プラウド六甲赤松町について

噂どおり借地権なんですね。総戸数から販売戸数を引いた一件が大家さんなのかな。斜面をうまく使って地下に２階を設けています。壁構造に見えますから、なかなか住み易いでしょう。

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このあたりまでなら駅からの坂もあまり気にならないですかね。

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ここまでの坂は序の口です。敷地の北側から先が、恐怖の断崖、心臓破りの丘。でも、散歩には丁度良い道なんですよ。

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今週の雑誌「プレジデント」に定期借地マンションの記事が載ってましたね。
曰く「今、マンション建替の煩雑さや揉めごとなどの問題が顕在化しつつある中で
定期借地マンションはこれからの注目に値する」とか・・・
価格は、今は定期借地マンションの供給が少ないので通常の１〜２割安が多いとも
書いてありました。
２割安だったら、ちょっとお得感はあるけれど、１割安ではあんまり魅力を感じません。
ここはどうなんでしょうね？
あの場所で、野村物件だったらやっぱり高値をつけられるのでしょうか。

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定期借地権だと１〜２割安ですか。

そういえば、阪急武庫之荘でも野村は定期借地権の物件売り出してますね。
野村で場所もいいのに手頃な値段設定のようです。
でも、売れ行きは今一なのかな？定期借地権でなく、あの価格なら即完売しそうな
物件ですが・・・

確かに１割では魅力感じる人は少ないでしょうね。
なんらかの理由でマンション売る場合には、かなりマイナスになりそうですし。
２割安ければ、賃貸で利回り取れそうだしお得な感じ。

阪神間は、まだマンション価格上がってますし、野村・六甲・駅近ですから、
高値は間違いないんでしょう。

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定期借地権って月々地代が必要なんですよね？
だいたいいくらくらい毎月払っていかないといけないのでしょう？
月額１万円？１．５万円？２万円？もっとですか？
他の物件事例でも構いませんので、どなたか詳しい方教えてください。

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地代については、他の事例を引っ張り出してきても参考にならないのでは？
地主が納税する土地に対する固定資産税の総額　＞　マンションの住民が地主に支払う地代の総額
となることは明白です。

このマンションは、第一種低層住居専用地域であるために、敷地の広さの割りに、建築できる世帯数が（一般的なマンションより）少なくなります。
すなわち、一世帯あたりの土地の持分面積（借地なので、土地の所有者は地主となります）は広くなり、土地に対する固定資産税が大きく圧し掛かってきます。
安くない地代を、（この物件の場合ですと）50年間に渡り延々と払い続けることになりますが、永久に所有することはできないという仕組みが借地権です。
一般的な所有権のマンションなら、この立地は魅力がない訳ではないですが、50年後に解体して地主に土地を返還し「家なき子」になるのは、どうにも不安です。
また、建物完成後、ある程度の年月を経ると、「どうせ後数年で解体するのだから、建物を補修するのは止めておこう」とホッタラカシになりそうな気もします。
可能なら、なんとか所有権のマンションに変更してほしいですね。

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あっ、失礼。間違えました。
地主が納税する土地に対する固定資産税の総額　＞　マンションの住民が地主に支払う地代の総額ではなく、
地主が納税する土地に対する固定資産税の総額　＜　マンションの住民が地主に支払う地代の総額
です。
ちなみに、建物の固定資産税は年数を経る毎に安くなりますが、土地は消費されるものではありませんので、安くなるとは限りません。

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地代はプラウド武庫之荘が月に１万前後のようです。

六甲赤松町の方が敷地は広いのに戸数は少ないし、地価もこちらの方が少し
高いだろうから、月に２万円前後じゃないですか？

月に２万づつ５０年支払ったら１２００万ですかぁ。
今後地価が上がったら、地代の見直しなどもあるかもしれないし、１，２割
安い程度では、全然メリット無さそうなのですが・・・

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借地料は既に公開されています。２万より安いですね。この場所はながらく賃貸物件だったので、地主さんのことは間借りしていた人に聞いてみると良いでしょう。容易には探し出せないかな。

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毎月地代を支払ったり、地主がどんな人かも借主に影響してくるなんて
考えたら、定期借地権マンションのメリットってなんなんだろう？

初期費用が少し抑えられるってことくらいなのかなぁ？

結局、メリットがあるのはデベと地主で借主がババを引いてるように思う
のですが、どうなんでしょう。

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定期借地権が切れる場合に、色々なシナリオがある、ということも念頭に置いておくと面白いですね。少しリノペーションして、そのまま賃貸にする手もあれば、底地を買い取ってしまう場合もあるかもしれません。ワンルームにならなかった、というだけでも地域にとっては御の字かもしれません。

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ここの野村さん、期待してましたが残念でなりません。
定期借地権とは・・・。立地は良いので、検討しようと思っていたのですが。
私のような人、きっと多いと思います。

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工事現場の十字路、見通し悪くて怖いですね。カーブミラー取り付けてほしいです。

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私も残念と思っている一人です。将来の不安から検討を断念しました。

毎月の管理費、修繕金、駐車場代に加えて、
地主への借地料（これとて、一般的なマンションの土地に対する固定資産税より割高と聞きます。
地主が納める固定資産税と同額の地代というのは、やはり無理なんでしょうね。強欲な地主だったら、毎年、地代が上昇しそうですし…）、さらには、50年後の解体に備えた「解体準備金（後ろ向きな投資ですね。私は、払いたくありません。）」まで支払わねばならぬとは、到底解せません。

どうにか、一般的な所有権のマンションに今から変更できないでしょうかね〜。

リースに等しい＝借り物のマンションに何千万円を投資する根性（勇気）は、持ち合わせておりませんので…。

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売れると踏んでソロバン弾いているのですから、借地が気に入らなければ静観あるのみです。最近は生涯シングルという方も増えて来ているので、売れるには売れるでしょう。

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売れるでしょうね。
場所も良いし、何より数が少なそうですから。
物件概要を見る限り、解体準備金も発生しなそうですし。

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５０年経って、手を入れれば賃貸にリノペーションできるようであれば、壊す必要ないですね。修繕積み立てを、どういう風に使い切るのかは興味深いところです。

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現地から歩いて1分の中古マンションと、中古戸建てが売り出し中。ハザードマップの赤線区域ではない物件が高値で売買されています。建設中の現地も合格。

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もう案内会ってはじまってますか？

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始まってます。建築確認もおりたということで、プランの説明などが始まっています。ただ、定期借地権というのがやはり響いていて、購入希望者は、業者の見込みを大幅に下回っているらしい。誰でも思うけれど、やっぱり、リースみたいなマンションはどうも・・・って感じだよね。ウチも、一回観に行った後、何度も連絡が来ましたが、購入は止めておきます。

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全戸数と販売戸数の違い一戸を、どう考えるかも重要でしょう。

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一戸は、地主さんでしょう。最後は全ての家が、その方に属することになる。まあ50年をどう考えるかだけど。

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価格はいくらぐらいが中心なんでしょう？ちなみに、80㎡３ＬＤＫが希望です。

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３L　８０㎡　４０００万中頃くらいからでした。
結構安い　ものはずば抜けていいですね。

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ずば抜けて？何が基準で？私も説明会に行きましたが、間取りプランも少ないし、プラウドにしては、あまり良い物件とは思えないな。

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あの場所で、プラウドで80平米の３ＬＤＫが4千万円の中ごろからって、破格の
値段じゃないですか？
5千万は超えると思ってましたが・・・

定期借地権物件であることを割り引いても安い。
借地権も50年あれば十分って感じがするし。実施、日本の場合、50年建てば
借地権じゃなくても建て替えると思うしね。

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破格かどうかは難しい所ですね。地代も結構かかるし、今後その金額が上がっていけば、今の安いことがいつまでメリットになるか、かなり難しいでしょう。50年後解体するとしても地上権は持てる物件と、何もなくなる物件では、買う方も覚悟が変わると考える人の方が、まだ多いのではないでしょうか？まだまだ定期借地権物件って少ないですし、資産というより、50年住む権利を買うって感じなんでしょうが、何千万円も払って資産価値が下がる可能性の高い物件に手を出す勇気は、私にはないですが・・・。

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私も、場所的にかなり期待していた物件だったし、間取りにも魅力を感じなくはないですが、定期借地権がひっかかっていて、購入を止めようと思ってます。地代を積算すると、今割安でも、トントンか合わなくなる可能性が結構あるし、将来所有権がなくなって住めなくなる不安って、結局賃貸に住むのと同じ気持ちを抱えることかなと。それでいて、4000万円、5000万円という高い値段を払うのがどうも・・・。ディべが得するだけなのではないかという気持ちがぬぐえません。

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地価ミニバブルで、野村は土地を買うと価格が苦しくなるから、土地取得に大金を使わずに、しかも割安という名目で客を集められる。一方土地を売りたくない地元の大地主は、手放さず50年間リースという形で、かつ地代を確保できる。得するのはこの２者だけという図式だな。

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私も、この物件に期待していただけに、定期借地権ということでガッカリしました。
購入者は、マンションを買うというより、50年分の家賃を先払いするという感覚ですね。
最終的に財産がなくなると分かっていて、大金を支払うのは
たとえ50年後と言われても、気持ちとして納得しかねるので、
今回はあきらめようと思ってます。

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「超」長期レンタル土地の物件に5,000万円以上の大枚をはたく人は、間違いなく「超」少数派では？
「大地主と販売会社だけが儲かり、そのツケを大借金を組んだ小市民が貧乏くじを引く」という図式で成立したマンションは、入居した後もお大地主（このマンションに住む予定らしいですが…）に対して、神と崇めつつ、そのシモベのような感情を50年間も持ち続けることになるのでしょうね〜。

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野村は、「これからの時代は、定期借地権物件が増えます。
これだけ、マンションの価格が高騰すると、
そうでないと、普通の人は手が届きにくく
なってますから」
なんて言う。

マンションの価格を吊り上げたのは
自分達もその一翼を担っているくせに、
プラウドというブランド名だけ付けて客寄せして
他より少しだけ安い価格設定にして、
レンタルマンションを売り逃げようとしている。

ひどい話です。

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先日、説明を聞きに行くと
担当の営業マンは
「これを買わない手はないです。
これからの時代は、マンション購入も
こうい借地権の物件が当たり前
という考え方が広まります。
土地の権利が付いてないととかいうのは、
これからは古い考え方になりますよ」
と、高飛車に言ってきた。

販売側の都合で、
そんな風に言われれば言われるほど、
「土地をタダ（同然）で借りて、
どれだけ儲けるつもりだよ」
と腹立たしく思う。

この物件の地主は、
付近一帯のホント大地主。
野村は、そこに小作を送り込む
ブローカー。

まるで大資本家と小作の関係を
５０年間構築するのに
協力させられるような
物件だな。

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賃貸物件だらけになる運命の都会のマンションでは、借地が合理的という説明にも一理あります。ここは落ち着いた住宅地ですから、借地ゆえに最後の何年間かは短期の賃貸が増えて行くのでしょうか。

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>36
借地権と定期借地権はぜんぜん違います。

定期借地権の場合、５０年たてば借家人は無一文であろうが借金をかかえていようが問答無用で放り出され、のみならず持ち家を更地にして返還する義務を一方的に負います。

地代が上がった場合も、異議があれば解約することもできますが、途中解約する場合はやはり地上建築物をすべて取り壊し更地にして返還する必要があります。

よく検討してから購入してください。

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マンションの場合は、地代の値上がりに異議を申し立てて交渉しようにも、
住人の間で意思統一するのが大変です。
しかも、ここの場合、地主が住人のうちの一軒と来ている。
定期借地権の物件は、買った瞬間に、いろいろな負債と不安を背負うことと引き換えに、
少しだけ安くみえる価格で購入するということです。

お気をつけて！

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質問なんですがここは50年の定期借地権ですけど、もし仮に20年住んで他の人に売ろうとしたら
その買った人は30年しか住めないのでしょうか？もしそうなら次買った人が20年後に別の人に
売ったらその人は10年間しか住めない？なんか一番最後に勝った人がババ引くみたいな感じ・・・。

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>36は業者さん？
定期借地権に一理があるなんて、
業者の理屈にしか聞こえません。

何人かの方が書かれてますが、
追い出されることが“確定”している
物件を5000万円で買うことに、
一理があるというのは、なかなか理解しにくい気がしますね。

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>39さん
その通りです。20年間、他の人が住んだ後に購入した人は
住んで30年経てば、有無を言わさず追い出されます。
（取り壊しのため）

例えば残り10年になると、10年限定のマンションを買う人が
そんなにいるとは思えませんし、
そういう意味では、
最後はババ抜き合戦になりますね。

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36ですが、業者ではありません。やがて賃貸になる運命の都会のマンションとは、とても購入が望めないような地代の高い商業地のことについて書いたつもりです。ここは落ち着いた住宅地なので、それには当てはまらないと書いたつもりです。また、借地についても定期借地権ということはスレッドから明らかですので、用語を省略したつもりでした。定期借地権がついているが故に転売が難しく、定期借地権ゆえに住宅地でありながら賃貸だらけになるのではないか、と書いたつもりでした。不明確な書き方はしなかった方が良かったようですね。ここまで書いても、どうせ業者呼ばわりされるんだろうな。

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>42さん

では、都会ではない本物件が借地であることは「合理的ではない」ということでＯＫでしょうか。

「ここは落ち着いた住宅地なので、借地であることに一理も見出せません」
であれば、特に反論もなかったのでは・・・。
おっしゃりたい意味は一緒ですし、誤解もなかったかと思います。

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30歳でもしローン組んで購入して50年後の80歳には出ていかなければいけないというのはつらいですね。年取ってローンを又組むっていうのはできないし、それにまた年取ってから住む場所を探さないといけないというのはなんか悲しいしつらい・・・。

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こういう立地で定期借地権の物件というのは、

①地主が土地を手放したくない
②売主が地を購入する費用を節約して、利幅を増やせる

という両者にとっての分かりやすいメリット以外に
存在理由が見当たりません。

購入する側には、長期的にはデメリットしか存在しないのです。

高騰させるだけさせておいて、
安く買わせる代わりに、必ず追い出せる物件を買えとは、
どれだけ、搾取するつもりなのか　と言いたくなりますね。

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野村の物件はいいと思っていたのに・・・どうちゃったのよ、野村さん！！

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通常の定借であれば、期間満了時は、解約か、再度同条件で契約巻きなおしってのが多い。

定借マンションの問題点は、建替云々の問題ではなく、定借物件の市場流通性なり相場感なりが
まだエンドユーザーは勿論、業者間でも凡そ定まっていないこと。
野村がアピールするのは営業展開上も至極当然だが、今後の行く末を見なければならない。

初期負担が通常分譲時と比較して「相対的に」安いのはメリットだが
「絶対的に」安いのかどうか、再販時にどうなるか、結局得するか損するかわからず
模様眺めで相場もなかなか形成されない、時間的猶予も足りないと言ったところ。

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ここの物件は
１、どうしてもこの場所に住みたい。
２、セカンドハウス感覚で住みたい。

という人の物件ですか？

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マンションの資産価値や、転売という観点を期待しない人向け
なのは確か。
長い目で見たら、不安やデメリットのほうが目につく物件です。

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野村が、「定期借地権物件がトレンド」と言っているのは、
土地価格が高騰しすぎて、マンション価格に転嫁すると
誰も買い手がつかなくなったことと、自社の資金繰りに
おいても土地収得コストがかかりすぎて、利益率が悪くなったこと
など、営業的理由があるから。
また、地主も土地を手放すずに済むというメリットがあり、
野村のマンション計画にのりやすい。

決して購入者の利益を考えているわけではなく、
自社の利益率を上げる方策として、
定着させたいだけである。

しかし、購入者からすると、若干初期費用が安い以外に
メリットはなく、野村のリースシステムに組み込まれるだけ。

定期借地権物件自体は、トレンドでもなんでもない。

この物件も、よほど六甲に思い入れがあるか、
お金に余裕があって、賭けに出られる人
（どういう得のある賭けかは不明）
以外は、手を出さないほうが賢明だと思う。

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