ジークレフ新神戸タワー

1005　のようなコピペも多いし・・・
もう少し個々の意見が欲しいね

ジークレフ新神戸タワーのHPで物件概要の更新がいつも後手になっていますが、ヤル気あるの？

以前、モデルルームに見学に言った事があります。
高層階は安全上のためにベランダには出られないのが残念でしたが、
概ね素晴らしいMSだという印象があります。
（とは言っても、私達には合わないと考え、他のMSを契約しましたが・・・。）

一つ気になるのが完成が来年の12月。
融資の実行と入居が来年に収まれば、「住宅ローン控除」の適用がありますが、
竣工が遅れて再来年の1月になれば、同控除の適用は不可能となります。
同控除は、来年一杯で廃止されるようですから。
それと、来年12月の金利がどうなっているのかと言う点も・・・・。

完成は、平成21年9月下旬予定です。

ということは、
現「住宅ローン控除」の適用は無理ですね。

「住宅ローン控除」の継続をお願いいたしま〜す。

先日久しぶりに現地を訪れました。現地の工事も着実に進行していますし、新神戸駅の改装、神戸芸術センター等、本当に今後が楽しみな地域ですね。ここの掲示板もご無沙汰していましたが、いつの間にか1000レス越えていたのでビックリです。

AERA 2007年10月22日号 「主要493駅マンションの売り時」見出しあり。

首都圏10年の「価格維持率」、売却パターン別「節税」チャート
データ　東名阪94路線493駅　中古価格上昇率

兵庫では、
新神戸、三宮、・・・　がのっていました。

新神戸＜三宮　でしたが、
僅差でした。

HP更新されていましたね。いよいよ最終期分譲開始なのかな？

最終期分譲になってましたね！モデルルーム移転ってなってるけど、案内とか来てませんよね？？どこに移転するんでしょう？？

＞1015さん
今日案内が届いてましたが、
現在のモデルルームは１２月１６日で閉館、そして新モデルルームは
Lクラスのみで、新神戸駅周辺にて準備中だそうですよ。
詳細は決まり次第、案内があるとのことです。

ここ欲しいのですが、環境的に少し迷っています・・・
今でも学区の評判はあまり良くないんでしょうか？

新モデルルームに
あのでっかい（回転している）タワーモデルは
展示されるのでしょうか？

清水建設（株）様
ここの鉄筋の本数、太さは大丈夫でしょうか？

http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2007110701000213.html

窃盗団の仕業かと思っとったら、ミスやったんか・・・
頼むで清水建設さん、その他は大丈夫ですか？
ほんま不安になるわ・・・泣

まあ今の工事が進んでない時点でこういう話があってよかった　汗
より注意して工事してもらえるものと思ってます。
住宅性能評価って大した審査しないと思ったけど、ちゃんとしてるんですね。
やっぱ耐震偽造の件があったから余計なのかな？
建築確認もすごい審査に時間かけてしてるらしいし、今から出来るマンションはより安全そうですね。

しかし、一番大切な基礎は出来上がってるようですが・・・

基礎も確か確認申請の会社や住宅性能評価の会社等も検査が入っているはずですよ。前資料頂いたものには基礎も含め何回か要所で検査するとなってたように思います。

清水建設の
HPには下記の記載あり。

再発防止を祈るばかり。

---　（抜粋）
　不具合箇所については、設計図書どおりの性能を確保する修復工事を当社が全責任をもって実施してまいります。

　今後は、施工管理体制の改善を含めて、再発防止策を講じ、再びこのような事態が起こらないよう、全社を挙げて努力してまいる所存ですので、なにとぞご理解を賜りますようお願い申しあげます。

---
http://www.shimz.co.jp/news_release/715.html

購入者も不安なんでしょうね。。。

間違えるってここの建設会社どうしようもないな・・・
そら購入者が不安になってもしゃーないわ
今時ありえんよこんなこと・・・

このマンションは間取が非常に悪い。
家具の配置がしにくく検討を外しました。

最近の物件にしては珍しくバルコニー幅も狭すぎますね。

ここを１年前に契約しましたが、当時、中央区、東灘区、灘区で、ローン込みで５千万〜６千万円の物件を探していました。それ以前に、Ｄグラフォートやアパ三宮の物件も非常に魅力的だと感じていましたが、細かいことで条件からずれており、契約しませんでした。そのとき、たいして頭金がたまっていなかったことも原因です。
ここはファミリータイプではなく、私有バルコニーが住戸によって限定されている、という難点はたしかにあります。
自分が購入を決めた理由は、

１　山側で免震構造。震災経験者だとわかると思いますが、震災のとき、海側、平地部、山側で被害状況が違いました。地盤を考慮し、耐震、免震、制震のことを調べました。
２　買い物のしやすさ。ホテル地下と建設予定の芸術センター地下にスーパー。
３　北野がすぐ近く。北野の予約要レストランが徒歩圏内。
４　三宮まで地下鉄で一本。歩いても、汗はかかりますが行ける。
５　高速バスの発着場所なので便利

自分も、現在が契約時前だったなら、御影前数分の物件に流れていたかもしれません。人生の「時」ということだったのかと、思います。

本日午後７時前NHKテレビ「ニュースＫＯＢＥ発」で
ジークレフ新神戸が紹介された模様

どなたか見られた方
どんな内容だったのか
教えてください。

私もスカイラウンジさんと同様、少し気になります。
見られた方がいらっしゃったらよろしくお願いします。

そういえば、もうすぐルミナリエが始まりますね。
神戸芸術センターもほぼ完成しましたし、
神戸もこれから年末に掛けて凄く華やかになりますね。
私はこの時期の神戸が一番好きです。

今年ルミナリエの時、
新しくなった「新神戸駅」の
飾りつけはあるのでしょうか？

以前は、新神戸駅周辺もプチルミナリエでした。

いよいよ最終期分譲開始ですね。
最終期25戸先着順43戸だから、思ったより売れ残りは少ない感じがします。
結果的には中央区で最も売れた物件になるかもしれませんね。

ただ、入居までの期間が長過ぎるのがちょっと、、、苦笑。

///?

>中央区で最も売れた物件になるかもしれませんね
意味がわからないんですが・・・

「ニュースＫＯＢＥ発」見ましたが、正直宣伝イメージしかありませんでした
効果の方もたぶん期待できないでしょう

宣伝イメージだったのですか

民放でない
NHKがなぜ取り上げたのか？
よくわかりませんね。

タワー完成の前に完売してほしいです。

後66戸のようです。

【先着順住戸概要】販売戸数 41戸
【最終期販売住戸概要】販売戸数 25戸

先着順住戸　50戸のみに
なったみたいです。

がんばって！

ホント完売までもう少しのようですね。
今週末、ルミナリエに行くついでに現地を見て来たいと思います。

同じ人の書き込みばっかりで少し寂しくなってきましたね・・・

とてもいい地域なので購入しちゃいました。
将来的にも評価額も下がらないと思い一生住むのにも投資にしても
いいかなと思ったので。
金額も一番高いので２億超えているらしいですが、もっとも第１期
募集ですぐ売れてしまったらしいです。が、スカイラウンジも
その方たちと平等に利用できるのは、なんか得した気分！楽しみです。

購入検討しているものですが
川の付近、この辺りは環境がとても悪いとよく耳にしますが・・・
どうなんでしょうか？大丈夫なのかな・・・？
子供がいるので学区などの評判もとても心配です。
営業の方は問題ないと言っておりますが・・・

ここは確か雲中小、葺合中ではなかったでしょうか？中央区では一番人気のある学区のはずです。同じく近くにある中央小はかなり悪いようです。たまに登下校している子供を見ますが、茶髪や金髪みたいな髪の子もいますし・・・。中学も葺合中よりも布引中の方が近くにあるのですが、中央小と同じく評判が悪いせいか、この付近はわざわざ少し離れた方に行くようになってたと思います。明らかにすごいいびつな学区エリアだったので、かすかに覚えてました。４〜５年前のことしか知らないので、間違っていたらすみません・・・。

中央小、葺合中が中央区でも確か評判悪かった記憶やけど、
新川に沿って葺合警察の国道南の市営も確か葺合中やったはず
昔、長田区の人間が言っとったには、まあ中央区でもずば抜けてヤンチャな地域やろな

葺合中ではありません、中央小→布引中です。

雲小、葺中一番人気のある学区？
それは聞いたことないですね
まあ良い環境とは間違っても言えないようですよ

先日、覗いてきました。

ぼけた写真で
すいません。

（右側の）芸術センター、
明かりがともっていました。

幅が心配です・・・このまま41階・・・やはりちょっと細い感じが・・・

芸術センターとまでは言いませんが、Ｄ'グラフォート三宮タワーよりはしっかりしたタワーになることを祈っています・・・
現在建設中のタワーマンションは殆どタワー用クレーン２基により建設しているんですが、ここは１基でやっていくんでしょうか？

ジークレフ建物とても(・∀・)イイ!
ゴミ捨て楽ちんなのがとてもホテルライクで(・∀・)イイ!
エレベータ多いのもスキーリして(・∀・)イイ!
２４時間換気の温度調節される仕組みも地味にいい(;´Д｀)…ハァハァ

でもＪＲから遠いのがおいらにはだめぽなの(´・ω・｀)ショボーン

ごめんね・・・ジークレフ・・・(´・ω・｀)ノシ

>>1044
大昔このポイントは雲中だったと記憶。
区域外なら私よりお金持ちクラスが、雲中に越境してきてました。
それくらい二ノ宮中心に悪かったんですね。
といって葺中でも春日野小からの悪ガキが幅を利かせてました。
南北阪神沿線までまたがる学区は、こんな感じ。
今は色んな意味で薄められてるからマシなんでは？
といっても、朱に交わるのが嫌で教育重視なら、この地区に限らず私学行かせたらいいのではないですか。ましてタワー住むなら全て同じレベルにしなきゃアンバランスかも。

知人に聞いてはじめて見にきたけど
レベルの低い内容やな。
読んでて確信したのは、読んで面白いけど
検討材料には全くならないことやね。

明日で現在のモデルルームは閉館になります。

背の高いタワーの模型を
最後に見に行こうと思いま〜す。

今日Ｈ２０年１月８日神戸新聞朝刊９面地域経済で、新富裕層がタワーマンションを選ぶ理由みた
いな事など記事になっていた。都市の可能性が載っていました。
買ってよかったと改めて感じました。切り抜いてもっておこうかな

>>1056
どんな理由が載ってたのですか？

住宅情報　マンションズ　2008.2.5号

に「ジークレフ新神戸タワー」載ってました。

「大丸ピーコック新神戸店」

2/14　OPEN

芸術センター１Fです。

食料・食材の調達場所が増えました。

後４４戸。

08/3/15のダイヤ改正で、新神戸からの新幹線が、もっと快適に!
①東京直通の『のぞみ』『ひかり』がすべて新横浜、品川に停車
②広島への『のぞみ』が１時間三本に増発
③『のぞみ』１時間に一本が新型車輌N700系に

阪急神戸線の「春日野道」まで歩いたことある人いたら、どの位かかるか教えてください。大阪に出るには、乗り換えてでも、やはり三宮からいいのでしょうか？

灘区に住む者です。マンション掲示板には初めて書き込みさせていただきます。
阪神大震災の後、灘区から三宮まで片道55分かかって2ヶ月程度徒歩通勤していました。現在もときどき訓練のため徒歩で帰宅しています。
さて、この物件地から大阪まで通勤されるのでしたら、特急の止まらない阪急春日野道まで歩かれるぐらいなら、三宮駅まで歩かれたほうが良いと思います。
春日野道までが約25〜30分（復路は上り坂）、三宮駅までが約20〜25分（復路はゆるやかな上り坂）だと思います。

残42戸。

ジークレフの斜め向かいに住む者です。
三ノ宮へは最寄りの地下鉄新神戸駅から約2分、大阪へは新快速で約20分で、いつも通勤してますよ。

＞１０６８　三ノ宮へは最寄りの地下鉄新神戸駅から約2分、大阪へは新快速で約20分で、いつも通＞勤してますよ。

でも、実際は、地下鉄駅までの徒歩時間、電車待ちの時間、そして地下鉄駅からJRまでの時間、
新快速待ちの時間というように、そこそこ時間がかかりそうだと思うのですが・・・。

残情報

販売戸数 40戸
販売価格（税込） 3,050万円〜8,330万円

販売戸数 39戸
販売価格（税込） 3,050万円〜8,330万円

なかなか売れないね。

販売戸数 38戸
販売価格（税込） 3,060万円〜8,330万円
最多販売価格帯 4,500万円台（5戸）
住居専有面積 62.12m2〜105.01m2

少しづつですが、減っていますね。

ここは、来年、竣工だったのでは？
もしそうならば、まだまだ時間があるから、大丈夫では？
むしろ、よく売れているほうだと思うが・・・。

それよりも、来年の引き渡しならば、住宅減税の恩恵が受けられないのが問題。

年間２５万円の減税は、予想以上に助かっている。

>わたしは下のおまじないでGETしました!
>ぜったいききますよ-かんたんです。
>(1)お願い事を３回心の中で唱えてください。
>(2)その次に自分が一番可愛い顔をしてください>(3)このカキコを全部で３回コピーしてほかの掲示板に書いて下さい。３番が一番重要ですので必ずして下さい。そうしないと好きな人と両想いになれませんよ。必ずゆっくり実行して下さい。
>(4)夜に寝る時彼のことを思いながら一夜過ごしてください。
>ちなみにこのレスはウソではないよ!
>信じる信じないは人の勝手です。
これを３つのレスに張ると１０日以内に好きな人人から告白されるよ!信じないかと思ってると損するって!!!
私も最初信じなかったけれど私も一応とやったら一週間で告白されちゃった

で、最近どうなんだここ？

販売戸数 残り38戸

ゆっくりですが、確実に売れているようですね。
竣工まであと1年以上なので、
まあ良く売れてる方でしょう。

販売戸数 残り36戸

ゆっくりですが、確実に売れているようですね。
竣工まであと1年以上なので、
まあ良く売れてる方でしょう。

販売戸数 36戸
販売価格（税込） 3,060万円〜8,330万円
最多販売価格帯 4,500万円台（5戸）
住居専有面積 62.12m2〜105.01m2

クラウンプラザホテルのレストランでの食事の招待が届いたんですが、
無料で食事できるのでしょうか？
高さが同じだから眺望を見て欲しいそうです。
参加された方（される方？）はいますか？

販売戸数 35戸
販売価格（税込） 3,060万円〜8,210万円
最多販売価格帯 4,500万円台（5戸）
住居専有面積 62.12m2〜105.01m2

販売戸数 34戸
販売価格（税込） 3,060万円〜8,210万円
最多販売価格帯 4,500万円台（5戸）
住居専有面積 62.12m2〜105.01m2

新手の営業マジックですか。カウントダウン方式？あとで、どっかーんとキャンセルってか。

久々に書き込みます。
地味ですが着実に売れているようですね。
この間、現地に行って来ました。
建物も少しずつですが形になっていますね。

（質問）
本物件概要の注意書に、『本物件敷地の一部には地下道路（第2新神戸トンネル）敷設のため地上権が設定されており、当該地下道路構造体への荷重制限があります。』との記載がありましたが、
①トンネルが陥没した場合の建物への影響度合いはどうなんでしょうか？
（個人的には、マンションの下に空洞があると考えただけで怖くなってしまいます。ましてや超高層マンションの場合は尚更です。地震等で免震機能が機能しても、土台となる地盤が陥没してしまえば、全く役に立たないと思います。またトンネルの位置が建物の真下でなく、一部をかすっているだけでも同様だと思いますが・・・・・・・）
②トンネル内で、火災・爆発等が起こった場合のリスクは同なんでしょうか？
（トンネル内の火災は、十分想定できることだと思います。トンネル内の火災に起因してトンネル側面の強度が低下した場合も、陥没のリスクが増すのではないでしょうか・・・・）
上記に関連して、本物件には売主を買戻権者とする買戻し特約が設定されているとと
どうしても邪推してしまいます。

私が認識している範囲は下記の通りです。

①エントランス前にある楕円形の建造物にトンネルが被っていて、建物本体は被っていなかったと思います。トンネルが陥没するということは、地盤が陥没する為に起ることだと思いますが、山手で地盤が陥没したというのはあまり聞いたことがありません。
②神戸市に聞かないとわからないですが、土圧を受けますし、さらにここだけじゃなく、他にも上に建造物があるところを掘っていったと思いますので、トンネルのコンクリート壁の厚さは相当なものだと思います。以前ニュースでマンションの一室が爆発したのを見たことがありますが、崩れてはいなかったですし、爆発等が起きても耐えれるような気がします。
建物は建って無くても、そもそも山の中腹や麓に作ったトンネルは土によって大きな圧力を受けていますが、トンネル火災か陥没で崩れたのも聞いたことがありません。
神戸や東京とかでも地下鉄とかの上に建っていたりもいても崩れたことはないと思います。
日本の工事技術なら問題ないかと。

買戻し特約は契約事項を守らないなど、モラルのない方に適用されるのではなかったと認識しています。
よっぽど（組事務所で使うとか、お店として使うとか）じゃない限り関係ないようですし、逆に、そういう類のものがきたら排除できるから、安心だと思いました。

個人的な見解なので、間違っていたらすみません。

やはり細い・・・

ここはいくらぐらいで貸せますか。６５㎡　１LDK　東向き
安全（免震）、新幹線（徒歩２分）、地下鉄（徒歩２分）、北野町
人気ありと思いますがいかがでしょうか。

北野町は人気ありますが、一般的にフラワーロード以東は人気がなくなってしまうのが現状です。
15万（共益費込み）までが相場でしょう。ただし空室率を気にされないのであればもう少し高値をつけてもいいかと思います。

ここはいくらぐらいで貸せますか。５０㎡　１LDK　北向き
　　　　　　　　いかがでしょうか。

今日建設現場に行ってきました。ちょうど一日の作業が終わりの時でしたが、職人さんが明るく警備の人に挨拶していたし、東側から中をのぞくと資材とか整理されていたので、安心しました。このまま無事にいい建物が出来てくれればと思います。

ここの建物の出来はきっといいと思います。
登山が趣味なので老後はこちらにへ移ろうかと思っています。
未来のご近所さん、そのときはよろしく。

1089さん、 1091さん　想定賃料は住友不動産でも設定しているようです。タワーマンションは階数、眺望で付加価値を持たす事が出来ますので、大阪市の物件（55平米2LDK、30階）を販売会社設定賃料＋5万円で運用しています。

賃料は近隣相場と成約率を参考に設定されますが、当物件としては神戸芸術センターレジデンス（2008/1月竣工）の賃貸状況が参考になると思います。
東向き49平米　 ８階〜１４階　146,000〜152,000
北西向き55平米　８階〜１４階　160,000〜175,000
西向き74平米　 ８階〜１４階　255,000〜270,000

これら３タイプの部屋は各階１室づつで計２１室ですが、現時点で２０室賃貸可能（現空）だそうです。竣工後直ちに賃貸募集されていたかは判りませんし、一概に短絡的な評価も出来ませんが、最も賃貸需要の多い３月〜４月を経ても空室ということは、設定賃料が需要にマッチしていないか、需要がほとんど無い地域であるかのどちらかという可能性があります。

タワーマンション以外の55〜60平米物件の当地相場である12万円前後だと需要はあると思いますが、投資効率から考えると、はたして好条件と言えるでしょうか？
但し、来年9月時点で新築タワーマンションであること、駅近であること、熊内町アドレスであると言うこと、階数／眺望次第で12万円よりは高い賃料設定は可能かとは思いますが、神戸芸術センターレジデンスの賃料が上限ではないかと思います。

また当物件を投資用として購入される方もいると思います。１割くらいの賃貸率ならば健全な実需主体のマンションと俗に言われていますので、最低30室程度は賃貸募集が出てくると考えて良いと思います。いろんな部屋タイプに分かれるとは思いますが、シングル、DINKSを狙った40〜60平米物件が需要も供給も厚いところなので、ジークレフ新神戸タワー内での競争も考慮し、賃料設定を検討されてはと思います。

投資・資産運用スレ立てました。
1094さんの情報等参考になる内容だと思いますので、ご活用できればと思います。

一言だけ言わせて欲しい、

芸術センターと同じ家賃がとれるはずがない

１０９３さん。私も、緑が近いタワーを探していました。（田舎者なので）あと大阪へ通うとき、JR・阪急・阪神どれでも使えることがポイントです。昨日は、クラウンプラザのエレベーターを拝借し、眺望を確認したら、対岸の和泉山脈までよく見えましたよ。こちらこそよろしくお願いします。

１０９４さま、大変貴重な情報・意見ありがとうございました。
わたしも、芸術センターの空室率には、正直がっかりしておおります。
賃料設定価格以外の原因などがありましたら、教えて下さい。
また、最近、大阪、神戸の各地でタワーマンションの建設ラッシュ・予定などがありますが、
需要は、どんなもんですか？
タワーマンションを選別するときの秘訣などありましたら、教えて下さい。
ご指導お願いします。

購入目的は自宅兼ＳＯＨＯです。独身です。

実際には階数、眺望は賃料に反映できるのでしょうか。
スカイラウンジなどの共有設備があるのも、反映されますか。

芸術センターって、立つ前からあの場所であの賃料って・・・と思っていましたが、２０／２１が空室ですか・・・！
９５％以上の空室率、、、別に損をするために建てる人はいないと思うのでまじめに考えて建てられたのかと思うのですが、どのような考えであのような物件を建てられたのか、一度でいいので拝聴してみたいと前から思っていましたが。

賃貸では少し難しいな・・・ここは・・・

20/21って…もう少し需要を探るべく家賃を落とさないんだろうか？

販売戸数 33戸
販売価格（税込） 3,060万円〜8,210万円
最多販売価格帯 4,500万円台（5戸）
住居専有面積 62.12m2〜105.01m2

１１０１さん
何故ここは賃貸が難しいのですか？

賃貸の場合は、階数・眺望・管理会社(物件を任せる業者)により２〜３万は変動しますが、芸術センターを基準５０〜８０㎡の家賃ですとジークレフはマイナス３万から７万位までで考えたら良いでしょう。新築のタワーですので最初はそこそこの賃料で付くと思います。２〜５年で数万下げて後は保証金と入居審査を調整しながらじりじりと下がります。ライオンズ・ルネ居留地、トアロードはすでに賃貸で出していますしアーバンライフタワーもかなりの数が賃貸で出ますので２〜３年後は余り期待できないでしょう。特に１Ｌの場合、他の部屋より少し条件抑えて審査を厳しく堅い長く住んでくれそうな入居者を選ぶか審査緩めて保証金も押さえ引きを大きくし水商売・外国人・小さな子供のいる母子家庭・事務所・カップル・＊＊＊？・訳ありＯｋと回転させ何でもこいで行ってしまうか。どちらにしても数年後に空きが出た場合は後者の方向に行かざるおえないと思います。最初の契約者がすぐに解約されないことを祈るしかありません。１度賃貸の状況を調べられることをお勧めします。

最低１８万円（管理費込み）で将来も安定的に貸せますか。
（６５㎡）
新神戸駅近い、免震で安全、ホテル並の雰囲気です。
ターゲットは、医者、弁護士、会社役員などを想定しています。
また、資産価値は他と比較してどうでしょうか。
よろしくお願いします

＞１１０６　ターゲットは、医者、弁護士、会社役員などを想定
想定されたターゲットの人達ならば、
既に、（賃貸ではなく）売買契約に至っており、自分の所有物にしてしまっているよ！