買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
前スレ「その57」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188867/
湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all
【スレッドのタイトルを一部編集しています。H24.4.2 管理担当】
[スレ作成日時]2012-04-01 13:39:05
竜巻の発生数は、陸上よりも圧倒的に海上が多いです。
発生数の１位は沖縄、２位が東京だそうです（どちらも海域が広いため）。
海で竜巻が発生しても一般市民の生活に関係がないので表沙汰にならないだけです。
783
上等さんだ！
真っ平らなとこなら竜巻は発生する。
高層ビルの間では竜巻は発生しないが、竜巻は何キロも移動するんだが。
武蔵小杉で久しぶりに500戸クラスの大型物件が出るけど、
売れるかどうか注目。
大幅な減速が見られるようなら、
いよいよ首都圏出身者需要が尽きつつある証左になるね。
川崎でいくら物件を出しても東京には影響ないだろ
都心部には影響ないけど、
隣接する外周区は大きな影響を受けます。
下手すると値崩れにつながる。
武蔵小杉、１億以下物件しか売れない街。
武蔵小杉で＠300じゃ値崩れなんてしないだろｗ
価格交渉が当然の中古住宅で二重価格解禁の「今さら」
ダイヤモンド・オンライン 5月9日(水)8時30分配信
中古住宅の広告ルールが変更され、いわゆる「二重価格」の表示が解禁される見通しとなった。
二重価格とは旧価格と新価格を併記して、値引き販売中であることと値引き幅を明確にした表示方法。現在、不動産業界では、新築後2年以内の未入居物件にのみ認められているが、今夏をめどに中古住宅にも拡大される見込みだ。
もともとはバブル全盛の1988年、値付けに失敗して大量に売れ残った新築マンションを処理するために解禁された制度だ。リーマンショック後にも、「500万円値下げ」などと表示した売れ残り新築マンションが、「アウトレットマンション」として各地で販売されたのは記憶に新しい。いずれも「お得感」が伝わり販売が好調だった。
足元の中古住宅市場は低迷中。新築での成功事例から仲介業者は二重価格解禁を待ち望んでいるかと思えば、それほどでもない。
なぜなら、「中古住宅の表示価格はすでに“商談の参考価格”という認識が定着している」(大手仲介会社)からだ。表示価格は売主の「売りたい価格」であって、その価格で取引がまとまることはレアケースとなっている。
売却専門仲介の「売主の味方」の風戸裕樹社長は、「最近では、買い手も“買いたい価格”である“指値”を提示する入札のような方式が一般的になった」と言う。指値は「市況次第だが、最近は表示価格の10％引き以上が多い」(風戸社長)と打ち明ける。商談で価格が擦り合わさっていくのだ。
その結果、首都圏の中古マンションの直近3年間の成約価格は、表示価格の6.6～10.2％引きで推移している(東京カンテイ調べ)。
つまり、「今さら」という思いが強いのだ。逆に、東京カンテイの中山登志朗上席主任研究員は「もっと価格は下がる、と捉えられる可能性が高い」と買い控えや、さらなる値引き要請を誘発するリスクを指摘する。「値引きしないと売れないような物件は購入対象外とする消費者は一定数いる」(中山研究員)という。
一方で「値下げ表示は消費喚起になる。『これだけ値引きしたのだから』と低い指値を断る理由にもなり、交渉がまとまりやすい」(風戸社長)と前向きに捉える声も少なくない。
二重価格の効果も悪影響も不透明なため、大半の仲介会社は二重価格が定着するのか否か様子見というのが今のスタンスだ。
本来、竣工前に販売するマンションと異なり、中古住宅は現存する物件なので、査定や価格の根拠はシンプルなはずだ。中古住宅市場の活性化のためには、表示方法の変更より、透明化した査定システム、流通システムの整備が必要である。
(「週刊ダイヤモンド」編集部 鈴木 豪)
親の援助で近郊、郊外マンションを高値づかみする風潮もそろそろ終わりが近づいているのでは？
武蔵小杉の売れ行きが見物ですね。
新築価格は年収の「6倍」 マンション、前年より買いにくく 東京カンテイが11年「年収倍率」発表
住宅新報 5月8日(火)18時2分配信
東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、マンションの買いやすさを表す指標「年収倍率」の2011年版を算出した。マンション価格(70平方メートル換算)を平均年収で割り、マンション価格が年収の何倍に相当するかを算出したもので、低いほど買いやすいことを示す。年収は、各都道府県の「県民経済計」を基に予測値を使用した。
全国平均は、新築マンション価格の年収倍率が6.27(前年比0.26ポイント拡大)、中古マンション(築10年)価格の年収倍率が4.32(同0.26ポイント拡大)で共に拡大。平均年収(437万円、前年比2万円減少)が減少した一方で、新築・中古マンション共に平均価格は上昇していることが要因だ。
新築マンション価格が上昇した背景には、東日本大震災の被災地を含む8県(青森県、岩手県、秋田県、群馬県、福井県、山梨県、和歌山県、島根県)で新規分譲が行われなかったことがある。供給が集中する形となった都市圏は価格水準が高いため、結果的に平均価格が押し上がった。
一方、中古マンション価格の年収倍率は2年連続で4倍超え。流通価格(1854万円)が前年比で72万円上昇したことが影響している。新築供給が各都市圏の中心部に集中しているため、周辺地域で中古需要が顕在化。流通価格の押し上げにつながった。なお、新築価格の年収倍率との差は1.95ポイントで前年と変わらず、単純比較では新築より年収約2年分購入しやすいことになる。
http://www.kantei.ne.jp/index.php
最終更新:5月8日(火)18時2分
タワーは異様に高くなりすぎてたから調整でしょう。
リスクがいろいろある分むしろ普通のマンションより安くなきゃいけないのに。
>リスクがいろいろある分むしろ普通のマンションより安くなきゃいけないのに。
本当はそうだと思う。だけど、そういう発想が無い人が高い値段を出して買う。
それは眺望なのか、昔からある「高層物」への憧れか。
タワー以外にもマンションの問題点を考えないで気軽に買う人が多すぎて怖い。
将来を考えると気落ちするから目先のことしか考えられない人が増えてるんだろうか。
ま、将来数十年後に起こるであろう建替え問題も、
気軽に考えて買う人が多いし。
田舎者は高層ビルに憧れますよね。
東京人は憧れる必要などなくて、普通に高層ビルに住んでますよね。
建て替え考えたら新築買えないよ。
必要になる頃には人口減ってるんだから。
買い替えで損してもいいなら新築でもいいが、
建て替え考えるなら既に古い物件買わないと。
建替えの問題もどうだけどどっちかっていうと維持費の上がり方が気になる。タワーだと1LDKとかでも月4～5万円くらいになるでしょ。年金もどうなるかわかんないし、資源インフレが進めば積み立てが足りなくて負担増えるかもしれないし。
かなりハイペースで貯金しとかないと、貸すか売るしかなくなるけど人口減って相場下がってるだろうから手取りで残る金で借りれる家ってかなりしょぼそう。
それまでに売るつもりの人が多そうなだけにどっかのタイミングで中古価格大暴落するんじゃないだろうか。
でも、金融緩和で資金が不動産に流れているから
もー価格は下がらないわけで
大分安くなったよ。
リーマンから何年経ったかな。
この値段で買えないと言われてもな（笑）
>>821
ホントに誰も買わなくなったら、金融システムを守るため日銀が買うしかない
資産の買い入れなんて限定的な施策だったはずだけど
ずっと続けないといけないかもしれない
そーいう見込みも含めて、需要がないのに上がっているわけよ
金融緩和で上がってるなら不動産よりいいものがあればそっちに流れる。
今は株式市場が不調だから消去法で不動産が選ばれてるだけだし。
暴落するときは暴落するよ。
高齢者になって「車がないと生活できない」エリアは厳しいよ。老人になって刑事被告人になるのは嫌だ。
新東名を18キロ逆走＝84歳男性「高速と思わず」―静岡
時事通信 5月13日(日)0時22分配信
12日午前11時50分ごろ、静岡市清水区宍原、新東名高速道路の新清水インターチェンジ（IC）付近で、逆走している車があると110番があった。静岡県警高速隊は、路肩を逆走する保険代理業の男性（84）＝同県富士市＝の軽自動車を見つけ、停止させた。車は18キロ逆走。高速隊は道交法違反で男性に交通切符を交付した。
逆走による事故やけが人はなかった。男性は高速隊に対し「高速に乗ったつもりはなかった」と話しているという。
車を運転しなくても、交通事故の被害者になる場合があるから
エリアに関係なく、何も安心は出来ない。
全戸出さずに
戸数を小分けして売り出して、即日完売と言われてもねえ。
第1期～第2期3次まで申込登録の連続即日完売を果たす!
http://house.goo.ne.jp/buy/bm/detail/13108/030/W/P10003863.html
2011年9月にマンションミュージアムをオープンした＜プラウドタワー東雲キャナルコート＞。
それから約3ヵ月。第1期250戸を販売し、申込登録即日完売。第2期～第2期3次計156戸も申込登録即日完売を果たした。
これまでを振り返ってみて、来場者の反応はどんなものだったのか？販売担当の白江さんに伺った。
「とにかく大盛況でした。ららぽーとに近いという立地特性もあり、ふらっと足を運んでくださるお客様もいらっしゃいました。
オープン当初は予約制だったのですが、予約の時点ですでに満席でしたので、資料だけお渡ししてお引き取りいただいた方もいらっしゃったほどです」
「また、マンションミュージアム内に大型のキッズスペースをご用意し、土日祝日はベビーシッターを常駐させていただいたのですが、『ゆっくり話ができた』『気軽にまた来られる』等のお声をいただきました」
来場者の評価ポイントは、「街並み」と「防災対策」
「ご来場のきっかけは、『都心への近さ』が大多数です」
では、来場者の評価ポイントは何だったのか？
続けて伺ってみた。
「ご来場されるきっかけは、『都心に近い』『東京に近い』という方が非常に多いです。電車はもちろんですが、バスも意外と便利なんですよ」
一方、実際に来場されたあとの評価は、さまざまなポイントに分かれるという。
「当物件には色々な魅力が詰まっており、お気に入りは人それぞれなのですが、『東雲キャナルコートの街並み』と『防災対策』へのご評価は特に高いと感じています」
「街については『24ｈ営業のイオンがすぐ』『キャナルコート内に15ものクリニックがある』こともそうですが、実際に街を歩いた時に感じられる独特の心地よさ。これも大きな魅力だと思います」
「防災対策については、震災を踏まえ再度計画の見直しを行っております。その分、販売開始は遅れることとなりましたが、皆様に安心をご提供させていただくためには、欠かせない時間であったと思います」
＞高齢者になって「車がないと生活できない」エリアは厳しいよ。
確かに駅から10分以上かかるような駅遠マンションは高齢者には住めないね。
郊外でパラサイトシングルが増え続けていることを
業者は知らないのかな？
このｽﾚに関係ないかもですが(ﾟ〜ﾟ;)
年収600万〜700万までの一般サラリーマンのファミリー層が買える新築マンションって、何区が多いんでしょうか？？
■ 築30年超えの中古住宅が売れているって、どうして？
http://extras.jp.msn.com/house/journal.aspx?post=12dd1ef6-62f6-4073-bb...
---
「売れてる」というより、流通量がその年数の物件が多い＝それしか選べない？という感じか。
新築の供給が停滞しているし、買換え需要も著しく低下しているんだろうな。
過去に事件事故などがあった部屋でも
築30年ではウヤムヤになってるんだろうなあ。
建て替え狙いでしょ。そうでもなければ震災後に旧耐震物件買う理由がない。
どこ住んでもマンションはマンションに過ぎないから、どこが嫌とか言ってないで謙虚に生きるべき。
板橋と練馬はよきライバルだと思ってたけど、板橋の圧勝だね
プラウド板橋駅前は即日完売だったよね
首都圏で最も発展性が見込める街は「豊洲」――。
首都圏1都3県の在住者を対象に実施した街イメージ調査で、「10年後のお勧めの街」を聞いたところ、 東京都江東区の豊洲が1位となった。
造船所跡地などで再開発が進んでいることが人気を集めた。
一方「流行の最先端を行く街」のトップは六本木。東京ミッドタウンの開業などが新たな魅力となっている。
調査は「素顔の首都圏 6000人・街イメージ調査」として6月下旬にインターネットを通じて実施。
東京、千葉、埼玉、神奈川に住む5992人が回答した。
「10年後のお勧めの街」1位の豊洲は都心に近い立地を生かし、大規模なオフィスビルやマンション、商業施設が続々完成。
「造船工場から生活空間へと変身しつつある」（60歳以上、自由業男性）と評価が高い。
2位は丸の内・大手町（千代田区）。
丸ビル、新丸ビルにとどまらず「新しい店も増え、ショッピングスポットになっていそう」（20代、女性会社員）という声が多かった。
一方、「流行の最先端を行く街」では六本木が2位の表参道（834票）の倍近い1508票で首位。
東京ミッドタウン内のサントリー美術館のほか、国立新美術館、森美術館を合わせた「芸術の街」としての評価が高かった。
ただ、10年後のお勧めの街で見ると六本木は21位（73票）。大規模再開発の余地が少なくなっていることが影響しているようだ。
今後の豊洲の人気にも注目したい。
オフィスビルとマンションが混在するような雑多な場所には住みたくないな。
とりあえず、洲が付くだけで却下
ジリ貧じゃなく、マンション住まいが恥ずかしいの(^^ゞ
マンション検討掲示板の新築マンション価格動向のスレで、その発言するほうが恥ずかしいよ。
大人になったら分別の能力を高めましょうね。
プチバブル時に金融緩和が原因で不動産上がってたんだから
すぐには下がらないように調整しながら下げていくはずでは。
それともまたバブルがくるのか。
日銀が不動産REITを相当買っているな
それで値下がりしたら、損するのは国民。
【ＦＲＢウオッチ】ＮＹ株「世紀の三尊天井」、熱狂の終わり
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-M42W3E0YHQ0Z01.html
５月17日（ブルームバーグ）
ニューヨーク株式市場は百年に一度の「三尊天井」形成に向け最終局面に入ってきたようだ。当欄で前回リポートしたバーナンキ米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）議長の大規模金融緩和策が主導する「ＱＥ（量的緩和）バブル」は20年以上さかのぼって見ると、３番目の巨大バブルに相当することがわかる。
３番目のバブルは今なお膨張過程にあるようにも見えるが、ピークアウトは時間の問題と言えそうだ。歴史は細部が異なっても、同じパターンを繰り返すからである。国民経済を最も良く反映する消費者信頼感指数も2000年７月をピークに、「アメリカの世紀」がピークアウトしたことを明確に映し出している。
株価が実体経済から独立してバブル状態を続けることはできない。これから実体経済にタイムラグを伴って下降線に転じると、３つの山からなるヘッド・アンド・ショルダーズ、日本の相場用語では三尊天井が完成する。
最終局面に接近中の現代の三尊天井のタイムスパンをさらに広げて、前世紀初めまでさかのぼると、1930年代の大恐慌に至る20年代の巨大バブルに匹敵する迫力で迫ってくる。しかも、29年をピークとする20年代の株価高騰は、米経済の若さを象徴するように一本調子で力強く高騰した後、一直線で下降トレンドを描いている。
■ 内実は大恐慌よりも深刻
米国はこの株価暴落で大恐慌に突入するが、それを克服したとされるフランクリン・Ｄ・ルーズベルト大統領が就任した1933年３月に、米鉱工業生産指数は前年同月比で13％低下していたが、４月には21％上昇、７月には62％上昇と急角度で反転する。
同大統領がニューディール政策の核となる産業復興法案に署名したのは同年５月のことだから、この回復はニューディール政策が直接関与したわけではない。米経済は大恐慌を克服する過程で、その後世界の覇権国へと躍進する力を蓄えていたのである。これに対して、20世紀から21世紀にまたがり、最終局面に入りつつある「世紀の三尊天井」は、その覇権国が衰亡へと向かう転換点を画している。
三尊天井の初めの山はクリントン政権時代の1990年代に膨張し、2000年にピークアウトした。同大統領が退任した2001年１月以降、株価は下げ足を速め、Ｓ＆Ｐ500種株価指数で見て2000年３月の高値から02年10月のボトムに向けて約50％下げた。
第２の山は最も高く、ブッシュ大統領時代に形成され、2007年10月にピークアウト。翌年９月のリーマン・ショックを伴いながら、Ｓ＆Ｐ500種は57％暴落した。
ブッシュ大統領は翌2009年１月に失意のうちに退任。この二人の大統領が形成した二つのバブルは、大統領に次いで二番目に大きな権力を持つと言われるＦＲＢ議長を務めていたグリーンスパン氏が、その形成に深くかかわっている。
■ 危険な綱渡り
グリーンスパンＦＲＢ議長は初めのバブル膨張が加速し始めた1996年12月に「根拠なき熱狂だろうか」と問いかけ、バブル形成に警鐘を鳴らしていた。しかし、その３年後の99年６月になると、株高について「100年に一度の技術革新」による生産性の向上が背景にあるとして、これを正当化するようになる。その上で、「適正な資産価格水準を判断することはできないので、バブルは破裂したあとに、金融緩和で対処すればよい」という政策を確立する。そのおよそ１年後にＩＴ（情報技術）株式バブルは破裂する。
住宅・金融バブルについても、グリーンスパン議長は2005年７月に「小さな泡粒であるフロスにすぎず、バブルではない」と言い切る。しかし、このとき住宅・金融バブルはピークに向けて、最終局面に入っていた。
クリントン、ブッシュ両大統領の後を継いだオバマ大統領は、グリーンスパン議長の後任であるバーナンキ議長との二人三脚で、三番目の山であるＱＥバブルを形成している。
■ バブル膨張期間が短縮
バーナンキ議長も「バブルは認識できないので、破裂した後に大規模な金融緩和で対処すればよい」という前議長の政策を引き継いでいる。これはかなり危険な綱渡りと言える。しかも、この危険な綱渡りは、そろそろ終わりが見えてきた。
1987年10月のブラックマンデーを起点として考えると、クリントン政権時代の一つ目のバブルは2000年３月のピークまで約13年。そこからブッシュ時代のバブルのピークまでは約７年と短くなってきた。前回バブルのピーク形成から既に５年目を迎えた現在、今回のバブルは最終局面に差し掛かっている。
クリントン、ブッシュ時代のバブルはいずれも金融が大きな役割を果たしたものの、実体経済にもバブル特有の展開があった。クリントン時代にはＩＴ技術がバブルの主役を担った。ブッシュ時代には住宅が金融と一体化して中心となり、国内総生産（ＧＤＰ）の７割以上を占める個人消費が膨らんでいた。
■ ＦＲＢバブル
一方、今回はＦＲＢの金融が主導。実体経済では製造業が盛り返したといわれるものの往年の力強さはない。さらに重要なことは家計がバランスシート修復に加えて、賃金の抑制で消費の勢いを失っていることだ。民間金融機関も先のバブル崩壊の影響が大きく、力をそがれている。
この状況で株価がバブルを呈することができたのは、ＦＲＢの大規模緩和策があったからに他ならない。ＦＲＢは2009年３月に量的緩和第１弾（ＱＥ１）、10年11月に量的緩和第２弾（ＱＥ２）を実施した後、11年９月には短期国債を売って、長期国債を購入するオペレーションツイスト（ツイストオペ）と超低金利政策の時間軸明示という非伝統的な緩和策を導入した。これら３つの異例な緩和策はいずれも株価がボトム圏を低迷しているときに実行されており、株価はＦＲＢの政策を支えに水準を切り上げてきた格好だ。
ＦＲＢは基軸通貨を発行する世界の中央銀行だけに、バブル生成の力も強力で、これを背景にニューヨーク株式市場は日欧の株価低迷を尻目に大きく戻してきた。ただし、実体経済がついてきていないだけに、バブルの生成期間は、クリントン時代はもとより、ブッシュ時代の第２バブルよりも短いものになるだろう。
■ オバマ大統領再選を左右
ことし11月に再選を控えるオバマ大統領としては、現在生成中の３つめのバブルの崩壊をできるだけ先に延ばしたいところだろう。オバマ大統領が師と仰ぐフランクリン・Ｄ・ルーズベルト大統領は大恐慌を克服したとされるが、1936年の再選にかけて株式市場はバブル化していた。このときは、最終局面で株価が一段高となり、同大統領の再選を支援し、翌37年１月にピークアウトしている。オバマ大統領も11月の選挙を控え、株価ピークアウトのタイミングは２期目当選の成否を左右しかねない。
第３のバブル崩壊の兆候は、過去のバブルに手を貸したと批判されているグリーンスパン氏が再び登場して、体現してくれた。同氏は今月初めにブルームバーグ主催のイベントに出演。現在のニューヨーク株式市場の株価水準について、「株価収益率は極めて低く、株価は非常に割安だ」と断言したのである。同氏はこの発言が「三度目の正直」となり、後世に名声を残したいと考えているのかもしれない。
■ 二度あることは三度ある
しかし、グリーンスパン氏が在任中に強気に転じた時には、２度の大型バブルとも、最終段階に到達していた。二度あることは三度ある、と警戒しておいたほうが良さそうだ。
グリーンスパン氏が最初に気付き、その後、自ら飲み込まれていった「根拠なき熱狂」も、「世紀の三尊天井」の形成とともに、そろそろ最終幕に入ろうとしている。
（1960年代から現在までのS&P 500）
三尊天井か、株はやってないが
経済ニュースでは聞いたことのある言葉。
そろそろアメリカ、ガラガラ来るぞ～
気をつけろ～
三尊天井
英語では人間の頭と両肩に見立ててHead and Shoulders（ヘッド・アンド・ショルダーズ）とも呼ばれる。
三尊天井（さんぞんてんじょう）とは、証券用語で株価などの推移を時系列に図示したチャート上において高値圏でしばしば見られる形状の一つで、3つの山形を示し、中央の山が最も高くなる。この形状のチャートが現れると相場は天井を打ち、下降局面に入る可能性が高くなるとされる。
大きな相場ではしばしば相場が成熟してくると、上昇ピッチが加速され、高値をつけ一旦天井を打つ。その後、反落し安値を付けると再び上昇に向かい、先の高値を上回る高値を付ける。そして再び下落すると再度安値をつけ反転し、再び高値圏に向かおうとするが最高値を奪還できず反落し、その後は相場は下落に向かう。
これがいわゆる三尊天井といわれるものであり、特に高値圏で出現した場合は高い確率で強力な売りシグナルとなる。通常は中央の山が最も高いことが多いが、変則形もしばしば見られる。仏像が脇侍を従えて3体並んでいる様に見えることからこの呼び名がついた。トリプル天井とも呼ばれることがある。
４月のマンション販売は首都圏、近畿とも好調 契約率は８割前後
産経新聞 5月17日(木)20時16分配信
不動産経済研究所が１７日発表した４月の首都圏（１都３県）のマンション発売戸数は、前年同月比８１．７％増の４２１１戸と大幅に伸びた。昨年４月が大震災直後で営業低迷した反動増が大きく出たうえ、大型物件など動きが活発な営業となった。前年比プラスは２カ月ぶり。契約率も８１．８％と好調だった。
一方、近畿２府４県の４月のマンション発売戸数は、前年同月比３０・９％増の１４６１戸とこちらも好調。２カ月連続で前年超えした。契約率は７８．２％とこちらも高水準。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120517-00000591-san-bus_all
首都圏、中心部は底打ちか 東京カンテイ、4月の分譲マンション賃料
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120517-00000001-jsn.html
リーマンの時もそうだったけど、日本にも必ず影響あるからね。
やっぱり日本はアメリカの子分だよ。敗戦国だからね。
郊外にパラサイトシングルが急増中。
買う必要のない人の割合がどんどん増えてます。
郊外のニートがどうしようが、都心の需要には関係無いからいいや
郊外は老人比率が上がると思う。
ニートは老人ではないわけだが。あと数十年後まで。
ギリシャのユーロ離脱ショック、中国の経済失速ショック、これから下がる要因はまだまだ用意されています。
信じてはいけない アパート経営で大儲け！
プレジデント 5月18日(金)10時30分配信
今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。例えば、地方都市にある親の土地にマンションを建てたり、アパートを一棟買いするなどして成功した人の話などが紹介されている。しかし長年、不動産の売買に関わってきた私は声を大にして警告したい。「これからアパート・マンション経営はしてはいけない」と。
多くの人は、アパート経営を勧める大手不動産業者の「一括借り上げシステム（サブリース）」という言葉に惹かれて投資を考える。アパートの建築契約を交わせば、業者側が部屋を借り上げるしくみで、「30年間保証」などといううたい文句によって「30年間、投資物件の家賃が保証されるのではないか」と考えるわけである。
しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではない。一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整することになる。年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっていくのは普通のことだから、ほとんどの場合損をすることになる。最初の3年は一定の額を保証されることが多いが、この手の投資用物件は建築費用が相場より割高なことがほとんどだ。その差額で業者が家賃保証をするしくみなのである。そもそもサブリースは、家賃相場の8～9割が大家に支払われるシステムなので、最初から家賃を下げて自力で探したほうが得だといえるだろう。
新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい部屋に入りたいと移ってきたケースが多い。5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずである。
もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度になると思ってよい。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。
ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるためにアパートのリフォームをしないか」などと持ちかけてくるのだ。「銀行から資金を借りればいい。ローンがあれば土地の相続税も安くなりますよ」などと誘ってくる。しかし、結局、家賃収入の倍近くの返済をしなくてはならないこともしばしばで本末転倒である。ほどなく破綻し、物件は競売にかけられる可能性も高い。
高度成長期からバブル期までの「土地神話」はとっくに崩れ去っている。大規模地震発生の可能性も強まっており、都市部で再び震災が起これば不動産市況はますます厳しくなるはずだ。今後、地価が上がる見込みがあるとすれば一部の都心の超一等地のみ。郊外や地方ではこれからさらに地価下落は続き、極端に下がらないのは、例えば東京都内に近い埼玉県の大宮地区や川口市、千葉県なら市川市あたりまでだろう。
少子高齢化で、日本の人口は毎年10万人以上減少している。アパートを借りる人そのものが減っている一方で、わが国の総住宅数は、10年前に比べて734万戸増加している。需要が追いつかず、すでに全世帯の約1割が空き家という状態である。
インフレヘッジには土地がよいなどとよくいわれるが、需給バランスを考えると、もはやほとんどの不動産はヘッジにならないだろう。すでにアパート経営を行っている人は、損を出しても今のうちに売ってしまったほうが賢明だと思う。5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなっているだろうから。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120518-00000001-president-b...
価格が上がる要素は全くないな
長期的には下がるとはおもってたけど、短期的にもガクッと下がりそうだ
グングン？
湾岸スレでやれよ。
まともな神経の持ち主なら埋立地なんて興味ないわ。
マンションは耐久消費財。
そこを勘違いすると大ケガするよ。特に無知な田舎者は。
そうそう、埋立地のマンションに住めなくなったら、残るのはただの埋立地。
しかし、あといくつかの日本の原発に大地震が起こるか、北朝鮮が何発かミサイルを放り込んだら、日本終わるな。
20年続く経済停滞と巨額な財政赤字、そこに大津波＆原発事故
それでも、ちょっと問題が起きるといっせいに買われる円
これだけ日本は強いのに
「もし○○が来たら、もーダメポ」とか
どんだけマイナス思考なんだ？
問題は、時代の変化に合わせた最適化が進んでないことで
一部の人に取り残され感や不公平感が生じることでしょ
近郊、郊外に対する購買意欲が縮小して来てますね。
関連スレがまったく伸びなくなった。
地場の人の購入は既に一巡した感あり。
目黒の大型タワーも苦戦で、小口売りで先が見えない。
みんな東京脱出でマンションは戦々恐々だね
888
親が都心の駅前に一戸建てを持っているだけなのに、世田谷杉並をわざわざ田舎呼ばわりして、君は何様？
逆に強いライバル意識やらコンプレックスを感じるね。
都心は不人気で暴落してるからね。
でも都心でも月ぎめ駐車場は空が増えているし、コインパーキングも値下げ合戦が激しい。
青山の骨董通りや白金のプラチナストリートもシャッター通りと化している。
でも都心の土地が安くなるかっていうとなかなかならないんだよね。
なぜなら土地のオーナーはお金に困っているケースは少ないし、日本は様々な減免措置があって土地の保有コストが低いから売らずに持ち続ける。コインパーキングにしてでもね。
世田谷なんかも申し訳程度にたまねぎとか作って生産緑地扱いで固定資産税をほとんど払っていない地主ばっかりだよね。
郊外、近郊は相続が本格化したら下がるよ。
でも下がり始めるのは8年先。
まだまだですな。
なんか都心・湾岸が必死だが、ここ四年で一番暴落してるのは間違いなく都心。
四年前は都心が一番値崩れしないと今より強く言われていたのにね（笑）。
信じて買っちゃて後悔してる人は多い。
これ以上被害者を増やさないようにはっきり指摘しておくよ。
そうなんだよ。プチバブル当時は
「都心は値下がりしないからお買い得」と、板によく書かれていた。
で、信じて買ったらプチバブルが終わって値下がりした…
しばらくは小康状態だけど、
近郊、郊外が数売れる時代は二度と来ないと断言できるね。
郊外は地元需要でバブル価格を維持しているだけ、家賃レベルを考えると異常に高い価格。
しかし、値下がりが始まるのは８年後でまだまだ先。
それまでは供給を絞って価格維持できると予想。
何で８年なんですか？
東京の近郊郊外の発展の歴史を考えれば答えはでるよ。
戦後は、持ち家政策が進められた高度成長期に三大都市圏などでの鉄道沿線のスプロールが進み、「ドーナツ化現象」と呼ばれる郊外化が生じた。
日本の場合、主な通勤手段が自動車ではなく鉄道である点が特徴的であったが、次第に高速道路やバイパスが整備され、自動車通勤・自動車での買い物も一般的になった。
日本経済が飛躍的に成長を遂げた時期は、1954年（昭和29年）12月から1973年（昭和48年）11月まで。
戦後～高度成長期の杉並の風景
東京オリンピック前後の乱開発により急激な宅地化が進み、美しい小川はいつしか「どぶ川」に変貌した
杉並では昭和40年代に水田はほぼ消滅しました。高井戸田んぼが最後でした。当時人口の急激な増加で宅地化が進みました。家を建てるために田んぼを埋めなければなりませんが、その土は多摩丘陵から運ばれたそうです。
東京オリンピックは、1964年（昭和39年）に日本の東京で開かれた第18回夏季オリンピック。
駒沢オリンピック公園の南側に位置する1丁目と2丁目は、東京オリンピックの開催を機に次々と庭と車庫を付設する郊外型住宅が建設された。
日本人女性の２０１０年の平均寿命は８６．３９歳で、５年ぶりに前年を下回ったものの、２６年連続で長寿世界一を維持した。
2012年－1964年＝48年経過
30歳＋48年＝78歳
86歳-78歳＝8年後
妙典ってなんて読むの？ミョーテンじゃないよね
ウェリス高輪6300万引きだとよ。それでも坪４８８は高杉。最初の坪６５０はマジキチ
今日の日銀の対応みると今年は不動産価格下げ続けるな
914 は、２００６年のＡＥＲＡだった。
古いのをよく見つけてくるねえ。
日銀が、どれだけREITを買い進めているか知らないのか
日銀がREITを買い進めたらどうなるの？経済オンチだから教えて。
もし不動産が暴落したら、国民が損を被ることになる。
東急沿線、住宅地・中古マンション価格 ともに弱含み 東急リバブル調査
東急リバブルが発表した「東急沿線定点観測データ(2011年10月～2012年3月)」によると、住宅地と中古マンション価格動向はともに前期比・前年比で弱含みであることが分かった。
住宅地価格は、平均で前期比0・9%減、前年比2・2%減だった。震災による買い控えと経済環境の悪化で土地取引が停滞し、地価は弱含みだったが、今年に入り取引量は回復しつつあるという。また、中古マンション価格は平均で前期比0・7%減、前年比2・4%減。住宅地と同様に弱含みで推移し、前年比では住宅地よりも下落幅がわずかに大きくなった。今年に入ってからは取引量回復の動きにより、前期比では住宅地よりも下落幅が縮小している。
沿線の標準的な住宅地33地点、中古マンション34地点を観測ポイントとして定め、その周辺の同種同等の不動産取引成約事例を収集し、同社の不動産鑑定士が補正を行い算出した。半期ごとに実施している。
[住宅新報 2012年05月23日]
周辺の同類同等 同社の不動産鑑定士が補正
か…
同種同等 ね。
まだしばらくはゼロ金利で行くようだね。
９２２
大丈夫だよ、金融緩和するから！為替レート見てもわかるように今は日本の圧勝だね…
つまりこのご時世super円高を利用しない手は無いね、海外進出しないとね…
都内買ったら次は海外不動産投資だね…パフォーマンスもめちゃくちゃ良いよ！
大丈夫だよ、心配ないよ
と皆言ってたバブル時代＆プチバブル時代。
やばいよ、絶対やばいよ
と皆言ってる、今日この頃。
そういうとき、いつも名前を書いてもらえない東雲…
ひ、、、ひが、、、東雲
近郊は、家賃下落に続き、中古の下落が始まった模様。
地価下落は８年後だが、賃貸、中古は早い時点で影響が出てきているようだ。
首都圏の中古マンション価格 下落鮮明に 東京カンテイ
東京カンテイ(東京都品川区)がこのほどまとめた、3大都市圏における4月の中古マンション価格(70平方メートル換算)によると、首都圏(2893万円、前月比1.4%下落)では年明けから続く下落基調がより鮮明になっていることが分かった。
都県別にみると、東京都(3710万円、同0.8%下落)のほか周辺3県もすべて1%以上下落。主要都市別では、東京23区が約3年ぶりに4000万円台を割り込んだ。ほかの主要都市もすべてマイナス。供給が復調し値ごろ感も強まっているため、住宅取得需要が再び新築にシフトし、結果的に中古価格が弱含んでいるとみられる。
(http://www.kantei.ne.jp/news/cate01.php)
[住宅新報 2012年05月24日]
近郊だけじゃないじゃん。
23区も下落してる。
専任媒介契約の中古物件、だけが強制のレインズね。
住宅地化が先に進んだとこから順に相続で家が余り始める。
つまり、近郊そして郊外の順に地価下落が始まるよ。
もともと都内はひとりが何戸も持ったり買い替えるような買い方が多かったが高齢化で追加で買うような人は減って処分する方向で中古は売りにくくなってる。
それでも都内の所有者はお金に余裕があるから安くしてまで売ろうとしないが希望額で買えるような人がいない。欲しい人は大量にいるんだが買えない。
郊外が下がってないのは開発された時期の違いも大きい。都心部が先に下がってその後が郊外の順番。
問題は都心がどこまで下がるか。
アットホームの調査によると、4月の首都圏の平均賃料は、新築マンションが10.17万円(前年同月比5.8%下落)、中古マンションが8.66万円(同3.2%下落)、新築アパートが7.48万円(同0.1%下落)、中古アパートが5.93万円(同1.8%下落)だった。
都心は容積率が緩くていくらでもマンションが増える。
郊外は一戸建ての環境を守るため、それなりに規制は厳しい。
需給と住環境の両面で都心が負けるのは当然。
本日現在の東京駅物件の新築マンション情報の速報です。
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=030&bs=010&rn...
東京で育った人なら東京駅周辺の環境は知ってるから住みたいとは思わないよな。皇居に住めるなら別だが。
２３区の高齢化率は低くない。相続で余り始めるし、マンション建設による供給増加で需給・環境面で崩壊する。
首都圏で高齢化率が低いのは寧ろ周辺の市。だいたいが戸建住宅地で新規供給は無い。
浦安市 9.1
都筑区 10.6
和光市 11.9
戸田市 12.0
青葉区 12.3
鶴ヶ島市 12.6
高津区 12.7
印西市 12.8
宮前区 12.8
中原区 13.1
美浜区 13.2
多摩区 13.2
南区 13.3
吉川市 13.5
朝霞市 13.6
伊奈町 13.6
緑区 13.6
桜区 13.7
富里市 13.8
厚木市 13.8
白井市 13.9
三郷市 14.0
成田市 14.0
鷲宮町 14.1
市川市 14.1
稲城市 14.2
海老名市 14.3
港北区 14.4
川崎市 14.6
相模原市 14.6
北区 14.7
緑区 14.7
草加市 14.8
松伏町 15.0
越谷市 15.1
座間市 15.1
八街市 15.2
志木市 15.3
富士見市 15.3
大和市 15.3
伊勢原市 15.3
綾瀬市 15.3
寒川町 15.3
愛川町 15.3
八潮市 15.4
坂戸市 15.4
江戸川区 15.4（23区で一番低いのがこれ）
東雲のレスはあっちこっちに書き込まれているけど、褒め××なの？
なかなか売り切れません、と言っているのと同じ意味だが。
めざせ100回連続完売！！
海から距離がある中小河川はこれから大変だよ。
住む場所はよく考えよう。
いよいよ都心バブルですね。
ゴールドマンが日本の不動産投資再開、4年で4000億円目指す
2012年 05月 28日 21:28 JST
［東京 ２８日 ロイター］ 米ゴールドマン・サックス(GS.N: 株価, 企業情報, レポート)はアセット・マネジメント部門を通じて日本で不動産投資を再開する。投資家から資金を募集し、その規模は今後３─４年で約４０００億円を見込む。東京のオフィスビルを中心に投資を行う。
国際的に金融機関の自己資本規制が強化されるなか、投資銀行は自己資金で投資をしにくい環境だが、ゴールドマンは投資家の資金を集め、底打ちしたとみる日本の不動産市場投資を再開する。
関係筋によるとゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント（ＧＳＡＭ）は国内の年金基金など機関投資家から募集した資金で、７月をめどに私募の不動産投資信託（リート）を設定する。当初は約１０００億円の規模を目指す。
これとは別に、海外の投資家からも資金を集め、日本の優良不動産に投資する。海外投資家は日本の私募リートには投資ができないため、別枠での投資となる。国内外の投資家をあわせた投資の規模は、中長期には４０００億円を超える見通し。
関係筋によると、ゴールドマンが日本の不動産投資を行うのは、東京のオフィスビルの市況改善が予想されるとみているほか、世界の主要都市に比べ、利回りが高いことなどが背景にあるとみられる。
ゴールドマンはモルガン・スタンレー(MS.N: 株価, 企業情報, レポート)や米不動産ファンドのエートス・キャピタルなどと共に、１９９０年代後半から日本の不動産を積極的に買収していたが、リーマンショック後、投資活動は停滞していた。
ゴールドマンの当時の投資対象はゴルフ場や温泉旅館で、自己資金を活用して投資し、経営を立て直すことでリターンを得る戦略だった。今回の投資は、収益の安定した都心の優良物件を中心とするのが特徴。
ゴールドマン
内陸一等地ほか、立川や八王子など都下物色中。
マンションには目もくれず。笑
そそ、こういう類いの話は基本的に商業でしょ？
住宅も多少は釣られて高くなるかもしれないけど、手が出ない値付けされても買えないもんは買えないんだから仕方ない(-_-;)
確実なことは東側はないわってこと
一回の投資額がでかいから投資対象はオフィスか賃貸マンション一棟。ただでさえ厳しい賃貸がさらに競争にさらされそうな予感。
都心までの利便性に比例した賃料に調整されて行くでしょうね。
都心が上がろうが下がろうが
一番肝心な住み心地が悪いからどうしようもない。
埋立地に手を出したって聞いたら、無邪気に喜ぶのに・・・
>963
立川断層帯地震の発生確率は、今後３０年以内に、０．５～２％
東京湾北部地震の発生確率は、今後３０年以内に、７０％
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/assumption.part2-3-1...
え？これから買うって人は普通買うぞーなんて宣言しないでしょ？安いと思ったら声高らかに宣言せずこっそり買うでしょ普通。
ゆえにこれはＧＳのポジショントークでしょ。単なる。
リーマンショック後、欧米系は新宿、表参道、恵比須あたりでかなりひどい目に遭った。
また同じことすれば笑える。
それでも埋立地には興味を持ってもらえない・・・
むしろ泣ける。
本当に儲けたかったら、
一般人にまで分かるように宣言する必要はないものね。
ＧＳとしては安い時に買い終わった後かリーマンで塩漬けになった物件を売りつけたいだけで存するのはのせられた投資家。
1997年にモルガンが不動産投資始めた時も発表してたけどね。
行ってきましたよ♪おしゃれなカフェレストラン「CAFE;HAUS」
料理はハンバーガーを食べました、
しっかり肉の味がして粗挽き、手作り感があっておいしかったです。
店内が広く、一面庭が見える造りがいいですねー！
１人でお昼に行ったこともありますが、
ゆっくり本を読んだりも出来そうな雰囲気です。
広く、明るく、開放感があって居心地がとても良いので、
これからもたまにお茶しに行こうかなーと思います。
まだ食べたことはないですが、生姜焼きも気になってます。
きれいでオシャレな内装ですが、気楽に入れる感じもいいです。
こんな素敵なお店、東京には数えるほどしかないですね。
さすが都心の豊洲です。
>956
ＧＳの発表を鵜呑みにするかどうかは自己責任。
ＧＳって、オリンパスの時も「買い推奨」を発表した裏で、自ら空売りかけてた連中ですよ（笑）
そして、その後もわずかの期間にボロ儲け。
FACTAより早く、オリンパス株を空売りしていたゴールドマンサックス
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1111/25/news032.html
オリンパス株で約20億円の利益……ゴールドマンのすごすぎる手口
http://hamusoku.com/archives/6363827.html
華麗なる鬼畜取引、ゴールドマン・サックス証券がオリンパスの筆頭株主に浮上
http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65630404.html
首都圏出身者の需要が終わりを迎えて、
地元自慢も沈静化。
スレも閑散な状態になったね。
管理担当です。
いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。
以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/
ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。
引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。
