- 検討スレ
- 住民スレ
- 物件概要
- 地図
- 価格スレ
- 価格表販売
- 見学記
投資マンションのポートフォリオ・利回り実績投稿歓迎
投資マンションを持っていない奴のカラ分析投稿禁止
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/
[スレ作成日時]2012-07-12 22:19:52
投資マンションのポートフォリオ・利回り実績投稿歓迎
投資マンションを持っていない奴のカラ分析投稿禁止
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/
[スレ作成日時]2012-07-12 22:19:52
高度制限は景観保護を目的としているはずだが高さ制限をしたところで
美しい街並みが生まれるわけではない。
例えば第一種低層だって容積率をさげ10メートルに高さ制限をするこ
とで景観を守るのが趣旨のはずだが、地価の高い場所では斜めのへんな
屋根がついたミニ戸だらけになり、むしろ景観を乱している結果となって
いる。
都心部に商業地やオフィスとバランスよく住宅を配置するには郊外的な
発想(最低面積、高さ制限、容積率のよる制限)ではダメだね。
またマンションをつくるにしても南向きがみんな大好きなのでパリのよう
に道路に面して生前とマンションを作ることができず、せまい敷地でセコ
セコ南向きにするので建物が美しくなくなるよね。
>>667
渋谷、新宿のマンション価格はオフィスの賃料がどれくらい低下するかによるね。オフィス用地は収益還元価格から算定されるので、この土地の値段でこんな賃料しか取れないならオフィスなんてやってられねーとなった時点で地価が下がる。
オフィス→(高級)賃貸マンション→賃料取れねー→分譲マンション
って感じか。
職住近接のニーズが高まり続けるのは確かだね。
80歳でも働ける社会へ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120725-00000024-fsi-bus_all
まあそれは開発次第だね。
例えば芝浦なんか再開発前はファミリーで住みたいなんてあまり思わない
エリアだったでしょ。品川港南口もそうだけど。
独身向けにするかファミリー向けにするかを決めるのは経済性です。
もっとも坪あたりの収益がよいプランが選ばれる。
再開発は街の機能を変えるためにやるのだから今まで○○だったから
というイメージだと判断を誤る。
もっとも再開発前にネガティブなイメージがある場所は安く売られる
ので、よい買い物ができる可能性も高い。
>>672
これからは住宅余りの時代だから
そーいうひとつ上の視点で美観と機能が備わった街並みをつくれる地域が
勝ち残れるのでしょ(何と勝負するんだ?って話もあるがw)
街並みを揃えるには
いっぺんに作り上げるか、少しずつ50年かけるか、方法が2方向あるけど
日本では数少ない事例も前者の手法ばかり
デベロッパーと名乗る企業の本気度が試されている時なのかも
なんのために街の美観を向上させるかといえばぶっちゃけそれは
資産性向上のためです。お屋敷外がミニ戸だらけになると景観が
わるくなり結果的に地価が下がります。
地価が下がるのがいやな人(既存住民)が、買い支えるなどしな
いとダメですね。でも既存住民でお金がある人は自分の住んでいる
場所の資産性を維持するために投資したりせず、環境が悪くなると
引っ越しちゃいます。
残ったのはお金がない人だけで反対運動をするだけで、せいぜい
高さが数メートル低くなるくらいの中途半端な建物ができてデベに
金もらって終わりです。
まあお金がない地権者が多数いる以上街並みがよくなるのはムリ
ですね。
埋立地は地権者が法人で1~2社だから再開発はうまくいったが、マンションとして分譲された瞬間数千人の地権者が生まれたわけだから、次が問題ですね(木密地帯と同じ構造となってしまった)
>>678
まあ無難かどうかっていうのは坪250で買った物件が20年後に
いくらで売れるかってことだよね。
坪350万→坪300万
坪250万→坪200万
坪200万→坪150万
だとしたら、金利が低ければほぼ同じコストってことだから高い
場所に住んだほうが得ってことになる。
坪350万→坪250万
坪250万→坪200万
だったら坪250のほうが得だよね。
新築坪250万エリアの築20年の中古価格を広く調べれば
ある程度予測がつくと思うが埋立地はベンチマークとなるものが
ないのでギャンブルだよね。だから無難かとうかといえばギャンブル
であって無難ではない。
上手いね。いつを基準にするか次第。
築25年だとバブル価格で元値が高い。
築20年だとバブル崩壊で元値はかなり下がってる。
プチバブル期の物件の多くは、築5年以内の現時点で中古騰落率が2~3割下落している状態。
(週間ダイヤモンド誌より)
逆にプチバブル前の物件は築10年近くの物件でも購入時とほぼ変わらずか逆に上がっている物件も
少なからずある。しかし郊外物件では4~5割下落してる物件もかなり有る。
つまり価格低迷期に元々は高かった地域の都内23区のマンションを買っておけば、大損することは少ない。
高止まりしている地域は避けた方が無難。郊外はどんなに安くても買ってはいけない。
>>682
地価が下がれば都心居住が進むでしょう。
地価が上がって坪250万ラインが都心から遠のけばそこ以遠が居住の中心になるでしょうが、23区全体の人口は平成35年ごろから減り始めると予測されています。
まあ当然各エリアで同じ割合で減るわけではなく、都心からの距離もそうですが、駅から遠い場所は住みたがる人が減るので値段はさがるでしょう。
坪250が大事ではなく坪250が維持できるかが重要です。
そのためには坪250の価格に正当性があることが重要ですね。もちろん正当性とは都心までの距離ではなくその土地の収益性です。収益性を維持するのであれば純粋な住宅地は厳しいと考えます。都心に近くそして変化に対応できる余地があることが重要と考えます。
>>684
郊外は十分に安ければ買ってもいいと思います。
十分に安いというのは例えば1000万くらいで中古マンション買うとかはアリだと思いますよ。
賃貸よりは安いと思う。
郊外の3~4000万くらいの新築は一番だめですね。
一番ロスが大きいです。
普遍的な価値があるところもいいと思います。
例えば表参道とか白金台とかですね。でもそういうとこを坪800万とかで買ったら
大変ですよ。20年後でもこれ以下にはなりそうもないなーという底値を考え
それとの差分で判断すべきでしょう。
都内の城東の新築はだめかな?
値段によります。
それに城東などといった大雑把なくくりをいってるようじゃだめですね。いい場所もありダメな場所もある。
価格との関係でいえばだめな場所がほとんどですが。
>683
坪単価250万円前後が都心部の場合の下限だと思います。
200万円近くまで落ちると誰でも買えるようになりますからね。
でも上限はマンションが増えると自然に落ちて行くでしょうね。
300万円台になるのでは。
>>691
“都心部”とか“坪単価250万円”なんて
恣意的な区分で市場が動いているわけじゃない
市場の全体の動きを見て、そこに起きている現象を説明するために
エリアとか価格帯の定義を行い、市場動向をモデル化するのが道筋
思い込みを語るだけなら数字なんていらない
23区で販売戸数が多いところの平均坪単価を調べれば売れ筋の坪単価が分かるんじゃない?
経験則だと市場価格は年収倍率と連動していないんだよな。
>>695
とりあえず、2012年供給住戸の坪単価分布を区別に観ると
23区は4つか5つぐらいのクラスタに分類出来そーだ
a 千代田区、港区、渋谷区の@350
b 城西・城南を中心とした@250~300
c 城東・城北を中心とした@200~250
d 葛飾区・足立区の@150
個別に観ていくと、世田谷区とか2つに分けた方が良いと思われる区もあるが
“とりあえず”なのでご了承を
経験則で以前から言われている“天井”が複数あるけど
@400×120m2=1.5億円
@280×70m2=6000万円
@210×70m2=4500万円
@180×65m2=3500万円
b 城西・城南が@280じゃなくて@350ぐらいが
天井になっているのがちょっと意外かな
長谷工アーベストが6月28日~7月2日に行った調査によると、住宅の買い時感について、27%が「買い時」と答えた。4月に行った前回調査に比べ、4ポイント増加。2011年3月に発生した東日本大震災後の落ち込みから回復傾向が続き、震災前の水準(2011年1月調査は31%)に戻った。
「買い時」だと思う理由については、「現在は金利が低水準だから」が77%で最多。これに、「今後は、消費税率の引き上げが予想されるから」が続いた。この回答は1月調査から12ポイント増加して、70%となった。また、住宅購入検討者を対象に、具体的な住宅購入の時期を問うと、55%が消費税増税前にあたる「2年以内」と回答。1月調査から15ポイント増加した。
震災後の「タワーマンション離れ」が進んでいるようですが、購入者は「失敗」したと言えますか
失敗したのはデベです
大手町に露天風呂付き温泉ホテル、だって。
「PROUD with UNITED ARROWS」 野村不動産 「UNITED ARROWS」とコラボ 「着心地のいい家」を「東雲」で提案
野村不動産は2月17日、ユナイテッドアローズと共同で提案する住空間 「PROUD with UNITED ARROWS」を始動し、第一弾として4月に分譲する「プラウドタワー東雲キャナルコート」から展開していくと発表した。
上質な住空間を提供してきた「PROUD」と、豊かで上質なライフスタイルを提案している「UNITED ARROWS」のものづくり、商品企画に徹底的にこだわる共通点を具現化するもので、コンセプトは「着心地のいい家」。服に感じられる思いを暮らしや生き方になぞらえて長く住むほどに居心地がよくなる家を目指すという。
「UNITED ARROWS」クリエイティブ・ディレクター鴨志田康人氏がコラボレートし、新しい暮らしを提案するプレゼンテーションスペースを「プラウドタワー東雲キャナルコート」マンションミュージアム内に設置。収納をベースとした部屋のインテリアオプションを展開する。
>“都心部”とか“坪単価250万円”なんて
>恣意的な区分で市場が動いているわけじゃない
これは豊洲を売るために後付で屁理屈を作っただけです。偏差値の低いデベ営業がね。
東京のことを少しでも知ってる人ならバカにしてますよ。
720は
2010年の日刊ゲンダイの記事だね。
古い記事を出して何になる?
ホントに湾岸マンションがこれから値上がりするなら転売業者がとっくに買い占めて値上がりまで塩漬けにするよ。
こんな掲示板で死にもの狂いで素人を煽るのがまったく売れてない証拠。
この物件の立地は公園が近く、大型ショッピング施設もあってとても良いように思えがちだが、
駅は確かに「志村坂上」だが、立地は完全に坂の下。。。
坂の下なので、近くの荒川、新河岸川が氾濫した場合は水没の危険性が高い。
(東京都の水害ハザードマップを要チェック)
けど今は水害より地震の心配の方が先なので、
水害の危険性を気にしなければ、欲しくなるエリアで魅力的な価格帯ではある。
728は明らかに別スレのゴバクだね
志村坂上の近所に住んでる人が
ここの書き込みをしているのか。
割高外周区の契約率が急速に悪くなって来てるな。
いよいよコスパ時代入り???
賃貸含めて新規着工も東京駅から半径5km圏内に集中しつつある。
まさに二極化ですな。
733の言うとおり、割高埋立地の下落が止まらないですね。
底を抜けた感じがあります。
完全終了のお知らせ。
中国景気の減速が日本企業を圧迫、回復シナリオに影
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120807-00000062-reut-bus_all
首都圏出身者の地場需要が細って来て、
いよいよ近郊、郊外は不動産不況間近。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...
湾岸ネガもワンパターンの末期症状。
時代の流れは誰も止められそうにないね。
売れ筋は東京駅から半径5km圏内で坪250万円前後であるのは変わり様がない雰囲気。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
高かろう良かろうの高台と、
安かろう悪かろうの湾岸。
後者は年収500万でも余裕だし
人気だよ。時代の流れ。
ネガも超くだらなくなって来たな。
もう勝敗は決したみたいだな。
最後に後悔するのはどっちかな
【開発】大手町連鎖型再開発の3次事業、2棟で延べ20万5000m2に
2012/08/07
東京・大手町で進められている連鎖型再開発の第3次事業の計画内容が明らかになった。日本政策投資銀行本店ビルなどが立っている敷地を再開発し、超高層オフィスビルとホテルを1棟ずつ建設する
結局都内23区マンション上がるの下るのどっちなの?
馬鹿馬鹿しい。高いところはまま高く、安いところはなお安く。
格差社会は拡がるばかり。
>>752
都心は値上がりに転じているから
半年から1年は上昇基調でしょ
その間に市場に受け入れられるのか
受け入れられなくともさらにデベが頑張っちゃうのか...
年明け商戦の頃には見えてくるんじゃないかな
イニシア志村坂上?
近郊、郊外で人口減少が始まった模様。
都の3月末、人口増加の勢い鈍る 初の自然減
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO44673210X00C12A8L83000/
お盆はゲリラ雷雨に注意 高気圧弱まり変わりやすく
内陸部の中小河川の氾濫にお気を付けください。
>764
激しく同意。
世田谷区で大型マンションの建築なんか進んでいないのにね(笑)
増えたのはアパート暮らしの層だよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
まあ、それを新聞で言うわけに行かないからなあ。
実際世田谷区で待機児童が増え続けているのを見ても明白なんだが(笑)
2030年に、就業者人口830万人減。830万人減。
もう一度書くよ、830万人減。
所得の二極化はアパート経営者にとってはwelcomeですなあ。
外周区で人口が増えているのはアパートの戸数が多い区だけじゃない?
不動産:海外マネー熱い視線…都心部のビル・マンションに
毎日新聞 2012年08月08日 21時38分
http://mainichi.jp/select/news/20120809k0000m020082000c.html
海外投資家や外資系投資会社の間で国内不動産への投資熱が高まりつつある。
欧米の不動産会社や投資会社が都心のマンションやビルを買い進めているほか、
米大手投資銀行が不動産投資信託(リート)事業に乗り出す。
背景には、欧州債務危機に伴う逃避資金の流入や不動産市況の底入れ観測があり、
市場関係者は「停滞が続く不動産市況の潮目が変わる」(邦銀)と期待している。
【竹地広憲】 (後略)