するのは如何なものですかな？厳重注意が必要では。。
プロの公に言ってる事が当たるなら苦労はない。
ってのが今までの経験則。
今までの経験則など当て嵌まらない。と、言うかな。
そう、当たらない。ここ数年、プロの予想はことごとく外れてきた。だからこそ買い控えが起きているのでは？みんなもうプロでさえ信用できないんだよ。
今買いだと思う奴は、どんどん買ったらいい。
明日にでも不動産屋に行って来たらどうだ？
いるんだよな、バブル崩壊直後に「安くなった」とか言って飛びつく奴が。
相場なんて、総悲観（総楽観）にならないと反転しないからね。
こりゃ当分買いじゃないって事を確信したよ。
ありがとう。
回復が早いだって・・・？？？希望的観測だろ。これからだよ本番は。リチャード・クーとかここらへんは、強気の予測が多すぎ（下げ相場ではほとんど当たってない気がする）。証券系だから仕方ないか。
でも、これはマクロの全体の話。よい物件で割安なら、少々高くても買いでしょ。うちの近所は、いい物件は中古でもほとんど値下がりしていない・・・そもそも人気エリアなのに物が出ないから。ミニバブル風になりかけたときに、なぜか上がってしまった物件は下がっている気はするが。
高収入＝景気に左右されると考えられがちだが、近所の物件の動きを見てると、１億位の物件が高くないと思える収入・資産が安定した方々は、まだ沢山いると思うけど。どんなもんでしょ。
少なくとも1998年頃からの本邦不良債権ビジネスの勃興期から約10年間程度、不動産市場は
常に「値上がり」してきたと言える訳です。
この期間のマンション分譲価格の底が今見れば2002年頃でした。任売物件や競売物件等と違い、
実需の不動産である戸建てやマンションの価格は下げ底にも上げ底にもタイムラグがあります。
今回金融不況の影響もあり、比較的に短期の値動き（下げ）が不動産市場でも見られましたが
それでもプロの価格の値動きと直ちに、タイムリーにリンクするとはやはり考えにくいです。
プロのマーケットでもファイナンスが付かない現況では買えるプレイヤーが未だ殆どいません。
話題に出ていた表参道などは（確かにいわゆる価格感応度が表参道や銀座が最も高いのですが）
今は大暴落といっても差し支えない状況であり、今が底か、まだ底を打ってないか判りません。
私募ファンドや新興デベの倒産劇が少なくとも一巡するまで、エンド実需の方が慌てる必要は
全く無いように思います。プロのマーケットで仮に今年底を打ったとしても（キツイでしょうが）
その先数年間は猶予期間があるわけです。
買うな、等とは勿論言いません。ただ、買い場だから買えとは私なら言いません。言えません。
それよりも恐れていたことですが、住宅ローンが付かない人が増えてきているかと思います。
こうなると借金自体は勿論負債でしょうが、借金出来る・出来た事がプラスともなり得ます。
今銀行からお金を借りられる方は属性や金融資産等「それなり」の背景が求められますので。
インターネットの普及とは怖いものです。
>住宅ローン減税、消費税アップと1月になれば、一気に在庫が捌けて、
>くそ物件しか残らなくなるから、みてな。
上記は（その31）で見かけた明らかに販売関係者と思しき書き込みですが、痛々しい限りです。
良くも悪くも不動産はそんな株価のように日次月次で急に上がったり下がったりしないものです。
勿論もし株が反転、大底を打てば一つのシグナルにはなり得ますが、それでも不動産が動くのは
少なくとも１年単位の後のハナシです。円高というよりも、過去の異常な円安の是正がまだまだ
続いてますし、何より「不況感」が全業種に近いレベルで蔓延している今、余程気に入った物件か
余程リーズナブルだと感じない限り、慌てて買う理由が正直よくわかりません。
良い場所、良い物件が、安くなったなと「思える」人だけでしょうね。それもデベを選んだ上で。
（当方アウトレットはキライではないですが、アウトレットマンションとか値引きサイトとかを
手放しにお勧めする発想は正直あまり無いので。）
景気悪化が長引くのは困る気もするが、これを機に不良業者＆物件が淘汰されることを願ってる。
狭くてちょろい物件を、あの手この手で煽って高値で売ろうとしてたからな。濡れ手に粟のダメ営業も多いし。こういう連中の給料の原資を払うのかと思うと、買う気が失せたことも数多い。やはり再生は淘汰からだな。
>>579
気持ちはわかりますが、市況がよくなれば良からぬ輩はまた現れます。
参入障壁もなく、太く短く稼げる業界ですから、未来永劫イタチごっこですよ。
義憤の余り、自分が損な役回りにならないようにうまく人生設計しましょう！
今回のプチバブル崩壊で、危惧されていた価格高騰による都心部居住のストップは回避された。
一呼吸置き都心部居住の流れは再開され、都市構造変革は進み続ける。
今後５年間に予想される都心部で起こる大きな出来事は以下。
不動産業界は大きな流れを念頭に入れ候補地を選ぶとともに、
再び価格高騰につながらない慎重な土地購入が求められる。
①東京駅の大改造と周辺オフィスビル建て替え高層化
②新タワー出現と周辺の再開発
③東京オリンピックの誘致
④市場の移転と跡地再開発
ご参考「１０年後の東京 〜東京が変わる〜」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm
580さんのコメントは真理ですねー。マクロを見すぎても意味無いでしょう。結局家賃とバーターなんだから。
家賃の水準も下がらざるを得ないとおもいますよ。
ひとつにはすでに地域によって大きな家賃格差が存在していて、
入居者が経済的に苦しくなった場合に、退避できるバッファが存在する事。
そして売れ残り在庫のゴミ箱代わりになるファンドがなくなったことで、
これらは投売りもしくは賃貸転用などの形で、
個人向け市場に出てこざるを得ず需給を緩める要因になる事。
家賃は下方硬直性が強いというけど、
需要が細り、供給が溢れている今回は、
高額賃貸を筆頭に下がらざるを得ないでしょう。
>>583
都心部の開発が進んで行けば、
住環境、利便性が今より向上するところの家賃は上がり、
あまり変化が無いところの家賃は下がって行くでしょう。
そして全体として家賃の平準化が進み、高額賃貸物件の数は減るでしょう。
城東、城北など、一応都内ではあってもプレミアムのない地域は、
今後、隣県や東京市部との競争に突入していかざるを得ないでしょう。
再開発による環境や利便性の向上は限定的なものですし、（過去のニュータウンの例）
その開発自体が、現下の経済情勢から縮小、頓挫する可能性もたかまっています。
ピラミッドが水没していくイメージで、底辺部から水面下に沈み、
その水面下では熾烈な価格競争に巻き込まれるざるをえないでしょう。
ま、いずれにしても安く買い叩きたい人はもう一段の不動産市況の悪化を心底願っているということだろうし、デベや最近購入者はそれはもう簡便してくれって考えてることだけは事実でしょう。
ただ、万一、ここから不動産市況が大幅に悪化した場合、約2000兆円あるといわれている日本の不動産の時価総額が数百兆円単位で下落することを意味し、その状況が数年続くようなことがあれば既に危険水域に達している金融機関の財務内容が致命傷を負うことになるから、日本を沈没させないためにも必ず政府がなんとかしてくれるはずだから大丈夫って気もするよね。
もちろん、前回のバブル崩壊時もそう考えて新興住宅地の家を１億でかったり、長銀の株を1000万買ったら、結果8000マンションし、よく買い物に行ってたダイエーがなくなったり、西武がぶっとんだりしたことも事実なんで、要は政府の金融政策次第なのかなと思う今日この頃です。
脱字が多かったので再投稿します
ま、いずれにしても安く買い叩きたい人はもう一段の不動産市況の悪化を心底願っているということだろうし、デベや最近購入者はそれはもう勘弁してくれって考えてることだけは事実でしょう。
ただ、万一、ここから不動産市況が大幅に悪化した場合、約2000兆円あるといわれている日本の不動産の時価総額が数百兆円単位で下落することを意味し、その状況が数年続くようなことがあれば既に危険水域に達している金融機関の財務内容が致命傷を負うことになるから、日本を沈没させないためにも必ず政府がなんとかしてくれるはずだから大丈夫って気もするよね。
もちろん、前回のバブル崩壊時もそう考えて新興住宅地の家を１億で買ったり、長銀の株を1000万買ったら、結果8000マンションし、よく買い物に行ってたダイエーがなくなり、西武がぶっとんだりしたことも事実なんで、要は政府の金融政策次第なのかなと思う今日この頃です。
なお、湾岸埋立地は公共インフラの整備もこれ以上は行われないので利便性の向上はありません。
ですからここもプレミアムのない地域ということになります。
不動産市況の悪化というよりも、プチバブル（過剰な信用創造）の崩壊なので、
これは金融財政政策で押しとどめようとしても無理なことだとおもいます。
政策でできるのは、激変を緩和し幾分かでもソフトランディングさせることぐらいで、
それでさえ、効果が見込めるのはある程度淘汰が済んだあとでの事でしょう。
連投必死だなぁって思っちゃいました。
せめて誤字脱字とかチェックして、一個のレスにまとめてから投稿してくれません？
東京オリンピックがどうなるか10月に決まるらしいからそれ次第じゃないかな。
なお危機に陥った金融機関の救済は、不動産価格の下落に要因があったとしても、
不動産価格を支えるのとは別な手法で行われるでしょう。
結局ここはポジショントークしかないからなあ。デベロッパーも賃貸派も購入派も。
既に購入済み派もいると思う。
今の不動産市況の悪化は、調子こいて値段を吊り上げた売り手の責任です！
自滅しても自業自得です！
（設問：マンション購入を躊躇している理由）
回答者の 93.1％が「現在のマンション価格が高いから」 と回答しました。
http://kanto.m-douyo.jp/enquete/20080919/
高値購入済み、入居待ちみたいな人が、今一番不幸なのでは。
ほんとは、夢想で一番わくわくして楽しいはずだった時期が、
下落による損失の拡大と、手付け放棄キャンセルによる損きりとを、
両にらみで対処せざるを得なくなってるんだから。
手付け放棄で損失を１割に押さえられるだけマシでは？
下げても売れない築浅中古を抱えてるよりは。
売却しないと本当の損益は確定しませんからね。
ひょっとして15-20年後にまたバブルが起きて、「実現益」となる可能性もありますし。
だからこそ悩むのでは。現下増大する含み損と、
損切りという確定金額の実損とどちらが傷が浅いか。
