23区内の新築マンション価格動向(その58）

プチバブル時に金融緩和が原因で不動産上がってたんだから
すぐには下がらないように調整しながら下げていくはずでは。

それともまたバブルがくるのか。

日銀が不動産REITを相当買っているな

それで値下がりしたら、損するのは国民。

【ＦＲＢウオッチ】ＮＹ株「世紀の三尊天井」、熱狂の終わり
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-M42W3E0YHQ0Z01.html
５月17日（ブルームバーグ）

　ニューヨーク株式市場は百年に一度の「三尊天井」形成に向け最終局面に入ってきたようだ。当欄で前回リポートしたバーナンキ米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）議長の大規模金融緩和策が主導する「ＱＥ（量的緩和）バブル」は20年以上さかのぼって見ると、３番目の巨大バブルに相当することがわかる。
　３番目のバブルは今なお膨張過程にあるようにも見えるが、ピークアウトは時間の問題と言えそうだ。歴史は細部が異なっても、同じパターンを繰り返すからである。国民経済を最も良く反映する消費者信頼感指数も2000年７月をピークに、「アメリカの世紀」がピークアウトしたことを明確に映し出している。
　株価が実体経済から独立してバブル状態を続けることはできない。これから実体経済にタイムラグを伴って下降線に転じると、３つの山からなるヘッド・アンド・ショルダーズ、日本の相場用語では三尊天井が完成する。
　最終局面に接近中の現代の三尊天井のタイムスパンをさらに広げて、前世紀初めまでさかのぼると、1930年代の大恐慌に至る20年代の巨大バブルに匹敵する迫力で迫ってくる。しかも、29年をピークとする20年代の株価高騰は、米経済の若さを象徴するように一本調子で力強く高騰した後、一直線で下降トレンドを描いている。
■　内実は大恐慌よりも深刻
　米国はこの株価暴落で大恐慌に突入するが、それを克服したとされるフランクリン・Ｄ・ルーズベルト大統領が就任した1933年３月に、米鉱工業生産指数は前年同月比で13％低下していたが、４月には21％上昇、７月には62％上昇と急角度で反転する。
　同大統領がニューディール政策の核となる産業復興法案に署名したのは同年５月のことだから、この回復はニューディール政策が直接関与したわけではない。米経済は大恐慌を克服する過程で、その後世界の覇権国へと躍進する力を蓄えていたのである。これに対して、20世紀から21世紀にまたがり、最終局面に入りつつある「世紀の三尊天井」は、その覇権国が衰亡へと向かう転換点を画している。
　三尊天井の初めの山はクリントン政権時代の1990年代に膨張し、2000年にピークアウトした。同大統領が退任した2001年１月以降、株価は下げ足を速め、Ｓ＆Ｐ500種株価指数で見て2000年３月の高値から02年10月のボトムに向けて約50％下げた。
　第２の山は最も高く、ブッシュ大統領時代に形成され、2007年10月にピークアウト。翌年９月のリーマン・ショックを伴いながら、Ｓ＆Ｐ500種は57％暴落した。
　ブッシュ大統領は翌2009年１月に失意のうちに退任。この二人の大統領が形成した二つのバブルは、大統領に次いで二番目に大きな権力を持つと言われるＦＲＢ議長を務めていたグリーンスパン氏が、その形成に深くかかわっている。
■　危険な綱渡り
　グリーンスパンＦＲＢ議長は初めのバブル膨張が加速し始めた1996年12月に「根拠なき熱狂だろうか」と問いかけ、バブル形成に警鐘を鳴らしていた。しかし、その３年後の99年６月になると、株高について「100年に一度の技術革新」による生産性の向上が背景にあるとして、これを正当化するようになる。その上で、「適正な資産価格水準を判断することはできないので、バブルは破裂したあとに、金融緩和で対処すればよい」という政策を確立する。そのおよそ１年後にＩＴ（情報技術）株式バブルは破裂する。
　住宅・金融バブルについても、グリーンスパン議長は2005年７月に「小さな泡粒であるフロスにすぎず、バブルではない」と言い切る。しかし、このとき住宅・金融バブルはピークに向けて、最終局面に入っていた。
　クリントン、ブッシュ両大統領の後を継いだオバマ大統領は、グリーンスパン議長の後任であるバーナンキ議長との二人三脚で、三番目の山であるＱＥバブルを形成している。
■　バブル膨張期間が短縮
　バーナンキ議長も「バブルは認識できないので、破裂した後に大規模な金融緩和で対処すればよい」という前議長の政策を引き継いでいる。これはかなり危険な綱渡りと言える。しかも、この危険な綱渡りは、そろそろ終わりが見えてきた。
　1987年10月のブラックマンデーを起点として考えると、クリントン政権時代の一つ目のバブルは2000年３月のピークまで約13年。そこからブッシュ時代のバブルのピークまでは約７年と短くなってきた。前回バブルのピーク形成から既に５年目を迎えた現在、今回のバブルは最終局面に差し掛かっている。
　クリントン、ブッシュ時代のバブルはいずれも金融が大きな役割を果たしたものの、実体経済にもバブル特有の展開があった。クリントン時代にはＩＴ技術がバブルの主役を担った。ブッシュ時代には住宅が金融と一体化して中心となり、国内総生産（ＧＤＰ）の７割以上を占める個人消費が膨らんでいた。
■　ＦＲＢバブル
　一方、今回はＦＲＢの金融が主導。実体経済では製造業が盛り返したといわれるものの往年の力強さはない。さらに重要なことは家計がバランスシート修復に加えて、賃金の抑制で消費の勢いを失っていることだ。民間金融機関も先のバブル崩壊の影響が大きく、力をそがれている。
　この状況で株価がバブルを呈することができたのは、ＦＲＢの大規模緩和策があったからに他ならない。ＦＲＢは2009年３月に量的緩和第１弾（ＱＥ１）、10年11月に量的緩和第２弾（ＱＥ２）を実施した後、11年９月には短期国債を売って、長期国債を購入するオペレーションツイスト（ツイストオペ）と超低金利政策の時間軸明示という非伝統的な緩和策を導入した。これら３つの異例な緩和策はいずれも株価がボトム圏を低迷しているときに実行されており、株価はＦＲＢの政策を支えに水準を切り上げてきた格好だ。　
　ＦＲＢは基軸通貨を発行する世界の中央銀行だけに、バブル生成の力も強力で、これを背景にニューヨーク株式市場は日欧の株価低迷を尻目に大きく戻してきた。ただし、実体経済がついてきていないだけに、バブルの生成期間は、クリントン時代はもとより、ブッシュ時代の第２バブルよりも短いものになるだろう。
■　オバマ大統領再選を左右
　ことし11月に再選を控えるオバマ大統領としては、現在生成中の３つめのバブルの崩壊をできるだけ先に延ばしたいところだろう。オバマ大統領が師と仰ぐフランクリン・Ｄ・ルーズベルト大統領は大恐慌を克服したとされるが、1936年の再選にかけて株式市場はバブル化していた。このときは、最終局面で株価が一段高となり、同大統領の再選を支援し、翌37年１月にピークアウトしている。オバマ大統領も11月の選挙を控え、株価ピークアウトのタイミングは２期目当選の成否を左右しかねない。
　第３のバブル崩壊の兆候は、過去のバブルに手を貸したと批判されているグリーンスパン氏が再び登場して、体現してくれた。同氏は今月初めにブルームバーグ主催のイベントに出演。現在のニューヨーク株式市場の株価水準について、「株価収益率は極めて低く、株価は非常に割安だ」と断言したのである。同氏はこの発言が「三度目の正直」となり、後世に名声を残したいと考えているのかもしれない。
■　二度あることは三度ある
　しかし、グリーンスパン氏が在任中に強気に転じた時には、２度の大型バブルとも、最終段階に到達していた。二度あることは三度ある、と警戒しておいたほうが良さそうだ。
　グリーンスパン氏が最初に気付き、その後、自ら飲み込まれていった「根拠なき熱狂」も、「世紀の三尊天井」の形成とともに、そろそろ最終幕に入ろうとしている。

（1960年代から現在までのS&P 500）

三尊天井か、株はやってないが
経済ニュースでは聞いたことのある言葉。

1900年から現在までのダウ

http://stockcharts.com/freecharts/historical/djia1900.html

そろそろアメリカ、ガラガラ来るぞ～
気をつけろ～

三尊天井

英語では人間の頭と両肩に見立ててHead and Shoulders（ヘッド・アンド・ショルダーズ）とも呼ばれる。


　三尊天井（さんぞんてんじょう）とは、証券用語で株価などの推移を時系列に図示したチャート上において高値圏でしばしば見られる形状の一つで、3つの山形を示し、中央の山が最も高くなる。この形状のチャートが現れると相場は天井を打ち、下降局面に入る可能性が高くなるとされる。

　大きな相場ではしばしば相場が成熟してくると、上昇ピッチが加速され、高値をつけ一旦天井を打つ。その後、反落し安値を付けると再び上昇に向かい、先の高値を上回る高値を付ける。そして再び下落すると再度安値をつけ反転し、再び高値圏に向かおうとするが最高値を奪還できず反落し、その後は相場は下落に向かう。

　これがいわゆる三尊天井といわれるものであり、特に高値圏で出現した場合は高い確率で強力な売りシグナルとなる。通常は中央の山が最も高いことが多いが、変則形もしばしば見られる。仏像が脇侍を従えて3体並んでいる様に見えることからこの呼び名がついた。トリプル天井とも呼ばれることがある。

４月のマンション販売は首都圏、近畿とも好調　契約率は８割前後

産経新聞 5月17日(木)20時16分配信

　不動産経済研究所が１７日発表した４月の首都圏（１都３県）のマンション発売戸数は、前年同月比８１．７％増の４２１１戸と大幅に伸びた。昨年４月が大震災直後で営業低迷した反動増が大きく出たうえ、大型物件など動きが活発な営業となった。前年比プラスは２カ月ぶり。契約率も８１．８％と好調だった。

　一方、近畿２府４県の４月のマンション発売戸数は、前年同月比３０・９％増の１４６１戸とこちらも好調。２カ月連続で前年超えした。契約率は７８．２％とこちらも高水準。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120517-00000591-san-bus_all

首都圏、中心部は底打ちか　東京カンテイ、4月の分譲マンション賃料
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120517-00000001-jsn.html

リーマンの時もそうだったけど、日本にも必ず影響あるからね。
やっぱり日本はアメリカの子分だよ。敗戦国だからね。

郊外にパラサイトシングルが急増中。

買う必要のない人の割合がどんどん増えてます。

郊外のニートがどうしようが、都心の需要には関係無いからいいや

郊外は老人比率が上がると思う。

ニートは老人ではないわけだが。あと数十年後まで。

ギリシャのユーロ離脱ショック、中国の経済失速ショック、これから下がる要因はまだまだ用意されています。

信じてはいけない アパート経営で大儲け！
プレジデント 5月18日(金)10時30分配信

　今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。例えば、地方都市にある親の土地にマンションを建てたり、アパートを一棟買いするなどして成功した人の話などが紹介されている。しかし長年、不動産の売買に関わってきた私は声を大にして警告したい。「これからアパート・マンション経営はしてはいけない」と。
　多くの人は、アパート経営を勧める大手不動産業者の「一括借り上げシステム（サブリース）」という言葉に惹かれて投資を考える。アパートの建築契約を交わせば、業者側が部屋を借り上げるしくみで、「30年間保証」などといううたい文句によって「30年間、投資物件の家賃が保証されるのではないか」と考えるわけである。
　しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではない。一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整することになる。年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっていくのは普通のことだから、ほとんどの場合損をすることになる。最初の3年は一定の額を保証されることが多いが、この手の投資用物件は建築費用が相場より割高なことがほとんどだ。その差額で業者が家賃保証をするしくみなのである。そもそもサブリースは、家賃相場の8～9割が大家に支払われるシステムなので、最初から家賃を下げて自力で探したほうが得だといえるだろう。
　新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい部屋に入りたいと移ってきたケースが多い。5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずである。
　もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度になると思ってよい。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。
　ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるためにアパートのリフォームをしないか」などと持ちかけてくるのだ。「銀行から資金を借りればいい。ローンがあれば土地の相続税も安くなりますよ」などと誘ってくる。しかし、結局、家賃収入の倍近くの返済をしなくてはならないこともしばしばで本末転倒である。ほどなく破綻し、物件は競売にかけられる可能性も高い。
　高度成長期からバブル期までの「土地神話」はとっくに崩れ去っている。大規模地震発生の可能性も強まっており、都市部で再び震災が起これば不動産市況はますます厳しくなるはずだ。今後、地価が上がる見込みがあるとすれば一部の都心の超一等地のみ。郊外や地方ではこれからさらに地価下落は続き、極端に下がらないのは、例えば東京都内に近い埼玉県の大宮地区や川口市、千葉県なら市川市あたりまでだろう。
　少子高齢化で、日本の人口は毎年10万人以上減少している。アパートを借りる人そのものが減っている一方で、わが国の総住宅数は、10年前に比べて734万戸増加している。需要が追いつかず、すでに全世帯の約1割が空き家という状態である。
　インフレヘッジには土地がよいなどとよくいわれるが、需給バランスを考えると、もはやほとんどの不動産はヘッジにならないだろう。すでにアパート経営を行っている人は、損を出しても今のうちに売ってしまったほうが賢明だと思う。5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなっているだろうから。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120518-00000001-president-b...

豊洲のマンションの資産価値がグングン上がってる