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元祖匿名はん
[更新日時] 2009-08-05 18:14:00
サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。
健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客(エンド)も業者(プロ)も
是々非々で議論をいただければと思います。
前スレ(その36)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/
[スレ作成日時]2009-05-04 17:59:00
物件概要 |
所在地 |
東京都23区 |
交通 |
None
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる?(その37)
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601
匿名さん
不人気物件もいつのまにか売れるというのなら
都内の長期売れ残り物件の数々はデべが放っておいてもそのうち完売だね。
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602
匿名さん
そういう例が全体の中で占める割合がどれだけある?君の感覚と、市場の価値観のズレは必ずあるぞ。
売れているものは、市場から消え、売れないものばかり目立つ。
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603
匿名さん
単純に値段を下げれば売れるんじゃないの?
夕方の弁当半額セールみたいにさ。
そんなことは誰もがわかっているけど誰もやらない(できない)んだよね。きっと
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604
匿名さん
土地代は地主に払ってしまった。工事費はゼネコンに払った。広告費も
モデルルーム経費も支払った。販売するには人件費もいる。
赤字だしてまで売るのは、一定の売上が上がったあとでも遅くないでしょ?
中古の場合、同じ間取りの下層階が高値で出せば、上の階の売り物件が
比較で安く見えて早く売れるもの。
逆に上の階が高値ならば、下の階は極端に安値に設定しなくても売りやすい。
素人が住み替えで売るケースでは、弱気の値付けも出るが、タワマンなど
では、方位、眺望、プランタイプで売れ行きの差は大きいよ。
安ければ売れるというのも、周辺物件との比較の問題。
シティタワー品川だってビューロ品川とのお見合い部屋は、1倍って不人気。
とにかく均一な破格値にしても1倍から100倍まで人気の差がでるという
いい見本だったね。
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605
周辺住民さん
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606
匿名さん
首都圏の販売戸数と23区、分けて考えるべきだって言わなかった?
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607
匿名さん
住宅ナビで細かく販売戸数拾うと、都心物件で残ったのは100㎡超とかばかり。今売られている物件がいきなり2割引になりようがないが、仮に坪350万円が280万円でも庶民は買えない。そういう物件は、豊洲の物件のような21坪3Lなど少ない。単価下がったところで物件価格は面積で6000万円以下にならない。
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608
匿名さん
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
不動産経済研究所のデータで都区部だけ抜き出してみると1DK
1LDKの契約率(契約戸数/発売戸数)がともに悪い。
3LDKだけみたら発売戸数の3割の363戸しかなくて
数では神奈川の371戸を下回っている。また神奈川の3LDKの契約率は
84%と堅調。ただし3500万前半~4300万円台が数のうえでも多い。
都区部の価格帯別は5000万~5500万あたりが数の上では多い。
この契約率が71%というのは、都区部3LDKの契約率75%を下回る。
コンパクトマンションの売れ行きが、いま一つなのかもしれない。
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609
匿名さん
目黒区の土地 売却予定額190億円 → 19億円で売却(坪87万円)
東京都がマンション建設用に当初190億円で売り出した目黒区の再開発事業用地を、東急不動産が代表の企業体が19億300万円で購入することになった。都は用地買収やマンション設計などに79億円をかけており、約60億円の赤字処分になるため、マンション売却で想定以上の利益が出た場合、価格を上乗せするよう、企業体と異例の交渉を進めている。
再開発用地は渋谷駅の西約1キロの場所で、首都高3号線と中央環状線の結節点・大橋ジャンクションに隣接する7200平方メートル。都は、この土地に12年までに42階建てのマンション(689戸)を建てることを条件に、都が買収済みの土地5500平方メートルの購入者を探していた。
都は08年4~6月に予定価格190億円で入札参加者を募った。しかし、不動産需要が落ち込むなかで応札はなく、その後予定価格を79億円に下げても不調だった。このため、都の再開発事業では初めて予定価格を設定せずに入札参加を募ったところ、同企業体だけが参加したという。
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610
匿名さん
>>605
いまだに、発売戸数と販売戸数の意味をゴチャ混ぜにしてるマスコミがある。
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611
匿名さん
首都圏マンション下げ止まりへ=18カ月ぶり1ケタ減、5月はプラスか
民間調査会社の不動産経済研究所(東京)が18日発表した4月のマンション市場動向によると、首都圏の発売戸数は前年同月比8.5%減の2621戸だった。前年水準を20カ月連続割り込んだが、減少幅は2007年10月以来18カ月ぶり1ケタとなった。5月は2.5%増の4500戸前後と、久々のプラスを見込む。
同研究所によると政府の経済対策や物件の値下がりでモデルルーム来場者が増えている。不動産会社が在庫処分に加え、新規供給にも注力し始めていると分析し、「市場の潮目が変わってきている」と指摘した。
http://charge.biz.yahoo.co.jp/vip/news/jij/090518/090518_mbiz019.html
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612
匿名さん
大橋ジャンクションのあの場所ならさもありなんとは思う。
それにしても売る方もどうかしてる。
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613
匿名さん
>>610 いまだに、発売戸数と販売戸数の意味をゴチャ混ぜにしてるマスコミがある。
まさに605自身が勘違いしているようですしね。
発売戸数の減少は供給の絞込みという意味なので、むしろ、需給の面からは
価格の上昇につながる可能性があると見るべき指標のひとつになります。
23区、都心部は特にその傾向が強まっているようですね。
今回のプチバブル崩壊後のスピード調整では販売数の減少の幅が大きく、また期間も長く続きました。
この数字が戻ってくるころには市場の景色が変わっている可能性があります。
それにしても、そろそろ都心部で魅力的な新規物件の登場に期待したいのですが。
今は本当に選択肢が少ないです。せっかく価格が落ち着いているのに。
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614
匿名さん
プチバブル当時デベロッパー各社が空前の利益を出していた事をお忘れなく。
バブル価格はボッタクリ価格なんですよ。
地価だの仕入れ原価だのの、販売価格への影響は限定的です。
潜在的にマンションはまだまだ安くなり得ますよ。
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615
匿名さん
>>613
611が、その発売戸数が「戻った」を5月に予定している記事。
発売戸数が増えるから下げ止まりなんだと、お先走ってる。
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616
匿名さん
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617
匿名さん
いったん在庫を引っ込めて、しばらくしてからまた売り場に出す。
そうやって下げ止まり感を演出。
常套手段。
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618
匿名さん
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619
匿名さん
最近、旧価格ほど安くは無いが、プチバブルと比較するとこなれた感じの物件(晴海レジデンスなど)の売れ行きがいいみたいですね。
会社で周りを見ると、35歳前後でマンションを買いたいけど、プチバブルで買えなかった層が結構多く滞留しており、それらの層が買いに走っているのでしょう。
あと、数年待てばもう少し価格が落ちるかもしれないが、それを待つくらいなら今のこなれた価格で買ってしまおう思う心理でしょう。
需要がでてきたという事は、ここらが下げ止まり地点かもしれないですね。
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620
匿名さん
35才が買ってしまった後はどういう世界が待っているのですか?
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621
匿名さん
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622
匿名さん
新型インフルのパンデミックでさらに急激な販売減なんだろうね。
でも、ここで詐欺紛いの買い煽りしてる連中が淘汰されるなら、長期でみて経済効果があるのかもね。
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623
匿名さん
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624
匿名さん
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625
匿名さん
623の記事も、よく読むと後半は販売戸数ではなく発売戸数の話。
これも、販売戸数と発売戸数とのゴチャ混ぜです。
在庫減でも、増えた発売戸数が売れ残れば逆に在庫増になる。
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626
匿名さん
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627
匿名さん
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628
匿名さん
もうすぐ35歳、実需層ど真ん中の人間です。
購入、やめました。
買い急がなきゃいけない理由も無いので、しばらく賃貸で過ごします。
今は、すてきな分譲賃貸もたくさんあるみたいです。
お金貯めて、40以降に買えればいいかなと思います。
その頃金利が高かったら、買えるときが来るまでいくらでも待ちます。
今買わなきゃいけない理由は無い、ということに気づいてしまいました。
政治家、そしてデベの皆さんごめんなさい。
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629
匿名さん
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630
匿名さん
秋から欠陥住宅保険が発売開始になる。
それに伴って法的な部分も細部見直しが入るでしょう。
新型のコンクリートも開発されたし。
これから着工の物件をじっくり見物。
煽られて焦ったヤツは必ず大損する!
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631
匿名はん
>628
そうですね。
一生賃貸でもいいんじゃないですか?
素敵な賃貸にたくさん家賃を払って大家を儲けさせて下さい。
あなたみたいな人が増えてくれると、デベも分譲マンションではなくて賃貸マンションを作るようになるでしょう。
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632
匿名さん
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633
匿名さん
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634
匿名さん
>>633
色々支援政策打ち出してるのに
ご期待に添えず申し訳ないってところだろ
頭の悪い文章しか書けない営業に
読解力を求めるのは酷かもしれんな
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635
匿名さん
自民党が選挙で敗れて、社民党までが加わる政府ができれば、
金持ち優遇ではなく庶民優遇の支援政策に変わるんじゃない。
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636
匿名さん
それより非日本国籍者の優遇が出てきそうで怖いけどな
首相候補は「日本列島は日本人だけの所有物じゃない」と
お坊ちゃま丸出しの友愛宣言してたし
食うか食われるか修羅場を知らないボンボンばかり首相になる国ニッポン
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637
匿名さん
不動産神話はとっくに終わってんだよねぇ。
業界がしがみつこうとしてるだけで。
流れは変わったのよ。
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638
匿名さん
ローコスト狭小住宅が増えるから、そう言う意味ではもう少し下がるかな。
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639
匿名さん
庶民優遇って、住宅購入支援に当てる金などなかろうよw
生活支援、医療、福祉、育児、教育・・・幅広く支援しなければならない課題は山ほどあるのに。
住宅くらいご自分で買いなよ。
638さんには同意。
住宅市場もかなり分化が進んできましたね~
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640
匿名さん
ネガ派の意見は、不動産経済研究所の客観的データを無視した感情論ばかりだなw
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641
匿名さん
固定資産税、相続税をアップして、
不動産取引関連の諸税をカットする。
不動産資産の流動性を高め、
より有意義に使う人のところに、
より多くの土地が配分されるようにする。
万人に家を買わせて、
土地不動産を、国民をローン漬けにする道具にする時代はお仕舞い。
土地不動産から、どういうベネフィットが生み出されるかで、
それに対する対価を支払う使用価値の時代へ。
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642
匿名さん
客観的データも、使い方次第で別な結論にできる。
マスコミの解説を鵜呑みにしちゃダメだよ。
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643
匿名さん
-
644
匿名さん
23区でマンション買う検討する人って、一体いくらの家賃はらってるの?
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645
匿名さん
うちは三多摩地区で15万くらいだったよ。
で、貯めて城南に買った。今はボーナスも混みでならして月平均18万くらいローン返してる。
多少払いは増えてるけど、全然広いし、環境もいいし、便利だし、文句なしです。
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646
匿名さん
23区のマンション分譲を検討する人は、
23区以外の賃貸借りててもいいんだよ。
賃貸ごとき、住めれば良い。
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647
匿名さん
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648
匿名さん
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649
匿名さん
販売数量調整(隠蔽)して、売れ出しましたって???
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650
住まいに詳しい人
>ネガ派の意見は、不動産経済研究所の客観的データを無視した感情論ばかりだなw
キツイ冗談だなw
2009年4月 1都3県
供給 2621戸 前月比+9.7%
契約率 64.7% 前月比-13.6ポイント
坪単価 @199.7万円 前月比-7.1%
2009年4月 都区部
供給 1169戸 前月比+3.6%
契約率 59.1% 前月比-21.4ポイント
坪単価 @252.9万円 前月比-8.3%
これのどこが底打ちなんだ?
在庫数の変動を見ると
2009年4月 1都3県
月末在庫数 8791戸 前月比-55戸
2009年3月 1都3県
月末在庫数 8846戸 前月比-973戸
ん、在庫処理ペースはかなり鈍化しているじゃんw
ちなみに月末在庫が9000戸水準つうのは2003年と同じ水準
価格が上昇に徐々に動き出した2005年は5000戸ぐらいだから
そのヘンの水準まで在庫処理は進んで欲しいところだね
ここまでが不動産経済研究所の客観的データの話
で、確かに販売現場を取材すると「3月4月はよく売れましたよ」と言うし
開発担当に訊くと「今まで出せなかった物件をこれから出していく予定です」
とは言うけど、そこには肝心の価格について強気な話は全然ない
なのに、いつの間にか「マンション市場に底打ちの兆しがみられた」となる
伝言ゲームの恐ろしさを感じてしまうねぇ
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651
匿名さん
-
652
匿名さん
都区部の3LDKの発売も契約率も改善している。うれないのは、場末のワンルーム業者物件。
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653
匿名さん
都区部の市場自体、価格帯別物件数でみたら、ふたこふらくだの市場。
平均値が中央値をうわまわってる。
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654
匿名さん
坪単価258万円が平均値?安い物件の売り出しが減ったなぁ。
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655
匿名さん
都心は売れている・・・・・・・・・・ことにしたい。
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656
匿名さん
>>650
23区はだいたい坪250万円が平均だが。
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657
匿名さん
>・・・売り出しが減ったなぁ。
下がるの怖くて隠しただけ。
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658
匿名さん
来年の今頃も平均坪250万円だといいね。
神のご加護を・・・。
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659
匿名さん
>650
単月の動きに一喜一憂していては大局を見失いますよ。
上にも下にもそう一直線にはいかないもんです。
時に調整をして地固めをしながらも流れというものはできてくるんですよ。
だいたいが、今後いきなり大きく上がるなんて言っている人は意外と少ないんじゃないですかね。
ただ、
下げのスピードが減速しているデータが増え始め
まともな新規案件の供給が極端に減り
中古の在庫も明らかに減少(23区都心部の実需案件ね)
株価水準も様々な面で(銀行もその他の金法も富裕層も)7000円台と9000円台では動ける感覚が変わり
新興デベの淘汰が進み
財閥系大手デベの決算は軒並み想定よりも良かったし
といった状況を客観的に見れば下げ止まりの兆候が出てきていると考えるのがごく自然でしょう。
当面は地域や個別物件ごとに濃淡は当然あるので上昇・下降・強弱様々なデータやニュースが出るでしょうが
それにいちいち反応していてはいつまでたっても下がる下がるの一つ覚えから脱することはできないですよ。
良い物件に出会えることをお祈りしております。
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660
匿名さん
実質在庫数・発売戸数・契約個数・販売個数
みーんな違うこの業界。
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661
匿名さん
-
662
匿名さん
-
663
匿名さん
-
664
匿名さん
でも、豊洲チキンがマンションコミュニティ存続の立役者だから。
一人で何役も何人分もレスしてくれるわけだし。
廃れ逝くマンション業界の味方!
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665
匿名さん
米国の住宅市場、依然厳しく
長期金利の上昇で先行きも不安
今夜のテレ東、WBSより
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666
匿名さん
伝説のトレーダー藤巻健史氏は資産インフレに備えて株と不動産を買い戻しているとのこと
日経ネットに出てました
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667
匿名さん
-
668
匿名さん
-
669
匿名さん
>>667
ますますミンスをのさばらしたら、いかんね
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670
住まいに詳しい人
>>659
>単月の動きに一喜一憂していては大局を見失いますよ。
まったく同意致しますが
単月の動きに一喜一憂していているのは「上がる上がる」の人ですよ
「供給が再び増えはじめる」という不動産経済研究所コメントを
「底打ち」と書く新聞も困ったもんだが
それを読んで自分では数字も見ず考えもせず>>640みたいなことを書く莫迦がいるわけで
>下げのスピードが減速しているデータが増え始め
価格下落が減速しているデータはどこにあるのですか?
>まともな新規案件の供給が極端に減り
これから新規案件が増えるんでしょ
>中古の在庫も明らかに減少(23区都心部の実需案件ね)
価格の下落局面で中古物件が減るは当然で、価格は下げ止まるわけじゃない
>株価水準も様々な面で7000円台と9000円台では動ける感覚が変わり
2年前の17000円台と今の9000円台の方が感覚の差はとても大きいと思いますけど
>新興デベの淘汰が進み
>財閥系大手デベの決算は軒並み想定よりも良かったし
これだけで
「下げ止まりの兆候が出てきていると考えるのがごく自然でしょう」
と言えるなら、とても素晴らしいですね
上がる可能性は、投機マネーが一気に流れ込んで再びバブルが起きるケースだけでしょ
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671
住まいに詳しい人
>>666
藤巻さんって、リーマンが破綻した当日の朝まで
「株価は反転上昇する、不動産を買いまくれ」と言っていた
伝説のトレーダーですよね
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672
匿名さん
>>648
生き馬の目を抜く株式市場も「マンション市場底打ち」のニュースには素直の反応してるね
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673
匿名さん
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674
物件比較中さん
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675
匿名さん
>670
ああ言えばこういう状態なのでもう書きませんが。
何度も言いますが私も含め大多数は騰がるといっているのではなく下げ止まりの兆候があるといっているのです。
むしろ当面は若干の上下がありながらも緩やかな横ばい傾向だと見ています。
それに対してはあなたはまだ下がるとお考えならそれはそれで結構なので、
安くてよい物件に出会えると良いですねと心から思うわけです。
バブルなんて起きて欲しくないですよね。ほんとに。
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676
住まいに詳しい人
>>675
単純な話なんですけどねぇ
供給数の恢復は価格の下げ止まりのサインではない
と言うことです
隠れ在庫が山ほどある現在の状況の中では
却って先安感があれば供給を急ぐことになります
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677
匿名はん
マンション価格は既に下げ止まっているよ。はっきりしているのは、今年の1月〜2月頃に買えたお手頃価格で同じ物件を買うことは今はできないよ(そういう物件がでたら複数の買い付けがでるので値下げできない)。良い買い物をする(マネーゲームをするのではなく)ということであれば、価格が上がるか否かではなく下げ止まっているか否かがポイントなのではないかい?
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678
匿名さん
需要があったと思ってた。
供給すれば売れると思ってた。
実態が見えてなくて、希望的観測だけでイケイケやってた。
ただそれだけのこと。
もう一度夢見たいって需要側にせっつかれても困る。苦笑
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679
匿名さん
都区部の2002年~2008年の新築坪単価(平均値)の推移をみたらあきらか。2003年頃は、確か200万円くらいで、相当にお買得感があった。郊外大規模物件が建設時期ずらすほど、都区部の安価な供給が多かった。
今は、値引きのさかんな神奈川が需要を喰って、都区部は平均値をみても250万円と高止まり。
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680
匿名さん
連休前のある日の早朝、某大手情報サイトを観てた。
次の○件を表示をクリックしながら流し観てたら、突然動かなくなった。
前ページも無くなった。
数時間後に再び開いたら、朝には山ほどあった在庫が、ほとんど無くなっていた。
マンションとは、朝市かなにかで売ってるの?爆笑
そして連休明けから、在庫が減って下げ止まっただの回復しただのって言い出した。
イタイねーこの業界は。
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681
匿名さん
マスコミの相対的な情報をどう捉えるかは、個々の問題であり、主観。
しかし、ここ1、2ヶ月の肌に感じるもの、感覚的には明らかに下げ止まり。
それこそアテにならないが、売り出しが減り、引っ越しが増え、同条件物件が
半年前より値上げして売り出されている。
この事実と個々の認識との乖離が小さくなっていると、 認識する。
事実に基づいた価格ではなく、買い時という認識が固まってきたとき、
今が底だと、動き出す。そのときにはマスクと同じで、物はない。
TTT的感覚。なんの根拠もありません。
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682
匿名さん
売り出しを減らした。
が正しい。
在庫は腐るほどある。
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683
住まいに詳しい人
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684
匿名さん
マスクも、いらなくなったら在庫が積み上がるんだろうね。
個人の家にも買い溜めしたマスクがいっぱいに。
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685
匿名さん
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686
匿名さん
土地ならまだわかるけど、こんな状態のときに集合住宅じゃ潰しがきかん。
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687
匿名さん
消費者のマンインドが変化した事に気づいてないの?
数字は後から付いて来る。いつもの事よ。
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688
匿名さん
マンインド、ググってみたけど意味不明。
朝の田園都市線の満員度は凄いが。
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689
匿名さん
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690
ご近所さん
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691
匿名さん
マンション業界の人は
客釣りするより、就職先探すほうがいいんじゃないの?
来年は今年より酷いよ。
買っちゃった人は自分を怨むしかないね。
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692
匿名さん
To 683
住まいに詳しくなくてもわかるように物件名まで書いたつもりだが。
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693
匿名さん
一般的に大多数の方のボーナスは、明らかに昨年よりも大幅ダウンでしょう。
この現実を突きつけられるのが来月6月です。
消費者マインドに良い変化があるわけないよな。
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694
匿名さん
藤巻は¥180/$になると言ってた「ひょうたくれ」だからね
「潮目が変わった」派と同様、思い込みだけでものを言うウスラトンカチ
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695
匿名さん
誰か23区でいい物件を思いがけず安く買ったって奴いないの?
大体安値になれば抽選なんだけど、どこで抽選やってるの?
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696
匿名さん
さすがに今値下げするのはパンドラの箱開けることになるって思ってんだろうね。
でも仮に大幅値下げしても、秋の欠陥住宅保険開始もあるし、飛びつく客は少ないと思う。
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697
匿名さん
おまえら、デベはガソリンスタンドみたいなものだぞ。
原油価格が下がらなきゃ、ガソリン安くならないように、企業や地主が土地、安値で放出しなきゃ、根本的下落はないんだよ。
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698
匿名さん
東証終値54円高=業績回復期待で
20日の東京株式市場では、景気や企業業績の早期底打ち期待から買いが先行した。日経平均株価は前日比54円35銭高の9344円64銭と続伸した。
朝方発表された1-3月期の実質国内総生産(GDP)は年率15.2%減と市場の想定内で、売り材料視されなかった。「GDPへの関心よりも今夏以降の業績回復への期待感が強かった」(大手証券)という。(2009/05/20-16:01)
http://www.jiji.com/jc/c?g=eco_30&k=2009052000672
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699
匿名さん
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