オーベル明石町レジデンス

坪２５０なら即完だよw
ここは湾岸ではありません。

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坪310とどこかで聞きましたが… 適切か否か、詳しい人、教えて。

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モデル行かれた方、値段教えて下さいな

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モデルルーム行ってきました。一番条件が良い南西角部屋の高層階で予定価格8000万台後半。
他のタイプは低層で坪325、高層で坪350くらい。
バルコニーがUR賃貸とお見合いでしかも西向き、間口も狭くて日当たりは期待できなさそうでした。

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45さん
情報ありがとうございます。
思っていたより少し高いですね。
うちは撤退しようと思います。

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45さん
ありがとうございます。私は想定通りでした。本格的に検討に入りたいと思います。

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上層が安く、低層が高いな！

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自分は、この地域に坪325なんて馬鹿らしいから、モデルルーム行くのやめます。

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日当たりよくて坪300くらいなら欲しいかも。

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広告出稿がハンパでなく、売り手の焦りを感じる。
中央区に詳しく土地勘ある人は、この価格では手を出さないね。

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価格にもよるが、リビオ東京日本橋に期待。

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聖路加の医師とか築地の新聞社とかの高給取り狙いの価格？

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そうは言っても明石町は中央区で住むには最高の環境だと思います。坪２７０位なら欲しいです。

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要は値段次第。坪300超えて買うなら、中古で十分

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同じ人ばかり書き込みしてますな。このスレ。要はお金があって欲しいと思う人だけ買えば宜し。買えない、買う気がない人がとやかく言う必要はなし。

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いいなー。お金があったら絶対買いたいなー。。。

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プラウド八丁堀と、どちら買いますか？

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立地、環境的にこっちでしょ。

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スーパーがないのが痛すぎる

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近隣からの住み替えで検討中です。
住まいサーフィンの沖式予測の平米単価81万円と出ていたので
予算内かなと思っていたのですが、
坪300万越えだと残念ながら手が届かないかも。

ちなみに、このエリアの買い物事情ですが、
うちは共働きで平日は簡単な料理で済ませているので
大型スーパーがなくても不便は感じていません。
日常的な食材は、以前はネットスーパーを利用していましたが、
最近は築地側にある みのり屋さん、ローソン100 で間に合わせています。
それから、この近辺のコンビニは数年前から野菜を仕入れている店舗も多くて
このマンションのすぐ横のセブンイレブンにも野菜コーナーがありますよ。
これらのお店で扱っていないないようなものは、週末に出かけがてら
銀座か、バス便でアクセスできる東京大丸や豊洲で買っています。

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野菜は、築地駅の新大橋通りをはさんだ反対側にある万英がおすすめ。
ところで、ここは東側の外廊下側はどんな感じの設計？

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>>60

歩いて買い物というシーンは想像しづらい立地ではあるんですよねェ。

銀座が近いということを利点と思うかどうか、このあたりではないでしょうか。

車ならあっという間、もちろん自転車やバスでも良いでしょう。

電車に乗らずにそこまで買い物に行けるということをポジティブに思えればOKかなァと。

バスは道中混んでるでしょうか??
雨の日は自家用車を汚さないようにバスがいいなと思いまして。

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61です。
銀座に出る時は、4丁目方面なら日比谷線の築地駅から、
国際フォーラムや有楽町イトシア側に出るなら有楽町線の新富町から、と使い分けられます。
でも、新富町駅はホームまでかなり歩くので、階段を降りてすぐ改札の築地駅の方が便利です。
私はお天気が良ければ、銀座まで歩くことも多いです。

東京駅に出るときは、都営バス 15番系統で、明石町のバス停から東京駅八重洲口まで15分くらい。
15番系統は利用客も少ない路線で、座席も通勤ピーク時間帯以外は空いています。
ただ、この15番は日中や週末は本数が少ないです。
http://tobus.jp/cgi-bin/pctimetable.cgi?act=timel&bsn=13990018&lcd...

この15番で豊洲ららぽーとにも行けるので、とくに買い物の荷物が多いときは地下鉄よりバスが便利です。
我が家はずっと自家用車を使っていましたが、使う回数が少ない割にこの辺は駐車場代があまりに高いので
去年に車を手放しました。車が必要な時にはタイムズが大通り側にあるので、そこのレンタカーを利用しています。

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立地は最高だけど今回は見送ることにしました。
土地が高いから仕方ないにしても間口が狭すぎ。
ＭＲは広い部屋だけど天井も低く残念でした。

営業さんの「いりゅうち」というのはいただけない。
「きょりゅうち」位読めないと。

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どんだけばかなんだ？営業。

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なんか、あの坪単価はやりすぎ。希少性とかいいつつ、ボロ儲けしようとしすぎ。自分は、割高感から、撤退します。

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価格は賛否両論ありますね。営業マンはあたり外れが大きいんですかね。私は可もなく不可もない方でした。場所がいいので一応検討してます。

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モデルルーム行ってきました。
（営業の方はきちんとした方でした）

南側のAタイプは、最上階は非分譲で
南側の景色が完全に確保できるのは、10階と11階。
Aタイプは8000万円代、上層階だと諸経費入れると9000万円超え。
Bタイプ（73.34m2)が7000万円代。
免震、駅近にしても、やはり高いですね。
1000万安ければ検討したかったです。

個人的には、無機質で威圧感のあるタワーマンションより
このマンションのような街並みに馴染むデザインが好きで、
潔く共用スペースをスリムにしている点も好感がもてました。

派手さのない落ち着いたマンションなので、
もともとこの地域に縁のある資産をお持ちのシニアの方、
銀座界隈でご商売をされている方、
聖路加のお医者様などが購入される感じでしょうか。

ある意味、購入層を選ぶ価格設定でもありますね。

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田の字で工夫のないマンションなのに高すぎるな。
デベはぼろ儲けだ。

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ＫＹぼったくり価格に消費者ドン引き。

どうする、大成？

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じわじわ売れていくパターン。

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やめた。高過ぎる。ハイレバで買うと泣きをみる。

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場所的にあまりお安くはならないだろうなぁという立地ですが
高すぎると感じられる方が多いですね。
もう少々リーズナブルだと
うれしいんですけれどね、、、
でもデザインや本当に立地やらはいいんですよね、、、

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少し高いけどまーこんなもんだろ。立地や規模や仕様のバランスから見て。オリンピック決まったら価値上がりそうな場所だし。

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どっかのレポートに割高って書いてあったよ。

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欲しい人が多いから現在の価格設定に至ったというわけだ。明石町の価値に世間が気づき始めたんだよ。聖路加通りを歩いてみれば誰でも実感できる。

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明石町、言うほどたいしたことないよ。
開放感は勝どき・晴海のほうがあるし。

こんな日陰物件に高額出す奇特な御仁なんているの？

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この物件の向きは微妙だが
地域の歴史的背景や住民の民度のうえでも
住環境としての明石町の希少価値はかなり高いと思う。
スーパーがあるないとかのレベルの話とは違うだろ。

ところで、聖路加通りのNTTの敷地内にあった駐車場が
最近閉鎖されて証明写真のボックスもなくなってたけど、
ここ何か動きあるの？
むしろこの角地が気になる。

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いやどう考えても生活利便性は大事ですから。その中でスーパーはかなり大事な部類
まあタクシーで往復買い物するつもりであれば問題ないでしょうけどね。

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＞住環境としての明石町の希少価値はかなり高いと思う。

この物件の東側と南側とか、ちゃんと見た？
とても、住環境いいと思えないけど。

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明石町は、銀座から徒歩圏であるにもかかわらず
人通りや車の往来も少なくて、
かつて川だったところがすべて緑の公園になったために、
町全体が公園に囲まれているという、希少性の高い立地。
朝は、あかつき公園や築地川公園の鳥の鳴き声で目が覚めたり、
夕方に聖路加の鐘が鳴ったり、そういう情緒が好きな人が選ぶ地域。
利便性を重視するなら、月島や勝どきを選んだ方が良い。

むしろこの地域には大きなスーパーはない方がいい。
生活感あふれるドラッグストアとかスーパーの看板は雰囲気を壊すし
スーパーがあると車や自転車の往来も増えてしまう。
スーパーより、むしろナチュラル・ローソンを希望。

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そんなお高くとまるような立地じゃありませんよ。
ファミレスがある時点で笑

高級スーパーぐらいないと不便です

要は人それぞれではないでしょうか。銀座を職場や生活圏にする人には最高の立地だとは思います。仕事帰りに夫婦で銀座で食事したり、午後５時、６時を過ぎて安くなった高品質の食材をデパ地下で買って帰ったりも出来ますから。でも、単に憧れの銀座に近い点に惹かれて、というだけの人には、免震であることによる高価格に見合うメリットは無いかもしれませんね。生活コストが上がるという意味でも。ただ、自転車を使えば、７、８分圏内に、月島、佃島、勝どき、築地等のスーパーは幾らでもありますし、銀座や日本橋のデパートだって利用出来ます。徒歩での買い物にこだわらなければ、ここで言われているほど不便ではないですよ。直ぐお隣の湊２丁目東地区の再開発も、ちょっと先ですが平成29年秋には竣工しますし。

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湊２丁目の再開発では、スーパーなども入るのでしょうか？
ご存知でしたら教えてください。

現在は築地７丁目の賃貸に居住ですが、
将来の子育て環境を考えて明石町エリアを検討しています。
湊はすぐお隣なので、再開発で品揃えの充実したスーパーができる予定なら
かなり魅力的なのですが。

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大型スーパーが入るかどうか、とか具体的計画はまだ未定のようです。
37階建てと9階建ての2本に、住宅を中心に、店舗、区の施設などが入る予定です。

事業協力者は三井不動産レジデンシャルと大成建設ですが、三井不動産レジデンシャルは、
月島にも、平成27年完成のキャピタルゲートプレイスという、高層マンションと商業等の
複合施設を計画していますから、そちらが参考になるかもしれません。

湊2丁目東地区の再開発は中央区の悲願でしたから、中央区もかなり力を入れることだけ
は確かだと思います。

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86です。

87さん　　湊２丁目の再開発の情報ありがとうございます！
店舗も入るのですね。スーパーが入ることを期待したいです。

中央小学校がとてもモダンに改築されて、その前には公園もありますし、
このエリアはファミリー層が今後も増えそうですね。
（でも37階もの大型物件となると、
　急激に人口が増えて交通や学校などへの影響が少し不安ですが。）

同じく改築された明石小学校も評判が良いと聞いているので
前向きに検討したいと思います。

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スーパーの話ばかり。不動産の鑑定評価では、利便性のうちスーパーについては個別要因のひとつだが、経済価値の数パーセントにも満たないと考えられる。なんで、そんなにスーパーが気になるなら、スーパー付のマンションに住めばいいじゃん。

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私は免震マンションであることにも惹かれていますが、
免震だと、中古市場でどの程度の影響が実際にあるものですか？
正直、価格が割高に感じましたが、
この規模で免震であることの希少価値が
資産価値としてどれくらい加点要素になるのかが知りたいです。
皆さんはどのようにお考えですか?

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個人的な意見ですが、タワーマンションの免震はこれからは必須だと思いますが、
このくらいの高さだったら耐震でも免震でもどちらでもいいです。

オーベルで320/坪は割高だと感じました。周辺の新築相場と照らして、高く見積もって
300~310/坪だと予想していたので。

ただ、明石町は緑が多くて好きです。

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確かに、免震は12階建てなら絶対要件ではないかもしれませんね。

緑や公園が多い明石町、いいですよね。

日常的に銀座にも隅田川テラスにも散歩に出かけられて、
アップダウンもないから年をとってからもアクティブに生活できそう。

聖路加タワーの前の大きい通りは大木の並木がとてもきれいですが、
この通り沿いに今後マンションができる計画はないのでしょうか？
佃大橋に面した側に大きな駐車場がありますが、ここはいずれは
マンションになるのでしょうか?

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メンシンにしたのは、日照・眺望がないので割高価格を納得させるための甘味財だよ。
12階にメンシンなんて不要。

メンシンで割高価格を納得させようとしてるだけ。

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タワーの場合、強風でも揺れる免震より、これからは、コストの観点からも制震が多くなる気がします。
その意味では、免震がもっとも相応しいのは15階建て程度以下のマンションなのではないでしょうか。

ただ、免震にすると価格はかなり上がりますよね。私の場合、12階建ての12階に住んでいますが、東日本
大震災では、かなり揺れて、家具や食器など、部屋の中が結構な被害を受けました。
あのような体験を2度としたくないと思い、現在この物件も検討中です。

各世帯がそれぞれ置かれている経済条件の中で、部屋の中での被害を食い止めることに幾らまでお金を
出すのか、という判断ですから、そういう各世帯の事情と切り離して高い安いは議論出来ない気がします。
そんな事に、そこまで金を出す気はないし、銀座に近く徒歩圏にスーパーを、となると、月島、勝どき辺り
の非免震マンションに傾くのだと思います。

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90です。私は現在、低層居住なので
免震についてそれぞれのご意見が参考になりました。
ありがとうございます。
安心感という精神的なメリットも勘案して
引続き検討しようと思います。

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高過ぎる！買ったらその瞬間評価損なかんじ。

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買える人が買えばいい。

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価格が割高ですよね。相場より１割は高いと思います。
リセールバリューは期待できないですね。

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どんなにここでネガっても価格は下がらんですよ。一期の売り出しはどのくらいかね。

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高過ぎます

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欲しい人が多いね。さすが明石町♪

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地震、続いていますね。
佃のタワーの30階に住む友人が、昨晩の北海道の地震の
長周期波振動で結構長く揺れたと言っていました。
311のときも食器が割れたそうです。

ところで、この物件が80平米 坪330-360万、
免震で1割前後の加算も含まれるとすると坪300-325万。
この新築の相場水準がこの先も維持されるかどうか、皆さんはどうお考えですか？
この近隣で新築だと今後も坪300万はくだらない感じなのでしょうか?

立地が気に入っているので、予算的には中古物件も並行して検討しようと
考えていますが、免震物件はこのエリアで初なだけに、悩みどころです。

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大好きな地域です。利便性と住環境の総合点で、中央区の中では抜けている
と思います。この地域を良く知っていたり縁のある人なら、そんなに割高と
思わないかもしれません。そういう層が多数いることを睨んだ価格設定なの
でしょう。ウチも当然、検討中ですから。

でもあくまで私個人の考えですが、この、少し高いと感じられる価格について
の判断は、その家族が、銀座をいかに使い倒せるか、にもかなり影響される気
もします。もし私が、この地域に縁が無く、かつ、新宿、渋谷、池袋じゃなく
て銀座が断トツ大好き、というんじゃなければ、価格の割高感を押しても買
いたいと思うかな・・・・という感じはあります。

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銀座近いとなにが得なの？？毎日宝石やブランド品でも買うのか？いいですなお金持ちは。

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103さん
本当にそう思っているのですか？
一生の買い物なので、よく考えた方が良いと思いますよ。

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仮に隅田川溢れたらもともこもない。

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明石町は第二種住居地域で子育て環境も良いけど、ファミリーが欲しい70平米以上の新築分譲の供給数が少ないですよね。だから、ある程度高くなっても買い手はつくだろうというヨミなのではないでしょうか。小学校前の立地、免震の安心感、５０〜８０平米のみ、というところ、うまく狙っているなと思います。

５０平米以下のマンションとなると、八丁堀あたりの物件と競合してくるし、資産運用やセカンド目的の購入者に値踏みされやすい。だから、駅近物件だけど、そういう利便性のアピールよりも、周辺環境の希少性にプレゼンスを感じてくれる人向けにメッセージしているのでしょう。その方が、いいお値段で売れますから。
結果的に、需給バランスには叶った価格設定なのだと私は思います。

ただし、ここまでの価格設定にするならば、ディスポーザーと内廊下と天井高が欲しくなりますね。

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え？天井低いの？

ディスポもないの？

外廊下？

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ディスポーザーはありましたよ。

周辺の物件と比べると、1割は高いなーと思いました。
町は良いのだけど、立地は西向きで建物の影、日照は期待できない点が残念すぎる。

築地川公園沿いの三井の物件(たぶんパークコート)を待ちたいです。
予定地のオフィスビルの解体がやっと始まったから、ここより半年遅れくらいの竣工かな。。

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野村の八丁堀も75平米で平均坪330くらいみたいですね。
そっちもこっちと同じで、みんな、高過ぎるって騒いでるけど。

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ディスポーザーはあるよ。天井高は240、東の民家側に外廊下。

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きっと三井はここより高いだろうね。それでもきっと完売なんだろうけど。

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築地川公園側に三井の物件の予定もあるんですか？
公園に面しているのは良さそうですね。
でも、ここより高くなるなら、うちは手が出せそうにありませんが。

最近は中古物件のチラシに新価格の表示も目立つし、
プチバブルがはじけて価格も安定してきたのかなと思いきや、
新築の相場は上がっているのでしょうか？

10年くらい前は、この近辺も200万円代前半で購入できて割安感があったのに、
昨年の聖路加側の物件といい、だいぶ相場が上がってしまった印象ですね。

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10年くらい前は、マンションが一般的に安い時代でしたから。
2005年マンション暴落説なんてのがあって、一部のタワマン以外はＭＲがガラガラでした。

三井のマンション計画は、もと日商エレクトロニクスが入ってたビルではないでしょうか？

築地本願寺のすぐ先で、築地川公園に面してる。
四方道路。聖路加病院が目の前。
と条件は揃ってる。

ただアドレスは明石町ではなく、築地６丁目。
お値段はここより高くなりそうな気がします。

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しかし三井はこのエリア好きだね。パークリュクスもパークホームズもあるし。いよいよパークコートか。

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確かに、明石町周辺の地域、10年くらい前は、利便性に比べて割安感が
あって手が届く感じだったけど、待ってるうちにかなり遠くなって
きたかも感がある。でも、これだけ建つと供給過剰で安くならないのかな。

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タワーないし、残念ながら供給はまだまだ少ない方だよ。

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築地7-3-1のビルですか? それほど古いビルじゃないのに壊していて気になってましたが、ここにマンションが建つんですね！ 西側が築地川公園で、その間の道路はタクシーが路駐休憩するほど車も少ないので、西側は良さそうですね。南と東はビルが建て込んでいるかな。明石町の雰囲気とはちょっと違いますが、築地駅からすぐだけど静かなゾーンなので、売れそうですね。価格が気になります。

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>119

冒険広場の南側ですね。ダメとは言いませんが明石町の方が住環境としては勝ります。

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確かに、築地と明石町は、だいぶ雰囲気が違いますね。好みはそれぞれと思います。以前、築地7丁目に住んでましたが、飲食店も多く、市場関係や日刊スポーツ関係のビルもあり、気取りのない男性的な活気がある街でした。朝早くからターレ（市場の荷運び用の三輪バイク）の音が聞こえたし（結構心地よい）、住民にも市場関係の方が多かったです。治安も良いし、下町風情が好きな方にはいい場所だと思います。一方、聖路加を挟んだ明石町側は、住宅地域で商店があまりない分、緑が多くて、四季の変化を感じられるエリア。佃大橋沿いの道を除けば、車の通りも少なく静かなので、落ち着いた雰囲気重視の方に良いと思います。いずれのエリアも、1.5kmくらいの徒歩圏内に、日常の買い物のほか、各種専門店、市場、百貨店、病院、各種専門医のクリニック、区役所や税務署などが集約されていて、かつ、隅田川テラスやあかつき公園もすぐ。一度住むと離れ難いエリアです。

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ここは、レポートによれば、フェアバリューよりもかなり割高。お金に余裕あるなら買いだが、ローンするなら破滅ですね

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明石町、「都心に住む」の〈都心の住宅街 人気アドレス50〉に出てましたね。びっくり、21位にランクイン。公示地価がこんなに高いなら、マンションの価格が高いのも仕方ないのかな。高嶺の花になっちゃいましたね。

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まあ、明石町は中央区では唯一住宅地と言える町だからね。

しかし、もともと海だったところの埋立地ですから、千代田区富士見とか城南５山とか、新宿区市谷砂土原町とか文京区西片とかの住宅街には遠く及ばないですよ。

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でも、この価格・グレードにしては、外廊下だし、セキュリティも甘いですよね。

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外廊下と天井高さえあれば、多少高くても欲しい物件です。この2つは後に変えられない要素なので、正直悩んでます。明石町は次にいつ物件が出るかわからないので、このタイミングを逸してしまうリスクもあるし。うちは、職場アクセスや地縁もあって、他区は検討外なので地域限定で探しています。

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126です。内廊下と天井高さえあれば、の間違いでした。

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私ならシャルマン築地明石町あたりを買っておいて建て替えを待ちますけどね。それか明石町パークハウスか、グランスイート明石町あたりですかね。

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Mid駐車場ってのも、いずれマンションになりそうですね。

あそこが、築地界隈の特等席だと思ってますが、いかがですか？

新大橋通りから一本入り、築地駅に近く、公園前、そして南東向きの四方道路。

最後に、デニーズに変わりに、スーパー入らないかな？

AOKIか、クィーンズ伊勢丹か、成城石井か。

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聖路加ガーデンの北側、並木通りの角地にあったNTTの建物を取り壊すようなので、
てっきりマンションが建つのかなと思っていたのですが、
貼ってある建築計画によると、できるのは店舗と飲食店の複合施設のようです。
事業主はぱぱすなので、少なくともドラッグストアはできそうですね。
店が少ないこのあたりが、いくらか便利になるでしょうか。

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NTTの建物を取り壊してできるのは、マンションではないのですね。立地が良く、マンションを期待していたので、残念です。

この物件は、車の通りが比較的多い都道473号線に近く、日照も眺望もあまり期待できず、外廊下なのが残念です。また、あれだけ高い価格設定なのであれば、ミストサウナも付けて欲しかったですね。ただ、明石町の緑が多い街並みは好きです。

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確かに聖路加前の大通りのNTT跡地、マンションにも良い立地でしたね。私もマンションでないのは、少し残念です。でも、ぱぱすドラッグが入ると便利になりそうですね。京橋築地小の前にあるぱぱすドラッグのように、野菜や食品も扱う形態になるのかな。この大通りは、電線地下埋設で歩道が広くて並木は見事、夜や週末も静か。エリアの雰囲気をこわさないことを祈ります。

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NTT跡地の看板、見ました。今年の10月末完成で4階建てで「物品販売店舗、保育所、飲食店」とありました。保育園もここにできるんですね。

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近くに、店舗と保育園ができるのは、嬉しいな。
子育てするのには、明石町は緑や公園が多く良いかなと思ってます。

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この地域は子育て世帯が少しずつ増えていますね。明石小もずっと1学年1クラスでしたが、今の1-2年生は2クラスです。共働き夫婦が多いエリアなので、保育園のニーズも増
えているのでしょう。それでも、タワーマンションの建設が少なく人口流入は緩やかですから、地域の人口バランスと景観が保たれているのだと思います。ビルが多くても、銀座と同様に建物の高さが保たれているので、圧迫感が抑えられていて、広い歩道はベビーカーや車椅子にも優しいです。これで、新富町の聖路加側出口にエレベーターが出来れば、文句無しです。

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いい立地ですね。
モデルルーム見た方がいいのでしょうか。

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４階建てというのは容積率の売買でもしたんですかね？

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Aタイプでいくら位の予定ですか
価格予定が出ている部屋があれば教えてください

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＞136
ご自身の居住で検討されるなら、天井高の感じ、外廊下側の窓まわりなどは
モデルルームで確認されておいた方が良いと思います。

＞138
Aタイプは8000万円代で、南側も抜けている上層階だと9000万円弱、
Bタイプ（73.34m2)は7000万円代です。

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139さん
ありがとうございます
Aタイプの玄関窓が気に入っているのですが
２階も8000万代ですか?

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＞140
Aタイプの2階の価格を控えてなかったのですが、4階の予定価格が8200万円でした。

玄関の窓は、確かに珍しい作りで良いと思いました。
ただし、東側には数m先が民家がありますので、目隠し的なカーテンが必要になりそうです。

東側の民家（将来、小さめのマンションにたて変わりそうな感じがします）と
南側のマンション、開口部である西側のラヴェール明石町、小学校
との位置関係は、現地でよく確認されると良いと思います。

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