＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分 西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業
【タイトルを変更、物件情報を追加しました 2014.1.6 管理担当】
[スレ作成日時]2013-10-01 20:21:53
遠すぎ
２２５です。
＞２２６、２２７さん
西武線と東急線の沿線しか住んだことがないので、両エリアしか比較することができず、先のような書き込みをさせていただきました。笑わせてしまったようですいません。
６０００万円台で７０平米以上の物件は新聞の折り込みによく入ってましたよ。グレードの比較的高いプラウドなんか学芸大学で６０００万円台半ばで出ています。具体例を挙げると、「業者の回し者か」なんて言われそうですが。
色々と事情があって、縁のある街に建つこの物件を１年がかりで検討していました。
「やっぱり練馬区は品川区に比べると『夏暑くて、冬寒いな』」なんて、実際に足を運んだり、ネットで気温の比較をしたり（２度くらい違います）
知り合いに子育て環境について話を聞いたり。「やっぱり大事な情報はネットで拾えないな」というのが教訓でした。
価格については「高樹町の特損が乗っけられなければいいが…」と思いながら、資金計画を立てていました。
物件探しを続ける中で、業者に「マンションは管理を買う」とよく言われましたが、「マンションはコミュニティーを買う」ものではないかと今では思っています。子供を含めた家族同士の長いお付き合いになるので。
この掲示板からも、いろいろ勉強させてもらいました。自分なりに結論が出せたので、書き込むのはこれを最後とします。
今週日曜日に説明会があります。南青山の地所レジと鹿島の件もあって、この物件に影響が出ないか心配してます。まあ、価格が合わなければそんな心配もしないのですが。この事実を隠すか、明白にするかでデベロッパーとしての企業姿勢を見てみたいものです。
企業姿勢？三倍返しで度量見せたのでは。南青山の説明会じゃないんだから、地所嫌なら行かなきゃいいのに。どんな回答期待してんの？
三倍返しで、度量って・・・。損害は鹿島に請求でしょ。企業姿勢がよく分かる。
南青山のことをどう説明するかってのも興味の的でしょ。それと南青山で機能しなかったチェックアイズをどう説明するかも。
こういうグレード感で間取りも広くて、共用施設はでかいロビーだけ、みたいのが
いいなあ。
200戸超えると、やっぱゴテゴテしてくるもんだね。
モデルルーム事前案内会に参加された方、価格帯は大体どのくらいでしたか？
もっとも安い部屋（1階という名の地下1階）で、5000万円中頃からでしたよ。
モデルルーム見学をされた方、ぜひご感想を頂けませんか？価格以外にも、部屋や近隣の様子など教えて頂けると嬉しいです。
モデルルーム、行ってきました。
モノはパークハウスバリューということで、いいと思います。
噂のハナレもいい感じでした。
営業トークはこれから価格を釣り上げたいのか、いいことばかりしか言わず。。
あと一階は、一階ではなく、地下です。
バルコニーの壁は柵なので、外から丸見え。二階がほぼ地上と同じ高さだから、外から丸見えなんではと思う。
西武線沿線で各駅の駅で、駅前も発展してないとこから言えば、価格はかなり高めに設定されてると思いました。
ちなみに億ションもあります。
みなさんの感想も聞かせて下さい
半地下なのかと思ったら、思い切り地下なのですね。それは残念です。
富士見台で億ションとは、かなり強気過ぎると思いますが、
ホームページに載っていないプランもあるのでしょうか？
あの広さで億ションのものがあるとは想像つかないのですが。
こんな所で億ションだなんて、練馬の農家の方ぐらいしか興味を持たないんじゃないですか。地味～な所ですよ、このあたりは。
億ションはルーフテラスのある間取り2つ。
価格は全体的に強気色。
確かにここで7000万以上出して買うのは、地元の地主とかかな。そのくらい出せるなら、もっといい場所あるしね。
傾斜地ではないから空堀地下室マンションかな。地所は世田谷で連発して条例作られて既存不適格問題起してるんだけど。
自分が地下に住んでいなくても、地下があるというだけでリセールに影響はあるのでしょうか？傾斜地ではないので周辺住民の反対などはなさそうですが。。
世田谷で条例が作られたきっかけは近隣住民の反対運動。既存不適格になったら地下だけでなくマンションとして資産価値は見込めない。それから、横浜市で近隣住民から建築確認取り消しの裁判起されて、取り消しになった空堀地下室マンションの例もある。
地下マンションはデベの利潤追求マンションって事で間違えないでしょうねー
地下は容積率に入らないから地価価格関係なく建てられる(建設費だけはかかるけど)くせにこれから建設費上がりますよって煽られて高値で買ってしまう人々もいるでしょうね、、
容積率不算入のほかに高さ制限も回避できるから、地下にすると同じ敷地面積に対して部屋数を増やせる。ってことで、その分の利益を増やせるって構図。
ここみたいに第1種低層住居専用地域の制限よりも見かけ上、階数の高いマンションが建てられることになるから近隣から反対をされるってケースが多い。ここでは反対が無くても、世田谷みたいにどっかで問題になって、住民からの要望があって条例が作られてしまうと既存不適格ってことに。地下室マンションにはご用心。
第一種低層で地下室なんてよくある話でしょ。逆に地下室なけりゃ高くなるだけ。
そのとおり。マンションを想定した用途地域でないところに建てちゃうってのがそもそもの問題。トラブルは起るべくして起こる。
南青山の影響でしょうか？確かに安めの価格設定でしたね。モデルルームについては今までの中でダントツでした。昔の地所ならもっと価格つけてるでしょうね。沿線では野村のプラウドよりやや安めでしょうか？商品のグレードは非常に高かったです。ただ混み合っていてゆっくり見れませんでした。。残念です。。
地下物件について無駄にお金を支払ってるのってすぐ分かると思いますが(それも調べない)情弱様向け物件で良いのかもしれませんね。
情弱？必死の妨害ですね 笑
離れの間取りいいですよね。地下であることもこの間取りの良さがでてると思います。
欲しいなぁ。でも、ちょっと高いなぁ。
なるほど、それだと購入したものの資産価値がゼロになる可能性があるわけですね。リセール先が現金購入でもしてくれない限り。だったとしても相当値は崩れますね。
将来的には引っ越すことを前提としているため、それだと厳しいなあ。
引越し前提ではなく、終の棲家のつもりの購入でも、人生何があるか分からない。いざというときの売れないと身動き取れなくなる。中途売却のことを考えておかないと。
一之江の契約者板にも突貫工事って内部告発があった。そのあとで、共用部分は工事が終わってなく、その状態で内覧会って連絡があったらしい。
契約者板には内覧会三日前の写真がアップされてるけど、整理整頓されていない状態がはっきり分かる。第二の南青山になるかも。今週末の内覧会に注目。
レインズの履歴見てみましたが上鷺宮地域の成約価格は平米単価37～59万なので中途売却した場合は間違えなく赤字でしょうね。
富裕層が割と多いエリアだからね。今のままの予定価格で行けば即完に近い勢いで売れてしまうかもね。今話題の地所設計も、南青山の汚名返上を図るにはいいチャンスでもあるし、リーディングカンパニーの底力を見せてもらいたいな。ここは買いでしょ！
それがぼろぼろだよ。施工トラブルではないけど晴海タワーは契約者ともめてるし、上原は雪のため電気設備不具合でモデルルーム閉鎖。
他物件の施工トラブル以外のことや、モデルルームの電設不具合って、このマンションの価値判断基準とは全く関係ないお話ですよね。
南青山も是正工事or建替えの間の家賃負担で契約者と揉めそうだね。しかし、説明会で社会通念を持ち出すのは笑える。社会通念ではありえないことしておきながら。
今回はしっかりやってくれるのだと期待したいですが、そもそも地下を作る時点で売り逃げる気満々かと。企業姿勢からして、信頼に足る相手ではないように感じます。
普通なら問題起したら、しっかりなんだろうけど、一昨年の赤羽の火事から一年半で３度火事騒ぎを起してる。この会社は今度はでは無く、今度もの言葉のほうがあってるんじゃない。
空堀地下室は世田谷で問題起してるし。
南青山も絶対高さ制限条例前の駆け込みでしょ。既存不適格になるの分かってて建てちゃう。だから契約者が望んでる建替えも難しいわけだし。
周りを歩いてみましたが、落ち着いた立派なお宅が多かったです。
駅から近くて落ち着いている環境が、子育てに良さそうでした。
すぐ近くに児童館があって、賑わってました。
立場話をしていたご近所の？奥様方の雰囲気が、自然な品の良い感じがしました。
セレブで高飛車な感じはなかったです。
この環境を購入するという意味で惹かれますね。
強気価格だなぁという感は否めませんが、同じような環境物件てなかなかないから適正価格なんですかね。
１階は安いのでここにするか。。迷います。
すごく素敵な街だなぁという印象を受けました。我が家には少し敷居が高いように感じますが、真剣に考えてみたいと思っています。ただ、一点だけ気になっていることがあって、もしも地下住戸が浸水被害を受けることになった場合、地下住戸以外の家の資産価値にまで影響するものなのでしょうか？ご存知の方がおられましたら、教えてください。
今度モデルルーム見学の予約をしているのですが、4000万円台の部屋ってないでしょうか？ないならキャンセルしようかと思いまして…。
残念ながら4000万円台は無かったと思います。平均坪単価は280万円前後です。１階毎に約300万円の差が設定されています。当然、最上階４階部分が最も高額になります。地下階（今回は１階部分）ははなれ、やトランクルーム等を備え、付加価値を付けています。３棟ありますが、南側のＣ棟の価格設定が一番高額でした。モデルルームは２タイプ用意されており、はなれ付の部屋はかなりインパクトがありました。はなれには除湿機が置いてありました。モデルルームは週末は連日満員のようです。３月８日から申込みが始まるそうです。営業マンはかなり自信満々でした。興味のある方は、ＭＲを訪れ、営業に様々な質問を投げかけてみては如何でしょうか？あとは、各自が価値を見出すか否かでしょう。
地下住居が浸水となったら、修繕積立費から修繕になる可能性は高いと思います。
もしそうなったら、修繕積立金はあがるので、中古で売却で買主が修繕費が高いと
判断すれば不利になり、買い手はつかず、物件価格を下げざるおえなくなると
判断します。
でも、ここって土地が低い場所なんですか？土地が低くなければ、心配はない
と思いますが。
排水や湿気対策は完璧だという説明を受けました。
富士見台駅から北は下り坂、鷺宮方面も下がっていて、ここは高台なのではないでしょうか。
最寄り駅が富士見台というだけあって、晴れた日には、屋上からは富士山が見えるそうです。
屋上テラス付きは高くて手が出ませんが憧れます。
管理人がいるのに、コンシェルジュは不要かと、、、その分の人件費は管理費から住人が支払うことになるのですよね。
駐車場は261世帯に80台分程度でたりるものでしょうか。
駅近マンションだと車持たない人が多いものなのでしょうか。
緩やかな高台？ではありますが、
なんせゲリラ豪雨が頻発する練馬中野。
やはり浸水を考えると一階はためらわれます。
もしも既存不適格なんてなったら、逆恨みされそうだし。。
坪単価280ですか。富士見台駅最寄りのマンションでは、過去最高でしょうかね。永住ならOK、リセール期待はダメ。中野区とか、敷地希少とか、一度忘れてみましょう。シンプルに富士見台駅最寄りにそこまで払うかと。
地下室マンションで浸水して、受電装置に水が入って周辺一体が停電となって顰蹙を買ったケースもある。
富士見台駅は素敵な街、、、
という印象とは、ほど遠いような、、、
マンション周辺は落ち着いた住宅街ですけど。
最寄り駅自体は、西武線沿線でもひどい方かと思われます。この辺りの方は中村橋とか使うのでしょうか？
