ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町　その２

鹿島が当然無償で手直しして三菱が賃貸物件として若干の値引きで買って、傘下のリートに割高で売却するのでは？
そしたら特損額はかなり少ないでしょう。三菱はぼろ儲け。

649さんへ

失礼ですが、あなたが高額物件を買ったことがない
単なる冷やかしでここに来てる人間だということを、
万人に知らしめる発言内容ですよ。

悪いこと言わないから、自己申告して
削除してもらいなさい。

契約解除をするかどうかを契約書に委ねるのではなく、契約者の迷惑を顧みずすべて契約解除というのは、補修では済まない欠陥があるということでは。
手付金は高額物件でも１割が相場だと思いますよ。

パークハビオ南青山高樹町
(旧・ザ・パークハウス南青山高樹町)

手直しできるレベルなら手直しして契約者に引き渡すはず。

一度更地にするだろう。
そのあと、三菱が再度企画して鹿島以外のゼネコンと契約して全く別マンションにして売り出す。
個人的には竹中と組んでより良いマンションにしてほしい。

鹿島が手直ししてして三菱が賃貸に出すとか書いてるやつ
お前アホだな 手直しできないから契約解除なんだろ
ちっとは考えて発言しろよ

とりあえず取り壊し。
その後どうなるかは契約者との話し合い次第では？
全契約者が解約に応じてくれない限り地所は別のものも建てられない、

じゃあ、市川の野村三井清水の件はどう説明するんだろ。一旦解除に応じて補修工事して再販売したよ。
三菱はブランド考えてさっさとおしまいにしたいから速攻解除することにしたんだろ。今の技術からして補修できないわけがない

６５７さんへ

不動産売買契約の場合、普通は手つけ倍返しを条件に
デベは一方的な契約解除ができるようになっています。
その反対に契約者も手つけを放棄を条件に一方的な
契約解除をすることも可能なはず。

私は南青山高樹町の契約書を見ていないので確実なことは言えませんが、
「全契約者が解約に応じない限り」という投稿内容には強い違和感があります。

貴方は契約書を見たのですか？
そうでなければ６４９さんと同じように
一度も不動産を買った経験の無い素人による無知な投稿だと
思わざるを得ないのですが・・・・

>659さん
手付倍返しによる解約はいつでもできるわけではありません。
相手が履行に着手する前までです。
今回の場合は契約者は着手してるといえるでしょう。買い替えなんかしてる人は確実です。
ですので今回は手付解約の話ではなく、地所側が契約者になかったことにしてくださいとお願いする合意解約の話です。

このような法律の話を前提に投稿しました。
ちはみに小生は法学部出身ですので間違いないです。

市川は希望者に対して、契約解除（＝合意解約）で手付金返金のみ。補修した上で事業継続したんで、
解約を望まない人はそのまま契約続行。

６５８さんへ

市川のときは解約になったのは、契約者が希望した場合だけ。
契約者側の希望による解約だから「手付金は普通に戻ってくるだけ」
（もっとも最初は野村三井が解約の場合は手つけ放棄と主張したものだから
業界で問題になったんだけど。鉄筋不足は重大問題だからね）

だけど補修可能だったから、解約を希望しない契約者も当然いたし、
当たり前だが補修されて引き渡しもされた。

今回は全然違う。補修が不可能なんだろ。今の技術というが、
馬鹿なコア抜きがされてたら耐震強度は直しようが無い。

よってデベの都合による一斉契約解除になる。
契約者の希望による解除ではなくデベ都合による強制解除だから
市川のときとは異なり、契約者には「手付金＋手付と同額の迷惑料が振り込まれる」

>661

買主が契約の履行に着手後に売主が引き渡しできない場合は、契約不履行で手付金返金、違約金に損害賠償でしょ。事業中止ってことは売る側は契約を履行できないってギブアップしたってこと。合意解約って、双方が合意しないと成立しない。

法律勉強したの？

とりあえず弁護士挟んで交渉します。
新たなケーススタディになりそうですね。。。

事業中止の例は、六会コンクリート事件で三井の大船の例がある。

６６１さんへ

ご指摘ありがとうございます。
ただ説明が一部分かりにくところがあります。教えて下さい。

「手付倍返しによる解約はいつでもできるわけではありません。
相手が履行に着手する前までです」

このところですが、具体的にどの法律の第何条に基づいて、このように
言われているのですか？？

私は法律の専門家ではありませんが、
契約書を読む限り、デベは手つけ倍返しによる契約解除ができるように思われます。
なんとなくデベ都合の契約解除は手付倍返しが業界常識になってる気もしますが、
それは過去の判例とかから積み上がったものではないのでしょうか？？

民法など一部の法律で６６１さんの指摘されるような法律解釈論ができるとしても、
小生には判例などを通じた過去の業界の積み上げがより重視されるようにも
思うのですが、その点はいかがでしょう。

ご教授ください。

>663

コア抜きで鉄筋切っちゃっても、コンクリはつって鉄筋組みなおして補修ってのはできる。みなとみらいのタワマンで過去にあった。当初、引渡遅延と言ってたのは恐らくこれやろうともくろんでたんじゃない。

三井の大船は結局賃貸になった。ここもそうなる。

パークハビオ南青山高樹町でほぼ決定

６６４さんへ

６６７です。

６６１さんの投稿は分かりにくところもあります。

結局、どうゆうことになるのでしょうか？？

私は「デベ都合による契約解除の場合、契約者は手付金と同額の
迷惑料をもらって解約に応じないといけない」と思っていたのですが、
（三菱のことですから、契約者がすでに買ってしまった家具の代金の
補償とか、現実にはもろもろ補償があろうことは承知しているつもりです）
私の考えは誤りでしょうか？？

後学のため、教えて下さると嬉しいです。

この南青山の一等地で賃貸にするか？
俺はしないと思うけどね。
三菱が当初引き渡し遅延といってたことは事実だし、
それを目指したのは、間違いない。
だからこそ今回の契約解除の決断は、
どうしても補修不可能な欠陥が見つかったと考えるのが普通だろう。
６６８さんがどれだけ建築技術に詳しいか分かりませんが、
俺は鹿島の技術者の診断を信じますわ。

それに、ここは三菱のフラッグシップの第一弾になるはずだった。
補修できるものならば、どんなに時間がかかっても補修してると思うぞ。
ブランド価値うんぬんを言うなら、契約者には遅延に伴う費用をすべて負担するなど
三菱が誠意をみせたあとに引き渡しの方がベターに決まってる。

なぜなら、大半の契約者がそうなることを望んでいたのだから。

>667

661ではないですが。ここの契約書を読んではいないけど、一般論として
・手付け解約の規定（売主側の場合は手付金倍返し、買主側の場合は手付金放棄）；ただし、相手方が契約の履行に着手するまで。
・債務不履行の規定；この場合、売主側は違約金（通常、20%）を支払う
が、契約書にあるはず。買主が契約の履行に着手した後に、物件を引き渡せなかったのなら後者の債務不履行が適用される。

私も、664さんに同意です。売主による解除は手付金と同額に加えて損害賠償。但し違約金の定めがある場合は違約金の額が通常だと思う。別に私は弁護士でもなければ法学部卒でもないけど、ググってればいくらでも説明は出てきます。

６６７です

ありがとうございます。

そうすると、今回の場合、手つけの倍返しではなく
手つけ返還の上で２０％の違約金がもらえると考えればいいでしょうか？

661です。
法律勉強したの？とのことですが、していましたよ。
何年も前ですが択一試験は三回通ってます。

664さんがおっしゃっている「契約不履行で違約金に損害賠償」は買主が主張するものであって契約不履行状態にある売主が主張できるものではありません。
買主が履行に着手した以上、契約不履行状態にある売主からは、どうやっても一方的な解除はできません。
ということで、売主は買主に合意解約をお願いすると。
もちろんこれに応じる義務は買主にはありません。

ということを言ってるのですが。。。

>667さん
民法557条です。
法解釈ではなく明文化されています。
あと、通常の不動産売買契約であれば手付の条文のところにそう書いてあるはずですよ。

>>676

今回のマンションの売買契約の条文がどうなっているかはわからないが
特段の定めが無い限りは、法律的にあなたの言っている
「債務不履行の場合、それを理由として債務者（この場合は売主）からの
一方的な解除（＝法定解除）が出来ない」
「買主は売主からの解除の申出を応じる義務は無い」ってのは正しい。

じゃあ、今回のケース、買主は、売主からの合意解約に応じなかったら
買主は、売主に対して、あくまで売買契約の履行の強制を
求めることが出来るの？
債務者（売主）が履行の提供は出来ないと言い、
債権者（買主）は契約の解除に応じないままだと
法律的にはどういう流れになるんだろう。

それ以前に、手付解除が可能かどうかの判断は
なかなか悩ましいよ。

法律を勉強されたのだから知っているだろうけれど
民法５５７－１の「履行ノ着手」に当たるか否かについては、
有名な最大判昭４０．１１．２４の判例の他、

「当該行為の態様、債務の内容、履行期が定められた趣旨・目的等諸般の
事情を総合勘案して決すべきである」
「履行の着手の有無を判定する際には、履行期が定められた趣旨・目的及び
これとの関連で債務者が履行期前に行った行為の時期等もまた、
右事情の重要な要素として考慮されるべきである」（最判平５.３.１６）

が現在の判断基準と言える（いわゆる総合考慮説）。

昭和４０年の判例で言う「前提行為」だけれど
客観的・外部的に認識できない行為も少なくないし
今回のケースで買主は個別に様々な行動を取っているわけで
「履行の着手」に当たるかどうかは一概には判断できないよね。

たしか、「代金の支払いを準備しただけでは、履行の着手とは言えない」
（最判昭２６.１１．１５）ってのもあるので
住宅ローンの申込だけでは「履行の着手」に当たらないと考えられているし
そう考えると、現在、居住している自宅を売却（の手配）をすることも
直ちに「履行の着手」と言えるかどうか。

「契約の履行に着手」の定義や具体例をお教えていただけませんか。
無知なもので、よろしくお願いします。

>>679
もっとも確実なのは残代金を払う。これ以外は司法判断。678の書いている通り。

金消契約が済んでいたら契約の履行に着手となりますよね？

＞680
ありがとうございます。
書き込みのタイミングが重なり、678の投稿に気づきませんでした。失礼しました。

金消契約書や登記関係の委任状に捺印したりするのが履行の着手に当たるか、微妙ですね。
679

678だけれど、「履行の着手」の定義・判断については、
あそこに書いたとおり。

取り上げている昭和４０年の最高裁判例は、履行の着手について
「債務の内容たる給付の実行に着手すること、
すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で
履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために
欠くことのできない前提行為をした場合を指す」と定義している。

そして、もう一つ取り上げた平成５年の最高裁判例のように
総合的かつ、個別具体的に判断されると言って良い。

不動産売買の場合、たいていは買主側からの手付解除の申出に対し
売主が「履行の着手」を主張するケースが多い。
この場合でも、土地か建物かマンションか、中古物件か新築か、
建売か注文建築かで、解除の理由も含めて
さまざまな判断があるし、調べると出てくるので
判断基準についてそれなりの蓄積はある。

今回のような完成前の新築マンションで
売主が建築上あるいは構造上の重大な欠陥・不備（不都合）による
目的物引き渡し債務の履行不能を理由として
売主から買主全員に対する契約解除申出というケースは、
あまり無いと思う。

買い主一人一人によって事情や、行った前準備は異なるし
それだけに、何が買主側の「履行の着手」と言えるかは難しい。

野次馬的興味になるので、契約者には不謹慎かもしれないが
今回、仮に売主が手付の倍返しによる契約解除を申し出たのに対し
買主全員が「履行の着手」を理由に、手付け倍返しでは無く
違約金の支払いを求めて共同訴訟になった場合、
司法判断が出るのなら、その筋の人間にはきわめて興味深いものとなる。
将来の一つの目安になるだろうね。

まあ、裁判になってもたいがいは終局判決まで至らず
和解で終わっちゃうだろうから、
このケースについての司法判断は、お預けだと思うけど。

繰り返しになるけれど、
今回のケースで「履行の着手」が争点になったとき
その判断は相当難しいと思うよ。

三菱の方もこの掲示板、ご覧になっているのでしょうか？
とても気に入っている三菱の物件があり、購入を考えています。
二月に構造説明会がありますが、ぜひとも他物件でもちゃんと会社として謝罪し、信頼を取り戻して欲しいと思います。

６７８です。

今回のケースでローン（金消）の契約をしただけでは、
実行の着手と言えるかどうかは、私見では微妙。
新築マンションの場合、ローンの契約をしても
実際の実行（金銭の交付）は引き渡し時ですよね。

そうなると、先に挙げた最判昭２６.１１．１５にある
「代金の支払いを準備しただけ」と考える余地はあるし
そうであれば「履行の着手とは言えない」可能性があるわけです。

ちなみに、買主の手付金の支払いだけでは
履行の着手とは言えないというのが司法判断のようです。

あるいは、新居に入居のためという理由で
市販されている家電製品や家具を新たに買いそろえるというのも
履行の着手とは言えないらしい。
購入した家電・家具類は、全く無駄にはなることは無いという理由らしい。

そうなると、そのマンションの部屋にあわせた作り付けのオーダー家具を
発注・代金支払い済みで、キャンセルが出来ないようだと
履行の着手と主張できる余地はある・・・・・かな？

>>685
>そのマンションの部屋にあわせた作り付けのオーダー家具を 発注・代金支払い済みで、キャンセルが出来ない

これはダメだと思いますね。
売買物件の固登記委任，固定資産評価証明書の取得の手数料を支払った、しかも契約の2日前に突然解約されたと言う、どう考えてもその取引以外には用途の無い契約ですら
履行の着手とは言えず、準備のための別個の取引をしたに過ぎないと判断されるくらい、実際に契約を履行する際必要となる直接的な内容以外認められていませんから。
しかも、上記のは、実際に実害は出ているとしても手付け倍返しで十分に補填されているという、おまけ付き。

しかも、土地等の売却でお金を準備していても、その代金をもって支払いに当てる等の契約が無ければ、準備に過ぎないと言う判例もネットにありました。

実害が合っても手付け倍返しの範囲なら、補填はされてると言われるし、
現金を調達しても、現金はその他何にでも使えるから、単に準備しただけといわれるしでかなり厳しい。

確実なのは、残代金を払った、引渡しを受けた、所有権移転手続きが済んだなどのみで、後は裁判所次第だけど、判例から見ると、結構きつい判例も多い、と言えると思います。

つーか金消契約が履行の着手でなかったら、買い主は何をもって着手といえるのだろうか？
引き渡しを受けたらそれは着手ではなく、売買契約の履行でしょう。

着手とは「契約履行のために必要な手続きなどを進めること」であって、購入の意思無く金消契約なんかすることは基本的には有り得ないと思うのだが？

>>687
借入金の資金実行＝残代金の支払い

>688
デベの立場では、そう主張するのでしょうね。

残代金の支払いって引き渡しのことですよね。
そしたら契約履行そのものかと思いますが…
購入者には着手という概念は無い？

残代金の支払と引き渡しは別物ですよ。
前者は買主の義務。後者は売主の義務。

いやいやそうゆう意味ではなく、実際には残代金の支払いをもって鍵の引き渡しを行いますよね。同じ日に。
その時点が履行の「着手」だなんて現実的ではないと思うんですけどね。

それまでに手付けの倍返しで一方的に契約解除ができるならデベに有利すぎますね。

692さんの言うことも一理あります。
ただ法律の解釈をうんぬん議論しても永遠に結論は出ないので、判例がどうなっているのか、過去の裁判所の判断が気になります。

今からこの辺りで3月入居できる物件を探すとすれば、どこがありますかね？

グランの契約者を納得させられるだけのマンションは
今は近隣には皆無ですな。

地所は時間かけてでも建て替えする義務があるだろうし、なぜそれをやらないんだろう。グランのフラッグシップだし、将来的なブランド価値も考えたら、今回の物件の採算なんて度外視すればいいと思うんだが。

グラン三番町！

手付金プラス手付金２倍のお金が支払われるのですか!?
それだと契約者も納得でしょうね

デザインコート契約者は　グランスイート広尾 でよさそうだけど。

倍返しなら、売主の一方的解除に対して文句言えないのでは。それをあらかじめ契約書で合意したのでは。