オーベル明石町レジデンス

Ａタイプの2階は、少なくとも7000万円台ではなかったです。

あと、ラヴェールや隣のマンション、東側の民家との位置関係は、
ＳＵＵＭＯなどの航空写真で、ある程度は判りますよ。
それと、モデルルームに行くと、ラヴェールや隣のマンションと
の位置関係が、もっと正確に判るようになっています。

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141さん142さん
ありがとうございます
やはり高いですね
検討します

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外廊下に窓が面している部屋が大半なんだから、この価格なら着床制限付きエレベーターくらい付けるべき。
防犯に対する意識が薄いマンションであるのが残念です。自動的に警備会社に通報、と言っても、その時点
では被害が発生しているのだから、それでは全然不十分だと思います。

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明石町であの価格でマンションを分譲するなら、それに見合ったグレードにするべきだと思います。
防犯面もそうですし、仕様も見合っていないと思います。オーベルだから仕方ないのでしょうか。

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そうですね、外廊下の仕様は気になりました。
モデルルームでも外廊下に面した窓まわりが
昔ながらのマンション風で、賃貸っぽいというか、残念な感じでした。
このお値段なら、自宅玄関口まで特別感を演出して欲しいと思います。
せっかくエントランスや正面外観は落ち着いた感じなのに、
エレベーターからドアの間で、トーンダウンしてしまいそうですね。
セキュリティ観点でも、東側の住宅からも丸見えなのか、
目隠し板はつくのか、など気になります。

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現地を見ました
マンションと戸建てに囲まれていて、南側マンションに排気口あり、角部屋の良さは上の階に限られそうです。
Aタイプがいいなと思いましたが、イメージ変わりました。

価格に聖路加や小学校という周辺環境の良さを盛り込み過ぎています。

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住戸プランを田の字にしたことで、どうしても廊下に面する部屋が多くなってしまうんですよ。
そうなると、特に、廊下に面した部屋を寝室にすると廊下を通る人の音に悩まされたり、そうで
なくとも防犯上の欠点が出て来ます。

それをオーベルなりに、ワンフロアを切って真ん中で行き止まりにすることで、部屋の前の廊下を
通る人の数を減らし、多少はプライバシーに配慮した、ということでしょう。

でも、外廊下に面した部屋の窓のルーバー面格子について、さも防犯に配慮したかのような記載が
ありますが、防犯という観点からは、ルーバー面格子は余り意味は無いです。

それに、どなたかも触れていましたが、エレベーターの前で、もう１つセキュリティを入れるべき
ですね。この価格なら。セキュリティがダブルじゃ、２０年前の普通の安い賃貸マンションと同
じ仕様です。

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ど素人だからこそ、選択を誤らないよう、条件のプライオリティを見極めて慎重に決めたいです。みなさんが挙げていらしたセキュリティの観点やグレード感のご指摘は、私には参考になりました。居住してから気づくのと、あらかじめ認識して納得してから住むのとでは、まったく違いますから。

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免震だけで、明石町に住むかな？

住居地域を謳いながら、眺望なし日照なし、

ステータスの高さを謳いながら、外廊下駐車場雨ざらし、

売れる値段は270と見ます

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明石町と免震にコストかけ過ぎたから、それ以外
にコストがまわらなくなったって感じ。
けど、セキュリティ増やしても、東側のフェンス
越えたら即、外階段にご到着、次は外廊下に面し
た窓じゃ、頭隠して、の典型。

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明石町の新築マンションが＠２７０で買えるわけないでしょ（笑）

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この都心で、どこまでの眺望を期待されているの
か判りませんが、正面西側の道路が広いので、低層階でも、
都心だからこんなもんかな、という程度の眺望に自分は
感じています。人の判断はそれぞれでしょうが、都心で
眺望を求めるならタワーの高層階を選ぶべきです。

日照についても、西向き自体、日照時間だけで言えば長い向き
ですし、現地に行けば判りますが、西側道路がとても広いので、
昼くらいからは低層階にも割と日照はあります。
ここで言われているほどではないと感じました。日照が気に
なる方は、現地で昼間、実際に確認されたらいいと思います。

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新築じゃなくなった時、何を売りにする物件か？

古いけど免震、だけではリセール弱いと思う。

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八丁堀のプラウドと悩んでいます。角住戸の価格はそんなに変わらない気がしますね。子供がいるとオーベルの方が安心出来るかな。リセールは気になりますね。

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156さん
横から失礼します。
確かに明石町の新築マンションが＠270だったらお買い得だとは思いますが、
「（笑）」を入れるほどではないですね。
逆に、このマンションの価格設定の方が「（笑）」だと思います。

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こんなに割高マンション買うのは、馬鹿か、ボランティアする金持ちぐらいだな。

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ならボランティアしちゃうー、立地いいし。

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157

都心マンションなので、抜群の眺望や日照は難しいというのは
もちろん認識しています。
ただし、現在の予定価格であればそういった抜群の眺望や日照も妥協できない
というだけです。
他の方の書き込みもこういった意図だと思いますがいかがでしょうか。

それにここは埋立地ですよね。液状化の可能性がゼロのわけではありません。
それを考えても現在の予定価格は高いと言わざるを得ません。

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私も163の言うとおりだと思います。

どこの物件も多かれ少なかれマイナス要素はあるでしょうが
それも価格とのバランス（価格に何らか反映されて）がとれて
値する物件になるのでしょう。

そういう点で、私も高すぎると感じているひとりです。

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ここは3.11の地震で液状化にならなかった
ところです。江戸時代に埋め立てられた土地で
現在の埋め立てと明らかに違うのはその材料です。
神田川の土や石を使い、支持層となる地盤も近い。
月島や豊洲などとは土地も工法も根本的に違います。
豊洲が先の震災で液状化したのは有名ですが
築地、明石町あたりはしてません。
なぜか？根本的に違う土地なのです。
買わない人、買えない人は買わなくていいし
妬み嫉みでしょうがないネガ情報投稿はいらないですから。
空が落ちてこないか心配しているおバカさんも。
杞憂ってやつですね。

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165

163です。
165は、まるで不動産の専門家のような発言ですね。

明石町が3月11日で液状化にならなかったことは知っています。
しかし、そのことが東京直下型地震が来たときに液状化にならない
根拠になるのでしょうか。証明できないですよね。
それを裏付けるように、東京液状化予測図では「液状化の発生が少ない地域」と
予測されており、「液状化がほとんど発生しない地域」にはなっていません。

あなたは杞憂と言っていますが、液状化が発生しないと言い切る、もっと明確な
根拠を教えて下さい。

私は、このマンションの購入を検討した結果、感じたことを書き込みましたが、
その結果がネガティブだった場合は、書き込んではいけないのでしょうか？

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近所に住む者です。
3月11日の震災の際、私の知る限り明石町で液状化被害は見られませんでしたが、ところどころでわずかに地盤沈下はありました。このマンションの南側2軒先の建物では、敷地の北側に地盤沈下があり、その後、北側の側面とそこから通じる自転車乗り場までを補修工事していました。このほか、聖路加看護大学の東側の歩道や、隅田川テラスの路面でも少しデコボコが見られました。東京駅近辺でも多少の路面のデコボコは見られたので、大地震発生時には多かれ少なかれ地盤による影響はあるかもしれませんね。
ただし、いずれも軽微なものでしたし、むしろ防災面では、この近辺の道路の道幅や歩道が広い点、木造建築物が少なく火災延焼リスクが小さい点、万一のときに橋などを渡らず地続きで帰宅できる点を、私自身は再評価しました。
（この物件の東側には細い私道に面した木造民家がありますが・・・）
永住でこの地域に住宅を構えたいと思ったきっかけにもなっています。

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中央区は、首都直下などの大地震でも液状化の可能性はほとんど
ゼロ、と公表しています。もちろん、それが絶対とは思いません
が、事実、東日本大震災でも中央区では液状化はほとんど見られ
ませんでしたし、一定程度信頼に値する内容だと思います。

ただ、マスコミの影響でしょうが、地震で液状化、と少し騒ぎ過ぎ
ではないですか？中央区内で、きちっとした地盤調査をしてＮ値50
以上の支持層まで杭を打ち込み、かつ今の厳しい建築基準法に従い
建築されたマンションが傾くほどの大地震など存在しません。

それに、せいぜい数十年程度しか住まないマンションを購入するのに、
2年前の東日本大震災直後の状況で、300年や400年に１度と言われる
ような大地震を想定して購入するでしょうか？人それぞれの価値観だ
と思いますが、車を運転する人が交通事故に遭ったり、煙草を吸う人
が肺癌になる確率の方がはるかに高いと思います。

もっとも、眺望、日照、液状化で徹底してダメ出しをされておられる
方が、早々に明石町を見切らず、価格の点を批判され、明石町のマン
ションに未練を感じておられるところに明石町の根強い人気を感じます。

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液状化して建物が傾くと思っている人は相当少ないんじゃ？
液状化して道路等ライフライン復旧が予想以上に時間掛かるリスクを取るのが嫌なんだと思いますが・・・

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浄水器が有ったり、ディスポーザーもあるので設備は十分ですね。
自分的には魔法瓶浴槽に魅力を感じております。
お湯の温度が下がりにくいのは冬は特に助かりますね。

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東日本大震災のときに被害がなかった、というのは、過去の結果だから、一応の参考資料になるわけで、
将来来るかもしれない、それより大きな地震のときにどうなるか、は専門家を含めて、結局分からないよね。
そのあたりが心配だったら、買うにしても、もっと山の手の物件を買うしかないのかな、とは思うけどなぁ。

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私も、大地震を想定して、地盤のいい場所の物件も検討していますが、そういう場所って、
どうしても利便性では明石町にはかなわないんですよね。坂も多くて自転車では動きにく
いし。銀座やデパートを徒歩圏に出来る明石町をとるか、来るかどうかわからない大地震
に備えて、利便性は劣るけど地盤のいい場所をとるか・・で迷います。

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都内で地盤のよい場所はたいてい緑が多い閑静な住宅街ですね。
都会のビル街の明石町は全く別のタイプの町なので、
そもそもどちらにするかなんて迷いますかね？

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人が、どの物件とどう迷ってたっていいんじゃないの？都会のビル街だって、六本木、
青山、虎ノ門、麹町、番町など地盤のいいところたくさんあるでしょ？それに明石町が都会の
ビル街？

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＞せいぜい数十年程度しか住まないマンションを購入するのに、
＞2年前の東日本大震災直後の状況で、300年や400年に１度と言われる
＞ような大地震を想定して購入するでしょうか？

まあたしかにそうなんですけどね。
でも、東日本大震災は震源が宮城県沖でしたが、
首都圏エリアでもそろそろ関東大震災級の地震が来る時期と言われています。
そうなったら、首都圏が受ける被害は、東日本大震災の際のそれとは比べ物にならないでしょう。
だから新築を買う人の中には、地盤を気にする人がいるんじゃないでしょうか。

でも地盤を気にするなら、そもそも中央区なんて選ばなければよいのですがね。

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もしかしてここって、
南寄りの一部を除いて、ほとんどの部屋が、
目の前のUR高級賃貸に景色も日照も塞がれちゃうってこと？
都心だから仕方ないのかしら。
でも、目の前にあんなに大きなマンション建ってたら、
最上階でも日が入らないですよね。。。

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平日日中に現地を見たところ、午後の日照は、A,Bタイプの中層辺りであればまずまずでした。西側の道幅がそこそこあって、南西方向は明石小学校の校庭、その先は中層の聖路加看護大学だから、空がふさがれてない感じです。その点では、八丁堀近辺の物件よりは開放感あると思います。北側のH、I タイプ辺りだと、ラ・ヴェール明石町に塞がれて日照時間も短かくなるうえ、 窓を開けたときには大通りからの車の騒音も多少気になるかもしれませんね。

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１７０さん
実家が魔法瓶浴槽ですが４時間位は冬でもそのままの温度を保っているみたいです。夏などは
夜わかしたお風呂が早朝でも全然入れる温度だったりするとか。今我が家はまだ子供が小さいので子供は早めに
お風呂にいれたいし、主人が夜遅く帰ってくるので、その時はまた追い炊きをしてなどかなり
光熱費的に厳しい状況なのですが、どれが解決できるのは嬉しいですね。

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ここ、坪単価どのくらいになりそうでしょうか。

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1月に電話したとき
3月末正式価格発表と言っていましたが
申し込みの時期は決定していますか?

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http://allabout.co.jp/gm/gc/409964/
このAll Aboutの記事によると、こちらの物件は
2月末時点で１２００件の反響があったとありました。
Aタイプは早く売れちゃいますかね？
築地7丁目の物件とも比較検討したかったんですが。

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Ａタイプは早い段階から結構問い合わせが多かったみたい。
明石町の８０㎡超えって意外と少ないので。

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八丁堀近くの新川と明石町、どちらがお得なのかなぁ。
駅近だと新川ですよね。中古で良いのでてるし迷う。
金利の上昇が起こらないうちに買いたい。。。

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186さん　お得感の比較はわかりませんが、この辺りの住民の感覚では、住環境重視・ファミリーなら明石町、東京駅アクセス重視・DINKSなら新川、と思います。個人的には、さらに区内で類似競合地が少ないという希少性では、明石町に１票です。

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勝どき3丁目の優良物件といえばシティハウス勝どきステーションコートだね

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>１８６　八丁堀や茅場町に仕事でよく行く人がいるのですが、生活環境としてそこはどうかと聞くと”う～ん”という返答でした。要は仕事の町という感じで自然環境や商環境が主なわけではないとのこと。でも悪い点もないとは言ってましたね。

比べると自分は新富町がやっぱりいいのかなという印象です。
ここオーベルなどは周辺が従来からある敷地、建物に囲まれていていい意味で変化のない安定味を覚えます。

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中央区在住ですが、明石町アドレスは特別な印象。
子供が小さい家庭は特にいいと思います。
予防接種に検診にと近くて便利。
価格がこうじゃなかったら真剣に検討したかった。

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港区と中央区内で何度か住み替え経験があり、１０数年前からこのエリアに住んでいます。職場が銀座にある私には、このエリアはベストです。生活面では、区役所も保健所も郵便局も税務署も近いことは何かと便利です。子どもが小さいうちは聖路加の救急にも何度かお世話になりました。もっとファミリー向けの80平米以上の供給があればいいのになと思います。ニーズはひじょうにあるはずです。

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中央区の小学校事情に詳しい方、中央小学校と明正小学校のどちらが新しいのでしょうか？

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買い物が不便すぎて躊躇しています。
足りないものを間に合わせで買うスーパーはあっても、
食材選んでちゃんと自炊したい人には向かない立地ですよね…。

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193さん
中央小学校は去年夏完成
明正小学校は来年夏完成

オーベルは明石小学校

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ありがとうございます。
明正が一番新しくなるのですね。
となると、新川がいいのか。

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どこも真新しいんだから一年ぐらい大差ない思うが…。

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195です
明石も中央も新しいので同じですよ。

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明石小も中央小も、新校舎は「これが区立？」と思うほど、たいへん立派です。明石小は廊下が教室ほど広くて、随所にオープンスペースも設けられています。中央小はモダンなデザインで校舎屋上が校庭、室内プールは地域に一般開放もされています。地域の顔ということもあって、いずれの小学校も区が相当な予算と力を割いて建て替えを進めたようです。

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明石小OBですが、自分が子どもの頃は築地小が新築で人気ありましたね。
人数も多く、銀中に進んでも築地小の子が中心という感じがありました。
でも今や築地小は古くなり、統廃合の危機もあった明石や中央小に人気を取られそうで栄枯盛衰ですね。

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この周辺のマンション建築ラッシュを見ると、明石小より中央小の
学区に新しいマンションが建つ件数は多そう・・
だからどうと言うわけではないけども・・・・・色々な解釈が出来
そうで・・・ちょっと気にはなります。

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明石町に住んでいるご家庭で、
お子さんが明石小学校に通われているところは少ないですよ。
明石小学校には入船や湊の住所から通われるケースが多かったです。
今もクラス数は少ないままだと思いますので、
多少マンションができても、受け入れ自体は問題と思います。

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202さん「明石町に住んでいるご家庭で、 お子さんが明石小学校に通われているところは少ないですよ」って、何を基準に「少ない」とおっしゃっていますか？ 私学や築地京橋小などに通っているお子さんも知っていますが、多くは明石小ですよ。明石幼稚園と明石保育園から明石小に入学するお子さんが多くて、小学校お受験組は少数派です。そもそも明石町は丁目もないほど小さいエリアなので、学区も築地７丁目、入船・湊の３丁目まで入っています。

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現地近くの隅田川テラスに行きました。人も少なくてお花見の穴場ですね。

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ここって申し込みはいつ頃からですか? 1期、2期というように分譲期も分かれるのでしょうか？ご存知の方いれば教えてください。

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今の段階で決定しているのは販売時期は4月中旬のみのようです。
価格も期分け販売かも未定のようですね。
>販売開始予定　4月中旬
>※価格・販売戸数は未定です。
>※全体で売るか数期で分けて販売するか確定しておらず、販売住戸が未確定のため物件データは全販売対象住戸のものを表記しています。確定情報は新規分譲広告において明示いたします。

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昨日、中住戸の間取り図と支払いシミュレーションの資料が届きましたよ。やはり角住戸からだいぶ希望が入っている感じなんでしょうね。

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この週末に現地周辺を歩き回りましたが、
街に落ち着きがあり、緑が多く、
この物件の周辺環境は安定していそうでいいですね。
週末も窓を開けて過ごせそうだと思いました。

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通り向かい湊の再開発エリア、最近古い民家の解体が進んでますね。テナントに魅力的な店舗が入るといいな。

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ここ、1期は33戸とあるので、少しずつ売るっていう計画ですね。
1期のAタイプは何階が販売対象ですか？
SUUMOには中住戸の3室の価格だけ出ているけど、
角部屋のAタイプはもう買い手がついちゃってるんでしょうか？

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1期の前に売っちゃうのはおかしいでしょ！？

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先々週末？の要望書提出〆でAは全階提出されたので、残念ながら実質決まってますよ。今から検討しても無駄です。

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えっ？登録後に複数希望あれば抽選でしょ？
要望書で決まりではないはずです。

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属性が良ければ決まりでしょ。

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いや〜プラウド並みの販売かと思いきや…

情けない販売戸数ですね。

こりゃ完売まで1年はかかりますね。

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実態として属性良ければということはあるにしても
形式上は複数希望出れば抽選ですよね。

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Aタイプはいいと思うので要望書が入っているのもうなずけます。
ただ、複数申込があったら抽選しない訳にはいかない。
それを回避する為に申込を今日だけにしたのでしょう。
絶対購入したい人は嬉しいやり方です。

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形式上は抽選でも、やはり要望書を出して既に審査も通った人が決まりますよね。ひっくり返ったことってあるんでしょうか？
そもそも営業はさらなる申し込みを受け入れるのでしょうか？
うちは苦笑いで遅いと言われました。

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ありました。

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第一期で角住戸と終わってしまいましたよね?

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角住戸は早めに要望入ってましたね。ここは完全予約制でオール個室ですから、プラウドみたいにお客さんを呼べないようですね。プラウドはお客さんを並ばせていたようですが、ここはゆっくり検討出来たので良かったです。

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>220様
ひっくり返ることあるんですね・・・。
「遅い」と言われても、申し込むだけの価値はあることもたまにはあるんですね。

勉強になりました。

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つーか、販売戸数が少ないからゆっくり検討出来ますね。

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そうですね(笑)　価格も割高感ありますから。第1期以外のお部屋にも要望が入っているようです。次回はいつ販売するのでしょうね。

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そういえば、MRに行ったとき営業の人が「時間をかけてじっくり販売していく物件なので…」って言ってました。割高感あるけれど、昨年の明石町物件で抽選外れて買えなかった方や、ここの環境や免震が気に入って購入する方が一定数いるという読みのようでしたよ。 比較されやすい競合物件の少ないマンションって、強気な価格設定になるんだなぁと思いました。うちはここの中古を気長に狙おうかな…なんて、考えてます。待っている間にもっとバランスの良い物件がでるかもしれないし。

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そういう考え方、冷静で賢明さに共感できます。
時間かけてじっくり売っていく。。。そんなこと売主がコントロール
できるような言い方、すぐに売れない物件にしか使えないセールス
トークですね。表面的な話だけど信頼感薄れます。
うちもそんなニュアンスで言われて、気持ちややなえ気味です。
もちろん、それが理由で判断はしないですが。。。。

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Aタイプの角住戸が良かったけど、分譲・契約済み・・・。
遅かった・・・。
他の部屋で検討してください、と言われました。
時期以降分譲住戸でも、要望があれば受け付けます、とのことでした。
大成建設施工のクオリティーはとても気に入りました。
ただ、間取りが・・・。

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やっぱりもうＡは全滅ですかね・・・。

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Bタイプは7000万円代ですか？ご存知の方いらっしゃれば教えてください。
うちは子どもが1人で、中央区の隅田川手前の物件の中ではここが一番いいなと思っています。

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Ｂタイプは7000万台前半だったと思います。営業マンが検討している他のお客さんが多いですと言ってました。

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232さん、ありがとうございます。Bタイプだと早めに動いた方が良さそうですね。家族と相談します。

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ここのバルコニーは植栽ＯＫ？
ＭＲでは置いてあるようですが（画像参照）。
風があまり無い環境なのか手すりが高いから大丈夫なのか。
可能であれば緑が好きな私は同じように飾りたいですね。
できればグリーンカーテンもと考えていますがどうでしょう。

スロップシンクがないんですよね、汗。

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植栽は、過度な重量にならず避難路も塞がなければ、OKではないでしょうか。
周辺にもベランダガーデニングされているマンションがありますし、
通り側がバルコニーなので、手入れされたグリーンが見えるのはいいと思います。
バルコニーが西向きなので、植物の生育がどうなるかが気になりますが。

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南海トラフ地震の長周期地震動のシミュレーションが発表されましたね。
その規模の地震の際に、こちらの免震装置はどれほどの低減効果になるのでしょうかね？
20分なんて長い時間も揺れると積層ゴムも消耗しそうですが、
免震はやはり安心材料ですね。
タワーマンションはだと、自室の被害が小さかったとしても
マンション全体のあちこちの修繕に費用がかかりそうだし、
ここくらいの高さと規模で免震なのはあらためて魅力に思いますね。

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免震は長周期地震動に共振すると言われていますね。
直下型の縦揺れにも効果は無いと言われていますし。
タワマンは世帯数が多いので、全体の被害も１戸当りは少額になります。

そもそも明石町を選ぶ人は、
あまりタワーマンションに興味のない人が多いのではないでしょうか?
街を歩けば実感しますけど、マンションはせいぜい10数階で、
唯一の超高層は聖路加タワー、
緑と建造物のバランスが良いからこそ景観が保たれています。
街並みでいえば、高さ規制のある銀座と、渋谷や新宿のような違いで、
都会だけどあまり人工的な環境を好まず
のんびり静かな環境を重視する人が選ぶエリアと思います。

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でももし、明石町にタワマンができたら超人気でしょうね。
月島タワマンのＭＲをわざわざ、聖路加に作ったほどですから。

タワマンができない立地だから価値があるんじゃないかな？

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何かの制限がある地域ですか？