ステイツグラン夙川について情報交換しませんか

野村でしょう。　駅から遠いし。

先日、説明会に行ってきました。
立地は微妙。
内装は豪華。
交通の便微妙。

近くに変電所があるのですが、健康の面で問題ないのでしょうか？
またすぐ隣に社宅があるのですがたぶん近々取り壊されてまたマンションが建つ雰囲気でした。

魅力的な物件なのかわかりません。
どうでしょうか？

夙川という場所で、野村不動産のマンションなら、やはり価格は高めなのでしょうね。
六甲の物件もかなり高かったようですが、こちらもそうなのでしょうか？
立地が駅から遠い事もあり、なんだか微妙な感じですね。

>>03

私もまったく同じ意見。　微妙。

皆さん同じ感覚ですね。価格がもっと安ければ気持ちも傾くんですが、予想以上に高いですね。仕様はまずまずと思いましたが、購入するか否か迷っています。

モデルルームへいきました。たくさんの購入検討の人がいて関心の高い物件のようですね。しかし、価格もしっかりしたもので、手がでないものでした。

なんで強気な販売態度なんだろう。販売に相当自信があるのかな～。売れ残るような気がするんですけどね。

いいところですがね。

駅からちょっと遠すぎですねぇ。社宅・団地。市営住宅立地だし、駅近でないのは
言うまでもなく、徒歩圏とも言いがたい距離。
おそらく苦戦するでしょうし、思い通りには売れないでしょう。

翠ケ丘と夙川プロジェクトの比較した意見が多いですね。なるほどと思いますね。公平に見て夙川プロジェクトの方が分が悪いように感じますね。高級感がない地域なのに価格が高過ぎるのでしょうかね。翠ケ丘もさほど駅近ではないので、あまり高い価格だったら売れないような気がしますがどうでしょうか。

２２日に、説明会があるので出席する予定です。とりあえず、内容を吟味しての話だと思っています。一生の買い物ですから、それ相当の値打ちがなければ買えません。結果を投稿します。

>>12
団地と市営住宅と社宅が多く、あまり駅へも便利でもない地域だからね。

先↘↘↘↘↘↘↘週号のマンションズによれば３５戸中の販売戸数が未定。
ここのマンション、物件正式名称は『プラウド夙川』になるのでしょうか・・・。

商業地域でないからか、近くにはミニコープしかないです。日常の買物は車が必要でしょう。山手幹線までは直ぐであり便利です。欲を言えばきりがないので、どこらあたりで妥協するかです。最終的には価格でしょう。

東南角部屋は高圧電線に近いですが、価格の値引きはあるのでしょうか。お話を聞かれた方おられましたら、情報お願いします。

高圧電線についての安全性を示す資料を用意されています。関電の測定では全く問題のないということを強調されていました。しかし、購入者が心配することを想定しており用意周到だと思いました。逆に全く心配のないのであれば、あのように詳しい説明資料も不要ともいえますが、あらゆる疑問に対応するための野村のサービス精神の現れと善意に解釈はしています。値引きの話はありませんでした。

まあ、好意的に解釈すれば、ここは山幹の開通でメリットがある・あった部類。昔は薄気味悪かった、特に夜は。

積水の方は山幹全線開通（もうすぐ）は完全にデメリットでしかない。しかしここの変電所はやはりいただけない。

今後夙川周辺での新築マンションが期待出来るところは、大谷くらいしかないような気はしますが、そうでもないでしょうか。芦屋は価格が高い割にはさほど便利でないような気がします。

大谷町対芦屋？いろんな意味で意味ワカラン発言だな。大谷は夙川周辺とは凡そ呼べないし利便性も良くもないが。

超前向きな人ですね。

あー、そーか。積水の話でたから翠ヶ丘と比較してるわけね。

まあ、それこそ利便性に関してはおんなじようなもんだから、相応に割安なら確かにアリかもね。割安ならね。

もっかい言うけど割安ならね。そう考えるとどっちもどっちの組み合わせではあるなー。立地＆デベ。

そんなに高い価格設定なんですか。ホームページでは価格未定となっていますが。どれほどのものか、一度見学にいってみようかと思っています。

ここは大社中学校区ですが一駅分の距離があって大変だと思いますが電車通学は許可されているのでしょうか？又は自転車通学。

夙川小学校にしても低学年の子供に通わせると考えた場合、大変な気がしますが、これくらいの距離はこのあたりだと普通でしょうか？

少し興味があって建設中の現地とMRに足を運びました。以下は感想です。

良い点
　…①建物や材質が重厚で高級感ある（壁タイル・玄関ドア・テラス・二重床＆二重天井・排水管処理など）
　　②静かそうな住宅地
　　③事業主が野村不動産で安心できる？

問題点
　…①大谷町の周辺環境からすれば価格設定が高すぎる。
　　②周りは団地・社宅などの古い集合住宅であり景観は期待できないし、周りから妬まれるかも
　　③夜はとても暗い
　　④ミニコープはホントにミニでとても充足できそうにない。
　　⑤駅まで少し遠い

場所は悪くないと思うのですが、高級感のあるつくりだけの魅力では問題点を上回る要素がなかったため
購入検討は見送りました。これからの販売なので値引きは難しいと思いますが、販売苦戦は必至とみました。

販売価格は高いですが、値引き額をあらかじめ上乗せしているのでしょう。
この価格は明らかに高すぎです。どうせ売れ残って完成後に大幅値引きがあるでしょうから、
それまで待つのが賢明でしょう。

＞26
いくらくらいでした？
あまり高いとMR行くのも無駄になりますので教えてください。

アビターレ夙川が売れ残ってるのを見ると、立地面で不安になりますね。仕様は良いと思いますし、注目もされているようですが。

アビターレは、資産価値は非常に低いでしょう。袋地ですし、仕様があまりに安っぽい、管理も日勤でなく、まったく管理がなっていない。それで４０００万円近い値段をつけるのは常識に欠けていると思っています。いくら夙川の名前を使える地域であるからといって、購入者をなめています。それに比べれば、本物件は建物の資産価値はまずまずで購入に値する物件と思いますが、価格がとにかく高い。５０００万円台、６０００万円台が中心です。最高は７０００万円台です。５０００万円を切る価格帯に注目が集まっているようですが、場所と環境を考えれば、個人的にはまだ５００万円以上高いのではないかと思います。

＞29さん
なるほど。本当にビギナーなので、参考になります。阪神間の新築マンションで、山奥でも海ぎわでもない物件ってもうあまり期待できないと思い込んでいますが、大谷町のJR社宅跡はこれから建て替わるように思いますし、まだまだ様子を見たほうがいいかもしれませんね。

最低価格が多分4500万円からだったような。東南で前の家があり日当たりが悪いのがネックなようでした。
低価格な物件は競争なような気もします。
仕様は素敵でしたよ。

部屋によっては競争になるのでしょうね。野村とJRの共同販売ですが、売れ残った部屋は値下げするのでしょうか？広めの部屋が売れ残り、あと500引いたらぐっと気持ちが動くのですが…。

東と南に５階立てのＪＲの社宅があるので、それなりの日当たりや眺望を求めるとなるとやはり上階じゃないと厳しそうですね。しかし駅からの距離を考えても５０００～６０００万というのはちょっと高い。南の変電所も気になりますし。近くのアビターレも見てみましたが、中古も視野に入れているのであれば個人的にはお買い得感はあるかなと思います。夙川だと３ＬＤＫ８０平方で、築１０年でも４０００万オーバーはざらですからね。正面が社宅にかぶらず民家なので、３階以上であれば眺望も抜けてましたし、内装も中古と比べれば断然ましでした。頑張って１０００万高いステイツにすべきか、悩みどころです。

今年入居限りで住宅ローン減税６００万円は廃止されるかも知れませんからね。

悩み時ですな〜

一般的に野村や積水など大手は、モデルルームを除き竣工後1年以上たたないと値引きに応じないですからね。割引率も定価の3〜5％あたりが相場ですか。5000万の物件だったら、1年待って150〜250万。せめて10％ぐらい割引してくれれば、購入決断にぐっと近づくんですけどね。

いや、いいんだが、、、積水はマンション大手などでは全くないんだが、、、
関西は積水や阪急好き多いな、、、気が知れんよ。

このマンションの売りはオーダーメイドにあったような。完成してから売る、といっても値打ち下がりますよね…。

場所を見てみましたが、袋地については公道までの路幅は４、５メートルあり、建物もほぼ全体が敷地外から見えるので特段気にはなりませんでした。同じ大谷町内で計画中の野村のステイツグランはかなり高額とのことなので、高級な仕様に特にこだわらなければ、ＪＲの社宅に囲まれ日照や眺望に不安がある野村と比べてお得かなという気もします。それから販売会社がアーバンライフからゼニスという会社に代わったみたいですが、値引きとかあるんですかね。

ＮＯ３８→すいません、アビターレ夙川板と間違えました。

抽選になるのは一部のプランみたいです。やはりあの立地で5000万円を超えるプランはすぐには売れないようですね。

様子見とします。

やっぱり値段設定高いですよね。
担当者の適当なセールス態度にも嫌気がさします。
完売する自信があるのでしょうか？？
抽選と言ってたけど、本当かどうか疑問です。
しかも、抽選結果は電話でお知らせします、とのこと。
公平性に欠けると思います。

抽選に呼べる人が、少ないからではないですか？抽選会がガラガラだとサマになりませんからね。

正しくは抽選、では無いのでしょうね。

営業の方が即日完売します！と言い切っていましたが、チラシ増やしたりティッシュ配ったり大変そうでした。

グランドメゾン翠ケ丘の価格ってもう発表になっんですか？

最高値のところの希望者はいないようです。常識的に現時点で、あの地域に７０００万円を超える物件は考えにくいです。うかつに購入すると周辺のマンションの値上がりに貢献することになるでしょうね。周辺の環境が相当整備されないとなかなか値打ちは出ないでしょう。仮に将来整備されたころには、本物件の値打ちは落ちているでしょう。小中学校が遠くて通学の問題もありますし、課題は大きいですね。居住環境がピカ一でないのにのに価格は超一流ですからね、購入者はしっかりした目を持ちたいものです。

値付けをしたデベの背景はしらんが、あまりにも高すぎる。
悪意すら感じるのは私だけだろうか。マンションは作って売ったら終りじゃない。購入者は何十年もそこに住み、近隣住民と新しい町の歴史を作っていきます。しっかり地域に根付くいいマンションになるのか心配です。ちなみに私は業者ではないです。適正な価格か非常に疑問となったのでつい書きこみしました。

モデルによっては4000万円前半の手ごろな部屋もあるように思いますが。

またしても地価がさがりました。西宮も下がっていますね。このような状況で、マンションの値段も下げずに売るのでしょか。土地価格は底値と言われて久しいですが、下がり続けています。これからも下落するのではないでしょうか。そうすれば、今後の新築マンションに期待した方がよさそうですね。

いろいろ言われておりますが、即完売になりそうですね。野村×JRの安心感と社宅跡でリーズナブルな価格設定の勝利でしょうか。
勉強になりました。

↑

『即完売』？？？

ありえないでしょう

そう聞きましたけどね。まあ、そのうち判るのでは？
このエリア、価格帯の売れ行きを測る意味で、とても勉強になりました。

完売ですか。まよっていましたが踏ん切りがつきました。また別の物件を探すこととします。

ほんとに完売みたいですね。
あの場所であの価格でよく売り切りましたね。
周辺のJR団地もマンションにかわっていくでしょうから、そちらに期待します。

私は２２日の正式な申し込みはキャンセルするつもりです。検討に検討を重ねましたが、値引きもなくやはり高すぎます。他の物件に期待することにしました。

完売したとの情報ですが、本当なんでしょうか。先日も折込広告入ってましたし、昨日も夙川駅前でテッシュ配りしていましたけれど・・・。、私もテッシュもらいました。野村に問い合わせる必要ありそうですね。

こんなやり取り…赤松町でもあったような(笑)。売れ行きは悪くないんでしょうけど、完売と言いつ、後から各部屋タイプが小出しにキャンセルで出てくる気がします。
完売と打ち出して、客の目を集めて、希少価値を持たせるのは、このデベ得意の手法。
まあ、今時、それが出来る（バレない）水準までは持ってくる営業力も、すごいとは思いますが。

あ、そうなんですね。
決め手に欠けて契約はしないのですが、注意して見守ろうと思います。

中古物件でもよければ、駅近くの１０分圏内に９０㎡、４０００万円前後での物件があるようですね。中古といえども結構な値段ですし、私もいろいろと考えさせられているところです。将来的に本当に大谷って価値が出るのでしょうかね。詳しい方おられませんか。

大谷の将来はぜひ知りたいです。
市の計画などあるのでしょうか？

今日モデルルームと現地の見学に行ってきました。
4000万円台も多数あるのですが、申し込みは埋まってはいないようでした。
理由は現地に行ってすぐにわかりました．．．．。
築40年というJR社宅や古くて小さい戸建て、安普請の賃貸アパートに囲まれた、かなり窮屈な立地です。
野村のマンションということで期待していたのですが、かなりがっかりしました。
値付けは少し高い、かな。

完売したなどと随分いい加減な情報を言う人がいますね。野村に聞いたらまだ完売まで時間かかりそうですし、今日も折込広告入っていますし、昨日も夙川駅前で広告のティシュ配っていました。

そら、客のすべてが予定どおりに買うわけではないですもんね。
ローン借りれなかったり、会社の状況も変わるでしょうから。来年６月のために二重三重の見込み客を押さえておかないと。
完売なんて野村が言ってしまったらもう誰も来なくなりますよ。

そんなことより、JR社宅跡に建つ（であろう）次の物件が気になります。
どなたか大谷町の情報を！

私は雲井町在住ですが、大谷町を「夙川」と呼んでいいものか疑問に思います。
確かに大谷町はＪＲの社宅は￥が周辺に多数あり（しかもかなり古い）、景観はイマイチです。
あの場所で竣工前に完売というのは、まずないでしょう。

正直言って、山手幹線が通るまで、全く注目されていなかった地域です。山手幹線ができて便利な地域になったと思います。今後の発展が期待されるところですが、相当の年月が必要ではないでしょうか。他の市からの流入者が増えて初めて魅力ある地域になる可能性があると思います。夙川とは言わないとの意見もあるのはよくわかります。しかし、東に目を向けると１７１号線あたりでも夙川と言っています。この状況からすれば、大谷も夙川地域といえなくもありません。ただし、道がせまく今の状況では、地元の住民からの購入希望者はないでしょう。野村の夙川地域呼ばわりしているのは、かなり高値で売る下心があるからだと思います。

大谷町はとってもいい場所で気に入っていたのですが、野村のＭＲに行った際、担当者がかなりの上から目線での対応に購入意欲がなくなりました。野村はマンション売る前に社員教育からやり直した方がいいと感じました。

野村にも上から目線の人がいますか。私の感じでは、それほどでもなかったのですがね。積水の扱いは人を馬鹿にした態度でしたね、本当にひどかったですよ。高額物件だったからでしょうかね。夙川の辺りで商売しているとそういう感覚になるのでしょうかね。

>>65
>>66

営業だから必死なんでしょう。
容易に売れる時代でも無いし、価格設定から含めたコストパフォーマンスから言っても...
だからといって、そんな接客を肯定はしませんが...

然るべき結果となるでしょう...

＞４９＞５１ビギナーさん　　のように適当なことを言う人を信用してしまいそうでした。価格面で折り合いが付くのなら今一度検討して見たいです。自分の目と足を使って探さなければならないことを反省しました。

＞68サラリーマンさん

では価格交渉がんばってください。いやほんとうに、価格面で歩み寄りがあるのか、知りたいのです。私は「無い」とみています。

値段が高ければ買わないことです。デフレの時代に強気な不動産屋は苦しくなると思いますよ。

できるだけゆっくり、じっくり探された方がよいですね。不動産会社のペースに乗ることが一番よくないと思います。特にこの地域では、今後物件がいくらでもでてくると思われます。よい結果がでるといいですね。

確かにデフレの時代ですが、
阪急夙川駅徒歩圏で、
かつ大手不動産会社が売り主の優良物件はレアだし、
そこそこの金持ちでもマンション好きな人は、
少数でもいてるから、
この程度の個数のマンションなら、
すぐにはけるような気もしますが。。。


見た目が立派でも、
コンクリートのスラブ厚が薄かったり、
鉄筋の本数が少ないマンション掴んで
後悔するよりはましかと。


でも、ここでプラウドだったら
いくらしてたんでしょうね？（笑）

７２です。

「個数」は「戸数」のまちがいでした。

でも確かに高いと思えば買わないことですね。

中古なら、ここからすぐ北の方に１４０平米以上で４０００万台前半、というマンションもあるようなのですが、築１７年くらい。マンションで１７年というのはきついのでしょうか。位置的にはほとんど同じような条件ですが、広さをとるか、築年数をとるか、、。むずかしいです。この辺りは学校区はいいのですか？

＞７１ご近所さん　優しいお言葉ありがとうございます。７２のご近所さんとは別人ですか。何か言葉のトーンがちがいますね。

抽選はないようですね。完売を目指して最後の段階のようです。完売できれば、野村の営業はたいしたものです。

新築の価格が高いが、２～３年すれば中古として出てくるのではないかと踏んでいる。そのころの大谷町の状況次第でかなり安く手に入れることができるのではないか。
環境がよくなりあまり値下がりしないかも知れない、一方今の環境のままだと有利な材料に乏しいのできっと値下がり率は大きいと判断した。
それをもって買いに出たら以外と安く手に入るかも知れない。どうなるか分からないが、こういう選択肢もありと考えた。甘いでしょうか。

現状の大谷町の雰囲気では資産価値の維持は難しそうですね。
今後の社宅地開発に期待して購入に踏み切るか・・・迷いますね。

積水の翠ケ丘の物件と比較してきました。翠ケ丘のスレッドは、積水の社員が書き込みしているのか、問題点が提示されるたびに近隣住民を装って反論しているのが目立ちます。あの地域は近隣住民がマンション建設に反対しています。何か積水の意図的なものを感じ、デベの誠実さのない分、野村の方がましかなとも思います。マンション選びって難しいです。

＞79さん

翠ヶ丘の物件との比較、ほかにはどんな結果ですか？大変、興味あります。

どっちも駅から遠～い。

この辺りに住む人って電車使わない。っか！
環境、立地、居住性　重視だよね。

翠ガ丘の物件は、積水が高額で土地を手も入れたためその価格を上乗せしているだけである。１部屋当たり２０００万から３０００万円上乗せされていると思えばよい。積水の損失を買い手は補填してやっていることになる。
ところで、野村の方は安く手に入れておきながら、結構高値をつけている。これまた、大きな利益幅をもっている。

（ここが劣る点）

①翠ヶ丘は建物規制あり、今後は新築マンションほとんど建てられないが
ここはＪＲ社宅無くなれば、後に何が建つか分らないリスクあり。

②学区も岩園小学校区と比べれば劣る（？）。

③何となく暗い。道も狭く、閉塞感あり。

（ここが勝る点）

①山手幹線に面しておらず、芦屋川トンネル開通後の山幹交通量増加リスク
は無い。現在でも騒音は少ない。

②価格メリット・買い得感あり。

私はデベではありません。

翠ガ丘の大きなお屋敷の住民ならいざ知らず、マンションにすんでいて、俺は芦屋の翠ガ丘だと言っても、実にむなしい。大谷も状況によっては以外に馬鹿にできないかもしれませんよ。

翠ガ丘ってそんなにすごいんですか。六麓荘ってのはすごいと聞いていますが、翠ガ丘なんて神戸では知られていませんけど・・・。なぜか、えらそうにしている感じですね。大谷の方が西宮で、夙川の近くで、安くていいんじゃないですか。こんなこというと芦屋かぶれに馬鹿にされるのかな。

大谷町は夙川から近くはありません。翠ヶ丘が芦屋に近くないのと似たような距離。価格からすると、どちらもかなりな価格。だから、どっちもどっちと言うところ。

老婆心ながら、
マリアは朝ならばなあかんし、松秀は倍率が高いし、
幼稚園は苦労するかもですな。。。

大谷町も翠ヶ丘もどっちもどっち。

ボロくなった社宅や市営住宅や老朽化した団地が密集している地域。

交通アクセスの利便性を重視して（駅までは遠いが、駅からの利便性が高い）賃貸で住むエリアであって、高い金出して分譲で住むところじゃないね。

なるほど、よくわかりました。この程度で、サラリーマンに手の届きにくい価格設定をして販売しようとするデベに迎合しないように買う方は心しなくてはいけませんね。特に積水は高慢な態度のようですからね。

今日も広告入っていましたが、高いものが残っているようですね。７０００万円の物件です。

谷と丘。

かなり成約が出ているようですが、完売とまではいっていないようです。キャンセルが出るかも知れません。

入居予定者は、子育て世代が多いのか。リタイア世代が多いのか。ご存知の方おられませんか。

子育て世代が多いと聞いています。

ありがとうございます。知人も子育て世代ですが、購入したいが手が届かないとのことでした。お金持ちの若い方結構おられるんですね。

ＪＲ甲子園口もＪＲ村が一気にマンション村にかわったし・・ＪＲも周辺の価値があがったところで社員を追い出して、再開発するかな？？

そうすれば、案外今より周辺相場は高くなったりしないですかね？？

１０年～２０年先には可能性は高いでしょうね。そのころにこのマンションの価値がどうなっているかです。

野村が関西で売り出したマンションは今まで全て完売してきたらしい。
今回は初の売れ残りになるのだろうか。
夙川という名前を使っての売れ残りは痛手のような気がする・・・。

思ったほど簡単に売れないので、今後の夙川プロジェクトを強気で進めることは難しいだろう。様子見になるのではないか。そうなると、このたび大谷町が将来的にきれいに整備され、価値が上がるといっていたことは嘘ということになる。言った言わないの問題ではあるが、野村の言葉を期待して今回買った方の気持ちはどうなるのだろう。