葛西橋通り沿い、北側が仙台掘川公園、19階建てと階高も確保されていそう。
住友が2007年春から販売開始する予定ですが情報交換しましょう。
所在地 東京都江東区 南砂2丁目1016番2(地番）
交通 東京メトロ東西線「東陽町」駅下車徒歩11分
総戸数 72戸
完成年月 20年2月末
入居（引渡）予定日 平成20年4月上旬
敷地面積 1,564.96 m2
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上19 階建地下1階建
管理会社：住友不動産建物サービス
売主：住友不動産
施工：鴻池組
[スレ作成日時]2007-02-09 03:37:00
げげげげ 今月のイベント無し！>、<
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【イベント情報】
新モデルルーム発表につき、モデルルーム家具付分譲開始！（限定２邸）
水曜日も営業！ ナイター営業午後８時まで。
家具はいくら相当？
遠くから見ると灯が増えているようですが
居住者は増えているのでしょうか？？？
東陽町に行く用事があったので、ついでに現地まで歩いてみた。
売れない理由がわかってきた。
・駅から現地への道は、区役所を過ぎるまでは道が狭く人通りが多く歩きにくい。その後は信号もあり、道路のアップダウンもある。贔屓目に見ても１３分はかかる。
・周囲は団地・マンションと工業系施設多く、電線電柱も多くどちらかと言えば殺風景。
・川ないし暗渠が多いため、周囲の道路（橋）が高くなっており、マンションが窪地に建っているような感覚がある。
・中に入って見たわけではないが、周囲の建物もそこそこの高さがあり、上層部でなければ眺望にやや不安。
・同様に周囲の建物からの視線が気になるため、カーテンをかけると窓面積の広さも意味が無い
・葛西橋通りはやはりそれなりにうるさい
以上から個人的には、なんとなく夢が持てない物件との印象を受けた。
大金を払うには夢もある程度必要だろう。設備や構造のスペックはとてもいいけど、それだけではね。
夢が持てない割には価格が高いんだよね、２割引でも。そのくらい払うなら、他にも色々選べるし。
この立地ならむしろ、設備仕様を落としたずっと安いマンションにしたほうが売りやすかったのではないかな。
現状では富裕層にも庶民にも相手にされないマンションになっているように思います。
先週モデルルーム見学に行ってきました。
感想としては、内廊下や、全角部屋、防音性など惹かれましたが、やはり1部屋1部屋の狭さが気になりました。
低層階であれば、1,000万引も可能と担当者に言われましたが、それでもちょっと高い印象を受けました。
↑
そんなに引いてくれるんですか？
それくらいは引いてくれるでしょう。私も行きましたが結構似たような話されましたよ。
私もスペックは良いと思いましたが低層階は電線や道路が非常に気になりました。
今だとこの値段だと選択肢あるからね～。もっと早くにやれよってな感じ。
そんなに引いてもらえるんですか？
すでに住んでる人にはなにか対応するんでしょうか？
可哀相に・・・
・・・のようですね。
人生最大の買い物で後悔はしたくないですね
スミフは頑張って頑張って耐えて耐えて、最後に放り投げたって感じ。
最近の激しい値引きは業界でも顰蹙を買っているみたいですよ。
つーかスミフさん、値引きするだけではダメですよ。
ちゃんと販売価格に応じた顧客層を囲い込まないと。
この物件の場合だと、５０００－７０００万を２割引で売るとする。この場合実売価格は４０００－５６００万くらい。
亀戸レジデンスやらライオンズなんちゃらを検討している層とかぶってきます。
でも、こういう層は５０００－７０００万の定価を見た時点で検討から外す場合も多いのです。
実際不動産情報サイトなんかで、上限価格４５００万で検索されたらこの物件は引っかかってきません。
実際に見に来るのは実際に５０００万以上出せる、物件を選べる人たちが中心です。
こういう人達は多分がっかりして買わずに帰ります。たとえ値引きされても買いません。他の良い物件を選べる人たちなんですから。
ですから、いくら値引きしても売れないわけです。
モデルルーム価格で４０００万の部屋を一つ作って、価格表示を４０００－７０００万にすれば、検索で引っかかる確立が高くなり、この物件を選んでくれる顧客の訪問が多くなるのではないでしょうか。
ここはどっちつかず。狭い。
普通に、ここは4000万未満のポテンシャルでしょ。
表面上でも下げたら
ブランド志向の居住者から反発くらうんじゃないでしょうか？
棟内モデルルームだから
毎日のように会うでしょうし・・・
このスレの書き込み者にお可哀相な人たちが多いのはなぜでしょうか？
なんの目的でしょう？
（以前書き込みのあった）建設地の駐車場立ち退きの怨みを持つ方でしょうか。
大嘘ばかなので、スレを閉じるべきです。
ここは建具も内装もいい。キッチン周りも秀逸。
ただ価格とターゲットと立地がズレているんですよね。
家具付きのお部屋はどうだったんでしょうか
次なる施策はいったい！？(笑)
お、まだ売ってんのかここ。
まだまだ鋭意セールス中ですよ！
夜に見上げるとだいぶ埋まってきたようですが。
売れるもんですね
三井・野村が出てきてくれたおかげですかね。
モノが思ったよりしょぼかったからなあ～。
モデルルーム見学しましたが、間取り、設備、外見等々勘案して、
良いマンションだと思いました。
予算に収まれば購入したいと思いましたが、確かに周辺の物件と
比較すると、少し高いですね。
東陽町が最寄りのマンションでは、最上級の部類なんでしょうか。
近くにできるプラウドも同じくらいなんでしょうかね。
私はここ3ヶ年で都心エリアの物件を中心に１００あまりの販売センターを回遊しているものです。
最近では、マンション不況の最中、比較的供給量に恵まれている城東エリアに凝っております。
私は当口コミサイトの愛読家でもありますが、物件選びにさまよえる方々にたいして当該物件に関する誤った認識（※）を与えておると判断し投稿することにいたしました。
以下おおまかに列記する当該物件に関するコメントに目を通され、大変良好な物件であることを認識する端緒になれば幸いであります。
（※）割高かつエリアにそぐわない商品企画でマーケットアウトしている
[エリアについて]
「東陽町」といえば、兄弟分といえる「豊洲、東雲」エリアとともにデベロッパー関係者間で囁かれる「江東区坪単価１７０万円の壁」の代名詞のような町でした。
しかしながらその兄弟分である「豊洲、東雲」が、再開発を主な要因として地位が向上したと言われているものの、平均坪単価３００万円弱が定着し江東区自体の差別的評価が払しょくされたとすると、江東区役所のおひざ元であり、まちとしてはより成熟している「東陽町」はこれまで過小評価されて過ぎており、少なくとも平均坪単価２６０から２７０万円前後が妥当なマーケットであると改めて評価できるのではと考えられます。
「周辺環境について」
当該物件は嫌悪要因となる葛西橋通りに南面していますが将来にわたり採光が遮られることもなく二重サッシで遮音性に配慮しており、北側には江東区内屈指の「仙台堀公園」が隣接し都心にありながら自然環境に大変恵まれているとなどから、良好な周辺環境に立地していると考えられます。（ＴＶでも取り上げられたＯＫショップも徒歩1分）
「ベンチマークとなる割安物件との坪単価比較」
大手町、丸の内からほぼ同距離に位置し、価格改定でにわか人気を誇る「亀戸レジデンス」と比較しても、値付け要因である「方位指数」を考えると、ハイレベルな設備仕様と相まって、決して割高に思えません。（南を１００とすると、南東南１０６、東８８、西８５、北７５、程度）
＊まだまだ比較の俎上にあげたい物件はありますが、今日はここまでにとどめます。
以上、脈絡もなく書留めてしまいましたが、最後に大手町至近であることからもリセールスバリューにも優れた大変良好な物件なのではと評価しております。
ワイドスパンがよいですね
野村・地所・住友3社のなかでどこがおすすめでしょうか？
豊洲・東雲の平均坪単価３００万円弱はちょっと言い過ぎましたか。。。
でも、プチバブル時代とはいえ、豊洲タワーが事業主間で当初想定収支で平均坪単価220～230万円が設定されていた（噂）にも関わらず、そこから3割程度強の値付けで売り捌けたという事実（※１）は、今後複数年にわたる在庫リスクを抱えたとしても、類似エリアでデベロッパーが立案する事業計画上でのノルマ的な数字となってくることが十分いえる（※２）のではと考えております。
※１．デベロッパーが懸念する「江東区」のアドレス的なビハインドはほぼ存在しなくなった
※２．特に大手は目先の売上高よりも将来の売上計画のほうが重要視される傾向にあるといわれている
それと一般的に駅からの徒歩距離で５分、１０分の区切りで価格減衰が発生すると言われていますが、当該物件は公園至近であり、また砂町銀座を中心に買い物利便のレベルも高く、商品企画的にはファミリー向けに十分な床を有していることから、バス便を使わなくてはならない程度でなければ、あまりマイナス要因にはならないと考えられます。
いずれにしろ、私を含めた中間所得層は、周辺環境に特にマイナス要因がなく、本丸（大手町、丸の内、霞ヶ関など）から電車時間10分程度といった好条件のマンションが買える機会はかなり減ってきている印象を抱いております。
あと3社（住友、野村、三井）の施工レベルの比較ですが、ゼネコン各社の施工標準のみならず各物件での現場長各人の指揮命令の良し悪しができばえに大いに影響してくると考えているので一概には言えないと思います。
マンションオタクですか・・・
坪単価を論じるのは結構だが、たとえば兄弟分のCTTはCT東陽町と比較しても、
駅に近い、カラオケルームやゲストルームや、、、カラオケルームなどの共用部が素晴らしい。
なのに売れていない。
営業と物件購入者以外にこの物件を良いと評価できる人がすごいと思う。
新築でなくなってもまだ完売にほど遠いのにリセール“ス”バリューもあったもんじゃない。
1戸建てや小規模マンションならともかく“現場長”なる役職の人に左右されるんだね。さすが！
色々な意見があって、参考になります。
私は、現在、大手町から30分前後の通勤時間という条件で
物件を探しています（城東地区中心）。
その中では、東陽町付近の住環境は結構気に入っており、
この物件も候補に入れています。
確かに、この物件は駅から若干遠い気もしますが、現在、
ここより駅に近い新築物件ってないみたいですね。
三井のがありますよ。
東陽町駅、徒歩7分。
当該物件が属するエリアに関しては、三社三様で優劣を決めかねますが、ただ一つ言えるのは、東陽町もしくは類似エリア（城南・城西エリアをのぞく山手線圏外）においては、大手であってもぎりぎり賃マンではない規格モノエリアであるとして捉え、あとはただマーケットアウトしないよう相場価格内で売り捌くことを優先に考えているデベロッパーも存在すると思われるので、ブランド順位だけで決めるのはどうかなと思います。
城東エリアをご希望の方は、時間が許すのであれば、「清澄」、「晴海」、はては「亀戸」、「平井」あたりまで足をのばして、広域エリアで物件選びをするのも立地から商品企画についての一長一短が見えてきて面白いのではと思います。
安くすれば、売れる。
しかし、住友はそうそう安くしない。 で、売れない。
それでもよいと表向き言い張る。市況の回復までいつまでもいつまでも待つ？
しかし、総会も近い。市況回復までの維持コストもなかなかのもの。回復までの減価もある。
勿論、天下の住友様、そんなのちんけな負担。でも、それが今の業界情勢下で最善の方針なのか？
ここはそこまで固執するほどのブランド物件でもないと思うのだが…。
まぁいろんな御意見はあるかと思いますが、
買える人は買える。
買えない人は買えない。
結果そこなんでは？
外野からヤイノヤイノ言われても自分が良いと思えば、財布が許せばいいのでは？
なんだか同業者も多そうですが、文句は誰でも付けられるし言えますよ
ここを買える資金力がある人でもここを買わない。
だから売れ残ってるんですよ。
視点がずれてますよ。
買える人は買える、って…。
いつまでもエンドレスですね～。
買える人ほど、ここは選ばない。買える人には、相場下落で選択肢が増えたから。
もう、本来ここ買えない人をターゲットにしないとね～。
野村と三井がこの地域に参戦してきちゃったから、ここはもうどうやっても売れないような。
ここより好条件で割安な価格設定みたいですし。
知らないデベから買うよりは マシだから この辺りを検討してる人は選択幅が広がった。
買いたい人は買う。
買わない人は買わない。
買えない人は買えない。
先日モデルルーム見てきましたが、検討物件にいれてますよ
だから、竣工1年経ったのにいまだに半分の部屋が売り出し中。
買いたい人は買う。うんうん、ただし安くなればね。
安くなったから、買っちゃった。
縦長で両サイドが隣と面しているイカニモな物件よりも
ここの公園側みたいに一面しか接していないのは
いいと思う。
友人が似たような作りに住んでいて実感した。
長く住むだけに金額だけではないな と。
プチバブル時にわざわざ高い価格で駅から遠いが仕様の高い物件を購入した友人がいた。
日々の通勤、特に雨の日の苦痛と後悔は大変なものらしい。
更に売却しようと仲介業者と話をしたら、泣けるような開始価格を提示されたらしい。
住まいを購入するだけに、両サイドが接しているかどうかなどというどうでもいいことよりも、駅までの距離や立地上の適正価格といった「当たり前の基準」が重要だな と。
都心に近く、最寄駅徒歩11分であれば、トータルでそんなに遠くはないような。。。
ちなみに、まだ価格未定のプラウドは、更にここより5分程度駅から離れてると思いますが、
価格的にここより1千万円程度安くなるんですかね？
駅直結でこの価格からマイナス10%範囲ならアリかもしれないけどね。
実質13,4分かかる立地にこの価格は無い。
またそこまで東陽町にこだわる人もいない。
それが一般人の評価であり、販売結果に出ているわけだ。
当たり前の話だよな。
プラウド東陽町は長谷工施工だからな。
最初から低仕様・低価格設定は目に見えてる。
立地に合わない高仕様高価格が容易に不良債権化することは、野村も新浦安でよくわかった事だろう。
それを踏まえた上での東陽町の戦略だと思うよ。
プラウド東陽町は、＠250くらいじゃなかった？
プラウド東陽町の価格、もう出てるんですか。
情報ありがとうございます。
何階の価格かわかりませんが、＠２５０だとすると、
こことあまり変わらないってことなんですかね～。
駅向こうの三井の価格はわかりませんが、やっぱり、
大手分譲＆東陽町だと、そこそこいい値段しますね。
プラウド東陽町はここよりも高かったらしいですけど
周辺相場より3割は高いと言われたここより、さらに高いって
この地域に建てるデベは売る気があるんですかね？
それとも、急にこの地域の価値が急騰するネタを掴んでいるとか…。
そういうことが無いとこの値段は無謀な気が。
川向うの野村さんも駅向こうの三井さんも強気でした。
「実売価格」が一番安い住友さんにお世話になろうかと考えています。
ま、慌てないことだね～。財閥系もいつまでも今のままではいられないよ。
体力あるから強気価格維持といっても、売れない価格でいつまでも意地張ってるわけにもいかんよ。景気回復の兆しが見えてきたきたって、持ち上げる人もいるけど不動産の市況は昨今のプチバブルで買い手がついてこれない上限ラインが示されたばかり。
在庫ぶんの調整が完全について、適正水準の在庫が適宜はけだすようになってはじめて底だね。
今はまだまだ。
ここを発端として、東陽町はゴーストマンションの立ち並ぶ町になってしまうのかも。
東陽町はちょっと前に売ってたレーベンハイムが最後の勝ち組かも。
財閥系はこの街には似合わないように思う
最近、入居者増えたみたいですね。
引っ越しもよく見かけます。
野村も、三井も、ここと同水準ですか。
庶民には手が届きにくい街になってきましたね。
個人的には、住環境がよくて、日本橋至近で利便性に
優れているから、好きな街ですが。
これから、五千万円以内で探すなら、葛西より東に
なっていくんですかね。
まあ、ここで叩いても、どうせ大して安くならない
だろうしな～。
東陽町 右から左へ 同水準。なにか高止まりの条件でもあるんでしょうか？
買うなら今かしら？
プラウドと迷ってます。
どちらが魅力的でしょうか
シティタワーには追い風なのでは？
全員向かい風でしょ。
風を読んだ者が勝者になる…全英並みの戦いですね
最近やっとマンションらしくなってきましたね。垂れ幕は増えてますが。
ちっちゃい子供世帯が多いですね
城東地区では、一番バランスのとれたマンションですね。
子育てに良いところみたいですね。
この掲示板も最近落ち着いてきましたね。
セールスも一段落なんでしょうか？
むしろ営業さんらしき書き込みが増えましたね…。
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この売れ残り物件のどこが城東で一番？
その根拠は？
当該物件について,価格設定を中心に否定的な意見が多数寄せられていること,また先般「好物件である」旨掲載したものの,たった一度の見学だけでは評価しきれない何か後ろ髪を引かれる思い（表現は適切でないかもしれません）がしたので改めて再訪してまいりました。
さて物件の商品企画(※)に対する評価は,各人のニーズの違いなどにより千差万別かと思いますが,私は｢立地エリア｣,｢周辺環境｣,「建物仕様」の主に3つの視点から,それぞれ順に３：２：１の配賦比率で,他物件と比較考量するなどし,総合評価することにしています。以前投稿した内容の重複となってしまいますが各項目の評価から列記したいと思います。
※「立地エリア」,「周辺環境」,および住戸割り（専有面積）・間取り・設備などの「建物仕様」,ならびに「価格設定」等
[立地エリア]
都内主要８環状道路（内堀通りから環状8号線まで）のうち5番目に当たる「明治通り」の内側で虚飾なく「都心物件」であるといえ,また本丸の一角「大手町」まで電車時間9分の東陽町から徒歩10分程度の通勤利便に富む好立地に位置している。
[周辺環境]
南側は「葛西橋通り」が騒音面での嫌悪要因となりますがその反面採光に恵まれ,北側は江東区内屈指の「仙台堀川公園」に隣接しており,また公共・商業施設に不自由することがない,など恵まれた生活環境が享受できるファミリー向けマンションとして大変好感が持てる絶妙な立地に位置している。
[建物仕様]
数多くの内廊下型タワーマンションは一部の妻側住戸を除き大半が一面採光であり専有面積の割に間取りが少ないなどの欠点を有しているが,当該物件はすべての住戸が二面採光でかつ共用廊下などを隔てずに全室直接採光しているなど,そう簡単には見かけることのできない貴重な住戸プランを提供している。また騒音面の嫌悪要因である葛西橋通りに配慮しすべて二重サッシにしている点も好感が持てる。
以上,長々と書きとどめてしまいましたが,総じて,「立地エリア」「周辺環境」の特性を最大限に生かした「建物仕様」でこれに見合った「価格設定」をしており,改めて「良好な商品企画を有する物件」と評価するに至っております。
アゲ
当該物件について未だに不可思議な布教的ホジ意見が多数寄せられていること、また以前「問題がある」ことを掲載したものの、たった一度の見学でも十分に評価できる明確な思い（表現は適切です）があり、改めての再訪はしておりません。
改めて結果としては、
[立地エリア]
超混雑路線「東西線」の駅から徒歩10分超となる駅遠物件であり、一言で言えば低ランクの立地に位置している。
[周辺環境]
「葛西橋通り」に面し騒音面が最大の問題。更に子供がいる家庭にとっては安全面も注意する必要がある。周囲にはどこにである程度の公園があるだけで、プラス要因とみるべきものは何も無い。
[建物仕様]
20階にも満たない物件をタワーと称する時点でデベロッパーの姿勢を疑う。唯一の売りである内廊下は狭く、細長い建物形状は狭い立地に無理やり建てた感をより際立たせる。間取りは住友内廊下物件特有の柱やデットスペースが多く、表示面積よりも2回り狭い印象を与える。
以上、簡潔に特徴を纏めましたが、総じて"課題が多くプラス要因の無い"「立地エリア」「周辺環境」に"内廊下のみが売りだが、反面課題も多い"「建物仕様」。
これらに見合わない「高額な価格設定」がなされており、改めて「問題を多く有する物件」＝「現実的に売れていないことが頷ける」と評価するに至っております。
↑
もしかして、とても欲しくて買いたいけど買えない人なの？
もしそうなら身の丈にあった買い物選びをすることね。
↑
そういう君はここを買ってしまったのかい？
現物見れるのは、いいことです。
売れ残りとも云えるが、体力無いデベなら、あの手この手で
竣工前に売り切ろうとしただろうから、納得いくまで現物確認など出来ない。
納得行くまで現物確認すると、買いたくなくなる物件ｗ
誰もが納得いくまで現物確認できる物件=誰もが結局買わない物件
徐々に売れてるみたいで、Ａタイプは、ほとんど残ってないね。
さすが住友。
徐々に売れているみたいで、Ａ’、Ｂ、Ｂ’はかなり残っているね。
Ａもそこそこ残ってるけど。
さすが体力のある住友。
株主が許すのかは知らないけど。
Ａ、Ａ’は、結構売れてるでしょ。
まあ、価値があると感じる人のうちお金持ってる人が買えば
いいんじゃない？
あの～… マンションズの最新号を見ても去年から殆ど減ってないのですけど。
いや なんだかんだで 50はいますよ
新築の近隣物件よりキッチンなどは豪華で間取りもいいし
一度は見学に行ってみると印象が変わりますよ。
周辺はマンションに囲まれているので、
ダイレクトウインドウやガラスバルコニーは
視線が気になって非常に微妙ではありますが、
実際のお部屋は明るくて空間が広々として見えます。
裏手にある尾高橋も綺麗ですよ。
でもトータルで見るとコストがかかるのでファミリー向けではないような。
マンションの規模や作りから見ると
子育ても終わった落ち着いた年代の方によいのでは。
他物件と比べるとここの営業さんは色々と詳しいし親切です。
でもさすがに２年近く経つので、
三井さんよりちょっと下くらいの値段なら完売しそうなのに。
まだ４割くらいでは？
やはり値段なんでしょうか
駅からの距離や周囲に建物が多いという条件を加味すると、今の価格は少し割高な気がしますね…
地縁もあり、緑も多く、自転車圏内にアリオができることもあり、気にはなっているのですが、いかんせん高いなぁと。
とはいえ、スミフさんは値引きしないことで有名ですし、期待してもダメでしょうか？
HPの価格が未定に変わったので、値引きしてるのでは？
未定＝そういう意味ではないですよ。
ちなみに中層階以上の3LDKでどのくらいだったんですか？
たしかに未定になってますね。値段。
遂に価格の変更なんでしょうか？
