23区内の新築マンション価格動向（その67）

30坪なら結構広いですね。
10年前ぐらいに土地60平米の三階建て住宅で狭いなと思ったら最近は50平米を切る土地のものも多くびっくりする。

場所がいいと30坪でも高額だろうけど、いざという時に建て替えや、賃貸物件を建てれていいね。

最近、相続対策か大きな戸建てが賃貸物件や賃貸併設になっていくのをよく見かける。
数年前に大学が移転してきたのもあるのかもしれないけど。

私は50坪ぐらいの土地に自宅兼賃貸の物件を建てたいけど、今の場所だと２億では厳しそう。

>>9737
都市部に限定した話だけど、戸建ては土地代しか評価されないけど（消耗品という考え）、
マンションは利便性や流動性といった形に表れない部分も含めて資産としての考え方が定着してる。
セキュリティや金で解決できる管理等、メリットも多い。
ただ今みたいに買値が高ければどうしようもないしタイミングが全てと言えるけどね。
今現在、損得のみで考えるなら、まだ十分住めて且つ、ほぼ土地代だけで売られてる中古戸建だと思う。
人気もないし狙い目。

そのうち管理人の賃金も上げろって流れになるの？

ならないでしょ。
管理人はシニア世代だし、現役時代はいい企業で働いていたんじゃないかなと思う人が多い。
もとはディベロッパーの社員だったりと思ったり。
お金に余裕ありそうにも思う。

小さな物件の掃除やら何から何までもやるようなところは分からない。

>>9737 匿名さん
余程条件が良くない限り、戸建て用の狭めの土地の流動性は、非常に低いですよ。
覚悟を持って購入されているのだとは思いますが、私的には尊敬できますね。

>>9739
補足。
昭和の時代は、戸建ては土地が残る、マンションは無価値って考え方が一般的だったから、
これから20年後の価値観がどうなってるかは想像もできない・・・
紆余曲折はあるだろうけど一周回って「やっぱ土地だよな」ってなってそうな気もしないでもないけどｗ

子供が喜ぶかどうかでしょうね。

大半のケースでは、好立地ではない限り、子供はそこに立て直して住むというのはほとんどないので売却することになりますが、その土地とマンションのどちらが資産的に有利かを考えて決めるのがよいか、と。

売りやすさ貸しやすさも重要です。

渋谷区役所ン定借タワーが60平米1.5億とか
正気の沙汰と思えないから、好立地建て替え予定ありの大規模築古
同じ広さ半額以下で買ったわー。賃料でローンと税金は払えるし、新築で追い銭かかるにしても
地権者過半数当たり前みたいな現状見てると
本人も地権者になっとかないと新築でいい場所の部屋が手に入らない。
都の玉突き建て替え制度も創設されるし、根気があるなら買い占めても土地値二割程度で買える
建て替え待ち好立地築古バブル来るかも

9737です
自分が土地選択で一番重視したのは流動性です
30年、40年後に売り払って老人ホームに入るなり、子供たちに相続するなりなった時に、きちんと値段が付いて売れる場所をと考えました
東急沿線ですが、周りで売り物件が出ると、程なく新築が建つエリアですので、流動性は今のところ大丈夫かなと思っています
もっとも地震や人口減少で今後はどうなるか、またそもそも資産云々なら株や不動産投資などにお金回して賃貸という選択肢もあるでしょうが、埋立地のタワマンや、都心の70平米前後のマンションよりは、いい選択になればと思っています

価格と賃料の線はいずれは絡みつく。
価格が下がるのか
賃料が上がるのか
その両方なのか
傾きは緩やかなのか急激なのか…

>>9746 匿名さん

残念ながら流動性と資産価値の維持を考えた場合、戸建に比べて圧倒的に都心のマンションの方が有利です。

将来的に改善される可能性はありますが、現状だと戸建の場合、25年程度で建物の価値はほとんどなくなってしまいます。

戸建ては売るときは建物は潰すよ。
その費用が結構いる。
定住の可能性がないならマンションがいい。

自分も土地があったほうがいいと思って、都心の狭小地の狭小住宅に住んでいたけど、タワマンも面白そうと思ってマンションに移った。
土地はあっという間3割増しの値段で売れたけど、今のマンションは築10年だからどうかな。
ただ、一軒家にない富士山から、レインボーブリッジ、羽田空港、房総半島までの眺望に大満足してます。
最後はどうなるのか、専門家じゃないからわからない（笑）。

ゼネコンに勤めている人の自宅の戸建て率はかなり高いと思うんだよね。何故でしょうね。

>>9745 匿名さん
もはや建て替え織り込み済みの高値になってますよ
あと鑑定士が安く建て替え時に評価してくる傾向があるので従前資産は意外と安いよ

>>9751 匿名さん
私の周囲ではそうでもないですよ？

10%の消費税増税でここから約半年間のマンション契約数が大幅に上がりそうだな。

>>9748 通りがかりさん

私は土地の話ししかしていないんですけどね？
よく賃貸派が、「木造の減価償却は20何年」とか言いますが、意味が分かりません…20何年経てば住めなくなる訳でもないし、銀行から融資引く訳でもなければ、何か意味ありますかね？

建て替え狙いで人生消耗中の方がいらっしゃるスレは、こちらですか
https://mituikenta.com/?p=2353

建て替えネガってエンドユーザーにおいしい話を気づかせたくない業者臭がなんとも

>>9755 匿名さん

一般論として、都内において戸建の方がマンションより流動性が高いことは間違いないです。

それから資産云々に関して、埋立タワマンや70平米前後のマンションより良い選択になればとありますが、これも一般論として、戸建よりも埋立タワマンや、70平米前後のマンションの方が資産価値の維持は有利です。

もちろん、資産価値の維持だけで住宅を決めるわけではないですから、戸建を否定するつもりは全くありません。

比較論として、流動性と資産価値の維持だけで見るならばです。

私も可能ならば都心の注文住宅に住みたいですよ。

マンションて土地を垂直方向にも拡張することで分譲数を増やして安く多く売るって仕組みだよね。買えるならそのマンションの土地を直接買ったほうがよくない？
唯一マンションが有利なことは、ふつうなら見向きもされない土地を共有施設やら設備やらで付加価値をつけて土地以上の価値が生まれるってとこかな。
マンションの資産価値って土地より低いと思う。

湾岸はほんとに良い例で、埋め立て地という何もないところにマンションを建てて付加価値をつけたよね。
あそこが戸建ての地域だったらここまで高値にはならなかったでしょう。なので、湾岸に限ればマンション自体に資産価値がある。言い換えれば個人が小さい土地を持っててもたぶんあんまり価値はない。
一方、都心のマンションは建物自体にも価値は当然あるんだろうけど、最も価値があるのは土地自体。なのでできることなら土地を持ったほうが資産価値は保たれると思う。土地が買えるならわざわざ集合住宅であるマンションを買う理由がない。マンションが好きで住みたいなら別だけど。

マンション買うときに、念のため土地と建物に分けてそれぞれいくらなのか、その額は妥当なのかをチェックしておく必要はあるよね
消費税から建物代は逆算できるから
100平米2億の部屋で土地持分10坪として建物代1億なら、土地は坪単価1000万、建物の坪単価333万って感じで
あとは路線価と比べて土地単価都心部なら2倍くらいまでなら妥当、デベの友達に仕様みてもらって建物単価が妥当か聞いて契約するといった感じ

とは言っても、価値が保たれる最低条件である、

① 中央線南側＋山手線内側の千代田港渋谷区
② それ以外の有名高級住宅街
に土地なんて買えないもんなあ。

これ以外の土地を買っても二束三文だし。

>>9758 通りがかりさん
どこに戸建ての方が流動性が高いってデータがあるの？

港区の民度が低いですね…

>>9763 匿名さん

さすがに誤植か、と。

敷地面積が20坪を切るような狭小戸建てを買うぐらいならマンションの方をお勧めしたいけどね。
三階建狭小住宅は階段室のような使えないスペースが大きい。一階をガレージにしたら家の出入りも面倒になる

>>9766
数年前まではミニ戸をバカにしてたけど、
最近のコストカット＋価格急騰を考えるとミニ戸のほうが・・・って気にもなるｗ

>>9766 匿名さん
自分もマンション派だけどこれは完全に好みの問題だからなあ。
戸建ては敷地広いと庭のメンテや掃除が面倒だけど狭小住宅はそんなこと気にしなくていいからラクだよね。一方で洗濯物干すのに3階まで上がらなきゃいけなくて面倒だったりもするけど。
マンションも20階超えるとエレベーターほんと面倒だけどね。居室が近いんで家族が多いとストレスになるし上下階の騒音もあるし。
資産価値？そんないい物件どちらにしろ買えないでしょ。

>>9768
郊外と比べると都心部の戸建ては間口も狭いのであまり過大な期待は持たない方がいいね。
一階に車を停めるとカニ歩きでないと玄関にたどり着けないような物件も多い。家相的にもあまりよくない

>>9769 匿名さん
さすがにカニ歩きの物件はみたことないけど笑。たしかに実物見るとけっこう狭いよね。
ただマンションも70平米3LDKだとリビングこんなもんか、、、ってなるからそんなに大きな違いはないのでは。モデルルームは素敵なんだけど実際の部屋見ると落差に驚く。

最近のマンションはリビングを可能な限り広くとったものが多いです。
子ども部屋は4.5〜5畳あれば充分ですし。
こういった快適性を追求した間取りになっているのも、昔のマンションと違う点ですね。

>>9771
営業サイドの詭弁だな、そんなもんリフォームすれば済む話。
ただまあ現実問題として昭和のウサギ小屋に戻っちゃった感はある。

新築をいきなりリフォームする人もなかなかいないでがしょー（＾_＾）

都心の狭小住宅なんて庭を作るゆとりがなくて、ひどい場合は玄関の扉を開けると
家の中が丸見えとか普通にある。
カーテンを開けることが出来ないし、幸せなのかなと思う。
駅チカのタワマンの方が魅力的。

>>9771 匿名さん
そんな物件ある？23区内の1億未満のマンションでは少ないと思うけど。70平米3LDKでリビング12畳が一般的という現状だけど。

三井のマンションは最近そういう間取りが多いです。狭い都心生活にあったとても合理的な戦略だと思います。

タイーホ
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/15450476/

注文とマンションで検討中。車所有。

マンションで坪350なら戸建の建売り3階建。
坪400なら建売り2階建か注文3階建。
坪450以上なら注文2階建。
戸建はマンションより＋3分の駅遠、
広さは1.4倍程度。

車所有の場合、
マンション駐車場を月3万とすると、
価格換算で約900万なので、
70m2住戸で坪単価は＋43万上昇。
よって坪407以上で注文と同程度。

>>9776
合理的？グロスを抑える為の涙ぐましい努力じゃなくて？
正しい努力（進化）は評価されるけど、間違った努力（手抜き）は酷評されて然るべき。
近年前者物件には全くお目に掛かれないけどね・・・

私は掃除苦手なので戸建とか無理です

>>9779 匿名さん
何かがお気に障ったようで。失礼。
同じ広さでも、間取りの考え方が随分進化してきたという意味あいです。
昔のマンションはリビングも寝室も広さがひどく中途半端。100平米を超えるとそんなことは気にならなくなるでしょうけど、今は都心の狭いマンションの話。
寝室の無駄な1〜2畳分をリビングにしてくれないかなぁと思うことが、古いマンションには多いです。

>>9780 匿名さん
それはほんとマンションを買う理由として正しいよね。掃除とか修繕は面倒。

>>9781 匿名さん
具体的にリビングの広さを知りたいんだけど例とかある？しばらく物件見てるけど12畳以上ってそうそう出てこない。どれも廊下部分を含んでるし。
あと4～5畳の部屋って実質納戸でしょう。タワマンなんか柱が食い込んでくるからデットスペースが大きくてベッドしか置けない。
たまに郊外でめちゃきれいな間取りがあって5畳でも部屋として使えるものはあるけど。
都心部は土地の形状を考えると部屋が綺麗な方形にはならないから惜しい部屋が多い。

>>9767

ミニ戸建でもマンションと比べるとリビング広く感じるし、管理修繕費を強制徴収されないので検討しちゃうんだよなぁ…。
今、マンション抑えちゃったんだけど資金的にもミニ戸建の方が良いかなと物色中。
手付け勿体無いけど。

マンションは都心は70平米行くとべら棒に高くなる。
北の方に行きゃ安いのだけど、そこに金出すのかというのもあって悩み中。

>>9784 匿名さん
戸建とちゃんと比較したうえでマンション買うのが普通だと思ってたけど、マンションしか見てない人も多いみたい。選択肢は多いに越したことないのに面倒なのかしら。

>>9785
戸建ても最近高いからねえ

>>9785さん

どうしても、最初はマンションだけ見ちゃいますね。
戸建もメリット、デメリットありますが、こんだけマンションが高騰してると、あとあと戸建のメリットに気付くというか。
広さとランニングコストに。

986箇所の免震装置不正が発覚しましたね。
免震タワマンの資産価値暴落。

>>9787
確かに。我が家はマンションで全然問題ないけど、少し前に若いお客の家に行くことがあった時
郊外なんだけど新築で子供が遊べる広めの庭があって車も2台止められて、若くて綺麗な嫁さんだったから
やっぱりこういうのもいいよなあ、とは思ったな。

若くて綺麗な嫁いたらボロ家でもいいやろ！

データが改ざんされたオイルダンパーは９８６の建物に使われていた。内訳は地上の振動を建物に伝えない免震用が住居や医療・福祉施設を中心に９０３件、建物の揺れを低減する制振用が８３件。このほかに２つの橋にも使われていた。


耐震マンション以外すべて暴落とか、胸熱。
てか制震の漢字ってよく間違われるよな。笑

あーあ、免震タワーと制振タワーは終わったわ。
そう簡単にダンパーは交換できないでしょう。

https://www.asahi.com/sp/articles/ASLBJ51W3LBJULFA014.html

ずっとここで「免震じゃないマンションなんて住めない」とか煽ってた人、息してるんだろうか。

当然メーカーの責任で交換だよね。うちのマンションのトイレの消臭フィルターが入っていなかった件ではトイレを施工した下請けが責任持ってフィルター入れて回ったぞ。

まあ戸建ての方が偽装は多そうだよ。モルタルが幾らヒビが入りやすいと言っても建築後5年もしないうちにヒビ割れるのは流石にアレではないかと思う。

戸建は欠陥住宅が多そうですね。
しかし、免震と制振装置で国内シェアTOPの会社が品質不正とかありえませんね。タワマン人気も凋落しそう。

>>9792 匿名さん
免震ゴムの交換は終わったんでしょうかね？

短期投資ならキラキラしてるタワマンがいいだろうけど、地震大国日本で縦にのばして良いことないわな。

責任もって全部屋買い取って立て替えてくれ

>>9799 匿名さん

俺んちのもお前んちのも偽装な
偽装に何百万も払っておめでてーな

戸建ての欠陥煽ってもマンションの欠陥がなくなる訳じゃないのにwww

１対１で対決する戸建てと、何十件いや何百件という被害者が集団訴訟をするマンションとで対応が異なる可能性は十分ありうる。弁護士費用もみんなで出せば割安だしね。

タワーマンションの投げ売りが始まるか？って煽りたくなるなー

どうへ耐震性なんておまじないみたいなもんだし、これが理由で売り出す人も買い控える人もいないっしょ。

>>9804 マンコミュファンさん

煽りたくなったけど、不正をした企業が交換してくれるんだから、大きな問題にはならなそう。

交換できる部分でよかったね
なら早く物件名公表してほしいものだね

東京スカイツリーの制振ダンパーもビンゴ‼︎
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181016-00000095-mai-soci

>>9807 匿名さん
マンション関係ねーじゃん

ＫＹＢって車やバイクで有名だよね、免震装置も扱ってたのか。

コンクリ偽装があって、次はキラーコンテンツの免震装置が偽装か・・・
この業界は相変わらずだね・・・

東洋ゴムの件では免震ゴム交換のうえ、オーナー居住者にそれなりの補償が支払われた。
今度もそうなるのだろう。

今回の規模は東洋ゴム偽装事件の5倍だからね。
該当マンションは公表してほしいね。大半がマンションらしいから中古を買う時に免震偽装物件は避けたい。

積水ハウス馬鹿だな。
五反田駅数分の広い土地なら、確かにマンションにいい。
ワイドショーネタにはなるわな。

KYBは各不動産会社名にどの物件が対象か通達している模様。そして不動産会社の判断次第で住民や契約者へ連絡が来る。
大半がマンションの免震ダンパーと制振ダンパーだから、影響は大きい。これがきっかけで不動産市況も悪化するかも。

株価の下げは凄かった。

http://www.nunomeyukio.jp/archives/11360

Yahoo!のトップニュースだったのに、その後の後追い記事がほとんど出ない。莫大な広告費を使ってる業界だからメディアも扱えないのでしょう。施工後に交換した所で完全に元に戻るわけがない。しかも膨大な数をやり直すわけで、まともに作業でないと思った方が合理的。

>>9815 匿名さん
都庁やスカイツリーもビンゴらしいから、
色んな意味でそれどころじゃないと思う…

>>9811 匿名さん

倒産したら泣き寝入りだよね。
タワマン民、かわいそう。

ここに書き込んでいる人たちのように、何かあればすぐ暴落しろーって思ってる人が多いうちは、何があっても不動産市況は悪化しないと思う。
今回の件ではＫＹＢの株が下がるだけだよ。

KYBの株価は今年の高値では7000円を超えていたが、この不祥事で2000円くらいまで下がりそう。免震タワマンと制振タワマンの資産価値も2割くらい減るかもね。

築浅免震タワマンの価値が下がって、偽装が確実にないという状況で作られるこれから建つ物件の価値が高まるのか...これは何かの陰謀ではなかろうか

免震ゴムとかは消耗品だから、今回の免震ダンパーなんかも交換できる前提で組んであるのかと思ったけど、違うんか

ダンパー交換はゴムの交換とはわけが違う
株価は全交換による倒産の可能性見込み始めてるんだと思うよ
開示が不十分だけど内容見ると物件によっては耐震建築に劣る耐震性になっている可能性あるように読める
これうやむやになると思うよ

どの物件が該当するか公表されると一気に値段が下がるから
所有者は気づかれないうちに売り逃げ画策しますよね。
報道発表前の相場より明らかに安くなっていたら怪しい
→様子見されて誰も手を出さない→所有者焦って再値下げ
そのうち中古検討者にも知れ渡って二割どころで済まないバーゲンセールになるんだろうか。
ちょっと震災直後の湾岸タワー投げ売り思い出す

>>9822 マンション検討中さん
長谷工のサイト見たら、交換出来る前提になってるって書いてあるやん
自動車のダンパーだって抜けるんだから、建物の免震ダンパーも抜けて交換は想定してるんじゃないんか

http://www.nunomeyukio.jp/archives/11519

東洋ゴムの免震ゴム交換で、ジャッキ数を必要数の半分に減らしたために、筐体に負荷かかりヒビ割れ発生の疑惑。

不正する会社は、その交換プロセスでさえも不正するリスクあるので、倒産危機となればＫＹＢも何をやらかすか分からない。

>>9823 匿名さん

狼狽売りになれば問題なさそうな物件はバーゲン買いチャンスですね

>>9817 匿名さん

建築基準法の安全性に引っかかりそうだから、販売元のデベと施工会社が別メーカーのダンパーに交換せざるを得なく、デベと施工会社が倒産しない限りは大丈夫じゃない？

欠陥というほどではなくても、免震ゴムやダンパーといった部品のメンテナンスや更新などについてはまだ十分な経験が蓄積されていないがために、現在の免震建物のオーナーは人柱となってトラブルに向き合わされるということかな。偽装がきっかけになって、免震構造そのものが廃れるなんてことはあってはいけないと思うんだけど、風評被害は確実に被るだろうし。

>>9824 匿名さん

震災による破壊も想定されておりもちろん交換できますが、そのコストは免震ゴムの比ではないです。KYBは輸送用機器向けがメインではあるもののダンパー、ダンパーに特化した会社で、東洋ゴムよりもタカタのケースを参照した方が良さそうです。

つまりは売主の保証期間内であれば早くに動いて売主責任で交換させる、そうでなければ泣き寝入りというのが現実的な結末で、中古が暴落するとは思いませんが、残念ながら制振、免震のプレミアムは剥落すると思います。

東日本、熊本、大阪、北海道地震で板マン、一戸建てで大きな被害が発生した物件はあるが、タワマンは聞かないし、不動産は立地なので、ピサの斜塔のように建物が傾かなければ価値の毀損は考えにくい。

タワマンでも制震装置が働いて交換費用が発生した所はあるみたい。

日進月歩の世界だし、学術的にも複雑で分かり難いから今後のことは分からないけど、
免震こそ至高、っていう考え方はなくなるかもね・・・
ただエアバックという装置が過去のものになった訳ではないから、
免震も同様にアップデートしながら採用され続けるとは思う。
一時期、オール電化が新マンション三種の神器になりそうな勢いだったけど、
震災で一気に萎んでしまったのを思い出す・・・

KYBのオイルダンパーシェアは7割というから
オイルダンパーのあるマンションはかなりの確率でKYB製品だろう。
問題は改ざん率がどれくらいかだろう。
半分なら3～４割が改ざんされたダンパー使用。

免震はダンパー交換できるけど、制震って不可能ですよね、、、。

埋め込み式のは無理でしょうね。

>>9834 匿名さん

まだ制振より免震のほうが全建替の必要なく、万が一の補修がしやすいということ？

南青山の哀れなエゴイストが、港区の福祉施設の建設に噛み付いているらしい。