BEACON Tower Residence [豊洲×東雲×辰巳]　Part13

★プラス
イオン至近
運河公園隣接
病院豊富
天井高2.6

★マイナス
大量売れ残り
デベ倒産
三流デベ
購入格差
辰巳団地と不人気学区
タワマン乱立で希少性薄
大規模UR隣接で賃貸困難
免震オール電化のコストダウン
逆梁アウトフレームでない
高層階まですりガラス
土壌汚染
火災事故
床暖オプション、タンクあり、壁掛け、食洗機なしの低仕様
外廊下

どうしても有明や豊洲を売らなければならない人がいるんでしょ
住宅専用街区と準工業地区は明らかに違うのにな。
住居としての静けさに、毎日の買い物の利便性をプラス。
あとは何もいらない。
必要ならば会社周りで揃うしな。
雑踏が好きならば豊洲。

原野が好きならば有明。

住宅街が好きならば東雲キャナルコート。

以上でもなければ以下でもない。

>>1001
捏造満載だな、お隣りさんよ

お隣りってどこですか？
UR？
CFT？

東雲ってキャナルコートを一歩出たら倉庫と工場と物流拠点が多く並ぶ場所だと思うんだけど？

豊洲4も住宅街だし、有明もBASTにスーパー入るし、住宅街ならっていうのは無理あるんじゃない？

ポジの振りした荒らし？

本当にほっとする住宅街を好む人なら城西に行くと思う。コンクリートジャングルだから、人によっては無機質とも取れる環境。東は広大な都営団地、南は鉄鋼団地の香り。北と西の発展に取り残されなければ良いが、と考えるのは通常の検討者ではありませんか？

>1006
どうかな。ほっとする基準は人それぞれ。
どういう環境かは行って見て決めるものでしょう。

>1001
事実でないことがも書いてあるので個人的意見を。

大量売れ残り ＞30戸程度が大量？
デベ倒産 ＞これは事実ですね。でも再生中の今関係あるのだろうか。
三流デベ ＞これは主観。財閥系ではないけど、個人的にはデベは問題ないかと。管理会社の方が重要かも。
購入格差　＞意味分からない。 タワマンにはどこもあるのでは。
辰巳団地と不人気学区 ＞辰巳は隣ね。そしてそんなにネガティブな事なの？公然と差別をするのはお住まいの方の心情を思うとどうかと。
タワマン乱立で希少性薄　＞これは品川港南・芝浦・月島・晴海・豊洲　湾岸はどこも同じ。全部が希少性薄なのか？そうとは言えないと思うのだけど。
大規模UR隣接で賃貸困難 　＞これもそうなのかな？同じ家賃ならタワーに住みたいと思う人は少なくないのでは？
免震オール電化のコストダウン ＞これはプラス面の間違い。
逆梁アウトフレームでない ＞ビーコンだけの事ではないかと。
高層階まですりガラス ＞これは事実ではないです。調べてみたら、すりガラスと透明ガラスは一定のルールで決められて張られているようです。
　　　　　　　　　　　　　　　Part何だったか忘れたけど、過去のスレッドに載ってましたよ。
土壌汚染 ＞湾岸の埋立地は工場跡地が多い。整備された上で居住区になっている訳だから関係なし。
火災事故 ＞これは知らないです。
床暖オプション、タンクあり、壁掛け、食洗機なしの低仕様　＞これをマイナスと捕らえる人はいるみたいですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　私は必要ないものは要らないし、その分値段が下がっているのでアリと考えています。
外廊下 ＞これも個人差でしょうね。私は今内廊下に住んでいますが、近所の料理の匂いをテレビ等の騒音が響いて考え物でした。。。

住民さん少し自意識過剰じゃない？

ちゃんとプラス面も記載してるんだから、どうしてネガになるの？どのレスも主観でしょ。
それにマイナス面は資産価値に直結する部分だと思うから有益な情報じゃないの？

値引き後の値段が本当に妥当かどうかみんな真剣に考えてるんだと思うよ。
Wコンの立地・仕様や中古相場も見てるだろうしね。

>雑踏が好きならば豊洲。
>原野が好きならば有明。
>住宅街が好きならば東雲キャナルコート。

この発言が配慮無く、脚色しすぎだから1005,1006のレスになるんでしょ。

雑踏…豊洲
原野…有明
住宅街…東雲キャナルコート

たしかに

忘れてもらっちゃ困るよ。

★マイナス
枯れ木放置など管理レベル

1007さんや1009さんのスタンスに賛成します。
物件比較にはネガティブな意見も大切ですが、
ここに書き込まれているネガ意見は取るに足らないところを誇大にし、悪意的であり、建設的・客観的でないように感じます。
平たく言うと、何かしらの原因でこの物件に悪意を持っているか、ただの通り魔か、他の物件の営業の書き込みにしか見えないんですよねぇ・・・。
1001さん・1012さんの書き方はまさにそれ。
住民さんが意識過剰なのではなく、ネガの人の建設的でない、住民さんにとって失礼にも当るような書き方の方がまずもって問題かと。

大人として礼節を重んじ、他に気遣いをし、意識を高く持ってほしいと願います。

ネガの誇大表現って何のこと？目的は単に情報交換なんじゃないの？
住民さんに買った理由を尋ねていないでしょ？

確かに1001が無ければ1008も無いし、それくらいで目くじら立てるのはどうかと。

大体調子の良いときでさえ、検討者20組に1件くらいの契約率しか無いんだから、大抵はネガになっちゃうよ（笑）

1013さんの礼節を重んじた客観的な意見が聞きたいです。

>大量売れ残り ＞30戸程度が大量？

竣工後1年たって残り1割売るのは相当しんどいですよ。そこで値下げすれば全体の資産価値に関わります。

>デベ倒産 ＞これは事実ですね。でも再生中の今関係あるのだろうか。

一般的に売主が倒産すると資産価値は大きく損なわれるみたいです。

>三流デベ ＞これは主観。財閥系ではないけど、個人的にはデベは問題ないかと。管理会社の方が重要かも。

大手は資産価値でも有利みたいです。
http://www.a-lab.co.jp/research/press090904.html

>辰巳団地と不人気学区 ＞辰巳は隣ね。そしてそんなにネガティブな事なの？公然と差別をするのはお住まいの方の心情を思うとどうかと。

1001さんは差別的な言葉をつかってませんよ。何か意識があるのはあなたの方じゃないですか？
辰巳の坪単価は都内有数の低さですから、その隣にある東雲が引っ張られることは想像に難くないと思いますよ。

>タワマン乱立で希少性薄　＞これは品川港南・芝浦・月島・晴海・豊洲　湾岸はどこも同じ。全部が希少性薄なのか？そうとは言えないと思うのだけど。

地域ナンバー1物件の資産価値は相対的に高く維持されるみたいです。

>大規模UR隣接で賃貸困難 　＞これもそうなのかな？同じ家賃ならタワーに住みたいと思う人は少なくないのでは？

同じ家賃にしないと借り手が無い程度の価値だったらおよそ坪180以下の価値しかないって考えられませんか？

>土壌汚染 ＞湾岸の埋立地は工場跡地が多い。整備された上で居住区になっている訳だから関係なし。

資産価値は大多数の価値観が左右するわけで、そうでなければ市場移転で土壌汚染が問題になったりしませんよ。

>火災事故 ＞これは知らないです。

このスレに出てました。

>高層階まですりガラス

Wコンは透明ガラスだよね？

買った理由って、住み慣れた街とか、親が近くに住んでるからとか、職場が近いとか、個人的なものが多いよね。

その個人的な価値が、市場価格（一般的な価値）より上回れば買いって考えるのが合理的だよね。

個人的な価値はその人が考えればOKだから、一般的な価値の話をしませんか？

>>1019
だから？

>だから？

というと？

>値引き後の値段が本当に妥当かどうかみんな真剣に考えてるんだと思うよ。

http://allabout.co.jp/gs/usedmansion/closeup/CU20080404A/

>多くの人が挙げる希望条件を、高いレベルで満たす物件ならば「誰もが欲しがるマンション」と言えるでしょう。「資産価値の高いマンション」とは、「100人中90人が欲しがるマンション」と考えると、わかりやすいですね。

>まず「立地」です。
>エリアに次いで大事なのが、最寄り駅からの距離。
>そして「いい物件」の大切な要素といえば、「管理体制」です。
>以前はエリアや沿線でマンションを探す傾向が強かったのですが、近ごろでは施工会社や分譲会社で選ぶ人が増えつつあります。
>意外なものとしては、供給過多があります。同一エリア内であまりにたくさんの物件が売られ過ぎると、希少価値が下がってしまうわけですね。
>また、周囲に高層マンションが増えて眺望・日当たりが悪くなる、という場合もあります。

野村が出来ると第３位？

豊洲や有明のタワマン、Wコンなどの東雲中古や、はたまたUR賃貸と比較検討して購入するのは普通のプロセスだと思うんですけど・・・。住民さんもそういうプロセスを踏んだのではありませんか？その過程を議論することでより理解が深まり決断に自信が持てるようになるんだと思いますが、理想論すぎますかね？

>あの部屋なら価格次第ですぐ売れると思います。

ですから、ここの資産価値はいくらで、いくらの値引きなら妥当なのか、いくらまで待つべきか、第三者と意見を交わしたいのです。これは購入を前提としている検討者の姿勢ではありませんか？

ちなみに1027は私ではありません。決して住民さんの意思決定がどうのなど言って無いと思います。

値引きが前提って根底から話しを捩曲げる必要があるのですね。

違うと思うよ。
Ｗコンの販売は2002年で、年内にほぼ完売したから、
2004年にマンション探しでＷコン購入はあり得ない。
Ｗコン住民なら誰でも知っているはず。

中古Wコンと新築BEACONならどのくらいの価格差でつりあいますかね？

同額なら迷いますね。

そりゃ新築がいいような。。。
Wコン、結構古いよ。

Wコンって80㎡台の3LDKで3000万台だろ？
ビーコンは5000万台と2000万近く高いのに仕様は低いってどういうこと？

Ｗコン含め、湾岸東のマンションは中古市場が物件不足と言われる中でも多数の物件が売り出されていて、しかもなかなか買い手がつかないと仲介業者さんが言ってました。
このエリアの人気の下降線は既に始まっているのかもしれないですね。

>>1039

高いからでしょ？Wコン分譲価格レベルで出せばすぐはけるよ。

周辺と比較してどのくらいが妥当なんでしょうねぇ？

>>1039
釣りですか？
ｗコンの中古市場のおかげで、姫四角という新興の業者が一気にのし上り、
ぼろ儲けしたことを知らない？
ｗコン、中古で、トンでもない人気で、リーマンショックでも不況知らずだったというのに・・・
5000万台、4000万台の物件（80平米以下）なんて、ほとんど入居者入れ替わって、
ほとんど売りに出てもいないよ。

>外廊下 ＞これも個人差でしょうね。私は今内廊下に住んでいますが、近所の料理の匂いをテレビ等の騒音が響いて考え物でした。。。
>
>内廊下って、見た目がちょっとホテルライクで格好良いんだけど、、、
>実際住んでた私は、住んだら微妙でしたよ。
>簡単に言えば、「室内」なわけですから、なんと言うかホワーンとしたくぐもった空気と言うか。
>
>なんで、マンションの内側にあって表からは見えないのに、外気に触れているビーコンタイプのマンションは選ぶ上でむしろ良かったです。

今日のような天気でも風雨大丈夫でしょうか？四方が壁なので大丈夫な気もしますが・・・。

>そりゃ新築がいいような。。。
>Wコン、結構古いよ。

Wコンより5%割高ではどうでしょうか？
10%割高では？

５％なら迷うね。１０％ならＷコンかな。

立地・仕様・ブランドを考えると資産価値はWコンに5～10%劣ると考えられる。
新築プレミアを5～10%と見ると、Wコン中古の-5%～+5%の範囲と考えるのが妥当じゃないかな？
来春、未入居中古になったら新築プレミアも0～5%になるだろね。

>周辺と比較してどのくらいが妥当なんでしょうねぇ？

プチバブルであっても相対的には変わらないから、新築の値付けがわかりやすい。

立地・仕様・ブランド全部コミコミで

東雲BEACON⇒260
豊洲TOT⇒287
有明BMA⇒270

路線価では

東雲BEACON前⇒38/m2
豊洲TOT前⇒43/m2
有明BMA前⇒36～44/m2

よって誤解を恐れずに感覚で言えば、豊洲の90%、有明の95%が目安。

有明中古201.94⇒妥当な坪単価191.8

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　価格　　　　　　　　　　　　　　成約日　　
オリゾンマーレ　１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　４１００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日
オリゾンマーレ　２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日
ガレリアグランデ２５階　70.08㎡　１ＳＬＤＫ　４２００万円（坪１９８．２万）　平成２１年２月１９日
ガレリアグランデ１２階　82.46㎡　２ＬＤＫ　　４３５０万円（坪１７４．４万）　平成２１年２月２８日
オリゾンマーレ　　５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日
オリゾンマーレ　２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日
ガレリアグランデ１４階　75.95㎡　１ＬＤＫ　　４５７０万円（坪１９９．０万）　平成２１年４月２８日
オリゾンマーレ　　８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日
ガレリアグランデ１７階　71.39㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪１８４．３万）　平成２１年５月２５日
ガレリアグランデ１２階　67.23㎡　１ＳＬＤＫ　３７８０万円（坪１８５．９万）　平成２１年５月３１日
オリゾンマーレ　１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日
オリゾンマーレ　１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日
ブリリアマーレ　１４階　40.98㎡　１ＤＫ　　　３７７５万円（坪３０４．６万）　平成２１年８月２１日
オリゾンマーレ　２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日
オリゾンマーレ　２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日

オリゾンマーレ　　　平成１６年１０月（築５年）
ガレリアグランデ　　平成１８年　２月（築３年）
ブリリアマーレ有明　平成２１年　３月（築半年）

キャナルコート中古189.25

　　　　　階数　　　平米　　　　価格　　　　坪単価　　成約日
Ｗコン　　６階　８６．６９㎡　４１５０万　１５８万　２１年　８月　２日
Ｗコン　３２階　　110.72㎡　 ５８００万　１７３万　２１年　３月　５日
Ｗコン　３０階　７９．１８㎡　４８００万　２０３万　２１年　２月　５日
キャナル　３階　７２．２４㎡　３７８０万　１７３万　２１年　９月１３日
キャナル１４階　６７．８㎡　　３９８０万　１９４万　２１年　８月３０日
キャナル２６階　７４．４１㎡　４５５０万　２０２万　２１年　２月１５日
アップル　？階　５４．１２㎡　３１８０万　１９４万　２１年　３月１３日
アップル３６階　７５．７２㎡　４９８０万　２１７万　２１年　２月１４日

Ｗコンの方が管理費・駐車場で１万円は安いから、資産価値にしたら３００万以上の差があるよ。
ってことはやっぱトントンでいいんじゃない？

ＵＲ賃貸188.2

東雲アパートメンツ（143.42m2、東向き、31万円）⇒171.2万円/坪
東雲アパートメンツ（97.09m2、西向き最上階、25.6万円）⇒208.8万円/坪
東雲キャナルコート（80m2、南向き、18.1万円）⇒179.2万円/坪
東雲キャナルコート（54m2、西向き、13.2万円）⇒193.6万円/坪
BEACON（81.27m2、南向き、5820万円）⇒236.3万円/坪
BEACON（87.40m2、北西向き、6880万円）⇒259.8万円/坪

今日は強風で不動産屋も暇なんだね。

>>1053

賃貸借りるなら、BEACON買った方が得だってわかりました。

スラブ厚や、階高、外装(東雲唯一のオールタイル張り)、エレベーターホール(ダウンライト)など一切無視なんですから笑えます。
マンションなんてどこも一緒。
検討者はそんな決め方しませんよプ○セスさん。

まとめると

①中古相場からの推定 180～200
②近隣相場からの類推 約190
③賃貸相場からの還元法 約190

当初坪単価は260だから仮に適正な坪単価が190とすると27%割引が適切ということになります。
あとはどこまでBEACONに付加価値を見出せるかでしょう。

>スラブ厚や、階高、外装(東雲唯一のオールタイル張り)、エレベーターホール(ダウンライト)など一切無視なんですから笑えます。

CODANは管理費8000円みたいですよ。

スラブ厚やタイル張り、ダウンライトより、有名建築家によるデザイナーズに住めるのはある種のプレミアムだと思う人もいるでしょうね。

>検討者はそんな決め方しませんよプ○セスさん。

坪260でお買い上げありがとうございます。

東雲アパーツメントの最上階って天井高3m以上じゃない？BEACONってそれ以上あるの？

賃貸ってバカにするなら東雲アパーツメント行ってみれば？コンシェルジュいるけど？

天井高2.6mみたいです・・

http://www.tokyo-k.jp/equipment/index.html

ま、なぜかタイル張りやダウンライトに価値を見出す人もいるってことで…。

新築の今なら190以上の実力はありそうですね。

>当初坪単価は260だから仮に適正な坪単価が190とすると27%割引が適切ということになります。

さすがに今はここまでの値引きは無いでしょうから、しばらく待ちですかね。
気に入った人はいくらでも買えばいいと思いますが、まだまだ残ってますしね。

穏やかに行きましょうよ。
みなさん27%引きまでSTAYに異論がないのでしょうか？

住民さんも検討者さんもネガさんも変な煽りは要りませんから、情報出して議論しましょうよ。

掲示板の情報を元に推測してみました。

>今のところこんな感じ？
>
>　　　　　　　　　角住戸　　　中住戸
>マンコミファン　　30%　　　　　20%
>通常の検討者　　　20%　　　　　15%
>衝動買い情弱　　 10%　　　　　10%

上記が本当かどうかわかりませんが、15%引き提示ありという書き込みも
散見されますので、15-20%が現在の値引き水準と考えられると思います。

年末決算までに掃ける分は掃きたいと思うはずですから、年が明ければ
決算に向けて更に5%ぐらい引いてくるでしょう。

更に来年度になれば未入居中古になります。新築10年保障が無くなります
ので、更に5%ぐらい引いてくると見るのが妥当でしょう。

まとめると、

10月～ 15-20%
1月～ 20-25%
4月～ 25-30%

というシナリオです。27%が妥当なラインですから、それまでに決める人は
決めていくでしょうね。

また、非財閥系のJVという性格上、事業計画通り進めたい（売り急いでいる）
はずですから、アウトレットに流して清算することも十分考えられます。

今、未販売の住居がアウトレットに流れると仮定すると、業者（というか
販売子会社?）に50%で卸し、30%引きで市場に出てくると考えるのが一般的
な相場です。4月以降、これを客寄せの目玉にして、キャンセル住居を値引き
してこっそり売っていくシナリオが可能性としてありそうです。

未入居中古になればSUUMOなどにも広告出しにくいでしょうし、売り方を変えてくる可能性は高いですね。

あはは すごいシナリオですね

こりぁ待って待って底値を待ったほうがいいですね

えっと、竣工後から半年で既に15%の値引きがあるとすれば、あははなんて余裕かまして言えますかね？

CTAは既に逆新価格で販売中だし、売り急がないと、BASもプラウドも晴海も新豊洲も出てきますよ？

パークシティ有明もあるし、湾岸だけで3000戸の供給は固い。もともと地縁のある人は少ない地域だから、人口流入にも限界がある。そういう中で売れ残り東雲のポジションはどうなんだろう？

～3月 0-5%
4月～ 5-10%
7月～ 10-15%
10月～ 15-20% ←今ココ
1月～ 20-25%
4月～ 25-30%

財閥系1社なら体力もあるしトップの判断でプロジェクト計画変更できるだろうけど、JVだと各社の思惑あって調整大変だろうね。

待ってる間にまた一社逝ったりして…

間取り更新されましたね。未販売住居解禁でしょうか？

値引きしてようやく2戸売れたみたいですね。残り9戸が変わらないので倒産未販売は営業トークでしょう。北角は過半数売れてないみたいですし、まだまだ値引き拡大するでしょう。

今日も本当に大勢の方が見学にいらしてましたね。

いろいろ用事があって、部屋と駐車場を３往復したのですが、毎回、大勢の見学の方々でEVはいっぱいで・・・・驚きました！

必死さが伝わってきますね…

>1085
こそ本当に住民なのかな？（笑）

1083です。本当に住民です。

1085さんが出かけるときにも毎回すれ違う・・。
私の３往復、合計６回のEVで必ず乗り合わせる・・（用事があって急いでいたので、実はとっても迷惑だったんですが・・）１日にしたら何組きてるでしょう・・って驚ろいたのが事実です。

５～６組って・・読まれてるのも、週末２組契約とか、考えるのは自由ですが・・・（笑）
（では、昨日は私の６回のEVで、丁度その全組と乗り合わせたってことですな・・すんごい偶然だ・・
　でも1085さんには会ってないとすると・・・さらにもっといたってことですね。）

そうそう、私も乗り合わせした。その6組は実は同じ夫婦である。MRと現地を3往復しているみたい。

住民のふりした営業がいるようですね。残り30なんて大嘘だよ。希望の部屋は売れてしまいましたと言うのも営業トークで、不人気の部屋を押し付けようとしてるのか疑った方が良い。三流デベの典型的なマンション営業だからね。

有楽と長谷工ならどちらが正直で紳士的ですかね？

>>1086>>1090
そんなに羨望の眼差しで見ないでよ。

間違えた。
>>1089さんね

そうかな？
見学する部屋がたくさんあるから、見に来る人もたくさんいるってことでしょ？

1094

そう思う。本当の住民さんは誠実だけど、野村は250以上とか言っているのは無責任営業でしょう。

野村も大手ですからマーケットを読み間違えないでしょう。
BEACONの価格ではキャンセル売れ残りは確実と学習したでしょうから、CTA240を意識して230ぐらいで更に10m2ほど小さくして3LDK5000万前半ってところでしょう。
それくらいで、狭さと新築のトレードオフでWコン中古と競争力あるんじゃないかな？
不落してるし、建築費ももどってるし、PCTも230だし。
でもWコン169、アップル187、キャナル194と来てるから230でもフラッグシップだと思うけどね。