パークホームズ南麻布ザ レジデンス　その２

202
そこまでの余裕は不要。

ただ、この物件については元が割安なだけに、欲張らなければリセールもさほど苦労しないと予想。

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リセール悪いけど最悪貸せるでしょ？麻布十番駅最寄りだし相場の1割引なら借りてはつくでしょローン返済分くらいならなんとかなると思ってんじゃないの？

俺は貸すのはめんどくさいから定借は断念

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新築で割安にしないと無いと売れないってデベが判断したのがポイント。そういう物件は中古になったときの下落率が高い。

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リセールできなくて賃貸が増えるとしたら問題。賃貸住民ってオーナー住民と比較してモラルが低いと言われていて、トラブルが多い。

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デベが始めから意図して割安で売ろうとするはずがない。割安と判断したのは購入者。この売れ方見て、三井は安過ぎたと思っているはず。

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借地権設定できないってどんなデメリットがあるんだろう。今の地主とは借地権契約があるから、権利は保障されるけど、地主が変わったら権利が保障されないどか。

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ここは、住所は南麻布だけど、吹き抜けで真ん中に庭ある造りで、外廊下にしたから、パークホームズになったって。
パークコートの外廊下物件あるけれども
他物件の三井の人で何人かに聞いてみたら、三井ブランドはそう決まるとの回答。
パークホームズは白金高輪にもある。

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205
逆でしょ
新築時割高だとリセールも高くせざるを得ないなら売れない、の悪循環
住まいサーフィンの記事でも、割安な定借なら中古で値上がりする可能性高い、と書かれていたね

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こちらの物件の公式サイトに載ってましたが、地主変わっても、権利保証されますよ。
リセールのときの名義変更等の手数料も地主から取られないそうです。

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シティタワー品川ぐらい安いと値上がり（というか乗せて売るわな、当然）すると思うけどね。
ここは値上がりまではいかんだろう。自分だったらこれ以上の価格では買わない。

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205さんの話は、
供給過多エリアの新築物件で、
使いにくい間取り、ギロチン天井で圧迫感あり等の所有権マンションにあてはまるかと。

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借地権登記ができないと担保価値として弱いのでが、金融機関によっては借地権部分に対する融資に制限が出るからですよ。リセールがむつかしいとはそういうことです。

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逆に借地権設定登記を行うと抵当権が設定できるので、地主にとっては不利になります。金融機関に土地を差押えられているみたいなもんだから、今度は地主が土地を売買できなくなる。売買できなくはないけど抵当権が設定された土地は買い叩かれます。

まあ貸す方と借りる方の権利配分の話なのでどっちかいいかという話ではなく。権利配分にしたがって借地料で調整されます。

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前払い地代って三井が保全するわけ？

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そんなリスキーなのに、購入者が300人以上いてる現実が不思議。
そのあたり、しっかり勉強されてるはずだし。
シティータワー品川くらい安いならまだしも、
ここは一部の1L部屋除くと、高層階価格は、
少し広さ妥協すれば、近くの所有権が買える価格でしたし。

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何がリスキーなの？主語が無いと分からないよ。
この物件価格では、近くの所有権物件は買えません。どこの物件を言っているの？
大丈夫？

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リスキーかどうかは人次第。ここはシティタワー品川みたいにセミプロみたいな人も多いですからね。
エグジットと絵がかけれはいいわけですからね。知識も十分な資金もなく買うのは危険ですけどどっちかあればリスクヘッジできます。

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シティタワー品川の場合は値段が安いのと定借期間が７０年とここより２０年も長いのがメリットです。
２０年とたったらここは残存期間３０年、シティタワーは５０年ありますのでだいぶ印象も違います、

残り３０年切った物件をローンで買ってもいいという人少数派でしょう。

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解体期間含む50年と解体期間含まない70年だからね。10年後の値段はパークコート麻布鳥居坂でもう答えは出てるよ。坪200ってとこだろう。

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ここの13階54平米の1Lに、5120万だすなら、
広さ10平米の妥協したら、
5000万出せば、三菱の西麻布タワー14階の1L買えましたよ。
8階から、1フロア上がるのに、14階までは10万の差に価格調整した途端に売れていました。

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