ジオタワー西宮北口

　今日、案内状に記載されていたフリーダイヤルに電話しました。
　まだ、計画段階で阪急不動産のＨＰに載っている計画以外の新しい情報は教えてもらえませんでした。
　ただ、「モデルルームのオープンは、一年もかからないですよ（本当か？）・・・」とのことでした。
　気を長くして待ちますが、西宮北口近辺で中古物件が出たら買ってしまいそう。
　価格なんかは梅田のジオを参考にすればいいのですかね〜。
　あんまり高いと手が出ません。
　一人、勝手に気を揉んでいます・・・。
　西宮北口のタワーに関心ある方、情報お持ちの方はいらっしゃいますか？

戦略的にジオフロントレジデンスが終わってからではないですか？今までの阪急のパターンでは、こういった案内が来た一ヶ月後に正式発表があり、その後また一ヵ月後にモデルルームへの運びとなっていますよ

ここは昔、阪急百貨店の予定地だった場所ですね。頓挫しましたが、
その横にビブレ、阪急ホテル、道を挟んでサティが立つ予定だった。
その名残でペデストリアンデッキが直結してます。

　０３様　情報ありがとうございます。モデムルームオープンまで、割と短期間なのですね。楽しみに
待っています。
　０４様　過去、計画変更が色々あったのですね。今後は、変更・遅れがないように祈っております・・。

西宮北口駅直結マンションと言えば、都市機構の賃貸住宅“ＡＣＴＡ西宮”だけと思ってました。

このマンションのモデルルームになりそうなプレハブが現在建設中のようですが・・・。
年明けくらいにオープンでしょうか？

　久々にフリーダイヤルにかけてみたところ
　「モデルルームは来年２月くらいオープン予定。年内は登録者にアンケートを依頼される予定」との噂。
　非常に興味のある物件なのですが、タワーだけに、単身者向け住戸なんかも用意されるのではないか？
　とファミリー向け希望の私は気をもんでいます。
　完成までに時間もかかるだろうし、北口の中古にしようかなぁとも考えています。
　ジオ・ウェリスを購入された方の、先見性と抽選運に羨望のまなざしです・・・。
　

西宮北口に置いてあるチラシには
「上層階には広面積と高仕様を兼ね備えたペントハウス住戸を用意」
って書いてますね。ペントハウスってどんなんかな？

　１１月４日、阪急電鉄が「阪急西宮スタジアム跡地開発計画について」という報道発表をしているよう
です。ご関心のある方は、ご参照ください。

　http://holdings.hankyu.co.jp/ir/data/ER200511041N1.pdf

へぇ〜　早く完成してほしいな。映画館も入るかも知れないんや〜。
この直結型マンション凄く倍率高そう！！

スタジアム跡地にもマンション建つと思ったけどないみたいですね。
そろそろマンション規制条例で供給が少なってくるのかな。

　昨日、アンケートが郵送されて来ました。
　ごく普通のアンケートですが、１点気になる点がありました。

Ｑ．購入予算は？
　　①〜3000万円　②〜3500万円　③〜4000万円　④〜4500万円　⑤〜5000万円　⑥〜5500万円
　　⑦〜6000万円　⑦〜7000万円　⑧〜7000万円　⑨〜8000万円　⑩〜9000万円　⑪〜1億　　　⑫〜1億5千万円

　　中間値を想定分譲価格とした場合・・・
　　お値段高すぎます・・・。
　　我が家は、共稼ぎですが、手が出ません・・・。
　　お手頃価格であったと言われている「ジオ・ウェリス西宮北口」（←至近距離）のような価格設定希望です。
　　（コンセプトが違うんでしょうが・・・）

最低ラインでこのお値段ですか・・・
一億五千万って！
もし、そんな部屋が出来たらどんな部屋になるのかな。

そんなに高いとは知りませんでした！！

西宮宝塚てお金持ち多いから、億くらいでも売れそう

　最上階のペントハウスを購入される方なんかにとっては、１億くらいのお金は何ともないでしょう。
　最上階なんかは、即日完売かと思います。
　私の希望は、中層階〜高層階のファミリー向け住戸なので、この層にはお手頃価格希望です。
　（無理かなぁ〜）
　本当にジオ・ウェリスを購入された方がうらやましい・・・。

　皆様、アンケートはご返送なさいましたか？
　

でも、固定資産税がどんどん高くなっていくんじゃないでしょうか・・・

名前は「ジオ・タワー」になるそうです。
ジオってどういう意味？

呪怨・・・

じゅおん・・・じゅおん・・じゅお・・じゅ・・・
ちょっと無理がありますね

ジオラマじゃないの？

名前は「ジオ・タワー」のようですね。建設予定地にも「ジオ・タワー（仮称）」との表示ありました。
ジオというのは阪急不動産のマンションのブランド名のようです。
他には
　「パークハウス」　　三菱地所
　「パークホームズ」　三井不動産
　「ローレルコート」　近鉄不動産
等があるようです。　
　ちなみに、「ジオ・ウェリス」とは、
　　ジオ（阪急不動産）＋ウェリス（ＮＴＴ都市開発）
　という意味らしいです。
　マジレスでごめんなさい。

他社から送られてきたDMに「ジオタワー西宮北口」、予想坪単価２００万円と書いてありました！

８０平米の３LDKが１億６千万ってこと？

勘違いしました。
坪単価ですね。

それでも４〜５千万ですね・・

他社から送られたきたＤＭとは何物ぞ？？？
現在、分譲している西宮市内のマンションのＤＭですか？

>28さん
そうです。甲子園口に出来る新築マンション「セ○○○ク甲子園口」というマンションから送られてきた資料で、
西宮市内の新築分譲マンションの坪単価比較が載っていました。坪単価１３０〜１５０万くらいのマンションが
多かったので、やはりジオタワーは高いなぁと思っておりました。

立地を考えれば当然ですけどね。
お隣のジオは格安だったけど。

フリーダイヤルにかけてみたところ、モデルルームのオープンは早くても３月になってしまうそうです
なかなか全貌を現して下さいません。
やっぱり庶民では手の届かないマンションになっちゃうのでしょうか？

割安ということになれば今度は競争率がすごいことになるから
どっちにしても思惑通りというわけには行きにくいと覚悟しましょう

戸数はどれくらいになるんでしょうね？

戸数は２００戸ぐらいだった気が・・・。
一部、商業店舗のようなものが入るようですよ。
建設予定地の近所を通った際にキチンと見て再度報告しますね。
（建築確認というものがおりているようで、看板みたいなのが壁面にかかっていますので）

西宮の公立高校はレベルが低い（進学実績）という噂は本当でしょうか？

またその話・・・

　戸数確認してきました。
　地上２６階・地下１階で１９５戸と店舗です。
　地下は何に使うのだろう？
　ちなみに駐車場は１３４台予定とのこと。

>38さん
情報、有り難うございました！

ラピタスのように、東西南北それぞれの向きの部屋ができるんでしょうか？

うちは予算的に考えて南向きは無理だろうから、東向きを狙っています。。。

地下は駐車場になるのではないのでしょうか？

看板記載によると、89.86ｍのようです。
部屋の向きとかはどうなるんでしょうね。
今回の建設予定地は、東西に長い（南面・北面が広く取れる）土地のようですので、
東西に長くなるのでしょうか？
それともタワーだけに正方形なんでしょうか？
そういえば、ジオ・ウェリス西宮北口の入居が始まっているようで、前を通ったら、
ポツポツと灯りがついていました。

>>42
イメージを見た感じだと長方形になっているみたいですね。
これってもう着工されてるんですか？いつ頃完成するんだろう。

　もう着工されているようです。
　工事の様子は、駅から芸術文化センターへの連絡橋から眺めることができますよ。
　完成は平成２０年２月頃のようです。
　とても長〜く待たないとダメですね・・・。
　その間に金利は、上昇するの間違いなさそうですね・・・。
　やはり庶民には、縁遠い物件になってしまうのか・・・。

話題の姉歯建築設計事務所とは関係ないとのアナウンスが阪急不動産よりされていました。
買ってもいませんが、前向きに検討している者としては一安心ですね。

http://www.hankyurealty.jp/news/20051205anehamondai.pdf

でも今週号のＡＥＲＡに、過去、阪急不動産が分譲した欠陥マンションの記事載っていましたね。

これの近くに建ったジオウェリスの入居始まったみたいですね。
スレッドみると物凄い好評みたいで、うらやましい限り…

モデルルームになると思われるプレハブのカバーが一部剥がされていました。
阪急のマークがあったので、あそこで間違いないと思うのですが・・・。
いつぐらいに個別相談会っていうのはされるのでしょうか？
年明け早々にでも実施していただければうれしいですが・・・。
（個別相談会を早くやってもらっても、入居は平成２０年ですが・・・）

ジオ・ウェリスの話題はジオ・ウェリスのスレでやってほしいです。
あくまでここはジオ・タワーのスレなのでタワーの情報交換の場であってほしいと
思います。

入居が平成20年って！そんな遅いんですか？

タワーマンションの場合はそれぐらい時間がかかるでしょうね。

　ジオ・タワーのHPが簡易ながらUPされたようです。
　概要ぐらいしか載っていませんが、ご参考までにご覧下さい。
　おぼろげながら計画が見えてきたので、購入を検討している者としては少しうれしく思います。
　春ぐらいから分譲予定のようですので、それまでに購入するかどうかの判断材料の情報交換が
できればいいですね。

失礼しました。５３にてＵＲＬ貼付を忘れていました。

ジオタワー西宮北口ＵＲＬ
http://www.gt2438.com/

情報ありがとう御座います。
タワーマンションだけあってHPも
気合い入れていくといった感じですね。

24,25,26階は一般分譲対象外ってどういうことなのでしょう？
阪急の関係者とかが住むのか？？

　このマンションの校区はどこになるのでしょうか？
　西宮市のＨＰで高松町を確認した限りでは、平木小・中または深津小・中のようです。
　友人に聞いたところ両校ともあまり人気のない校区であるとの評判を聞きました。
　詳しい情報をお持ちの方教えて下さい。

　

はいそうですね、平木小・中になります。
小学校は公立に通うにしても中学からは確実に私立に行くことになりますね。
西北は塾が充実しているので受験には便利ですよ。

モデルルームができあがってきたようですね。
球場跡地の西側に大きなプレハブでジオの文字が付いてました。
早く見たいものです。庶民には高くて買えないかな・・・

　モデルルームの完成待ち遠しいですね。
　もう営業の方が入られたのか、夜１０時頃に車で通った際に事務所スペースの電気がついていました。
　阪急不動産より何らかの連絡があるのももうすぐでしょうか？

　ジオタワーの購入を検討している者ですが、大きく２点気になる点があります。
　①平木小・平木中の校区であること
　　よく話題になっていることなのでここでは触れません。
　②ジオ・ウェリス西宮北口との価格差
　　ジオ・ウェリス西宮北口の第一次分譲の時の広告が手元にあります。
　　Ｈタイプ（65.9㎡）　２，４７０万円〜
　　Ｅタイプ（71.0㎡）　２，７００万円〜
　　Ｌタイプ（76.9㎡）　３，０７０万円〜
　　Ｑタイプ（85.3㎡）　３，６１０万円〜
　　Ａタイプ（90.1㎡）　３，６８０万円〜

　　隣接する立地にこれだけ手頃な物件が存在すると、中古として販売することになった際に、
　ジオ・ウェリスの価格に引っ張られることにならないかとそれが心配です。
　　というのは、中古の鑑定価格というのは、基本的に「取引事例比較法」というものらしく、
　近隣での取引事例を基に値付けがされるからです。（もっと詳しくお知りになりたい方は、
　不動産流通近代化センター【←だったと思う】の中古マンションの価格査定マニュアルをご覧
　下さい）。

　　ジオ・ウェリス西宮北口とジオ・タワー西宮北口では、同じ平米数ならばどれくらいの価格
　差となるのでしょうか？
　　隣接物件で校区も一緒なので、ジオ・ウェリスとの価格差は大きくかけ離れた物件にして欲
　しくないです。

中古マンションとして販売する場合の、エリアとしてのベンチマークは、
　ラピタス３１
　イトーピア西宮北口
ぐらいでしょう。（万葉ハイツは小規模すぎるため除外）
　ラピタスは築年数が浅いため、まだいいお値段ですが、イトーピアは資産価値激減。
　（築２０年以上だからしょうがない？）
　イトーピアは、エレベーター内の「痴漢に注意！」の表記を外した方が外部の人には印象がいいです。

ラピタスってまだそんなに値下がりしてませんか？

　このマンションを検討している人ってどういう人なんでしょうか？
　私が勝手に想像するには、
　①単身者（特に女性）　　　　　６０㎡台の部屋
　②ＤＩＮＫＳ　　　　　　　　　７０㎡台の部屋
　③共稼ぎ夫婦（子あり３０台）　８０㎡台の部屋
　④リタイアされた老夫婦　　　　７０㎡台の部屋
　⑤お金持ち　　　　　　　　　　２４・２５・２６階の部屋（←億ション？）
　勝手に想像を膨らませています。
　ちなみにウチは③の共稼ぎです。
　情報がないので、悶々しますね。
　

ラビタスの現状価格ですが、９階角７７㎡で、２８００万だったと思います。
昨日ポストに広告が入ってました〜
確実に値下がりしてるとかと。。。

その角部屋は向きはどうでしたか？
ジオタワーが無理だったらラピタスを考えているのですが。
上のほうの南向きが希望なんですが

う、覚えてないです。すぐにゴミ箱に捨てたので。

けど、売り物件を検索したら出てくるとと思いますよ。

あ、それ知ってますよ。
東北角部屋です。

９階の東北角部屋だともともとそんなに高くなかったハズ

　ラピタスのあの部屋は昨年夏頃に３，２８０円で売りに出ていたのに、なかなか売れなかった部屋ですね。
　昨年秋、仲介不動産屋に聞いたら「賃貸でお客さんつきました」と聞いていたのだが・・・。
　まあ、ラピタスの話より、本題のジオタワーの話でもしましょう。

安い！

1500世帯の会員がいるとも事、多いとみますか？

　プロジェクト説明会の案内が郵送されて来ましたね。
　会員登録１５００名は、妥当な数字ではないでしょうか？
　これから、
　①プロジェクト説明会での購入検討者へのヒアリング
　②ヒアリングを受け、価格設定
　を受けるうちに、価格設定が割高な場合、実際の売買契約締結まで至る数は減るでしょう。

　それよりも、２４〜２６階の高所得者向け住戸（ソシアル）の設定が巧みですね。
　①２月前半までに、ソシアルの見込み客発掘
　②ソシアルの見込み客への販売
　③ソシアルは買わなくても、２３階以下の高層階・広占有面積フロアの顧客名簿獲得
　④優先分譲時に高層階・広占有面積フロアの販売（←高額で）

　どうやら、庶民では手の届かない物件になってしまうようです。
　平木校区＆隣接割安物件（←悪い物件ではない）のダブルハンデを負っているので、
価格設定は、安めにしてくださいね。阪急不動産さま！

　どうしても高かった場合は、ダイドーの西宮北口徒歩１３分（門戸厄神５分）も視野に
入れておいた方が賢明ですね。
　ダイドーの物件のモデルルームでも先に見に行って、プラン説明会を待つことにします。
　ジオ・ウェリスがあの値段で分譲されてなかったら、「値段はこんなものか」と思えたんでしょうが・・。

あたしんとこにはまだ送られてきません。。。
なんでやろ。

　明日ぐらいには案内来るのでは？
　なお、ダイドーの物件は、現在、優先案内中だそうです。
　今週末ぐらいに行っておくか・・・。

　タワーの隣のエグサスの入会受付が昨日から始まっているようです。
　隣にスポーツクラブがあるのは、健康増進の意味から言うと○ですが、
　駐車場等が十分に確保されているか？（マンション近隣に違法駐車等されないか？）
　夜、遅くまで（２４：００？）営業するみたいなので騒々しくなったりしないか？
　など心配ですね。
　駅前の宿命と利便性の天秤ですね。

情報に遅れててすみません。ジオウェリスというのは徒歩4分だったと思いますが、
ジオタワーとそんな近かったのでしょうか？
今回２００軒近い分譲なのでそんなに値段は張らないような気がします。
広さは１００を越えると有難いと思ってたんですが、広い部屋は上層階だけでしょうかね。
ちょっと残念。

１００平米越える部屋は上層の1億以上の物件ソシアルフロアーだけですよ。

　７７様
　ジオタワーとジオウェリスは非常に近いです。
　ジオタワーとジオウェリスの間には、それほど大きくない交差点があるだけです。
　位置的には、球場前線の交差点を挟んで、斜向かいです。
　直線距離でいうと３０ｍぐらいでしょうか
　この距離で、お値段に隔たりがあるとタワーを買う側としては、何か損したような気分になりますね。
　（まだ、買った訳ではないですが・・・）

駅直結のタワーと周辺のマンションはやっぱり別物と考えるのが普通だと思います。
後で売るにしてもポテンシャルが圧倒的に高いので有利です。

　８０様
　ご指摘ありがとうございます。ジオタワー購入検討の際に参考にさせていただきたいのですが、
　駅直結のポテンシャルが圧倒的に高い部分をご教授していただけますでしょうか。
　もし、購入するなら納得したうえで購入したいもので・・・。

荒らすつもりはありませんが
８１さんが駅直結にそれほどの価値を見出さないのでしたら
別にこのジオ・タワーにこだわる必要も無いと思いますよ。
そのうちジオ・ウエリスやラピタスの中古が出ると思うので
そちらを考えられたほうが現実的ではないでしょうか？

>>81さん
駅直結の魅力は、機能的なことでいうと、雨でも傘が要らずってことでしょうか。
スーバーを始め色々な施設にも、直結することになります。

でもそういうことより、漠然と西宮北口直結って、凄いプレミアだと思います。
もし、直結２分に魅力を感じないのであれば、別のところにした方がいいです。
間違いなく販売価格に反映されますから。

私はジオウェリスに住んでいますが、立地条件に結構な差を感じますよ。

駅・芸文センター・プレラ・アクタ、これらが２階レベルで傘要らずで行けますし、
将来的には阪急デパートやショッピングセンターとも直結すると思います。
また市内最短で大阪神戸に行くことも出来ます。
これ以上の利便性がある場所は他にないと思いますよ。

便利なのは予想できますが、ただ、阪急百貨店がそれほどの規模にならないとか
そんな話も聞きますし、アクタのコープでは、いまいち食料品に魅力を感じません。
あと何か今後、誘致されますか？

>>85阪急百貨店がそれほどの規模にならないとか
↑
どこからの情報でしょうか？
西宮スタジアム跡地には日本最大級のショッピングモールができると聞いています。
http://holdings.hankyu.co.jp/ir/data/ER200511041N1.pdf
梅田の阪急百貨店のようなものはできないかと思いますが食料品等は、エビスタよりも充実するの
ではと推測します。
逆にそんなものができては、混雑してしょうがない。
私が考える利点
・大阪・三宮に特急で１５分の立地
・駅直結
・映画館・ショッピングモール・芸文・金融機関・スーパー・公的機関（市役所出張所）・電化製品店
その他もろもろ
なんでもござれで、魅力満載ではないでしょうか？
関西で他にこのような魅力的なところ、他にありますか？
閑静なところがいい方には向かないかもしれませんが・・・

規模に関してはこんな感じです。
郊外型の阪急百貨店の売場面積が6,000㎡〜1万7,000㎡（全７店舗）
西宮阪急が2万5,000㎡、神戸阪急が3万4,000㎡。

単体でもそこそこな大きさだと思います。プラス専門店街は大規模なものですし。
詳細は発表ありませんが、総合スーパーも入ります。
別に阪急オアシスも出来るのではないかと予想できます。

まぁ、人それぞれ色々な価値観がありますし、無理に魅力に感じて欲しいとも思いません。

このマンションは、住みたくても金額面で断念したり、抽選で落ちたり、、、
むしろ住めない人が沢山できるのが目に見えてますから。
どうぞ、他所のマンションに行ってください。

話は代わりますが、この立地ならではの私の企みがあります。
映画館等もできますから、休日は並ばないといけないような飲食店がきると思います。
そういうお店に平日に行くのです。

梅田や三宮も近くていいのですが、行く必要なくなりそうな予感！

校区はどうですか？

>>88さんのいう通り、金額面はかなり高くなるでしょうね。
24Ｆ以上のソシアルフロアが1億円以上とのことですから、通常の3LDKあたりでも
5,000万〜6,000万以上の価格帯が予想されます。
駅直結のプレミアム分が1,500〜2,000万上乗せといったところでしょうか。
となると、ジオウェリスはかなりお買い得であったのかもしれません。
この金額出すなら、地の利を考えないのであれば他物件でかなり極上なモノが買えます。
駅直結＝2,000万を許容でき、価値を見出す人が買う物件かと思います。
庶民には少し厳しいですね。4,000万台で出ないかなー

いいのはいいよ。
お金ある人は買えばいいと思う。
いまこういうのはセカンドハウスとして人気あるんですよね。
医者や弁護士、会社役員の人が現金で買うらしい。
ギリギリのローン組んでって考えてる人はやめた方がいいよ。

私もかなり高くなると予想しています。

ジオウェリスより高くなるのは当然なんですが、
そのジオウェリスの販売価格は参考にありません。
安過ぎました。そのせいで倍率が高くなって、全期とも即日完売です。
抽選に落ちた人の方が遥かに多いのです。

そして、3,300万円だったはずの部屋が家賃21万円(管理費別)で貸し出されています。
こんなに美味しい物件はそうそうありません。

阪急不動産が弱気の値段設定をしてしまったのは、
同時期に駅から7分程のところに別のマンションが
売り出されることを考慮したのだと思います。
ちなみこちらのマンションは半年以上たっても、完売には至っておりませんでした。

ジオタワーの方が条件が良いのは明らかですが、
それにもまして阪急不動産の、強気な値段設定が予想されます。

　８１です。しばらく見ないうちに色々な角度からの意見が出てきて面白くなりましたね。
　購入検討者間でジオタワーにプラス評価の意見もマイナス評価の意見も沢山出てきて、我々の
意思決定の参考材料になればいいですね。
　私事ですが、私の優先順位は、①利便性　②校区　（③以下はまだ決めていません）です。
　①については、ほぼ満点です。
　②については、巷間言われている通りマイナス評価しています。
　私は、「それぐらいの環境で生活できんとね〜」と思っていますが、
　嫁さんは「一生に一度か二度のことやのに、なんでワザワザ好きこのんでその校区で買わなアカンの」
　と申しています。なるほどなぁ〜と思う反面、「別にええんちゃうの」とも思います。
　女性は気にされるものなのでしょうか？
　私学に行かせる人は関係ないですけどね・・・。できれば、私は公立でのびのび育てたいので・・・。
　　

ジオタワー購買層で子供を公立中高に通わせる家庭はまず無いと思いますね。
だからその面のマイナスは値段に反映されないと思います。
あそこに住めばどんな私学へ通学するのも容易ですから。

進学塾も歩いてすぐですしね。
公立でのびのび…いいと思いますが、校区は慎重に選択すべきだと思います。
子供だけではなく、母親にとっても負担になりますから。優先すべきはものは何か、ですね。

　校区の問題は、色々な意見がありますね。
　今回、眺望という観点から検討してみたいのですが、何階以上から眺望は抜けるのでしょうか？
　南東にプレラ西宮、南に芸術文化センター、南西にジオウェリス西宮北口、西にラピタス３１
　結構回りは高い建物に囲まれているため、眺望のいい部屋は限られてくるのでは？

　あと、多分間違いないと思いますが、ラピタスに比べて建物自体の迫力は感じられないでしょうね。
　（敷地面積が狭く、軒高もラピタスより10ｍ以上低いようです）
　

>ジオタワー購買層で子供を公立中高に通わせる家庭はまず無いと思いますね。

それは貴女の個人的な価値観ですよ。勝手に決め付けないように。
西宮信者、私立信者のこの方は前から、色々なところでレスつけまくって
ますから、印象に残ります。

私も気になりました。まさか200戸全てのお子さんが私学に行くわけないですし、
金銭的余裕があったとしても、公立に行かせる方も多くいますよね。

>>96さんへ
眺望は期待しないほうがいいですよ。
立地から考えてベランダは南向きになるかと思いますが、
少なくとも10数階程度では眺望は悪いです。

20階ぐらいだと変わるかもしれませんが。

アクタとかジオが17階とか18階だから、20階以上はないと駄目でしょうね。
ソシアルフロアーかその下の数階だけです。価格、競争率共に高くなりそうです。

>97
>98
そうですね。
校区がイマイチなのでそれを考慮して廉い値段設定にしてくれるといいですね。（ｗ

校区の話しをすると必ず西宮荒らしや関係者が沸いてくるので、
専用スレでお願いします。

関西地区の学区について語りましょう
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/284/

e−マンション西宮スレ名物の校区（といっても、私立盲信オバ）は
どこに住んでるの？他でも話題になっていた。

知らないけど、とにかく西宮に執着して出てくる。（笑）
あとは宝塚、豊中かな。
マンションの話で盛り上がってると、学区話で割り込んできて荒らす。
何が目的か意味不明なんです。

宝塚には出てきますけど、毎回「宝塚は低所得者が多いから、私学には
子供を通わせられない」論調がおおいですよ。
仁川から西宮よりには裕福な家庭が多く、そこに引っ越したら貧乏人は
何かと肩身が狭いというのが、持論であられました。（遠い目）
豊中にも出てくるのか、面白いからチョット見てみようかな？ｗｗｗ

やっと、説明会の案内が来ました。行く予定ですが何か心積もりはいるのですか？価格も知らされるのでしょう。

ほんとに、学区の話はどうでもいいですね。ジオタワーで小学生がうろうろするだけでマンションの価値が下がります。

94よりも93の発言のほうが問題

調べてみたけど、西宮北口周辺、特に徒歩数分圏には本当にマンションがないんですね！
やっぱり手の出せないような価格がつくのかな、今から気になって気になって…。

>>109さん
安いと競争率が上がって、抽選に落ちる！
結局手に入らないという。。。

お願いだから価格は高くしてくれ。
そして賃貸に回すようなヤカラを諦めさせてくれ。

説明会の招待状？が届きました。
正直購入はお値段次第運次第という感じなんですが
とりあえず様子を見に行ってみます。

そうですね。説明会後に意見交換をがんがんやりましょう。

　ＳＡＴＹの跡地（芸術文化センター南側）がキレイに整地されていますが、何が建てられるのでしょうか？
　そもそも地主さんは、やっぱり阪急電鉄さんなんでしょうか？
　あと、西宮球技場跡地（球場跡地じゃないです）は、どうなるのでしょうか？
　法務局に行けば、土地の権利関係くらいは確認できるんでしたっけ？

サティは老朽化と震災のダメージで建て替え(山手幹線南にサティ、跡地にビブレ)の予定でしたが、
その後、再生会社になってから、取り壊しのみ決定しましたが、
阪急のＳＣ構想や道の拡張で土地も狭くなる等の問題もあり、建て替えを断念しました。

現在もサティが所有しているはずです。会社も再生を果たし、
攻めの体制に入ったので何か動きがあるかもしれません。

　「プロジェクト発表会」への参加を楽しみにしています。
　分譲価格の発表は４月初旬からの「会員様優先案内会」に入ってからですね。
　昨年１１月頃に一度アンケートを送付しましたが、プロジェクト発表会の席で、プロジェクト発表会
に参加した上でのアンケートを、再度記入することになるでしょう。
　そのアンケートが集計され分譲価格が決定されると思われます。
　アンケート結果が、良さそうだと阪急不動産は強気の価格設定に出てくると思います。　

お願い！強気の販売価格で！
ただ祈るのみ。

　阪急不動産が西宮で強気の価格設定をすると売れ残ります。
　ジオグランデフォルム城山
　ジオ西宮北口Ｂ−ＮＥＸＴ

　Ｂ−ＮＥＸＴはともかく、フラッグシップブランドのジオグランデで売れ残りがあるのは致命的です。

ここは他とは比べものにならないでしょう。
とにかく正当なの価格で売って欲しい。安売りは不要。

　価格が安くなって欲しい人
　①校区がよくない
　②低価格であったジオ・ウェリスに隣接

　価格が高くなって欲しい人
　①低価格で高倍率の抽選になって欲しくないから
　②住民を高所得層のみにして欲しいから

　という整理でいいんでしょうか？

　今日、隣接するコナミスポーツがオープンしてました。
　駅からコナミスポーツに行く人はあまり多くありませんでした。（週末だから？）。
　ただ、あの連絡橋の通行量も増えたなぁ〜との印象です。（芸術文化センターに行く人？）

高価格・・とは言っても専有面積は広くないからどうなんでしょ？
広くて９４くらいですよね。

　梅田のジオタワーは最上階で８０００万円くらいだったらしい・・・。
　なんぼ駅直結でも、梅田のジオタワーよりも土地代は安いと思われ・・・。
　（価格設定には要注意！！）

梅田のジオタワー地点の地価はそんなに高くないですよ。
少なくとも甲風園界隈より低いレベルです。
ここも将来的な価値を考慮しての価格が出てくると思います。

路線価図見てみたら・・・甲風園あたりが20〜30万後半、梅田のジオタワーのあたりが17〜40万でした。
（ちなみにジオタワーの周辺は33万くらいでした。）
どのエリアでも駅に近ければ、高くなるみたいですね〜。

電話の勧誘であるマンション販売の会社から
電話があったので「西北の直結マンションを狙ってるから」
と言ったところ「あそこは又販売時期がのびたでしょう。
あの辺は地価が高騰してるから高くなるよ」と言われましたが
本当のところ時期などいつ頃になるんでしょうか？

路線化や公示価格は昨年度の評価額ですから実勢価格とはタイムラグがあるそうですよ。
土地坪単価３３０万が最高の取引事例です。むちゃくちゃ高いですね〜。

安ければ買おうと思っている人は諦めて下さい。
高くても文句の言わない人が住む所です。
他所との比較は関係ないです。
ここはオンリーワンだから。

そんなに煽らなくても、たかが西宮北口知ってる人は知っている片田舎。安く買うのが資本主義。
高けりゃ良いの田舎の御のぼりさんが集まってきたら中古市場は下がるぞ。

>>129
西宮が片田舎なら田舎者が集まってもいいのでは？
矛盾してる。
ちなみに資本主義の正しい意味は下記です。
市場主義の間違いか？えらそうな説教するならこのスレから出て行ってください。
しほん-しゅぎ 4 【資本主義】
〔capitalism〕商品経済の広範な発達を前提に、労働者を雇い入れた資本家による
利潤の追求を原動力として動く経済体制。資本家が生産手段を私有し、労働力以外
に売る物をもたぬ労働者の労働力を商品として買い、労賃部分を上回る価値をもつ
商品を生産して利潤を得る経済。封建制に次ぎ現れた経済体制で、産業革命によっ
て確立された。

　私の記憶によれば、ジオタワーの予定地に以前建っていた建物等は
　　西宮市中央公民館
　　ＪＲ社宅（一部のみ大部分はコナミスポーツ敷地内）
　　県営（もしくは県公社）住宅
　　競輪開催時の駐車場

　ジオタワー建設のアナウンスも大分早かったので、土地の仕込みは、地下が上がる前ぐらいですね。
　（というか、グループ会社の所有地か行政の所有地が大部分）
　阪急不動産が高い値段にした場合「利益多目に積んでるね」とよんでいいでしょうね
　阪急不動産様には、ジオグランデ城山・ジオ西宮北口ＢＥ−ＮＥＸＴ等、販売に注力すべき物件が
あると思われますので、タワーは早めに売り切れる価格設定にして下さい。
　高めの価格設定をご希望しておられる方を時折お見受けしますが、何故、高めの設定をご希望なの
でしょうか？

出来るだけ高値で売って利益を出す、企業なんだから当たり前ですよ。
こんな良質な物件を安めに設定するほど＊＊じゃないと思いますけど。
ブランド品は原価で価格を決めるわけではありませんので。
ここはそんなブランド(ポテンシャル)の高い場所です。

>131
何故、高めの設定をご希望なの
でしょうか？

高く設定するとあなたのような方が諦めてくださって
抽選の競争率が下がるからじゃないでしょうか？

高めに希望の方は要するに買う気のない人でしょう。たぶん説明会にも来ませんで。来るならその場で『高くしてください』って言うてみ。
笑わせてくださいな。

専有面積１００も超えないのに（ソシアルを除く）、そうそう高値は無理でしょう。
そこそこのお値段でも購入されるご家庭は１００は越えないと満足できないのでは？
・・・と思いますが。でもなかなか概要が明らかにならないのはナゼ？。
説明会での反応を見るのもあるのかな。

　なるほど、富裕層は広さをご希望されますからね。
　無茶な高値はないかもしれませんね。
　とある書籍に「マンション価格は分譲価格で見るより、坪単価で見よ！！」
　との記載がありました。＊＊正直な私は坪単価にも注目するようにします。
　概要がなかなか明らかにならないのは、我々の情報飢餓感をあおっているのでしょうか？
　（時折、使われるマーケティング手法ではありますが・・・）
　それとも本当に詳細詰めきれていないのだろうか？
　こんなことを考えている私は販売戦略に乗せられている？？？
　説明会楽しみにしています。

このレスが盛り上がれば盛り上がるだけ販売側の思う壺なのかな？
高いとは思うけど、おおよそでもいいから価格教えてくれたら、
こんな無駄な討論しなくていいのに。

皆さん、予想大会しません？
賞品・賞金は自己満足
・標準的な３ＬＤＫ（85㎡〜95㎡ぐらい）
・値幅は500万
ちなみに、わたしは5,800万〜6,300万でいきます。
参加者募集！
阪○不動産がこのレスを見ていたら、価格決定の参考にされる可能性もありますが・・・

では・・わたくしは・・。
ソシアルが１３８さんくらいの坪単価として
ソシアルでないフロアーはそれより一千万安い4800〜5300万。
発表された阪急百貨店の外観やシネコンが大人の街のイメージを
もてなくさせているため。
辛目の値付けでごめんなさい。

やっぱそれぐらいいきますか
ええ値段ですね
私はあきらめて同じ環境を満喫しつつラピタスかウェリスの中古狙いますわ

ラピタス中古の２０階くらいの南向きで今いくらくらいでしょうか。

　価格予想参加させてください。
　ウェリスの一番高い部屋（最上階角部屋？）の坪単価が１７５万円くらいらしいので、
　タワーの標準部屋が、ウエリスの最高級部屋と同一単価と想定して（←なんか悔しいですね）、
　90㎡で4770万円、上下250万円づつの幅を持たせて、4500万円〜5000万円。
　辛目の値付のようですが、大阪中心部のタワーマンションのモデルルームにも行ったうえで、
「タワーってそんなに高くない、との印象から推測しました」（ただ、住友の西梅田のタワーの値付け
だけには「高っ！！」と思いました）

　１４１様　中古価格は相対取引の要素が強いので、一概には言えないでしょうね。
　より客観的なデータをご希望であれば、
　①仲介会社にラピタスの過去の売出価格を出してもらう
　　（レインズに載ってた情報が間取り図付でもらえますが、売出価格であり、成約価格ではないです）
　②仲介会社が信用できなければ、東京カンテイのＨＰより有料で売出価格を入手する
　　（レインズに登録された、売出し価格のＤＢがあるようですが、フロアまでは分かりません）

敷地面積は結構狭いですよね。
ラピタスの半分も無いように見えますがどうなんでしょ？

駐車場が立体でしょうね。平面自走式なんてムリ？
いくら駅が近くてもやっぱり現代の家庭は車が要るんですよね。
出入りしやすい駐車場を希望！

＞138さん
条件が広すぎて意味ありません。
85㎡と95㎡ではかなりの差があります。あと階数でもかなり変わります。
東の角部屋も少しプレミア付きます。

＞142さん
例えば12階だとして90㎡で5000万なんてことはありえません。と思いますが。
角部屋でなくても、5200〜5400万ぐらいかと思います。

>>146さん
やけに詳しいですね。
もしかして阪○の方！？
>>例えば12階だとして90㎡で5000万なんてことはありえません。
ありえないという断言の根拠は？

　５，０００万円以上の部屋を購入できるのって、限られてきますよね。
　（最低でも年収１，０００万円以上の人？）
　友人は年収１，０００万円は優に超えていますが（うらやましい）、
　「５，０００万円超えたら別物件に乗換え、４，０００万円台中半で悩むわ」
　と、言ってました。
　私はコストパフォーマンスが高かったというジオ・ウェリスの中古を待ちます。

>141
ラピタスの南向きは滅多に売り広告でません。
私の知る限り、この４−５年間で見たのは、今年１月の広告１回だけです。
１２Ｆの７５㎡ぐらいで、３８８０万だったと思います。
すぐに契約済みだと思います。
ラピタス中古南向きねらいの人多いようですが、よっぽど敏感に情報張り巡らせないと
買えないです。また購入希望者が多い中で、売りは滅多に出ませんから
言い値での取引になります。安く買えませんよ。

ここのマンションは坪単価２００万はいくでしょう

敷地が狭いのでそこまではいかないでしょう。

ありえるでしょう。駅前で。タワーで。再開発地域で。敷地狭いのは関係ありませんよ。

どなたか昨日（１８日）本日（１９日）の発表会行かれた方が
いらっしゃったら情報ください。
どのような内容だったのでしょうか？

南向き（非角部屋）８０平米が４〜５千万程度のようです。
エントラスはハナプラスカードで開錠。
エレベエーターも鍵がないと使えないとか。
北西、北東向きの部屋もありました。
内廊下になっているのでセキュリティはいいようですが
その分、夏の風通しは悪いかもしれません。
全種類ではありませんが間取り図ももらえました。
個人的には間取りにあまり芸が無い感じがして微妙です。
角住戸の角部屋はよく高層物件で見られるバルコニーの無い角ガラス仕様
になっていますが結露対策などがどうなっているのか気になります。
オール電化だそうです。

>>154さん
>>153です。ありがとうございました。

超高層では、オール電化は最近必須となりつつありますよね。光熱費が下がるのは好感もてます。
地震対策も免震構造で好感が持てましたが、横揺れはかなり発揮できそうですが、縦揺れはどう
なんでしょうか？
高層を望むと、価格は高いですが、結構低くても視界は長年確保できそうなので下層でもいいか
な。（真西には、高層マンション建ってますが）
気になるのは、駐車場代ですね。1万円以下からでもあるでしょうか。後、2重床2重天井かも気に
なります。

駐車場は一番条件の悪い場所でも一万円は越えると思います。
私もそれが気になります。
それにせせこましくて入れにくい駐車場になるんじゃないかと。
知り合いがラピタスに住んでいるのですが、地下がものすごく広くて
ゆったりした駐車場になっていてびっくりしたことがあります。
ジオタワーは敷地面積自体が狭いのでそのあたりが問題ですね。
あと私が一番気になるのは芸文センターの南に何が建つのかがまだ
決まっていないということです。

芸術文化地区：
芸術文化センターを中心として、宿泊・交流・商業機能などを集積し、当地区の核とし
て風格のある都市空間を形成するよう、街区の一体的な整備による土地の高度利用を図る。

地区としてはホテルが相応しいが、サティ跡なだけにスーパーになるかも？みたいな感じですね。
住宅は建てられないように規制されてるみたいです。

駐車場、機械式で3段方式なら１００００円切らないかな〜。
ラピタスとかウエリスは、いくら位なんでしょうか。

ラピタスは確か、１８，０００円〜だったと思います。管理費と合わせると４０，０００円くらいでした。

うお！高っか…>ラピタス
ウェリスは屋外平面\5000（\6000？）〜だったと思います。

　駐車場は
　　ラピタス　１５，０００円
　　ウェリス　　６，０００円〜９，０００円だったのでは
　　ウェリスは、この安さで平面自走式だったはず・・・。

ラピタスはエレベーターで地下まで降りたらそこが駐車場。
ウエリスは別棟ですがどうなっていますか？

1万で高いって言ってたら買えませんよ。
駅前なんだから3万切ったら安いと思いましょうよ。

大阪の上本町のタワーでも2.2〜3.2万円だったので、北口で3万円切ったら安いとは、思えないな〜。
機械式で1.5万円ぐらいがちょうどいいんじゃないの。

駐車場料金は機械式の場合は段で違ってきますよ。
それよりも出し入れしにくい駐車場になるんじゃないかと心配です。
ラピタスの地下駐車場はすごいですよね。
ジオタワーの管理費も気になります。
ラピタスより戸数が格段に少ないわけですから
割高になるのは間違いないですよね。

　物件価格、駐車場代、管理費・・・。
　サラリーマン世帯の我が家はあきらめた方が、自分のためだろうか？
　検討しておられる皆様は、年収いくらくらいなのだろうか？

　ちなみに駅の北側の甲風園１丁目の駐車場代は１５，０００円が多いですよ。
　私は大家さんにお願いして２割程安くしてもらっています。

思ったんですが…
こちらであまり「高くても仕方がない」的なコメントが行き交うと
阪Ｑさんがかなり強気の値段設定をかまして来そうで

ちょっと怖くなってきました。

>>168さん
しょうがないのでは？
「高値でも買う」と言う人が多ければ、需給のバランスで価格決定されるのは当たり前。
本物件に限って、それで売れ残ってしまうことはおそらくないでしょう。
ようするにその価値があると見る人が多いわけだから、高値設定やむなし。

そもそも土地を購入する前に価格のシュミレーションはしています。
それからの土地購入なので、われわれは価格知らないですが、
向こうは大方決まっています。あとの微調整だけ。
ただ「まだ知らされてない」の一点張りだと思うけど、
それは他のマンションも一緒ですが戦略と考えて下さい。
逆に安値を希望される方は売れ残ってから交渉してみたら
どうですか？
でも売れ残りますかね？安くする必要ないんじゃないかな。
安いの探している人は駅から遠くないと。

高く買いたい人が高く買えばええ
それで完売できればそれでよし
でもＨＱさん底が浅いな

間取り図を見ると、各部屋は狭いです。かなり仕様に工夫がないとこの価格では売れ残るぞ。

それでも売れ残ることはまず有り得ないと思います。

売れ残る可能性は、販売価格と駐車代次第でしょうね。あまり強気にでると間違いなく
売れ残るでしょう。HQさんには、良心的な価格設定をお願いしたいものです。

>>174
この物件を購入する人で駐車場代を気にする人はいないと思う・・・
このレスでそんなこと叫んでたって安くならないって

安めの設定にして欲しいのでしょうが、良心的な価格設定なんかするわけないでしょ。
企業としては、どこまで高値に設定できるかだけを考えているでしょうから。
こんなところで嘆願するのは、むしろ逆効果かと。

私も、基本的には「売れ残りやすい」物件だと思います。
理由としてはやはりタワーという時点で躯体規模的に高額設定にならざるを得ない点と
いくら便利といっても西宮北口はやはりローカル色が強すぎると思われるからです。

幾ら高額物件を購入可能な富裕層（勝ち組？）が増えてきてるといっても、かつてのバ
ブルと違い「高いから買う」といった軽薄な購入動機は最早ないでしょうし、本当に金
額を気にせずに購入する層は阪神地区ならばやはり芦屋、夙川をまず検討し、都市型の
利便性を購入条件とするならば、いっそ梅田近辺を選ぶでしょう。

そういった点で、広域的な視点で見れば、良くも悪くも中途半端な物件（悪いとうい意
味ではない）だと思います。

だからこそ、阪Ｑさんには戦略的な価格設定を望みますし、単に強気の値段設定に出れ
ば、間違いなく「売れ残り」が発生すると思います。

>だからこそ、阪Ｑさんには戦略的な価格設定を望みますし
こういうどうしても欲しいから安くして〜、というのがにじみ出た文章ではだめ。

>179
いや、あなたがそう言わなきゃ誰もそう思わないからw

良心的な価格設定なんか有り得ないと思いますけど。
西宮北口がどうかは別にしても、このマンションだけは別格かと。
あと中途半端な物件といいますが、言い換えれば両方はバランス良く満たす物件ですね。

＞いくら便利といっても西宮北口はやはりローカル色が強すぎると思われるからです。

この価値観は今はもう変わってきてるかもしれません。

↑買いたいの？

178>
全くの同感です。私も過去にたかが西宮北口云々とスレしましたがおっしゃるとおり。
説明会の顔ぶれを見ましてもブルジョアとは又違いました。おそらく近場に（今津線界隈）住んでいて物が良かったら買おうか。と言う感じ？
狭い分余ほどの場所以外の付加価値を期待しましょう。

183
買いたいの？て価格も仕様もまだわからないのに。182さん困るね。

　スレ主の責任（？）として、説明会参加させていただきました。
　価格帯(阪急さんは販売予定価格と記載していました)と広さについて
判明した限りの情報を記載させていただきます。
　説明会自体を楽しみにしておられる方は、読まずに飛ばしてください。

　部屋は９タイプで４階〜２３階まで同じ構成です。
　部屋のおおよその広さと販売予定価格を記載しておきます。
　
　おおよその広さ　部屋タイプ名　向き　価格帯　の順で記載します。

　８５Ａタイプ（北西角）　4,000万中〜5,000万中
　６０Ｂタイプ（西）　　　2,000万後〜3,000万中
　９５Ｃタイプ（南西角）　5,000万後〜6,000万後
　８０Ｄタイプ（南）　　　4,000万中〜5,000万中
　７５Ｅタイプ（南）　　　4,000万前〜5,000万前
　７５Ｆタイプ（南）　　　4,000万半〜5,000万前
　９５Ｇタイプ（南東角）　5,000万後〜7,000万前
　７０Ｈタイプ（東）　　　3,000万前〜4,000万前
　８５Ｉタイプ（北東角）　4,000万前〜5,000万前

>>178
>>184
どうなの？
1,000万円の幅はあるもののこれはおたくらの判断では高いの？安いの？
さんざんほざいたんだからコメントしろよな。
個人的には駅直結・今後の西宮北口の可能性を考えると妥当だと思うが。

で、高いの？安いの？

>187
何でそんなに怒っているのか知りませんが…
目を剥くほど高くもなく、ニッコリ出来るほど安くもない
現状では「良い意味」で中途半端な値段提示じゃないんでしょうか？

まあ187さんのおっしゃる通り、まだ上下限で1000万もの幅があるので
よく分んないですけどね。
その意味では「妥当」とは、なかなか上手い言い方ですね。さすが！

ただ、上限で染めれば間違いなく「売れ残り」が発生するでしょう。
さらに「戦略的」な価格設定を目指して、がんばれ阪Ｑ！って感じ
です。

　南西角と南東角の部屋・・・。
　広くていいんだけど、南面バルコニーがほとんどないですよね。
　主ベランダもそれぞれ西向き・東向きだし・・・。
　角住戸のベランダ位置に不満ありです。

　南面にあるリビングはガラスカーテンウォールにでもして採光を確保するのかな？

周辺の騒音などはどうでしょう。踏み切りの音やバス、自動車などの・・・。
最近、そちらに行かないのでよくわかりませんが、騒々しい感じはないですか？

　現在のところそんなに騒々しいことはないと思います。
　球場前線の通行量もそんなに多くないし・・・。
　（ただし、球場跡地に大型ＳＣセンターができたら通行量は大きく増えると思います）
　昔から北口に住んでいて残念に思うのは、パチンコ店（パチスロ店？）ができたことです。

書き込み少なくなりましたね。
皆さんセミナーに行かれて、モデルルーム待ちといったところなんでしょうか？
個人的には、内容・間取り・概観等、すべてが普通すぎて少しがっかりしました。
価格も価格ですし・・・。
それでも駅直結というのは魅力ですので、まだ購入意思はあります。
概観は、ローレルタワーサンクタス梅田に似てますね。
Ｔ中工務店がタワーマンションを建てるとこんな感じになるのでしょうか。
http://www.next-umeda.com/index.shtml

全く同感で笑ってしまいました。ジオウェリスは安すぎて疑心暗鬼になり、今回は直結以外何も見えない。
モデルルーム見学のあとの段取りはどうなりますか？昔のドラフト方式でしょうか？

阪Ｑさん、この内容なら値段もう少し下げるべきでは？
セミナー行くまで、是が非でも購入しようと考えてましたが、
今はかなりトーンダウンしてます。
低層の北向きなんか目の前コナミスポーツじゃ売れ残るんじゃ？
社宅として企業が買う以外は個人ではあそこはよほど値ごろ感ないと・・・

　我が家もプロジェクト説明会にはがっかりしました。
　80㎡の部屋の間取りは「？？？」
　南西の角部屋の間取りは「いや、南西というか・・・西向き？」
　確かに直結以外の売物が分かりませんね。（球場跡地の大型ＳＣもあるのでしょうが・・・）。
　価格面でも直結マンションだからか、高いですね。
　でも難波のなんばタワー（なんばパークス直結）の34階８１㎡が4,420万円　100㎡が6,240万円です。
　間取り・価格含めて検討しなおして欲しいなぁ〜。（今更、無理？）

　１９９です。もう一言。
　阪急さん
　駅北側にある、「ヒルズ甲風園」【徒歩２分】（←野村不動産？）の間取・分譲価格と比べてみて下さい。
　校区も平木校区ではなく、高木校区です。
　駅直結と大型ＳＣにあぐらをかき、ちょっと気を抜きすぎではないでしょうか？