シティタワーズ豊洲 Part4

市況が変わりTOTも苦戦。
そのTOT以上の価格では、1000戸もとても売れないと、住友にしては良心的な値付け？
しかし蓋を開けたら、内容もそれなりだったというのがオチ。

まだまだここは目が離せません。

買える価格は間違いないでしょう。
転売組の参戦も無いでしょうし、晴海はとにかく不便。
強いてあげれば、ノースタワーの北西角部屋の眺望が気になるところ。
ただ、総合評価はかなり悪そう。
他の販売物件が再評価される結果を予想したほうがよさそう。
しかし、CTTなんでこんな物件になっちまったかな。
例え売れなかったとしても、手が届かない物件と庶民にも相手にされなかった物件じゃ意味合いまったく違う。

エレベータは十分な数がありそうですね。
ＴＯＴと違って立地や基本的な仕様がしっかりしてそうなのは好感が持てますね。

仕様、価格ともにToTは長期居住と考えたら問題ない。困るのは転売組みだけだ。と、ToTのスレに書いてあったよ。

昨日、アポなしで夕方にふらっと覗いたら、ＭＲ入れてくれました。
結構な物件数を見ているウチのカミさんがいうには
「なんだよ〜、ビバマンション期待したのに、しょぼいぞ〜」でした。

確かに共用部のチープさと、内装のコスト押さえ加減には驚きました。
皆さん書かれているように圧迫感のある天井高と使い勝手の悪そうな間取り。
建具・壁紙・防犯設備・空調はそこまで仕様を落とすか？的なスペックです。
他物件と比較すると荒れるので自重しますが、「んん？」でした。

ロケーションと眺望のまずさに加え、共用部の"ウリ"がだだっ広い1000㎡グランドロビーしかないので、う〜ん、ちと厳しいかな。
いや、1件にひとつ付与されるサイクルトランクはよかったな。

まぁ、順調に売れると良いですね。

ギョーカイ的にはここがこの値段でサクっと売れてくれないと大いに困るだろうね。

勝鬨・晴海の計画・戸数考えると・・

>>91
ギョーカイ的により、住友的に大いに困るんじゃ。
ここと同じツインタワーの大崎をはじめ続々住友のタワー物件が立ち上がる。
その上郊外の立川や昭島ではともに300戸クラスの団地も。

すでに目白とか護国寺とか東陽町とかは完成？

>>91
あと月島。

月島一丁目のブリリアは中規模ながら注目集めそうだね。
月島一丁目の野村トリプル最高55Fも、駅徒歩1分タワーはやっぱり貴重でしょう。
勝どき一丁目のゴクレ＋URタワー53Fは駅直結、スーパー直結で買いたい人多いでしょう。
勝どき四丁目の三井不動産広域複合再開発はいつ発表するんだろう。
勝どき五丁目の鹿島複合再開発もそろそろ発表かな。
晴海二丁目の地所タワーは交通利便性を克服できれば大注目で、トリプル化もアリだ。
晴海三丁目の住友タワーは「シティタワーズ晴海」になるんだろうね。
晴海五丁目のコスモスイニシア500戸はいつ販売開始なんだろう。そろそろ上棟だろうに。

そうなると、豊洲はここら辺で手仕舞いしておかないとね。

>>93
http://nrb-www.mlit.go.jp/DSS/public/documents/20061024115318_doc09.pd...
晴海はこれですね。

サイクルトランクを専有面積に入れるのってちょっと・・・って思いませんか？

月島、勝ちどき、晴海はCTTより仕様おちるかも知れないね。
デベにこの辺りを高値で売る自信が無いことが露呈してきた感じ。
銀座への距離は近いが、非常に不便な月島、勝ちどき、晴海が値段の制約条件を打開できるとも思えない。
質落として価格で勝負する流れが続きそうだ。

＞９９
確かに専有部分ではありますけどね・・・
1坪弱あるかな？

中央区は、市街地再開発には税金をじゃぶじゃぶ投入して金銭支援して、
その代わり条例とか沢山で、周辺調整にも口をはさみまくるから、
デベもそこそこ気合い入れて、変な仕様では出してこないはずなんだけどな。

そういった支援なく中央区で分譲するのは、大変。
区が協力的（あらゆる面で後方支援：大京月島やオリックス勝どき、勝どき駅前）か
非協力的（いちゃもんだけ：ゴクレ勝どき、長谷工晴海）かで極端なのが中央区。

http://news.livedoor.com/article/detail/3626056/

買い手は誰？話題の豊洲の超高層マンション
2008年05月05日10時00分

　都心回帰の動きにつながるか——。

　販売不振が続くマンション業界で注目されている都心の超高層マンションの記者説明会が１日行われ、モデルルームが公開された。

　話題のマンションは、住友不動産と阪急不動産が、東京・江東区豊洲に建築中の「シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン」。豊洲エリアのツインタワーマンションとしては最高層の４８階建て１０６３戸の分譲マンションである。

　銀座まで地下鉄で５分、丸の内までも９分（有楽町から山手線利用）という立地の良さに加え、足元近くから天井近くまで広がる大型ガラスウオールを通じて、室内から都心の眺望を堪能できるとあり、５７２０件（４月３０日現在）もの問い合わせがあるなど、人気は上々のようだ。

　最大の関心事は、やはり分譲価格。正式発表は５月２４日だが、１日の説明会で概要が明らかになった。１ＬＤＫ・５２平方メートルが４５００万円前後で総戸数の１７％。２ＬＤＫ・６７平方メートルが５５００万円前後（同５０％）、３ＬＤＫ・７７平方メートルが６５００万円前後（同３３％）だという。ちなみに最上階の１５１平方メートルのメゾネットタイプは２億１０００万円前後になる見込み。

　この価格設定を専門家はどう見るか。

「坪単価で見ると、ザ豊洲タワー（三井不動産レジデンシャルなど４社）とほぼ同水準。今後の成長が見込める豊洲という立地からすれば、まあ妥当な価格でしょう。ただ、一般サラリーマンにはちょっと手が出ない。買えるのはプチ富裕層でしょうね」（不動産経済研究所の福田秋生企画調査部長）

　初めてマンションを購入する団塊ジュニア世代には高根の花だが、「リタイア後は都心で」という団塊世代は食指が動く？

【2008年5月2日掲載】

サイクルポートは共有部分です。なので自転車以外の荷物を保管することは不可となります。
サイクルポートのスペースちょっとこわいなぁ〜。千世帯でしょ、皆が皆好い人とは限らないですよね。

サイクルポートは共用部分なの？

タワーマンションの仕様は共用部分、専用部分ともに天井打った感じするよ。

占有部分は特に天井からかなり勢いよく跳ね返っちゃったね。

CTTの価格と仕様が発表になって、住不の営業とスターコート豊洲の転売屋が発狂したみたいですね。
俄然盛り上がってきましたね、城東湾岸のあちこちのスレ。

発表以来、CTTの良さが誰からも出てこないけど、いいの？

TOT板でCTT営業が発狂してて面白いよ

豊洲の街全体が共用部とか、わけのわからないことを言って、マンション共用部の機能を削ってしまったらしいが、地下にカラオケルームだけ設けるとは、豊洲の街にカラオケボックスがないから？

今、別板で知ったんだが、
CTTの発表以来、豊洲、東雲エリアが爆発してる。
下の中古市場のアクセスランキング見てみて下さい
上位独占、凄いことになってる。
http://www.nomu.com/mansion/

あちこちのスレでTOT＊＊が発狂してて見苦しい。

CTTもネガキャンばかりだ。検討者はTOTには圧勝なことくらい
わかってるから、誰も反応しない。

CTTは大通りに面している事、例の地域に近い事、カラオケルーム
なぞの品のない施設があることくらいがマイナス点。

あとは全て満足です。ただ、価格はこれでもまだ高いと思う。
@250が適正と思うが、スミフだからしゃあないか。

サウスタワーの南東角は、幹線道路の三つ目通り沿い、サウス・センターの各南西角は豊洲センタービルとお見合い、サウスタワーの北西角はセンタータワーの南東角とお見合い、センタータワーの北西角は豊洲タワーとお見合い。サウス、センターとも運河側の北東角しか条件は良くないでしょ。

私もみなさんの話聞いてて

1.2ｍの内廊下
230ｃｍの壁高
近くの住友物件の共用部まで使えること

がとっても気に入りました。

内装の仕様も最高ですね！

豊洲センタービル・アネックス棟のビバフォーム側の壁面はビルのクーラー室外機が剥き出しで大量に配置されていてすごい数だね。夏場の熱気の直撃がCTTにもあるんじゃないの。DWで窓開かないから、関係ないか。ビバの駐車場の排気ガスも熱風と一緒に直撃だから、DWの窓は汚れるね。バルコニーに洗濯干せないから、洗濯ものは汚れないか。

MR行って来たけど、大して良いとも思わなかったけど。
何がいいんだぁ？＞No.115

モデルルーム内は、ほとんどがオプションだし、
ガラスの戸とか壁はリフォームしないといけないらしいし。
値段だって、安くない。
期待してたのに、損した感じ。

>>115
1.2ｍの内廊下って、室内の廊下のこと？
普通室内でも１ｍくらい設けるよね？

ここのスレが盛り上がってるのでＭＲ行ってきました！
ホントにアポなしでＯＫでしたよ。
ついでにパークシティーの中古物件も見ましたが(東側で正面がここのマンション)
シティータワーとパークシティではまるでスケールが違います。
確かに廊下(外廊下でした)は団地みたいだったけど横綱と小結ぐらいの差はありました。
皆さんも足を伸ばしてください。

すぐ意味がわかると思います。

↑
115は強烈な皮肉でしょ？

1.2ｍの内廊下ｗ

でかい団地と
味気ないオフィスもどき

転売組も尻に火がついたな

ついにCTTはPCTとの競合に追い込まれたか・・・。

>1.2ｍの内廊下
は冗談でしょ？
双子ベビーカーすれちがえる？

センタービルやアネックスビルと完全にお見合いですね・・・

こうして見ると、見た目は悪くない。
中の写真無いの？

私もみなさんの話聞いてて

1.2ｍの内廊下
230ｃｍの壁高
近くの住友物件の共用部まで使えること

に加えて

古より実績のある耐震構造
火力が自慢のガスコンロ
自分の資産をガッチリ守ってくる居室内に張り出た柱

がとっても気に入りました。

内装の仕様も最高ですね！

>119
どっちが横綱だとおっしゃられたいのか分かりませんが、豊洲にある時点で、トップが幕内ぎりぎりぐらいですね。

　色んな意味で、この物件は勝負がついてしまった感がありますが、都内のMS相場の事を考えると低層を中心に4割ぐらい売れてくれると良いですね（暴落し始めると購入者としても身動き取れなくなるので）。結局、ここ数年のマンションプチバブルで色んな意味で仕様、管理、共有施設などを豪華にすることでMS相場をデベは上げて行ったのでしょうけど、実際、そんなMSで長期に使用されたものなんて過去にあんまりなくて、これらの問題点が明らかになって来るのは数年後だと思います。実際、コンシェルジュを止めたMSの事が出てきましたが、知らない人が多い様で、そんなとこ稀では無いし、キッズルームが仕様さえ無くなって廃止されてとこもそこそこありますよね。このHPでも共有施設の問題点はいろんなところで指摘されています。ここのモデルでも共有施設が無駄で問題児となる事が多い事を説明するのは良いんだけど、その一方で、デベの辛いとこは共有施設が豪華な物件も扱っている訳ですからね、説得力が無いのよね。前スレの最後でも指摘されてますが、免震構造の高層MSを作って売っている、スミフと鹿島がそうで無いもの作って、これが良いと行っても説得力ないよね。

　結局、スミフ的利益を確保して、豊洲の価格帯で売り出すにはどうするかというとこで、色んなものが良い意味で省かれて、この価格になったのだと思いますが、消費者は色んな良いもの（バブリーなもの）がもっと安く手に入るという現実をそれも目の前で見てしまっている訳で、MS業界でスミフが特殊なブランドでは無い以上、この物件が特別に売れるという道理はありませんね。

　スミフが、麻布と大崎に作るタワーはどんな仕様にするのかとても興味深いですね。これらの説明も聞いてからまた豊洲ではどんな説明をするのか聞いてみたいと思います。まあ、もういっそうの事、スミフの人もはっきりと、（スミフの豊洲のタワーを、こんな値段で購入出来るんだからこの仕様で我慢しなよ。文句あるんなら、もっと金出して麻布のタワー買うか、柏とか大宮行けよ）ぐらい言ってくれた方がすっきりします。

　MS相場という意味では、この物件が売れ残りまくって、今後中古を含めた相場がどうなって行くのかが疑問ですね。ここも入居まで１年を切っているので２年後にはここの中古が大量に出回るということになりますので、豊洲中古暴落2年前でカウントダウンが始まったという感じです（もちろん、もっと早いと思いますけどね）。

230cmの壁高ってことは、
ここのＤＷってハイサッシと変わらないってこと？

230cmの壁高ってことは、
ここのＤＷってハイサッシと変わらないってこと？

　床からガラス面が30センチくらい上がっているから、実際はサッシ高さ2ｍくらい？

DWというのは、バルコニーがなく、ダイレクトに眺望を楽しむ事ができる
という意味であって、決して窓がデカイという意味ではないので、あしからず。

大崎を４００万円でうるより、ここを仕様良くして３５０万円で売るほうが楽だったと思いますよ。
しかし、３５０万円でもたいした仕様には出来なかったんでしょう。
結果的に仕様は、得意分野を活かしながら他物件とは比較が難しい内容とし、価格はTOTにあわせてきた。
しかし、随分と無理な賭けに出た印象。
低価格以外は売れ残ってしまいそうです。

１２７、無駄に長すぎ！

＞大崎を４００万円でうるより、ここを仕様良くして３５０万円で売るほうが楽だったと思いますよ。

そりゃ無いだろ。この値段でも仕様が低いって文句言ってる様な低予算なヤツばっかりが検討してる様なとこだよ、豊洲って。坪350で売る方が楽なわけないよ。

ここの、スーパー低仕様は、スミフも大量保有で賃貸に回す事を前提にしてるんじゃないでしょうか？。共有設備なんて賃貸にあったらそれこそ自分の資産感覚がないから、粗雑な扱いで問題児になるし、賃貸物件を良く見せるにはエントランスと内廊下だけでも客が引っかかりやすいですからね（他の豊洲物件と比較して）。

こんど、モデルに行った時に、大量売れ残りの場合の、管理組合でスミフがどのように立ち回るのか（あまりに売れ残って管理組合が開けなかったら大変ですからね）、賃貸に回す予定があるかなども聞きて見たいと思います（スミフは大量うれ残り物件の扱いに慣れてると思いますので）。

>>134
その推察はありだと思うけど、さすがに販売開始直後に
「売れなかったら、賃貸に回します」
とは、言わんだろう・・・。