ウェリス稲毛 ＜その２＞

「今の1歳児が成人するまでバスは運行するって言ってたよ。」この情報は本当ですか？

２０年間は安心していいってこと。野村の成りすましさん、出番です。

本当の情報だけください！

>744

営業の言葉を信じちゃダメ。言葉だけだと後で言った言わないになるのが落ち。契約の判断に重要な情報は書面で確認するのが不動産取引での鉄則。重要事項説明に記載されてるから確認。どっかのCMじゃないけど、契約は慎重にね。

笑える。バスの件、すみふのネタ振りだね。バスは新船橋のいくつかある弱点のうちの一つ。

ちなみにここの小学校は１学年に１クラスしかないよ。
まあウェリスができるおかげでもう１クラスできるかな。
つまり、１学年に１クラスはウェリス組。
すごすぎ。

No.515からNo.531を改めて熟読してみた。
私の印象は次のとおりである。
No.531さんの指摘どおり、営業が休みの日であり、昼休みにNTTか住友の本社部門が必死で書き込んだ。

No.516は男性の書き込み。
No.519も男性の書き込み、しかし男性が女性に成りすましている。しかも検討者から反感を買う内容である。

No.522とNo.523は、本社部門の女性の書き込みの可能性が、極めて高い。

NTT都市開発は、あまりにも情けない会社であると感じる、 こんな低レベルの書き込みしかできないのならば、ウェリス稲毛は建築をこれ以上進めないでほしい。

一旦中止し、改めて一からやり直したほうが賢明である。
もう少し、骨のある会社になってから再度売り出すべきである。

これが社長に伝わるかな！

＞７５０

検討中の奥様、明日も朝早いんでしょう？
早く寝ましょうね。

でも、すっかりオトココトバになっちゃっていますよ。

なりすましになるなら、もう少し注意深くしないとだめでちゅね。
ばれちゃいまちゅよ。

ステマしてるのは十中八九、すみふだよ。すみふとその周辺板派荒れるってのはマンコミュの定説。ちなみにNTT都市開発は販売部門もって無いから、販売代理の不動産会社に丸投げ。なので、掲示板すら見てないかも。

他の棟はともかくＤ棟が売れ残る気がしてならないのは自分だけだろうか？

「すみふ」との ご指摘を前提とすると、あの営業部隊ともども「すみふ」の書き込み部隊の馬鹿さ加減が納得できる。

＞７５１

でました～！

この板の中でひときわ変な奴～。

「である調」で、すぐ分析するんですよ～。

そしてすぐ結論付けるんですよ～。

何の根拠もなしにですよ～。

社長に伝わるかな～、だって、笑える。てか、ちとサブ・・・。

彼の緻密な分析力に完敗、いや乾杯！

>756
あなたもですよ〜。

７５３さん
販売部門がないからといって営業員がいないことはないですよ。
売り上げを上げなければなりませんから、必ず営業はいます。
企画、営業、設計、発注、サポート担当等が全て一緒にいるんでしょ。

はぐむってなんですか？

テレビの音量をMAXにしても隣の間取りは聞こえない構造になっています。

下への騒音は防げません。

床は二重床だから例えてボーリングの玉を叩きつけても下には聞こえないと説明ありましたよ。

二重床はメンテナンスに優れるのであって、音はコンクリートの厚さとフローリングの性能で決定される。ここの営業さんは、適当な説明をしてますね。

崖に対する固定資産税！

ウェリス稲毛の購入者は崖地の所有者である。よって、この部分に対する固定資産税は減額される。

担当部署は稲毛区役所の固定資産税係りであり、詳しいことを問い合わせてみるのもよい。稲毛近辺で購入を検討している人は直接尋ねることもできる。

一方、固定資産税が減額されるということは、「当該スペースの価値が低い」からである。
ウェリス稲毛の崖は概ね20%程であり、所有者である限りこの崖地に対しても固定資産税を払い続けていくことになる。

現状の「固定資産税減額」について、調べてみるのも参考になる。

モデルルームを見た後は！

必ず不動産屋へ寄ろう。
稲毛には、沢山の不動産屋があるので立ち寄る。
そして、中古物件の実態を聞く。
ウェリス稲毛も検討中という。

そこで、不動産屋はウェリス稲毛の欠点を喋りだすのでよく聞く。思いもよらない裏情報が得られる場合がある。但し、情報は整理し取捨選択すること。

マンション購入を検討する際に、地元の不動産屋情報を入手しておくのは業界人ならば必ず行う常識。いろいろと教えてくれますよ。

768さん
了解です。
他の不動産屋も立ち寄ってみたいと思います。
ちなみにどこの不動産屋行けば裏情報教えてくれますかね。

あなたの整理した情報をぜひここで教えていただきたいです。
もちろんあなたを信頼できる方だと思ってお願いしています。宜しくお願いします。

あなたの思いつきのデマ情報をぜひここで教えていただきたいです。
もちろんあなたを野村の方だと思ってお願いしています。

必ず文頭には、また「！」つけてくださいね。
あなたのトレードマークなのですから。約束よ！！！

地元の不動産屋の人もこのスレッドを読んでます。
野村、長谷工、その他多くが読んでます。
ここには書き込めません。
申し訳ありません。

>771

野村さんではないですよ。
プラウド船橋にも同じ書き込みありました。
部外者が面白がって書き込みしてるのでしょう。

野村さんの書き込みはないみたいです。

ウェリス稲毛も、ある程度はお客が押し寄せ、営業も昼食時間が確保できず大変なようですね。

であるのに、要望書がなかなか出なくて苦労が絶えず、ご心労とのこと お察しいたします。

野村さんは、要望書どころかマスコミにも複数回取り上げられ、寝る時間もままならないようです。部屋によっては上手く断るテクニックが大切なようですね(倍率が上がりすぎるからみたいです)。

サスガの新船橋といえども、「人気」「不人気」はあるようで、少しは売込みも必要なようです。しかし「快進撃で完売」はもう見えてきたようですね。

だから、野村さんがここへ書き込む必要はなく、稀に時間的な余裕があれば早く帰宅するようにしているそうです。

ここは二重壁だから太鼓現象が発生すると音が響くリスクがあるからご用心を。

二重床は直床に対して軽量衝撃音に対しては優位性があるけど、重量衝撃音に対しては直床、二重床の差よりもスラブ構造、スラブ厚の方が重要。遮音性能に考慮して二重床を採用しましたなんて説明する営業は無知なだけだからすぐに交代してもらったほうが良い。

二重床のメリットは配管のメインテナンス性とリフォーム時の間取り変更の自由度にある。と言っても水周りは、段差スラブがあるからほとんど変更できないけどね。

771さんは、理路整然とお考えをお述べになり、読みてのことを考え、何をおっしゃりたいかもよく分かり流石と感じております。今後ともご投稿下さりたく宜しくお願いいたします。貴重なご意見、しっかりと拝読させていただきます。

やあ！７７１＆７７７

文面変えたね！
姑息なまねはやめて
冒頭！！！かまして下さいよ～。

また理屈こねくりの誹謗中傷聞きたいな。

野村、火消しに躍起。

野村さん、野村さん　って・・・。
こんなところで、当事者以外の一消費者がいちいち「さん」つけなんかするかつ～の？

ねえ、野村さん？

またまた勇み足。

いえた。メッキはがれてるね。

「サスガの新船橋」だって・・・・・・。

腹痛エ～。

すごいバトルですがひとつ質問させてください。
音の問題ですが、プラウド船橋のスラブ厚はどのくらいですか？

二重床についてマジで答えてやがる。。
ボーリングの玉落としても問題ないなんて言う訳ないだろ。
どういう返答がくるか試しただけだよｗ

＞７７４

「ウェリス稲毛」の検討者です。
ここで「プラウド船橋」の自慢話をするのは何故なのですか？

ここの検討者にとってはどうでもいいことです。
正直、腹立たしいです。

ここにあるように本当に野村不動産がやっているのならひどいです。

７７４さん、お答えください。

>786

野村が答えるわけ無いけど、他物件の検討者を自物件に引き込むためだよ。

野村もすみふもどっちもどっちというくらいモラルの無い会社。そういうのも含めて検討すればいいだけ。

野村はこんな所は歯牙にもかけてないよ。

購入して後悔してください。

大きなお世話。

>780

逆では？
さすがに自分にさん付けしないのが普通では？
かなり神経質になっていませんか？
むこうとはエリアが違うので競合しないのでは？

これだけいいとこなしマンションもめずらしい。
やっぱNTT開発だけある。
売らなきゃいけない営業さんは哀れです。

売れないものを売らなきゃいけない人の事を考えれば哀れって思うよ。
795はどんだけ想像力無いのかと思う。あるいは他人の事を一切考えないのか。ぶっちゃけモテないでしょ？

どなたかが書き込んでいたけれど、マンコミュのいいところは、
モデルルームや営業トークでは得られない情報が得られることだと思います。
私たちが知らない（不勉強ですから）貴重な情報は、どんどん投稿していただきたい。
デベや営業さんが書き込んでも構わないし、野村だろうが住友だろうがそんなのはどうでもいい。
ただし、検討者になりすますのだけはやめてください。

787は、どうも配線ミスのようですね。
頭の配線もチェックし、心身ともども健康が一番ですね。
入居後は、ローンの支払いもおありでしょうですしね。
みんな仲よくピザ窯をつくりましょうね。
当方、ボーイング社とは無関係でございます。

ウェリス稲毛が、全然売れていない訳ではないですよ。
南東向きの角部屋の人気は高いですよ。
この角部屋は、一番平米単価が高いんですが人気も高いですよ。
お金に余裕のある人からみて、この部屋は魅力があるんですよ。
他の部屋が一部を除き殆どが超苦戦中なんですよ。
まるっきり売れないとか、入居者1人なんてことはないですよ。
頭を冷やし、よ〜く考えれば買うべきか否かは分かるんですよ。
南東向きの角部屋の最上階をお勧めしますよ。
希少価値があるのですよ。

801さん
そりゃあ〜BBでしょう。
歩く距離はしれている。

ウェリス稲毛のよいところ

敷地の図面を見せながら、小学生に直角三角形について教えることができます。

大型の袋小路マンションなので、泥棒さんも逃げにくく侵入を諦めてくれます。

雪が降ったら斜面でスキーができます。

買い替え時には、購入価格よりも大幅に安く売ることになるため、中古で買う人に対しお得感を提供できます。

マルエツ内にピザ窯コーナーを「設け」「儲け」ることもできます。

以上 素敵なマンションです。

テレビを置いて座った時に窓からどちらの方面が見えるか、隣の部屋の隣接している間取りは何がくるか、台所のシンクは右か左か、線路から遠いほうは、等を考えるのはどうでしょう？

＞８０１
私はエレベーターホールに近い方が良いと思います。
先日のように雪が舞って外廊下に吹き込んでくるような風の強い日は、一秒でも早く玄関に入りたい
そう思いました。

はい、803さん。スベりました～。

きょうはひまだなぁ…。

ルーセント３から、フルサイズ一眼レフの超望遠レンズでもって、ディズニーランドのパレードは観ることは可能だろうか？

はい、806さんリフトを作り大回転コースを整備します。
表彰台の真ん中に立って下さい。

マンションはよくわからないけど、広告塔の緑の怪獣と女の子は可愛いから好感持てる！

805
1秒は大切だ。
往復2秒としても、10000日なら20000秒も時間が捻出できるよ。時間は大切、時間は貯蓄できないからね。

807おひまとはよかこと。
NTT48をズラリと揃えた、モデルルームの受付嬢達とお話ししてきたら。

緑の着ぐるみは可愛くない。あれはイメージダウンだからやめた方がいいのに。

>812
NTT48は期間限定の派遣ユニットなんですよ。
恋愛はオッケーです。

Dear.814
ところで、もしウェリス稲毛に入居し隣りの奥様が「壇蜜」みたいな人だったらどうする。深夜帰宅時に二人きりでエレベーターに乗り合わせ、『遅くまでお仕事お疲れさまぁ〜』なんていわれたら。
Youはどうする？

おとなの関係になるでしょうね。
実際、マンションでの秘め事はありますからね。
まぁ、ばれない程度にしてください。

816.よっしゃ、「ウェリス稲毛」の「松方弘樹」を真面目かつ貞淑に目指すぞぉ〜。

いままで物件を見るために数社の不動産会社とコンタクトを取りましたが、住友不動産販売は一番質が悪い。

内見立会いでも、売主の奥さんばかり一生懸命物件の説明をし、
営業は人の後ろを、ただ金魚のフンのようにだまってついてきてヒマそうに関係ないほう向いてました。
扱っている物件に対して質問してもまったく答えられないし、知識がまったくない。
購入しようと踏み込んだ質問をするとめんどくさいのか頭が悪くてわからないのか、逆切れされた。

お金を払うまでは客を客として考えない。

あまりにひどいので、本社にメールでクレームをつけたが、本社は機械的に
店におろし、店長は形式的に謝罪メールのみ。電話の一本もない。

どこがどうまずかったか今後どう社員を再教育していくかまったくなく、


なによりすっとぼけた当の営業本人からの謝罪の一言もない。

その後、物件情報を検索してもその営業は相変わらず担当として顔写真が載ってた。

そうやって客を失っていることをしらない売主さんが一番お気の毒。

同感ですね。
私もモデルルーム見学に行った際、「予定価格が少し高いのでは」と尋ねたら、「相場ですから」と根拠にならない回答がひと言だけ・・
ちょっとトーンダウンし選択肢から外すかもしれない(それだけではありませんが、ピザ窯もいらないし)

820さんは事実をお話しになっていらっしゃる。

「住友不動産販売」の営業は、一言でいうと「客を馬鹿にしているように感じさせる」点にあり、質問に真面に応えようとしない。

NTT都市開発は、マンション販売においては「素人のような企業」であり、ノウハウがないから他社に丸投げをする、コスト削減意識がないというか幼稚、仕入れが甘すぎる、コンセプトが顧客のニーズとずれる、よって「相場感に欠ける馬鹿な物件」を供給してしまう。

今回は、この2社が組んだから「最悪な物件」が「最悪な販売集団」により売り出され、顧客もそう感じてしまっている。

＞８２０

顔写真ってどこに載ってるの？
教えて。

＞８２０

ねえ、ねえ、だから顔写真って、どこに載ってるのよ～？

待ってるんだからさ～、ねえ早く～。

８２０
墓穴か

８２０のシチュエーションがまったくわかりません。

どこのどういう場面のお話ですか？？？？？？？

マンコミュの投稿は取捨選択するべし、ここに来て非常にわかりやすくなって来ました。勉強になります。

NTTの体質は仕方ないとして、他の売主は何をやっているのでしょうか。やはり住友に丸投げですかね。

No.830さんへ

Q 他の売主は何をやっているのでしょうか？

A 完全に正確な回答ではないのですが、「著名企業の名義貸し」と理解しておけばよいでしょう。
購入者は、売主に名前を連ねている各々の「著名企業の名前に安心感を持つ」からです。
よって、他の売主は基本的に口を出しません。
契約によっては違ってきます。

マンションは概ね、初期企画段階→コンセプト→発注先の検討→設計→妥当性の確認→正式発注→販売開始と進みます。
この「妥当性の確認」が極めて大切なのですが、手順どおりに行われていれば、「顧客満足度」の高い物件が出来上がり完売に繋がるはずです。

「妥当性の確認」とは、簡単にいうと「当該市場の顧客が求める供給物」に対し、企画段階から設計にかけての一連の作業が、予め定めてある「品質管理マニュアル」の手順に従い満足できているかどうかを全検証するという作業です。No,の場合は「品質管理マニュアル」自体がやり直しを求めています。

この「一連の手順が甘い」、もしくは「手順どおりに行わない」、「形だけ手順どおりに行う」となると酷い物件が出来上がります。

>831さん
なるほど。じゃあここも結果次第では良い物件になる可能性もわずかながら有るという事ですね。
楽しみですね、結果発表。まず竣工後1年以内の完売なら健闘しましたね、といったところでしょうか。

＞８２５

この物件は、全体スペックの割りには価格設定が、この御時世としては高くないかと言う意味で尋ねた。
(この物件なら角部屋がベストかと)
また、価格設定を間違うと、大規模だけに売れ残りが心配ではと。

さて、ローン審査も通るけどボンビーなんだろうか？
どうでもいいけど。

はい、はいボンビーでいますよ

JV物件の場合、リスクヘッジのために何社かが集まってる場合で、一社がほとんど仕切って、他のデベは資金を出すだけというケースと、設計、施工管理、販売、入居後の管理（系列が管理会社となる）を分担しているケースの２パターンがある。

どっちのパターンかは要確認。それと後者の場合は分担もね。

ちなみに、ここは必ずしも著名デベが集まってるわけじゃないから、名義貸しってのは間違いでしょ。

>832

青田売りする理由は、調達した資金の金利負担を抑えるために、建設中に販売して、竣工と同時に引渡を行って、代金決済をして銀行に借金を返すってのが売る側の狙い。なので、竣工までに完売しないってのは健闘したとはいえない。

それから、未入居があると入居者にもデメリットがあるから、竣工までに完売しそうかどうかはよ~く検討しないとばばをつかむことになる。一期販売の場合は、モデルルームオープンから販売開始の期間と総戸数に対する一期の販売戸数が一つのバローエータ。販売開始までに時間がかかるケースや一期の販売戸数が少ない場合は、以降も時間をかけて小出し販売になることが多いから苦戦が予想される。

>835
ここは、売れているというアピールをするために1期では、売れ残り前提で300戸とか販売しそうですね。実際はその半分位しか契約出来なくても、完売とか言いそう。

>836

それやると１期で売れ残り続出、不人気物件ってレッテルが貼られて、二期以降はもっと悲惨なことになる。デベも馬鹿じゃないからそんなことしないでしょ。それに一度販売して売れ残った住戸を、あとになって新規として販売するのは違法行為。だから、売れてないものを売れてると嘘をつくことはできない。

要望書を集めてるでしょ。あれで売れる分を見極めて販売戸数を決めるわけだから、即日完売って演出にすぎない。中身をちゃんと確認しないと騙されちゃう。

仮に、竣工と入居開始時はイコールとして、完売時期はどうなるか。

1.最低でも、第1次販売のルーセントブロックの入居開始時に、このルーセントブロックの全戸完売が必要。

2.もし、第2次販売のオアシスブロックが、販売開始された時点［2013年夏〜秋］において、ルーセントブロックが売れ残っていれば、ルーセント、オアシス、グロウ各々の竣工時の完売は不可。

3.販売側からみても、買う側からみても「難しい物件」だ。

ようやく中身のあるスレになってきました、皆さんありがとうございます。特に831さんの

「妥当性の確認」とは、簡単にいうと「当該市場の顧客が求める供給物」に対し、企画段階から設計にかけての一連の作業が、予め定めてある「品質管理マニュアル」の手順に従い満足できているかどうかを全検証するという作業です。No,の場合は「品質管理マニュアル」自体がやり直しを求めています。

の部分ですが、顧客満足度を上げるような物件なのか、採算重視なのか、結局売主はどちらを優先させたのか、冷静に見極めないと、買ってから後悔しますね。

NTT都市開発は、新検見川のNTT寮跡地の物件では長谷工と組んだ。このウェリス稲毛も、当初は長谷工と進めたようであるが何故か長谷工と縁が切れた。長谷工の方が完売には長けているのは事実。駐車場の台数も大幅に減った。さて、NTT都市開発はどうするか？

長谷工はコストダウンに長けているけど安普請で施工トラブルが多くて有名。安かろう悪かろうじゃね。長谷工にならなかったのはメリットのほうが多いかな。

>835
この立地、この駐車場スペック、この総戸数で竣工後1年以内の完売なら健闘したと言ってもいいんじゃ？
自分の予想は3年…もうちょっとかなと予想してるけど。

長谷工となぜ切れたのか、大成となぜ組んだのか、ちょっと知りたいところです。値切ったのでしょうか。