ルフォン南品川

それは酷い…
パークハウス東品川より価格が低いのはそういうコストダウンがあったからなんですね。

鉄柵はないわ〜…

40です。

もちろんLDの下り天井1905は、LDの一部だけで、かつ上層階の一部の部屋だけです。
ただMRの4.5畳の部屋に同じ1905の部分があり、圧迫感があったので、
これがリビングにあるのか～と思うと、ちょっと躊躇します。

MR見て来ましたが、MRの2WAYは70にしては珍しい感じ。その分キッチンは狭いです。
やはり気になったのは梁と下がり天井。MRの洋室3とバルコニー手前の下がり天井が1900って・・・
あれはちょっとありえない。鉄柵ももちろんですが、バルコニーも1Fから全て磨りガラスだったのも地味に残念。

安い安いと散々言われていたので結構期待していったんですが、結論からすると坪単価で言うと相場価格以上でも以下でもなし。むしろこの仕様じゃ割高と感じました。
結局安いプランは東向き＆少し狭く、そちらはセットバックしていて南棟の影になっていて東といっても南向き日照がほぼ期待できず。
そして3LDKと思っていた部屋の半分は蓋を開けたら2LDK+S。そりゃ安くなるはずですよ。
Felicaだったりキッチン御影石みたいに変なところの仕様を必死にアピールするのでなく、基本を頑張って欲しかった。残念。

40=42です。

そうなんですよね。
「パークハウスさんよりも安い」といってもそれほど差は無いですし、
ディスポーザー無し・下り天井・鉄柵を考えれば、
南向きが多いとは言え、相応の価格差のように感じます。

せっかく南東・南西角部屋を取れるのだから、もうすこし頑張って欲しかったなー。

パークハウスは、２５０万台後半／坪、ここは２４５万前後／坪くらいです。
約１０万／坪の差が、梁の設置等の仕様に顕著に出てきましたね。

しかし、設計のやり方次第では、梁の設置をもっと工夫できたんじゃないかなと思うのですが。。。
建設費が安いとあんなに梁を設けないといけないのでしょうか？それとも設計会社の趣味が悪いとか・・・
特に南向きの真ん中２列のＬＤのバルコニー側の窓上の約１９００ｍｍ梁の張り出し量は異常です。
ＬＤのうち窓側の１／４にはエアコンの風がいかないんじゃないでしょうか？

ここは、パークハウスと比較して、価格面ではメリットがありますが、間取り面では劣りますね。
ディスポーザもないようですが、これは戸数も少ないことからのちのちの管理費や修繕費への
影響を考えると、ない方がもしろよいのかとも思っています。

あとは、パークハウスと同条件ですが、ここは、目黒川の水害と液状化の可能性があることを
わかった上でじゃないと購入できませんね。

たしかに天井は気になったけど、、、

南向きがこの値段で買えるなら、私は前向きに検討します。
方位は妥協したくないので。

確かに、南東や南西の角部屋は貴重なので、妥協できるかどうか見極めたいです。

わが家も昨日見学してきました。

パークハウスも見ましたが、価格面で断念したわが家にとってルフォンはかなり良かったです。
指摘されている天井のことも、正直掲示板見るまでは忘れていたぐらいであまり気になりませんでした。

このエリアの中古も新築もかなりたくさん見学しましたが、その中で一番商品と価格とのバランスが取れている印象です。

Aは1Fで5100～、Dは5200～で1F毎にグロス100万上がる感じでした。Dとしてもパークハウス東南と比較して同等価格ですね。
ここ買うメリットは値段だから、狙うとしたら2LDKSで我慢するとしてBかな。東向きは日影なんで正直論外・・・。

すみません、一部間違いです

×　Aは1Fで5100～、Dは5200～
○　Aは1Fで5200～、Dは5100～

南向き角はごく普通、相場のお値段ですよね。もうちょっと安くしてくれないかなぁ。
まだ確定してないんで、皆さん要望出さなかったら安くなるかも（笑）

１階はどれだけ安くてもやだな。なんとなく。
子供いるひとにとってはいいんだろうけど。

高い階の南向き角部屋5500万円はやっぱり安いと思う。
正直6000万は超えるとおもってたから。

我が家にとってあとは管理費次第です。

え、そんなに安いの。

梁と下がり天井が問題視されているようですね。
今現在住んでいる家がフラットなタイプなのでモデルルームで確認したら圧迫感があるかもしれませんね。
水害と液状化の危険性がある地域という事はこちらで話題に出て初めて意識しましたが、
災害マップのようなもので要注意区域に入っているのでしょうか？

TO 53

液状化については25に記載されていて、
目黒川の水害については37、38に記載されています。

すいません。
目黒川の水害発生可能性については38、39でした。

>>38さん
近隣に住んでいるものです。もう何十年も前に目黒川が氾濫した事がありました。その時は
家も流されてしまったりひどい被害だった様です。ただそれ以来、氾濫した事はありませんので
かなり対策がねられている事と思います。この間大雨の日は、かなり警報がなり響いて
いて怖いなとは思いましたが大丈夫の様でした。

今は大雨を逃がす地下施設もあるしね

西五反田は大変な被害をうけた記録があると聞きますが、
このあたりは実際に浸水したことはあるのでしょうか？

（参考）
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/photo/?cls=srchdtl&pid=30717

57さん

これですね。

http://www.zenken.com/hypusyou/zenkensyou/h14/zk_14_02_kasen05.pdf

風が強い日は臭いはしませんね。
ぽかぽか陽気になると、異臭がしますね、ここは。

目黒区役所に勤めている友人の話では、地下施設に分散させてるので、もう大丈夫かと。20年位前は目黒川の氾濫で品川駅はしょっちゅう冠水していました。今はそんなことありません。

地下施設は五反田地域対策です。
品川駅も対策取られています。
まだ危険なのはこの地域です。
品川区発表の浸水地域に該当しています。

61さん
ありましたね～。まだ品川駅の港南口が地下だったころですよね。地下が
水びだしだったのを覚えています。でも今は地下ではないし品川駅が浸水して
しまう心配はいらないでしょう。お台場などにもスーパーフェニックスありますが、
品川店は品揃えがいまいちなんですよね。もう少し新鮮な野菜やお肉、お魚が
置いてあればいいのにな。

4月7日の目黒川

4月7日の目黒川

今日は東品川海上公園にもファミリーがたくさんいました。
このあたりは公園も多く、のんびりできますよ。

東品川海上公園へは家もよく行きますよ。面白いクジラの形をした滑り台が
あったり、芝生があったりしてのんびりと過ごす事ができます。
夏はジャブジャブ池があり水遊びができるので子供達は大喜びです。
有料駐車場もあるので結構遠くからも来ている人もいるみたいですよ。

費用対効果を考えたらこの辺は沈んでも仕方ないということね。

ずいぶんな言い様ですね。
どんな高級住宅地に住んでいるか知りませんが。
長年このあたりに住んでいる住民もたくさんいるのに、悲しくなりますね。

近所ですが、すごしやすいですよ。
憩いの場所は海上公園や天王洲、旧東海道も散策できます。
買い物は、青横や品シーで十分です。
住人の方が増えることで、この辺のお店が増えたり、
賑やかになることを期待しています。

６８みたいな人には来てほしくない（本音）

この近辺の物件スレに出現して荒らしまわる人がいるんで
ここの人もご注意下さい

ここは液状化起きる可能性大 （東京都公表）
目黒川が反乱すれば、浸水地域 （品川区マップ）
環状品川線開通すれば交通量増大による環境悪化
時々、食肉工場からの異臭などなど

やっぱり買い物不便だし、警察署の近くは物騒だね

ここは江戸時からの埋め立て地らしいので、地盤はしっかりしいる方です。
海沿い川沿いである以上、液状化や目黒川水害のリスクは、この物件を検討中の方ならみんな承知しているでしょう。

なるほど、水害は回避できないと。
買い物不便だし、臭いが気になるし、空気も悪くなるし。
ちょっとなあ

他スレへどーぞ

ここって人気ないんですかね？
こないだ見たチラシがまた来てました。

まだ販売してないですよ

液状化した地区の物件は値下がりして売れなくなる。
買い物も遠回りだし、人気ないのも頷けるね。

>79
ヒマだね。

パークハウススレを見て、違和感を感じたのでこちらを見てみたら
びっくりするくらいおんなじような内容が、こっちにもいっぱい書き込まれてますね（笑）
あちらでは既に村八分のようですし、こちらでも相手にしないほうが良いかと。どう見ても同じ人ですし。

共通するネガワードは
水害（値が下がる等）　買い物不便　空気悪い　警察署　匂い　人気ない
あたりでしょうかね。

プレシス北品川とかと比べると結構高いね。

プレシス品川でしょ、確か。

プレシス品川は賃貸仕様だから安い

正式価格の発表は、来週末あたりでしたか？

「○○百万円台」はもう明らかにしてますので、
あとは○○百万円台の前半か後半か、の調整でしょうかね。

最初にMRでもらった価格表は、1つ飛び位で価格表示がありましたが、来週末は全戸の価格発表があるのでしょうか？

こちらの物件は、南向き等メリットが非常に多い反面、
195cmの下り天井の多さが大変気になっています。
今後、２回目のMR見学をしますが、もう一度、その圧迫感を実感して、
見送りか否かを判断したいなあと考えています。

>89

あれ、MR訪問時に記載する「検討したい住居」みたいなアンケートの結果では。

通常は要望書を出してから競合云々の話になるのでしょうが、
焦らせようという狙いですかね。

今日は、気温があがりましたね。
少し異臭がありました。

> 91

ありがとうございます。なるほど。心理戦という感じですかな。

百戦錬磨の営業会社に素手で立ち向かわざるを得ない購入者は、少しでも情報装備をしないといけませんね。

ま、それでも勝てないのでしょうけれど。

部屋のど真ん中の頭ぶつけるレベルのでかいハリとか鉄柵とか賃貸物件みたいなところだなここ。

何が古くて何が新しい設計なのかよくわからないけど、希望のエリアで南向きが予算内で買えるのはここだけだから、来週要望書ってのを提出しようと思います。

ここはルフォンが売れてほしくない人たちの悪意があって、毎日みてても不安になってしまいます。このままでは欲しいものも買えなくなってしまうので、今日で最後にします。

他に購入予定の方、どこかのタイミングでお会い出来るの楽しみにしてます。

評価する人が異なれば、百点満点の物件なんてあり得ない。
事実と違うことが投稿されるのは問題だけど、個々の投稿者がそれぞれの主観で意見することは大賛成です。
書くも自由、見るも自由では？

こういうマンションの1Fにある共同ゴミ置き場って、一般的に収集はどうなってるんですか？

A) 当番で住人が路上の収集場所まで出す（大変そう）
B) 管理業者が敷地内から路上の収集場所まで出す
C) 別途契約の収集業者さんが持ち出して処理

やすい賃貸にしか住んだことなくて…もちろんこの物件自体については個別だとは思いつつも、
一般論としてお聞かせ願えればと思います。

「ゴミ情報」ですみません。

一般的にはＢ）です

以前、下り天井が目立つとの意見があったかと思いますが、確か5月24日に設計者による構造説明会があるようです。ここで、構造の疑問点をクリアにできたらとおもいます。

残念ながら下り天井は変わりませんが･･･

せめて、下り天井の内側に、梁があるのか？、それとも何かの配管があるのか？を確かめたい。そして、その様な構造になった理由を知りたい。確かに今さら設計変更なんてありえないから、下り天井が無くならないんだけどなあ。

単純に、長方形からはみ出した部分に部屋を設計しちゃってるから、その梁が出てるだけじゃないですかね？
その部分ってどうしても構造強くしないといけないんで、部屋を作ると梁がでます。だから、通常は避けます。
ここは土地が狭く、更に最も多くのプランが2LDKSなので、どうしても南東南西だけは部屋数を確保したかったのでしょう。

よく見たら、ここレス異ッ常に飛びまくりですね。
個人ベースの削除依頼はほぼスルーなここでこれは。。。
デベさんももうちょいうまく監視すればいいのに。

一期の価格ってもう確定ですかね？MRいけてないので分かりませんが、、、

なんかいくつもの投稿が削除されていて、話の流れがわからないところがある。

このエリアの相場ってものがあるのかどうかもわからない不勉強ですが、
当物件ってちょっと高めですか？
高めだとしたら、値付けの理由ってありそうですか？

パークハウス東品川は装備が充実だけど、となりビジホだし……

ここ数年でこのあたりの物件は、
・アールブラン南品川レジデンス
・アールブラン南品川
・イトーピア南品川マイスタープレイス
くらいかと思います。
これらと比べると、アールブラン南品川よりは高いでしょうが（賃貸仕様）、
他の2物件よりは安いと思います。

5000万の物件で土地2500万、建物2500万。

今年9月までの契約だと消費税120万（5％）＆住ロ減税200万　差引マイナス80万
10月以降に契約すれば消費税185万（8％）＆住ロ減税400万弱　差引マイナス215万弱

この物件の話ではないものの、悩ましいですな。

マンション分譲価格の値段　＝　[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）×　坪数　

で設定されていると聞きます。

また、建物建設費単価は、目安として１坪当り60万円～65万円程度です。
（参考：http://allabout.co.jp/gm/gc/29693/）

したがって、一概に、販売価格の半分が土地代で、半分が建物代をとなるとは限りません。

>120

参考情報ありがとうございます。リンク先情報が11年前の記事なのでそのままの価格ではないかもしれませんが、
仮に坪65万として21坪（69.3m2）1365万、まあ価格変動やら何やらで1500万程度が建物価格という感じですかね。

であれば
5% / 消費税額72万円 / 減税200万円 / 差し引き-128万円
8% / 消費税額112万円 / 減税400万円弱 / 差し引き-288万円

差が開きますね。

建物建設坪単価は共用部も当然入っていますので計算するときは専有部面積×坪単価より高くなると思います。
マンションにもよりますが大体１０～１５％割り増しくらいにするといいと思います。

>120 - 122

作り手側の価格と、買い手の税負担がゴッチャですな。

詳細な設定は契約を見ないとわかりませんが、5500万の物件で建物3300/土地2200ってとこ？

消費税は5%157万 →減税200万円：200-157でマイナス43万円

8%244万の時は4000万の枠が使えるので、夫婦で4000万と1500万にローン（試算金利2%）分け、
夫353万、妻132万で485万減税：485-244でマイナス241万円

ま、机上の空論。

そろそろ正式価格発表？

70m2級　勝負

ルフォン南品川　４Ｆ　69｡8m2　5550万　南西角部屋　坪262
　・シューズインクローゼット
　・御影石カウンター
　・洗面浴室とキッチン2ウェイ
　・マスターベッドルームにも窓（廊下に面せず）
　・隣棟壁があるけど外廊下
　・駅5分（新馬場）

　vs

ザパーク東品川　４Ｆ　70.0m2　5330万　西向き　坪251
　・ウォークインクローゼットｘ３
　・ディスポーザー
　・食器棚
　・エアコン
　・アウトフレーム
　・内廊下
　・駅7分（青物横丁）

南品川に１票

東品川は内廊下だっけ？

新馬場は各停しか止まらないので品川駅まで時間がかかります。駅力低すぎ。

ザ･パークハウス東品川は外廊下じゃないの？

新馬場から品川は3分くらいでしょ。
本数は少ないけど。

本数が少ないから待ち時間が長く時間がかかります。

通勤ならだいたい同じ時間に乗るので、慣れれば待ち時間ないタイミングで家を出るようになりますよ。

青物横丁まで行ったってたいした距離じゃない。新馬場で
鈍行を待つのがイヤなら青物横丁から乗車すればいい。

ナイス対決

南向きも捨てがたいけど日中家にいるわけじゃないし・・・

安くて装備充実でブランドも・・・と考えると、こりゃー断然ＴＰＨかなあ。

でもＴＰＨ東品川って内廊下だっけ

青横と新馬場では止まる電車の本数が２．５倍違います。また新馬場発だとすべて品川止まりですから泉岳寺方面に行くのには乗り換えが必要でロスが大きいです。

新馬場は商店もしょぼいし青横とそんなに違わないよというのは明らかに間違っています。

買う前はそう思いますが実際住むのは自分ですのでデベの意見は参考程度にとどめて実際体験して見てください。

住む前は使えないと思ってたけど、住んでみると意外に使える。
あと普通は空いてていいよね。

定期は青横まで購入しておきましょう

だから住民ですよ