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物件概要 |
所在地 |
東京都港区虎ノ門3丁目109-1(地番) |
交通 |
東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩4分 東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩9分 都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
230戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上30階 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2008年04月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークコート虎ノ門愛宕タワー口コミ掲示板・評判
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850
匿名さん
中古も賃貸も在庫余りまくりだから選びたい放題ですよ。
そんなに環境が良いと思うのに余ってるのは何故ですか?
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851
購入検討中さん
特にこの物件だけではなくて他の物件も概ね選び放題ですよね。このご時世を反映した実際の成約価格の情報が出てきはじめたら活動開始です。
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852
購入検討中さん
パークコート虎ノ門から普通に歩いて神谷町地下鉄ビル入り口まで
2分かからないのですが、表示は4分です。どうして違うのでしょうかね?
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853
入居済み住民さん
No.852さん
パークコート虎ノ門の正面玄関から神谷町地下鉄ビル(40MT)入り口までは、160mですので実質徒歩2分です。
一方、三井不動産の表示では神谷町駅徒歩4分となっていますが、これはドトール喫茶店を右折し
神谷町交差点にある地下鉄入り口までの距離(300m)を元にしているのだと思いますが・・・。
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854
購入検討中さん
お答え頂きましてありがとうございました。ずいぶん、近いですね。
検討すればするほど、住みたくなりました。
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855
入居済み住民さん
入居して4ヶ月経ち、満足度は日に日に高まっています。
住環境は、愛宕山の緑と芝公園の緑がともに近く、愛宕下通り・桜田通りからともに少し離れているため静かで、今も鳥のさえずりくらいしか聞こえません。週末は、周辺にオフィスが多いためか人通りもまばらでシーンとしています。
利便性は、皆さんが既に書き込まれている「駅まで徒歩実質2分」がパワフルです。銀座にも恵比寿にも、ドアトゥドア15分くらいなので、出不精の私も地下鉄で出かけることが増えました。スーパーがポロロッカしかないのが当初気になりましたが、ネットの宅配を頼むようになってからは気になりません。
という具合に、自分で住む物件としては、とても良い選択肢のひとつだと思います。
投資目的の場合、ここまでマクロ環境が悪化すると、高級賃貸の借り手(外資系金融勤務者など)を探すのは、困難なのでしょうか。私は分かりませんので、この点は他の方のご意見をお待ちします。
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856
近隣の者
ネット宅配はどちらをお使いか、是非教えて頂けないでしょうか?
こちらで新橋の京急ストアを教えて頂いて重宝しているのですが、カートが片側の出入り口にしかないのがほとほと不便でして…
生協だけでは間に合わないので、老齢ですが、一念発起してネットスーパーに挑戦しようかと思っております。
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857
入居済み住民さん
No.855さん
私もネット宅配について、是非教えて頂ければ幸いです。
通常の買い物は、デパ地下(銀座松屋or銀座三越)とか近くのポロロッカを利用しています。
お茶(2Lのペットボトル)等、重い物等配達してくれる所を現在探しているところです。
No.856さんの仰られるように京急ストアーのカート置き場が東側の出入り口にしか設置されていないことは、些細なことですが私も不便を感じています。
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858
入居済み住民さん
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859
匿名さん
858様
有難うございました。ネット通販すら経験がないのですが、マルエツにチャレンジしてみようと思います。
大好きな街ですが、この界隈は大型スーパーがない、というか都心に近すぎて、帰り道に立ち寄れる店がないのが難点と言えば言えますね(笑)
馴染みのスーパーは全て家よりも西側にあるので、なかなかそちらへ回れません。
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860
物件比較中さん
麻布十番、六本木、神宮前など検討しましたが、やはりここはかなり魅力的ですね。
仲介物件でなかなかお手頃なものも出てきてるようなので、検討予定です。
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861
匿名さん
収益還元法ではもう2割割高ですね。まあもう少し待ちましょう。
売主の焦りが見え見えです。こらえきれずに価格下がってきますから。
圧倒的に買主が強い相場展開ですよ。
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862
匿名さん
>861さん、
「2割割高」というご発言の背後の計算と前提を、参考まで教えていただけませんか?
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863
匿名さん
ここの家賃価格の最近の下落率は、周辺物件に比べて際立って高い。
家賃は「三井の賃貸」を見ればわかる。
さらに掲載されている家賃で借り手が決まっていないということはもう5%(設定によっては10%)ほど実勢家賃を差し引いて考える必要がある。
そして以下(収益還元法)式にあてはめて、1LDKなら利回り5%以上、2LDK以上なら4%以上ないとそれだけの価値が物件にはないということ。
年間総家賃収入−年間総諸経費(管理費・固定資産税等)/物件価格+購入諸経費(登記費用・手数料等)
今のようなREITが高利回りが期待できる状況だと、不動産投資はローンでレバレッジが使えるといっても上記の計算で3〜4%程度だと、ローン金利に毛がはえた程度の投資利回りでは管理や手間が掛からない分REIT投資の方がマシという結論に至ります。
REITは今、毛嫌いされていますが、利点もたくさんあります。
①分散投資されている②管理・手間がない③自由に売買(指値)でき、いつでも撤退できる
④少額投資が出来る 等々
だから自然と上記投資利回りの計算が費用対効果で成り立つレベルまで自然に価格は淘汰されてきます。
当てはめて計算してみてください。ここはもう1割〜2割は高いでしょう。
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864
匿名さん
>863さん、
ご説明ありがとうございました。ちょうど、今日の日経ヴェリタスに、利回り法と収益還元法が整理されておりました。863さんの利回り法で紹介されていたアパート経営者の方は、個人が保有できる物件数には限りがある(従い空室リスクなどボラティリティ高い)ことを理由に、利回り8%にこだわっている、とのことでした。家賃の水準、必要利回り、いずれも幅で捉えるべき要素なので、ピタリと適正価格を言うことは難しくても、一定の幅で適正価格帯を出すためには有効な手法ですね。
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865
物件比較中さん
>ここはもう1割〜2割は高いでしょう。
感覚的にも妥当なところですね。
麻布十番の価格表をみても、(仲介手数料を考えると)それくらい下がらないと食指が動きません。
とりあえず内見して、これくらいの価格交渉をしてみますか。
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866
物件比較中さん
赤坂000とか虎ノ門タワー000等は論外ということになるのですかね?
先日、パークコート虎ノ門を内見しましたが、たいへんな高評価でした。都会の中心にあって、
駅近で小鳥のさえずりが聞こえる豪華マンションはなかなかないということでした。
計算上もかなり妥当でしたので、ここがよいかもも知れません。
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867
匿名さん
評価が高かったのなら買っても良いのではありませんか?
評価法も大事ですが気に入ってしまえば少しくらいの高い安いはプライスレスでいいのでは。
でもあと半年待てばこらえきれずに、もう1割くらいは余裕で下がると思いますよ。
賃貸も借主がなかなか決まりませんし、資金繰りがぎりぎりの所有者が多いと認識しています。
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868
匿名さん
>気に入ってしまえば少しくらいの高い安いはプライスレス
同感です。質の良い物件の場合、実需バイヤーが気に入って買ってしまうので、実は投資採算的に他の物件と同水準に落ちてくることが結局なかった、ということになりかねませんから、個人の場合、主観の部分も投資判断に重要な要素と思います。
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869
匿名
虎ノ門PC、厳かな風情がありますね。
赤坂や青山の煌びやかな華やかさとは別の、
優美さを感じました。
先日モデルルームを見せて戴いたのですが、
きめ細やかな配慮が細部にまで行き届いていて、
入居後の快適さを、入居者の立場に立って
作った物件だと思いました。
共有スペースのデザインも素晴らしかったです。
立地や外装等が華やかな物件も気にはなるのですが、
虎ノ門PCの様に、
全てにおいて控え目な(価格以外は・・)方が、
長い目で見た時、味わい深くなるように感じました。
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870
入居済み住民さん
このマンションに入居してから早5ケ月ほど経ちましたが、その間の印象は以下の通り。
・神谷町駅まで実質2分と近く、何しろ便利。(銀座三越までも10分で行ける)
・不思議なくらい静か。(外来者の感想)
・ゴミ及び資源の廃棄場所(部屋)が各フロアーにあり本当に便利(他のマンションでも最近は同じでしょうが)
・新聞を部屋のドア外側まで届けてくれる。
・エレベーター乗降時等、住居人は概ね挨拶される方が多く、紳士的な方が多いようです。
・ビジネス街の為か、昼食時には美味しいランチの店が付近にいっぱいある。
・唯一、エレベーターの横幅がもう少し広いと良いのですが。(本質的ではありませんが・)
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871
匿名
実際に住んでいらっしゃる方が
満足されているとの意見は、
これからマンション購入する者にとっては、
大変参考になりますね。
環状第二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業で
新しく建て直されるビル群は、
PC虎ノ門からの展望に大きく影響するのでしょうか・・?
東京タワーが見える南側は問題ないと思うのですが、
今残っている物件は北東向きが多いので、
少し気になっています。
ご存じの方いらっしゃいましたら、
ご見解をお聞かせ下さい。
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872
入居済み住民さん
北東向きの高層階に住んでいます。
眺望は虎ノ門駅方面に高層ビルが建つ計画がありますが、かなり離れているため視界が遮られることがありません。それより東側には、眼下に愛宕山の紅葉がとてもきれいに見えますし、さらに遠方には日比谷公園、汐留方面が見えます。
それより東側は愛宕フォーレストタワーの横から、お台場の観覧車が見える感じです。
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873
匿名
>>872さん
ご回答戴きありがとうございました。
開発による見晴らしや日当たりの問題は、
高層部の方は心配いらない様ですね。
三井より直接購入出来る部屋が、
下層部の北東向きだったので、心配していました。
転売されている物件では、
南東向きの部屋もあるようなので、
正直迷っています・・・。
開発の間に工事現場の様子を何年も目にするのも
気になりますし・・・。
申し分ない程、素敵な物件だったので
すぐにでも契約しようと考えていました。
外観や庭のつくり、整った内装、
素晴らしいと思いました。
心が揺れます。
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874
入居済み住民さん
北西は下層階でも天徳寺の庭が借景となってよい感じです。
朝6時と夕方17時に鐘がなります。
虎ノ門PCの前に広がる古い民家は、
戦前からあるものだそうです。。
そうそう
篤姫の愛宕神社の紹介で映ってましたね。
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875
匿名
正直な回答は得られないとは思いつつ、
三井のセールスの方に、
この物件の弱点はどこか、
と尋ねた処、
「お寺」と「お墓」との見解でした。
どちらも私にとっては気になる点ではなかったので、
良かったと思いました。
部屋からお寺が見えるのは、素敵ですね。
PC虎ノ門のコンセプトに合っていると思います。
>>874さんが仰る様に、
情緒ある情景が楽しめますね。
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876
匿名さん
実際には875さんのようにお墓もお寺も気にならない方が
少数派だからこそ、弱点が大きくて
ここは厳しい訳ですけどね。
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877
匿名
お寺、お墓が気になると港区でも住めるところは限られてきますね。青山墓地くらい広大に
なると案外気にならないのかもしれませんが・・・。
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878
物件比較中さん
はっきり言って気になりません。友達、家族にも聞いたところ、むしろ最高の立地と言われました。高輪もお墓だらけで、高輪ザ○○もお墓の上という事で、中傷なさる方がいましたが、
いまは住み心地最高です。マンション建設に当たり、発見されることも、多々あるようですしね。。文京区、白金、高輪、青山、赤坂、麻布、広尾等、お墓もいっぱい見えますし、死体捨て場があったところもありますし、日本国中住めなくなります。その割には、ここはかなり、条件が良いと思いました。わざわざ、書かれる方の意図の方が問題かも知れませんね。
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879
匿名さん
気になる方にはNGですね。
私は、その点がダメでした。
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880
匿名さん
まだ販売中なんですね。もう何年も前にMRに行った記憶があります。素晴らしく豪華なマンションでしたが私の買える部屋はお寺のある方角で低層しかなかったので諦めましたが・・・・・
お寺は気になりませんが、お線香の香りが窓から入ってくると。
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881
匿名さん
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882
匿名さん
神社は好きだが、、、寺は、、、、
お墓に至っては完全にバツ。
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883
物件比較中さん
そうは言うものの、買えさえすれば、絶対欲しい!欲しい!住みたい!
これが本音です。
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884
匿名
投資目的や資産運営の為でなく、
住居目的での購入を考えています。
立地条件や外装・内装、共有施設・ソフトサービスの内容、
そしてセキュリティー、間取り、入居可能時期等を考慮した結果、
現在市場にある物件の中で
PC虎ノ門が一番気に入りました。
購入時80%位の満足度で、
住んでいるうちに、愛着が湧くようになる物件だと感じ、
中層階を二棟購入予定だったのですが、(二世帯)
やはり「環状第二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業」の影響が気になり、
躊躇しています。
愛宕一丁目、愛宕通り沿いの
真福寺北部辺りがⅢ街区(虎ノ門街区)で、
そこに51階建ての超高層棟が建設されるらしく、
PC虎ノ門からは、北東方面になります。
およそ徒歩4分程の場所に、
都庁より高いビルが建つとなると、
やはり様子が変わってしまうのは必然で、
三井の方に尋ねてみたのですが、
明確には分からないとの事で、不安に感じて居ります。
再度現場で位置確認をと思った処、
昨日・今日は定休日でした・・。
道路建設に伴う大がかりな工事で
完了までの3年間は、交通量も増えそうですし、
悩みどころ満載です。
開発後は店舗が増え、便利になり、
期待出来そうなので、その点は良いと思います。
家族はとても気に入っていて、(年ですので・・・。)
私が一人で悩んでいます。
長々と支離滅裂な文章を書いてしまい、
申し訳ありませんでした。
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885
購入検討中さん
我が家も都心の多くの物件を検討し、購入しています。
パークコート虎ノ門を最近内覧し、良さに、ショックを受けました。
皆さんが言うように、駅が近くて素晴らしい緑に囲まれた高級感ある静かなマンションだと思いました。
以前、他の虎ノ門の物件を内覧して,殺風景な冷たさを感じ、パークコート虎ノ門のモデルルームに行かなかったことを、後悔しました。
ただ、ひとつスーパーなど日常品ショップが、近くにあれば、最高だと思っていたところ、環状第二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業計画を知りました。道路は地下化され買い物も出来そうで、期待がふくらみました。
毎日使う神谷町方向の工事とか、隣地の開発工事ではないので、それほど、問題とは思わず、むしろ、非常に好条件だと感じました。
家族も大変気に入り、購入にむけ、話を進めているところです。
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886
入居済み住民さん
北西側に住んでいる者です。
眺望は、最高です。他の方面もかなり良いとは思いますが。
左側より六本木ヒルズ、泉タワー、城山タワー、アークヒルズ、虎ノ門タワーズレジデンス、赤坂サカス、ホテルオークラ、米国大使館、JTタワー、虎ノ門病院、霞ヶ関ビル等が望めます。
残念なのは、六本木ヒルズ横のレジデンスタワーの後ろに富士山がある為、1/3ほどしか見えないことです。
お墓とお寺を気にされている方が多いようですが、このことについてはあくまでその方の感受性の問題ですので、どうしても気になる方は購入されない方が良いと思います。
北西側には、真下に天徳寺があり、情緒を感じます。なお、天徳寺敷地内には、見る限り墓地は
見あたりませんネ。
夕方には鐘が鳴りますが、この近辺には増上寺の子寺が非常に多く点在しており、寺社町の面影が各所に残っているのが好きです。
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887
匿名さん
この半年、「ここは素晴らしい!契約に向けて話を進める!」的ね投稿がすごく多いけど、
売買はほとんど動いてないよね。
契約者か転売希望の人か分からないけど、同じIPアドレスから投稿多いし、この物件
持ち上げても結果を見れば明らかだし、来場者の歩留まりも低いんだから、効果薄いと
思いますよ。
結論的には、物件的には悪くないからもう1〜2割下げたら検討するって人ばかり。
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888
物件比較中さん
この調子ならあっという間に売れそうですな(笑)。
先日南向き内見しました(仲介物)。東京タワーがでっかくみえるのはいいけど、眼下には墓地、そしてその右はシートをはった土地で、何か建つのは確実だそう。
静かだが生活上の利便性はその分よくない。
客観的にみて、現在販売中の都心タワー物件の中でそう魅力的なほうではない。既に完成してるのも、床の素材とか選べずむしろマイナスポイントでしょう。
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889
購入検討中さん
後になって見れはここは時期が良くなかったね。
サブプライム前の値付けですからね。
購入された方は大切にされるので、金額の問題は出ないでしょうけど、
何かの事情で売りに出すときは大変ですね。
ここよりもPC赤坂が高く出ると営業から聞いて、
ここを買った友達はPC赤坂の価格を見て落ち込んでおりました。
これ以上落ち込む事はないと当時の営業さんに励ましてもらっている矢先に
リーマンもあってダブル損です。
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890
匿名さん
>>887
>同じIPアドレスから投稿多いし
いつからココはIP晒される板になったんだw
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891
物件比較中さん
>購入された方は大切にされるので
30件以上売りに出てますが。
ここに御住まいの方はほんと落ち着かないでしょうね、ちょくちょく内覧者が訪れるので。私もその一人でしたが。
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892
匿名
明日再度内覧へ伺う予定です。
開発地域の確認や、お墓・お寺等の景色の様子を
再確認して来ます。
帰宅後、ご報告しますね。
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893
入居済み住民さん
この掲示板の読んでいて、最近感じることは以下の通りです。
私のように自分の住まいとして購入し、今後長期に滞在しようと考えている者としては、今後短期的に価値が下がろうが上がろうがあまり関係ありません。
もし、パ−クコート虎ノ門が本当に価値のあるマンションと将来評価されれば、長期的には(10年以上先)価格もそれほど下落はしないでしょう。しかし、魅力がなければ、将来大幅に下落することになると思います。
一方、このマンションを投資目的で購入検討されている方は、購入後に確実にそれ以上の価格で販売できるかが重要ポイントとなり、観点が異なります。
私のような住居人にとっては、駅が近く、銀座・六本木・赤坂・麻布・新橋・東京が至近距離であるということは、都心ならではの最大限の利便性を享受でき、且つ静かで設備及びサービスの整ったマンションですので、なぜ売れ残りがそんなにいっぱいあるのかがわかりません。
No.888さんも仰っておられるように、現在販売されている物件は、魅力に欠ける部屋が多いのかも
しれませんね。
そういう意味では、現在販売されている物件は、No.887さんも言われているように発売当初の価格ですので、現在の不動産市況を考慮しても10〜20%高い価格といえるかもしれませんね。
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894
匿名
リビングが黒い大理石の床ってどうなんだろう?
床暖房効き難そうだし、食器落としたら割れるし、
足腰に負担かかるし、インテリアの幅激減だし、
海苔食べてて落としても、絶対見つからないし・・・。
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895
購入経験者さん
>駅が近く、銀座・六本木・赤坂・麻布・新橋・東京が至近
まー港区の物件なら当たり前なので
ここだけのメリットではない
(新橋が遠くなったって表参道が近いとか それぞれ)
>且つ静かで
はい、タワーにしては静かです
>設備及びサービスの整った
普通でしょ
個人的には墓と虎ノ門自体がつまらない場所
だというのが欠点
売りが多いのもダメ
結局転売厨が溢れてたわけですから
今の相場なら20-25%引きぐらいじゃないでしょうか
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896
匿名さん
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897
入居済み住民さん
No.895さん
>個人的には墓と虎ノ門自体がつまらない場所
と考えている方はこのマンションがたとえどんなに安くなっても対象外とすべきでしょう。
近くに墓がなくビジネス街でないエリアがベスト立地でしょう。
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898
不動産購入勉強中さん
こことか、虎ノ門TR,赤坂TRは確かに売り物多いよね。販売時に転売屋さん、あるいはファンドがかなり購入したということなんでしょう。今の相場で「新築未入居」といって売りに出しても1億超える金を払う人たちはそうはいない。やはり売主が現金欲しければもういちだん値下げするしかないね。
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899
匿名
昨日内覧に行って来ました。
気がかりだった、
環状二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発の
与える影響も確認した処、
特に問題はないようで、安心しました。
>>885 さん同様、
再開発は好条件として捉えられると思いました。
南西向きの、東京タワーが見える方角の物件に
興味があったのですが、
事務所として使用されている部屋と同じ方角で、
日当たりと景色は良かった反面、汗が滲む程暑く、
三井の方曰く、
「これでもクーラー入っているんですよ」
との事だったので、諦めがつきました。
この物件の弱点と言われる、
お寺・お墓・駐車場スペースの有無は
全く気になりませんし、
市街地再開発計画の問題もクリアになり、
ほぼこちらに決める事になりそうです。
現段階で唯一気になる点は、
>>894 さんと同じで、大理石の床です。
高齢の両親が住む部屋なので、
滑りやすい、膝や足にかかる負担を考慮し、
どこまでの対応策があるのか
これから暫く調べてみようと思っております。
(私は入居前に貼り替えるのが良いと思うのですが、
両親は気に入っています・・。)
>>870 >>872 >>874 >>886
の皆さん、(同じ方なのかも知れませんね・・。)
貴重なご意見をお聞かせ下さり、
有難うございました。
混乱し躊躇している中、
心を決める勇気を戴きました。
長々と失礼致しました。
契約が終わりましたら、またご報告させて戴きますね。
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