ルフォン南品川

青横だって昼間は各駅しか停まんないよ。

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でも各停はラッシュでも空いてていいのよね。ゆりかもめよりは速いし。

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先日見学に行きました。
今週末の第一期は結構埋めましたね。。

中々の売り行きかと思われますね。
いろいろ言われますが、コスペはいいという点は間違いないと思います。
いかがでしょうか。

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慣れたら本当に住みやすいです。
買い物施設多数、複数の公園、京急＆りんかい線＆モノレール、図書館など。
京急の終電は早いですが、男性なら品川からプラプラ歩いても帰れます。

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ほとんどの人は品川でJR線に乗り換えでしょ

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結構人気なんだね、

なんだかんだで駅距離５分はやっぱり魅力的なんだな

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京急沿線は中古リセールどうなの？調べてみたけど5000万円以上で売却された成約事例が極端に少なかった。。。

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>164
そうですか？
京急沿線でも立会川以南（南大井以南）は新築も中古成約価格も下がるイメージですが、
北・南・東品川あたりなら、5,000万円オーバーの中古は結構出ていると思いますが…。

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10年以内の築浅が少ないからじゃ？

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たしかに築浅少ない。
品川区新築で5000前後で買える京急物件は、そうゆう意味では希少だね。

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164です。正直新築の時は売れ行き良くてもリセールの時は大きく値下がりそうで怖いです。皆さんどう思いますか？

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品川駅徒歩圏の北品川はともかく、南品川や東品川はリセール悪いよ。

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164さん

ネット見るかぎり5000超の中古も色々あるけど。
成約事例ってどうやって調べるんですか？我々一般人でも調べられますか？

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レインズ

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レインズの情報って一般人がみられるの？

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京急線路から直線距離で約290mかぁ。

電車の音はどうだろうねえ…

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夜、耳を澄ませばかすかに聞こえる、という程度です。

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最近売り出していた近場の中古情報から本物件の価格の妥当性を考えてみます。

マンション名：マンションニュー東品川
価格：２５８０万（売り出し価格）
間取り：３ＤＫ　５階　南向き
専有面積：５３．４８平米（約１６．１７坪）、バルコニー面積：５．５２平米
総戸数：６８戸
構造：鉄筋鉄骨コンクリート
築年：昭和５４年３月（１９７９年）
用途地域：準工業地域　
住所：品川区東品川４丁目１－２０
アクセス：京急青物横丁駅から徒歩３分
　　　　　品川シーサイド駅から徒歩８分
　　　　　JR、りんかい線、東急大井町線　大井町駅から徒歩１４分


売り出しの単価：４８．２（万円／平米）、１５９．６（万／坪）
一般的な建物の経年消耗は、４（万／坪）といわれているが、
２０年で原価償却されるから、２５年で計算すると、
建物経年消耗費は、４万＊２５年＝１００（万／坪）

参照：http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11295758429.html

そうすると、この物件の新築時の仮想価格に巻き戻してみると、
現在売り出し単価＋建物経年消耗費＝１５９．６＋１００＝２５９．６（万／坪）

ルフォン南品川の坪単価は、聞くところによるとおおよそ２５０（万／坪）前後と
聞いていますので、中古物件の価格維持の程度は、そこそこなレベルでなないかと
思います。
（もっとも、上記中古物件の方がルフォン南品川よりも土地単価の高い場所ではないかと思いますが・・・）


原価償却を考えなければ、建物の経年消耗劣化費は、４（万／坪）＊３４（年）＝１３６（万／坪）
新築時の仮想価格は、１５９．６＋１３６＝２８９．６（万／坪）
この場合は、ルフォン南品川の２５０万を大きく上回り、ここの元住人はそれだけ得をしたとも
考えることもできます。

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1７６の訂正

誤：「２０年で原価償却されるから、２５年で計算すると、 」

正：「２５年で原価償却されるから、２５年で計算すると、」

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169さん
参考までですが、実家が北品川にあり、東品川にあるマンションに友人が何名か
住んでいます。そこのマンションンは1976年築でありながら、今でも60.5平米
で３３８０万円とかの売値で出ていて、結構売れている様です。
ま、東品川といっても品川駅よりなので値段が下がらないのかもしれませんがね。
買った時より全然価値がでている様です。

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それにしても非TOP7でこの価格は強気すぎでしょう。
ディスポーザーもないし。
坪15万くらいは下げるべきだった。

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頑張れば品川から歩けるかもという幻想を振りまくことで坪単価を上げ、土地勘のない地元民以外の人をハメようとしているようですね。

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161です。
周辺住民として、検討者の参考になれば…と書き込みましたが。

くだらない中傷コメント書き込んで、何が楽しいのですかね。

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非TOP7ってなに？TOP7もわかんない。
業界の人しかわからない用語は参考にならないからやめてほしいな。

161さん
引き続き周辺住民さんとしての意見を書き込んで下さい！

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TOP7ではなく、「メジャー7」ですよね。
三井、三菱、住友、野村、東京建物、大京、東急。
http://www.major7.net/

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メジャーとかマイナーとかブランドは別に気にしませんが、
ザ・パークハウスとこの物件の価格差は気になりますね。
最近のマンションで、西向き1面バルコニーと、南＋東2面
で同じ広さ同じ階数だと、どのぐらいの価格差があるもの
なんでしょうね。

タワーマンションだと東西南北でどの位の差になるのか等
気になるところです。

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京急本線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=62

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北向きはマイナス10％、東西はマイナス5％

http://allabout.co.jp/gm/gc/28033/

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階数別価格差

https://www.sumai-surfin.com/price/topfloor.php

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向き別中古価格騰落率（北向き住戸の資産価値について衝撃事実が分かります）

https://www.sumai-surfin.com/price/media201101.php

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キッチン天板の色はこれで決まりですかね、明るめの室内によく調和した同じく明るい色合いで雰囲気がいいです。
手を抜くわけではないですが、この色は汚れが目立ち難くて目先の誤魔化しにも最適だと思います（笑）う
ちはここに引っ越しても来客は多いと思いますから助かるなあと思ったりして。

でも室内に目を向けるとこちらは白基調、小まめに掃除しないとすぐにわかってしまいますね。
嫌でも掃除をしないといけない習慣が付きます、良いことです。

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当初１０年固定とか２０年固定とかを考えてたら上がり始めた〜っ！
この物件、引渡し来年の６月ですよね。
どーしよー！　契約は秋口かな。消費税５％はいいけど減税枠はすくないし・・
でも、消費税上がったら、物件価格、下がるだろーなーっ！
なやみませんか？

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いま買うなら竣工が年内くらいの物件じゃないとリスクが高い。

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こないだめっちゃネガしまくりされてましたが、あれクレア品川の関係者っぽいみたいですよ。
あっちは怪しげな投資会社がデベなんで必死なのでしょう。平気でそういうことができる企業は怖いですね。

みなさんも変なのに惑わされないよう。

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ルッフォン最強伝説でクレアをぶっとばせ
よろしく

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TPH東品川、メルマガによると2LDKがあと3邸、3LDKも4邸売れ残っているそうです。
値引きも期待できそう…

南向きさえ諦めれば、価格も設備もあっちかな〜

確かに向きは東だけど、ベランダ奥行きあるから南からの光も入ってきそうですし。

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東向きじゃなくて西向きでした＞TPH東品川

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向きは東(西)でもバルコニー奥行きあるから南の日が入る？
TPH東品川のモデルルームで営業の方に同じこと言われたけど、ごめんなさい、いまだによく意味がわかりません。。

南を諦めたとして、たしかに設備はTPHだが、価格は断然ルフォンだよ。

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設備はTPHといいますが、ディスポーザー以外に差分はないと考えていますが。。。
いかがでしょうか。

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>192

そうですね！

そうです、そうですよ。

ルッフォンと比べられことがくやしいですね

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