ジオ苦楽園桜町について

ジオグランデ夙川のモデルルームが早々に閉鎖になったのは、こちらを売りたいためみたいですね。

さあ、阪急vs野村 夙川の戦いは、苦楽園に場所をうつして第二ラウンドですね。ファイッ

緑に囲まれ周辺の街並みは素敵なのでしょうね。
やはり駅まで毎日往復すると坂がネックになる立地なのでしょうか。
低層マンションで4基のエレベーターで凄いですね。
プライバシー配慮も考慮されてて良いマンションだと思いました。
価格帯が気になります。

いや、坂はあるぞ。　それ以外かなりいい感じのマンションになりそうです。

土砂災害警戒区域になっているんですけど。

かなりの坂ですね

この低層でEV４機はすごいですね。
本当にプライバシーが配慮されているなぁと感じます。
ランニングコストや将来的な交換のコストもありますが
そのあたりは計画的に資金計画を立てていきたいですね。

小学校はどこになりますか？
夙川小と北夙川小は良い評判を聞きますので、できればどちらかに入れたいと考えています。

北夙川小学校です。
徒歩５分位かな・・・

坂って、どれぐらいの坂道なんだろ…
灘区の山手のマンションとか、御影の山手とか、駅に着いてから見上げて今からこの坂を登るのかとウンザリするような立地の物件ありますが…

坂道の距離は大したことないですよ。
最後の山場、って感じです。

反対運動はもうなくなったんでしょうか。

ここ買うなら近くのサンクタスのほうが安くて良さそうですね？

サンクタス北名次町ですか？
888万円値下げしたところと比較したらダメでしょ。

サンクタス北夙川通の事では？

よーくかんがえよー
学区はだいじだよー笑

夙川小か北夙川小なら問題ないわ

支線の駅まで徒歩10分。あり得ないな。

あり得ないことないわ。

将来の資産価値は見込めませんね。

モデルルームはどこにできるのでしょうか？

多分だけど、建石沿いのジオグランデのところじゃないかな？

ジオグランデはほんとに完売したんですね。
すごいなぁ。

駅周辺は庶民的な雰囲気もあって、店舗の賑わいもありますが
なんと言ってもフラットな道が多いので駅から少し距離があっても気にならないです。
このような環境は、駅周辺の魅力の一ですが、やはり最大の魅力は「夙川公園」が近い事が
魅力です。

今年の夙川公園の桜も見事でしたね。花見客もいっぱいいました。
駅までフラットというのは良いですね。毎日の事ですし自転車でも移動しやすいです。
スーパーまでの道はどうでしょうか？
公式サイトを見ましたが高級マンションになりそうですね。価格帯が気になります。

駅までフラット、は偽りありでしょう。

駅前がフラットなんですよね。物件は坂道を登ります。
豊楽公園が目の前ですから、それはいいですよね。

営業さんとも思えんが、戸建なら兎も角、支線のマンション如きで何を言う。

かなり期待できる物件やけれど値段が高そうです

平均面積が89平米なんやろ？
そりゃあ、周辺よりも高くなるで。
ネックとしたら坂くらいか？
苦楽園なんやから坂なんて当たり前やけど。

個人差あるかもしれませんが、許容範囲というか苦にならない坂やと思います。この程度の坂がしんどくなったらフラット歩くのもしんどいでしょう。
エスリード甲陽園クラスの坂になると日々の暮らしも苦痛になりそうです。
もちろんジオと比較に値するマンションではありませんが。
支線が苦にならないのであれば環境・質感ともに良いと思います。
地盤の視点で見るとまた別の見解になるかもしれませんが。

まぁ、ここは売れるでしょ。坂といっても駅からの終盤だけやし。学区で買うお母さん方も多いんじゃない。

北夙川小の評判ってそんなによいんですか？

具体的には何がよいんだろう？
今ひとつわかりません。

良いと言うより、悪くないとい言う程度ですよ。
周りが酷いですから。

40戸でエレベーター4機もあるみたいやけど

何ででしょうか？

構造上２機はいるけど４機は多過ぎて管理費に跳ね返りそうです。

専用エレベーターとかかれているけどセキュリティーもかかっているのでしょうか（そういう物件を見たことがあるので）

加えて、間取りなんかもその辺に転がってるようなのではないから、価格、ランニングコストを気にしないご家庭にはよい物件かな。

ジオグランデでもエレベーター三台なのにね～四台もいりますかね？

エレベーターが4機あると分譲価格も高くなるんでしょうか？

ジオ苦楽園桜町は、高台で南向きなのでいいと思います。
エレベーター確かに3階建てで4基も必要はないと思いますが
業者側の理由は、プライバシー性を高めるために
フロアごとにエレベーターを作ったみたいです。
まぁ少ないよりは、いいかなとは思いますね

平均89平米て、けっこうゆったりしとるのな。苦楽園までのぼったら、これくらいはないとあかん。レジデンスにせよ、サンクタスにせよ小さすぎる。

不動産屋さんにすすめられて北夙川小学校区に越してきましたが、正直何がよいのかわかりません。
転入転出が年間50人ぐらいいるので、転居されてくる方々には入りやすいという意味で不動産屋さんは勧められるんだと思います。確かにお友達もすぐにできて、転校直後はよかったと思いました。しかし、その後は、特別評判になるほどの要素はとくにみつかりません。不可もないですが。（あ、校舎は不可です）

前にあった桜町山荘というところは、どういう物件だったのかご存知の方いらっしゃいますか？ 環境も眺望もよさそうなのに、どうして維持されなかったのかなぁと。。。

公立なんですから私学の様なサービスを求めるのがナンセンス。
西宮は酷い校区がありますから普通と云うだけでスゴイことなのですよ。
出来る子は関学甲陽灘女学院に行きますから学力は平凡になります。

子育てでこれから小学校とかお子さんいる家族としては、周りの学校の
評判とか気になりますよね
逆にもう子供が大きくなっていない家庭なら物件の周りに
桜など春に艶やかな風景が見られる環境は、いいと思います。

静かな環境を望まれる方には、よい場所だと思いますよ。

No.45さん
西宮市立北夙川小学校の教育方針は「ぬくもり」で
教師の育成にも力を入れ子どもの心を見つめ
自らの言動に日々立ち止まって考えることのできる教師を目標に
年間行事も多く自然と触れあいながら子供と前向きに考える事を
目指しているので、教育環境はいいようです。

>47さん
>西宮市立北夙川小学校の教育方針は「ぬくもり」で

誰の方針ですか？
校長？　市長？　PTA会長？
それとも任期にかかわらず、何十年か守られてきた伝統ですか？

必死だな笑)

↑暇だな（笑）

おぼろげな価格もまだわからないんですよね。

ずっとこちらを待っていましたが、待ちくたびれレジデンスを買います～。

ほんと疲れました。

レジデンス考えてるやつの予算くらいでは、ここは買えへんと思うで。

面積デカイし、立地も違うやろ。

↑みたいなやつには、サンクタスがお似合いやな(笑)

アドバイスありがとうございます。

レジデンスをやめてサンクタスにしようと思います!

㎡とんくらいになりそうですか？

神原小学校、大社中学校ってどうなの？
ジオの近くのスーパーだと、苦楽園センターになるね。
ちょっと古い感じだけど、大丈夫なんだろうか・・。
サンクタス、レジデンス、パークハウスあたりが迷いどころかな。

ここは北夙小、苦楽園中ですよ。
ネックは坂ですね。
勘違いしてグランドメゾン人気に便乗して価格は高いかもしれませんね。

グランドメゾンて物件下のマンション？
まだ人気があるんですか？
数年前は中古待ちが列をなしててチラシにも載らずに売れると聞きましたが。

あそこより日当たりは良さそうですが単価は下げないとね～。

まだ人気あると思います。最近でも㎡70万くらいで売れてるようですし。

そこそこのお値段するでしょ。
5000万ではどこも買えないんじゃない？
間取り届いたけど、けっこう良さそう。
あとは仕様やね。

安いですかね。そうなると即完売はさすがに難しいかな。

さらに、外観ダサすぎ。

じゃあ、あれダサくないの？

文句あるやつ出てけ！

ここの前の道が週末大渋滞します。踏切のせいですが、車利用の頻度が高い人にはかなりストレスになります。

ん？渋滞するか…？それはあまり聞いたことないが…

82からの抜け道で使われるってことかな？

レジデンススレと勘違いした書き込みと思われる。

駅まで徒歩9分て書いてあるけど回り道してもっとかかりそうな距離ですね
高台にあるので帰る道など徒歩だときつそうだしどうしても疲れたときに帰り
バスとか乗りたくても物件前に行くバスがないから不便かもしれませんね
第一種低層住居専用地域なので将来的にも環境が守られ設備もエレベーターが
必要以上にありますがプライバシーが守られるので良いとは思います。

どうしても疲れたらタクシー使えば
いいのではないでしょうか。

駐輪場が満車で慢性的に不足しているから電動アシスト自転車や原付は無理では。

この物件のいい所、悪い所あれば教えてください。

77件もあれば出尽くしてるよ、自分で現地を歩くことや。

そんな言い方せずに。なにかないですかね。
坂と価格の高そうなことが悪いところくらいですか。

とにかく、この坂がネックかな。夏はとにかくきつい。
あとは・・エレベータ４基は多すぎるかな、管理費が年々かさんでいく。

ここモデルルーム出すの遅すぎて、結構見込み客を逃してる気がする。
もっと早くやるべきだったんっじゃないかな。

サンクタス（名次、北夙）、レジデンス、あたりに出足リードされた感があるね。
サンクタスはもう完売間近？（だいぶ苦戦してたみたいだけど）、レジデンスも一期はかなり好調みたい。

７０平米とか８０平米とか、都心部ならアリだけど、
苦楽園では狭すぎます。

最低９０平米はほしいですね。


坂あるけど、平均８９平米みたいだし、
眺望あるみたいだし、
間取りがよさそうだし、
けっこういいんじゃないかと、モデルルームのオープンを待っています。

広さは家族構成によりませんか。
四人家族なら出来れば90は欲しい所ですが。

>81さん
>エレベータ４基は多すぎる

集中配置すれば効率がいいのですが、プライベート感を出すために分散配置すると
多すぎるくらいでないと間に合いません。

1か所に1基と2基とでは、呼損率（待たされる確率）は単純計算で約6倍
（実質3倍）とされていますから。
その分1基当たりの住戸を抑えたのでしょう。

正しい設計だと思いますよ。
プライベート重視の方には。

エレベータの数が多いと管理費、修繕積立費が高くなるから多すぎと言っているのでは。

④人家族なら80㎡あればいいね。
平均は70㎡ぐらいみたいだけど。

うーむ、この坂なんとかならないかな。
夏が地獄だ・・。

エレベーター4基なら修繕、管理はあがるよ相当

簡単な話をわざわざ、ややこしい言い方する人間っているよね。、

>88さん
84サラリーマンです。

少なくとも結論は簡潔に書いたつもりでしたが、お気に召しませんか？

コストよりプライベート重視、でもマンションのメリットも捨てがたいという方には
丁度いいバランスと評価してもらえるという企画なのではないでしょうか？

エレベータに電気代以外のランニングコストがかかることを思いつかないような
方がもしいたとしたら、修理代の話は非常にいいアドバイスになったでしょうね。

サラリーマンさん、西宮北口近辺スレのいろんなところにコメントしているけど、
一体どこに住むつもりだ？素性も分からん。

>>89
よっぽどの馬鹿でない限りエレベーターに耐用年数がある事ぐらい知ってると思うし、
知らない様な無知な人であれば、耐用年数が来る前にマンションを手放さねばならないだろうから
更新費用は関係のない話ではないかと。

それと、プライベートといっても一日にどれだ使用するのかとか
億ションじゃあるまいしとか、思ってしまいますね。

坂と修繕費や管理費がかかっても、
住みたい家かどうか、
これを判定するのは各人だからね。

周りの環境、コスト含めたトータルで、
いろいろなところと比較し、
検討すればよいのではないかと。

そりゃそうだ。そんな当たり前すぎるつまらないコメント言わないでよ。

＞９３

別にそういうコメントがあったかてええやんけ。
その当たり前なことすら気づいてへん、分かれへん人かておるんやから。

みんながみんな、当たり前のことをわかってるわけやないんやて。
そないにカリカリせんと、自由にコメントかましたらええやんけ。

ここ買うつもり無い人間ですが、エレベータ多すぎですよね。そんなにいりますか？？買う人は、ゆくゆく大変ですね。

やはり大変なことになりますか。
エレベーター四台だと、何年後くらいにどのくらい管理費等はねあがることが予想されますか？
わかる方教えてください。

>96さん

Webサイトではまだほとんどが未定ですが、ちゃんと聞けば販売前に予定を
教えてくれると思います。

これが駐車場だと契約率によって変動も大きくなりますが、エレベータは
定額契約となりますから開発側としても曖昧にする理由はありません。

金持ちさんはエレベーター4基にひかれ、
金無しさんはエレベーター4基をムダと思う。

みなさんがどちらに属するか、すぐわかりますね。

ちなみにわたしは金持ちとまでは言えませんが、
4基ある方が断然いいと思いますよ。

わたしは金持ちですが、四台要りません。

四基用意するなら、ジオグランデにして、もっと高級路線にすれば良かったのに。
そしたら、不毛なエレベーター談義など出なかったと思いますが。

この立地なら高級路線で行くと、完全に価格面で戸建とバッテイングするよ。
ここは本来戸建のエリアなので競合すれば負けるし、７０００万を超えるなら
駅近は絶対条件やな。
まあ、中途半端な立地なので商品企画が難しいちゅうことやな。

たしかに。戸建かマンションか悩むところだな。

7000万というのは、どのくらいの広さでのことでしょうか？

40戸なら普通、エレベータ1基でしょ。もしくは2基。
4基必要な理由が分からん。

南向きでワイドスパンというのが良いですね。
キッチンと浴室に窓があるのも家事が楽しくなりそう。
それぞれの居室も広いし、いろいろと豪華な物件ですね。

立地と間取りはけっこういい。
そろそろモデルルームが見れるようだから、そこからだな。

豪華かどうかは微妙。別に他と変わらんでしょ。エレベーター、坂をどう乗り切るか、どう働きかけてくるか、がポイントだな。

立地もそんな大して良くないのでは…？なにを基準に立地が良いと…？

場所は悪くない（住環境の意味）と思うが。

近日事前案内会となっていますね。
それまで詳細は公表されないのでしょうか。

駅までの道が坂ですか？
どれぐらいの坂でしょうね。

>111さん

苦楽園口駅前が海抜26m、
物件の豊楽公園側交差点で海抜47mです。

多少の誤差はあれど、20m～25mということでしょう。

ソース：マピオン　http://www.mapion.co.jp

あんたらみんな、坂好きやな～(笑)！

この近辺（豊楽町）は震災のときに谷埋盛土で大規模斜面災害を引き起こしていた土砂災害地形。
豊楽公園でも崩壊性地すべりを引き起こしていたからね。

〉114さん
で、肝心の桜町はどうだったのですか？

>>115
何が肝心なんですか？
豊楽公園の横ですけどこのマンションの敷地。

それは知ってます。豊楽公園のことも聞きました。
ただ、道を挟んだ桜町については聞いたことがないので、崩壊性地滑りとやらが起きたのかどうかですよ。

西宮市　土砂災害警戒区域図

http://www.nishi.or.jp/homepage/boutai/files/keikai_map.jpg
西宮市桜町　土砂災害警戒区域（急傾斜地の崩壊）

警戒区域なのは知ってます。
震災の時に桜町は実際どうだったのですか？

119さんは過去を気にされてる様ですが、大事な事はこれからの事ではないですか？
又、警戒区域を問題にされないのであれば、過去は問題にしなくてもいいのでは？
警戒区域と云うのは、恐らく過去の実績と将来の見通しを総合して発表してると思います。
警戒区域が怖くないなら、何も恐れるものはないのでは？

119です
たしかにその通りです。
だだ、震災レベルの地震に耐えたのかどうか事実を知りたかっただけですよ。桜町がです。

１２０何が言いたい？

山の近くに住んでいれば、「想定外」の集中豪雨で深層崩壊に見舞われる
可能性が否定できないことは、一昨年の和歌山～奈良両県の災害で分かっていることです。

その分、津波は心配しなくていいでしょうから。

122　カスが横から絡んでくるな。

124
いカスね～。ぷっ。

はぐらかされてしまいましたが、桜町は震災の時は耐えたということでしょうかね。
だから安心というわけではないですが…

詳しいようですが、前に建っていた山荘は震災で壊れたってことですかね。

＞129
しりまへんがな、自分で調べなさいや。

この前、現地の前通りましたけど、かなりの坂ですね。

微妙やわ、

高いよね

いくらするのですか？

出たぁ！
さようならコメント！
ジオのスレでよく出るよね。

坂はあるが、眺望がある。

予定では㎡単価70万～くらいのようです。高いかどうかは…

眺望がある？が、坂がある。
これ、生活するに不便なり。

で、坂はわかったから誰か買う人いるの？
このへんの新築　サンクタス、レジデンスと比較してどうなんだろ。

現地見てきたけどなんか騒音測定の表示してましたな。
近隣さんからの要望ですかね～

近くのマンションと比較してどうなん？？たいしてかわらん？

モデルルーム、よかったですよ。
両面バルコニーは、私自身はじめてだったのですが、魅力的ですね。
仕様も高いと思いました。
他のも見て回ろうと思っていますが、候補として残そうと思っています。

仕様は高くないですよ。
仕様が高ければジオグランデになってると思います。それなりのマンションです。

ディスポーザもないし、仕様は普通です。

ディスポーザー無しかよ…
う～む…

特に高級なわけてなく、ごくごくふつーのマンションのんやね。

HPの出来上がりCG見ましたが、なんか老人介護施設みたいですね。

同感

立地と間取りが気に入っています。
仕様については、野村三菱のレジデンスにも劣っていたように感じました。
見せ方の差でしょうか。

149
同感。やっぱ野村のが中身と外観は良さげやな。

時々ディスポーザーって使っていた人にとって無くなったらとても
不便だという話は聞きますが、全然違った意見も多くて
使用できない物もあるので必要じゃないとか、衛生的でないと言う話も聞きます。
メンテナンスに費用がかさむし、故障も多いと言う話も聞きます。
私は、使用経験が無いのでそうこだわりは無いです。
メンテナンスやその他の事に色々とあるのならば無くても良い設備だと思います。

使い方によるでしょ。ディスポーザー。
そらなんでもかんでも詰め込んだらつぶれるわいな。内外装は、野村三菱に軍配か…？
サンクタスは…どう？聞く間でもなかった…？

誰か総合比較評価してくれ。

ジオ苦楽園桜町
サンクタス北夙川
サンクタス北名次
夙川苦楽園口レジデンス
パークハウス苦楽園口(？)
エスリード甲陽園

エスリードは立地も企業体質も比較するに値せえへんのとちゃいまっか？

パークハウス苦楽園口？

ってどこのことですか？

夙川苦楽園口レジデンスの後ろ側のこじんまりした新築マンション。モデルルームは無く、実物販売になるみたい。

＞154さん
順位付けと理由は如何に…？

総合比較評価って購入する人の条件によって違ってきませんか？
単に立地と建物だけの比較するのと、購入者の希望する条件をあてはめて
比較するのとでは、違ってくると思います。

価格発表はまだでしょうか？

事前案内会行ったけど、一番安くて5000万円台前半でした。相場的にこんなかんじなのかなあ。。。

情報ありがとうございます。
駅から遠いのに高いですね。
需要があるせいか、確かにどこも少し高めに設定してきますよね。

ま、やめとけや。

これからの暑い時期、坂道が辛いですね。

土砂崩れ:芦屋のマンション５世帯１１人に避難勧告
http://mainichi.jp/select/news/20130623k0000m040051000c.html

２２日午前１０時４５分ごろ、兵庫県芦屋市岩園町の３階建てマンションの住民女性が、敷地の一部が高さ５メートル、幅１４メートルにわたって崩落しているのを見つけ、県警芦屋署に通報した。けが人はなかった。市は、マンション１０室のうち、居住する５世帯１１人に避難勧告を出した。市はこの数日のまとまった雨が原因とみている。

　市や芦屋署によると、マンションは高台にあり、敷地東側のコンクリート擁壁（高さ約５メートル）が崩壊、庭部分がマンション建物直下までえぐられるように崩れ、擁壁下の空き地に土砂が流れ込んだ。

　現場を調べた柿原浩幸・市防災安全課長は「残った擁壁も崩れる恐れがあり、住民に避難を呼びかける」と話した。１階に住む主婦、斉藤和子さん（７５）は「朝６時ごろ、ガターンという大きな音がしてフェンスが傾いているのは見えたが、こんなに崩れているとは思わなかった。もう少しで死んでいたかもしれないと思うと怖い」と顔をこわばらせた。【幾島健太郎】

こわい話ですね。
そこだけ地盤が弱かったのですかね。

盛り土か切り土かわからんがな。

地盤なんて、あの辺みんなそうだろ？

この辺り（芦屋山手～甲陽線西側）はもともと土石流や地すべりでできている地形ですからね。

ホムペがなかなか更新されへんなぁ、どないなってるんや？

予定価格でたようです。
Ｉタイプ（77㎡）の3階で、5200万円台
Ｈタイプ（81㎡）の3階で5600万円台
Ｇタイプ（82㎡）の3階は5900万円台
売れるといいですね。

おいおいおいおい、高過ぎ高過ぎ！！これはうれへんで…サンクタス北名次やら夙川苦楽園口レジデンスの価格とか参考にしてるんかいな、全然的はずれやて、これ…

＞176
ん？適正と言える根拠は？？

この界隈でこのあたりより地盤の悪いところを知らない。道路をよく見てみましょう。

この価格なら夙川苦楽園口レジデンスの方が良くないかい？ここを待ってた人はそっちに流れそうだね！

ここらは、谷埋盛土でとんでもない災害が発生していた筋金入りの最悪地盤地域だからね。

豊楽町、豊楽公園、谷埋盛土で検索

181さん
めっちゃ得意気な顔したはるね！
知識披露できて良かったね！

都合が悪い事実を指摘する情報は業者が自演で必死に印象操作して隠蔽ｗ

土砂災害警戒区域にされるほど悲惨な地盤だけど、外観も老人ホームや介護施設みたいで格好悪いですね

まあまあいいお値段しますね。
プラウド夙川がはじまったときと同じ印象を受けました。
でも、プラウドも気がついたら竣工前に早々と完売。
案外、反響がいいんでしょうね。

値段と場所やら設備がつりあってない気がする。これならレジデンスの方がええんちゃうか、思うわ。

夙川と苦楽園じゃ、ちょっと違うと思いますよ。
いい値段ですね。確かにこれならレジデンスの方がいい！

外観などのデザインは好き嫌いが激しいですね。
外観は、多少気に入らなくてもそのうち慣れます。
間取りなどが嫌ってなると話は別だと思います。

どの間取り見ても、ぱっとしない。

あなたにはあなたの欲しそうな間取りは見せてません。甲陽園だお探しください。

迷いに迷ってレジデンスにしようかと。そういうやつがかなり多いみたいや。

レジデンス？
きみ、マジで！？ えっ？

周辺環境や学区を考えたら、レジデンスと並列に比較はできないと思いますよ。確かに、高いとは思いますが。。。

苦楽園口駅徒歩9分って駅よりかなりの上り勾配になってるのに、徒歩9分で着けるん！

崖っぷちに建設、住むのにリスク高過ぎ！

＞１９４
マジでそういう人多いみたいやで、

じゃあ、ほしい人にとっては競争率下がっていいデスネ。

他物件の価格が揃ってから決めたいという人いるでしょうね。ここが高めならわざわざ買わないかなぁ。確かにレジデンスのが良さそうか。

欲しい人だけ買えばいいんじゃない。

良ーーーーく、考えて買わなきゃ。