ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町【旧称：（仮称）南青山高樹町プロジェクト】

半端なモノではない感、がします。
相当な原資が要りますね。手に入れられるものなら先ず間違いのないモノになるでしょうね。

ホームページ見ました。これは期待できそうですね。
元麻布の外観にはがっかりしたので、この物件を待っていました。
ザがついてからはあんまりよくないイメージですが、この物件で覆せるかですね。

揃いに揃って高価格ではね…。

植栽をふんだんにいれて欲しい。

駅から遠すぎますね。６丁目のダイワはデベがだめだし、どっちもイマイチ。

大きめな部屋が多いことが期待させますね

年末ジャンボに当たったら買おうっと

坪いくらくらいになるんですかね。
もうひとつの南青山常盤松と同じ値段なら欲しいな～
それとも、全部億ションになるんかな・・・

ブルーノートと同じならそっちがいいね！
立地でいえば、駅遠いしここは
何も無い所。

閑静、喧騒どちらを選ぶか。
駅距離以上にデベの差はいかんともし難い。
オープンレジデンスよりはましだがちょっと財閥系
に住んでものからすると大和は勇気がいるし少々
はずかしい。でもこっちのが普通に高いでしょ。

10
坪450～500じゃ、売れ残り確実！
目の前のパークコートは中古で300万前半、ライオンズは300万きってるよ！
新築プレミアが載っかっても、400万行くか行かないかでしょ。いい所だけどパークコートも新築当初、平均300万半ばだったと記憶。

相場観は１０さんの感じでいくでしょ。

坪400ってオープンレジデンスシリーズでもあるまいし
財閥&スーパーゼネで安かろうは悪かろうは有り得ない。
中目、三茶、代官山辺りの高級物件より安くなるなんて
ことあったら瞬間蒸発。確かに坪550万以上はやり過ぎ
としても平均で480万前後じゃないかな。これでもバカ
高とは思わないけど。

連投
７丁目は駅遠でも住に優れたエリアですね。

但し、バルコニーからの眺めを含めると南青山今後最高の立地は地所・青山ショールームの案件でしょうね。
青山墓地の東側切れはしと、根津美術館の緑を眼下にしますからね。
私的には、都内最高立地です。計画はあるようですが時期が未定らしく、それまでは他は目をつぶっていようかと思うような物件です。

南青山は最近マンションの供給が多いので、
ポジショントークが盛んですね。

いずれにせよ、墓地や、幹線道路付近は避けたいですね。

緑はある程度離れてしまうと、そこまで印象的ではないんだよね。緑好きなら、プラウド南麻布とかのほうがデンマークハウス跡より遥かに上だと思います。音を気にする方は、あれかもしれませんが。

オープンなんとかはちなみに平均３００万いくかいかないかくらいだよこの南青山で。
そう考えるとここは４００前後だろ。
オープンで４００万とか言ってるやつもっと勉強しろよ。
確かに近くのパークコート南青山ヒルトップレジデンスが分譲当時３００万半ばくらいだしね。
そんな高い地域じゃないよ、高いのは南青山高樹町パークマンションくらいだろ、そもそもバブル全盛期で違うしね。
この辺にある、地所分譲の南青山テラス、大京のライオンズグランフォート、だいたい新築当時で平均３５０万前後だよ。
ここはプレミアム物件だとしても４００前後だろ。
それ以上なら売れ残り確定。

ここは、土地を転売で入手してるので、あんまり抑えた価格設定は期待できないんじゃないでしょうか…。

オープンレジデンス何て坪200万でも恥ずかしくて住めんだろ(投資用には買うが)
坪400万なら数戸頂きます。現実坪500万弱でしょ。

安い分には困らないが、「この辺り」という括りで、
南青山テラス、大京のライオンズグランフォートというのは、
飛躍している気が…。

南青山テラスは高速脇だし、大京（ってどこだっけ？）も
駒沢通り至近だよね。

「この辺り」にそこまで含まれるのであれば、パークマンション
麻布霞町とか、クロイスターズ広尾とかも含めてあげないと
不公平かも。

まぁ、でも、ザパークハウスには期待しない方がよいというのは、
同感です。

＞パークマンション麻布霞町
＞クロイスターズ広尾

南青山七丁目と、その辺りでは、雰囲気が随分違う。

比較するなら、やはり、以下の方が適切では？
・南青山テラス
・大京のライオンズグランフォート

青山、赤坂、麻布の西〜南〜東方向の順で高年齢層に移行して行くイメージが僕にはあります。高年齢層方面は緑も多かろうが有栖川公園など湿っぽい感じがして好きになれません。青山では墓地を除くと緑は常陸宮邸と根津美術館しかないからな。青山だからこそ緑が意味あるんだけど。

ライオンズグランフォート、常盤松フォレスト、パークコート南青山などここ数年で分譲されたマンションはどれもハイグレードですが、駅から距離があるため平均坪400万を越えているのはありません。ある意味ここはチャレンジ価格になるのかもです。
閑静なのが売りなようですが日赤通りはそこそこ人がいてそんな場所ではありません。ここは敷地が広いですから、端と端では住環境がまるで違います。

あれ、ライオンズグランフォートやパークコート南青山って、
2001年築ではなかったっけ？「ここ数年」に販売されていたっけ？

まぁ、なんでも良いのですが…。

野村三井の野村マンまでポジトークしてら、笑。

この辺り、三菱が開発する度に街の魅力が落ちていますよ。ここも、もとの樫山さんの家は緑豊な豪邸だったし、隣のマンションも敷地に余裕を持たせたいいつくりだったのですが。今この前通ると、本当魅力ゼロですよ。どうせ、また、敷地にめい一杯建物たてるんでしょ。そりゃ、売れないよ。

３１さんに同意します。
眼下間近の豊かな緑なら借景も重要ですが、一義的には購入物件のランドスケープと植栽です。
合理性における無駄がどれほど心の余裕になりうるか？という物件なら高くても結構です。

今の三菱にはあまり期待できないな。

マスターズハウス並みの価格だといいなあ…

マスターズハウスと外観似てますね！

でも仕様はだいぶこちらの方が高そうな

最近の三菱微妙だからなぁ！

静かな場所で、オシャレに暮らすのに良さそうです。
モデルルームなどはまだオープンしていないのでしょうか。
ちょっと見に行ってみたいなって考えてます。

駅遠いね。
駐車場も100%ではないし、富裕層向けのマンションなのかな。
広さ的にすべて1億以上の超高額物件になりそうですね。

間取りは良さそうですね。

このマンション凄そうですね。
買える人がうらやましい・・・

広尾駅から徒歩11分、はガーデンヒルズの中の上り坂を上ってくるルートなのかな？
結構な上り坂だから、実際に歩くともっとかかる印象。
もちろん物騒な場所じゃないけど、人通りも少ないし、ガーデンヒルズの並木が鬱蒼とした感じだし、特に夜はあんまり歩きたくないなあ。
もっとも、この物件を買うような人は、公共の交通機関の利便性なんてあんまり重要じゃないだろうけど。

いくらくらいするんだろう

広尾の計画も動き出しましたね。
http://mecnetcom.jp/em/pg/clickurl.php?q...

最近の三菱はイマイチだけどここは凄そうだ

ここって一番広い部屋が最上階じゃなくて五階の西角なんですね。

居室もそれぞれ広さがあり、
リビングも言うことないですね。

あとは設備仕様がどう来るかということでしょうか。
発表が楽しみですね。

エレベータ７基？ですか？管理費ハンパでないですね。庶民には手がでませんわ。経営者、スポーツ選手、芸能人御用達マンションですね。

>>49
自分も見たときはびっくりしましたよ。
大体はエレベーターが少なくて物議を醸すことが多いパターンは見てきましたけどまさか多過ぎて話題になるのは初めてです。
しかしこの数ならスイスイですねえ。
7階建てで86戸ですからそれなりに横長な物件で、住んでみればこれだけの数があって良かったと思えるのかもしれないですしまだ良し悪しは自分の中では判断し兼ねています。

高級物件のグランドヒルズ三茶ももの凄い数のエレベーターがあったけど管理費、修繕費はかなり安かったケースもあるしね。
駅から遠い分仕様は良く管理費が安いなどのウリが欲しいとこだね。期待しましょう。

これで地下駐ダイレクトなんて事になれば最高じゃないですかね。

デザインコートは実質賃貸棟という位置づけですかね。
マンション全体としての評価がつけがたい。

>52
EVがってことですよね、同じく想像してました。
実際の仕様は如何に?

地下と往復できると車主体の生活ならントランスの出入りすら不要で自身のプライベート感はかなり強くなるんじゃないかと思います。基数が多いですけど階数が少ないから意外に管理費は他と変わらなかったりするのかな･･･期待。

待ち時間という意味では、86戸でエレベーターが3台だろうが、7台だろうが、
そんなに変わらないと思うよ。

むしろ、エレベーターが多いのは、間取りの制約をなくすためではないですかね。
（南北両方に開口面のある部屋を増やすため）。

ただ、そうすると、各階ゴミ置き場があるかが、気になりますね。

164平米の部屋・・すごい広さです。

私なんてこのキッチンの広さとリビングダイニングだと慣れないから行き来するだけで疲れてしまいそうですけどこれも慣れるものですか、汗。

もうここまでの面積があるとたまにはお掃除業者さんにも依頼する必要も感じるのですけど、実際にこのような住まいの方はどんなスタイルなのでしょう。

掃除だけなら普通にしてますよ。田舎いけばこれより広い面積の家は腐るほどあります。

24畳のリビング相当広いですよね
都内でこれだけの広さの間取りってなかなか無いのではないでしょうか。
場所も良いだけに高そう。

分譲だと多くはないですけど、この辺であれば、それなりにありますし、
外人向けの賃貸なら、24畳だと狭いくらいだと思います。

http://www.kencorp.com/select/hiroo3pj/

分譲だと多くはないですけど、この辺であれば、それなりにありますし、
外人向けの賃貸なら、24畳だと狭いくらいだと思います。

http://www.kencorp.com/select/hiroo3pj/

チラシが入っていましたが、ここ、ランドスケープひどいですね。
不況だから仕方ありませんが、詰め込むだけ詰め込んだ感がありました。
（アベノミクスで明るい兆しが見えてきた今に企画されたら、もう少し
まともな物件になったかもしれません）

それとも、ザ・パークハウスになっておかしくなってしまったのでしょうか？

61さん、詳しくお願いします。

ランドスケープの何が酷いのですか？

６１さんじゃありませんが、


建物が結構道路ぎりぎりですよね。
住戸もとなりとぺったりしすぎで息苦しい形。東西２棟にするなりデコボコ形状にするなりできなかったのかしら。

61ではないですが、
たいして広くもない敷地に、南北に2棟並ぶようです。
私も、みた瞬間、これはヤバイのでは、と思いました。

どうやら、三菱地所は藤和不動産に吸収されたようです。

公式サイトを早く更新せよ。

この地域で、広尾ガーデンのように緑があるわけでもなく、また、オープン周りの景観が良くないような気がする。ここの建物作る期間が非常に短くて良い物を作れるのだろうか？
買う人は内側は良く見れるけど、元が見れないからね。
私も不動産投資していますが、購入時はいろいろ設計と施工会社だけで判断するのは難しいと思います。
東京建物だったかと思いますが、建築中を見せてくれるようだと安心できますが。

ここは、「新しいブランド名」で発売されるような感じがしそうですね。。千鳥ヶ淵の物件も同様。

>68
>69

そんな話があるのですか。
要するに、「ザ・パークハウス」（実質、ベリスタ？）と
区別をつける観点から、高級向けの新ブランドを作る、
ということですか？

TPHと差別化するということらしいです。内容がどうなるかは顧客が評価すべきですが、、みたこともないんで、何ともいえないですよね。今は、、　　なーんだ、かわらんじゃん、ということも十分にありえます（笑）　かわらんで価格だけ割高感がでるようでは、どうしようもなく。。アベノミクスに乗った便乗値上げなんかされた暁にはたまったもんではありません。実際はまだまだデフレは続きますので。。

三井に負けない立派なマンションにしてほしいですね
池田山をはじめとした、最近の地所のしょぼい内装のマンションでないことを祈ります

内部の話なので詳しくは書けませんが、千鳥ヶ淵がグランになる可能性と妥当性はあるかも知れません。

地所の都心物件にはプレミア→エグゼ→グラン(最上級)のコードがあります。

妥当性と言ったのは、高樹町と建築資材・設備仕様が同社の最高レベルでないからです。高樹町と同じレベルの仕入れを採用している南青山常磐松と広尾羽澤がTPHで出ていますから、こちらのみ合併後初のブランドを冠するのは・・・、はっきりいってちょっと何ともです。

ブランドネーミングというものにとって一番重要でコアなファクターをスタートの時点から偽ってスタートしようと言うのでしょうか？実態は同時期同エリアの２物件と同じエグゼです。

実際千鳥ヶ淵ほどに景色と土地のオーラの強い場所ではありません。

世帯を減らしランドスケープを贅沢に練ったのなら、南青山でもありますしグランでも良いのかも知れません。
ただ、背後にパークマンションがあるのを良いことに便乗してしまうようなことで今後やって行けるのでしょうか。

事前案内会の電話きましたね。
来場者いないのでしょうか❓

わざわざ沢山のＥＶを用意しているのに
階ではなく部屋番号のボタンを押すって？
普通のＥＶのほうがプライベート感あると思うけど。

どこまで本気の高級路線にもっていくのでしょうか。
三井のパークマンションレベルのこだわりがあれば第一弾にこの立地は選ばないと思いますが。

商店街に面した最高級物件ですか？

いい立地で土地がでないんでしょうね

76さん
的確なご指摘。
グランの名はパークマンションに当てたいのなら、ちょっとこの物件で使うのはマズイ。
しかも第一弾で。

青山ショールーム、デンマークハウス跡にグランの第一号を建てりゃ良かったのに。
このご時世に＠１０００万円で、敷地にユルユルに２０−３０世帯でね。
そうすりゃ数あるパークマンションのどれにも引けを取らないモノになるね。
価格がどんなでも、最高立地、希少仕様、ならいくらでも出そうというヒトはいるからね。直ぐ捌けるよ。

第一弾がここになってしまって、悔しがっている人が多いみたいですね。なんで、自分の近所はグランではないのだと。地所は、自分の近所に価値がないと考えているのかと。

まぁ、そうなんでしょ。なにも考えずに第一弾を選ぶわけないですからね。

↑
詮索家だね。そんな了見の人いるかしら？
南青山、元麻布、番町。このどれかから始めるって定石でしょ。

近隣用ごみ置場って初めてみました
ここは普通のマンションなのではないかな

なんですか？近隣用？
意味がわかりません

皆さんの意見参考になります。

私はここの物件を購入検討しましたがやめようかと思います。

理由

１、家族と住む場合の考えでやめる理由は、とても良い建物ができると思えないからです。

２、投資としてはまだ購入してもいいですが、もっと他にいい物件がありそうなので、結論は見送りです。

ついに、登場のようです。”グラン”シリーズのようです。
仕様・間取りもまずまずで、いいです。

ついに地所の本領発揮か？
楽しみですね

資料に近隣用ごみ置場っていうのが2か所ある要ですけど。
フォント細かすぎて読み違えていたら失礼。
あと角の焼き魚屋の排気は要チェック（便利かもしれませんが）。

79さんの、
グランの名はパークマンションに当てたいのなら、ちょっとこの物件で使うのはマズイ。
しかも第一弾で。

という意見に賛成ですね、私としては。

週末いきます。皆さんの感想はいかがでしたか?

＞８９さん

私も同感です。

裏手パークマンション、付近にもパークマンションが結構ありますが、
そうとはいえ、敷地に目一杯詰め込んで、植栽も乏しく、仕様も微妙
では超高級路線とはいえないですよね。

地所も、そこまで超高級にする気はないのではないですか。

最近のパークハウスが、ベリスタ化しているので、以前のパークハウス
（より少し上くらい？）にしたいとか、その程度なのではないかと。

仕様が微妙とはどのあたりの事ですか？

設備機器、資材諸々が南青山常磐松・広尾羽澤と同仕様で色目等だけ濃い目にするということらしいです。いわゆる社内コードでいうエグゼのグレードであって、かつての広尾ガーデン・麻布台のグレードまでいって初めて明確なアッパーグレードなんでしょうね。資材やら設備だけが決め手でないですが、だからこそ植栽やら建蔽率に余裕を残すとかの別の贅が必要なんですね。

広尾、麻布台、ミニバブル期だけあって仕様は素晴らしかったですね。
あのクラスの仕様って最近私は見ていません。定借なのは残念ですが。

定借はやはり厳しいですね

所有権なら何でもいいわけではないが、定借はそもそも検討対象外。

＞88
まさか、近所の人たちがゴミ捨てに来る場所があると言うことじゃないんですよね・・・

皆様、ここはやはり「グラン」になりますね。
昨日ご案内いただいた女性の方が「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」18日発表します、とおっしゃってましたので。
しかし、モデル、設備はベリスタ（ザ・パークハウス）＋α程度でしたね。
また、金額はグランドコート１Fは1億２LDKからありましたが、8000万円のベリスタにグラン価格2000万円といったところではないでしょうか？
また、周辺の過去のパークハウスを知らない方だったので、基準が西麻布しかなく、ちょっと話がかみ合いませんでした。
やはり、ベリスタの方だったのでしょうか？基準をベリスタでのお話だったので

やはり、過去のパークハウス物件とは別物でしたね・・・ちょっと期待はずれ感はありました。

今後、グラン物件は三番町、千鳥がありますが、やはり千鳥でしょうか？

坪いくらぐらいでした？

同時期大和ハウス６丁目のハズレ客が結構￥持ってるじゃないか、と踏んで割高価格でも流れてくると...それでグランか。

被る人は少なからずいると思いますが地所など財閥系を
考えてる人が大和でしかもあの立地、環境に妥協できますかね。
あちらの立地は駅距離はなかなか良いですが現地いくと
分かりますが財閥系が入札しなかったのも理解できます。
かといって最近の地所には期待してませんのでここもどうだか。

正直このMR大丈夫かなと思った。モノじゃなくて人。敬語があんな感じのMRは初めてだったので、きっと社内でもそんな扱いのMSなんだろうと思った。

港区もなかなかいいマンションが出ませんね

＞１０２

だから、大和が札いれたほどの価値はないと考えたということでしょ。

モデルルームなかなかでしたよ。
担当いただいた方も周辺を販売されてた方だったので非常に知識豊富でした。

↑の方はベリスタさんだったのでは?今度は三菱さんご指名されたほうがよろしいかと‥

因みに皆様はどのタイプをご検討でしょうか?
私はコストパフォーマンスの3LDKが第一候補ですね。

ここと比べたら立地環境も売り主も大和は屁ではある。

しかし駅からは結構近いしオープンレジデンスにはみっとも
なくて住めない人でも大和ならなんとかokって人はいるだろ。
駅距離の分で価格帯はここと同じ位になるのかねぇ。

この辺の周辺環境は凄く気に入っています。

ただ、駅近ではないのが少し気になっているのですが、
実際のところどうなんだろうと思い、グーグルのルート
検索機能を使って調べてみたところ、

・六本木ヒルズ
・渋谷ヒカリエ
・ミッドタウン
・赤坂サカス
・泉ガーデン

あたりにいくのは、広尾の駅近物件（具体的には
ガーデンヒルズを想定しています。とても素敵で、
こちらの中古もありかなと思っています。）より、
所要時間が短かったです（都バスが本数も多く、
かなり便利なようです。）。

他方、丸の内に行くには、やはり広尾駅至近の方が
はやかったです。

ちなみに、新宿と新橋も、ここの方が、広尾ガーデンヒルズ
より近いようです。他方、銀座は、ガーデンヒルズの方が
近いです。

職場が、丸の内に移転になる可能性もあり、迷います…。

↑の方が書いてますが、私たちの担当して頂いた方もちょっとでした…
若いだけで、知識もなく、恐らくベリスタさんでした。折角のグランなんですから、キャピキャピしている若い女の子よりも、男性で知識豊富な方に担当していただきたく思いました。郊外ファミリーマンションへ行った気になり、残念でした。

モデルがよかっただけに余計気になりました。

坪いくらでしたか？

ザ・パークハウスの最上級とは恐れいった
http://www.mec.co.jp/j/groupnews/archives/mec130218_gran.pdf

私も担当いただいた方も女性でしたが、非常に落ち着いていて、的確にお教え頂きました。110さんの様な方もではありませんでした。恐らく私の担当は三菱さんで110さんの担当は、臨時の方か、ベリスタさんだったのでしょう。
価格はまだ、決まってなく、想定と言う事でした。
モデルルームは想定内の仕様でした。グランとして、どうかは判断つきませんでしたが、最近みたモデルルームの中では、いい物だと思いました。

マンションを購入して欲しから、特にどこでもモデルルームは特に綺麗に作りますよ、ただし間取りは建設する場所によって変わりますから、間取りが気に入れば良い物件と思えるかもしれません。
私の経験上、気に入った物件が見つかれば販売業者にお願いして建築途中を良く見学させてもらいましたが、ここではそのような見学をさせてくれるといいのですがね。

暇に任せて作ってみました。サンウッド西麻布・広尾ガーデンヒルズG棟
のものですが、ここの参考になると思うので、共有まで。

＿＿＿
グーグルのルート検索による、公共交通機関を使った場合の所要時間
（但し、通勤ではなく、日常生活ということを考えた場合、徒歩・自転車・タクシー・車で行く場合も多いと思われますので、あまり参考にならないかもしれません。）

サンウッド西麻布 to

◆六本木ヒルズ　１２分
http://goo.gl/maps/1n7C7

◆渋谷ヒカリエ　１３分
http://goo.gl/maps/1R5mq

◆アークヒルズ　１４分
http://goo.gl/maps/a2LK1

◆ミッドタウン　１５分
http://goo.gl/maps/tYAzc

◆表参道ヒルズ　１９分
http://goo.gl/maps/yzY0r

◆赤坂サカス　２１分
http://goo.gl/maps/tzZFv

◆新宿駅　２１分
http://goo.gl/maps/Jak9a

◆神宮にこにこパーク　２１分
http://goo.gl/maps/6vUcr

◆財務省　２５分
http://goo.gl/maps/AsRur

◆銀座　２４分
http://goo.gl/maps/zkjqn

◆新橋　３０分
http://goo.gl/maps/7YTak

◆丸ビル　３３分
http://goo.gl/maps/cqTaL

グーグルのルート検索による、公共交通機関を使った場合の所要時間
（そもそも、交通アクセスの良さに惹かれて住む地ではないでしょうが。）

ガーデンヒルズG棟 to

◆六本木ヒルズ　１３分
http://goo.gl/maps/i6TCH

◆渋谷ヒカリエ　２１分
http://goo.gl/maps/tDI22

◆アークヒルズ　１９分
http://goo.gl/maps/q34aE

◆ミッドタウン　１４分
http://goo.gl/maps/qsPEo

◆表参道ヒルズ　２５分
http://goo.gl/maps/RpSFW

◆赤坂サカス　２０分
http://goo.gl/maps/EnAVq

◆新宿駅　２０分
http://goo.gl/maps/bUkZY

◆神宮にこにこパーク　２２分
http://goo.gl/maps/XG9oH

◆財務省　１８分
http://goo.gl/maps/lEMX6

◆銀座　１７分
http://goo.gl/maps/vtz3J

◆新橋　２３分
http://goo.gl/maps/aeNBE

◆丸ビル　２７分
http://goo.gl/maps/GJj0T

皆さん、お金持ちなんですね。。。

グランがつくと、新幹線のグランクラースのイメージですね

べリスタさんとか三菱さんとか、今は同じ会社でしょう。元の所属会社を指定して指名しなくてはならないなんて面倒ですね。合併後の迷走もそろそろ落ち着いたかと思い訪ねましたが、まだまだ迷走の真っ最中という印象を受けました。

１１３さん
マンションの営業の方の印象ってすごく大事ですよね。すごい気に入ったマンションがあってモデルルームへ
行ったのですが、営業の方の対応が悪く一気に気分が下がってしまったことがありました。入居してしまえば
関係ないかもしれませんが、全く買う気がなくなってしまったんですよね。
反対に営業の方がすごくいい方で、見に行こうか程度で行ったマンションの印象が好感度アップした事も
ありました。

わかります
私も六本木一丁目のマンションを見に行ったときの担当女性が最悪
マンションはとても良かったのに、考えるのやめてしまいましたからね

私は香港ガーデン跡地の某マンションを買う気満々でいきましたが、担当の方が変でやめました。やめて正解だったか未だにわかりませんが、最終的には赤坂のトップオブヒルの中古に決めました。三井の仲介でしたが担当者も良かったです。

案内会ご出席の方、価格情報教えてください！

この物件を起点にすると、六本木通りを越えるのが不便ではないですか？
骨董通りの入口に出る地下道を通るのは何となく嫌な感じがしますし、
横断歩道で渡ろうと思ったら、南青山7丁目の交差点に行くか、
西麻布まで坂を下りる必要がありますよね。
このあたりに住んでいる人は、地下道を利用しているのでしょうか。

モデルルームに行ってきました。

担当の方は中年の男性の方で、非常に丁寧で好印象でした。
以下、私見です。

良い点

立地
南青山7丁目。
高台の閑静な住宅街に4000平米の敷地を確保したのは貴重。
東西に長い敷地で、南面の開口が広い。

共用部仕様
車寄せのあるエントランス。
地下駐車場。
86戸に対し8台のエレベータ。
エントランスから住戸まで3重のセキュリティーがあるが、鍵を持っていればでノータッチで通過。
各エレベータ裏にゴミ置き場あり。

専有部仕様
低層マンションで天井高最大2620mmは貴重。
フローリングは突板。
全室天井カセット型エアコン。
その他仕様はこの価格帯のマンションでは標準的。

その他
小さい住戸を設定していないため、ある程度の資金がないと購入できない。
故に居住者がある程度は平均化される。


良くない点

立地
とにかく不便。どの駅からも遠い。車使用が前提。

共用部仕様
エントランスホールが吹き抜けでないため、やや閉塞感がある。
中庭の水の流れるオブジェは、騒音・コストで難あり。
駐輪場の出入庫にエレベータが必要。
共用設備はラウンジ程度。
デザインコートはグランドコートの影になり、日当たりはほぼナシ。

専有部仕様
『グラン』の割りには平凡。
三井不動産、パークマンションのような高級感はない。
エアコン室外機が各住戸のバルコニーに設置。邪魔。
洗濯機置場には扉なし。
一部住戸では脱衣場と浴室の間に段差あり。


予定価格
グランドコート　10,300万円〜33,000万円
（坪単価　370万円〜720万円）
デザインコート　8,500万円〜15,300万円
（坪単価　340万円〜460万円）

平均では坪450万前後。


まとめ
期待の『グラン』シリーズ第一弾だが、微妙。
いまいちピンと来ない。
今後の三番町、千鳥ヶ淵に期待。

グランドコートは全戸億ション。
お金さえあれば悪い物件ではないので、
買える方はどうぞ。

3億5千万の部屋は値下げしたのかな？
確かに、少し価格を調整するとは言われてましたが、全体的に下げたのかな？

常盤松よりは良かったと思いますよ。
ただところどころ、悪いですね。
例えばフローリングとか建具とかですか。
ちょっとこの価格にしては安っぽく感じました。

あのエレベーターは不要かと
お隣さんへの挨拶は、一度玄関に行ってインターフォン押さないと行けないのですよね。

三番町の方が坪単価は高いだろうけど、仕様とかは同じぐらい？

小さい住戸を設定していないため、ある程度の資金がないと購入できない。
故に居住者がある程度は平均化される。

これは結構重視しています。管理が良好な築古のパークマンション等に共通してみられる傾向ですよね。

＞グランドコート　10,300万円〜33,000万円
＞（坪単価　370万円〜720万円）

随分単価に差があるのですね。

グランドコートの坪単価370は随分安い気がするのだけど、
広さどれくらいなのだろう。100平米くらいでその坪単価
なら、買いたいかも。。。

>132

126です。
坪単価370万円は、東向きの２階（１階はゴミ置き場）91.39平米です。
価格は10,300万円。正確には坪単価371.9万円ですね。


ちなみに南向きだと、１階の86.84平米で10,850万円。
坪単価412万円です。

せっかくこの物件を選ぶなら、
グランドコート、南向き、中層以上がいいなぁ。
高いけど。

モデルルーム微妙だった、1億以上の予算あるかたなら分かるはず！

仕様は良くも悪くも普通、材料代は知らないがデザイン性は低い。
億ションなので各自で入居前リフォームが前提なのかと感じた。

やはりグランは千鳥に限るでしょう。
あの立地には脱帽。

まずはじめに、No126さんをはじめ貴重な情報を皆様ありがとうございます。
まだモデルルームを拝見しておりませんので、皆様のご感心ありそうな情報を書かしてくださいませ。
（一部事実誤認があるかもしれませんが、その際はどなたかご指摘の上、修正をしていただけると助かります。）

時期もかぶるためダイワと迷われている方が多いことでしょう。
どちらにも長所欠点共にございます。三月下旬あたりでモデルルームを拝見する予定ですので、現段階では立地しかわかりませんが知っている範囲内で。

まず、三菱ですが、こちらは、リセールは厳しいと思われます。このあたりは頻繁に中古でものがでてきますが、築浅のものでも、なかなか売却がすすみません。例外的に動くのが南青山テラス常盤松フォレストとパークマンションなのですが、以前ほどでの希望価格での売却は厳しくなっているような気がいたします。問題はいくつかありますが、中でも問題なのは、みなさまご指摘の通り学区と首都高と駅距離ですね。学区が青南かそうでないかで随分異なるようです。それと首都高をまたいでしまうとどうしても、リセールは厳しいようです。まぁ、歩いてみたらわかりますが、結構距離があるんですよ、やはり。ただ、この一帯が悪いか？といわれるとそうでもなく、住むには良い環境です。住んだ経験はないからあれですが、救急車の音がどれほどなのか？、それとスーパー事情の劣悪さ、この二つがなんら問題ないかたには、ほんと、住むには良いとこです。広尾の日赤病院に一時期通っていたので、ついでがてらに、ぶらぶら散策をしていましたが、静かで一種なだけあって日あたりもよく、気持ちのよいとこでしたよ。関係ないですが、安くておいしいお寿司屋さんも現地至近にあります。

はて、一方のダイワさん、ここは青南学区ですし、首都高をまたぐどころか随分駅から至近距離です。スーパーに関してはアズマが最も近いのですが、まぁここに住む人がアズマで買うことはまずないでしょ。うちはよく使ってましたけど。大抵は紀伊国屋かピーコックになるはずです。車使いますという方であれば、ひかりえやフードしょうもありですね。皆さんブランドで紀伊国屋がお好きかもしれませんが、個人的にはふーどしょうがお勧めですね。お魚が新鮮ですよ。日用品もオリンピックがありますが、実際はハンズまでいっちゃうんじゃないですか？ここを買えるのなら。と問題がなさそうなのですが、やはり問題があります。それはですな、ここ低地なんですよ。表参道から根津美術館に向かって歩いていけばすぐにわかるのですが。この辺に以前住んでいたので、ご近所の方々から聞いたのですが、ダイワさんが買われた土地のあたりは以前水に浸かったと伺いました。ハザードマップでようご確認ください。まぁ近所の人の妬み嫉みかもしれませんが、ここに興味がある旨伝えたところ、あそこは以前浸水があったからやめたほうがよいよと忠告されました。
それからお隣の建て替えを気になさる方もいらっしゃいますので、気になって調べたこともありますが、なかなか難しいでしょうね、現に大規模修繕終えたばかりじゃなかったかな？ひと月前歩いてたら修繕してましたから。
浸水の真偽は随分以前のことなので？なのですが、もっと現実的な話をいたしますと青南小学校ですね。ここの評判がよろしいですが、実際ここの評判を支えているのは、国家公務員住宅と日銀寮、この二つのご子息さんが通われているという、それがほぼこの学校のレベルを押し上げているという事情です。ところが、、、このうちの一つ国家公務員とりわけここは幹部用住戸でしたが、ここが他の公務員住宅と共に入札にかかっております。つまり国家公務員の幹部のご子息さんが通われる学校ではなくなってしまうんですなぁ。となると残るは日銀の寮なのですが。これだけでこれまでの青南の評判を支えることができるのか？ということです。ま、個人的には興味ないですが、この一帯で欲しいという人には関係のある話ではないでしょうか。

個人的には、三菱さんの立地の方が永住するなら好きですね。リセールは全く期待できませんけど。
じゃあ、ダイワは？というと浸水が不安ですし、夜中このあたりを歩いていると結構さみしい感じがしますし、昼は観光客だらけだしとまぁ、それはすきずきですが、立地以外に癌なのがデベロッパーですね。
いま、資料請求するさいにバカみたいに長いアンケートを取るでしょ？これはですな、赤坂でこけっちゃったのですダイワさん。で、赤坂を拝見してうちは断念したのですが、そのあと計5回ほど営業さんから電話がありまして、毎回「赤坂のダイワがダメな理由を教えてください？」とこうこられるわけですね。なんですが、ダメな理由はご説明したはずなのですが、、、何度も同じことを尋ねられる。というわけで随分値付け等に関して事前調査したいようです。しかしね、表参道界隈でいくつかダイワさんが手がけた物件を知っているのですが、どれもダメダメです。建物もだめなら管理もダメ。へんな自己満足の設計会社使ってなにがしたいんだろ？というのが多すぎますねココは。ただし皆さんご指摘のように駅からは近いですから賃貸は強いと思いますよ。それからリセールも。未だに第一マンション、それからコープオリンピアの頭のおかしなくらいの強さを考慮すると、それなりにいけると思いますね。

まぁ、こんなふうにどっちもどっちなのですが、リセール・賃貸ならダイワさんでしょ。
永住なら三菱さんでしょ。
賑やかなところがお好きならダイワさんでしょ。
静かなところがお好きなら三菱さんでしょ。（救急車の音は確認する必要がありますが。）
そんなとこじゃないですかね。
個人的には、先ほどモデルルームに行かれたNo126さんの情報が間違いなければ、予算的に問題なさそうですし、ウチは完全永住目的なので三菱さんで要望だっそっかな～と思ってます。ま、車あればスーパーの問題もなんとかなるでしょうから。えっちらナショナルマーケットまで買い出しにいきます。

136さん、貴重な御意見ありがとうございます。
確かにダイワさん気になりますね〜。場所的に高額なのか、ダイワさんなのでお安くなるか…また、浸水については初めて知りました。

私なりに週末見学した感想です。
モデルルームですが、他の方が言われているとおり、グランとしては疑問符ですね。（5階以上であれば自分でコーディネートできるが…）
また、上記の方が言われている初々しい女性の担当者だったかも…
笑顔は素敵でしたが、あんなに大きな声で笑われるとなんだか、郊外大規模マンションの感じがして私的には引きました。
また、詳細もあやふやな説明でせっかくのグランなのに台無しといった感じでした。もう少しわかる担当者だと印象もかわったかもしれません。

結局は三菱初グランでしたが、担当者もどこがグランなのかわかっていなかったので、全体的にボヤけた印象しか残りませんでした。

↑ベリスタさんでしたか…

>１３６は、気合いの入ったネガ、南青山テラス常盤松フォレスト
の住人辺りと勘ぐってしまうのは、マンコミュ不信症になり過ぎでしょうか。

それはそうと、青南小はそれほど人気ありませんよ。
（いまだに赤白青とかいっている人いますが。）

証拠はここ。
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/25shukei_ke...

越境が多いのは、所得格差がある地域が隣接している場合に、
金持ち学区の学校に周囲から流れこんで来る場合というのが、
自分の分析（本村なんか、そうで、ニセ南麻布からの通学希望者
が多いです）。

公立小学校の人気はあてにならないところがあって、変な「噂」
一つでころっと変わってしまいます。先生もしょっちゅう転勤しますしね。

私は、「不人気」とされる公立学校へのいわれない噂が本当に我慢
できません。港区に住んでいると、本当に、そういう見識のない噂が
多いのですが。。。

No136です。

No.137さんへ
なるほど、感想ありがとうございます。モデルルームだめでしたか。あまり内装にこだわりがないので、うちは大丈夫かもしれませんが。さて、ウチはいろいろ事情があって、急にお家探しをはじめることになりまして（笑）。で、しょうがないもんですから、都心中の新築・中古とも気合を入れてようやく最近になって本腰を入れて家活始めました。
なので、ちょっくら最近の新築事情には疎いです。中古はまぁ、わけあってかなり詳しくなりましたが。
さて、我が家は、ココ、それからNTTの代官山（これはちょっと価格的に無理そうかなぁ）それからデベは三流ですが、CONOEの代官山（これは場所がすごく面白い。この場所は本当に二度と出ない場所です。マンション立地としては「超」一流だと思います。）そして、グランの三番（これも現地がかなりよろしかった。でも良いのは南東側だけかなぁ。あと番町界隈はまだ、マンション用地に余裕がありますなぁ（笑））あたりが、ここ数年で供給される中では面白いかなぁと思っております。ダイワさんはちょっと、今まで供給されたものがひどすぎたことと、あと噂だけではかなりの金額だと聞きましたので、検討から外しました。土地の仕入れ自体はそれほどぶっとんでないんですけどね。大和さんはすでにコンシェルジェの募集までされていますが、その概要から推察するに、英語を話すことも必要みたいなことも要件に入ってますので、まぁかなりの高額でしょうねぇ。浸水はあくまで噂なのでご確認くださいませ。それに大和さんを検討されるなら、公務員住宅の南青山住宅でしたっけ？あそこの跡地も考慮してもよいかもしれませんね。あちらは、集合住宅になるかどうかもまだ？ですけど。場所柄商業ビルになるかもしれませんが、個人的には青山の公務員住宅跡地を中古でそのまま激安で販売して欲しいくらいです（笑）。え、これが公務員住宅なの？というほど作りがしっかりしてますし、敷地が贅沢に使われております。緑も多いですよ。まぁそれが原因で議員団視察のもと「贅沢」という名のもとに売却されるわけですが。

No.139さんへ
あらあら、大和だろうが三菱だろうがどちらもそれなりに利点・欠点があると書いたつもりですが？それから越境に関してデータをあげて反論されておられますが、そもそも越境は少ないはずですよ。なぜなら、お金に余裕があって通わせたい方は皆様小学校に通われる期間のみマンションをお買い上げされますから。なので実質越境ではあるのですが、越境での希望という形でははいってこないのですよ。実際、南青山界隈と番長界隈で中古を内覧する際になんど、「こちらのオーナー様はお子様が小学校をご卒業されたので売却です」という事例があったことか。我が家では考えられませんが、「こちらのオーナー様は、お子様のお帰りの待ち合わせにのみお部屋を使用されていたので、綺麗なままですよ」とか。まぁ、どちらにしろ上でもかきましたが、我が家にとっては小学校の評判は関係ありませんなぁ、というのも子供いませんし、青南がどういう学校かもなーんも関係ないですから。単純にこの界隈での生活が好きなだけです。ただし不動産マーケット上は極めて関係があるわけです、そういう評判が。あなたが学校の評判うんぬんで気分を害すかどうかとは無関係に、少なくとも不動産のマーケットにおいてはあなたが気分を害されるという不見識とやらで価格が変動するという厳然たる事実があるわけです。それに港区の他の学校がダメだとも一言も記載した覚えはないのですけどねぇ。そもそもどこが「不人気」とかは存じ上げておりません。単純に青南の学区かそうでないかで、目と鼻の先のご近所マンション同士のリセールに価格差が付いた事例を存じあげておりますので記載したまでです。同じく番町界隈では、番町小学校あるいは麹町小学校なら購入しても良いが九段下学区だから購入を見送るとか、まぁよくある話です。ウチは学区なんてどうでもよいので、九段下だろうなんだろうと一向に構わんのですけどねぇ。

＞なぜなら、お金に余裕があって通わせたい方は皆様小学校に通われる期間のみマンションをお買い上げされますから。

別にそれは青南以外の学区にもあてはまる訳で、青南の越境希望者が少ない言い訳にはならないと思うのですが。

なんか気持ち悪いヤツが現れたな。家さがしているなら、勝手に決めてくれ。そんな長文書いてまでなにしたいんだか。キモい。

＞１３６　１４０さま

他地域のご購入の検討をお勧めします

136さん。いいお住まいみつかればいいですね。
137です。
立地が気に入り、モデルルームを拝見させて頂きましたが、テンションが落ちてしまいました。
他の方が言われているとおり、グランを期待したのが間違いなのか、担当者が、悪かったのか、？？で、帰ってきました。同じ三菱さんでも有栖川の時は、非常に対応もよく満足して帰ってきましたが（希望の広さと日当たりで見送り）今回はどうなんでしょう？担当者が言うとおり、五階以上は設計変更前提で造ったから簡略化してチープなのか？
構造もこのクラスであれば、免震が欲しいところですが、地下駐車場を作ったから免震はやめたと説明受けましたが実際はコストの問題ではと思いました。

で、今回はもう少し様子を見る事になりそうです。
私達にとっては、立地が気に入りいったのに、ちょっと残念。やはり自分の住まいですから、自分で調べるしかないんですかね〜

137さんへ

136です。
丁寧にご返信ありがとうございます。

そうでしたか、では内覧は覚悟していきます。しかし、ほんと、ここ立地は良いのですけどね。高台で、のんびりのどかで、空がみえて。

免震は必須ですか？免震で地下駐車が難しいというのは、コストだけでなく構造設計上難しいのかもしれませんね。他のマンションでも免震で地下駐を設けてないものが結構ございますので。国の重要施設はほぼ免震ですから、免震でやって欲しかったというお気持ちはよくわかりますが、免震、制振、耐震、どれがよいのかは未だ未確定の部分が多いようです。コストという観点からか最近は直接基礎も多いです。デベさんはどこも、構造設計上ベストなものを選択したといわれますが、どこまで信用して良いのかもわかりませんね。

お互いよい住処が見つかると良いのですが、なかなか中古・新築ともに難しいですね。

大手高級マンションからの買い替え検討中ですが先日
とある財閥系物件で大和の青山、赤坂も検討してると
申したところ申し訳ないがあちらにする位なら買い替
かえしないでいた方が賢明と言われました。
住んで見れば大手との違いに後悔しますと断言されて
ましたがそれ程差があるのでしょうか。自分の物件を
薦める訳でなく大手にしときなさいとのご指摘でした。
大和のマンションに住んで良かったという話を耳にし
た事はありませんが実際どうなんでしょう。
財閥系の一割減とか価格の魅力があれば検討したい
ですがプレミストは総じて高めなのも難点ですよね。
ということで地所(財閥系)を好んで検討する人も
マイナーデベで許容できる人っていますか。

皆様の意見参考になります、ただ、仕上げの良さを見る場合はモデルルームが参考になりますが、免震や耐震など構造の話では、販売者に設計図を見せてもらい説明を受けると良いかと、ただ、販売員は設計図を見てもわからない人が多いと思いますが、私も不動産物件（新築や中古）購入検討時は設計図を見せてほしいと相談しています、また、施工会社や工事期間も教えてもらって考えます、仕上げが良くても構造が良くないと後で売れませんので、このあたりの地盤など良いのかな？

え～と、一応訂正しておきますね
南青山７丁目は青南学区です（つまりここ）
青南が越境が少ないのは、港区のはずれにあるため
隣接が２校しかなく、かつ笄の学区からわざわざ青南には
距離ありすぎで行かないから、青山からのみ越境希望になるためです

ま、富裕層（１億以上の物件を買える人と勝手に定義）には、関係
ない話だと思いますが（幼稚舎や青学を普通希望していますね）

ということで、富裕層ではない私は元麻布・常盤松・西麻布・高樹町と
見てきて、ここはいいな～と素直に思いました。
ただ車（ないと困りそう）を持つと月に１０万以上、こりゃ無理だと
思った次第

お金があり、車族には大変いい物件だと思います。特に南側。私邸感覚ですめますね。仕様も悪くないと思います。いい部類では。これよりいいものもとめるなら、三菱やめて三井のパークマンション（最近では赤坂氷川坂ですかね）にいってくださいませ。。億以上ですが、まあ、はずれはないと思うので。

ここ欲しい。

東京駅までは豊洲の方が近いのですね

これからは東京駅の時代だよ

価格表がきましたね
予想通りかな

当然ダイワより高い感じでしょうか

販売員さん、ご苦労様です。さて先日の南青山の財務省の落札価格で今後出てくる価格を建築費を戸数あたり4000万円のグレードでかんがえますと平均32坪で専有坪600万円以上ででてきますから、いずれこの案件も安く見えます！
笑うけど爺さんがいる、裏のパークマンションの新築分譲価格195平米で10億円の時代にはまだもどれませんが！

あのエレベーターが気になりますね。
ご近所さん付き合いが難しそうです
丸紅の広尾がどんな感じかみてから考えようかと思います

リタイア後を想定して、この物件を検討しています。　「雨の日は出かけない。」くらいの気持ちの人には、とても良い物件のように思います。　環境、グレード感は抜群ですね。

やはり駅から遠いのがネックですかね
今はよいが、歳とったらきついかな？

これをみると、公共交通もかなり便利な気もするのですが、実際のところどうなんでしょう？

−−−−


暇に任せて作ってみました。サンウッド西麻布・広尾ガーデンヒルズG棟
のものですが、ここの参考になると思うので、共有まで。

＿＿＿
グーグルのルート検索による、公共交通機関を使った場合の所要時間
（但し、通勤ではなく、日常生活ということを考えた場合、徒歩・自転車・タクシー・車で行く場合も多いと思われますので、あまり参考にならないかもしれません。）

サンウッド西麻布 to

◆六本木ヒルズ　１２分
http://goo.gl/maps/1n7C7

◆渋谷ヒカリエ　１３分
http://goo.gl/maps/1R5mq

◆アークヒルズ　１４分
http://goo.gl/maps/a2LK1

◆ミッドタウン　１５分
http://goo.gl/maps/tYAzc

◆表参道ヒルズ　１９分
http://goo.gl/maps/yzY0r

◆赤坂サカス　２１分
http://goo.gl/maps/tzZFv

◆新宿駅　２１分
http://goo.gl/maps/Jak9a

◆神宮にこにこパーク　２１分
http://goo.gl/maps/6vUcr

◆財務省　２５分
http://goo.gl/maps/AsRur

◆銀座　２４分
http://goo.gl/maps/zkjqn

◆新橋　３０分
http://goo.gl/maps/7YTak

◆丸ビル　３３分
http://goo.gl/maps/cqTaL
No.115 匿名さん [2013-02-19 21:46:38][×]
グーグルのルート検索による、公共交通機関を使った場合の所要時間
（そもそも、交通アクセスの良さに惹かれて住む地ではないでしょうが。）

ガーデンヒルズG棟 to

◆六本木ヒルズ　１３分
http://goo.gl/maps/i6TCH

◆渋谷ヒカリエ　２１分
http://goo.gl/maps/tDI22

◆アークヒルズ　１９分
http://goo.gl/maps/q34aE

◆ミッドタウン　１４分
http://goo.gl/maps/qsPEo

◆表参道ヒルズ　２５分
http://goo.gl/maps/RpSFW

◆赤坂サカス　２０分
http://goo.gl/maps/EnAVq

◆新宿駅　２０分
http://goo.gl/maps/bUkZY

◆神宮にこにこパーク　２２分
http://goo.gl/maps/XG9oH

◆財務省　１８分
http://goo.gl/maps/lEMX6

◆銀座　１７分
http://goo.gl/maps/vtz3J

◆新橋　２３分
http://goo.gl/maps/aeNBE

◆丸ビル　２７分
http://goo.gl/maps/GJj0T
No.116 匿名さん [2013-02-19 21:46:52][×]

↑歳とっとってから、ヒルズとかいくかね？

病院とスーパーに行きやすくて、あと、子供達が遊びにきやすいところのほうがいいんじゃない？こんな都心の中の僻地みたいな所より。

見てきました。印象です。
1、立地はおちついた雰囲気
2、北側は見合いなので価格勝負も魅力うすい。
3、南は好印象も低層階は電線がきになるので4階より上がいい。
4、仕様は4階以上の南を検討する層からみると、物足りない。
最上階を全面リフォームするのがいいのかも。

ここの、日常生活圏の充実度は相当なものですよ。
（それでいて、ここの周辺は閑静というのがいいですね。）
まぁ、都心は、どこもたいがい凄いのですが。

◆ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町
http://goo.gl/cGKgm

◆パークコート千代田富士見
http://goo.gl/1edYu

◆ザ・パークハウス グラン 三番町
http://goo.gl/esFLs

◆ウェリス代官山猿楽町
http://goo.gl/t6dHu

◆グランスイート広尾
http://goo.gl/Kdr2a

周辺を見学してきました。

都心にもこういうところがあるのだな、という感じ。
近くの公園の桜が綺麗でした。

自分としては、これほど近くに最寄駅がないのというのは痛い

都心だと、駅近のマンションはいくらでもありますからね。何もここを買う必要はないです。

ま、そういうと、ここは都心で閑静さを求める人達をターゲットにしているので、駅距離重視派はおよびでないよ、とか逆ギレするのでしょうが。

環境悪く割高な駅近に住むのはいまや情弱ではないかと。
一度このあたりを歩いてみればきっと住みたくなりますよ。
同じ値段の駅近より全然いいです。

ここならバスも便利だし
タクシー使ってもそんなに高くないですからね

情弱、このたぐいの言葉、使う人間に懸念が有ることを本人は自覚しないこと多し。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

自分も周囲（徒歩３～４分くらい）散策してみました。
まとまってたくさん桜があるという感じの箇所はなかったですけど、
結構綺麗でした。

あと、日赤病院の中庭に植栽が入っていて、まだ小さいのですが、
１０年後等には、相当楽しみだな、という感じです。

それでは共有まで。

こちらは、妙なあずまやが印象的。

わずかばかり芽吹き始めた背後の樹々と手前の桜。
日本の春は素敵ですね。

エレベーターには興味がありますがやはり場所がイマイチですね。駅から遠いので将来的に貸し出すのも大変ですし。もしあえて高速の近くを選ぶのであれば常磐松の方がまだ表参道に近くて魅力的。もしくは広尾なら有栖川付近がいいです。

ダイワがかなりしょぼかったのは
ここにはかなりの追い風と思う。

↑
１７８さん

同意ですね。お金があって静謐に永住目的ならココですね。

将来の転居含みなら、常磐松ですね。
高速近いですがクオリティも宜しいようですし。
表参道、渋谷出やすいのも有ります。

生活利便性が低いですね。
後悔すると思われます。

道が狭い割に車通りが多いですよね。
きちんとした歩道もないし。
歩くにしても車を使うにしても少々不便そうです。

港区周辺で閑静な場所の中低層マンションを探しているのですが、このところ、一億前後の中古物件がみに見えて減っている気がします。
タワーマンションの部屋の売りはそれなりに多く、また、かなり築年数のいった物件はありますが、一億前後の中低層の物件が、枯渇している様です。

私以外に同じ印象持たれている方、いらっしゃいます？

ただ、新築はタワーの方が人気がある気がしており、想像するに、最初の住居としてタワーを購入した層が、中低層に引っ越す動きが静かに進行している気がします。

駅から遠く、利便性が悪いので、グランにして仕様を高めにしたのでしょう。（広尾駅の新しい出口が出来るらしいが）
デザインコートはグランより条件が悪い面もありかなり安くしたという感じ。
坪単価は300万円台前半から700万円台後半ととんでもなく幅がある。
それなりの広さがある安い方につられる人がいるかと思えば、エレベーターにつられて買う人もいるという算段。
何れにしろ立地から考えるとどれも割高感がぬぐえない。ランニングコストも気になるところ。

ちょっと高いな？！、と思われるところに価格設定出来なきゃ、商売人失格。

割高に設定しておいて、食いつきが悪ければ、価格表をいっせいに下げる。いつものパターンです。
日赤通り商店街のしょぼい角に立つ感じで、車の往来は結構あるし、閑静な住宅地ではない。
駅のホームまで１５分程度もかかる。リセール悪そうです。
でも、グロスで安い部屋狙いの人はそんなことあまり気にしなさそうです。この価格でこの場所でこの仕様が買えればとりあえず満足。高いとこ買う人も、もともとそんなことあまり気にしない。
そういう算段か。。。

日常生活を考えた場合、半径1.5キロくらいになにがあるかが、
重要（特に、どんな街があるか）。
かかる観点からした場合、ここの利便性の低さが浮き彫りになるな。
普段何して過ごすんだ？

ここから半径1.5キロ以内にあるもの。

駅：渋谷駅、表参道、外苑前、乃木坂、六本木、広尾、恵比寿
施設：渋谷ヒカリエ、ミッドタウン、表参道ヒルズ、六本木ヒルズ等々。
幼稚園：[疲れたので、気が向いたら、アップデートします。]
小学校：東京女学館、聖心、東洋英和、青山、慶応、西町インター等々。
病院：[疲れたので、気が向いたら、アップデートします。]
スーパー：[疲れたので、気が向いたら、アップデートします。]
公園：[疲れたので、気が向いたら、アップデートします。]

＿＿＿
◆ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町
http://goo.gl/cGKgm

◆パークコート千代田富士見
http://goo.gl/1edYu

◆ザ・パークハウス グラン 三番町
http://goo.gl/esFLs

◆ウェリス代官山猿楽町
http://goo.gl/t6dHu

◆グランスイート広尾
http://goo.gl/Kdr2a

＞１８４

ご指摘のとおりだと思いますよ。

確かに、三井リハウスやノムコムみても、都心好立地で一億前後の中低層は、築年数が極端に古いものを除くと、少ないね。

でも、そういった物件って、もともと一億後半位なきもする。

日赤通りはたしかに車が多いですね。
高樹町入口まですぐというのはいいと思いますが、路駐というか停まってる車も多いし、気を遣います。
ただ、騒音からすれば、このあたりは１本でも通り沿いから離れれば静かですので、通り沿いから
遠い部屋なら意外と静かかと思います。

あと、買い物は、広尾まで出れば明治屋などがありますし、いざというときは日赤通り商店街でも
何とかなるので不便は感じていません。ちなみに、日赤通り商店街って、外からみればしょぼいと
思うのでしょうか、素晴らしいレストランが結構ありますよ（なかなか気づかないかもしれませんが）。

交通にしても、バスなら、日赤のほか、南青山７丁目も使えます。

週末モデルルーム見学しました。
ちょうど第一期契約会みたいでバタバタとしておりました。モデルルームの印象は比較的落ち着いて好印象でしたが、ご案内いただいた方が、新人の女の子で、話がチグハグ…羽澤のあとに行きましたが、あちらと全く違う説明で困惑してしまいました。
せっかくのグランでしたが残念な気持ちになりました。
逆にグランだから新人の女の子でも売れてしまうのか、私達が客と見られてなかったのか…
モデルが良かっただけに非常に残念な気持ちになりました。

うちも、親からの相続で資産あり買える層ですが、若い女の子に対応され、ちぐはぐでがっかりしました。

きっと冷やかしと思われたのかな？

ライバルと思われたダイワが思いのほか残念なのを　
察知して営業に使える人間を他物件に回したのでは。
安くはないけどまずまずの価格帯で楽しみと思うのは
私だけでしょうか。

きっとそうですね！
青学の近くとこちらで迷ってます。

ダイアモンドのマンション特集で３位となっていましたが、
スコアリング方法がいい加減でミスリードですね。
やはりダイアモンドなど週刊誌はあてにならない。

ダイヤモンドは広告ですからね。

藤和不動産出身だったのでしょう。

ここは売れ行きいいの？

さすがに4月のこの時期に新人が接客することはないと思うので、藤和出身の人でしょう。

ここは売れてるらしいですよ。

青学のちかくは？

『都営バス:２４時間運行へ…六本木−渋谷間』
http://mainichi.jp/select/news/20130417k0000m040115000c.html


渋谷－新橋のバスは、多い時間帯だと、1時間に20本以上あり、また、
地下鉄のように駅に潜る時間・手間もいらないので、そこそこ便利
なのですが、24時間化は、どうですかね？


ただ、渋谷、六本木ならタクシー使えばよいだけだし、そもそも、
歩いても帰ってこられるので、24時間化したところで、ここには、
あまり影響ないですかね。

全く影響ないと思うよ。

そもそも、郊外ならともかく、都心は、駅が近いから
価値があるとは単純にはいかないエリア。駅近の安めの物件
なんていくらでもある。

泉岳寺あたりだって新駅できるけど、別に高騰している
訳ではないでしょ。

バスが24時間化したくらいでは…。

↑
２０３さん
あと２つ。
検討者複数。
時間の問題と、。

ここ年をとり（７０以上想定）で車運転できなくなった人はタクシーかバスですよね。駅まで遠いんで。でも広尾の駅からのあの坂のぼるのしんどくないですかね~。ご近所のシニアの方の意見をきいてみたいものです。人間７０すぎると反射神経がにぶったり、目がみえにくくなったりして。。

ここにはまった人、特にデザインコートの安い方。
デメリットには目をつぶり、考えないようにするんでしょうね。
今一般的などこも似たり寄ったりの仕様なんて陳腐化するし、１０年後にはスマートマンションが普通になるかもしれないです。
結局立地がほとんどであり、周りの住人や町並み、お店、施設などが作る雰囲気、利便性が大切。
まあ、今買いたいと思う人にはここら辺の供給は少ないので、価格見合いの選択肢少ないでしょうから買ってしまうのでしょう。。。
不動産価格が上がりそうな状況なので、焦りも加わり、冷静な判断が出来なくなってしまう。
仕方ないのですが。。。

買ったんだがだめ？

一般的にはダメ物件です。
仕様も高いし、日赤通りだし、比較的低層だし、通りから入れば閑静な感じだし
敷地もゆったり、全部約80平米以上の住戸でデザインコートは安いように見え、手が届くかも。。
しかし、駅から遠い、周りの施設はいまいちというのは事実で、当面変わりません。中古になったらそれだけです。
だから売れるように平均仕様を高めに設定し、坪単価差を大きくつけて、住戸ポートフォリオとして、トータルで儲かるようにしている。

新聞報道では９割方売れていて好調とか
良いタイミングで売り出しましたね
でもいつまで続くかな？

まさにこの場所に住んでいた知り合いは、広尾駅から通えるのに毎日タクシーでした。
車は必須ですね。

＞２０４

公共交通の２４時間化もそうですけど、東京の都市競争力を高めて欲しいですよね。これほど安全で美食にも恵まれた都市はそうそうないと思うのだけどな。

緑、教育、医療、遊、食、大手デベほどその辺りの使命を自覚して、街づくりにあたってほしい。

正直、三菱は、かつての気高い精神は全く忘れてしまったかの様な感がある。

う～ん、パークコート南青山ヒルトップレジデンスが
そこそこ評価されているので立地は無難では
デザインコートは未知だけど、グランのグランはいいと思うけど・・・

まだ公式Web siteでモデルルームなどを公開していないところをみると、かなり売れているのでしょう。
大半が売れてから公開といったところ。
デザインコートの安いところは抽選なんだろうか？

インフレになったら不動産あがると思って買ったんだが

＞２１６
抽選でしたか？

今朝の日経新聞によると、
「すでに全体の９割は販売のメドが付いている」
そうです。

「販売のメド」ってどういった状況なのかわかりませんが、
まぁ、そこそこ売れているのは確かなようです。

このタイミングでこんなの出てきたら、そら買っちゃうでしょう。他にめぼしいのがないんだから。
住んでみてはじめて気がつくのさ。。

いつ買うのって？

今でしょ

ネガティブなスレが多いようですが、中古物件含め他に、予算1.5億で10年後転売でお勧めありますか?

結局、三菱レジは三井みたいな高級物件はやらないということでしょう。
中途半端な立地で、中途半端な仕様で、中途半端な層(8000万円から1億7000万円ぐらい)にハマる物件です。
広尾、麻布でまだまだよい物件は出てくる模様ですが、現時点でこういった層の選択の余地はあまりないと思われる。

8070万円、約80平米の部屋は残っているかな？

割と高めの部屋から売れているみたいですから、まだ残っているかも知れませんね。

でも、そんな部屋ありましたっけ？

デザインコートの１階で一番安いところ、坪単価３３０万円ぐらい
昨日辺りに抽選あったのかな。

そんな安い部屋も有るんですね。ココ。

１階ってエレベーター使わないのに管理費とられるのかな。
９台もあるなんてね。

管理費たかそう

金持ち相手にやってるんだから庶民が心配することじゃない。

こちらと西麻布レジデンスを検討してますが、どちらが資産価値があるのでしょうか？
教えて下さい。将来売却を考えてます。

どちらでもよいので、好みに合う方をどうぞ。

残念です。
それじゃ決めれません。
見識のある方ご教授下さい。

広尾駅から6分と11分という違いを単純に評価すれば、坪単価で50から90万円ぐらいの差はあると思います。
六本木通り寄りの日赤通り付近の中古は坪単価で300万円前後、新築ですし仕様で誤魔化して約2割高に売っているのは仕方ないことですが、中古で10年もすると、この割高部分はほぼはげ落ちると考えられます。
当然割高住戸と安目の住戸が間取りや条件の違いで混在しており、あくまでマンション全体での話です。
タワーマンションと低層マンション、仕様の違い、面してる道路、街並み、利便性をどう評価するか。
これからも麻布、広尾エリアのマンション供給は続きます。
今買えるものの選択肢は少ないので悩みますね。
売却前提ということであれば、中古になった時の売り易さは西麻布と思われます。
この2つのどちらと言われたら、私は立地で西麻布を選びます。

自己回答ご苦労。

＞＞234さん
結局どちらも一長一短ですよ。
こちらがお勧めです。

(仮称)元麻布三丁目計画

＞227
面白いこと言いますね・・

ここは契約価格うち土地価格よりも建物価格の方が高いのかな。

232です。

貴重なご意見ありがとうございます。
高台を希望してますが、電車通勤を考えると駅までフラットで、
近い方が良いと思えるようになりました。
参考にさせて頂きます。

ありがとうございました。

転売や賃貸を考えるなら正解でしょう。ヒルズにも近いですし。
こちらはやはり少し駅から遠いんですよね。

電車通勤するような人には向かないですよ。
駅までの道の雰囲気は悪くないですが、如何せん実際には15分近くもかかるのではね。
車使用前提の仕様です。

公共交通は、こんな感じのようです。
銀座・丸の内方面だと、広尾駅に近い方が便利そうですね。

ただ、広尾駅近くに住む人も、駅近だから、という理由で
住んでいる人は、少ないと思うよ。

まぁ、それは、住んでみれば実感すると思うけど、上下左右
どこいっても、魅力的なエリアだし、みな、この街に「惚れて」
住んでいると思う。

上段：サンウッド西麻布
下段：ガーデンヒルズG棟

◆六本木ヒルズ
１２分 http://goo.gl/maps/1n7C7
１３分 http://goo.gl/maps/i6TCH

◆渋谷ヒカリエ
１３分 http://goo.gl/maps/1R5mq
２１分 http://goo.gl/maps/tDI22

◆アークヒルズ
１４分 http://goo.gl/maps/a2LK1
１９分 http://goo.gl/maps/q34aE

◆ミッドタウン
１５分 http://goo.gl/maps/tYAzc
１４分 http://goo.gl/maps/qsPEo

◆表参道ヒルズ
１９分 http://goo.gl/maps/yzY0r
２５分 http://goo.gl/maps/RpSFW

◆赤坂サカス
２１分 http://goo.gl/maps/tzZFv
２０分 http://goo.gl/maps/EnAVq

◆新宿駅
２１分 http://goo.gl/maps/Jak9a
２０分 http://goo.gl/maps/bUkZY

◆神宮にこにこパーク
２１分 http://goo.gl/maps/6vUcr
２２分 http://goo.gl/maps/XG9oH

◆財務省
２５分 http://goo.gl/maps/AsRur
１８分 http://goo.gl/maps/lEMX6

◆銀座
２４分 http://goo.gl/maps/zkjqn
１７分 http://goo.gl/maps/vtz3J

◆新橋
３０分 http://goo.gl/maps/7YTak
２３分 http://goo.gl/maps/aeNBE

◆丸ビル
３３分 http://goo.gl/maps/cqTaL
２７分 http://goo.gl/maps/GJj0T

確かに人気ある地域だとは思うけど車とか欲しい地域ですね
総戸数より駐車場が少ないみたいですが今空きはあるのでしょうか
このマンションの駐車料金は4万前後みたいですがない場合近くに
駐車場とか1ヶ月いくらぐらいするとかも気になりますね

日赤より向こう側、女学館の方の通り沿いならは立地は完璧でしたね。ここの立地は商店街中ですが、使い勝手はほぼ同じ、南側が閑静なのでほぼ良いでしょう。グランにせずに通常の仕様なら逆に売れなかったでしょうね。この仕様で1億、2億円台で売るからお得感があり、小金持ちにうけてるんだと思います。まだ地所の弱気販売は続いているようですね。私は第2期を検討中です。

いま都心で強気に行けないなんて・・・
おそらく弱気には理由あり、でしょ。

南青山住宅が地所ですから利便性重視、ダイワでは不安という
人はあちら待ちとなるのでしょう。あちらもグランに相応しい
立地でどうなるか楽しみです。ここ契約した人もびっくりな
入札がこのタイミングって。ここと同じ価格だったら即完です。

この辺りは、今、供給過剰な上に、番町とか比べると、
どうしても、ステータス性が一段落ち、かつ、千代田富士見
のような利便性があるわけでもない。

一応、グランというので、みてきましたが、この付近（徒歩１分くらい）
の雰囲気はそこそこ良かったものの、それだけでした。
（ただ、それも、他の緑豊かなエリアに比べると中途半端で、
全てがそこそこよい、優等生どまりの突き抜けたものがないエリア、
というのが、私の印象です。）

ここを選ぶ必要性はないですね。

同じく、徒歩１分くらいの場所。

同じ地所だけど南青山住宅の情報待ちします。
やはり駅遠は七難隠せずって感じか。

プラウド南青山以上だな。地域一番マンション
の可能性はあるなぁ。三年後とかかな。

ガーデンフォレストに住む者ですが、この物件は買いだと思います。駅までの距離というデメリットはありますが、港区、渋谷区のJR、東京メトロ駅近の雑踏が気になる我々にとっては、むしろこの地域は素晴らしく、六本木どおりからも適当な距離を保ってます。うちやガーデンヒルズさんほど自然を感じることはできないと思いますが、この値段なら文句は言えません。若葉会、青南小、青学などに子供を通わせようとする裕福世帯の絶好の狙い目か。ただ日赤通り商店街のクオリティーはよくなく、結局我々も、ガーデンか明治屋まで足を伸ばしてますが。

住宅街としてはこちらが勝っても同じ地所さんの
南青山住宅は向こう10年はでてこない希少立地と
思います。結構ここが捌けてからの入札公開なので
ここを契約した人も気になるでしょうね。

グランは千鳥ヶ淵以外にも、近々公開されるみたいですが、アドレスはどこでしょうね。

デザインコートの方は北向きなので元々安く、リセールも悪そうなのですが。
どうなんでしょう。

リセールは悪いだろうな

高値で益出しってのは難しいかもしれませんが、トントン位ではリセール出来るんじゃないですか。麻布広尾界隈の低層レジデンス、北向き物件けっこう多いですよ。中古の出物も。

ここの検討者は南青山住宅とはあまり被らないのでしょうか。
ダイワの立地がいまいちと思っていたらあの最高の立地に地所
が建て替えするみたいですね。待てば次々に良い立地が出て来
ますがここであちらの情報も少しは教えてくれますかね。

南青山住宅って、ダイワの隣でしょ？
なんか、言っている意味が理解できないのだが…。

ダイワのとこは交通量多いしやや低地に位置するし
形も悪すぎる。隣のUＲの土地もいずれマンションたつし。
南青山住宅の立地は今考えられるある程度の広さと
徒歩五分とは最強立地かも。

ここはこのサイトのランキングに見当たらない。
http://high-class-mansion-community.com/ザ・パークハウス-西麻布/
南青山7丁目の用途地域の問題もあるのでしょうか。

マンションの価値は、立地が第一といいますが、この場所はどうなのでしょうか？
後ろのPMや同じく7丁目の同じ地所さんの分譲が売りに出ています。中古でも動く地域なのでしょうか？

この物件は現時点で割高ではないのでしょうか。

>263
ここの９０㎡でいくらくらいなら割高じゃないと思えるんですか？

住宅地としてのここ立地は港区と渋谷区全体での相対的な位置は真ん中ぐらいでは。上ではないと思われる。
マンション全体では割高でしょう。狭くて条件の悪い部屋は割安に見えるだけ。

もっともそうなネガを書こうが、グランドコートはすでにほぼ完売。
デザインコートも時間の問題でしょう。
周辺をご存知の方が多く購入してるようですしね^ ^

この物件は他と比べると販売進捗が早そうですね。
価格が高い安いではなく、買えるか買えないかだけですよ。

契約者多いのですね。
売れる物件がよいのですね。

＞＞266

グランコート、まだ全然残ってますよ。

あれ私の情報と違いますね。
プラウド南麻布とまではいかなくても、かなり早いペースで売れてるようですが。
すでに７-８割はグランドーコートは売れてると思いますよ。

第1期１次で結構倍率ついた部屋もありますよ。

7，8割なんてことないですよ。日経の記事の影響ですか？
今でもまだ全然選べますよ。つい最近ＭＲ見てきたばかりなので。
第一期で倍率ついた部屋って、特定の部屋です。
今は、1階、上層階でなければいろいろと選べますよ。
景気回復といってもやはり値段が安いのから売れてました。
最上階とか高いのも売れてましたけどね。

しかし、購入する気もない人たちのデマが多いですね。
このスレに限らずですけど。
購入検討の皆さん、そういう前提で読んだほうがいいですよ。

まだ、一割も売れていないよ。人気があるのは、日赤通りから離れた部屋ですね。

出足が鈍くなってるのは青山住宅の建て替え物件の影響もあるんでしょうかね。

正確には先週の時点でグランドコートは第一期で全部屋の6割かたがついてました。別の方が仰っているように1階の安いところと上の階はほぼ埋まっており第二期は残りの4割の中層階を出して行くようです。一度MRに行けば全部わかりますよ。私は第二期で札いれするか迷ってます。この地域の新築としては割安に思えるとはいえ絶対額が高いので。青山住宅は個人的に期待度低いです。以前ベルコモンズ近くに住んでいましたが、主婦としてはピーコックでも東急でも新鮮な魚介が買えないのが難でした。広尾では日赤通り商店街か明治屋で買えます。後は近くに美味しい外食屋があるのは断然広尾です。デメリットは駅までの距離。あと前の方が仰る商店街にはあまり期待できないというのは同意です。

２７０です。ローン審査段階でのキャンセル等加味すると私の見たMRの情報から変わってるんでしょうね。
確か１F、眺望の抜ける上層階、特定の列は１次1期でほぼ完売したようです。 私はこの特定の列で様子見してたら全個完売しておりました。
やはりマンションは欲しいと思った時が一番の買い時ですね。

また近隣マンションに住んでいますが、このエリアは最高で、定借でなければ広尾GFは間違いなく購入してましたが。

あと車でしたらミッドタウンプレッセは便利ですし、白金台のマルエツも穴場ですよ。

やっぱり売れてんじゃん

今週、ＭＲ行きましたが、まだ6，7割は残っている感じでした。
ベランダの広い列、上層階、1階以外はまだまだありますよ。それと販売済みのところも聞いてみると
キャンセルになるので申込可ですとかあったり。。。
まあ、販売開始1カ月でそういう進捗です。マスコミが騒いでいるほどの勢いでもないような。。。。

嘘はいけませんね。

私がいった際には、八割がたは残っていました。客足も悪いらしく、営業の食いつきが凄くて、逆にひきました。。。

明日、MR行くので確認してきます

残り８割？
グランドーコートではなくデザインコートではないでしょうか？

人気マンションでは、悪意ある怪情報が飛び交うのが常。

そうですね。
おそらく全然売れてないとおっしゃる方は、デザインコートのことでしょか？
デザインコートはグランドコート検討者とは購入層が異なりますね。
グランドコートは８割の残ってるということはまずない。

ＭＲに行った時期で販売済み状況が異なると思いますので、残り何割かを議論しても意味ないのでは？
でも即売ではないことは確かです。まだまだ部屋を選べますよ。

竣工までに完売すれば、かなりいい方なのでは
広尾２丁目の第一種低層住居専用地域で駅に近いところでこの値段であれば蒸発するでしょうが、
悪くはないですがこの微妙な立地で１億円以上の物件がすぐにはけるほど世間に勢いはないでしょう。
日経もマスコミも、マンションやローン金利上昇を煽り過ぎですよ。

ここか豊洲かで迷ってます。

豊洲くん買えるの？笑

ここは買えても、豊洲は買えないかも

人間ならここか豊洲かなんて迷わないでしょう。

無視、無視！

結局、ここの売れ行きはどうなんでしょう。
豊洲くんが現れたら人気というジンクスも。

転載
モデルルームに行ってきました。 担当の方は中年の男性の方で、非常に丁寧で好印象でした。 以下、私見です。
良い点
立地：南青山7丁目。 高台の閑静な住宅街に4000平米の敷地を確保したのは貴重。 東西に長い敷地で、南面の開口が広い。
共用部仕様： 車寄せのあるエントランス。 地下駐車場。 86戸に対し8台のエレベータ。 エントランスから住戸まで3重のセキュリティーがあるが、鍵を持っていればでノータッチで通過。 各エレベータ裏にゴミ置き場あり。
専有部仕様：低層マンションで天井高最大2620mmは貴重。 フローリングは突板。 全室天井カセット型エアコン。 その他仕様はこの価格帯のマンションでは標準的。
その他：小さい住戸を設定していないため、ある程度の資金がないと購入できない。 故に居住者がある程度は平均化される。
良くない点
立地：とにかく不便。どの駅からも遠い。車使用が前提。
共用部仕様：エントランスホールが吹き抜けでないため、やや閉塞感がある。 中庭の水の流れるオブジェは、騒音・コストで難あり。 駐輪場の出入庫にエレベータが必要。 共用設備はラウンジ程度。 デザインコートはグランドコートの影になり、日当たりはほぼナシ。
専有部仕様：『グラン』の割りには平凡。 三井不動産、パークマンションのような高級感はない。 エアコン室外機が各住戸のバルコニーに設置。邪魔。 洗濯機置場には扉なし。 一部住戸では脱衣場と浴室の間に段差あり。
予定価格：グランドコート　10,300万円〜33,000万円 （坪単価　370万円〜720万円） デザインコート　8,500万円〜15,300万円 （坪単価　340万円〜460万円）
平均では坪450万前後。
まとめ：期待の『グラン』シリーズ第一弾だが、微妙。 いまいちピンと来ない。 今後の三番町、千鳥ヶ淵に期待。 グランドコートは全戸億ション。 お金さえあれば悪い物件ではないので、 買える方はどうぞ。
時期もかぶるためダイワと迷われている方が多いことでしょう。 どちらにも長所欠点共にございます。三月下旬あたりでモデルルームを拝見する予定ですので、現段階では立地しかわかりませんが知っている範囲内で。
まず、三菱ですが、こちらは、リセールは厳しいと思われます。このあたりは頻繁に中古でものがでてきますが、築浅のものでも、なかなか売却がすす みません。例外的に動くのが南青山テラス常盤松フォレストとパークマンションなのですが、以前ほどでの希望価格での売却は厳しくなっているような気がいた します。問題はいくつかありますが、中でも問題なのは、みなさまご指摘の通り学区と首都高と駅距離ですね。学区が青南かそうでないかで随分異なるようで す。それと首都高をまたいでしまうとどうしても、リセールは厳しいようです。まぁ、歩いてみたらわかりますが、結構距離があるんですよ、やはり。ただ、こ の一帯が悪いか？といわれるとそうでもなく、住むには良い環境です。住んだ経験はないからあれですが、救急車の音がどれほどなのか？、それとスーパー事情 の劣悪さ、この二つがなんら問題ないかたには、ほんと、住むには良いとこです。広尾の日赤病院に一時期通っていたので、ついでがてらに、ぶらぶら散策をし ていましたが、静かで一種なだけあって日あたりもよく、気持ちのよいとこでしたよ。関係ないですが、安くておいしいお寿司屋さんも現地至近にあります。
一方のダイワさん、ここは青南学区ですし、首都高をまたぐどころか随分駅から至近距離です。スーパーに関してはアズマが最も近いのですが、 まぁここに住む人がアズマで買うことはまずないでしょ。うちはよく使ってましたけど。大抵は紀伊国屋かピーコックになるはずです。車使いますという方であ れば、ひかりえやフードしょうもありですね。皆さんブランドで紀伊国屋がお好きかもしれませんが、個人的にはふーどしょうがお勧めですね。お魚が新鮮です よ。日用品もオリンピックがありますが、実際はハンズまでいっちゃうんじゃないですか？ここを買えるのなら。と問題がなさそうなのですが、やはり問題があ ります。それはですな、ここ低地なんですよ。表参道から根津美術館に向かって歩いていけばすぐにわかるのですが。この辺に以前住んでいたので、ご近所の 方々から聞いたのですが、ダイワさんが買われた土地のあたりは以前水に浸かったと伺いました。ハザードマップでようご確認ください。まぁ近所の人の妬み嫉 みかもしれませんが、ここに興味がある旨伝えたところ、あそこは以前浸水があったからやめたほうがよいよと忠告されました。 それからお隣の建て替えを気になさる方もいらっしゃいますので、気になって調べたこともありますが、なかなか難しいでしょうね、現に大規模修繕終えたばかりじゃなかったかな？ひと月前歩いてたら修繕してましたから。 浸水の真偽は随分以前のことなので？なのですが、もっと現実的な話をいたしますと青南小学校ですね。ここの評判がよろしいですが、実際ここの評判 を支えているのは、国家公務員住宅と日銀寮、この二つのご子息さんが通われているという、それがほぼこの学校のレベルを押し上げているという事情です。と ころが、、、このうちの一つ国家公務員とりわけここは幹部用住戸でしたが、ここが他の公務員住宅と共に入札にかかっております。つまり国家公務員の幹部の ご子息さんが通われる学校ではなくなってしまうんですなぁ。となると残るは日銀の寮なのですが。これだけでこれまでの青南の評判を支えることができるの か？ということです。ま、個人的には興味ないですが、この一帯で欲しいという人には関係のある話ではないでしょうか。
個人的には、三菱さんの立地の方が永住するなら好きですね。リセールは全く期待できませんけど。 じゃあ、ダイワは？というと浸水が不安ですし、夜中このあたりを歩いていると結構さみしい感じがしますし、昼は観光客だらけだしとまぁ、それはすきずきですが、立地以外に癌なのがデベロッパーですね。 いま、資料請求するさいにバカみたいに長いアンケートを取るでしょ？これはですな、赤坂でこけっちゃったのですダイワさん。で、赤坂を拝見してう ちは断念したのですが、そのあと計5回ほど営業さんから電話がありまして、毎回「赤坂のダイワがダメな理由を教えてください？」とこうこられるわけです ね。なんですが、ダメな理由はご説明したはずなのですが、、、何度も同じことを尋ねられる。というわけで随分値付け等に関して事前調査したいようです。し かしね、表参道界隈でいくつかダイワさんが手がけた物件を知っているのですが、どれもダメダメです。建物もだめなら管理もダメ。へんな自己満足の設計会社 使ってなにがしたいんだろ？というのが多すぎますねココは。ただし皆さんご指摘のように駅からは近いですから賃貸は強いと思いますよ。それからリセール も。未だに第一マンション、それからコープオリンピアの頭のおかしなくらいの強さを考慮すると、それなりにいけると思いますね。 まぁ、こんなふうにどっちもどっちなのですが、リセール・賃貸ならダイワさんでしょ。 永住なら三菱さんでしょ。 賑やかなところがお好きならダイワさんでしょ。 静かなところがお好きなら三菱さんでしょ。（救急車の音は確認する必要がありますが。） そんなとこじゃないですかね。 個人的には、先ほどモデルルームに行かれたNo126さんの情報が間違いなければ、予算的に問題なさそうですし、ウチは完全永住目的なので三菱さ んで要望だっそっかな～と思ってます。ま、車あればスーパーの問題もなんとかなるでしょうから。えっちらナショナルマーケットまで買い出しにいきます。

すいません、長くて読むの途中で断念してしまいましたが、南青山テラスのリセールが強いというのは納得できません。マンションの出来は決して悪くないのですが、駅からの遠さと高速等の騒音、窪地であるがゆえにせっかくの緑が暗く感じられる点など残念要素が満載です。営業の人たちみんな苦労しています。

また、青山売込人がでたな。


ちなみに、青南小は抽選なしで入れる普通の学校ですよ。

グランの割にイマイチ高級感が見出せない。

日赤前の交番を境に、ここの立地はごちゃごちゃした場所ですよね。
立地に望めないならとにかく標準内装をしっかりして欲しかった。

三菱のパークハウス系はダサいし、デザインが古典的。
小金持ち層8000-10000くらいがターゲットなんだろうな。
がつんとした超高級マンションださないのかなーーー！

8000-10000ではグランドコートは買えません。
デザインコートがやっと。

ターゲットは15000〜じゃないでしょうか?

セレブな貴方は３億以上の物件探してくださいね。

そうそうPMのスレでも行って思う存分セレブの毒を吐いてきてくださいね～！

>293
立地条件がほぼ同じのPHは早々に完売したようです。
ニーズはあるのでは？

グランドコートは明らかに割高で、デザインコートは坪単価安いが条件悪くやはり割高。
日赤通りの並びで、広尾アドレスの住宅地とほぼ同じだと勘違いして買った奴多し。

そうですかね?
周辺の中古相場を見てもけっして高いとは思わないな。

＞299さん

御自慢の広尾アドレスの地域より日赤通り沿いも含めた
南青山住所の方が地価が高いのは常識だけどな（笑）。

そもそも渋谷区と港区なら港区アドレスの方を選択するひと
が多い。だからリセールで港区が強いんでしょう。

南青山７丁目は港区の中では端っこのランク外　そもそも港区としてカウントしていいのかも疑問
かわいそうです。

悔しいのは判るけど南青山7丁目でも広尾アドレスより地価は高いですね。

まぁまぁ、仲良くして下さいな。行政区間は違えど、お隣さんじゃないですか。

この辺りは、駅近というわけではないですが、交通という面でも、
・奥さん、（小さいうちは）子供は、日常的に電車を使う訳ではなく、
むしろ、徒歩・自転車圏の充実振りの方が重要、
・旦那は、車（タクシー含む）利用なら関係ない、
・渋谷まで、バスを利用すれば10分かからずにでられる、
（本数も相当に多いので、渋谷まで徒歩10分より、ある意味便利？）
・同様に、六本木、溜池方面へも、バスで直ぐ、

であり、不便というものではないですし、

なによりも、都心の住宅街としては、かなり緑量が多く、
・子育て世帯は勿論のこと、
・落ち着いた環境が好きなDINKS、パワーエリート、老夫婦等々、
一定の層には、そこそこ人気があると思われます。

ちなみに、最近、我がマンションの中庭にある池に、鴨（間違って
定借を買いに来ている「カモ」ではないですよ、と自虐してみる）が
2羽（つがい？）いることがあります。だいぶ前にも一度だけみたこと
があるのですが、最近、頻度があがってきたような。今度みかけたら、
写真とってアップ致します。

あと、緑が多いことに関連して、このマンションの真横のコンビニ、
夏頃には、カナブンがブンブン飛んでいます。

港区南青山から高速で孤立した7丁目と渋谷区広尾の駅から5分の一種低層、さてどちら

また、そうやって煽る。

都心3区と都心5区の差は歴然としてあるのは事実かと思います。

この物件の例でいえば、日赤通りなら港区に入ると渋谷区より確実に1割は高いです。

そもそもここで渋谷広尾の話題をする理由ってなに？　広尾在住というのも怪しいですが、

セレブなあなたに相応しいスレにいかれたらどうでしょう。

既に購入した人を馬鹿にするようなコメントをわざわざ記載する必用はないですね。

へえ、そうなの　本当かな？

都心3区って中央区も入ってるよね。中央区だったら新宿渋谷文京のほうがいいな。

この辺りのことをよく知らないから、抽象的な貶しあいが多いですね。。。
街を語るのに、区だとか、丁目だとか、第一種低層だとか、そういった
外形的な指標しか語れない。

この辺りに住んでいる人であれば、もっと、本質的なことを語れるはず
なのですが。

私も広尾アドレスに住んでいるが、
南青山７丁目が港区の端ということはまずない。

３０２さん。
貴方は本当に広尾の住人？
民度低すぎで貴方がかわいそう。

物件えらびはそもそも個人の好みでしょう。

私は南青山７アドレスに住んでいるが、広尾のほうが環境が上だと思います。
高速超えの南青山はもともと評価低いし。

では広尾に住みましょうね

お子さんがいる方は学区の問題で気になるかもしれませんが、私は行政区分は気になりません。環境かかわらなければ

今度は南青山の成りすまし住民登場ですかね？

３０２＝３１２　でしょ。　忙しいですな。

>315 >316
忙しいのはあなたでしょうよ。
広尾住民になったり購入検討中になったり。

７丁目に家族用が有りますが南青山アドレスが良いです。

所謂ミーハーな考えも決定要素の一つでした。
こちらの物件よりガーデンフォレストの方が土地は好きですがアドレスが７丁目なら尚良いですね。
広尾全般はGFまでが許容範囲です。終わったことですが定借なのが残念でした。

傾斜地から外苑西に落ちてゆき広がるいわゆる広尾の１種低層エリアは青山の丘上からは広尾アドレス全般が低地です。
有栖川宮周辺さえも全く興味なしでした。

熱いひとが多いですね。

所詮ここは港区の立地の中で上位ではないということですよ。安心してください。
売るために無理やりグランと名づけ、グランドコートとデザインコートの差別的な棟に分け、日当たりと坪単価に大幅な差。
さして生活便利性も高くなく、仕様が最高級というわけでもなく、概観も地所設計。
なぜに中途半端なものを作るのか藤和不動産。。。

物件比較中さんのコメントとは思えないです。
前の方でどなたかが言ってましたがＰＭでも購入したら如何ですか。

中途半端なここの1億円台にします。
そくらいしか出せないし、選択肢少ないんだからね。
事実を自虐的に言ってみただけ。

なるほど。
３２０さんのこれまでの暴言は、デザインコート検討者のグランドコートに対する嫉妬か。

確かに8000ー10000ですね。

検討外したらなら、不快な暴言はいらないのでさようなら〜（笑）

＞３０４さん。

結構昔にとった写真があるので、載せておきます。
最近、確かによく見ますね。あれ、どこからきているのだろう？

しつこいネガレスくんが消えてくれると嬉しいですね。

本当、一人何役もやってお疲れ様でした。

＞３２４

鴨さん、今もいますよ。。。完全に居座っています。

この辺りに住みたい方で、定借はちょっと、、、
という方には、ここや羽澤は、すごくいいと
思いますけどね。

この緑地は豊洲ですよね。

>327さん

素敵な写真ありがとうございます！

第一期はよかったが、第二期以降は動きが鈍いみたい

リセールのタワーを物色していましたが、ここの@450万は割安に思えたので購入致しました。引き渡しまで、青山パークタワーで賃貸生活と眺望を満喫しておきます。

どのあたりが割安なのでしょうか。

大和が600overだからじゃないですか？

グランドコートは割高、デザインコートは割安
売るときに修正される。。

私は購入検討しましたが、施工会社の得意分野（マンションの施工が下手）や工期を検討し、あまりにも短い期間で施工し販売する場合、内装や構造品質が良くないと思いますので購入を見合わせます。
なかなか良い物件は見つかりませんね。

ダイワの600はガセやろ。それじゃ売れんし
グランドコートよりは安いやろね。
環境、デベ、仕様はこっち、駅距離であっちと
悩むのかな。
それともダイワと地所で悩む人はいないのかな。

ガセと思うなら楽しみに待たれたらどうですか？

ダイワがいいな。

ダイワの方が立地は良さそうです。

マンションは何と言っても立地が大事

ダイワもここの売れ方や南青山住宅の件で迷走
して価格設定できなくなっちゃってるしな。

株価あがって、嬉しいですね。
みなさん、ホクホクなのではないでしょうか？

最近、自分も財布の紐が緩くなってきたのを
実感します。

入居したら、宜しくお願いします。
付近で美味しい食事をたくさん食べるのが楽しみです！

ダイワはちょっとですが、立地はこちらよりいいですね。地型はこちらの方が断然いい。あとは、トータルの価格ですが、土地の仕入れはダイワさんの方が割高とか。@550以下だったら、面積次第でダイワにします。そのころ、こちらの希望部屋がなくなってるかな？

最上階、南向きとか条件の良い部屋なら坪550万もあるかもな。
中層以下なら余裕でしょう。同じくダイワに払えるのは坪500
万までかな。坪550万なら条件の悪い間取りなら南青山の建て
替え物件も買えるだろうしね。

女学館近くに住んでいる人によれば、やはり不便だということを言っていました。
成城石井やガーデンなどスーパーもいまいちな印象ですが、
どうなんでしょう。

ここのデザインコートと広尾羽澤だとどちらがよいでしょうか？

>346

おっしゃる通りなので、ここは絶対に止めた方がいいと思います。
貴重な時間を無駄にされないよう、検討対象からは早急に外された
方が宜しいかと。

↑大和まん

皆さんダイワの価格予想甘すぎです。

条件良い部屋は坪６００以上はあたりまえ。
最上階等は７００万以上でしょう。

条件選り好みしてるうちに、
グランの好物件は無くなりますよ。

予想以上に富裕層のサイフは不動産にゆるくなってますよ(^^)

坪800万も見かけるようになりました

それでも高価格、好条件の部屋から売れて行く。

あるところにはありますね。

ここも西麻布のようにすぐ売り切っちゃいそうですね。
ダイワまんの価格発表があれば、残戸も蒸発しそうですね。

>353
んなーことない。
最近の高額物件の動き、知らないでしょ。

あのねここ5年で2億ぐらいポンと出せる富裕層が着実に増えた事実。
その間に不況や震災でその層がほとんど動かなかったこと。
先進国はおろか、香港やシンガポールでも高級物件は5億スタートが標準になってきた中でさらに極端な円高が是正され始めていること。

高額物件が動き始める条件が一気に揃ってきているのです。

疑問持つなら赤坂のパークマンションでも見て来なされ。

今日は、若葉会のバザーですね。
景品の豪華さは、バザーの域を超えていますが。

若葉会に入るのって、正直、東大に入るより難しい気がする。