トア山手　ザ・神戸タワー

まだ未完成、転売、賃貸も行われていない物件の利回りどのように算出するのですか？
７％以上・・！　計算方法参考に教えてください。

色々詳しい書き込み、勉強になります。
仲介業者の方でも分からない情報が有り
トアーロード物件の現状が良く分かりました。
全てにパーフェクトな物件は無いと思います、
また具体的な書き込み期待しています。（写真等）

399さん
タワーとフラッツの距離関係はまず敷地ありきで決まってしますので、シミュレーション云々というより（当然事前にしてるでしょうが）売る側はプライバシー、眺望で不利な住戸は値段を下げることにより調整してるのでしょう。そしてタワーの１３階以下の住戸が売れているということは買う側はその値段で納得して買われたのでしょう。
たしかに中央区でもいい立地の一つですが、このプロジェクトはタワーであるのに丁目を区画する街区道路にあまり接していない袋小路的敷地であり、トアといいながらタワーはトアロードに殆ど面していない。また低層部は地権者区分所有の小さな店舗で、住戸と同じく地権者が直接店を経営するかもしれないし、売るかもしれなし、賃貸するかもしれない。店舗業種は建築基準法他の規制はかかるが、規制内であればどんな店舗でも可。同じ権利形態のサンプラザ、センタープラザ、サンパルを見ればどんな商業施設になるか想像できるでしょう。反対なのがサンチカ。ここは管理会社がイメージにあったテナントをセレクトしてるからいつも雰囲気のある上質な商業空間になってる。
要するに、タワーの玄関周りはサンパルやサンプラザ北側の下品、猥雑な雰囲気になってしまう可能性があるということ。フラッツの店舗にお好みや焼屋がオ−プンしてましたね。あとはホルモン焼き屋も可能性あり。

このところ、とても活気があっていい感じですね！
サンプラザ、センタープラザ、サンパル？
中山手、トアロードがそうなったときは神戸すべてがおしまいでしょうね。
建設後には、それなりに、かっこよく様になってますよ！！
有名店もたくさん入りますんで、今からとても楽しみです。
psここのお好み焼き有名人にもとても人気のお店ですよ。

４０４さん
地権者でフラッツに入居の方ですか？文章の雰囲気でそんな印象をうけます。
ちょっと楽天的な気もしますが、地元をこよなく愛していらっしゃるという感じで、いい感じです。

ここはホント’地権者’って言葉好きですね。少し閉鎖すぎじゃないかな？、以前海や山じゃないんやから、、、住んでる人がいて当たり前、この辺りは誰もが羨むよい場所ですから。
この事業開発のおかげで、私も神戸の希少な一等地に住めるって考え方もかなりあるんじゃないの？神戸の憧れで気になる物件だから、いちいち書き込んでくる人の気持ちもよくわかるが、、、

近くにコープがあるけど、１Ｆにスーパーは入店するのでしょうか？

>>401

利回りが今出る訳ない。信じたら駄目。
398は購入者だからそりゃ自分のマンションを良く言いたいのは分かる。

４０３さん
その通りですね、特に土日、祝日、特に当初タワーオープン時には一般の人が多く来る事になるでしょう。
タワーマンションでこれだけの店舗（小枠）が入るとマンション自体評価はどうでしょう？
賃貸物件では下層階が店舗で上層階が住居と言う物件は良くあります。
フラッツの場合は当初から地権者の方のみへの分譲だったし、店舗区分がはっきりしているのと、地権者なので良く理解しての事なので混乱も無いようですね。
当初オープン時は賑わう可能性はありますが、１−２年後閑古鳥の可能性もあります。
屋上のガーデンは一般の方は入る事出来ないですよね、一般の買い物客が気軽に屋上の景色が楽しめたら商業施設にも良い効果が期待出来たのに・・。
１００％住居だったら今以上の評価物件だったのに残念ですね。

かなり気になる物件のようでなによりです♪♪
さすがに、批判意見もかなりありますね〜♪笑
こちらの物件はとにかく高額ですから〜♪♪
批判意見も暖かく迎えますよ♪♪

私も外野に攻撃されればされるほど、なんだか嬉しくなってきました。どうでもいいものに関しては人間無関心ですものね！

４１０、４１１さん
ここでいろいろ言ってる人は、近所の住民で、ただ単純にタワーやフラッツが迷惑目障りと感じている人たちで、別に羨ましいとか、僻んでるとかではないのですよ。

販売当初と今ではかなり景気も減速、マンション価格にも
頭打ち感が出ている情況で、特に神戸で注目される場所に
あるこの物件を例に挙げて評価されるのは仕方ないでしょう。
レジデンス、ハーティネス、フラッツ等について
評価するより、１番目立つ物件に付いて評価する事が、トアロード
全体の評価に繋がるからと思います。細かく分析してくださるから
購入者も知りえない内容、現状が良く分かり良いのでは有りませんか。
契約された物件が完成に近づき　机上のパンフ等の説明等と現実の
ギャップも当然あると思います、契約者は偏った見方をするので、購入物件
を冷静に評価できない点もあると思います。仲介業者が書き込んだと
思われる書き込みもあります、仲介業者もこのサイトで今後中古物件
で販売された時の参考情報を集めていると思われる、書き込みを促す内容
もあります、今後これだけ色々細かく書き込みされると、物件によって
かなり評価が違ってくると思います。全体としては良い物件でも、例えば南側の
下層物件などはかなり厳しい値付けになると思います。
仲介業者、マンション投資家にとってはありがたい書き込みでしょう。
今後完成時期が近づけばもっと細かい点に対して色々書き込みが増えるでしょう、
契約者にとって決して悪い事で無いと思います、適正評価される材料が出揃い
持っている物件の条件によって　適正に評価される事はのぞましい事と思います。

>412　目障りだからって、こんな場所に書き込んで満足している人たちもおられるんですね。私にはちょと理解できません。根が暗過ぎます。
>413　現在日本を代表する大きな建築物はすべて周辺住民の反対、多くの人の僻みなどを受けてきたのが現実です。
上記のような書き込みは今後プレミアのつくような物件にとっては宿命だとあきらめるしかないようです。
ご近所の方で今回こちらタワー権利をもらえなかった方も残念でしょうが、時代は変わっていくものです。
私を含め購入者らは感じていると思います。

409さん私たち近隣住民としましては、１−２年後閑古鳥がなくようなことになってほしいものですが・・・震災前から千代、友屋といった有名人ご用達の人気店が入ることですし・・・黙ってても人は集まってくるはずです・・・どっちがいいのかわかりませんが・・・

417さん
元々ここにお住まいの方ですね、商売が旨く行けばよいと言う気持ちが良く表れた文です。
やはりブランクが長いと大変ですよね。場所が変ればどうか不安は誰しもあると思います、
頑張ってください。

しょうもない人間は放置しましょう！

３９５写真アップ有難うございます。
私は南側でないので情況が分かっていませんでした。
この写真でフラッツからかなり離れて見える事が分かりました。
タワーはかなり接近していますね、フラッツ廊下から室内覗かれそうですね。

かなり接近してます。ハーティネスの最上階ものぞかれてしまいますよ。どこだって同じ。

ハーティネスの住民が一番嫌な気持ちでしょうね。タワーもフラッツも想定内の購入でしょうから。

タワーとハーティネス　プライバシーかなり違いますヨ・・・
タワーからフラッツ良く見えますよ（多分！）

ここのスレ、ゴールデンウィークが終わっても毎日賑わってるね　：）

ハーティネスの住民が頑張ってるんでしょうね＾＾

この物件７％以上の利回り・・・やはり販売業者受け売り（笑）
根拠を販売業者の聞いた方がいいと思うよ・・販売業者の軽率な発言？

自分の言ってることが受け入れられなければ、すぐに販売業者がどうのこうのって言う人どこにでもいますね！

いるいる＾＾

販売開始時の業者説明を信じているお目でたい人、
経済情況大きく変化しているのだから・・７％とんでもない
説明できる訳ない・・購入者の書き込み信じたら駄目

わかりました＾＾

購入者の中には利回り７％とか根も葉もない嘘をついて
自分のマンションは他より優れているでしょって他人に思わせたがる。

僻みもここまできたらたいしたもんだ
　そんなに一生懸命になって、
　　ちょっとお気の毒、、
　　　　
　　　ってか
　　　　　　なんかかわいそう、、、

ここって各階にゴミステーションはついているんでしょうか？
各階にはなくても高層階だけにゴミステーションとかついているんでしょうか？

本当にかわいそうです＾＾

利回り７％をあげるには、こんな計算になるのでは...
（物件）３０坪（１００平米）×２３０万円／坪＝分譲価格６９００万円
６９００万円で７％の利回り＝４８３万円／年の家賃収入が必要。
年間維持経費＝管理費＋修繕積み立て費（３万円×１２ヶ月）＋固定資産税（２０万円）＝５１万円
以上から
（家賃×１２ヶ月）×９０％（所得税）−５１万円＝４８３万円　として　家賃は５０万円。

つまりローンなしで７０００万円の住宅を購入し、毎月５０万円の家賃で賃貸に出すということかな？
これは坪当たり　１．７万円。

７％にすごくこだわってますね〜
銀行の金利よりよければいいんじゃない
どーでもいいよ

要するに７％の利回りなんて不可能ということですね。
家賃はよくても坪あたり１万円だろうから。

別に不可能ってことはないです。可能です。現にここは10倍以上の倍率のお部屋もたくさんあることですし普通に借りたい人がいてもおかしくない話です。他人の利回りをそんなにどうのこうの気にするのもちょっとどうかと思いますよ。

>439
ほっといて下さい、
みっともないから、僻みはほどほどにね、笑

>440はかわいそうな人間です。
みなさんお気づきかと思いますが、嫌がらせ投稿同一人物です、今後放置でお願いします。

トアロード沿いの新築マンション賃貸料は１㎡当たり３０００円が一杯ってとこです、
ちなみにハーティネスで約２６００円／㎡です、この程度が現実です。

４４２さん　了解でーす！＾＾

ハーティネス住民がとってもくさいですね〜＾＾

未だに７％で貸せるって言ってる○○がいるんですね。（大爆笑）
ここまでくると天然記念物に認定してあげるよ。

神戸タワーのゲストルームって宿泊できるって聞いたんですけど宿泊料金はいくらなんですか？

たぶん3000円か4000円？ホテルより広く安いそうです。

４５５　は毎回必死ですね＾＾（な〜んかメリットでもあるの？＾＾）

まあ他人のものなんで利回りな〜んてあなたには全く関係ないこと＾＾

こんなところでしか鬱憤はらせない人なら同情しますが、。。＾＾

ゲストルームってふつう宿泊用なのでは？
と言っても誰でも使える訳じゃ無いけど。

そっか、知り合いがいればゲストルームに宿泊することもできるんですね。ゲストルームって何階なのでしょうか？トアフラッツの知人でもいいんですよね！