オーベル明石町レジデンス

勝どき3丁目の優良物件といえばシティハウス勝どきステーションコートだね

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>１８６　八丁堀や茅場町に仕事でよく行く人がいるのですが、生活環境としてそこはどうかと聞くと”う～ん”という返答でした。要は仕事の町という感じで自然環境や商環境が主なわけではないとのこと。でも悪い点もないとは言ってましたね。

比べると自分は新富町がやっぱりいいのかなという印象です。
ここオーベルなどは周辺が従来からある敷地、建物に囲まれていていい意味で変化のない安定味を覚えます。

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中央区在住ですが、明石町アドレスは特別な印象。
子供が小さい家庭は特にいいと思います。
予防接種に検診にと近くて便利。
価格がこうじゃなかったら真剣に検討したかった。

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港区と中央区内で何度か住み替え経験があり、１０数年前からこのエリアに住んでいます。職場が銀座にある私には、このエリアはベストです。生活面では、区役所も保健所も郵便局も税務署も近いことは何かと便利です。子どもが小さいうちは聖路加の救急にも何度かお世話になりました。もっとファミリー向けの80平米以上の供給があればいいのになと思います。ニーズはひじょうにあるはずです。

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中央区の小学校事情に詳しい方、中央小学校と明正小学校のどちらが新しいのでしょうか？

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買い物が不便すぎて躊躇しています。
足りないものを間に合わせで買うスーパーはあっても、
食材選んでちゃんと自炊したい人には向かない立地ですよね…。

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193さん
中央小学校は去年夏完成
明正小学校は来年夏完成

オーベルは明石小学校

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ありがとうございます。
明正が一番新しくなるのですね。
となると、新川がいいのか。

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どこも真新しいんだから一年ぐらい大差ない思うが…。

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195です
明石も中央も新しいので同じですよ。

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明石小も中央小も、新校舎は「これが区立？」と思うほど、たいへん立派です。明石小は廊下が教室ほど広くて、随所にオープンスペースも設けられています。中央小はモダンなデザインで校舎屋上が校庭、室内プールは地域に一般開放もされています。地域の顔ということもあって、いずれの小学校も区が相当な予算と力を割いて建て替えを進めたようです。

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明石小OBですが、自分が子どもの頃は築地小が新築で人気ありましたね。
人数も多く、銀中に進んでも築地小の子が中心という感じがありました。
でも今や築地小は古くなり、統廃合の危機もあった明石や中央小に人気を取られそうで栄枯盛衰ですね。

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この周辺のマンション建築ラッシュを見ると、明石小より中央小の
学区に新しいマンションが建つ件数は多そう・・
だからどうと言うわけではないけども・・・・・色々な解釈が出来
そうで・・・ちょっと気にはなります。

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明石町に住んでいるご家庭で、
お子さんが明石小学校に通われているところは少ないですよ。
明石小学校には入船や湊の住所から通われるケースが多かったです。
今もクラス数は少ないままだと思いますので、
多少マンションができても、受け入れ自体は問題と思います。

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202さん「明石町に住んでいるご家庭で、 お子さんが明石小学校に通われているところは少ないですよ」って、何を基準に「少ない」とおっしゃっていますか？ 私学や築地京橋小などに通っているお子さんも知っていますが、多くは明石小ですよ。明石幼稚園と明石保育園から明石小に入学するお子さんが多くて、小学校お受験組は少数派です。そもそも明石町は丁目もないほど小さいエリアなので、学区も築地７丁目、入船・湊の３丁目まで入っています。

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現地近くの隅田川テラスに行きました。人も少なくてお花見の穴場ですね。

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ここって申し込みはいつ頃からですか? 1期、2期というように分譲期も分かれるのでしょうか？ご存知の方いれば教えてください。

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今の段階で決定しているのは販売時期は4月中旬のみのようです。
価格も期分け販売かも未定のようですね。
>販売開始予定　4月中旬
>※価格・販売戸数は未定です。
>※全体で売るか数期で分けて販売するか確定しておらず、販売住戸が未確定のため物件データは全販売対象住戸のものを表記しています。確定情報は新規分譲広告において明示いたします。

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昨日、中住戸の間取り図と支払いシミュレーションの資料が届きましたよ。やはり角住戸からだいぶ希望が入っている感じなんでしょうね。

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この週末に現地周辺を歩き回りましたが、
街に落ち着きがあり、緑が多く、
この物件の周辺環境は安定していそうでいいですね。
週末も窓を開けて過ごせそうだと思いました。

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通り向かい湊の再開発エリア、最近古い民家の解体が進んでますね。テナントに魅力的な店舗が入るといいな。

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ここ、1期は33戸とあるので、少しずつ売るっていう計画ですね。
1期のAタイプは何階が販売対象ですか？
SUUMOには中住戸の3室の価格だけ出ているけど、
角部屋のAタイプはもう買い手がついちゃってるんでしょうか？

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1期の前に売っちゃうのはおかしいでしょ！？

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先々週末？の要望書提出〆でAは全階提出されたので、残念ながら実質決まってますよ。今から検討しても無駄です。

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えっ？登録後に複数希望あれば抽選でしょ？
要望書で決まりではないはずです。

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属性が良ければ決まりでしょ。

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いや〜プラウド並みの販売かと思いきや…

情けない販売戸数ですね。

こりゃ完売まで1年はかかりますね。

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実態として属性良ければということはあるにしても
形式上は複数希望出れば抽選ですよね。

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Aタイプはいいと思うので要望書が入っているのもうなずけます。
ただ、複数申込があったら抽選しない訳にはいかない。
それを回避する為に申込を今日だけにしたのでしょう。
絶対購入したい人は嬉しいやり方です。

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形式上は抽選でも、やはり要望書を出して既に審査も通った人が決まりますよね。ひっくり返ったことってあるんでしょうか？
そもそも営業はさらなる申し込みを受け入れるのでしょうか？
うちは苦笑いで遅いと言われました。

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ありました。

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第一期で角住戸と終わってしまいましたよね?

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角住戸は早めに要望入ってましたね。ここは完全予約制でオール個室ですから、プラウドみたいにお客さんを呼べないようですね。プラウドはお客さんを並ばせていたようですが、ここはゆっくり検討出来たので良かったです。

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>220様
ひっくり返ることあるんですね・・・。
「遅い」と言われても、申し込むだけの価値はあることもたまにはあるんですね。

勉強になりました。

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つーか、販売戸数が少ないからゆっくり検討出来ますね。

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そうですね(笑)　価格も割高感ありますから。第1期以外のお部屋にも要望が入っているようです。次回はいつ販売するのでしょうね。

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そういえば、MRに行ったとき営業の人が「時間をかけてじっくり販売していく物件なので…」って言ってました。割高感あるけれど、昨年の明石町物件で抽選外れて買えなかった方や、ここの環境や免震が気に入って購入する方が一定数いるという読みのようでしたよ。 比較されやすい競合物件の少ないマンションって、強気な価格設定になるんだなぁと思いました。うちはここの中古を気長に狙おうかな…なんて、考えてます。待っている間にもっとバランスの良い物件がでるかもしれないし。

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そういう考え方、冷静で賢明さに共感できます。
時間かけてじっくり売っていく。。。そんなこと売主がコントロール
できるような言い方、すぐに売れない物件にしか使えないセールス
トークですね。表面的な話だけど信頼感薄れます。
うちもそんなニュアンスで言われて、気持ちややなえ気味です。
もちろん、それが理由で判断はしないですが。。。。

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Aタイプの角住戸が良かったけど、分譲・契約済み・・・。
遅かった・・・。
他の部屋で検討してください、と言われました。
時期以降分譲住戸でも、要望があれば受け付けます、とのことでした。
大成建設施工のクオリティーはとても気に入りました。
ただ、間取りが・・・。

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やっぱりもうＡは全滅ですかね・・・。

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Bタイプは7000万円代ですか？ご存知の方いらっしゃれば教えてください。
うちは子どもが1人で、中央区の隅田川手前の物件の中ではここが一番いいなと思っています。

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Ｂタイプは7000万台前半だったと思います。営業マンが検討している他のお客さんが多いですと言ってました。

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232さん、ありがとうございます。Bタイプだと早めに動いた方が良さそうですね。家族と相談します。

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ここのバルコニーは植栽ＯＫ？
ＭＲでは置いてあるようですが（画像参照）。
風があまり無い環境なのか手すりが高いから大丈夫なのか。
可能であれば緑が好きな私は同じように飾りたいですね。
できればグリーンカーテンもと考えていますがどうでしょう。

スロップシンクがないんですよね、汗。

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植栽は、過度な重量にならず避難路も塞がなければ、OKではないでしょうか。
周辺にもベランダガーデニングされているマンションがありますし、
通り側がバルコニーなので、手入れされたグリーンが見えるのはいいと思います。
バルコニーが西向きなので、植物の生育がどうなるかが気になりますが。

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南海トラフ地震の長周期地震動のシミュレーションが発表されましたね。
その規模の地震の際に、こちらの免震装置はどれほどの低減効果になるのでしょうかね？
20分なんて長い時間も揺れると積層ゴムも消耗しそうですが、
免震はやはり安心材料ですね。
タワーマンションはだと、自室の被害が小さかったとしても
マンション全体のあちこちの修繕に費用がかかりそうだし、
ここくらいの高さと規模で免震なのはあらためて魅力に思いますね。

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免震は長周期地震動に共振すると言われていますね。
直下型の縦揺れにも効果は無いと言われていますし。
タワマンは世帯数が多いので、全体の被害も１戸当りは少額になります。

そもそも明石町を選ぶ人は、
あまりタワーマンションに興味のない人が多いのではないでしょうか?
街を歩けば実感しますけど、マンションはせいぜい10数階で、
唯一の超高層は聖路加タワー、
緑と建造物のバランスが良いからこそ景観が保たれています。
街並みでいえば、高さ規制のある銀座と、渋谷や新宿のような違いで、
都会だけどあまり人工的な環境を好まず
のんびり静かな環境を重視する人が選ぶエリアと思います。

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でももし、明石町にタワマンができたら超人気でしょうね。
月島タワマンのＭＲをわざわざ、聖路加に作ったほどですから。

タワマンができない立地だから価値があるんじゃないかな？

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何かの制限がある地域ですか？

でも不思議と聖路加通り沿いにはタワマン無いよね。

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タワマンがない通りなんて、他にもたくさんあるんじゃ？

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明石町は住居地域で容積率が低いからタワマンには向かないですね。建てられないことはないけど広い土地が必要です。だからタワマンが無いのでしょうね。

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容積率緩和、を政府が言いましたから将来は分かりませんね。

このマンションの西側のURは22階建てですね。
超高層というほどの高さではないことと
明石町のもっとも北側にあるせいで、
それほど空を塞いでいる圧迫感がないですね。
それでも、このマンションの北側半分は
視界がそれなりに塞がりますが。

聖路加の前の通りは
街並み誘導型地区計画で高さ制限があるんですかね？
確かに高さが揃ってますね。

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並木があって公園もあってタワマンが無いなんて素晴らしいなあ、中央区に類例無しです。

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22階建てなら、一応タワマンです。豊洲には19階建てタワマンもあります。

タワマンが少ないこともだけど、道路幅が広いわりに車の交通量も少ないのがいいんじゃないの。
明石町って、昔からある地域なのに道路幅が広いのはどうして？

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屋敷町だったから火避け地として道路が太かったんじゃないですかね？

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もともと川だったところが多いからだと思いますよ。
聖路加タワーの手前も築地川公園もあかつき公園も、昔は川でしたから。
http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=7

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立地は申し分ないでしょう。
もともと新規物件が少なく「知る人ぞ知る」穴場的な明石町。
区民以外には一般認知度は低いから、
この金額で近隣プラスαをどこまで狙えるかが勝負かな。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000012042013...
（日経 住宅サーチ）最前線 こだわリポート
ここでも、結びがそんなニュアンスでしめられてるよ。

営業さんも完売に向けて頑張って！

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名より実を取る立地ですね。確かに静かな環境でした。施工が大成ですから高いのは分かります。営業も丁寧でしたね。悩みます。

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たしかに明石町アドレスのマンションですが、
残念ながら裏通りにあるマンションです。
築地や湊に住んでいる方に対しては、少しは自慢できるかもしれないですが、
聖路加ガーデン前の道路側のマンションに住んでいる方からみれば、
同じ明石町でも別エリアと認識されていると思います。

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確かに明石町の中でも住環境重視なら
聖路加ガーデン前の並木通り沿いか、隅田川ビューの物件でしょうね。
でも、この物件も駅近というアドバンテージがありますよね。

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なるほど、同じ明石町でも場所によって位が異なるのですね。正直あまり大きな違いはわかりませんでした。住んでる方の意識が高いエリアなんですね。

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学校の向かいでうるさくないですかね？

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明石町住民ですがそんな意識ないですよ。
並木通りや隅田川沿いは駅から遠いし、再開発前の汚い時代を知ってますから格上でもなんでもないです。

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258さん 感じ方は人それぞれでしょうが、明石小は生徒数も少ないのでふだんは比較的静かです。今年から校庭での運動会と盆踊りが復活しますから、その間はにぎやかだと思います。音といえば、聖路加のチャペル。こちらの音は地域のシンボルでもあります。こちらも好みは分かれそうですが、かなりの音量で響き渡ります。

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ちなみに、聖路加看護大学のチャペルの鐘の音
http://www.youtube.com/watch?v=P6drR7kotFk&feature=youtube_gdata_p...
後半のゴーン、ゴーン、という音はかなり響きます。

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チャペルがシンボルとはいい感じですね。うるさくても我慢しそうです。隣のイタリアン？どんなお店かご存じでしょうか？気になってます。

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イルピエーノですね。席数の少ないこじんまりとした庶民的なイタリアンです。オシャレな感じはないですが、ランチで食べたチキン・グリルは美味しかったです。こちらのお店は、残念ながら土日休み。イタリアンなら、新富町周辺から昭和通りにかけていいお店がいくつもあります。有名店では落合シェフのラ・ベットラもこの物件から散歩がてら行ける距離です。

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土日定休は残念ですが、気軽に使える店ですね。美味しそうな匂いがするので、ランチでお試ししてみます。銀座に近いからお店選びが大変。酔って歩いて帰れるのが魅力です。

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銀座で飲んだあと歩いて帰れる距離は魅力。しかも隅田川も近い。散歩する機会が増えそう。

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いい物件なんだから早く完売しろよ！

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物件概要、更新されてるね。２次は5戸。
http://www.ober.jp/akashi88/outline.html

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↑これ、優先分譲の2次、ね。どう読み解けばいいのか、わかる？

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全部西向きなんですね。ワイドスパンのタイプは無いのでしょうか・・・
向かいの高層マンションとのお見合い具合はどんな感じでしょうか・・・？

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先日の渋谷区マンションの事故、オーベルの代々木上原の賃貸マンションのようなのですが、他のオーベルシリーズの建設に影響はないでしょうか？進捗など。

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一番南側のAタイプ以外は、向かいのラヴェール明石町（UR賃貸）とお見合いです。通りの道幅はそこそこあるので、ご自身にとって許容できる範囲か現地で確認された方が良いと思います。Googleアースでもある程度はイメージ確認できますね。

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優先分譲は欲しい人が買える確率が高いそうです。Ａタイプは完売。ラヴェールは南側が5階位なので、見合いではＢタイプは抜けて、Ｃタイプは大体抜けるようです。前の道が広いので個人的にはラヴェールはあまり気にしません。それに価格も届かないので・・両面バルコニーのＥか北角のＨタイプで迷い中です。

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週末に周辺を散策しましたが新緑が大変に綺麗でした。

こちらにも聖路加のチャペルと庭の風景がありました。
たぶん朝かな？ 鳥のさえずりも一緒に聞こえています。
銀座から徒歩15分程度とは思えないですね。
http://www.youtube.com/watch?v=G66WGNWBrUo&feature=youtube_gdata_p...

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273さんのyoutube拝見しました。中央区らしくないですね。チャペルと鳥のさえずりが新鮮でした。

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このYou Tubeは昨年の6月の撮影みたいですね。
紫陽花が写ってるのでちょうどこれからの季節ですね。

近くに住んでますが、明石町は聖路加やあかつき公園の近辺は
朝方から鳥のさえずりはよく聞こえますよ。
こういう環境は、中央区内では
リバーシティと明石町が2大エリアと思います。
まとまった緑と高木がないと鳥はこないので。

チャペルは明石町ならではですね。確かに趣あります。

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＞＞２７５さん
通勤に楽な所と考えるとどうしても、子育て環境はどうなのかなという所になってしまうので
今色々検討しているのですが、こちらは中央区ながら自然もたくさん残り、通勤、子育て環境とも
いいなと魅力に感じています。小学校も近いですしね。一番近いスーパーが、
ニューみ乃り屋という所になっていたので調べてみました。はじめて聞くスーパーだったもので。
野菜などが安いという口コミが多いスーパーでした。８時から２２時までやっている様なので
なかなか活用できそうなスーパーという印象を受けました。

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ニューみ乃り屋・・・私も初めて耳にするスーパーです。
大手チェーン店ではなく個人経営のスーパーなのかと思い検索してみましたら、
「プロ御用達のスーパー。こちらには料理人しか扱わない「タアサイ」や
「かすべ(ガンギエイ)」など、本格的な食材も陳列しています。一般には調理法も
わからない野菜や魚なども取り扱うのです。本格食材でプロ級の食卓を楽しみましょう。」
という説明を見つけることができました。築地の料理店御用達のスーパーなのでしょうかね？

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子育て環境は良いですよ。
緑と公園が多いし、地目から
パチンコ屋さんなどできない地域ですし。

みのり屋さんはごく庶民的なスーパーです。
ここはスーパーの選択肢が少ないですが、
銀座や東京大丸のデパ地下の
閉店間際をよく利用してます。
将来、湊の再開発で大きいスーパーが
できるのを期待してます。

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最近検討し始めたのですが…

Cタイプって何平米かご存知の方いらっしゃいますか。
Aは完売、Bだと狭いなと思いまして。

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Cタイプは、Bタイプより若干小さくて71.2平米です。
以前にもらった資料には2階で6600万円〜 とありました。
Bタイプが13.2畳（＋キッチン3.5畳）の横長リビングなのに対して、
Cタイプは12畳（＋キッチン3.2畳）の縦長リビングです。
リビングの開放感はBの方がありそうですね。

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>280さん

ありがとうございました！
そうすると、Aの間取が一番広かったのでしょうか。

うちはこれから子供が生まれるんですが、
70平米ちょっとで家族３人って、狭くないですか。
ひょっとして、この広さで家族４人なんてお家もあるんでしょうか。
都心の80平米以上は高すぎるし、難しいですね。

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でも中央区は安いので助かります。庶民の味方ですね。

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＞282

そして便利な場所が多いです。こちらのオーベルもそれに当てはまるのではないでしょうか。
便利さを加点すると本当に安いと判断できますし、安さ以上の価値を覚えます。
都心でありながらゴミゴミもしていませんし、逆に隅田川テラスや築地川公園のような清清しいスポットが徒歩圏という醍醐味。
何気にいいこと尽くめなんですよね。

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庶民の味方ですからね。

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千代田区や港区と比べれば、安いかもしれませんが、庶民の私的には味方とまでは？とは言え、魅力的な物件であることに間違いありません。住環境、免震は中央区で考えると抜けた物件です。ちょっと焦りますね。

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焦っていないで、次の販売開始前に購入意思を伝えておけば？
可能な限りの調整はやってくれるでしょうから。

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ここはあとどれくらい残っているのでしょうか？

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立地がいいなと思って目に止まりましたが、
住まいサーフィンに出ている価格表見ると
5000万円以下の部屋は1部屋も無いんですね。
住民の層が揃っているという意味では良いのかな。

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