広尾ガーデンフォレスト その2

　死人というのは前に出てた「事故」とかのことですか？

現在行われている一審だけでもさっさと判決出してほしいですね。　こうゆう裁判ははとにかく迅速に
行われるべき。　そもそも開発許可が必要だとか必要でないとか、何で今頃裁判が行われてるのでしょう？
裁判所に問題があるのか、制度が悪いのか、原告がのんびりし過ぎていたのか…
判決はいつ頃出そうですか？

残り2棟の予定は今どうなっているのでしょう？　裁判を配慮して停止してるのでしょうか？

開発許可不要というのが、デヴェと行政、そりゃおかしいというのが原告＝住民。
別に不思議でも、おかしくもないと思います。
すでに完成しているので、審理を急ぐ理由はありません。
慎重に十分審議を尽くすべきです。
そのためにも行政が、申請書類等を開示すべきです。
また、原告の求釈明（質問）にちゃんと答えるべきです。
これは裁判長もたびたび要請しています。

　　集団移住するの？、仲がいいんですね。

　　購入済みの人は身勝手です。地元の住民の住環境がこんなに破壊されているのに、自分ばかり被害者面。

　デヴェの人の再就職先は、管さんが心配してくれるようです。よかったですね。

開発許可が必要か必要でないのか素人には判断付かないのは理解できますが、行政法を専門としてる
法律家でも何カ月も何年も掛けないと判断ができないのでしょうか？　申請書類の内容で変わること
なのでしょうか？？　慎重というか無駄な議論をしていないでしょうか？

違法開発云々は置いておいても、高い。。。。

50年定期賃借でこの価格とは・・・・しかも管理費が高めだし、解体準備積立基金までかかるとは。。。。
最寄りの広尾駅まで、日赤構内〜ガーデンヒルズ内を通れば近道ではあるけど、それでも遠いし、もしそこが通れなくなったらぐるっと遠回りしなければならないし。。。。

ここを購入された方、購入の決め手は何だったんでしょうか？

ガーデンフォレストの皆さんは、約束通りガーデンヒルズの指導部分の通行は、なさらないでください。

　指導部分⇒私道部分　失礼
やっと小康を得て、近隣住民はホッとしています。
ＧＦ住民は約束を守ってください。お願いします。

人によって違うでしょうが、私にとっては決め手は以下の理由です。
長くなってすみません。



１．初期投資コストが安い

孫子までマンションを残そうにも、40年もたつと住民の合意形成ができて建て替えができるのかどうかも不明です。
30年を超えた後のマンションの長期修繕計画がない物件は一杯ありますが、ランドマーク物件の広尾ガーデンヒルズでさえあと20年もしたら建て替えがどうなるかわからないと個人的には思っています。

それでも７０㎡から８０㎡で所有権物件だと、広尾や麻布の新築マンションだと今でも１億５千万円程度はする物件が多いと思いますが、そんななかで70㎡から80㎡台で1億2千万円程度以内（坪430万円程度）で買えるここの物件は割安と思いました。
また、広尾や麻布で、新規の物件は当面供給自体ほとんど期待できませんでした。
このエリアには楽しい店が多いので、特にリタイアした後などにここにそこそこのお金で住居を構えて生活できることは（物件購入のお金をいくらかでもセーブして、生活をエンジョイするためのお金を残すためにも）お得と思いました。


２．医療提携がある


私はまだそんな年ではありませんが、あと20年余りも後になって70代にでもなれば、毎日の勤務もしていないでしょうし、一方でその頃の自分の健康には結構心配します。

この物件は、80㎡台の物件でもなかに物件内に２個はパニックボタン（押すと管理事務所が「どうしました？」と対応してくれるプッシュボタン）があり、普段から広尾日赤にメインの健康診断データとカルテを保管したうえで担当の先生がいてくれているので、万一の時もすぐに状況がわかって対応してくれます。すでに家族の健康診断データとカルテは検診を行って保管してもらいました。

年を取るごとに、こうした点はとみに重要となってきます。
電話一本か、最悪の場合はパニックボタンでせいぜい最大でも20分程度後には総合設備の整った（これからもっとよくなりますが）広尾日赤に入院できる安心感は大きいです。
今は健康ですが、年をとって郊外で心筋梗塞にでもなって、救急車を呼んだが基幹道路が渋滞だとどうなるかわかりませんので、これは安心と思いました。


３．セキュリティー上安全である

世界のいろんなところに住んだり出張しましたが、東京は本当にぶっそうになりました。
それでもマンハッタンよりは銃が少ないのでまだ安全ですが、アジアでもシンガポールはもとより、香港などに比べても本当に安心かなと思うようになりました。
ここは5重のセキュリティーがあるので、本音のところは同じエレベーターを共有しているまわりの3戸程度の方（存じていますが）だけは信じられれば、自分の住戸の鍵すらかける必要すらない状況です。

外部の方を敷地内から完全にシャットアウトすることがよいのかどうかの問題はあると思いますが、中庭でゆっくりしている際などはとても安心で、意外に静かでほっとします。


４．貸したければ賃貸に出せる


基本的には永住用ですが、まだ転勤もあるかもしれないので、貸す時に貸せるかどうかは大きな要因になりした。
正直このご時世で必要であれば貸せるのか気になったのでちょくちょく賃貸情報も見ていますが、７月末引渡しのE,F棟物件はまだ賃貸にも時間がかかるかとも思いますが、３月渡しのA~F棟は、見てみると全部で４０戸くらい賃貸に出ましたが、後７、８戸を除いて全部契約されて消えていますね。

残っているのは、４０㎡と５０㎡の小さなものの３戸程度と（外資系のシングルの方の重要がないのでしょう）と１００㎡を超える大きな物件の２，３戸は残っていますが、特に２LDKや３LDKの７０㎡から９０㎡台の物件はすべて消えています。１LDKのニーズはこの景気のせいかあまりないようですね。

さすがにプチバブルの頃の坪2万円超えは現在ではどう見ても無理でしょうが、ここのデベの方に万一の場合に備えて相場を聞いてみたら、坪18,000円台では十分契約されていると伺いました。

これだと頭金２０％も出していると（我が家はもっと頭金が大きいですのでもっと楽ですが）、転勤などで万一貸した場合でも、ローン返済は全部賃貸収益で返せます。これも安心です。

当面貸す必要はありませんが、いざという時のすぐに貸せる安心は大きいと思いました。


５．駅まではバスでもよい

広尾駅までは実際に歩くと確かに10分程度かかるし、特に帰宅の上り坂は少し大変ですね。
70歳程度を超えると、私の場合はサラリーマンなのでその年になるとお車付きといった送迎もしてくれないので、ご指摘の通り駅までの道は結構大変かもしれません。

でも隣の日赤から出ている渋谷駅と恵比寿駅間のバスは便利です。
渋谷駅行きは特に便利は便数の頻度は都内でNo1のルートだそうですね。実際2，3分で来て、7分から10分で渋谷駅に着きます。これは便利で結構使っています。


坪430万円も出すと、このエリアで数年前築の所有権物件もあるかもしれませんが、他の物件も見てみましたが、ここに比べると共有部分は小さく比較的貧弱で、雨にも濡れずバリアフリーで地下の駐車場から車で外部のホテルや施設まで行くようなことは不可能な物件が多かったです。

54年後の取り壊しの積立金を入れても坪450万円程度であったので、上記のような医療の安心やセキュリティー上の安心なども考えると、これならばいいかと思って購入しました。

転売目的というよりも、特にこういう実需の方にはいい物件と思いますけど。
快適なので、この投稿版では、いろんな方が裁判だとかいろんなことをおっしゃっていますが、我が家は特に気にすることもなく楽しく生活しています。

>人によって違うでしょうが、私にとっては決め手は以下の理由です。
そんな話してませんよね。なぜ今頃、唐突に？特段新しい情報でも無し。
妙に力の入ったプレゼンテーションで、まるで営業が売り込みに来たようだ。

811です。サラリーマンですが海外にも展開している上場企業の管理職にある者で購入者の一人です。

別に唐突でもなんでもなく、808さんが「ここを購入された方、購入の決め手は何だったんでしょうか？
」と聞いておられたので質問に答えました。

参照して引用をするやり方がわからなかったので、ベタ打ちしてすみません。


どうしてこのように書き込むと、デベだとか営業だとか書きたがるのかわかりませんが、思ったことを書きました。
あくまでご参考まで。

環境や、住民訴訟についてはどう思いますか？
考えたことはありませんか？現在はどうですか？

　日赤は、ベッド空けて待っているのだろうか？

808です。

>>811様、非常に細やかに書き込んでいただき有難うございます。
実際に住まわれている方からのご報告ですし、そういったユーザビリティーは検討段階ではなかなかわからないことなので、大変参考になりました。

「永く住む」という観点からいうと、大変快適な環境のようですね。
セキュリティーやホスピタリティーも魅力的ですし、日赤前から出ているバスの利便性がそれほど高かったとは知りませんでした。

個人的には、それでもなお、どうしても割高に感じてしまいます。。。。
広尾の高台のあの立地環境は、余裕を感じられて落ち着きもあり、緑も多くて凄く魅力的なんですけどね。。。。

70平米台のB棟の部屋を例にすると、約9800万円の表記であっても、それ以外の初期費用がプラス400万円ほどもかかってしまうので、実質一億越えになってしまうのは、私のような者(40代印刷会社勤務・役職付)にとってはどうしても高価に感じてしまいます。

確かに書き込んでいただいた部分を読めば（それに、土地が賃借なので、その部分に関しては固定資産税がかからないという点でも）コストパフォーマンスが非常に高いことは理解できるんですが・・・これは個人的感覚的な問題なのかもしれません。。。

緑は多くありません、元の庭園と比べたら、惨憺たるものです。
患者さんの癒しの庭をつぶして、営利に走った人たち。まことに情けない限りです。
環境の面から、緑の減少と、熱源の増加、温暖化ガスの排出源の増加、ヒートアイランド化などの問題の源です。
また車の渋滞で、排ガスが増えています。渋滞は確実に増えています。
墓地のところのクランクなどひどいです。私が歩いて通るたびに渋滞していて、なかなか通過できないようです。
建設の環境負荷に加えて恒常的な負荷が非常に多いマンションです。入居者が増えたら、もっと深刻な問題が起こるでしょう。周辺住民の中には、初めにもっと反対しておくべきだったと、後悔している人が大勢います。

バスの利便性を確保するためにも、渋滞させないことは重要です。
開発許可がいらないようにと、道路の拡幅をしなかったことは、極めて反社会的な行為だと思います。

　１００年住宅と言っている時代に、５０年ちょっとで壊すことを前提に立てるというのはどうもいけない。
物をまじめに考えているとは思えない。リーディングカンパニー２社がこれでは、世界に恥をさらす。

　住む場所に人格が現れるということもある。善意の第３者とは言い切れない。
こういうものを買うう人がいるから作られてしまう。

　こういうものが作られてしまうのは、実需のためだけだけではない。
不動産ファンドなどのマネーゲームの罪も見逃せない。

　庭をつぶしたので、患者さんお散歩の場所がなくなった。
看護婦さんがガーデンヒルズの中に、車いすの患者さんを連れて行ってあげている。
ガーデンヒルズ住民の皆さんどうかどうか、容赦容認してあげてください。

固定資産税って大したことはない。私の家、広尾３丁目で、持ち家で戸建てだけど、少ないよ。

この開発、負の遺産として、徹底的に検証すべきです。こういうことは、これで最後にしましょう。
町並みを守るような、規制緩和の見直しが進められるべきです。
渋谷区の条例で絶対高さ制限ができて、この建物はすでに既存不適格になっているのですから。

　今頃は、さくらモミジがきれいでしたね。
聖心女子大の門が、圧迫されてかわいそうです。
広尾を不細工な街にして、情けない。

　近所で、傾斜地を悪用した、地下室マンションの計画があるようです。大林組がやるのです。
地下室マンションは、神奈川県などでは規制が進んでいるようですが、渋谷区はどうでしょう。
また、霧土盛り度をしないから、開発許可を取らないと言っています
規制逃れの疑いもあるので、目が離せないと思います。

切り土、盛り土、すみません。

このスレッドは、もともとこのマンションの購入者や住民の皆さんはほとんど見ていませんし、一方で裁判の原告側の皆さんが何人かで匿名さんとして待機されているようで、少しでもポジティブなコメントが入ると、ものすごい勢いで反対意見を書き込んで、すごい状態になっていますね。驚きました。

こうなると裁判の場外編のような形になってしまうので、客観的なコメントを求めることが困難になってきますね。

私もこのスレッドに興味を持ってちょくちょく見ていましたが、あまり客観的な評価を見れないので、もう書き込みもやめることにします。

原告の皆さん、裁判は正当な手続きですので、裁判所ではしっかり意見を主張して頑張って下さい。
それとこのスレッドで知った「日赤・高層マンションから環境を守る会」のホームページですが、最近ではあまりアップデートされていないようで、その後最近の裁判などで論点がどうなったのかよくわかりません。むしろこちらのアップデートをよろしくお願いします。

たしかにそうですね。裁判云々は別にスレッド立ててそちらでやっていただきたい。

私は、別に原告ではありませんが、このマンションの出来る経緯、出来上がったもののありようには、疑念と批判を持っています。裁判は別として、この開発は、きちんと議論され検証、総括されるべきだと思います。
ﾏﾀそのことは、購入検討者にとって重要な情報であると思います。言論封殺のようなことには賛成しかねます。

言論封殺することはよくないので、８３０さんのように批判のコメントも堂々と展開するべきと思います。

ただ、どう見ても同じ方が「匿名さん」の名前で、あたかも3、4人の方が「そうだ、そうだ、その通りだ。」と批判の声に同調しているように10分間などの短時間に3、4本連続で書き込んでいるように思われるような書き込みが結構あります（本当に全く別の方であれば、すみませんが）。

もしそのような書き込みをされているのであれば、あまり感情的にならずに、もっと冷静にひとつのスレッドできちんと書き込むような対応をお願いしたいと思います。このままでは、このスレッドが荒れて意味がなくなってしまうと危惧します。

荒れるというのはどういう意味かよくわかりません。
談論風発大いに結構ではありませんか？
一定の方向の論ばかりでは、意味がないし、何の役にも立たない。

>>832
議論になっていればいいんですけどね。
あなたの言う「一定の方向の論ばかり」書き込まれてるようにしか見えませんよ。

一定の方向の論=聞きたくない耳障りなこと?
老後の住処を都内で探しています、いいことも、悪いことも聞きたいです。
ここでの論は、大変未のある議論が多く、良いと思います。
他の掲示板では、意地悪な、差別的な、皮肉な、えげつない、論が多いのです。

まあ、早く一審判決を出してほしいものです。どうせ最高裁までいくんでしょうから判決確定まで
最低５年はかかるのでしょうね。ここは５重のセキュリティーということで５０代の私はまじめに
検討しているのですが。

>835さん

当初は少々やりすぎで面倒臭いのではと思われていた「五重のセキュリティ」ですが、慣れてしまえば全く苦になりません。警備関係者やフロントサービスのスタッフの対応もスムーズですし、安心・快適に感じています。

>836さん

同感です。
また、帰宅時は日赤側のゲートから入ることが多いのですが、中庭の林を横断する小道を通りながら気分が切り替わる感じがします。前の住居では、1階の入り口にセキュリティはあってもある程度出入りがあったので自室の玄関ドアを開くまではまだ「外」の感じだったことを思い出します。
ゲートに入った段階で「ウチ」の感じがするのはセキュリティがあるからでしょうね。不便は感じません。

マンション内のレンタル電動アシスト自転車っていいアイディアで便利ですよね。
我が家で週末にヒルズに食事や映画見に行くときなど重宝しています。

一審は、原告側がかなり善戦しているように見えます。
最近の裁判所の潮流の変化、民主党の行政訴訟法へのスタンスなどを、考え合わせると、ひょっとするとひょっとするかもしれません。

　やっぱり今までのやり方は、考え直さなければいけない。
そういう時期に来ているのだと思います。

　泡瀬干潟干拓も住民勝利です。

もし裁判で原告側が勝訴した場合、このマンションはどうなってしまうのですか？

建築確認が取り消された場合。
大阪府狭山市の物件、新宿区下落合の物件などが参考になるでしょう。

具体的にどうなるんですか?

裁判に負けたら取り壊して更地にするしかないです。

仮に万が一そうなった場合でも、
住人には当然返金されるでしょうから、むしろラッキーなんじゃないですか。
こんなご時世ですからね。

現金が一番ですか。でもね、じつは、物価は上がっている。
安いものは理由があって安い。だから、インフレにも警戒。

　もう疲れた、そろそろ資本主義やめない？

東京アメリカンクラブの敷地に三菱地所が建てていた「麻布台パークハウス」いよいよ販売開始ですね。

51年間の定期借地権物件で、165戸、ほとんどが坪600万円超えということで、相当の値段ですね。

最高の325㎡、8億4000万円（坪852万円）の物件は既に売れてしまったそうですが、いくら東京アメリカンクラブの会員優先販売とは言っても、このご時世に驚きですね。

これでこの麻布台の他の住戸も売れてしまうと、坪430～450万円程度で買える広尾ガーフォレは割安ということになるのでしょうか。


悩ましいところですが、この麻布台物件の売れ行きに注目ですね。


http://jp.ibtimes.com/article/biznews/091016/42492.html

http://mansion-db.com/kanto/13/area/3/5355/

あそこは別格だよね。

アメリカンクラブは隣のマンションを２００２年頃に格安で取得して定期借地権マンション用地として半分売却してほとんどただで施設を建て直すらしい。商売うまいよね。

一帯は閑静なところではあるけど、東京タワーの電磁波とか大丈夫なのか心配だし、通りに出たら全く素敵な場所ではないし、麻布台という住所もイマイチだ。

金が余っている米人以外誰が買うのか理解できないが、こんな値付けでは相当販売は苦戦するでしょう。

まあこういう値付けがあっても広尾GHが安いという理屈には全くならないと思うが・・・。どれも高杉、もっと物件の本質的価値を見抜く目を持たないとね

これって宣伝？
だとすると、ちと問題では。

今は皆、忘れているが、拙者の若いころは、だれも「アメリカ」などとは、呼んでいなかった。
当時は、ヴェトナムで戦争をしている、悪の象徴で、「ベーテー」「ベーテー」とよんでいた。
「ベーテー」は「米帝」つまり「アメリカ帝国主義」のことで、とにかくどうにも悪かった。
そういえば、今でもイラクや、アフガニスタンで、戦争をしているな。
昨日は１０月２１日だったので、そんなことを考えていた。
アメリカは、今日でも、金と力を持っていて、しかもやはり悪いのだね。

>>852
どう読んでも宣伝とは思えない。
宣伝ならもっと絶賛してるはず。

８４９ですが、全く宣伝する意図はありませんので、誤解を受けたとしたら悪しからず。

この広尾ガーフォレの物件は同じような条件で当面あまり周りで競合する物件が出てこないと考えられていますが、あえて言うと、同じ50年間前後の定期借地権物件として出てくる三菱地所による麻布台のアメリカンクラブの物件と、フランス大使館の借地を使った野村不動産の定期借地物件が直接競合すると見ています。

フランス大使館敷地の物件はなかなか出てきませんが、アメリカンクラブ物件の一般向け販売が始まったので、いくらで出るのか注目してましたし、本当にこの値段で売れるんですかねと思っただけです。

この麻布台物件、確かに結構高いですね。

おそらく購入者はアメリカンクラブの施設を無償で使えたりするのかとも思われますが（そういう条件なのでしょうか？）、クラブの施設利用権だけ別途キャッシュで買って、別途この広尾ガーフォレなどに住むのとどっちがお得なのかなどとも思いましたが、アメリカンの金持ちなどはあまりややこしいことは考えずに、純粋にこの麻布台の物件を買うのでしょうか？

その後の売れ行きなどがわかったら興味あるので教えて下さい。

南青山パークハウスという50年定期借地権物件が出ていますよ。

南青山6丁目ということでそれほどいい場所でもなさそうだが、青山というアドレス、表参道から
歩けるという利便性で、この物件と条件はほぼ互角、価格的には最高で18000万円台、130平米超
の物件もあるようなので、広尾GHよりはリーズナブルでしょう。

いずれにせよ広尾GHの値付けがバブル最中に行われて高すぎたというのは普遍的客観的事実なので
他に更に高い値付けが出てきたからと言ってその値付けを遡って正当化する理由には全くならないよ。
新築未入居が元の売値から15％下げて提示されているけど買い手がいないところをみてもそれは
明らかでしょう。

高すぎた、っていうのは違いますね。
入居の１年前に完売してるんですよ。そういった意味では安すぎたぐらいでしょう。

売主から見れば、キャンセルの数も許容範囲なんじゃないですか。

その時点で安い（かどうかは分からないがともかく買おう）と思った人が多かったというのと、
今同じ値段で売られているものが安いかどうかというのは全く違うだろう。

まあ、今は色々な形で値引きしてるんでしょうけどね。そうでなかったら売れ残りも売れるはずがないので。

不動産取引の話と、実際に住む人の話は、別のことです。
自分の家を、物件と呼ぶ神経は好きではありません。

南青山パークハウスは来月から販売なので現在値段の詳細がわかりませんが、坪400万円から450万円程度中心のようなので、この広尾GFと（エグゼクティブ仕様のものは除きますが）ほとんど同じ水準のように思われますが。

もっとも南青山ＰＨの地代がいくらなのかで変わるので、パークコート神宮前のように地代がここの10倍近くになるのであれば、比較のしようがなくなります。

それと、南青山ＰＨもいいマンションとは思いますが、戸数が30戸だけのようなので、この広尾のように大きな中庭とか住民用のエントランスでの応接環境とか、共有部分の充実度はかなり違うようですね。

これも大規模マンションより小ぶりなほうがよいという方も多くおられると思うので、どっちがいいかは個人の趣味とは思いますが。

ただ、アメリカンクラブ敷地の麻布台ＰＨの値段を見ても、南青山ＰＨの値段（詳細はこれからですが）を見ても、三菱地所は結構強気で、希望したい坪350万円といった条件で売る気は全くないように思えます（それで売れるのかどうかはよくわかりませんが）。

５４．８６平米６，６１０万円、９２．０７平米１５，２５０万円
今日、はいっていたディーエム。ほかに４部屋。
ねえ、ほんとに売れているの？
カスつかまされないように気をつけよう。

そのＤＭに誤植。
「美しき森にの安らぎに包まれる」だって。
これって末期症状？

まぁまぁ・・・許してあげてください。
彼らも頑張ってるんですから。

がんばってんのに売れないの？このままだと立ち腐れの、
新古住宅になってこの掲示板ににいられなくなってしまう。

それまであと何日？

森、森って
５０数年の余命しかないものを。
森っていうか？今んとこ植木屋の畑みたいだし。
薄っぺらな書割だ。セールスコピーも、誇大宣伝だ。
「私は、森を手に入れた。広尾の丘に、一つの都心住宅が姿を現しました。大樹の木立に守られ、
庭園と呼ぶにはあまりにも広大な森を抱いて。」だって。
コピーライターの職業倫理を疑うね。薄呆堂かな？

定借かぁ。
家賃一括払いみたいなもんか。転売もしにくそうだし。

夢がMORI MORIですね。

森が夢夢。
ゆめゆめ、騙されないように。

866さん
一括払いじゃないよ。地代は毎年必要だよ。

毎年改定されて、月割りで払う。５，０００円から１５，０００円くらい？

地代は80㎡程度の物件だと現在で月12,000円程度と聞いています。

でも来年4月頃からは改訂されて月9,000円程度になる予定と聞いていますので、年間10万円強程度と思います。

まあ所有権物件の場合の土地の固定資産税より少し高いかという程度と思います。
当然、定期借地権物件の場合は、土地分の固定資産税はかかりません。

定期借地権物件の地代の設定は物件によって相当異なって、この5倍以上もかかるような事例も見ます。
よく見ないとトータルのコストは結構変わってきます。ここはまず良心的とは思いますが。

今は地価もが下がっているからこんなものです。
地価は今後上がることはないかもしれないが、
日赤の経営難や、インフレはあるかもしれない。
地代がじわじわ上がるなんてことがなければいいのだが。

地代は固定資産税路線価にリンクしてあらかじめ決められた一定のフォーミュラで計算されているので、路線価（固定資産税）が上がったり下がったりすると地代も連れて動くと入居時に書面で説明を受けています。

固定資産税が日赤（土地の所有者）の経営状態によって変動しないのと同様に、ここの地代は日赤の経営状態には影響されません。

固定資産税が上がるようなインフレの時代には地代も連れて上がることになりますが、それは所有権物件でも固定資産税が上がって負担が増えるので仕方ないと思っています。

未だにDMが家に届きますが・・・まだ25部屋も売れ残っているんですね。
定借なのに坪単価400万円以上という値付けからして、相当値下げしないと売れるはずはないと思うんだけど、今となってはあり得ない値段のまま三菱・三井は頑張っているんでしょうか、それとも買いそうな態度を見せたら相当柔軟に交渉できるんでしょうか、どんなものでしょう。

いくらお金を払っても所詮は人のもの。むなしくないか？

　環境税の検討が始まった。都市の樹木を伐採する場合は莫大な税金を徴収するべし。
この際、現実的には払えないような、禁止税的な税額でもいいでしょう。

この物件を中古で購入する際はローンが通らないって
聞いたのですがどうなのでしょうか？

厳しいと思いますよ。どこの銀行も定借は嫌いでしょうからね。

昔ここのモデルルームに行ったけど、説明してくれた人が、
「中古で売るのは難しいでしょう。住みたいだけ住んで、あとは賃貸に回してください」
と言い切ってたよ。それはそれで潔い売り方だと思ったけど。

因みに銀行は中古定借だと金を貸さないというわけではないです。あくまで審査次第です。
ただ所有権の土地はいつまでも価値を見れるけど、定借権は価値逓減する上に流動性不足のディスカウントを
受けるから、古くなるとものすごく厳しいよ。築10年くらいで元値の6-7割、築20年になると
当初価値の3-4割くらいという感じかな。30年になるとほぼゼロ査定に近いでしょう。
ここは立地もいいし早い段階なら買い手はいるだろうから、早めに見切って売ればいいんじゃないかな。

880ですが、、、
べつに物件の市場価格が10年後に6割、20年後に3割になるなんて言ってないよ。
あくまで銀行の担保価値査定価格、つまり住宅ローンを借りられる上限がそんなものになるだろうというだけで。
以前旧法借地権のマンションの住宅ローンを検討したときに銀行からそんな話を聞きました。
ここは定期借地権なのでもっと厳しいかもしれないけど。

普通に考えれば20年後で4-5割くらいの価値は残ってるでしょうが、銀行は担保を見て2-3割しか出せないので、
40-50％の頭金を出せる人じゃないと買えないよと。
そんな人は（投資家も含めて）あまりいないわけで、なかなか売れないのではないかと思うわけで。

築20年のマンションでも、土地が所有権であれば、銀行は土地持分を見て100％でも貸してくれます。
だから売れます。そんなものです。銀行は杓子定規だけど、きっと20年後も杓子定規ではないかと。

銀行だって頭の良い人が多いんだから、過去に何度も失敗を繰り返して
「やっぱり杓子定規が一番」
という結論に達したんだろうし。
もちろん、金融庁とかの指導もあるんだろうけど。

８８１です。

８８０（８８２）さん、失礼いたしました。

ご趣旨よくわかりました。

あくまで定期借地権の不動産担保評価のことをおっしゃっているのですね。早とちりしてすみませんでした。

それなら確かに銀行ごとに一定の評価基準があるはずなので、その程度であってもおかしくないでしょうね。

でも所有権物件でも、２０年もたって相場が当初購入価格の6割にでもなれば、担保価値はその70%程度なので当初価格の４０％程度まで担保価値が下がることになります。

土地が右肩上がりで、上物の老朽化にもかかわらず土地分の価値が上昇してマンション全体が一定の相場で推移しない限り、所有権物件といえども担保価値が20年たっても当初価格の７０％などで維持できることにはなりません。

今後土地の価格が上ってそうなる期待感もありますが、高い土地代を含めて高価な超都心所有権物件を買って、この後ダラダラとの土地が下がり続けたら、20年後の所有権物件の担保価値はそれこそ当初購入価格の３０％といった水準になる可能性もあるかもしれませんね。


でもご指摘の通り、この物件は、基本的にかなりの部分をキャッシュで払えるような方が買う物件なのかもしれませんね。

現在の景気のゆえに、そうした方が今は減っていて、残った物件もあまり順調には売れないということなのでしょう。

ガーデンヒルズ売って、フォレスト購入はやっぱりやめた方がいいようですね・・・。

この辺はすでに町としての魅力は無くなってきた。
私は、引っ越しを考えている。ここ以外にもマンションばかりが増えて、もうお屋敷街ではなくなった。
住んでる人も、魅力がないというか全然見当のつかない違う種類の人たちになってきた。
緑も激減して、車ばかり増え、へんてこな飲食店が増え、歩きにくくなった。
上滑りでバカ的であり、風情もなにももう死んでしまった。

中古定借にはなかなか、銀行がローンを貸してくれないのは確かですよ。
転売で買う客だってそれを承知の上なので買い叩こうとして、中古だと買い手市場ですね。

中古マンションの担保評価については、銀行は原則土地と建物を分離して見てます。
というか土地建物評価は一般的にそうですが。

マンションは個別性が強いので、同じ地域築年数でも坪単価の開きが多いため、近隣で坪単価いくらの取引があったからいくらとはなかなか言えません。勿論ガーデンヒルズのように同一物件で何十件も取引事例があれば別ですが。
ＲＣのマンションは47年が法定耐用年数なので、23年で概ね価値が半減します。実際には更に割り引くので15年から20年で価値が半分になります。
一方で土地分は価値が減損しないため当初と同じです。

従って20年後に価値が何割残っているかは、当初の土地と建物の価値比率によります。
一種低層の3階建てマンションなどはかなり土地の価値があると思われますが、タワマンとかは土地がほとんどないので土地の価値はほぼ見れないので残存価値は5割以下でしょう。定期借地権だと土地の価値が逓減する上に更に流動性の不足を割り引くのでタワマンよりもっとひどいことになるでしょう。

そう考えるとなかなか定借物件の担保評価というのは難しいものがあります。というか無理があると思います。住宅ローンというのは絶対に焦げ付かないように貸すものなので、慎重臆病石橋渡を旨とする銀行が貸すというのは、可能性は低いと思われます。

中古の定借マンションに住宅ローンが付きにくいのは納得です。ではなぜ新築時にはつくのでしょうか？ 詳しい方ご教示ください

担保価値があるからでは？

　前に話が出ていた、羽沢ガーデンですが、羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会が、
新政権の川端文部科学大臣に会って、羽沢ガーデンを国の文化財として保存するように要請したそうです。
大正時代の、邸宅建築として、また庭園とそろって残っている点で、貴重なのだそうです。
近所ですから、ああいう森が残るといいですね。
参照　羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会　http//sky.ap.teacup.com/hanezawa/

担保価値の議論ならば築浅中古の定借と新築で違いはあまりありませんよね。

新築時にローンがつく（というか、ローンも利用できますと宣伝されている）のは2つの要因が有ると思われます。
１．新築時は借地権価値をディスカウントせずに見れるので一応物件価値と担保価値が見合っている。
２．売出人が大手財閥系不動産会社なので、銀行も販売協力のため100％ローンも可能という宣伝に乗らざるを得ない。
実際には２．が大きいようです。
但し、そのような要因があっても、個別審査では銀行は冷静に判断するので、やはり年収審査が厳しいとかLoan To Valueが所有権の物件より低くないと（つまり頭金をたくさん出さないと）納得しないとかそういうことがあるようです。リーマンショックで本物件や表参道の借地権物件にローンキャンセルが相次いだ要因もそのあたりにあるのではないかと思われます。

ありがとうございます。2は現実的には納得ですね。

定期借地マンションは一つのアイディアであり、市場を成熟させる必要があるとおもいます。個人的には新築、中古に限らず、将来キャッシュフローに基づいた適切な資産価値評価に基づいた融資が行われるべきだとおもいます。仮にその結果、現状価格が割高という結論ならば、価格是正の一つの契機になるのではないでしょうか。現状の新築なら評価し、中古は評価しないという方針は、べき論でいうならば是正されるべきとおもいます。

まあそれはそうなんですが、定期借地権というのは平成4年に改正された借地借家法に基づくものなので、一応既に15年以上の歴史があるのに、市場が未だにほとんど形成されていないというのは、やはりあまりにも売り手にとって都合のいい法律（旧法があまりにも借り手にとって都合のいい法律だったのと対象的に）であることが原因なのではないかと思いますし、この買い手有利のご時世にそのような売り手の都合の良い話が発展するということも多分ないでしょう。

また大部分の定期借地権というのは、郊外の戸建て開発物件で土地が所有権物件に手が出ないような比較的所得の低い世帯向けの物件で担保価値的にもほとんど魅力がないものだったりするので、銀行から見て本物件のような都心に立地してそれなりに価値があるものは数が非常に少なく、そのための審査マニュアルなど作っても仕方がないということもあるでしょうね。

それにしても、暗い窓が多いね。
いつまでもこのままなんじゃないかというのが、近所の評判。

>それにしても、暗い窓が多いね。
だよね。
だから、売れ残りがたったの２５戸とは思えないし、買った人が後から引っ越してくる説でも、説明つかないんじゃないかと。
賃貸にでも出したらいいだろうに。

本当にそうなるのかは正直なところ誰にもわかりませんが、東京１２チャンネルのWBSによると、
首都圏のマンション価格は、現状まだ底打ちとはいかないものの、来年のゴールデンウィークあたりに販売される物件の価格と売れ行きによって今後の趨勢が見えてきて、そのあたりを底として、その頃から物件にはよるものの底支えされていくのではないかといった予測です。


名物スレッドの「23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？」のスレッドでも取り上げられているようですが。ご参考まで。


http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/news/post_559.html

経済は必ず回復するものなのだろうか？
今の状態のまま、これが普通ということになるのではないだろうか。
これからは、あたかも年金暮らしのような経済が続くのだと思う。、

　もっと安くて済みやすいマンションはいくらでもある。

かなり立地には都心中の都心で個人的に魅力を感じています。が、定期借地物件となると、ちょっと生活スタイルも含め、数年先のことを考えなきゃいけないんですね。白金というブランドがある限り、三井のブランド物件であれば永住以外の方法で運用することもできるかも。それにしても、キャンセルやら売れ残りやら、マイナス情報があるのはちょっと難題。新築でも幸先良くない情報が最初からあると、こちらも身構えちゃいます。

東京１２チャンネル、って古い呼び名だね…

>それにしても、暗い窓が多いね。

これでもかなり明るくなってきた方かと・・・。
入居者からすれば、満室より住みやすいと思います。

賃貸されているいる部屋の、入居者の質はコントロールされるのだろうか。
外資系の減った今、お金を持っている人はどんな人なのだろう。

　うちのそばのマンションも賃貸で、芸能人や、飲食業の人が多い。普通の人と生活時間が違う。真夜中２時３時にに、ポルシェや、フェラーリなどの、音の大きな車で出入りされると、かなりうるさいよ。

>907さん

確かに駐車場には高級外車が多いですが、真夜中の出入りによる騒音で不快になったことはありません。駐車場への入口が郵便局との隣あたりですので、Ｃ，Ｄ棟の日赤どおり側の住居にお住まいの方には騒々しく感じられるかもしれませんが、どちらかというと日赤に向かう救急車の音の方をよく覚えています。それでも不快感は全くありませんよ。

眠りの浅い人や、癇性の人、正義感の強すぎる人などは、ここは避けたほうがいいかな。

鳩山さんではないけれど、相続財産のある、筋目正しき人たちと、自力で財をなした人たちが、一緒に暮らすことになりそうです。

>>903
白金？ここは広尾なんだが・・・。

幸先悪いのもう一丁、「裁判つきマンション」

今週の、折り込みチラシ。部屋のづ面に、個別の価格が付いていない。
タイプ別の価格幅が書かれているだけ。

>>900

WBSは三井不がスポンサー。おめでたいな。

ウェブに個別の価格が出てるからそれを見ればいいだろ。
また増えているよね。A棟17階197㎡59900万円って、前見たときはなかった気がするけど。
引き渡しが終わってるはずなのになぜ今頃出てくるのか謎だ。
しかし坪単価1000万・・・ありえない

そのパンフの写真の天井部分に、ずらっと並んだエアコン？が、これはなんですか？
「歴史と自然を継承し」ているでしょうか？　まるきり反対だと思います。

エアコンくらいいいじゃん、、、917さんはエアコン無しで暮らしてるの？

１メートルおき位に４台並んでるんだもの。殺風景ですよ。

　あ、いいおくれました、うちはエアコンなしで暮らしてます。
裏が、羽沢ガーデンなので、樹林の冷気が来るのです。

ここ本当に何世帯入居しているのかな。

たまたま、ここを見ていて、かなり前のことで恐縮ですが、気になるコメントがあったので一言。

>タワマンとかは土地がほとんどないので土地の価値はほぼ見れないので残存価値は5割以下でしょう。

こういう風に思っている方が多いようですが、これは誤解でしょう。タワマンの建つ立地の容積率は
低層マンションしか建たない土地の5倍とか10倍とかあるわけです。ですから土地の持ち分の面積は
タワマンがはるかに少なくても、評価額は基本的に同等と見るのが妥当です。
実際、三井不の記念碑的高層マンション三井綱町パークマンション19階建は今1例を上げると
126.99㎡が10800万円で売りに出ています。タワマンというにはやや低層とはいえ土地の価値が
非常に小さいとするなら、この価格は説明不能でしょう。分譲価格を大きく上回っているのは
論を待ちません。

書き忘れました。三井綱町パークマンションは1971年4月築です。

９２２さん。ちょっと分かり難いのですが、それは借地でも成り立つ議論ですか？

924さん。
もちろん借地（定借含む）でも成り立ちます。
言うまでもなく定借の場合、借地期間終了で土地の価値はゼロになりますから
この分の減価が建物分に加え、あります。
ごく単純に言えば50年定借なら1年で2％減価ということになります。

いまちょうどタワマン（28階建て、約43平方メートル）の売買契約書があり、それに売買代金が
土地代金、建物代金に分けて記載されているので、紹介しましょう。
（安くて笑われそうですが投資用ということで）
売買代金3410万円
土地代金2402万円（70.4％）
建物代金1008万円（29.6％）

これでも、タワマンの土地の価値が大きいことが、よくわかるでしょう。
というわけで、資産価値維持のためには、都心超一等地のタワマンは、なかなかいいのですよ。
なかなか、俗説が流布していて、にわかには信じられない人が多いのですが、上記の例に限らず、
都区内くらいのタワマンなら、大同小異です。
ついでに言えば結局坪単価の高い物件ほど、土地分が大きいので、タワマン、低層を問わず、
資産価値維持には適しているということになります。我慢できるなら、専有面積を減らしてでも
坪単価の高い3A地区などを買うのがよろしいと。

でも、実際に売れるのは、築何年までですか？
その計算がいつまでも成り立つとは信じ難い。

　どうあがいても人口は減るし、経済も縮小する。日本は没落して、隠居した国になるのだよ。

　すぐ近くの羽沢ガーデンの開発に、反対している、文化人、専門家の会

「羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会」が、

昨年に続き１２月１５日（火）に、フォーラムを開催するそうです。

http://sky.ap.teacup.com/hanezawa/ を参照

＞９２７
そういうマクロの視点でのをしても、都心不動産の話には繋がらない。
東京区部（特に都心）は総人口減少後も人口の流入、増加が続きます。
あなたの論理は地方も都心も一緒の総論を言っているだけで的を得ていない。　

売買上の土地建物価格の按分などは任意・相対で決められます。
新築ならデベが勝手に決めているのに従っているだけの話です。
売り側は消費税を極力払いたくない（実入りが減る）からです。
議論するなら固都税評価額でないとあまり意味がありませんよ。
通常タワマンを投資節税目的で買う方は償却が取れる前提ですし。
余談でした。

もう一つ余談。
とはいえ建物が全部で土地ゼロとか言うわけには参りません、税務当局に否認されます。
上モノ7割（人によっては8割）が限界との説もありますが、これも定かではありません。
要は売主・買主の両当事者間でで合意あるかが第一義で、計算根拠があればベターです。
土地側に振ることを喜んで資産価値維持と仰る感覚は正直理解しづらいですが・・・
あくまで税務計算上の話ですので。実体経済とは関係ありません。

借地にも当てはまるのですか？

質問が曖昧で良くわかりませんが・・・
借地だろうが特別な理由があるとも思えませんが。

偶然読んだら、
元祖匿名はんがいらした。
お懐かしいです。

銀座タワーの現在を見れば、必ずしも２％で価値が償却されていくわけではないことはわかると思うが。。

　借地の場合税金は地主が払うんじゃないですか？　

下落合の「タヌキの森」裁判で、最高裁判決。

住民が完全勝利、建築確認は取り消し。

http://www.jsc-com.net/shimoochiai/top.htm

ここ、日赤乱開発反対の裁判も頑張れば展望は明るい。

１２月２２日の口頭弁論に行こう。

口頭弁論は、１２月２２日　１５時３０分　東京地裁５２２号室。
本開発の、都市計画法、建築基準法、東京都自然保護条例の違反が争点。
他人事ではありません。

　もうこういう都市を破壊する開発はやめよう。
土建国家から脱却しよう。政治腐敗もなくなる。
人は、福祉産業に振り向けよう。
三井や三菱は、なぜ福祉産業をやらないのだろう？

>>939
マンション：９割完成　建築確認取り消し　最高裁判決
http://b.hatena.ne.jp/entry/17996028

ここは9割どころか竣工後大分経ってるし、地権者も含む住民が既に居るんだが、
判決によっては住民が立ち退かなければならない可能性もあるの？

大阪では、分譲済みのマンションの、建築確認が取り消されました。

>>942
その場合居住者は立ち退かなければならないの？

被告行政が控訴していますが、最高裁でも覆らないと思います。
建築確認取り消しが確定判決となると、
その建物は、取り壊さなくてはなりません。
当然、人が住み続けることはできませんね。

「日赤・高層マンションから環境を守る会」の皆様ご苦労さまです。

「下落合タヌキの森」の判決は、前のスレでも多く指摘されている通り、マンションの建築仕様が都が定めた災害時の避難のための道路設置条例から見て適用例外に当たらず危険と判断されたのが直接の判断理由ですので、この広尾物件とは根本的に状況が異なると思います。

http://mainichi.jp/select/science/news/20091218k0000m040082000c.html

前提や準拠法の異なる他の判例はともかくとして、この広尾案件の裁判はその後も3カ月に1回程度は口頭弁論（裁判）が行われているはずで12月22日もあるとのことですが、その後最近の裁判がどうなったのか、原告がどういう点を指摘して裁判所がどういう指示を行い、方向を述べたのか最近の経緯がさっぱりわかりません。

ここで他の判例をどうのこうのと書くよりも、「日赤・高層マンションから環境を守る会」のホームページが今年の7月以降全くアップデートされていないので、どうなったのかこの本体のほうの話をよく聞かせてて下さい。
この方がよほど重要で的を得ていると思います。

http://nisseki.hoon.jp/main.html

>>944
その場合居住者への保障はどうなるのでしょう？
物件の購入代金や払い続けた地代、修繕積立金や解体準備積立金の返還はあるのでしょうか？
そもそも契約不履行となりますがその辺りはどうなるんでしょう？
具体的に明快に説明して下さいませ。

購入者への補償はデベロッパーの責任です。
一流企業ですから安心でしょう。

　ここの場合の違法は、都市開発法、建築基準法、都の自然保護条例について指摘されています。
違法性が認定された場合の、法理はタヌキの森と同様になりますよ。根本的には違わないのでは？
行政の処分に瑕疵があるということですから、建築確認は取り消されるのではないかと思います。

　最近の裁判所の指示は、東京都が廃棄したという「自然保護条例の相談の書類」を、開発側から借りるなどして、提出するように、というものです。
裁判所としては、都と業者のやり取りが適法に行われていたのかに、関心があるようです。

この開発で失われた緑は、「タヌキの森」など問題にならないレベルなのです。
それを忘れてはいけません。
しかも、５０年後には、また更地に戻すという、神をも恐れぬ計画です。
日赤、三井、三菱、見識を疑うものです。

>今日、日本中で、湧きあがっている「ちょっと待て！」というみんなの声。
>鞆の浦、泡瀬干潟、辺野古、タヌキの森、羽沢ガーデン・・・

横浜地裁での周辺住民勝訴事例
↓

横須賀市 湘南鷹取2丁目（ランド、小俣組）
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanrei...
鎌倉市 岡本2丁目（小松原建設、鴻池組）
http://www.geocities.jp/daigiri70207/02063.htm

明らかに、潮目が変化しつつありますね。

明けましておめでとうございます。
今年は、変革が本格的になる年です。
裁判の行方も、これまでの概念では予測できません。
環境訴訟、景観訴訟、行政訴訟に明らかな変化の兆しがあります。
ＧＦ開発につきまとう、さまざまな暗部に、司法のメスが入ることを期待しています。

圏央道の敗訴が確定したのは
ここでは無かったことになってるんですか？
それともマンションと道路は別扱いとか。

　「高尾山にトンネル掘るのはやめたほうがいい」と思っている人は多いでしょう?
それでも行政訴訟に勝つのは大変難しい。とても、これでいいとは思えないのですが。
市民の権利が絵に描いた餅では困るし、自然や環境が守れない。
行政訴訟について、民主党は「もっと使い勝手のよいものにしていく」という方針です。
ゼネコンの方などは別の考えがあるのでしょう。
辺野古の周りの山を買い占めたりする人たちですから。

企業が利益を追求するのは当り前です。
辺野古の海を埋め立てるのに必要な土を確保しなくてはならないのです。
県外移設や、国内移設は絶対反対です。困ります。

この物件のよいところは、道路は挟まずに(車の音がしない)、目線の高さで(上から見下ろすののではなく、まさに、緑の中にいる感じ)、整った緑が(うっそうとはしておらず、手入れのいきとどいた庭という感じ)見られる点だと思います。

そういった意味では、2，3階低層部の内庭に面している住居は良いですね。
今は冬で、枯葉が多いですが、今日、早くも桜？が開花していました。
早く緑の多き季節になることが待ち遠しい、そんなマンションです。

現地案内会に行きました。ガーデンフォレストという名前の割には樹木や草木が異常に少ないと思いました。
私の中で森イメージのはずでしたが残念。
しかも敷地面積に対して詰め込み過ぎで窮屈。戸数を稼ぎたいのか。
定借ですし、検討から外しました。

今は冬だからでしょう。

春とか夏は結構緑があると思いますけど。

全体的に、敷地面積に対する樹木の絶対数が少ないと思います。
今のままの数であれば、普通のマンションと変わらないですよね？
これからどんどん植樹して増やしていきますよね？

定借も、最近増えてる７０年ではなく
５０年なのがマイナスポイント。
５０年では、契約者がまだ生きている内に追い出される可能性がある。

正確には50年ではなく期限2063年8月で、あと53年ちょっと住めると思いますが。

まあ確かに40歳未満の人などが買うと、おっしゃるように生きているうちに出なければならない可能性もありますね。

このエリアの新規の所有権物件はデベによる供給が絞られているので思ったほど値下がりしてくれず、まだまだ高いなかで、ここだとまずまずの価格で買って住めるというメリットはありますが。購入者の年齢によっては判断迷うでしょうね。

植栽のことですが、私はまだ記憶があります。
この敷地の多くは病院の前庭で、緑の多い素敵な場所でした。
だれでも入ることのできる場所で、サクラのころは「霞か雲か」という風情でした。
池と噴水もあったと思います。下草にどくだみが多く、かわいい花が咲いていました。
花壇もあってよく手入れされていました。
無くなってしまうと記憶もだんだん薄れてしまいますね。さみしいことです。

夜通ると、相変わらず暗い窓が多い。
8時半ごろだとまだ残業でもしているのかな。
ローン返済大変なのかな。家賃の支払い大丈夫かな。
それとも、部屋の明かりを消して、夜景でも楽しんでいるのかな。

　北側の通りに、運転手が乗って、
止まっている車が、非常に多い。
アイドリングもしている。
これはすごく迷惑です。
都条例にも違反。
ＧＦは、無関係なの？

　愛人の部屋に来てる、おじさんの車？

所有権であるにこしたことはないけど、まぁ、それは仕方がないことなので…。子供が生まれ、小学校高学年になるくらいまでの15年くらい住んで、その後は、(地元を離れるのを嫌がらなければ)両親に住んでもらってもよいかなと考えたり、子供がもっと大きくなったら、一人暮らし(兄弟暮らし？)用にしてもよいかな～等と考えてみたり。

でも、住んでみるとやはり以後心地はよく、気が早いですが、手狭になったら、広い部屋に買い換えたいなとも思い始めてます。

日本では、買い替えのたびに、高い税金がかかりますよね。
それも、中古市場の形成、良質の住宅の建設の出来ない原因になっているのではないでしょうか。
米国などでは、住宅は世代間で引き継がれ、順々にグレードアップされていくのですが。
それに、50数年で使い捨てるというのは、今どき不見識な話だな、とも思います。

ローン返済でアップアップしてるんじゃない？空室だらけだし。

マンション計画：芦屋市が不認定　景観地区指定自治体で初
　市内全域を景観法（０５年施行）に基づく景観地区に指定している兵庫県芦屋市は、三井不動産レジデンシャル（東京都中央区）が市内の住宅地に予定する５階建てマンション建設計画について「規模が大きく、周辺の環境にそぐわない」として不認定とした。国土交通省によると、景観地区は京都市や神奈川県鎌倉市など全国に２８地区あるが、自治体が建設計画を不認定としたのは初めてという。

　マンションは芦屋市大原町の一戸建て住宅が建ち並ぶ地域の土地（１１７３平方メートル）に計画され、高さ約１５メートル、延べ面積３６６７平方メートル。

　景観法は、景観地区に指定されたエリアで建築物を新築したり、色彩を変更する場合、自治体の認定が必要と定めている。

　今回の計画に対しては今月５日、学識者らによる市景観認定審査会が「一戸建て住宅の並ぶ周辺の景観に反する」などとして「不認定とすべきだ」と答申。市も同様の理由で不認定を決めた。建設するには計画を修正して再申請する必要がある。

　市は「景観法というソフト重視の法律のおかげで住宅都市としての魅力を引き継げる」と強調した。一方、同社は「引き続き市と協議していく」とコメントした。

訴訟問題どうなったのかしら?

「日赤・高層マンションから環境を守る会」というホームページも読んで経過も見ていましたが、昨年7月頃から全く更新されておらず、その後どうなったのか全くわかりません。

3か月に一回くらいは口頭弁論が行われているようなので、その後も３回くらいは開廷されているはずなのですが。

サポートする人も少なくなったのでしょうか？
関係者の方がおられたら、経過などがわかるようきちんと更新をお願いします。

http://nisseki.hoon.jp/main.html

送迎車を、公道で待機させている方が、いらっしゃるようです。
近所迷惑、交通の妨げ等、社会問題化しかねません。
送迎車は、地下駐車場を、ご利用くださいますよう。

日赤環境裁判、次回は3月30日（火）１５：３０から東京地裁５階５２２号室です。

日程を教えて頂きありがとうございます。
でも仕事もあるのでWeekdayの日中に裁判を傍聴することはなかなかできません。

「環境を守る会」のホームページでは、２年前の４月までは双方の主張のポイントや、裁判長の指示などが詳しく議事録のように説明されていました。ところが、その後も７回くらい裁判があったと思うのですが、こうした経過の説明がその後は全く説明されていません。

特に説明を要するような進展はないということでしょうか。

日程もさることながら、できればこうしたポイントや進展をホームページ上でいいですから教えて下さい。

訴訟という法律問題があるとどうだろうね。

ここを買った人は全員この訴訟のことを重要事項として説明された上でリスクは低いと理解して買っていますから、要はどれだけ原告側が勝てる見込みがあるかどうかという判断と、万一、現在の地裁から最終的に最高裁まで行って原告勝訴で現状復帰などという事態になった場合に、買った人に損をさせるような売主かどうかという判断によるのでしょうね。

前にも書いたけれど、ここを開発するためにつぶされた、樹林と前庭は、かなりの規模で、見事なものだった。
もったいないというのは、誰でも思う。それをほとんど全部失わせて、50数年後には、また更地にするような、
重ね重ね環境負荷をかける計画なのだから、反対されるのには当然の理由がある。
　我慢できない人たちが裁判を起こした。東京女学館も生徒学生を守ろうと参加したのだが、こちらはある程度条件が折り合ったのと、学校法人という制約もあって、訴訟から降りた。
　環境破壊に怒っている周辺の住民たちは、裁判を維持しているのだ。
原告の主張は、ホームページに載っている。進展が無いように見えるのは、被告（東京都、渋谷区）がのらりくらりと、釈明を避けたり、資料を捨ててしまったと主張したり、しているためである。
都市計画法違反（開発許可なしで開発）、東京都自然保護条例違反（無許可で樹林を伐採)などが訴因である。
ちなみに違法に開発許可を取っていない大阪のマンションが、建築確認を取り消された大阪地裁の判決が昨年あった。

ということは、購入者の方は裁判に負けてもokという計算の下で住んでいるということ?

それはそれですごいな。

残念ながら、行政訴訟で、住民が勝訴するのは、大変なのです。現在のところ。

　行政事件訴訟法に「原告適格」の規定があって、直接被害を受けない、たとえば環境を守りたいなどの理由で訴える市民を、「門前払い」するシステムができているのです。平成16年に改正されたのですが、文言があいまいなのか、裁判官によって、解釈に差があるようです。
　先日は、大阪で、競輪の車券売り場の建設に、反対する住民の訴えが、「門前払い」されるという、時代に逆流するような判決が、最高裁でありました。近所に「車券売り場」ができるのに、周辺に住む市民には、発言権がないということです。ひどい国ですね、日本は市民なんの権利もないのでしょうか。

　都市計画法と、景観法で、少し緩んできて、市民の訴えが通りやすくなっているのですが、このごろ都市計画法の開発許可を受けないようにするケースが多いのです。ここもそうですね。開発許可処分については事前差し止めの訴えが起こせるようになったことも、一因です。

開発許可をスルーして失敗、建築確認が取り消されたのが、大阪のセレッソコートの事件ですね。
景観法で住民の景観利益が認められ、埋め立て許可処分差し止めの判決を勝ち取ったのが、伴の浦ですね。
少しずつ、潮目が変わりつつあるようです。

だから、デベロッパーや役所の皆さんは、行政側が裁判に負けるはずがないと思っているのでしょう。
でも、立場を変えて考えてみてください。自分たちの住環境が大きく変わるとき、貴重な自然環境が失われるとき
、文化財が破壊され、景観が変わってしまうとき、行政に意見も聴いてもらえない、裁判でも取り上げられないとしたら。

あなたは、どう思われますか？

>>981
景観法根拠にマンション建設認めず　全国初、芦屋市
http://b.hatena.ne.jp/entry/19280892

同市都市計画課は「これまでは周辺環境になじまないという認識があっても、建築基準法や都市計画法に適合していれば、建築を認めてきた。今回の決定は、景観を軸とした新たなまちづくりの一歩」としている。

マンションは、大手不動産会社「三井不動産レジデンシャル」（東京都）が芦屋市大原町に計画している地上５階建て地下１階建てで、延べ床面積約３７００平方メートル。

周辺は２階建て規模の一戸建てが多いが、計画中のマンションは東西約４０メートル、高さ約１５メートルに及ぶため、識者で構成する同市景観認定審査会が平成２２年２月５日に不認定の答申を出した。市は１０日、同社に不認定を通知した。

景観法が、「絵にかいたモチ」ではないことが、明らかになりました。
しかし、これは、芦屋の市民と芦屋市の行政が、自分の街に、強い誇りを持ち、
大企業にあえて損をさせるという、勇気を持っていたからできたのです。
これから、デヴェロッパーによって、行政が提訴されるといった、軋轢も予想されます。
私は、会社の独身寮ですが、芦屋で暮らしたことがあります。
確かにあれは特別な街です。極めて富裕な人も住む、本物のお屋敷街です。
東京にもああいう街はないし、あったとしても崩壊しています。
田園調布など敷地のコマ切れで、小住宅になるか、お屋敷が丸ごとマンションになってしまっています。
芦屋は、一方で、敷地のコマ切れ化を、防ぐための条例も、作っています。
芦屋市に乾杯したいと思います。

　ここらへん、高樹町や笄町も、御屋敷町でした。大きな木も多く、塀の外にも枝を伸ばしていて、散歩が楽しい町でした。羽沢ガーデンみたいなのが、あちこちにあったんです。今は白いマンションが立ち並び、夏は暑くまぶしく、散歩なんかする気になれませんね。殺風景な街になってしまいました。

少しでも緑豊かな、散歩が楽しい町並みになるよう、皆で協力していきたいですね。

この辺はもう手遅れです。小泉・竹中「改革」の前に時計を巻き戻すことはできない。
唯一、羽沢ガーデンが残っていますが、"Candle in the wind"

　羽沢ガーデンの裁判と、文化人たちによる保全運動の情報源。
羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会　　　　　http://sky.ap.teacup.com/hanezawa/
羽沢ガーデンの保全を願う会（裁判の原告たち）http://green.ap.teacup.com/hanezawa/

　コイズミより前、ナカソネは「山手線の内側は、全部７階建て以上にするべきだ」と言っていました。
田舎っぺは嫌ですね。群馬といい、三浦半島といい。
油壺の辺でも、景色だいなしのマンション計画があるそうです。

少しでもよくすべく、例えば、生け垣にしたり、敷地内に少しでも木を植えたり、できることから、皆が気をつかえば、それだけでも、素敵度アップな街になる気がします。

非所有の住人です。
確かに期待していたよりはるかに樹木が少なすぎ。
月45万円の価値があるかどうかは別にして
デザインもよくないし詰め込んだ窮屈な印象。
複雑なキーシステムがいまだにわからない。

樹木が少なく感じるのは、今は冬ですから。
最も、夏でもそれほどではありませんが、今よりましです。

それよりも、病院の解体工事が早く終わることを願っています。
そして続くマンション工事も。

落ち着きをと、願っております。

近所の者は、長い間あなたたちの住まいを作るための騒音や、トラックの通行や、
作業員の携帯電話や、路上喫煙や、ゴミの放棄や、いろいろなことに、さらされてきたのですよ。
少しは、人の身になって考えることができるようになりましたか？

なりました

今日の朝刊に挟み込みのチラシは、必死さが感じ取られるものだった。
そして、個別の物件の価格が表示されていない。
２ＬＤＫは、いくらからいくら、という具合に表示されている。
販売方針が変わったのだろうか。

そりゃそうでしょう、必死だと思います。
特にABCD棟は、竣工から一年過ぎになってしまいますから。

この先、どうなることでしょう。
検討はしているのですが、いま一つふんぎりがつきません。

待ってれば、ここも四番町や世田谷の某マンションのような投げ売り期待できますかね？

期待できるんじゃないですか。デフレもいよいよ本番。マンション価格はほっとけば下がる一方
ですから。それに大手デベによれば一億超えるマンションの買手は絶滅危惧種といわれているそうです。

どうですかね。

三菱も三井も世田谷ならともかく超都心部の在庫物件や今後の新規物件はそんなにかかえていませんよね。
オフィス賃貸中心でかなり安定的な利益が出ていて、1%もしないような超低金利で借り入れもできる体力の会社がここで３Ａクラスの都心物件を損を出して売る？本当かな？

誰か本当に値引きに成功した人がいたらこっそり教えて下さい。

何度かインフォメーションセンターに足を運びましたが、
値引きの話は聞かれませんでした。

1000番ゲットということで、10％OFFとなりませんか？







ならないか。。。。。