御影タワーレジデンス

東灘区の辺りで大規模マンションを探しているのですが、駅から徒歩圏ということで、このマンションを検討しています。私もタワーはどちらかと言えば怖いのですが、設備等をみるとここはいいなあと思っています。やはり駅から近いというのは魅力です。中古だとタワーでなくてもありますが、中古といえども値段が安いわけでもないし手数料や改装費用も考えると、新築の方がよいのかなと、あとはほんと値段しだいです。

>>149
大筋で同意します。
土地を安く売った云々は神戸市に限らずどこにでもある話。
財政危機は神戸に限りませんし。

建物自体の反対運動に関しては
駅前で幹線道路沿い、かなりの空地取ってること考えれば
日照権なども受忍限度範囲内だと思いますがね。

デッキ反対運動にかんしては
マンションができれば人が増えるから取り込もうというのが
商店街の姿勢だが全くそういう気はなく
そこにつながるデッキに反対というのは
まさに偏狭な自己利益誘導的反対運動でしょう。
そんな人たちと折り合いつける必要はないと考えます。

ただし、
http://news.livedoor.com/article/detail/3406325/
にもあるように賛成してる人もいるみたいだから
その点は理解しておかないとね。

コンペで最高額で入札した企業が落札するというルールになってないのだから
何ら問題ない。
文句があるのならコンペ概要が発表された時に文句を言うべき

商店街、駅周辺のスーパーは今のままでは難しいでしょうね。若い人は新しいところきれいなところへ行くでしょうし、値段しだいでしょうか？そうざいはやっぱり阪神の方がよいような気がしますし。良い方へ変わる事を期待しますが、他から人が集まり騒がしくなったり、渋滞したり、町がより汚れていかないよう願います。この辺りは信号のない危険なところが多いので交通量が増えると心配です。

そうそう、かくいう自分も抜け道で通ることあるが、この辺は信号がマトモにないわ、
外灯も暗いわ、路駐・歩行者・バイクのマナーも悪いわで、ちゃんとして欲しいね。
書いててあまり通らない方が良いような気もしてきた。駅北も駅南も現状は危ない。

御影公会堂の説明会行く人いますか？
参加希望出して連絡あった人いますか？

アーケードの焼き鳥屋とか結構美味いし、デッキがあってもなくても
お客が来る店は来るさ。

>>156
参加希望出しましたが、全く返事はありません。
登録しろとメール出すくらいなのですから、希望日程がどうなるのか、
どう連絡があるのか、メールの１本くらい出せばいいと思うんですけどね。

直接行けばいいのかと思っていますが、第三希望まで出しているので解りません…。
連絡をただ待つだけです。

早く連絡が無いと予定立てられませんよね。
もう２週間後ですから。

と、待っている間に、他の物件に浮気計画中です。
場所と、入札の問題、デッキの問題、周辺住民…もありますが、
色々調べていると、３月竣工３月入居というのが私なりに不安に思っただけです。

尤も、２年後は子供の入学時期と重なってしまって３月入居だと困るのも
理由の一つですが。（何かの影響で伸びたら大変な事になってしまう。）

参加日については連絡がくるようです。聞いたらそういわれてました。

電話で聞いたら8,9日はもう満席だって。

特定の日時以外は空きがあるようですね。
今日営業の人から勧誘電話かかって来ました「発表会のおしらせとどいてますか？」って。
Ｗｅｂでの受付も始まってますね。
https://ss1.e-state.co.jp/mikage47/yoyaku.html
意外に人が集まらなかったので焦ってる？

御影公会堂って確か500人くらい収容できるでしょ
埋まってる時間だけで4000人くらい来てる勘定になるが
そこまで詰め込まないかもね。
向こうの思ってるほど来ないというのが正しいかも。

案内状来ました。が、
会場が収容人数80人ほどの会議室。。。
それぞれで会議室が分かれてる可能性もあるが
これだけだとすると
当初の予定回、しかも土日も埋まらないとは。。。
ちょっと厳しいのかな。

多分、これを計画した段階ではサブプライム問題も無かったですから、
超強気の販売計画だったんだと思います。
残念ながら(購入側にとっては喜ぶべき事かな？)市況が変わりましたからね。

この路線は早急に修正しないとかなり売れ残るんじゃないかと思います。

私も御影公会堂の説明会行きますので、フィードバック出来る事があればしますが
高価路線のままなら、結局購入には至らないと思います。
駅近の大規模マンションとなると中々でない物件なので、期待して待っている状態ではあるのですが…

>>164
＞https://ss1.e-state.co.jp/mikage47/yoyaku.html

見る限り当初設定日程も消化できてないみたいですね。
この戸数レベルのマンションだと人気があれば、
即座に追加日程が組まれるものですがそうでもなさそう。

新聞に一面広告打って値段出る前から
この状況ではどうなんでしょうね。

私も御影公会堂行きますが、案内状封筒のタックシールの数字が生々しい。

> 私も御影公会堂行きますが、案内状封筒のタックシールの数字が生々しい。

・・・ホントですね。
これはかなりイタイ数字ですね。

でも売れない場合、それはそれで事業主以外もイタイことになるのでほどほどにがんばっていただきたいものです。

フィードバックを…と言いつつ、し忘れてました。

マンション含めた駅近辺再開発も含めたパワポ資料を見せられました。
土曜の昼間に行きましたが、７０人位の席数設定が満員だったんで
このペースで人が来てるとして４日間＊３回=８００人以上が来た感じでしょうか？

とはいえ、大抵二人一組で参加と言うことを考えると、実質４００組程度。
ほぼ分譲戸数と同程度。これが人気があるのか無いのか良く解りません。
少なくとも抽選に外れて買えない、何てことは無さそうですが…

肝心の物件の話ですが、ラウンジやコンシェルジェサービス、２ゲストルーム、キッズルーム、AVルームとこの手のマンションにありがちな設備は全部揃えてましたね。内装も良くある装備が全部標準というのを売りにしてました。
(とはいえ、これらの共用サービスはヘビーユーザーとそうでない層がくっきり分かれるので微妙だと私なんかは思うんですが…)

全体としては高級感たっぷりという感じで演出していましたが、駅前の再開発がどこまで街を変えてくれるのか？という点は非常に気に掛かります。
この間、初めて阪神御影駅を見たんですが、あの駅と雰囲気では到底、そんな高級感が似合う感じじゃありませんでしたので…

最後にアンケートを書かされて、どの部屋がいいか？とか次の４月上旬にある案内会？みたいなのの予約を入れて終了でした。

欲しいなあ

早く値段がわかればよいのですが、後は値段しだいです。

行ってきましたよ、
御影公会堂が20年前と全く変わらないことに驚きました。
阪神御影駅とここは時間が止まっているかのよう。

さてさて、想像以上に来場者の年齢層が高かったですね。

「全戸二重床二重天井、スラブ300mm」
最近この仕様のマンションなかったのですよ。
少なくとも、トア山手（直床？）や、
ライオンズタワー元町（スラブ250）、ジークレフ新神戸タワー（スラブ250）よりは
建物自体ははいいみたいですね。
各階にゴミ庫もありますし。

内部も某阪急の線路沿いマンションでオプションだったものが殆ど標準でついてます。

問題は値段でしょうね。
theskyでなくても高層階だと坪280万-300万くらいするのかな。
theskyは全戸億越えでしょうね。億ション19戸もあるって。。。
191平米の部屋は2億-2億1000万といったところでしょうかね。
低層階も眺望とれると強調してたからそれなりの値付けはしてくるでしょう
最低でも3000万前半はするでしょう。

しかし、売れるかね？1年前ならともかく。
私も値段次第だな

建設現場もみてきましたが、結構、幹線道路からは離れてますね。

前市議のおかげで、高層マンションはようやく完成できることに
なります。入居者は感謝しましょう。

ところで、スレッド名はマンション名にかわらないんですかね？

隣接する商業施設が32にオープンします。
http://www.mikage-classe.com/index.html

劇的に変わった。あの場所がこんなに華やかに変わるなんて。
モデルルームオープンが楽しみになってきた。

今日、見に行った感想なんですが阪神の食料店が入り、広々としてました。
上のレストラン数はちょっと少ないかな？レストランフロアーとかあって１フロアー全部
レストラン店があればもっと良かったと思います。あといろんな洋服店とかモスなど入って確かに
便利になったけど、建物の周りにこれといった店など興味を引く物がないというのが正直な気持ちです。あっでも本屋の広さにはビックリ。老人にはいい物件かもしれないですね。

老人じゃなくても、欲しいですよ。すごく気に入りました。
このきれいなマンションに住みたいし、立地もいい。
あとはお金の問題だけですよ…

先に商業施設を作った効果ありのようですね。でも高そう

早く販売価格が知りたいですね。その部分が分からないと検討しようがありません。
４月の案内会が楽しみです。
住吉のショールームも外見は出来上がっているぽいですね。
お金が掛かっていそうなショールームでした。高級感だしていますね。
価格も高級路線ですかねぇ。

Ｒ２以南か・・・

御影公会堂に行かれた方、モデルルームの案内はきましたか？

>>180
今日来たよ、第一希望で

3/25日経新聞近畿経済・兵庫面
＞「もっと販売価格上げてもいいぐらい」と高級マンションを中心に手がける
＞住友商事の野田千秋建設不動産本部長は語る
＞同社は神戸市東灘区で商業施設と隣接するマンション「御影タワー」を５月に発売する予定
＞標準価格は75平米で5000万程度と阪神間でも高めだが
＞総戸数約500戸に対し既に2700件の問い合わせがあった
＞購入検討者の23％が年収2000万円以上と「所得水準は東京白金のマンション以上」（野田本部長）
＞富裕層の高齢者が高級住宅地から高級マンションへの住み替る動きが進んでいる。

微妙な間違いも含めて丸写しです。
正直な感想はオイオイって感じですな。都合のよい数字しか見てないって感じか。
とりあえず、http://www.mc-mikage.com/はスルーなんですかね＞野田本部長！

ほんと強気ですね。そんなにたくさん高収入の方がいらっしゃり、このマンションを検討されているのですか？そのような方は上層階へ、中層以下はぜひ庶民が買える値段設定でお願いします。

この住友の人の、上から発言は
なんだこのひと？って気もするけど、言ってることもわかる。
買うほうとしては、どうしても欲しいマンションってあるからね。
この場所でこのタワーに住んでみたいとなったら
少し高くても…と思う。

しかし手持ちの金も限界があるのはたしかで、買える金額であるのを祈るだけ。

それにしてもそんな高い物件を買えるかたがたくさんおられるとは、うらやましい限りです。
８０㎡５０００万程度だったらよいのですが・・・

いくら便利といっても阪神沿線ですし、それにみあった値段でないとなかなかては出せないのでは、最近うれなくて困っているところもあるようですし、このマンションが西北のタワーなみの売れ行きならともかく、強気な値段設定はどうかと思います。興味はあるけれど、それはまだ値段が出てない段階だから、値段しだいでは引く方も多いのでは、まだ上げてもいいなんて思っているなんて、びっくりです。

ポジショントークなんかで相場が動く時代ではありません。ましてや今の環境下。

モデルルームの案内、うちも来ました。
また参加して目ぼしい情報あればフィードバックしますね。

しかし、75米で5000万…坪単価220万程度？
ほんとにこの設定なら私はパスかなぁ。

確かに商業施設は小奇麗で良い感じだとは思うが、阪神のあの駅はなんとかして欲しい。
あれでコンフォートとかあり得ないと思うのは私だけでしょうか？
それともJR住吉駅徒歩9分の物件と思えば良いのかな…

坪単価で２３０万円くらいになるんじゃない？

中層階８０㎡台で５７００万円と予想します！

８０㎡で５７００万ですか。
私は投資家ではありませんが、自分が永住すると考えたら、環境・資産価値等勘案、１０００万高いと思います。

>１０００万高い

原材料費　　600万
仕様上乗せ　200万
強気分　　　200万

といったところかな。
原材料高騰では高騰前3000万くらいのマンションでも
3600万くらいになってしまうようだ。
これは原価からすれば仕方ないことだがユーザーには到底受け入れられない。
だから景気悪化前からあまり売れなくなってきたわけ。

原材料、仕様分は仕方ないとしても強気分の上乗せはやめてほしいですね。９０㎡で5700万ならまだゆるせるのですがね

なんか売り方見ても阪神の南側は全く無視するってわけだね。果たして無視できるんだろうか。

開発が北側だけのせいでなんか南側が余計に際立って見えるよ。ガードをくぐったら別世界的。

価格も別世界にするつもりかしれんが、果たしてどうなんでしょうな。大口こくのは結構だが。

壮大に売れ残りに一票。

周辺どこも裕に1000万から高いから現実売れ残りだらけ。

御影一般にデベが思ってるほど実は人気がないんじゃない？

だからといって六甲がどうかとか知らんが。

>>193
街中ピカピカのニュータウンのような町並みや
ケーキ屋やレストランの建ち並ぶおしゃれな街を期待してる訳ではないので
それはそれでかまわないがな。
まあ、駅にエレベータくらいはつけて欲しいが。

>>195
六甲に限らず、どこかしこもさっぱり売れてないみたいですね。
知り合いのマンション関連業者の人からは今買うのやめた方がいいと言われてます。

今は確実に市況が悪化してますよね。
壮大に値崩れしそうなので、最終販売あたりで駆け込もうかと思ってるんですが、どうでしょうかね？

神戸はタワーは怖いと言われる方が多いようなので、そんなに売れ行きがよくなるとは思えないのですが・・・坪２３０は高すぎますね

3000万円のマンションの原価構成ってどんなもんなんでしょうね？
まあ物件によってまちまちだとは思いますが。

3000万が3600万になったとして、その要因が原材料費高騰かどうかって
例えば3000万の内、原材料分が元々600万円なのか、2000万円なのかにも
随分影響を受けますよね。

600万円なら原材料価格が2倍になったって事だし、
2000万円なら30%Upって事だし。

>>199
ざっくりした話聞いただけだからなんだが
2割から4割出そうな。この先まだ上がるともいってた。
燃料高騰で輸送費なんかも上がってるから、
今まで不況の時代から各段階（流通、下請けetc）で吸収してたコストが
耐えきれなくなって吹き出していると。