常盤台ガーデンソサエティ

>400は
変な書き込みですね。

よくここ自転車で通ります。
普通の道路ですよ。

なるほど、地図ではかってみたところおおむね1.9Kmくらいで
す。おおざっぱなはかりかたですが。

こっち側なら、確かに坂はないですね。

＞恐ろしい・・・事故に合わないことを祈ります

ＳＢ通りの歩道が狭いってことが言いたいのでは？
私もそう思います、決して安全な道路とは言いがたいですね。

でも、ガーデンソサエティの立地場所は悪くない思いますよ。
自転車なんて使わずに、素直に東上線で良いと思います。

どうしても三田線が使いたいのであれば、そっち方面の物件にすれば良いかと。

ただですね、ココも、プラウドも、加賀も、良い物件だと思いますが
私のようなボンビーマンには買えるような値段ではないのが現実。

買える人（買えそうな人）は頑張って下さい！

「ＳＢ通り」っていつの時代の話ですか！？
地元民以外わからないよ（笑）

確かに板橋区は自転車率が高いです。
高島平付近であれば、歩道も車道も道幅が広くて
自転車走行にはもってこいです。
それに比べると、富士見街道の歩道は狭くて、自転車も走行しずらそうですし、
歩行者はもっと迷惑かもしれません。

自転車といえば、自転車運転のマナーは考えたほうがよさそうですね。
私はほとんど車移動ですが、車と併走して果敢に全力疾走する自転車や
車道を逆走するのが交通違反と知らない人がいるのは嘆かわしいです。
これは危ないと思います。でも簡単には事故には遭いません、ご安心を。
その分、車の運転者が気を遣うだけですから。

でも、自転車はエコだから、きちんと交通ルールを守れば、とてもいい
移動手段で、皆が使うべきとも思います。車をやめて。

ここのマンションなら、やはり徒歩で東上線の駅まで10分以内というのが
売りでしょう。急いでいるときは、自転車で３分、という感じでしょうか。
都営三田線の本蓮沼とか板橋本町はかなり遠いと感じます。

とはいっても、巣鴨、神保町、日比谷といった場所に行くとき、
しかも急いでいるときは、
都営三田線の板橋本町までタクシーで行きます。
ワンメーターなので『近くてすみません。』という感じですが。

こちらと志村の物件で、家族内で意見が分かれて迷っています。

私は正直どちらも良いと思っているのですが、同じようにこちらと志村で
比較検討された方、ご意見聞かせてください。

『東武線、三田線どちらが家族にとって便利であるのか』は重要でしょう。

志村は管理費が高そうだと思うのですが実際どうなのでしょうか？

規模としては、大きくもなく小さくもない志村がよいと思ってます。

買い物は、どちらもすぐそばに三徳があるのでよいですね。

…

志村は、広いので高いですよね。坪単価は似たようなもの
かもしれませんが、志村は狭い住居があまりない。

建物の造りは、志村のほうが良いです。私は、両方とも
モデルルーム見にいきました。常盤台のほうは高級感が
ほとんどありません。

ただし、土地が崖にあるのと、平坦地にあるのとではかな
り条件に違いがあると思います。平坦地のほうがかなり
安心です。

街はすでに完成された土地なので、逆に言えば、将来の発展が
期待できるわけではない。

志村のほうは、周囲に何が建つのか不安がありますが、常盤台
のほうは、南側には、絶対高層の建物は建たないので、そういう
意味では安心です。

志村の三徳は小さいので、利便性という意味では常盤台のほうだ
と思います。池袋に乗り換えなしでいけるし。三田線は、ビジネス
ラインなので、いわゆる繁華街に行くには、必ず乗り換えなくて
はなりません。もし、丸の内界隈が仕事場なら、問題なく、志村
でしょう。

南向きの高層階のお部屋はどのくらい残っていますか？
今からでも検討の余地はありますでしょうか？
希望は９０平米以上で検討したいのですが・・・
どのような状況でしょうか？

間取りの広い部屋はまだまだ残っていると思います。
価格も安くないですから、第一期でそうばしばし売れるものではないはず。
年末からのサブプライムローン問題やら、売り渋り、買い控えもありで。
ここのデベの方は、強烈な売り込みはしません。（少なくとも我が家に関してはそうでした）
押しつけは感じませんでしたので、安心して決断できました。

志村プラウドも比較検討は少ししました。
細かいところに気がついた設計の、オプションいっぱいですがいい物件だと思います。
ですが、デベの方の強引さに少々閉口しました。

「駐車場が少ない」と他の方が言ってました。モデルルームが一つ（オプションいっぱい）しかなく、普通のモデルルームを見ないとイメージがわきませんでした。
部屋にこだわりたい方にはよろしいのではと。

あとは、立地、交通の便と好みでしかないような気がします。
プラウドは購入者の声を形にしているらしいので、他にはない気配りもあるかと思います。
好みですね。施工者や売主の違いをおさえて、自分にぴったりとくる物件を選ぶのがいいのだろうと思います。
住んでみて、いろいろ感じることもあるでしょうが…。

角部屋に拘らなければまだまだあるようでした。
電話でもかけてみたらどうでしょうか？
もう販売も始まっているから情報の出し渋りもないでしょう。

物件そのものだけではなく立地の比較も必要ですね。
こちらの方が栄えている印象です。

>>404
目の前の道、富士見街道。
地元では、正式名称である富士見街道の名を出されたら、
どこの道かわからない人が大半ですよ。
通称であるＳＢ通りのほうが浸透している。
ちなみに「いつの時代の話ですか！？」と書かれていますが、
ＳＢ通りという名称が正式名称だったことはありません。
でも、今現在もこの地に住んだら富士見街道なんて言葉はまず聞きませんよ。

↑

正にその通りですよね♪　私もそう思います♪

そうなのか。車でよく通るけど、微妙に地元じゃないもんで、
その辺の感覚は良くわからない。エスビーの工場って今でもあるんですか？

工場というかエスビー食品本社事務所が通り沿いに。
ちなみにタニタ本社、ペンタックス本社も近くにあります。
タニタは広場も開放しています。はだしでその広場を歩くと健康に良いそうです。
プロスタイルデザイン本社はまさに21世紀の常盤台の知性を象徴する企業ですね。
さながら英国のレッチワースのようなモデル都市ですよ。常盤台は。
良質な住宅、緑地、商、職。すべてがあります。

ところで富士見街道などと誰も叫ばないのは、どうみても街道と呼ぶに
似つかわしくない実態があるからでしょう。交通量も無く、どこをつなぐでも無く、
尻切れトンボの短い生活道路でしかないですもの。

SB通りでも富士見街道でもいいけれど、415の方も仰るとおり交通量はそこそこです。
特に休みの日は割合静かだと思います。
もっとせまいのに、大きな通りの抜け道になっていて、車通りがひっきりなしの
ところに比べたら、よほどいいと思います。

大きなマンションが建つためには、あの位の道路に面しているくらいは
しかたないとも思います。純然たる住宅地に、この大きさのマンションは無理でしょうから。

あと、志村城山の物件との比較ですが、ホームページを見てみて、なかなか豪華な
造りで、ちょっと心動かされました。
でも、周辺の環境は、志村坂上駅とときわ台駅からの道筋で比較すると、しむらん通り商店街は好きですが、ときわ台からの道のほうが落ち着いていると思います。
また、自転車で10分以内にある公園の比較をすると、小豆沢公園VS城北公園で、広さ、設備の面で
城北公園に軍配が上がったので、
私はこちらの物件を支持する気持ちが強いのです。

小豆沢公園 VS 城北公園

小豆沢の方にも、ちょっと大きめの城北公園ってありますよ。
常盤台の方は城北中央公園です（こちらの方が全然大きいですけど）

プラウド志村も常盤台ガーデンも、そんなに立地条件は好きではありませんが
どっちかと言えば、常盤台ですかね。

建物　　プラウド＞ガーデン
土地　　プラウド＜ガーデン

常盤台はフィットネスクラブが隣というのがイイですね。

MR（ライトカラ）のキッチンは一般的な大きさの（100〜120cmぐらい？）食器棚を置く
スペースがないように思いますが、いかがなものでしょう？

それから公式ページになかなかモデルルームの写真が出ませんよね？
近い内に載るのでしょうかね。

新聞の折込広告には広いタイプの写真は載ってますよ

今日の板橋区報に小学校の通学区域の変更について、載っていました。
大規模集合住宅建設の為、前野小学校の児童数が増加し教室の不足が見込まれる為…との事で、中台小学校になるそうです。
お子さんがいて、このマンションを検討されてる方、参考までに。
ちなみに 私は 購入検討しておりましが、今回は見送る事にしました。

９階１０階あたりまで組みあがってきたようです。

携帯で撮ったのでわかりずらい写真ですが一部工事用シートが無い部分が
あり、建物の外装色が見えています。
（購入検討者のためにあえてシートをはずして見えるよう
にしていると思いますが、、）

目の前に高い建物が無いので、下の階まで日当たりが十分あるのもわかりますね。

参考にしてください。

板橋区は学校選択制というのをとっていますから、手続きさえふめば中台小学校でなくても大丈夫ですよ。どうされるかはご家庭で決めることだとは思いますが、一応参考まで。

学校選択制であっても転校・新入学の場合、ガーデンからの子供は教室不足のため、前野小は受け入れないそうです。余裕のある中台小へ、のようです。

常盤台小も同じでしょうか？前野小よりも中台小よりも常盤台小がいいかなぁと思っているのですが。
また、424さんのおっしゃるのは来年度のことですか？ずっと先も同じことなのでしょうか？

でも、400世帯のうち、同じ学年の小学生がいるご家庭はそんなに多いでしょうか？
うちは40台夫婦ですが子供は来年高校生、大体は中学生なのでは？
あとは小さなお子様を連れているご家族もモデルルームでお見かけしました。
小学生で同学年が何十人もいるとはどうも思えませんが、どうなんでしょう？
人数によって、ふたを開けたら少なかったので受け入れるということもあるのでは
ないでしょうか？公立ですから、もし少人数で受け入れ可能なのに受け入れてくれない
とすれば公平の原理に反するので、よく行政に確かめたほうがいいと思うのですが。

421です。
板橋区報「広報いたばし」に載っております。
そこには「学校選択時における調整区域に指定します（大規模集合住宅建設地を除く）」とあります。…という事は、学校選択出来ないという意味なのでしょうかね！？

426さんのおっしゃる事もよくわかります。
まだ入居者も決まってない時点で、通学区域の変更を決めた理由など、気になる方は、板橋区に聞いてみると良いと思います,
板橋区の問い合わせ先もありましたので載せます。
教育委員会新教育制度推進担当
電話 03(3579)2645
です。

＜前野小学校の通学区域の一部を中台小学校に変更します＞

前野町二丁目１６番に建設が予定されている大規模集合住宅により、前野小学校の通学区域内における児童数が増加し教室の不足が見込まれるため、通学区域の一部を変更します。

・変更日　４月１日
・対象となる地域　前野町２ノ１６〜１８・前野町６ノ１〜７
・変更前　前野小学校
・変更後　中台小学校

＊学校選択時における調整区域に指定します（大規模集合住宅建設地を除く）

・問　　　教育委員会新教育制度推進担当


週刊　広報いたばし　より

>同じ学年の小学生がいるご家庭はそんなに多いでしょうか？

まだあまり売れてないんだから、そんなことわかるはずも
ない。営業だって、一種の個人情報だから、買い主の情報
をもらずはずもない。

確か、どこかの区(もしかしたら板橋区かも)で、通学区域
を変えたのが大問題になったので、早めに言っておこうと
いうことじゃないでしょうか。

世帯構成によっては、杞憂に終わる可能性もあります。

このあたりはどこの小学校が駄目というのはないと
思いますけど。板橋区でいいと言われているのは、
加賀の金沢小と中台の緑小ですね。いずれも近くに
高価で大規模なマンションができて、レベルが向上したと
言われています。金沢小は加賀ガーデンハイツ、
緑小はサンシティ。加賀は350戸、サンシティは1500戸。
このマンション近くの小学校も住民のレベル次第でそう
なる可能性はあります。大規模なだけじゃ駄目みたいで
すね。高島平のマンモス団地の近くの小学校は、レベルが
高いとは言われていないので・・・。

先日、MRを訪れましたが、結構盛況のようです。

雑誌のランキングに掲載されたことも影響しているようです。

状況としては高い部屋から売れているとのこと。

お金持ちの住む家なのでしょうか、、、。

どうなんですかね。　高層階で南の値段が高いので、そういう部屋
が好まれているということではないでしょうか。

南の下のほうは、目の前の通りの人通りが多いので、好まれないの
ではないかと感じています。

6階くらいから上だと、遠くからだと部屋の詳細はわからないです。
近くからだと、わざわざのぞき込むようにしないと、やっぱり見え
ないし。

前野小の学区域の話ですが、
３丁目の「コスモ東京ガーデンパークス」(３７１世帯)の建設が決まった際にも、
ガーデンソサエティと同じ理由で前野小の学区域が変更された経緯があります。
ちなみにその時は「コスモ〜」の場所のみ志村第一小に変更になりました。
そこにはもともと工場しか存在しなかったためにあまり問題にはなりませんでした。

もともと前野小は毎年３クラス分の入学希望者がおり、
これ以上人数が増えると転入による転校生等で４クラスの学年ができてしまう可能性があり
教室が足りなくなってしまう恐れがあるため、
そうならないためにも事前に学区域を変更してしまうのです。

ただ今回は、ガーデンソサエティの番地のみを中台小の学区域にすると、
その場所だけが飛び地になってしまうため、
他の隣接する６丁目の一部も学区域を変更したのです。
ですが今回はその６丁目の一部分にも現在前野小に通っている生徒さんが多いため、
調整区域を設けて、現在の住民からの反発を抑え、
現住民のいないマンション建設地のみを調整区域から省いたのです。

ちなみにガーデンソサエティから一番近い小学校は、前野小ではなく常盤台小になります。
ただ常盤台小は毎年学校選択制の抽選校になってしまいます。

板橋区の学校年収ベスト5（by住まいサーフィン）

緑小学校 831
高島第五小学校 725
若葉小学校 658
若木小学校 658
志村小学校 600

中台中学校 655
志村第四中学校 625
高島第三中学校 606
志村第二中学校 569
桜川中学校 562

※数字は年収

年収というのは、住んでいる人の年収という意味
ですか?

金沢小学校(加賀)が入っていないですね。

私は加賀とは全く関係ないですが、金沢小もかなり
レベルが高いと聞いたことがあります。

もっとも、金沢小のレベルが高いのは、近くの公務員宿舎の
ためと聞いたことがあるので、収入とは関係ないのかもし
れません。

緑小は、サンシティに付属して造られたような小学校なので
そうなんだろうと思いますけど。

ガーデンソサイエティから1番近い小学校は常盤台小と書かれていますが、前野小と常盤台小は、遠さはほとんど変わらないと思いますよ。（直線距離ではなくて、子どもが通学することを考えてです）個人的な考えですが、SB通りを渡らないので、むしろ前野小への通学のほうが安全かもしれません。
でも、常盤台小はこの地域では人気があるので、遠さがほぼ変わらなければ、通わせたい保護者の方が多いのは事実です。

明日のセミナー（管理）に行く方いますか？
自分は都合が付かず、行くことが出来ないのですが、
もし行かれる方がいればどのような内容だったのか…
教えていただけたら有り難いです。

私も行けなかったのですが、情報あれば教えていただきたいです。

それにしても、週末に行われるセミナー（？）を数日前に連絡するっていうのはどうなんでしょうか？売っておしまいではなくて、もう少し顧客フォローしていただきたいなぁと思ってしまったのですが、どこも同じなんですかね。

土曜日のセミナー(管理)ですが、私も都合がつかず欠席でした。が、次回開催予定はGWあたりに予定とのことでしたよ。

ディベから先着順住戸の表が送られて来ました。
結構な数の住戸が載ってありました。
第１期でこんなに売れ残ったのでしょうか？？？
正直ちょっとびっくりしました。

土曜日に先着順住戸の契約をしました。はっきり言って、価格は安くないです。そして、現場を見に行った際、下層階の部分のシートが一部はずされ、タイルの色が見え始めてきました。タイルの色を見たときに、鮮やかな赤色でなく、濃い赤茶色の重厚感のあるタイルが見えたときは、とてもうれしかったです。パンフレットやホームページの鮮やかさではなく、落ち着いた色なので、自分好みでよかったと思ってます。なので、価格に見合う物件と私は思いました。コンクリートの基礎部分を見た方いらっしゃいますか？すごく綺麗なコンクリートでしたよ。

先週末に契約しました。

価格は安くはありませんでしたが、子供の関係上来年の
四月までに入居が必要だったことと、実家が近く周辺を
よく知っていたこと、大規模物件が希望だったので、
ここに決めました。

気に入った物件なので、今後のローンの返済もがんばれる
と思っています。

写真は三徳の駐車場から西側の棟を撮ってみました。

この写真は、立体駐車場からですね♪

子供がセントラルのスイミングに通っておりますので
週１回はこのマンションの進行状況を見ております。

「あぁ、段々と高くなってきたなぁ」とか
「空からお金が降ってこないかなぁ」とか思いながら眺めてます（笑）

ここの物件は予算オーバーなので、私には無理そうですが
空からお金が降ってくれば買えるかもしれません（笑）

まだ迷い中。。。。。。

私も毎週見に行ってますがだいぶできてきてこれからがとても楽しみです。先日の説明会など参加すると少しずつ実感がわいてきますね。ただお話にも出てましたが、説明会の案内はもう少し余裕をもって出してもらいたいものです。

この物件は今後値下がりみたいなことはあるんでしょうかね、。

都心の値下がりが始まっている今、今後が気になります。

値下がった場合、契約済みの人はどうなるのかな、、。

この物件に限らず、新築マンションは、値下がり基調です。
郊外ほどではないと思いますが。

後期販売の物件を値段を予定より下げて売るのは適法です。
初期販売の人にはなんの影響も与えません。

マンション業者が残り物件を大幅値下げして、既住民から訴訟を起こされたことがありますが、住民側敗訴です。

http://ameblo.jp/m-douyo-saito/entry-10069081797.html

亀戸レジデンスのように、値段をさげた分、返却したケース
はありますが、極めてまれでしょう。売れなければ値段
さげざるをえません。それは経済上、きわめて当然の話。
良心的な話だとは思いますが、そこまでやっても、亀戸
も売れ残って大変みたいです。なぜわかるかのかという
と毎週のように、亀戸の業者から電話がかかってくるから
です。

竣工後２年が経過すると、中古扱いになりますので、この
時点で買うのが一番安く買えることになります。しかも、
中身は新築。どうしても欲しい物件で、とにかく安いほう
が良いのであれば、築浅で売りに出されるのを待つのも
ひとつの手です。近隣の業者に声をかけておけば、売りが
出た時に教えてくれます。これだけ戸数が多ければ、
築浅で出てくる数も少なくないと思います。

ただし、デベロッパーには、賃貸業者に売り渡すという
手があるので、どこまで値引きされるかはわかりません。
賃貸業者に売り渡した部屋が多くなると、管理上好ましく
ないことになります。賃貸人は、マンションの保守に
興味を示しませんので・・・。

大規模物件はいいところもありますが、それは完売できた
時の話ですね。今は、販売戸数が多いと売り切るのに
大変ではないでしょうか。値段がすごく安い物件なら
別ですが。

一番いいのは、安くなるまで待つという手だと思います。
値段が上がる要素が、今の日本の経済には全くありません。
少なくとも秋までは待ったほうが良いでしょう。来年の
ことはさすがに予測がつきませんけど。あるいは、どう
しても欲しいのでなければ、住宅買わないというのも
方針としてはおかしくないと思います。

値段が値段ですから、よく考えてください。

>>447　デベ＊＊＊！
竣工1年前にして早くも　値下げ販売の言い訳ですか？

確かに着工前は、こんなに景気が悪くなるなんて
思いもしませんでしたよね！
不動産バブルもあと1年ぐらい続くと思ったでしょう！
しかし、サブプラ問題や株価低迷によって計画が大きく
崩れたんでしょう。

設計施工会社に、大幅なVE案を出させ、なんとか
当初の利益を確保しようとしているのでしょうが、
ところが、購入者の目は肥えています。
あの値段で、あのチープは仕様が　ボッ●栗にしか見えません。

確かに、あの立地と規模なら　竣工後の大幅な値下げが有れば
売れるでしょう！　でも初期契約者と販社がもめている様な物件は・・・・
しかも、賃貸入居者が大勢いる物件となれば・・・

デベさんも販社の皆さんも　頑張って下さい。

値下がりを待っていたら、希望の部屋が無くなってしまいそう…

私もそう思いました。
昨日も行ったけど、人がたくさん来てたし予約？も増えてたし。

>>449
　誰しも明日のことはわからないのですから、そうとでも思わなければ、早く買った人は浮かばれ　ませんよね。


　ただ、この物件に関しては、先々の値引きがどこまで期待できるかは疑問です。

　希望の部屋を優先させるか、あくまでも取得価格に拘るかの選択ですけど・・・・

今日、行って来ました。
さすがに雨が降っていたので他のお客様はいませんでしたが
その分丁寧に教えてくれました。

初めて行ったのでモデルルームが素敵と感じてしまったのですが
皆さんはどういうところを見ますか？
教えてください。

私も建築に詳しいものではありませんが、以下の点を見て
まわりました。

騒音や、外気の影響、採光性などを見てきたつもりです。

基本的な構造として、二重天井、二重床、梁が室外にでている
アウトフレーム、階高、および天井高、サッシの高さ最低2m。

設備としては、床暖房、タンクレストイレ、風呂場の床が
乾きやすい素材か、風呂釜のプッシュ式栓、人感センサー
照明スイッチ、フローリングの等級？、サッシの防音性能。

などを見てきました。
あとはカラーがどのようなカラーが選択可能か、廊下に面した
窓がどのような影響を受けるか、部屋が階段やエレベーター
の近くにあるか、など総合的に判断しました。

中古の物件も結構見てきましたが、それが結構役に立って
います。
モデルルームや図面を見ているだけではわからないことが
自分達のはずせないポイントになってくると思います。

※ある中古物件を見に行ったとき、冬の寒くて風の強い日
でしたが、エレベーターホールが外に近いとこにあり、
待っている間に凍えそうになりました。
エレベーターホールとしてこうあればいいなというのが
わかった日でもありました、、、。

この物件は他の方が言われているように決して満点をつけ
られるものではありませんが、基本はキッチリとおさえている
と思っています。

私は、車を使うので、車庫の防犯性（車が見えないようになっているらしい。）が気に入りました。あと、大所帯なので、いつもにぎやかなのがいいですね。小さなマンションだと、
帰ってきた人と、電気のついた部屋とが一致して、防犯上よろしくないらしいですから。

あと、私もエレベーターホールが素敵だと思いました。

管理人は午後9時までいる、それ以降は、警備員が24時間管理しているとのことで、
良いと思います。
あと、最近の内廊下は、「ホテルライク」などと謳っていますが、風通しが悪くなり、あまり
よくありません。ここは外廊下なのでよいとおもいます。ただし、手すりがもうちょっと
頑丈な感じだったらなおさら良いのですが。

立地条件も含め、良い点が上回る、と私も思いました。

この方は、ここの担当者＝マンションと相性が悪いのでしょうね。その時は多忙で対応が悪くとも、相性というものがあるので（ご縁？）、ダメだと思えばそれで終わりなんですよね。
ブリリア成増に惹かれて見に行かれた方も多いようですね。私も見には行きましたが、すぐにやめました。交通（地下鉄、東武）のアクセスがいいとは思いましたが、暮らす住環境は最悪でしたね。よくあそこを買うなと率直に思いました。

ひとことで言って、割高でしょう。
設備も何も知りませんが、この住所でこの価格は高すぎます。

買ったという人に会ったら、あまりいろいろ調べずに決めてしまったのかなと
思ってしまいますね。比較検討しなかったのかなと。
お金持ちがポンと買ったならいいですが、普通の人なら同情してしまいます。

このあたりは30年前から高級志向のマンションが定期的に建つのですが、
今見るとどれも高かったのにな・・・という印象です。

庶民が頑張って5600万出しても、ワンランク上の暮らしが出来るどころか、
現状よりも暮らしぶりが下がるだけです。
共有部分のグレードを下げて値下げしてあげて欲しい気がします。

それは余計なお世話では…？
購入できる方が購入する。
それでよいと思いますよ。

457さんの言う通り。
「値下げしてあげて欲しい」だなんて…

我が家は決してお金持ちではなく、普通の人の部類です。
色々と調べ尽くして納得しての購入なので、同情は不要です。
また、共有部分もとても気に入って決めていますので、
グレードを下げていただかなくても結構、困ります。

ほんとに余計なお世話だと思います。憶測だけでかわいそうとか、いい迷惑だと思います。
高いか安いかは、正直誰にも判らない事です。今後もっと高くなるかもしれませんし、逆にずっと安くなるかもしれません。つまり結果論でなきゃ語れません。
住宅取得は、大抵は取得時の年齢を考えてしまいます。５年１０年待てない場合もあります。要するに、買いたい時が買い時で、その時買える値段であれば買えば良いのではないでしょうか。
同情の必要は無いと思います。

＞よくあそこを買うなと率直に思いました。

他人の住居の悪口を言うのはやめましょう。

品もないし、自分にはねかえってきますよ。

前のほうにあった小学校別の年収表は古い情報だと思います。
某小に関しては、隣接の当時高額だったマンションのせいですが、築30年を迎え出ていかれた方
も多いので。現在なら当たり前のオートロックも三口コンロもついていないので。
今なら別のマンション２つの近くの学校が平均額を上げてくると思います。

たいして変わりないことだと思いますよ。
そんなのどんぐりの背比べですね。
気になるのなら、淑徳小がダントツですから・・・

３月２９日（土）にマンションギャラリーに所用があって午前中に行ってまいりました。当日は、第１期２次の抽選日だったので、興味半分で担当者に聞いてみました。
私）「申込みはどんな感じ？」
担）「今回は、２０戸という限定なので、完全に埋まってます。」
　　　　（ホントかどうか分かりませんが）
私）「へ〜そうなんだ〜、重なるところもあるのかな？」
担）「午後にならなければ分かりませんが、ひょっとしたら重なるかもしれません。」
ということでした。
　所用が終わった後、建設現場を覗きに行きましたが、進捗状況は前回（２週間前）とはあまり変わったところはありませんでしたね。ただ、南側向かって正面右下層部のシートは大体はずされていました。外壁タイルの塩梅も申し分ありませんね。
　それから、マンション前の富士見街道（ＳＢ通り）の交通量を気にされている方もいるようですが、土日に関してはそんなに交通量はありませんよ（平日はどうかわかりませんが）。ましてや、夜は静かなものです。
　それと日照ですが、南側に関しては、下層部の日当たりもかなりよく、逆に街路樹がよいアクセントになると思います（確認済み）。西側（スーパー三徳）の建物は、午後になると結構日当たりが良いです。マンションの駐車場（建設中）があるからだと思います。
　ただし、西側マンションの下に機械式駐車場が入っているので、それが気になる（音の発生）人がいるのではないでしょうか。

私は諦めました口です。
けして交通の便がいいわけじゃないし、かといって
周辺の住環境が特別いいわけじゃない。
建材ひとつとっても、特筆すべき特徴も感じられない。
何を取り上げても帯になんとかで中途半端。
それに諦めた一番の理由は担当者さんの対応でした。
値段が決まる少し前に「ちょっと高い感じがしますね」
という問いに言葉がつまっていたこと。
「色々な会社が入っていますから調整をはからなければいけないので・・・」
モゴモゴしていました。
担当者さんというか、複数のスタッフさんが同じ態度でした。

んじゃ、永住する気がないので、転売することを考えたらなにも高値掴みする必要はないかな？と。
そういうわけです。
高いか安いかは相対的な「イメージ」ですので、当然私個人の所感です。
私は高いと感じました。
ＥＪタイプで一割程度高めという印象ですね。

担当者の方が言ってました。
「マンションの構造等は、普通です。」
「価格については、総合設計制度を取り入れ、土壌の入替え、建物の設計に関する３社の総合意見を織り交ぜながら、デザインしています。」
→これが、私には一番安心できる言葉でした。逆に、ここがすごいんです。建材はこんなのを使っているんです。って言うディベロッパーは、あまり信用できません。買う者の多くが素人なんですから。
特筆すべき特徴があるマンションって、億ションしかありませんよ。価格が手ごろな物件で探すのは、先ず無理でしょう。

・構造的にも普通、１００年コンクリートではない
・室内の設備使用も中くらいのレベル
・立地も常盤台が見える前野町
・交通面でも東上線しか使えない
・価格も割高感あり

こんな感じが苦戦している原因じゃないでしょうか？

この物件が気に入って購入できる方が購入する。
それでよいのではないでしょうか。
購入する意思がない方の小言は見苦しく感じます。

苦戦している理由は、って、ここだけが苦戦しているわけではない。

都心から郊外までみんな苦戦している。値段が高すぎて買えない。不況なので
今買っていいかどうか不安。待てば値下がりするのではないか・・・。

経済の先行きは、本当にわかりません。わかれば誰も株で損しません。
という前提ですが、どうやらサブプライム問題が落ち着きそうな印象
なので、夏くらいには経済状態は落ち着いてくるのではないかと考えて
います。今更、住宅の値段が上がることはないと考えていますが、
下がるのも止まるのではないでしょうか。たぶん、そうなれば、ある
程度住宅不況も解決の方向へ向かうのではないかと思います。

郊外物件、無名デベロッパー物件、立地悪条件物件は厳しいと思います。
どうみても全体として住宅造りすぎです。

>>467

466です。何か勘違いしているみたいですが、私は購入検討中です。
客観的にみたら上記の様な事がネックになっています。
値段的にもう少し安ければ購入してもいいか？と思っています。
購入するにあたって色々な情報を得るために掲示板で他の人の意見を聞いてみたり
しているのですが下記の様な当たり前の事を書かれると「買いたい人が買えばいい」
みたいにとれます。

>>この物件が気に入って購入できる方が購入する。
　それでよいのではないでしょうか。

>>購入する意思がない方の小言は見苦しく感じます。

勝手に判断して「見苦しい」って書くほうが見苦しいです。

通りすがりですが、ここのスレはすごい件数ですね。
良くも悪くも、それだけ注目が集まっている証拠ですね。

>466&469さま
そのような内容は今まで存分に論議されてきたはずです。
今更書き込むことではないでは…？
まあ無理をしないで予算に合わせて物件検討をされては如何でしょうか？

この物件については、私は価格的に見送りました。正直、無理でした。
でも、素敵な物件だと思いますよ。

良い所、悪い所、色々と書かれておりますが、何人かの方が書かれているように
買える人、買いたい人が購入すれば良いだけのことですよね。

人間って、「住めば都」みたいな部分ってありませんか？

もちろん、住居が賃貸の場合、分譲の場合と違いもありますし
高額なローン組む場合なんかでも、色々と状況が変わってくると思いますけど。

私は、かなり長いこと板橋区に住んでおります。

両親共々、昔から板橋区に住んでいるので、板橋区が好きです。
板橋区がどうのこうの、気に入ったマンションがどうのこうの書かれると
少し残念な気もしますが、良いところもたくさんあるんです。

この物件だって良い所はたくさんあると思いますけどね。

毎週、駅やお店で配布されている住宅情報マンションズをご覧の方々は気づかれたと思いますが、当初、常盤台ガーデンソサエティが紹介されていたのが、最近は、掲載されなくなりましたね。周辺のマンションは継続掲載されているのに。

昨日モデルルームに行きました。ディスポーザーについて色々説明されましたが、良い悪いがわかる方教えてください。

４７４さんへ
私は、ディスポーザーをまだ使ったことがあるわけではないので、教えられる立場ではありませんが、あるＭＲに行った時に、実際にどのように粉砕処理され、流れていくのか実演を見ることができました。確か説明書きにもあったと思いますが、大きな骨や生ごみに適さない硬いものの粉砕は、刃を傷めるため、使用しないようにと言われました。ただ、日常出る生ごみはほとんど粉砕処理して、水で流すことができるようです。粉砕物は、ホントに粉微塵に処理されているので、すごいと魅力を感じました。
それと、デメリットかなと思ったのが、刃の掃除です。ディスポーザー自体は、蓋がスイッチのため、危険性は少ないですが、掃除や手入れの時は注意が必要ではないでしょうか。

>474さん
他物件購入者です。
ディスポーザーは昨今一般的なのもで付いていない物件はあまりないと思います。
ヌメリなどのお掃除が非常に簡単です。
使用しますと無くては不便なものの１つです。
毎日使用していて我家の必需品です。

週末にＭＲに行ってきました。
やはり、駅からの道が女性には暗い事と建物の長寿命性からしても１００年コンクリートでもなく
構造も普通との事から見送る事にしました。
価格も住不さんなら仕方ないないのかな？って価格ですね。
でも、最近の物価高やサムプライズローン影響等から購入者に影響が出ているのでは
ないでしょうか？

サブプライムローンの影響って、素人ではよく分からないところがありますが、やはり影響はあるようですね。それと、４７８さんは、構造が普通で、１００年コンクリートではない、価格が高めから見送られたようですね。なるほど、おっしゃることは良く分かります。私も購入する際、悩みましたから。しかし、１００年コンクリートって、ホントに１００年耐えるのか？特別な構造って存在するのか？しかも、手ごろな価格で。。。それで、今まで見てきたマンションを比較しても、どれも構造は似たようなものでしたね。確かに、１００年コンクリート使用って言うマンションもありましたが、「１００年」っていう言葉が眉唾モノでした。また、確かに、夜の駅からマンションまでの道は、街灯や住宅の明かりはあるものの、女性にとっては不安に思うところもあるかもしれませんね。実際、私の妻は、平日の夜、駅からマンションまでの道を何度か歩きましたが、怖くはなかったと言ってました。

＞＞４７９さんへ

４７８です。
物価やマンション投売りなんてマスコミで騒がれたら誰でも購入に踏み切るのに
ためらうと思います。今買うべきなのか？？って悩んでいる人は相当居ると
思います。（この物件を絶対に買いたいと思っている人以外は、購入を待つ
べきかな？って個人的には思っています。）

この物件のコンクリート強度からするとちゃんと修繕をして約６５年しかもたない
マンションと言うことになります。完璧に修繕を行った場合なので多少の不具合を
見込んで仮に９０％の寿命とすると５８年しか建物自体がもたない事になります。
これが１００年コンクリートの物件に置き換えると９０年もつ計算になります。
あと、地震対策として免震や制震構造になっている訳でもないですね。
耐久性があるに越したことはないと判断しました。
夜の道もそうですが、子供がいる私としては、歩道と車道の区別が白線と言うのも
どうかな？って思いました。

価格については、土壌汚染とかで土を盛り替えたり公園部分にかなりのお金を
使っているのではないかと思います。その分、入居者には負担になりますから
物件価格が高くなった理由の一つではないでしょうか？

私も真剣にこの物件を検討しましたが、断熱や遮音等でもあまり良い印象を
得られなかったので見送る事にしました。

土壌汚染は重要説明事項です。

確か、元はタクシー会社の駐車場だったはず。土壌汚染は
ないと思いますけど。

しかし、この環境で、夜が怖い人がいるとは思わなかった。
少なくとも、夜の安心感はかなり上のレベルだと思います。
反面、人通りが多いので、それが嫌な人がいるのは当然だ
とも思いますけど。

４７９です。
ちょっと疑問なんですが、１００年コンクリートって、仮に９０％の耐用年数試算としても、９０年。これって、どこから出たモノなんですかね。あくまで、データであって、９０年持つかは「？」だと思います。単なるメーカーの主張でしょ？
それと、構造は、現在のマンションは、耐震については、どこも同レベルだと思いますよ。
それと、長年、タクシー会社が使用していた土地だけに、廃油等が土壌に染み込んでいたため、すべて、土を入替えたという説明がありました。逆をとれば、デベロッパーの誠意が感じ取れます。
４７８さん、重要説明事項でしか話の出ないことまで、検討段階で知識としてお持ちのようですね。
それ自体、私には、「？」って感じてます。

ここのコンクリートの強度は、何Ｎなのでしょうか？

私が検討した新築マンションで、
武蔵浦和のプラウドタワーでは、強度３０Ｎ以上で１００年コンクリートと表記していますし、
加賀レジでは、強度３０〜３６Ｎで７５〜９０年と表記しているので、
多分、Ｎ（ニュートン）で比較するのが、妥当かと思うのですが。

比較する際には、名称で振り回されないほうが良いかと。

100年コンクリートの説明。
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=100%C7%AF%A5%B3%A5%F3...

通常は30N以上の強度をもつものを100年コンクリートと呼んでいるようです。
長谷工の物件はほとんど27Nかな。

>>４７９さんへ

４７８です。

耐久年数が１００年とうたわれているコンクリートについてですが
確かにメーカーの主張ですね。
修繕をちゃんとしていれば１００年もつコンクリートと
６５年（住不営業に確認）しかもたないコンクリートでは
建物の寿命が違う事は理解してもらえますよね？
私が９０年と書いたのは、１００年と言っても１００％で１００年なので
９０％くらいの掛け率で言っただけです。
これが８０％でもいいです。
その分、１００年コンクリートの物件もこの物件の耐久年数が落ちるのは
変わらないですからね。
耐久年数もそうですが強度といった面で最上級レベルではないと言うことです。

耐震についてですが、「どこも同じレベルだと思います」と書かれて
いますが、免震構造、制震構造、耐震構造といってそれぞれ特徴が
あるので一概に同じだとは言えないと思います。

土壌汚染の件は、４７９さんが書いている通りですね。
土壌を替えなくて済めば、その分物件価格が安くなると言いたかっただけです。
土壌を替える費用が物件価格に上乗せされているのであれば、購入者側から
すればなんのメリットもないです。

重要説明事項でしか話の出ないことまで検討段階で知識として得たのは
私が疑問に思った事を質問しただけで、たまたまそれが重要説明事項で
言われたと言うだけですよ。
高額の物を購入するのですから、疑問に思った事は全て聞いて納得してから
購入したいと言うのが私のスタイルなので今回の様な事になりました。

妥協出来る事、出来ない事は、人それぞれなのでこの物件を購入された方は、
その人なりに良い所を見つけたと言う事で良いのではないでしょうか？

４７８さんへ
なるほど、分かりました。こちらの文書表現に失礼があったこと、申し訳ありません。
ところで、ここの物件と比較して、気になっている他物件ってありますか？
私は、周辺と比較して常盤台に決定したのですが。
ひょっとして、Ｐ志村やライオンズ氷川町とかも視野に入れてらっしゃいましたか？

>>４７９さんへ

４７８です。
とんでもないです。こちらこそ色々書いてしまってすみません。
一応、この辺のモデルは全てみました。
志村（野）、氷川台（三）、加賀（鹿）、練馬（野）等

一番良かったのは練馬（野）ですね。
環境がイマイチでしたがその分仕様は良かったと思います。

後は、どこも同じ感じの印象でしたね
常盤台の物件は、私の中でも最有力候補でしたが色々な面でしばらく
マンションの購入を見合わせる事にしました。

>>482
日本交通解体後、数ヶ月の間土壌改良工事を行っていました。
検出された物質は忘れましたが、土壌改良を行ったのは事実です。

４７８さんへ
なるほど、私も、当初は、志村（野）を最有力に、加賀レジ、氷川町（大京）、成増（東建）、等々、そして、郊外では、新百合、武蔵新城、新井宿なども見て回りました。
志村がいいと思ったのですが、モデルルームを見たときの圧迫感、設備グレード、敷地内の有効利用度等と比較して、検討物件からはずしました。
加賀レジは、斬新さと間取りの広さに魅力を感じましたが、眼をつけたときは既に遅く、あきらめました。その他の物件も、自分に魅力を与えるものではなかったのが実情です。
タワー型については、最初から視野には入れませんでした。あまり良い評価を聞いたことがなかったので。。。まあ、住めば都とは言いますけどね。
マンション価格が割高になっている現状とは裏腹に、ローン金利、特に、長期固定金利が徐々にまた下がってきています。来年がローン開始なので、まだわかりませんが、期待してしまいます。

４７９さんへ

タワー型マンションは、流行になっていますが正直なところ修繕積立金の一時払い数十万単位で
あるとか、管理費が高いとか、近隣のＴＶの映りが悪くなったら居住者側負担でアンテナの建て
ないといけないとか．．．それに練馬（野）は、立地があまり良くないです。
特に東側は、日照０なんて部屋が結構あります。

私も少しは、妥協しないと買えないなぁ〜なんて思っていますが永住する物件を探しているので
気長に探してみます。

４７８さん、頑張って探してみてください。
都内にこだわらなければ、個人的には新百合ヶ丘（神奈川県）をお勧めします。

ずっとずっと購入を悩んでいるものです。お値段が私達には無理かな？と。

どなたかガーデンソサエティ近くの近隣マンションを内覧された方いらっしゃい
ますか？

実は、今日”ときわ台メリーガーデン”６階の空部屋を見てきました。
私達が見せていただいたのは６階の南向き。つい先日売りに出されたばかりと
ご説明がありました。ベランダから常盤台ガーデンソサエティが見渡せるのが、
切ないのですが、とても綺麗で築６年とは考えられない。。。お値段的にも
妥当で、思い切ってこちらに鞍替えしようかと考えているのですが。。。　

諦めてあえて近隣マンションを購入された方いらっしゃいますか？

私もガーデンソサエティと近辺の中古物件をいろいろ検討
しましたが、結局中古物件では満足できなくなり、新築
にしました。

６，７年前の物件でも設備や作りの面で新築とは劣る部分が
出てくると思います。
そこが許容できるのであれば中古でもよいと思います。

メリーガーデンは南側の目の前がペンタックスの本社だと
思いますが、ペンタックスはHOYAという会社と経営統合
していますので、本社敷地が今後どうなるか見えない部分
もあると思います。

最悪、敷地が売りに出されてマンションが建つことも想定されます。

加えて、メリーガーデンは売りに出されている部屋が結構
多いことも気になります。

私が検討していた時も２部屋売りに出され、そこは売れてしまっている
ようですので、定常的に売りに出されている部屋があるようです。

実際の部屋を見てしまうとほしくなってしまう気持ちも十分わかりますが、
よーく検討してください。

４７８さん、４７９さん

同じく検討中のものです。みなさん、同じようなところを回っているんだなぁ、と思いましてお声かけしてしまいました。
私も多少時期がずれますが、このあたりでは、成増（東建）、加賀（鹿）、赤羽（野）、練馬（野）、氷川台（三）などを見て回りました。実は新百合も見に行ったので、どこかでお会いしていたのかも知れませんね。

今でもまだこの物件を最有力に検討中なのですが、氷川台を見に行ってマンションの購入自体に気になることができてしまいました。
実は氷川台の建物を見て、施工が雑っぽい印象を受けたのです。これはあくまで氷川台の物件についての印象で当物件とは直接関係ないのですが、考えてみれば氷川台は建物が完成したあとの販売だからこういう点を気にすることができるわけで、普通に青田買いすると内覧会の段階までそんなチェックは入れられないわけですよね。そう考えてマンションを買うのが怖くなってしまったのです。

実際のところ、どうなんでしょうねぇ？

>氷川台を見に行ってマンション

氷川台のマンションって、パークホームズですよね。

三井は定評あると思っています。

一般的に、宣伝パンフレットは、実態の１.５倍増しと
言われていますので、実際に買ってみると、宣伝パンフ
レットの２/３くらいの印象になってしまうようです。

他が１.５倍増しなのに、三井だけが１倍では売れるわけ
がないので、他と同じにしてあるということでしょう。

新古品とか売れ残りでいいものがあれば、それが一番
お得であることは間違いありません。ただ、そういう
ものがうまく見つかることはまれです。

中古のほうが絶対的に得なのです。ですから不動産業者
の社員は、中古を買うことが多いそうです。でも、それ
は探す時間があるからではないでしょうか。

青田買いとはそういうものであると覚悟しなくてはなり
ません。中古を探して購入することをおすすめします。
時間があれば、そのほうが正解ですね。不動産会社の
社員のポイントは、立地と部屋の広さと天井の高さだ
そうです。それは後からではどうにもなりませんので。
古さは全く問題にならないそうです。

４９５さんへ
こんにちは、４７９です。
建築中と建築済みでは、見えるところが違ってくることも当然かもしれません。
ですので、中古物件を探す方もいるし、設備内容を考慮して新築を探す方もいるんですよね。
氷川台の場合は、４９５さんがおっしゃるように、自分の考えていた物件とかなり食い違っていたので、止めました。志村（野）も最終的にはそうだったんです。
ガーデンソサエティもモデルルーム時点での買い物なので、不安が生じることも最もですが、幸い、建築途中とはいえ、外壁部分が出来つつある状況だったので、決める一つの要因となりました。
私の場合、中古物件にはあえて手を出すつもりはありません。建築基準との違いもあるでしょうから。（とくに、姉○事件が発端ともいえますね。）
このあたりの環境は、見に行った他の物件より評価してます。
しかし、最終的には、妥協できる点がどれくらいあるのかではないでしょうか。（完璧な物件を探すのは、至難の業だと思います。）

>>４７９さんへ

４７８です。
一応、城北地域で探していますので、気長に探してみます。

>>４９５さんへ

氷川台の物件のどの辺が雑に思われたのでしょうか？
まだ、工事中の所もあったので最終的なクリーニングは行われていなかった気がしました。
なので、見栄えでもう少し良くなるのではないでしょうか？
三井の基準自体は、他のディべと比べても高いと思うのではそんなに気になされなくいいかと
思います。

この物件に関しては、まだ建設中なので何ともいえませんが、一応、住不さんなので
そんなに雑に施工するとは思いませんよ。
青田買いするのが殆どですよね、色々な面で心配されているみたいですが
施工管理や建てた後のアフターケアがしっかりしているところを選べば良いのではないでしょうか？
住不さんならその辺はしっかりしているので、そんなに心配しなくてもよいのでは？
しかし、どうしても心配して怖いと思うのであれば、完成品のマンションを買うべきですね。

西側購入を検討していますが、掲示板をみていて以下が不安な点です。
わかるかた教えてください。

①施工が長谷工
②前が精神病院
③西側棟の下が駐車場
④西側は西日が強い
⑤収納が少ない

ご意見頂ければと思います。

すべて問題点がわかっているじゃないですか？　ほめられた
ことでないことばかり。

後は、自分でそれらが納得できるかどうかだと思います。

おそらく生涯最大の買い物をするのに、他人にそれを判断
してもらおうということですか？

私自身は、南の中高層以外は、あまりよくないマンションでは
ないかと判断しました。南の中高層はこのあたりのレベル以上
だと思いますが、東と西を買うんだったら、別のマンションに
すると思います。

それぞれライフスタイルが違うので、欠点がすべての人にとって
欠点になるとは限りません。しかし、このリストは、意見を言っ
てくれと言われたら、いいことが言えるような事項ではないと
思います。

無理して言えば、
西側は駐車場まで少々近い。西側は冬暖かい。収納が少ないので
その分部屋が広く使える。精神病院に簡単に通える。長谷工は
マンション建設の最大手で信頼性がある。

これで安心されたでしょうか・・・。

まぁまぁ、他人に判断してもらおうとかそういうことではないと思います。それは、少々飛躍した解釈ではないですかね。そんなに語気を荒げなくても良いと思いますよ。

西側の上の方は意外と良いかなと思いましたけど。それも南に近い方ですね。
西日を気にされるのであれば、西側の建物と同じかそれより下の階は如何でしょうか。
でも、どうして西側なんですか？いや、ただ、希望されるに理由があるだろうから気になっただけです。

同じ物件を検討している者同士、仲良くとまでは言いませんが、気分良く検討していきましょうよ。いろいろなコメントを見るのも、また違った見方に気づいたりすることもありますよ。
気に入らなければスルーしていきましょう。

>499さん

①長谷工なのでメリットの１つでしょう。
（弱小建設会社でない長谷工の詳細をお知りになればとても安心できますよ。）
②〜⑤は人それぞれ感じ方が違いますね。
（私は気になりませんが…）

４９９さんへ
施工が長谷工⇒マンション施工最大手。施工は長谷工ですが、売主が財閥系で、この物件はあくまで　　　　　　　売主の指示で建設してますよ。長谷工の昔のイメージが先行しすぎていて、良からぬ　　　　　　　噂が流布されているようですが、ここは、あなたの判断の仕方だと思います。
前が精神病院⇒以前から周辺に住む大勢の方がいらっしゃいます。この地域の方に失礼ですよ。
　　　　　　　通院されている方や入院されている患者さんに対しても失礼です。
西側棟の下が駐車場⇒これについては、実際に稼働しないと分かりませんね。
　　　　　　　　　　ただ、売主が財閥系なので、下手な施工の指示はしないはずです。
西側は西日が強い⇒西側なので当然です。しかし、関西地方の西日は強いですが、関東は大したこと　　　　　　　　　はありません。
　　　　　　　　　ただ、日本人は日当たり重視傾向なので、東よりは西ではないでしょうか。
　　　　　　　　　それに東は、風が通り難い傾向もありますね。
収納が少ない⇒そうですか？予算にもよるでしょうが、収納力は高いですよ。モデルルームが確か西　　　　　　　側をモデルにしていたはずです。それでも、収納が足りないのであれば、①オプショ　　　　　　　ン設定するか、②ご家庭の無駄なものを捨てるか、③ここをあきらめるか、の選択で　　　　　　　すかね。

他物件に住んでいますが、地元情報や生活情報を知ることができるので読ませてもらっています。
我が家は西向き物件に住むのが２件目です。
確かに西日がきついですが、東よりはいいと思います。
洗濯物を干すのが遅れても午後からが勝負だし！
ただ、冬暖かいというのは間違いです。冬は日が当たり始めるのが遅いし、あっという間に日が沈んでしまいます。
やはり南むきが良いでしょう・・・
こちらの物件の西側って三徳の建物にむいてる方ですか？
先日買い物に行った時、駐車場から「部屋が丸見えだな〜」と思って見てたんですけど？
その点の方が気になる・・・
南向きに憧れながらまた西に住んでしまった理由ですが
気に入った間取りが西向きにしかなかったからです。
収納はあった方がいいですよ。
子供が大きくなれば荷物も増えるし、よほどの達人でなければ「みせる収納」はうまくいきません。収納家具が増えていくばかりです。ハハハ

三徳の駐車場からの人目が気になるというか、ベランダの柵が透明なガラスというのが丸見えの感じで、中に住む人は嫌かもしれません。もしかしたら、ガラスは、光を反射してかえって外から見えにくいのかもしれませんけれど、その辺どうなんでしょう？あとは、木製の柵をたてかけるとか広いベランダ幅を利用して背高の植木を置くとかすれば良いのでは？と思います。駐車場は通りすがりなので、同じ距離で民家や他のマンションとお見合い状態よりは良いと思います。

精神疾患の人が、他人を傷つけることは、ご本人自身を傷つけるよりもよっぽど少ないのです。それに、職場の状況が悪かったり、人間関係に悩んだり、金銭問題から心労がたまって不眠やうつ状態になっている、という所謂「普通の人」だって精神科にかかるわけで、全て精神科通院をしている人が危険と考えることは無いと思います。
また、精神病院の近隣での事件はあまり聞きません。ちゃんと入院したり通院したりする意思のある人たちですから、問題ないと思います。むしろ、大きな駅前とか繁華街とかショッピングセンターなどのほうがよっぽど事件は起きていると思いますが。まだまだ世の中の偏見は払拭されないようですが、私は、そのような理由で近くに病院があっても特に気になりません。

収納は、決して多くないですね。残念ながら。収納家具を壁面一杯にするか、家具を入れた後に、廊下を幅の狭い本棚をがっちり据えるしかないかなあ、と今から通信販売等の家具に視点をうつしています。結論、収納足りない！！でもまあ、どこのマンションも似たり寄ったり。

昼間外にいる男性にはあまり恩恵のない西向きのバルコニーと居間ですが、主婦とか午後から家に帰ってくる子供たちにとっては、西日のあたる明るい部屋は「午後のひととき」を長引かせてくれます。と、私は思いますが。

以上、一応、西向きを含めて、悪いかもしれないという点を、前向きに購入する立場からの観点で考えてみました。

NO.499でコメントしたものです。
質問に関する回答ありがとうございます。

施工の件、長谷工は色々ネットで言われていますが、
やはり一応大手なので心配ないようですね。
病院の件、色々な意見がありますが参考になりました。
あと、駐車場の件は確かに不安ではありますが、
こればっかり住んでみないとなんとも・・・
西日に関しても問題ないようですね。
どちらにせよ自分で判断しなくては・・・。
ただ、本当に一生の買い物なので、明日も見に行きますが
じっくり検討します。

あと、今気になっていることです。
ご意見ある方はぜひ意見ください。


①400世帯を超えるということで、管理組合がまとまるのか
特に修理修繕等でもめることが多いと聞きますが・・

②どうも、売れ行きがよくない気がします。
最初に手付金の相談にいったときから、ずいぶん条件が変わってきて
なんとしても売りたい感じが伝わってきます。
売れ残ると、賃貸にだされたりというのが少し不安です。

③保育園が敷地内にあるのはいいですが、金額すごい高いですね。
このあたりの保育園事情はどうなのでしょうか。

④将来の資産価値はどうなのでしょうか。

⑤東上線近辺で物件予定はあるのでしょうか。
氷川台に三井不動産がつくっていますが、ちょっと値段的に無理そうです。
3LDKで5300万台なようですので。

507さん
質問に、質問で申し訳ないですが、

＞②どうも、売れ行きがよくない気がします。
ですが、売れ行きはどの位の感触でしたか？
ホームページでは、第１期４次販売が開始されたようですね。

あと、条件が変わってきたとは、どんなことでしたか？
我が家は出遅れて、モデルルームに行った時には既に希望の角部屋は販売済みで
あきらめてはいたのですが、条件によっては余地もないではないので。

世帯数が400と多いので販売期間が長めに設定されているとは思いますが。
似たようなタイプの部屋が多いのであれば、ゆっくり考えられるということでもありますかな。

保育園事情は、区に訊いてみるのも良いと思いますよ。補助金等ももしかしたらあるかもしれないし。私も近々出向こうと思っています。家探しと同時に保育園探しは大変ですよね、がんばりましょう！

506さんへ。
なるほど、そうですね。論点がずれたかもしれません、すみません。
精神疾患の人がイコール人を傷つける犯罪者になる、ということではない、と言いたかったのですが、それでも私だって、精神科通院歴がある人が学校で銃を乱射したという事件を聞いたら震え上がりますから、特別に擁護するための論理のすりかえをしたつもりはありません。
ただ、精神疾患の人は、病院だけでなく、どこの町にも居て、どこのマンションにも住んでいる可能性はあるので、このマンションを購入するにあたってのデメリットにはならないと思っています。
私は精神疾患の人が、他人を傷つけるとしたら、「どこで」それが行われる可能性が高いか、ということを考えるとき、別に病院の近くでなくても起こりうるわけで、むしろ繁華街などのほうが危険なのでは、と思ったわけです。

でも、イメージが悪い、ということはあるかもしれませんね。これは仕方ないと思います。内科とか歯科の病院だったら、良い病院かどうかわからなくても、メリットになるのでしょうから。

他の面で十分にここのマンションを気に入っている人は、この点に目をつぶり、気に入っていない点が多い人は、この点を大きく捉えるということでしょうね。

精神病院とは飯沼病院のことですね。
精神科以外にも、一応内科もありますね。
病院は結構昔からあり、地元の人はよく知っています。
鍵のかかる閉鎖病棟がメインで、特に危険な患者を収容する独居房もあります。
通常、しっかり施錠されているので、中の患者が脱走することはまれです。
近くに住んでいても、特に安全性に問題があるとは考えられません。
しかしながら、イメージの問題で、墓の近くなどと同じように嫌忌物件と捉えてしまう人もいます。
これは個人の価値観の問題ですので、どうしても気になるようであれば、他を探すのがよいと思います。

４９９＝５０７さんへ
①４００世帯を超えると管理組合がまとまるのかについて
⇒長期修繕計画が設定されているので、基本的に気にしていません。
②どうも売れ行きが良くない気がするについて
⇒大規模ですし、価格高騰が影響していると思います。
③将来の資産価値について
⇒立地や環境、計画制度を考慮すると、個人的にはそこそこの価値はあると思います。タワー型より全然上でしょう。
④東上線沿線の物件について
⇒成増を中心として、埼玉県内（志木）周辺が多いと思います。

>東上線沿いでは常盤台のネームバリューは別格です。板橋区・練馬区でもトップかな

資産価値について、そうですかねぇ？

最近の事情はわかりませんが、
東上線の沿線で生まれ育って22年ほど住んでいました。

友達や知り合いも、ほぼすべての駅にもいましたが（和光市以降は除く）、
常盤台を別格として見たことはありませんでした。
正直、田園調布や成城、駒込などと比較すること自体、無理があると思います。

東上線沿線や板橋と言うだけで、良い意味でも悪い意味でも、庶民的イメージがつきますので、
あまり、デベの宣伝に乗らないほうが良いかと。

でも、この物件って常盤台じゃなくて前野町でしょ？
準工業地域だし．．．
練馬・板橋で限定するならマンションの坪単価が高いのは、練馬駅周辺かな？

・・・・・前野町なのに常盤台・・・・・

まぁ、どこにでもあるフレーズですよね。
（過去にも、和光なのに成増とか結構ありましたし）

板橋区に３０年以上も住んでいますが、常盤台を特別と感じたことはありません。

板橋区内で高級な場所自体が存在しないような気がしますが
住めば都、医療・育児・環境など、とても生活しやすい区だと思います。

常盤台については、過度の期待は持たない方が無難ですね。

それと出入口環境について。

私は毎週土曜日、隣のセントラルスポーツジムに子供のスイミングで通っております。
目の前は比較的交通量の多い道でもあり、セントラルから出るときは毎回気を使います。
一応、駐車場の出入口には１〜２人の警備員がおりますが、なんせ誘導の下手なこと。。。

あの人たちはスーパー三徳の人間でしょうかね？
誘導をあてにせず、ご自分の目で確認しないと事故に合いますよ。

マンションが完成したら、住民の方々も気をつけて下さいね。

517さん、具体的なご指摘で有り難いです。
マンション前の交通量は気になっていたので。それに結構スピードが出ていないですか？
ＳＢ通りというのでしたよね。人によって違うと思いますが、
小さい子どもには一人で歩かせたくないなぁと思いました。

＞板橋区内で高級な場所自体が存在しないような気がしますが住めば都、医療・育児・環境など、とても生活しやすい区だと思います。
そうかもしれませんね。都心へ出るには便利かもしれませんが、
区内を移動するのに公共の交通機関が充実して欲しいと思います。
医療は良いですか？他区なので宜しければ教えてください。

医療は良いみたいですよ♪
福祉も良いみたいですよ♪

近くの大きな病院だと、日大病院があります。
と言っても、隣の駅（中板橋駅）から徒歩または常盤台駅からバスですが
（→常盤台駅から徒歩はちょっと厳しいかもしれません）

子供の医療費が１５歳まで無料なので非常に助かってます。
両親や友達の親からもよく聞きますが、福祉もすごい良いとのことです。
まぁ、実際に何が良いのか聞いてないのでアドバイスができませんけど（笑）

ＳＢ通りもそうですが、危険なのは（スポーツジムがある）隣のビルの出入口なんです。

都心へ出るには便利だと思います。
池袋へ出れば、ある程度のものはだいたい揃ってますし。

＞板橋区内で高級な場所自体が存在しないような気がしますが住めば都、医療・育児・環境など、とても生活しやすい区だと思います。
私は、横浜から、２年ほど前に板橋区に移ってきました。ずっと育ってきたのが横浜だけに、当初、板橋区の雰囲気に慣れるには、少し時間がかかりました。でも、今では、板橋区から離れたくないほど、住み心地が良いです。（生活物価、アクセスが段違いに良い）
板橋区内に高級な場所が存在しないと言われているようですが、加賀地区と常盤台は、なかなか落ち着いた雰囲気のある高級な場所ではないでしょうか？
常盤台の町並みは、成城学園と遜色ないと思います。ただ、町の中に、いわゆるおしゃれな店舗が存在しないことが残念ですし、逆に、静か過ぎて、雰囲気が活きていないのかもしれません。

常盤台は良いと思うけど、加賀は…
何故、常盤台の物件に加賀が出てくるのか不思議です。

>>521
「板橋区」の話をしているからだと思いますが。

>>521

板橋区で新築マンションを検討しているのですが、
常盤台ガーデンと加賀レジ、志村プラウドなどが、今、販売中なのです。

常盤台は良いと思うけど、加賀は…

と、ありますが、加賀は何か問題あるのでしょうか？
参考にしたいのでよろしくお願いいたします。

>>523

加賀もともと土地が低い場所で、石神井川がよく氾濫して、住宅に適した場所ではなかった。
そのため、工場が多い場所だった。
実際、加賀レジデンスは資生堂の工場の跡地だし、隣には現在も印刷工場がある。
バブル期以降、工場跡地がマンションになった。石神井川は深く掘られ、氾濫することもなくなった。
常盤台は加賀よりも住宅地としての歴史は長く、一定の評価もある。
加賀はバブル期以降の新興住宅街（マンション）であり、昔の様子を知っている人は、「加賀は…」と思ってしまうのかもしれません。

常磐台　＞＞　志村　＞　前野町
で、加賀は常磐台と前野町がまだらに混ざった
雰囲気です。

建物は、
加賀　＞＞　志村　＞　ここ
だと思いました。特に加賀の２戸１エレベータの
物件はよかった。

公開空地での、子供の遊び声が気になりそうな人は
やめた方がいいんじゃない。

４月２９日にメタボセミナーを、隣のセントラルスポーツから講師を呼んで行ったようです。
私は、所用があって行けませんでした。ＧＷ中は、その他色々なセミナーを開催するようです。
４月２９日のセミナーを受講された方、どのようなことだったか教えてください。

>隣には現在も印刷工場がある
まだ、こんなこと書く人がいるんですか。
印刷工場ではないですよ。
ホームページで確認してみて下さい。

ここ以外に、近々できる物件はありますかね?
調べたところでは、三井の氷川台とか、住友の上板橋くらいで、
上板橋はもめているようだし。。。
あとは、東上線では志木くらいですもんね。

正直ここ数年近辺に建たない予定なら購入を検討しようかと。。

ガーデンソサエティより少し北寄りにある工場が撤退を決め、
移転作業が始まっています。
ガーデンソサエティほどではありませんが、そこそこの敷地です。
今後、なにになるかはまだわかりませんが、
もしマンションとなると１５０世帯前後の規模になりそうなくらいの広さです。
一応、情報としてカキコしておきます。

少し北にある工場の場所とは、具体的にどの辺りでしょうか？？

三徳横の一方通行を前野小学校方面に進むと、
ガソリンスタンドの手前にあった工場です。

公開空地は近隣からも好評だといったような説明を受けました。

マンション建設は近隣の環境に影響を与えるので、受け入れられ易いマンションの
方が入居後も安心できるような気がします。

共有設備は豪華ですね。使うものと使わないだろうものがありますが、
これだけの規模ですから、宜しいのではないかとも思います。

長く住むためには良いと思いますが、未だ決断できません...
マンション購入はタイミングと勢いだとも言われたのですが。

個人的な見解ですが、常盤台ガーデンソサエティについて・・・

①交通関係
東武東上線・西武池袋線・有楽町線近辺で探しているのですが、この物件は場所的には、いい条件だと思います。徒歩8分程度で、ときわ台は駅近くに色々な施設・飲食店等がそろっています。カフェや居酒屋・TSUTAYAなど住むのに便利だと思います。ときわ台駅は東上線の各駅しかとまりませんが、その分大混雑しないので。

②建物関係

これは長谷工ということで賛否両論ありますが、長谷工は一応マンション建設としては大手ですので、万が一問題あったしても、会社として対応してくれる体制にあると思います。中小であれば、つぶれてしまうなどがありますが、その点は心配ないかと思います。

③近隣物件との比較

東上線・有楽町線では、野村のプラウド志木（埼玉）、三井不動産の氷川台あたりが競合かと、西武池袋線だと野村のプラウド（練馬）、中村橋の物件等ですね。三田線のプラウド志村城山もありますが、ここは大手町近辺通勤以外の方には不便です。

④時期

これは人それぞれの条件があるので一概に言えませんが、今後いえることとしては
1.都心は地価が高騰（埼玉・千葉は逆にダウン傾向）
2.原材料（鉄鋼・コンクリ）がすでに高騰
3.消費税はさがることは絶対なく、あがる可能性大。
4.池袋駅から電車で10分程度の場所で3LDK 4500万台は正直ない。

いよいよ、５月１７日から第２期の価格発表があるようですね。
それと、インテリアオプション会もあるようです。今回、案内はもらっていたのですが、都合がつかずに断念。
インテリアオプション会で、現在、興味があるのは食洗器と食器棚ですが、契約済みの方で、インテリアオプションとして、どのようなものを検討されているか教えてください。

明るい色が基調のモデルルームのキッチンなんですが、
こちらのタイプのキッチンには一般的な大きさの食器棚は置けないように思えました。
オーダーか小さめの食器棚を探すしかないのでしょうかね？

私のところのキッチンまわりでも、食器棚を置くスペースを考慮すると、①オーダーオプションか②どこかで購入してくるか、という選択になると思います。ただ、どこかで購入してくる場合だと、サイズの問題や色の問題等が出てくると思うので、現在のところ、オーダーオプションを検討してます。食洗機は、前向きに購入を検討してます。メーカーは、やはりナショナルかなと思ってます。

イマイチ盛り上がりに欠けますが、この物件の売れ行きはどんな状況ですか？

私もそれが心配です。常盤台といっても、この地区に詳しい人でないと、この立地のよさは分からないでしょうから。人気がいまひとつなのかもしれません。
でも、近くの某マンションも結構閑散としてました。
そちらの物件は、新聞の折込チラシは盛んでした。
近隣のうちのマンションにも、商店街でのサービス券つきで、モデルルームへの入場を勧誘してました。
結構熱心に営業しているみたいです。
知り合いの不動産やさんが、秋までは、少なくともボーナスが出るまでは、不動産景気が悪いので、どこも売れてなくて、賃貸ですら、動きが少ないらしいです。
宣伝費をかけると赤になるから、おとなしくしてる、ところも多いらしいです。
投資目的の物件は、物価が上がる前に買っておくという意味で
今の時期でも売れるそうですが、こういうファミリー向けのマンションは、投資物件としての価値は低いらしいので、今は、様子を伺っている人が多いのではないでしょうか？

2期10戸というのも大規模にしては寂しいです。

何処も苦戦しているみたいなのでしょうがないのではないでしょうか？
４１７住戸中どれくらい販売済みなんでしょう？？
私も以前は、検討物件にいれていましたが今は外してしまいました。
周辺で即日完売なんて物件もあるので「売れる所は売れる」
そんな感じになっているのでしょうね。

>周辺で即日完売なんて物件もあるので

うーん。今時信じがたい。

参考までにどこのマンションだか教えていただけますか?

板橋区内のマンションは、だいたいウオッチしているつもり
ですが。

周辺といっても隣の練馬区です。
物件は、プラウドタワー練馬ですね。
第２期ですけど、即日完売しました。
第１期も９５％くらいの登録があったそうです。
ここと比較していた人も結構いたのではないでしょうか？

>５３５さんへ

５３６さんは、長谷工の営業さんかな？

私はこの辺に住むものですが、ソサエティからときわ台の駅は徒歩８分では行けません。早歩きをして１０分です。それにマンションの買いどきは消費税とかそんなの気にせず、自分達が総合的に判断して良いと思える物件に出会えたときです。私は住宅ローン減税や消費税のことを考えてあせえって去年購入しましたが、最近ではマンションも売れなくて値下げをするところが増えてきています。プラウド志村城山も早く完売することを目標としているようで、かなり値を下げましたよね。
マンションは勢いで買ったら後悔します。その物件がなくなってもすぐ別のが出ますし、あせらなくてもソサエティは当分、完売はしない思うので、じっくり検討されてはどうでしょうか。

それと長谷工が売主の物件はほとんどなく、設計・施工・販売・管理のみです。何かあったときは「売主に聞いてみます」と言って、なかなか対応してくれません。私の家も欠陥がみつかり、早く対応してほしいのですが、一向に連絡がきません。早くなんとかしてくれ〜長谷工！！

うーん。揚げ足とるつもりはないのですが、

こういうのは完売とは言わないのでは・・・。第３期が予定されていますよ。

完売というのは、文字通り、すべての部屋が売れたことを言うのだと思います。

デベは、あらかじめ申し込み予定を聞いておき、それを第○○期といって売り出すことが
あります。一見売れ残りがないようにするシステムです。たとえば、２００戸のうち
１０戸だけ売り出して、１０戸売れれば一見全部売れたようにできます。

一般的な統計上も、作られた全戸数に対して、売れた数を計算します。第○○期の
完売率を計算したりはしません。

第３期が、５月２５日から始まっているそうなので、欲しい人は、プラウド練馬は十分
間に合うと思います。値段がワンランク上のようですが、内容もワンランク上ですね。
タワーでも良いという人には良いマンションだと思います。個人的には、タワーは
どうも・・・。練馬区で眺望が良くてもしょうがないという気もしますし・・・。

第２期分が即日完売したと書いただけなので、全住戸完売とは書いてないですよ。
第１期で１５０戸、第２期で５６戸現時点で販売済みなので
ここに比べたら全然いいのでは．．．

>ここに比べたら全然いいのでは．．．

売り出し時期が早かったからでは・・・。マンション
氷河期にはいってから売り出されたマンションはどこ
も厳しい。

練馬プラウドは、悪いマンションとは思いませんが、
ここと比べて、すごく優れているとは思えません。

タワーというのがすごく気にかかる。タワーの欠点が
あちこちで取り上げられています。

港区あたりのタワーだと、景色抜群なので、永住はとも
かく、住むにはいいと思います。値段高いし、普通の
ファミリーが買うようなマンションではないと思います。

練馬とここは販売時期そんなに違わないのでは？

プラウド練馬は基本的に高いですね。3LDKで5000万台中盤。一般のサラリーマンに本当に買えるのでしょうか。4000万台だと2LDKになってしまい、ファミリー向けではないですね。タワーの魅力を押し出しますが、低層階だとタワーの意味がないし、タワーなだけに管理費が30000円台だったりして暮らすのには大変かも。

こことプラウドタワー練馬は、殆ど同時期の販売です。
全然いいと言ったのは、販売状況の事です。
設備仕様や内部仕上げからするとここより練馬の方がグレードが上ですからね。
そのマンションを買えるか買えないかは、買える人が買えば良いので
一般のサラリーマンが買えるかどうか？って言うあいまいな基準ってどうなんですかね？
ここは、立地と建物の仕様からすると割高感あり
練馬は、最初高い高いと言われていたが多少の割安感ありと私は感じました。
高さ規制や建設資材の高騰等でマンションの価格が上がってしまっている現状で
三井、三菱地所、大京、ダイワ等のマンションは、城北地域でもプラウドタワー練馬くらいの
坪単価で販売される可能性が有りそうですね。

まあ、住宅に対する考えは人それぞれってことで・・

今後、日本の経済が厳しくなっていくことを考えると、
管理費などは少しでも安いほうがいいです。老人の
方には、１万円の差はかなり大きいと思います。
自分だっていつかは老人です。

タワーは、火事が心配、建物の補修がすごく大変、
ということで私は魅力を感じません。私は、永住
するつもりなので・・・。

住宅評論家は、タワーマンションの将来を心配する
というメッセージを出しています。少しは、考えた
ほうが良いと思います。今は、タワーが流行っている
からタワーが売れているだけで、流行はいつかは
終わります。オーソドックスなマンションが永住に
は一番良いのです。

海が見える、東京湾を行く船が見える、レインボー
ブリッジが見える、なんて湾岸あたりのタワーなら
賃貸で一度は住んでみたいと思いますが、やっぱり
永住はしたくないですね。景色なんていつかは
飽きますよ。

値段が高いマンションの批判ってのは…
自分だったら同じ値段だったら素直に練馬のタワー買いますけどね
ここも18階建てだし、常盤台は低層が似合いそうだけど…

即日完売になるって事は、その物件に対して価格設定を低く設定しまったからでしょうね。
倍率がかなりの住戸であったプラウドタワー練馬は、購入者からしたら比較的格安感が
あったのでしょうね。
ここは、物件にたして割高感が購入者側からあるのでイマイチ人気がないのでしょうね。
まあ、苦戦しているのはここだけではないので、プラウドタワー練馬は特別だったのでしょうね。
購入することができた方が羨ましいです。

>値段が高いマンションの批判ってのは…

批判はいけませんか?　ちゃんと理由も書いてますけど。
そんなに理不尽な理由とも思えません。

割高とか割安というほうが、はるかに理不尽でしょう。
どういう根拠か説明できるんでしょうか?

>購入することができた方が羨ましいです。

まだこれから第III期なので、購入したければ購入したら
どうですか。実は、すでに購入した人だったりして・・・
大変ですね。自分を納得させるのは・・・。まだ売れ残って
いるのに、なんで購入できてうらやましい、なんて話に
なるんですかね。III期の2次募集とか、3次募集、IV期とか
も売れ行き次第ではあるかもしれない。

「ガーデンソサエティ」うーん・・・
言いにくいし書きにくいし読みにくい。

>値段が高いマンションの批判ってのは…
って書いたのは私ではないですからね

>割高とか割安というほうが、はるかに理不尽でしょう。
どういう根拠か説明できるんでしょうか?

常盤台ガーデンソサイティの割高と思わせる点
・前野町の準工業地域に建つこと（常盤台ではない）
・駅からの距離
・建物の長寿命性（１００年コンクリートではない）
・住不仕様の中レベルであること（プラウドの標準仕様よりグレードが低い）
・遮音と断熱のグレードが普通
・東上線しか使えないと言う事

プラウドタワー練馬の割安と思わせる点
・設備仕様が充実（オール電化）
・環境性能評価オール３
・内廊下設計
・ＳＩ
・携帯のアンテナを各住戸に設置
・広いバルコニー
・２ｍ６５ｃｍの天井高（占有容積が大きくなる）
・西武池袋線、有楽町線、大江戸線、副都心線が使用できる
・１００年コンクリートであること
・これから建つ周辺物件とあまり価格で差がないこと

これは、あくまでも私の主観かのであしからず。

ちなみに売れ残っているのではなくて、まだ販売してないではないでしょうか？
私が羨ましいと言ったのは、第１期で希望の住戸が全部売れてしまったからです。
第２期以降では、希望の住戸がないので諦めただけです。
納得して頂けたでしょうか？

ここの購入者さんだたったらごめんなさいね、正直な意見を言ってしまって

なんだか、色々とレスが急に入りましたね。プラウドタワーのグレードとしては、確かにガーデンソサエティよりはっきり言って「上」でしょうね。でも、タワーだし、オール電化なので、敬遠しました。
それと、志村城山が近いので、先日見に行きましたが、まだあまり出来ていない印象でした。それに、工事現場が汚かった。。。ちょっと、がっかりしました。
ちなみに、ガーデンソサエティも、私の購入した住戸は、天井高２ｍ６８ｃｍですよ。高層階は少し天井が低くなりますが。

設備がワンランク上なのは間違いない。

あれでタワーでなければ買いなんですけどねえ。

タワーは40年後には廃墟だって言われています。コンクリートだけ100年もっても
仕方ないというか・・・。

それにしてもご苦労様ですね。他のマンションのスレッドに来て、自分のマンションの
自慢話をするんだから・・・。そんなに自分の買い物が不安なんですかね。買っちゃった
後で、タワー不評の話を聞けば、不安になるのも仕方ないかもしれませんが・・・

湾岸のタワーもすでに値下がりが始まっています。練馬のタワーじゃ将来売れませんよ。
残念でしたね。一生に一度の買い物というのに。

一般的にタワマンの方がリセールバリューが高いのでは？

ここの方が売れ残る可能性が高そうですけどね
冷静な意見だと思いますが？どうでしょう？

プラウド練馬と、ここでは間取りが違います。
　あちらは、中廊下ワイドスパンなので、共用廊下に開口（窓）部がある
部屋はありません。３LDKなら最低２部屋はバルコニー付です。
　こちらは典型的な田の字なので、３LDKなら最大１部屋しかバルコニー
つきはありません。
　外部に対しても内部においても、プライバシーに対する配慮の有無が
はっきりしています。子供が小さいうちは大きな問題にならないとは思い
ますが、子供（特に女の子）が高校・大学と一緒に暮らすとして、子供の
立場で考えると、非常に大きな差です。

　タワマンは地震に対してリスクは高いと思いますが、日常の暮らしやすさに
大きな差があるほうが現実的な問題です。

連投ですが

　最近の売れ行きを見ると、駅遠物件の不振を感じます。

　話題の久米川にしても、３っつくらいの物件が競合していて、
その内、一番駅から遠い物件だけ値下げしています。
　常盤台の雰囲気の良さに魅かれた人には、あまり遠さを感じ
させない駅からの道のりですが、パンフレットからだけ読み取る
限りでは、駅から遠いです。
　ですから、中古として売るのには苦労すると思います。

　永住するなら再販売価格なんて関係無いとはいわれますが、
年収の５倍近いローンを組む必要があるならば、リスク管理
という面からも慎重であるべきです。

３連投

　もう一つ、ここを見送った理由は、この坪単価の物件は長谷工さんの
得意なレンジの外だと思ったからです。
　長谷工さんは、もう少し安い物件では最高のコンストラクターだと思い
ますが、この価格帯の実績が私には見えていません。

　実額では高くなりますが、加賀のキャンセル待ち本命・プラウド練馬
対抗、ここの値引き大穴、といった心境です。

＞タワマンの方がリセールバリューが高いのでは？

一般的にはそうなんですが、場所によるでしょう。

湾岸のタワーには意味があります。海や船やレインボーブリッジ
や夜の自動車のライトのきれいな配列などが見れます。

練馬のタワーから見えるものってなんですか、という話です。

タワーマンションが並んでそびえ立っている景色も美しい
ものがありますが、練馬は一つだけ、ぽつん。

タワーマンション買うなら、湾岸がいいです。値段もそんな
には違わない。ちょっと高いか・・・。

ま、私は、タワーには不信感持っているので、どっちも買いま
せんけど。どうして、不動産評論家がこんなに警報だしている
のに、タワー買う人がいるのかな。不思議です。

あれれ？？なんか舌戦が連続してますね。
長谷工施行の件ですが、ここの物件は総合設計制度採用ということで、我々購入検討者にとってかなり良い意味で、建設に苦労しているようです。板橋区、東京都の二つの監視の目が別に存在するわけですから。
それと、タワーマンションは、色々ですよね。湾岸地域の景観を考慮すると、タワーは良いですけど、練馬にタワーははっきり言って意味がないですね。なぜ、タワー？？？って感じです。流行には流されたくないです。

練馬の話　
しつこい　
引張り過ぎ

ここは
タワーでもないし
板橋区なんだよ

総合設計制度で建設には苦労しないでしょ。
空地を設けることで容積率なんかが緩和されて、より儲けが出る建物を造れるわけだから。
計画さえ認められてしまえばそれに基づいて、長谷工は変わり映えのしないいつものマンションを造っているだけですよ。

容積率は300%⇒200％なので緩和されてないし、より儲けが出る建物にもならないですよ。
また、長谷工はシンプルなデザインが多いので変わり映えのしないように思えたのでしょうか。
正しい情報を提供してください。

なんだか、いきなり盛り上がりましたね。でも、この物件は、他と比べても意味ないと
思います。普通に都心をはずれた地域のマンションとしては高いです。でも、板橋区の中で、
常盤台はとても街並みがいいです。と、私が思ったのも、つい最近です。だから、常盤台に
賃貸とか他の分譲マンションに住んでいたら、それで初めてここの物件価値を高く評価する、
といったところではないでしょうか？知らない人には絶対わからないと思います。だから
ちゃんと完売できるか、本当に不安ですね。売り手は、他地区にはたらきかけるのをやめて
板橋区の住民に重点的に販売促進したほうが良いと思います。住所が前野町とか、準工業地域
とか、全く関係ないと思います。

常磐台が好きな人向けの物件という結論に
なりましたね。

>常磐台が好きな人向けの物件という結論に

意味不明。　常磐台が嫌いな人がここを買うわけないでしょう。

湾岸と比べれば地味な地域ですが、歴史がある街は簡単には
すたれません。新興地域は衰えも早いです。多摩ニュータウン
なんかも急速におとろえつつあります。湾岸もそうなってしま
う可能性は低くないと感じています。

板橋区の住民に積極的に働きかけるというのはいい案だと
思います。板橋区の良さがわかっている人じゃないと、
そもそもマンションギャラリーを見に行くところまでも
いかないかもしれません。

＞板橋区の良さがわかっている人じゃないと、
宜しければ具体的に板橋区の良さを教えて頂けませんか？

よく言われる地味なイメージとかは気になりならないのですが、
どんな良さがあるのか知りたいです。

宜しくお願いします。

比較的価格が安いんじゃないですか？
ここだって、周辺の志村の物件も坪200万位からありましたよね
湾岸では、今現在この価格帯ではマンションの購入は難しいです。
一部この地域にしては高いとの意見もありますが、板橋区が誇る常盤台周辺で、この価格はやはり板橋区は他の地区に比べて安いのだと思います。

>>570
物件HPに総合設計制度により「容積率が緩和される仕組み」と太字で書いてありますが、ここは緩和されていないのですか？
私も正しい情報が知りたいです。

>576さま
総合設計制度としては「容積率が緩和される仕組み」になっていますが、
もともと容積率MAX300%の地域なので200％で建てるのですから、
実質上は緩和されるとはいえないでしょうね。
この制度を活用した結果としては、『約5700m2の広大な公開空地を創生します』ということです。
その分贅沢に建てられる物件ではあります。
建設予定時に地域住民を説得する材料として使用された制度だと思います。

板橋区を知ってる人なら、湾岸の埋立地に買おうなんて思わないですよ。
湾岸はタワーマンションが密集していて、緑も少ないし、住環境は劣悪です。
板橋は池袋まで出ればなんでも揃うし、公園も多くて病院もたくさんあり、家族で穏やかに生活するにはいいところです。
湾岸なんて30年後はスラムになりますよ。

５７７さんに追随して、総合設計制度とは、簡単に言えば、その地域の模範になるような計画を立てるということです。ガーデンソサエティは、板橋区と東京都の２つの認可によって、いわば東京都のモデル事業として建設されるというふうに聞いてます。

>どんな良さがあるのか知りたいです。

板橋区には派手な集客施設はほとんどありません。

都心などに通う人のためのベッドタウンです。都心から
近い。緑がかなり残っている。川もある。区が高層マン
ションを許さないので住宅環境良好。中山道、川越街道
など、歴史のある街並み。

大型の商業施設を持ってきた新興街は、その施設が
撤退したら終わり。そもそも商業施設なんて、半年
もすれば飽きる。近くになくてもいいから、いろん
なところに便利に行けたほうがはるかにいい。

なんといっても、便利な割に土地代が安いところが
いい。従ってマンションも安い。以前は、志村三丁目
や加賀あたりにしか、高級マンションがありません
でしたが、次第に増えてきています。億をはるかに
超えるような超高級マンションはありませんね。
外車はあまり似合わない地域だと感じています。

暮らしやすいというのはすごく大事だと思います。

うまく説明できないのですが、練馬区とはちょっと
趣が違いますね。そんなには違わないと思うのです
が、練馬区よりはちょっと交通が便利ではないで
しょうか。

この物件は、初期の建築計画では１４階建でした「公開空地」を創ることで１８階建が許可されました。
デベにとっては販売戸数が増え都合がいいのでしょうが、公開空地の管理や中途半端になった駐車場の台数など購入者側にとっては・・・
せめてその分安くしてもいいのでは？　立地的にヤンキーのたまり場になりそうだし。

>>573

場合わけします。

常盤台を知らない人にとって
　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・駅から遠い割高物件。

常磐台を知っているひとで
　a　常磐台が好きな人・・・・・・・・・・・・適正な価格の物件。
　b 嫌いな人・・・・・・・・・・・・・・・・論外
　c　常磐台が好きでも嫌いでもない人・・・・・駅から遠い割高物件。

>582

歩いて８分で遠いって、足でもお悪いんでしょうか。
平坦だし、これで遠いなら、むしろ、田舎に住んで
タクシー通勤でもしたほうがいいでしょうね。

こんなんで足引っ張っているつもりなのかな?
よくわからん。意味のないメッセージ。
足すら引っ張っていない。

＞582さん

どんな調査をされたのですか？
これはあなたの勝手な思い込みですよね。

！！誤解を招くので世論のように書き込まないこと！！
お願いしますよ！！

ここは近隣売れ残り物件購入者の書き込みが多いのでしょうか…
どんな方でも自身の購入物件を悪く書かれることは、気分が悪くなると思います。
くだらない書き込みは無しにしましょうね。

近隣に売れ残り物件ってあります？

購入物件の悪口言われれば気分悪いに決まっていますが、

時折でる明らかに変なメッセージ(駅から１０分以内なのに
遠いとか)は別として、結構真実をついているのも事実。
完璧な住宅はないから、つつこうと思えばいくらでも
つつける。ただ、繰り返して言わなくてもわかることを
繰り返すのは、やっぱり悪意としか思えない。

湾岸の物件なんてすさまじい。毎日２０,３０個の悪口が
書かれ、それに対抗するメッセージが４０,５０個書かれる。
最近はタイトルしか読みませんけど。読んでみると、
他の物件の悪口言っていた人が、新しい物件の出現で、
今度は悪口言われる側に回っている感じ。それがいいのか
悪いのかわかりませんが、人気があるのは事実。

ここは素晴らしく落ち着いていていいですね。私は、タワー
は嫌い(湾岸物件はほとんど全部がタワー)なので、いいと
思いますよ。まあ、住み始めるまでの辛抱ですよ。

容積率300％を使い切らずに建てているということはある意味贅沢だなあ。
それでも十二分に利益が出るようにコスト計算されているんですね。
総合設計制度を使って地域の模範になる建物を、というのはそれこそ建前論でしょう。
実際には公開空地を作っているということを盾に、周辺環境にそぐわない高層の建物が建てられていることも多い。
まあ、ここは準工業地域・工業地域だから高い建物作っても問題はないでしょうけど。

どうでもいいことですけど
ここは、容積200％じゃないの

582です

湾岸物件と比べるところまでひどい物件とも
思えないのですが。

湾岸とだけ比べれば、お買い得という結論しか
ないでしょう。

でも、ほかにも沢山のマンションがありますよ。

もっと多くのマンション見たほうがいいですよ。

なかなか完璧な物件などありませんが、住環境を考えると、ここは大規模物件の割りには、価格帯や間取りの幅が狭いのが、逆に魅力的です。ファミリー層中心で、マンション内での極端な年収差もないでしょう。しかもこの物件を気に入っている方のコメントを見ると、かなり質がいいと思います。資産価値を求めるのではなく、長く住むのであればお勧めです。

ところで、副都心線への東武東上線乗り入れ開始で東上線のダイヤがどう変わるか、御存知の方はいらっしゃいまんでしょうか？

http://www.tobu.co.jp/file/1583/080327.pdf
昼間の急行の増発、朝のラッシュ時間帯の成増〜池袋間の急行と各停の追い越しパターンの見直し（asahi.com には急行が各停を二ヶ所で追い越すようになる（現在は一ヶ所）と書いてあったと思います）などが以前発表されていました。それに伴って、成増〜池袋の各停停車駅のダイヤがどうなるのかを注目していたのですが、どうも情報が探せません。メトロのほうは６月１５日以降のダイヤが先日発表されたのですが...

各停の便数が減ったり、朝に池袋までの時間が今よりかかるようになるなら、やっぱり練馬のタワーや氷川台のようなメトロ沿線のほうがアクセス面で魅力的かなぁ…と思ったりするのですが。

成増〜池袋間の急行・各停待ち合わせが１駅から２駅になるというのは asahi.com の
http://www.asahi.com/komimi/TKY200803280154.html
に書かれていたのでした。

これによって、現在は朝のラッシュ時に成増→池袋が急行で１９分かかっているのを１３分に短縮する、ということなのですが、その分だけ各停は割りを食うはずなんですよね…

東上線のダイヤが改正されても、
ときわ台〜池袋間で待避設備のある駅は中板橋だけだから、
ときわ台からの所要時間は今と変わらない。
西武みたいに、一回の待避で２本の優等列車に抜かれるとなると話は別だが、
プレスリリース見る限りではならないだろう。
また、成増からの比較ではなく、和光市からの比較だから、
待避駅の２駅というのは、成増と中板橋だと思うのだが。
ちなみに東武のプレスリリースでは、短縮時間は４分となっています。

すみません。
待避駅は上板と中板みたいです。
東武練馬の人たちはダイヤ改正で一番損こいてるとまちＢＢＳでぼやいておりました。

595/596 さん、ありがとうございます。

今日の「ゆあ東上」に平日朝ラッシュ時の新時刻表がでてましたね。
おっしゃるとおり、ときわ台→池袋の平日ラッシュ時の所要時間は改正前後で変わらず、１２分でした。ただし、微妙に本数が減ってます。
ときわ台発、７時台、８時台の電車は毎時１３本から１２本へ減らされたようです。池袋発成増行の終電時刻も８分繰り上がりました。

有楽町線・副都心線の新ダイヤでもそうですが、今回は郊外（埼玉県民）優遇のパターンになっていますね。池袋から和光市までの都内近郊地域が割りをくうようなダイヤ改正になっているような気がします。

氷川台も昼間運転の副都心線急行・有楽町線準急は止まらないということだし、交通利便性はやはりプラウド練馬かなぁ？（朝のラッシュ時しか乗らないから、氷川台でもそれほど不便じゃないのですけど…）

皆様の情報を見る限り、東武東上線のダイヤは、ほとんど変わらないレベルですね。
川越など遠方の人の通勤時間が短縮されることは社会全体のメリットだから
単に喜んであげればいいと思います。もともと、常盤台なんて、都心に近いし
少し本数が減ったとしても、いいのではないか、と思いますけれど。
格差是正、なんではないかな？という感想です。
あと、話は違いますが、東上線の朝のラッシュ時の混雑の度合いは、
小田急線や東急東横線などに比べたらよっぽど楽ですよね。
まあ路線としての人気がいまいちだからなのかもしれませんが。

598 さん、まぁ、そうですね。
毎時１２本は十分な本数です。おっしゃる通り、それほど混雑もひどくないですし。

東上線のメリットとしては、池袋でのＪＲへの乗り継ぎがとても楽なことも挙げられますよね。ほとんどＪＲ線同士の乗り継ぎのような感覚ですから。西武池袋線からＪＲへの乗り継ぎに比べて５分ぐらい違うかも知れません。

東武東上線のダイヤに関しては、あまり気にしてません。みなさんのおっしゃるとおり、池袋がすぐですから。
つい先日、久しぶりに建設現場の進捗状況を確認しに行ってまいりました。徐々にシートがはずされてきているように見えましたが、まだ、南側をアピールしているようでした。
まだまだこれからだなという感想でした。