1000に到達しそうなので、パート2を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。
公式HP http://www.yamanote-direct.com/
パート１ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/
所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
埼京線 「大崎」駅 徒歩3分
＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米
[スレ作成日時]2008-11-12 23:45:00
買うなら後悔しない！ が鉄則ですね。
飛んだでもいい思い出だったと思えるくらい気に入ったときだけ買いましょう。
私は現金で買うのであんまり気にしてません。
２年で３割下がるなら、２年でそれだけ稼いでやる！という感じです。
景気回復の前に飛んでしまうような会社に勤めているのでもなく、
自らが経済を牽引していくような会社に勤めている･経営している人、
あるいは安定した高収入のある人もいるのでしょう。
希望的観測は、この物件の購入理由のひとつでもあります。
気に入ったからここに決めた、それが良いと思う。
７９５です。楽観的なのはお金があるからです。１０年後？値引き？資産価値？
どうでもいいですよ、そんなの。。。ちなみに私は既に契約済みです。
８００さんも購入した方？１０年後どちらが正しかったなんてどうでもいいでしょう？
８００さんも契約済みなら、オプションとか家電、家具の購入で楽しく悩んでることでしょう。
私も、３５年フロアーコーティングにフッ素コート、鏡、家具家電の全買い替え等々で
２５０万は予算を見てるんですが、８００さんはどうされますか？長い付き合いになりますね。
よろしくお願いしますね。
ニコタマは下がりそう
世に再開発と名の付くものはいくらでもある。
しかし、これだけ行政が肩入れしている開発は少ない。
○産党議員たちの批判を逆さ読みすれば、ここがいかに優遇されているかわかる。
過去の区議会会議録をよく読まないから、表面的な感情論で好きだの嫌いだのになる。
このような類似物は山手線の近辺には今後出る予定は少ない。
まして、この場所においては。
購入した者だけが購入しないあなたが払った税金の恩恵に浴するのだ。
ここ、天井低くないですか？
どのプラン見ても梁が気になります。
こんなものなのでしょうか？
でもこの厳しいご時勢、スミフさんは頑張ってますね。
シティハウス東大井は完売みたいですし、武蔵小杉もあのマンション乱立の中
再開発（新駅開業を含む）と周りのファミリータイプとは差別化したＤＩＮＫＳ向け
のシックで大人びた内装で結構売れてるみたいですよ。豊洲も何だかんだ１棟目が
入居開始され、結構灯りがつき始めました。まああそこはもう１棟と更に新しいの
作ってますから、大丈夫か？とは思いますが。。。大森は論外、ちょっとヒドイな、あれは。
シティタワー東陽町も、結構叩かれてたけど何の何の、だんだん埋まってきてるみたいね。
他の売れ行き（池袋など）は、全く動きがわかりませんが、大崎は出来上がってからの
現地モデルルーム内覧以降、動きが出てくるように思います。現物を見れるのは
早くて年末、来年以降ですかね。皆さん頑張って買っちゃう？
BLUE STYLE COM で両棟の３月２日付撮影写真見れます。
壮観です。
なんだかこの物件を擁護する書き込みを繰り返しているのは同じ人たちのようですね。
独特の文体でわかります。
806さんに同感
なんでありえないところに梁があるんだ？
おかけでデットスペースを生みすぎ。
設計の段階でなんとかしろよ。
表示の広さと実際に感じる広さでギャップが大ありだろ
811さん気付きました？ｗ
ネガが続くと必ず「このような物件は山手では希少だの駅近だのコメント」が来ます。
それも得てして長めの文章です。
うちではそろそろス○フが登場か？登場か？と盛り上がってます。
そしてお約束のように来るので「来たーー！！」と楽しみながら見てますよw
坪３００位にならないかな？
モデルルームに行ってきました。
検討しようとした部屋がどんどんなくなってる。
１期に比べて割安感を感じている人が多いみたいで、
２期は結構売れてるらしいよ。希望する部屋がある人は早めのほうがいいと思う。
モデルルームは結構混雑してた。
今の第二期販売価格が割安か割高かはまだ分からないと思います。。
第三期の値付け次第でしょうが、プチバブルが弾けたとは言え、3年前の底値まではさすがに下がらない気がします。
梁でデッドスペース？？
どういうこっちゃ(笑)
ネガレスも必死だね。虚しくならないかね？１日仕事して帰って来て
早速パソコン立ち上げてこのスレ見てるのかな？会社で嫌なことあった？
精神衛生上見ない方がいい。。。。あなたの心の病が心配ですよ。
夜眠れてますか？食欲は？そんなに必死になってこの板に張り付かないで、
分相応のマンションを早く探して下さい。その前に医者探すか？
売り物が800もあって、2期の販売戸数が16戸しか出せない。これを
＞ 815 ２期は結構売れてるらしいよ
と表現してしまう、切なさ。
例えて見ると、今期決算でトヨタが１億円の黒字、これを今期は結構順調らしいよ、見たいな感じですか、、、。
16戸ってのは表向きの発表。
この戸数だけだと信じてる人がいるとは驚きです。
現場（モデルルーム）に行ったほうがいいよ。
820さん
ネガは決してモデルに行かないから言ってもムダですよ。
「営業お疲れ」と言われるのが関の山。
ネガレスは、なんか、こー、ジャングルを進むとき行く手を阻む
頭や顔に垂れ掛かってくる邪魔な蔦や雑草のようだね。
それを払いのけ、打ちのめし、かき分け行くと
そこに光る宝物を発見!!みたいな。
予定を16戸と書くのはそのぐらいは売れるかなと住友が自分で読み解いた数字でしょう。
もちろん予定である以上、それ以上も、それ以下もあるし、820さんのおっしゃられる様に予定である以上販売住戸も実際は変更されるでしょう。
しかし、実際はどうでしょうか、みなさん16戸と書いてあって50戸売れると思ってらっしゃいますか？、820さんも821さんも恐らく売れて20ぐらいが良いとこだというのはご存知でしょう。実際モデルに行けば、（例えば2期2次みたいな形で）いつでも欲しい部屋売りますよ的なことはみんな言われますので。
となると、800戸の中で30も50も16も、815さんの様に＜結構売れている＞と表現するのが適当かどうかと考えると819の表現ががそれほど間違いとも言えないと思いますが如何でしょうか？
それほど外れていない指摘をネガレスと決めつけるのも如何なものかと思います。
今現在二期の平均坪単価はいかほどですか？
完売の場合を別にすれば、いかなる数字をもって売れた売れないをいうのかね。
別に１６戸販売と書いてあるなら公式数字なんだからその通りでいいんじゃないか。
１６戸販売＝少ない 希望者が１６人以下＝売れない ＝不人気でどうしようもないつまらんマンション
と決めつけることもないだろう。まあ、買えた人にしか価値は分からないものだよ。
不人気でどうしようもなくつまらんマンションを買ってしまう人もいるんでしょ。
「蓼食う虫も好き好き」って言うから、止めはしませんけど。
まあ買えない人は他探せって事で。ネガレス＝金無し 怒られる？
スレおたくが
突っ込みどころ満載なマンションはスレが伸びる
って言ってだけど、なんか分かる気がする。
ここのネガレスの人のコメントを見ると的を得ているから、あながち買えない人とは言えない気がする。
恐らく検討した人が多いんじゃん。
はっきり言って、赤坂とか十番のとかはちょっと手が出せないから、真剣に見てないので、ネガするだけの材料ないし。
昔は倍率を下げるためにネガすることもあったらしいけど、そんな地合いじゃないし。
期待していた分だけ、ショックなんでしょ。
ここの購入層がいまいちだな～
札の辻までいくのがめんどくせー
価格表で数えたら９０戸くらい売り出してるね。
載ってない部屋も出してるみたいだから
実際は１００戸以上は出してるぽいな。
この場所は５年以上前から注目して購入検討中さんになりました。
この完成予想図を見てものすごく期待しました。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2005/05/20f5c201.htm
いつしかこんなイメージパースになり
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/oosakigun/saikaih...
このバルコニーと洋室(３)を代表する間取りをみて以前購入検討中さんになりました。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/owct/layout_detail.cgi?TYPE...
もしこれがこのような９０ＪＳＷだったら、今はきっと契約済みさんです。
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/X9902001/plan.html
ご察しの通り、期待していた分だけショックです。
ここソニーがたつと電車からみえなくなってしまうのかな。
「ほら！あそこにすんでるんだよ！」ってできないといやだな。
続きです。
しかしそれでも間取り図を開け、どれか希望に合う部屋がないか振り返っています。
営業さん、そんな私を見つけて営業で落としてください。こんなすばらしい立地はありません。
832さん、あなたはわたしですか（笑）
我が家も非常によく似た経過を辿っており、
計画段階から楽しみにしていて、マンションの実態にがっかりしたクチです。
いい立地なんですけど、なんであんなマンションになっちゃったんでしょうね。
間取りプランのURLが貼られましたので改めて見ましたが、
やはり見れば見るほど梁が気になります。
天井の最高高部分が本当に少ない家ですね。
工法と間取り設計の問題ですが、DWにこだわらず、
工法的にはアウトフレーム工法や逆梁工法などで居住スペースを
確保すればここの魅力も高くなるのではないかと思います。
あっ、梁をデッドスペースと言ったものではありません。806です。
ここ下がってると言うことですけど、坪310万以内で中層以上の見合いの無い部屋ってありますか？
あったら、ＭＲ行って即決してもいいんですが。
>837さん
836です。
なるほど。なるほど。なるほど。よくわかります。
ということは、ここは何とかなっていないツインなのに「安くない」ってことですね？
立地やコンセプト（建物の設計ではなくて全体的なものね）はかなり気に入っているのですが、
立地や外観は部屋に入ってしまえば分らないので、私は多くの時を過ごす居住空間の感覚が
一番重要なことだと思っています。間取りもそうですし、向きや階数もその要因です。
そこに十分な満足が得られなさそうだというのが次の一歩を踏み出せないところです。
もう少し考えてみます。
グランスカイというライバルが近くにあるのに山手外側、スーパー遠など資産的にも生活面からも劣っているこの物件があれほどの強気価格を保っていることが理解できない。
ス○フは本当に完売すると思っているのだろうか？
この物件は、それなりの所得、ＤＩＮＫＳ、非永住、仕事中心に生活が回っている人とかが買うかな。スーパーが１つ、近くにできるだけで、人気は出ると思うけどな。
見た目だけは素晴らしくなりそうですね。
子育て前の若いお金持ち向きだと思います。
これなんて惜しいよなー↓
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/owct/layout_detail.cgi?TYPE...
リビングの柱と子供部屋の柱なんとかならんの？
なんで100平米近くあるのにこんな使いがって悪いんだよ。
住み人のこと真面目に考えろって。
間取りで一次候補から落とした。
豊洲で実際立っているのを見たが、廊下は狭く暗く高級とは程遠い。
図面みただけで天井のガタガタ感がみえるようでは、
実物見せれるようになっても苦戦するだろう。
大崎と玉川で検討中です。
地権者や事業協力者が内々で販売しているのでしょうか？
デベさん（109）はまだ知らないとの事。分譲値の20％以上ダウン。
21F販売中価格１億600万円→7980万円（プリズムタワー20F）
http://www.com-fudousan.com/
こちらでの極秘情報お持ちの方、教えてください。
いくらなんでも、プリズムなどと比べるとは・・・
ここは外観と交通の便はかなりよいです。
最近、柱ネタが多いけど、ＤＷ仕様でベランダがほとんどないんだから仕方ないでしょう。
我が家はここの検討材料として、立地、仕様、利便性で判断します。
※ＤＷメリットは採光ぐらいかな。北側でも十分明いと思います。
Ｅ棟はＷ棟とソニーに挟まられるから明るさはよくわかりませんが。
結論、立地良し、外観良し、内装良し。
間取り悪い、価格高い、で将来性は一応良さそう。
こんな感じでよろしいでしょうか？
ちなみにグランスカイとか出てたけど、五反田の
ヘルスとキャバクラの前を毎日通勤通学かよ？
何処に住んでるの？ 五反田。って絶対嫌。
考えてみてよ？皆知ってるとおり風俗街だよ？
プラウドも見に行ったけど、周りのビル群に飲み込まれて
存在感薄すぎ。皆も五反田知ってるでしょう？汚いし
酔っ払い多いし、たまに喧嘩とか見るし、８９３にポン引き、、、
そりゃ大崎も大口叩けないけど、五反田よりは、、、ね。
２LDKでも風呂サイズ１３１７が結構あるね。
柱とか梁はあまり気にしないけど風呂好きな俺としては微妙だ・・。
眺望があけてる場所も限られている。
とにかく立地は最高。
働き盛りの若い独身、DINKSには良いマンションですね。
ところで教習所あとにはどの位の建物が建つんだろう。
マンションから２００メートル位離れてるみたいだから、
そこまで気にならないですかね。
ここかっこいいですね
こことグランスカイと迷っています。
やはり山手線内側ということでグランスカイと思っていたのですが実際にほぼ外観完成したシティタワーズを
見てまた迷いはじめました。
外観はやはりかっこいいですよね。
教習所跡は気にならないと思いますが・・・。
グランスカイは間取りもいいですからね。
でも立地、アドレス（五反田はイメージが・・・）は個人的にはこちらが良いと思ってます。
眺望はグラスカかな・・。
難しいですね。
あと大崎は戸越銀座商店街まで７分くらいで歩いて行けます。
これはかなりポイント高いと思ってます。
都市と下町の融合みたいなところが大崎いいかな～。
間取りと広さと価格のバランスはグランスカイの方がまさっているね。
それ以外は大崎かなぁ。それに駅直結はやはり魅力です。
あと浸水被害もこの辺りは少し高い場所にあるから、五反田より安心。
これから将来、ゲリラ豪雨的な局所にかたまった雨が心配ですけど、
この立地ですとその心配も少ないですよ、現地歩くと解りますよね。
プラウド辺りなんかだいぶヤバイからね。
でも昨日も現地見て来たけど、だいぶ出来上がってきてますね。
早く部屋見たいなあ・・・
ちょっと遅れたレスになりますが、柱や梁の問題は大きな問題だと思います。
ただ寝に帰るだけなら問題ではないかもしれませんが、そこで生活することを考えると
居住スペースは検討の重要なポイントです。
843さんが指摘した部屋を例にすれば、部屋の真ん中に2,200の高さって普通の感覚ではあり得ませんよ。
2,200はパウダールームやトイレ、キッチンの高さです。どなたかも言っていますが、
部屋の端にもってくるなら許せますけどね。
また洋室の(2)と(3)は2/3ぐらいが低い天井です。
洋室(3)に至っては2,100って、ちょっと跳ねたら頭が天井に付いちゃいますよ。
立地がいいだけに、この間取り設計は大きな悔やまれる点だと思います。
洋室３でどんだけハッスルするんですか！？
夜遅くにあまり飛び跳ねたりしないでくださいね(笑)
でも2100は考えられない。
やっぱりグランスカイかな～。
デベの友人が言うには、ス○フはもともとオフィスを得意としてるから、マンションの設計は苦手で、実際に住むと不満の声が多いとのこと。
間取り図を見ていると、あながち間違ってないなと思います。
オレもグランスカイだな～。
実際に住む居住空間って大事だもん。
グランスカイのほうが間取りはいいですよね～
でも五反田アドレスが嫌だな・・・。
駅直結の立地も大崎がうえ。
住んでてモテるのは大崎だろうな。動機が不純ですが。
内廊下ですよ。
あっちの掲示板ではあまりここが話題に出てこないですねー。
ライバル視されてないのかも。。。
おうおう、今日はやたらネガが多いねえ！
どうしたんだ？何かあったのか？？活動が活発な理由はなんだい？？
>>863
862さんは別に先発、後発の話をしてるわけじゃないでしょ～
逆に先発組にも関わらず、掲示板でネガが溢れるくらいの間取りしか作れないス○フは何を学んできたのでしょうか？
この間取りで、先発組みですから、マンションの設計得意ですって言っても、
説得力ゼロですよ～w
>ス○フはもともとオフィスを得意としてるから、マンションの設計は苦手
普通デベは設計しないでしょう。
設計事務所かゼネコン。
マンションは三井の方が評判いいけど、住友も悪くないのでは。
物件ごとに評価は違うからね。
立地は大崎、間取りはグラスカ。これでいいね。
山手線の内側か外か、、、どうでもいいですね。
どうしても内がよけりゃ、グラスカ買えばいいし。
そんな声を荒げるような話題でもないしね。。。
間取りもさ、納得出来なければ見送ればいいし。
他で梁や柱無い物件幾らでもあるから、そっち買えば。
だからぁ、ここは残念ですねって話をしているんでしょ？
梁や柱が気になる人はここは見送るのでしょう。
こういった情報を出してあげることにこの掲示板の価値があるのだと思います。
一般的に間取りが悪くなるのは、生活感のない若い男性が設計するからで
まして自分が居住しないからどうでも良い設計になる。
最終的に、ここは間取りをとるのか、立地をとるのか。
究極の選択ですね。全てパーフェクトの物件など有り得ないから。
マンションのプレゼンとかあれば面白いのに。
どっちのマンションショー、視聴率いいよ、きっと。
あなたのご購入はどっち？みたいな。ダメかな。。。
柱や梁？
我が家は、細かい事は全く気にしません。
立地が気に入った・・それだけです。
私は立地プラス、外観と部屋の内装が良かった。廊下、トイレなどがフローリングじゃなく
タイル貼りで、ちょっとバブリーだが浴室の扉がガラスで、あの透け透け感がホテルみたいで
非常に気にいっています。子供が大きくなったら女の子だから、扉変えろとか言われそうだけど。
シティーハウス武蔵小杉のエントランスも重厚でお洒落ですね。豊洲は見てないけど、これまた
金かかってますよね。住友の最近の物件は、エントランスが非常に格好いい！ここも多分
洒落た雰囲気のそれになるであろうと期待してます。小杉が２層吹き抜けなのにここは
４層吹き抜けですからね、まあそこに住むわけじゃないんで何とも言えませんが。。。
ただ友人が、引っ越したら直ぐ遊びに来たいと言ってます。内覧会まで同行したいとか・・・
長々と失礼しました。
そうです。立地が１番。間取りは２番。３時のおやつは？
３時のおやつを買うのに良いお店も出来て欲しいですね。
前にもあるけど、あのダイエー？ですか。あれじゃなくてさ。
もうちょっとね・・・景気は悪いけどここの店舗とソニーに
入る店舗に期待してます！
立地が気に入ったというのは理解できますが、梁や柱が細かいこととは、ビックリして言葉も出ません。
じゃあ見送るしかないですね。グラスカがいいでしょう。↑
梁や柱が細かい？と言うことは、
建築基準法の法令基準を満たしていないということなのでしょうか。
865ではないですが、
柱も専有面積に含まれていることを言っているのでは。
他のマンションはどうなのでしょうね。柱も面積に含めて表示してるのかしら。
なんか諦めの意見のような気がします。もっとここの優位点をアピールしていきましょう。
私は 大崎駅と五反田駅のちょうど真ん中に住んでます、新マンションの探検もしました、それぞれ帯びに短し、たすきに長しですが、 そんなもんですﾈ、プラウド東五反田は お部屋が明るいです、
テラスもそこそこあり 北側は、それは見晴らしが良いです、駅近く買い物便利、２４時間営業のポロロッカあり
グランスカイはもう37階くらい建ち上がりました やはり北側の見晴らしは、都内最高かも 山手線内半径の景色 独り占めできますものオ正月は山も見えます、東北角部屋でしたら、花火も 海も見えるし、部屋の玄関ドアの横に各部屋についている天井までの物入れは魅力です
大崎ウエエストタワーは 大型の魅力で外観はしゃれています テラスが、あれでは、無いに等しいですが、あの外観のデザインを壊さない為に仕方ありませんね
目黒川の桜並木の散歩は花見客が少ないので、毎年楽しんでいます、今はつつじが綺麗で目黒川を散歩し、ゲートシテイの中庭で、休憩、パブで、ちょっとビール、又川沿いに 橋を渡りオーバルコート方に行きタリーズのテラスで、お茶します 目の前の工場を見なければ外国にいるようです、チャッツシアターの先の道路を渡り、フランクリンアベニューかヌキテパで、ブラランチなど如何ですか、是非山手線の内側にも、探検してみてください
でも北品川の大開発が進んだら あの大崎駅の幅の狭いホームは、沢山の人を捌きれないでしょう 、、心配
何れにせよ 、便利で、清潔な所です、（ちょっとしゃれたブテイックは五反田に一軒あるだけです）私は
食料品は品川に買い物行きます
ここはセキュリティーもトップクラスでしょう。友人のマンションでも
住人もしくは宅急便の人が入った自動ドアの後に続いて入れば、いとも
簡単に部屋の前まで行けちゃうんですよね。エレベーターホールでもそれで
中に入って行けるし・・・いわゆる友連れですか？ここはそれが出来ないはず。
今は景気が悪くて以前とは違いますが、高い売れてないと言われてた、
ル・サンクやシティータワー大崎も結局完売してるんですよね。
それらに比べても断然駅から近いし。ぺデストリアンデッキ直結。
外観、存在感、いいですよ。ソニーが邪魔だけど・・・その分店舗頼むよ。
時勢の差はありますが、ﾙｻﾝｸやシティタワーよりも高いんですよ。
シティタワーは敷地のほとんど普通借地だから住友物件にしては安かった。
内装設備は高水準。
ルサンクは大崎1－1－1なんてすごい地番の好立地かつ、
ドラマの舞台になるほどかっこ良い。
ミッドサザンは抑えめの価格仕様で即完売。
買った人ほくそ笑む。
プラウドは割高だが、エリアの人気が高まった後だからしょうがない。
後発巨大の２物件はもっと凄い、
どうだまいったかという内容、
それ相応の価格付け。
しかし、世界経済の潮流に押し流されつつある。
そしてそれに続く北品川５丁目計画なども
足を引っ張る。
とてつもなくながーーーく続く壮大な事業である。
なるほど！
シティータワー大崎は＠２８１万、ミッドサザンは＠２９７ですね。
東京サウスパークタワーは＠３２０万です。
マンションの下とソニーにどんな店舗が入るかは気になりますね。
スーパーでも入ったらかなりポイント高いですよね。
ちなみに貢献施設棟には、市役所・区役所？みたいな公共の施設が入ると
聞きました。あとは、店舗で決まってるのはクリニックだったはず。
区役所の出張所です。あと託児所。コンビニもほぼ決まりでしょう。
百反通りのライフがもう少しこちら側にあったらなあ・・・・・
竣工時ガラガラをリスクとみてテナントが及び腰か？
ここを検討中の皆様、PLANはしっかり確認してください。
特に天井です。内覧会でがっくりとならないように。
覚悟してください。
んなわけないだろ。他社のデベの営業だろ。間取り図みれば馬鹿でもわかるだろ。
確かに、モデルルームの天井は低く感じましたね。
グランスイカ買っとけ
↑どんなスイカなんでしょう？？？
ちょっと前にも、梁と柱のことを指摘していた方がいましたが、確かな指摘だと思います。
899さんのご指摘もそのとおりです。
他社のデベ関係のものではありません。普通に購入を検討しているものです。
必要なことを補足しますが、実際の高さをモデルルームで体感して、図面でここが2m20cmになるのかとか、
たしか2m10cmの部分もあったと思いますので、それを図面上でイメージすればいいです。
決して全てのプランが厳しいわけではなく、少ないながら納得できるプランもあります。
柱の位置がポイントだと思います。柱の位置で梁が出てきますから、これができるだけ部屋の中央にないプランがお奨めです。
ここ売れてるんですかね？？
おれは買ったよ。
おお、ちゃれんじゃ～
確かにあの立地は魅力。でもどうしても外観が好きになれない…。
住んでしまえば外観はあんまり問題にはならないのかな？
ＤＷは明るくて良いと思うけど。
夜は外からは丸見えなんでしょうね。
バルコニーは無に等しいけど洗濯物干せないんだし無くてもいいか。
あれって、窓ガラスの掃除はどうやるんですか？
人が屋上からロープにぶらさがって…
買いたいのはアクセスの良さですね。
低層～中層 50～60 北 or 東 を検討しています。多少価格も改定されていますし。
向きや眺望、広さを買いにいかないほうがいいと思います。
西や南はLow-eとはいえ覚悟がいりますよ。
プラウド東五反田の南西や西の部屋を16:00頃見学させてもらってください。
南西角の事務所部屋も既に冷房フル稼働です。
広い部屋は梁だらけの天井でかなり窮屈にみえるでしょう。
ここって販売スケジュールゆっくり過ぎだと思います。
１０月位から入居開始だと思いますが、それまでにどのくらい売る考えなんでしょうか。
１０月以降は、現地モデルルームつくって、毎週のように建物内見学
させる考えだとしたら、高い金払って既に入居している人に失礼では？
もし入居までにある程度売れてなかったら、契約済みの人にある程度お金返して
もらいたいですよね。
と、言っても無駄ですが感想でした。
この物件ってあの立地にしては売れてないって関係者から聞きました。。。
物件自体は良いとは思うのですが、値段が気になって、、
下がらなければ第３期もあるっぽいし、もう少し待ってみようかな。。
第２期より第３期が下がった場合、
第２期で同じタイプを購入した人には
お金返ってくるでしょ。
ただ、今年末とか来年に景気が上昇し始めたら
今の値段では間違いなく買えないでしょうね。値上がりするかもしれませんよ。
ここは、現物見せた方が売れる自信があるということでしょう。
いづれにしろ消費税が上がる直前には完売するでしょう。
それまではここの設定価格は売主とお客さんの我慢くらべが続くのでしょうね。
私も買いましたよ。立地と仕様で。しかし財閥系は潰れる心配少ないね。
コスモ〇なんか凄いよね。銀行が味方だとこうも違うもんかね。
エレベーターが約２５０戸に２機だとすると使いかってはどうですか
↑実は私も気になっています。
階段もセキュリティーの関係でロックされているので使えないし。
マンション出るまでに何分覚悟した方が良いのでしょうね。
教えてください。
高さ制限のみある土地に坪単価を安く建てるのには何が一番有効ですか？
①バルコニーを狭くする。
②柱を占有部に入れる。
③エレベーターを少なくする。
④内共有部を狭くする。
⑤天井高を低くする。
>>923
坪単価を安くするというか容積率に対して専有面積を最大するため
という観点でいいですか
①バルコニーを狭くする。
バルコニーは共有部であり容積率不算入で効果なし
②柱を占有部に入れる。
アウトフレームにしても同じ
③エレベーターを少なくする。
共有部なので容積率不算入で効果なし
④内共有部を狭くする。
玄関、廊下、非常階段などは容積率不算入につき効果なし。
ただしゲストルームなどは容積率に算入されるので分譲住居
にして販売したほうが経済効率はよい。
⑤天井高を低くする
これは効果あり。３０Ｆくらいの建物だと１０センチ削れば
ワンフロア余分に販売できる部屋が増える。
ただし高い天井高や豪華なゲストルームなどは付加価値部分
であり売却可能な住居を増やすより、付加価値設備をつけた
ほうが事業性が向上する（すなわち利益がより大きくなる）
と事業者が判断する場合もあるので一概にはいえない。
間違っていたらどなたか指摘してください
すみません。説明不足でした。容積率は考慮しない場合です。
この場合完成したフロアーを効率的に占有部にできれば有効だと思うのですが。
教えてください。
”高さ制限のみ”ある土地に坪単価を安く建てるのには何が一番有効ですか？
①バルコニーを狭くする。
②柱を占有部に入れる。
③エレベーターを少なくする。
④内共有部を狭くする。
⑤天井高を低くする。
そういう前提であれば部屋の数が少ないほど坪単価は下がるよ
お願いですから別の板でやって下さい。
何聞きたいんだろうね
そんなこと考えるより、お金を貯めましょう。資力があればそんなの考えません。
柱１、２本に目くじら立てる必要もありません。頑張って働きましょう。
失礼。ここでは聞いてはいけない質問だったかな。
本当に何を聞きたいのでしょうか。
ここがそういう物件って言いたいのでは？
ここって高層も含め眺望ほとんど遮られるのですか？
要するに、ここが他と比較しての優位点を探したいだげじゃないのかな。
＞932
眺望が開けてるのは南と西ですが、DWの南と西（特に西）は暑さが相当厳しいらしいです。
眺望はスカイラウンジで楽しんで、割安な部屋を選ぶのが結構いいかもしれませんね。
W棟とE棟の東向きって、ソニーから１００M、６０M離れてるから、値段安いわりに以外に
圧迫感はないかもしれませんね。
豊洲ツインタワーに友達が入居したのでみてきました。
廊下の狭さと暗さはかなり衝撃でした。
人が通っていたらドアぶつけてしまうぐらい。声もとても響くし。
ここも同じだと思うと一歩引いてしまいます。
廊下の広さとかご存知の方いらっしゃいますか？
内廊下の幅は自分も気になります。
他と比較するのはごもっともですが、このマンションの幅がどうなのかが気になりますね。
モデルルームでかなり前に聞いたんですが、忘れました。
一番狭いところで１メートル数十センチだったような気がします。
誰かご存知の方いれば是非。
うれてないみたいですね。
ライバルも多いしつらいでしょう。
第三の目白シティテラス・・・
ここは立地がかなり良いから、時間かければ売れるでしょう。
E棟の西向き（中低層階）と東向き（南東よりの高層階）で迷っています。
値段は西向きが300程高いですが広いです。
どちらも軽く予算オーバーなんですが、まあいけるかなと・・。
アドバイスください。お願いします。
アドバイスというほどでもないけど・・
西は低層でも眺望はかなり良いですよね。しかも広いのは魅力。
でも西日が気になりますね。防温ガラスの効果がどのくらいあるのかに掛かってますね。
東は南よりでもソニーがちょっと邪魔。ソニーより高ければ問題なし。
広さと値段と相談でしょうか。
寒がりなら西。暑がりなら東？
我が家は、眺望（西）＞広さ＞階数（中低層で好みのカラー）の優先順位で、選びました。
西や南を検討の方は、タワー在住のご友人に夏の話をきいてみてください。
私はタワーの南西向き住戸に住んでいますが、殺人的な暑さです。
参考になりました。
ありがとうございます。
タワマンの西日を少し体験するためには、ヒルズの展望台に行ってみるのもいいかも知れません。
正直驚きました。
ガラスの質などは違うので、一概には比べられないことは分りますが、52階は360度ビューなので
時間帯によって日がどこら辺まで入るのかはいい参考になると思います。
展望台からはここが見えましたよ。
ここのDWは遮熱シート？が入っているらしいですが、それでも暑くなるんですかね。
自分も西向きの暑さはどうしても気になるな・・・。
他人とはいえ、西だけは本当に避けるようにしてほしい。
ビニールハウスとまではいきませんが、本当につらいです。
フィルムはって、カーテンも遮光のものですが無理です。
窓の外にすだれをかけて少しましになりましたが、DWだとそれもできないでしょうし。
外干しできないけど西側ＤＷは室内でも洗濯物よく乾くよ←実話
ペットも観葉植物も人間もひからびてしまいそう・・・
確かに西日のオフィスではブラインドをしてても熱い。けど殺人的な程ではないけどね。
Ｌｏｗ-ｅガラスにカーテンすれば問題ないのでは？
そんなに目くじら立てるほどのことでもないと思うのですが。。。
こちらは平均坪単価おいくらですか？
そんなこと考えるより、お金を貯めましょう。資力があればそんなの考えません。
柱１、２本に目くじら立てる必要もありません。頑張って働きましょう。 by No.929
ここには火消しの役の目くじら君が張り付いているようですね
西側に住んでいますが、タワーでなくても相当暑いです。
部屋の中は暑いのに、外へ出ると寒いなんてことがあります。
現地で物件を見た後、近くでお茶しましたが、土日の大崎は、落ち着いていて快適ですね。
陽射しが好きなので、今、住んでいる所は西向き。暑いと騒ぐほどではないです。
(室内に洗濯物をかけていて乾き具合が、ちょうど良いです。)
それにサンセットを眺めることが出来るので結構気に入っています。
ここでは視界が開けているので南向きを購入しました。
体感温度は人それぞれなのかな…と思う。
西向きの話は、夏にしましょう。その方が現実実が増します。
ここ何だかんだで、結構売れてきてるみたいですね・・。
資力があっても柱部分は買いたくありません。
No.960 うまい！うけたよ。山田君１本持ってきて。 柱を。
１枚だろ
バルコニーがないし内廊下だし。
柱が室内になるのはしょうがないよね～。
そのぶん、安くして欲しいと言う庶民の切なる願いだよね。
庶民向けではないからね
庶民じゃなくても柱部分は要りません。
山の手の内側（ここ外側だけど）で考えると十分庶民価格でしょ、ここ。
スミフの物件で山の手の内側にここより安いのってあるか？
庶民って言う価値観って相対的なもので、23区に家があるなんてすごい資産家だと言う感覚の人もいるだろうけど、ここは23区内としてはそれほどの高級物件でも無茶な価格でもないわけで、東京の庶民の価格ではないですかね。
だったら何で売れてないの？
あせんじゃねーぞ
急がばまわれで、あせるんでねーど
連休の今、MRはにぎわっているんですか？
完売しないと転売しにくいとか、管理組合がまともに組めないとか、
いつまでも販売中ってポスターがでっかく張られてるとかって、
どれもぜんぜん小さい事じゃないんだけど。
こんな営業担当に当たったらイヤだな。
というか、今秋竣工なのに販売計画が２年もあるの？
じゃあますます急いで買う必要ないな。
担当の方に聞いてみてください。どのくらいの期間を見越して販売計画を策定しているか。
当然それによって必要な人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費などがあるわけですよね。その辺を検討して価格設定もするわけで。
> 人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費など
それはデベの理屈であって、買い手には関係がないこと。
> 人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費など
それはデベが負担するのであって、結局販売価格に乗って買い手に影響すること。
「売れてますか？」と聞いて「売れてません！」と答えるわけがない。
何より「スミフの価値観で物を見ろ」なんて傲慢さは命取りですね。
毎週電話を掛けてくる営業さんの態度が不快でMRに行く気が失せるのです。
>どのくらいの期間を見越して販売計画を策定しているかを聞け。
自分で2年と書いているじゃない。
>必要な人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費などがある。
>その辺を検討して価格設定をしている。
実際に売れているなら短期間で販売しましょうよ。
そうすれば販管費等を抑えられ販売価格も下がり、双方にメリットがあると思いますが。
じつはこの後も２年かけて売るつもりなんです、その間の人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費などもその分を上乗せしてこの価格設定しているんです、なんて言われて「はいそうですか」って納得してくれる買い手がいるわきゃない。
なのにそれをしゃーしゃーと掲示板に書く販売担当者がいる物件って一体…。
販売担当だって代理やってるだけで、本人所有のもんでもないし
売主の希望価格を正当化しようと勝手な理屈ゴタゴタ言ってるにすぎない。
本心は「こんなたけーえ値段で今時売れるわけねーだろ」と言いたいに違いない。
スミフは格下のデベロッパーとのマンションの値引き競争から距離を置いて、
優位に立ってるつもりなんだから、当面何を言ってもダメって諦めよう。
既にぜんぜん売れずに在庫積みあがってる現状を何時まで容認できるかの問題だが、
やっぱりあと２年ぐらいはこの路線を維持すると販売現場でも認識しているのだろう。
第一期はほとんど売れなかったらしいけど、第二期になって価格見直ししたら結構売れてる
らしいですよ。実際に何部屋かあいてるか聞いたら、「そこはも要望が入ってます」と
断られました。
モデルルームもほとんど席が埋まってる感じでした。
自分はまだ迷ってます。
>>982の続きの勝手な推測だけど、
当面値引きが期待できないとしても、
竣工後２年たってもぜんぜん売れなかったらどうなるかって予想すると、
やっぱり在庫評価損計上して値引き販売する可能性大きいでしょ。
現状で既に高水準の在庫抱えているのに、豊洲、三田、大崎、有明などなど１年以内に
巨大物件ドカンドカン竣工するし、晴海その他次の巨大プロジェクトも多数準備中。
現状の販売ペースで追いつくわけないし、競合物件も次々に顧客を奪っていくでしょ、
高くてローン組めないほどのスミフ物件はパスされちゃうから、
最終的には売れる金額まで、ズドーンと５００戸とか１０００戸とか
大幅値下げすることになると思うよ。
値引きのイメージダウンを避けるため、売れなかったのは非分譲でみーんな賃貸にしちゃえとか、
そういう処理も考えてるかもしれないが、
いずれにしても経営的ダメージを大きく被るのは間違いない。
自信を持っっている物件だから竣工後２年辛抱強く売るっていうのは、
結局問題の先送りじゃないかな。
＞いやなら買わなきゃ良いんだから。価値観はそれぞれです。
ものすごく買いたかった。何年も前から期待していた。絶対買うから設計からやり直して下さい。
＞ものすごく買いたかった。何年も前から期待していた。絶対買うから設計からやり直して下さい。
あー、自分も全く同感です。
＞ というか スミフじゃなきゃ良かった。
同感です。
このスレみていると同じような気持ちの人がいるんだなあ、とつくづく思います。仮に、ここにグランスカイのような上物が建っていたらかなり考えたかも。
別にグランスカイが建物として完璧ってわけじゃないんだけど、同時期に販売しているってことで
引き合いにして比較検討すると、いつもそういう思いが頭をよぎる。
まあ、あちらはあちらで周辺環境がややネックなんですよね。（駅距離、南側の前建ちリスク）
>>984の続きのさらに勝手な推測だけど、
竣工後２年辛抱強く販売したものの、大量に売れ残って大幅値下げ販売のはめになり、
巨額の損失を計上したら、きっとマンション事業の体制を刷新する、
そののちの物件では、顧客の意見を汲み取り
設計・デザイン・価格・販売手法ことごとく見直して、
早期販売可能な適正価格を提示するようになるかも、
そこまで現実のことになったら、現在の物件は明らかに旧態依然となり、
中古相場も大きく下落するでしょう、
そこまで粘ればこの好立地のウェストシティタワーズも満足いくほど
安く買えること間違いなし。
失敗と認めるまであと２年。
989さんに同意です。
最初から設計やり直しなら買う、なんて意見は、「マンションなんてやだ。戸建しか住めない」という意見と同じレベルの書き込み。
いやなら買わなければいいし、特に事情が無い限り書き込む必要はない。
購入前提でずっと期待していたからこそ、失望も大きい。
ずっと楽しみにしながらみていただけに物件情報発表後、いろんな事実があきらかになるたびにがっかり度合いも大きくなる。
そういう人間も検討者板にいるってことです。
そうですか。お気持ち察します。
ではもう検討終了ということで。さようなら。
このマンションを気に入っている検討者もいます。既に購入した人もいます。あなたの価値観が全てではありません。
ここは検討板だということを忘れないで下さい。あなたの落胆は分かりましたので、もう繰り返し書く必要はありませんよね。
再開発の外観イメージくらいはずいぶん前から公開されてたけどなー。993はほんとに検討者か？
現在落胆しているからって価格次第では購入する可能性もあるってことでしょ
>>994
このマンションを気に入っている検討者もいます。既に購入した人もいます。あなたの価値観が全てではありません。
ここは検討板だということを忘れないで下さい。あなたの落胆は分かりましたので、もう繰り返し書く必要はありませんよね。
嫌なこと書かれて腹を立てる気持ちは分かるけどむしろお門違いでは
997さんに一票。
このマンションには、様々な意見がある事を前向きに捉えています。
全く興味が持たれないより良いのではないか？と。
我が家は今秋の入居をとても楽しみにしています。
早く住民版が出来ると良いですね。
994に一票。
私はここ気に入って、買いました。人には様々な価値観がありますね。当たり前だけど。
気に入らない人は、グランスカイなり他物件を検討されては如何かと。
