23区内の新築マンション価格動向(その58）

川崎でいくら物件を出しても東京には影響ないだろ

都心部には影響ないけど、
隣接する外周区は大きな影響を受けます。

下手すると値崩れにつながる。

武蔵小杉、１億以下物件しか売れない街。

価格交渉が当然の中古住宅で二重価格解禁の「今さら」

ダイヤモンド・オンライン 5月9日(水)8時30分配信

　中古住宅の広告ルールが変更され、いわゆる「二重価格」の表示が解禁される見通しとなった。

　二重価格とは旧価格と新価格を併記して、値引き販売中であることと値引き幅を明確にした表示方法。現在、不動産業界では、新築後2年以内の未入居物件にのみ認められているが、今夏をめどに中古住宅にも拡大される見込みだ。

　もともとはバブル全盛の1988年、値付けに失敗して大量に売れ残った新築マンションを処理するために解禁された制度だ。リーマンショック後にも、「500万円値下げ」などと表示した売れ残り新築マンションが、「アウトレットマンション」として各地で販売されたのは記憶に新しい。いずれも「お得感」が伝わり販売が好調だった。

　足元の中古住宅市場は低迷中。新築での成功事例から仲介業者は二重価格解禁を待ち望んでいるかと思えば、それほどでもない。

　なぜなら、「中古住宅の表示価格はすでに“商談の参考価格”という認識が定着している」(大手仲介会社)からだ。表示価格は売主の「売りたい価格」であって、その価格で取引がまとまることはレアケースとなっている。

　売却専門仲介の「売主の味方」の風戸裕樹社長は、「最近では、買い手も“買いたい価格”である“指値”を提示する入札のような方式が一般的になった」と言う。指値は「市況次第だが、最近は表示価格の10％引き以上が多い」(風戸社長)と打ち明ける。商談で価格が擦り合わさっていくのだ。

　その結果、首都圏の中古マンションの直近3年間の成約価格は、表示価格の6.6～10.2％引きで推移している(東京カンテイ調べ)。

　つまり、「今さら」という思いが強いのだ。逆に、東京カンテイの中山登志朗上席主任研究員は「もっと価格は下がる、と捉えられる可能性が高い」と買い控えや、さらなる値引き要請を誘発するリスクを指摘する。「値引きしないと売れないような物件は購入対象外とする消費者は一定数いる」(中山研究員)という。

　一方で「値下げ表示は消費喚起になる。『これだけ値引きしたのだから』と低い指値を断る理由にもなり、交渉がまとまりやすい」(風戸社長)と前向きに捉える声も少なくない。

　二重価格の効果も悪影響も不透明なため、大半の仲介会社は二重価格が定着するのか否か様子見というのが今のスタンスだ。

　本来、竣工前に販売するマンションと異なり、中古住宅は現存する物件なので、査定や価格の根拠はシンプルなはずだ。中古住宅市場の活性化のためには、表示方法の変更より、透明化した査定システム、流通システムの整備が必要である。

　(「週刊ダイヤモンド」編集部　鈴木 豪)

親の援助で近郊、郊外マンションを高値づかみする風潮もそろそろ終わりが近づいているのでは？
武蔵小杉の売れ行きが見物ですね。

目黒区大橋のタワマンの販売も急速に勢いを失って来てます。

近郊駅近タワマンブームは一過性のもの

新築価格は年収の「6倍」　マンション、前年より買いにくく　東京カンテイが11年「年収倍率」発表
住宅新報 5月8日(火)18時2分配信

　東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、マンションの買いやすさを表す指標「年収倍率」の2011年版を算出した。マンション価格(70平方メートル換算)を平均年収で割り、マンション価格が年収の何倍に相当するかを算出したもので、低いほど買いやすいことを示す。年収は、各都道府県の「県民経済計」を基に予測値を使用した。
　全国平均は、新築マンション価格の年収倍率が6.27(前年比0.26ポイント拡大)、中古マンション(築10年)価格の年収倍率が4.32(同0.26ポイント拡大)で共に拡大。平均年収(437万円、前年比2万円減少)が減少した一方で、新築・中古マンション共に平均価格は上昇していることが要因だ。
　新築マンション価格が上昇した背景には、東日本大震災の被災地を含む8県(青森県、岩手県、秋田県、群馬県、福井県、山梨県、和歌山県、島根県)で新規分譲が行われなかったことがある。供給が集中する形となった都市圏は価格水準が高いため、結果的に平均価格が押し上がった。
　一方、中古マンション価格の年収倍率は2年連続で4倍超え。流通価格(1854万円)が前年比で72万円上昇したことが影響している。新築供給が各都市圏の中心部に集中しているため、周辺地域で中古需要が顕在化。流通価格の押し上げにつながった。なお、新築価格の年収倍率との差は1.95ポイントで前年と変わらず、単純比較では新築より年収約2年分購入しやすいことになる。
http://www.kantei.ne.jp/index.php
最終更新:5月8日(火)18時2分

タワーは異様に高くなりすぎてたから調整でしょう。
リスクがいろいろある分むしろ普通のマンションより安くなきゃいけないのに。

>リスクがいろいろある分むしろ普通のマンションより安くなきゃいけないのに。

本当はそうだと思う。だけど、そういう発想が無い人が高い値段を出して買う。
それは眺望なのか、昔からある「高層物」への憧れか。

タワー以外にもマンションの問題点を考えないで気軽に買う人が多すぎて怖い。
将来を考えると気落ちするから目先のことしか考えられない人が増えてるんだろうか。

ま、将来数十年後に起こるであろう建替え問題も、
気軽に考えて買う人が多いし。

田舎者は高層ビルに憧れますよね。

東京人は憧れる必要などなくて、普通に高層ビルに住んでますよね。

建て替え考えたら新築買えないよ。
必要になる頃には人口減ってるんだから。

買い替えで損してもいいなら新築でもいいが、
建て替え考えるなら既に古い物件買わないと。

建替えの問題もどうだけどどっちかっていうと維持費の上がり方が気になる。タワーだと1LDKとかでも月4～5万円くらいになるでしょ。年金もどうなるかわかんないし、資源インフレが進めば積み立てが足りなくて負担増えるかもしれないし。

かなりハイペースで貯金しとかないと、貸すか売るしかなくなるけど人口減って相場下がってるだろうから手取りで残る金で借りれる家ってかなりしょぼそう。

それまでに売るつもりの人が多そうなだけにどっかのタイミングで中古価格大暴落するんじゃないだろうか。