文京区丸の内線沿線でマンションを探しています。当物件について情報をお願いします。
所在地：東京都文京区小日向4丁目35番4他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.75平米～103.38平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル住宅営業本部
物件URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/bt-kohinata/
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
【物件情報を追加しました 2013.8.11 管理担当】
[スムログ 関連記事]
【茗荷谷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.6】
https://www.sumu-log.com/archives/6741/
[スレ作成日時]2012-02-21 17:55:42
家族の数によるので意味の無いご意見です。
５人家族か、４人家族か、３人家族か、二人家族かそれにより必要は広さは違ってきます。
80平米超えている必要があると言う意見は、単に自己中なだけです。
二人家族でも100平米超えてないと生活出来ないというお金持ちもいるでしょうし。
先週末つれあいと行ってきました。何処にでも遭遇するベビーカーとジャリンコもおらず落ち着いた雰囲気の中で
内覧することが出来ました。営業の方は悠然と構えており、この路線価だからこの価格と自信満々でした。
平均360万円/坪だそうです。価格には自信がありましたが、キッチンに関するつれあいの質問に対しての回答は
今一つ？？？ 自社の商品についての勉強不足が気になりました。我が家の大蔵大臣は家内ですので、説得が新たな課題。
日照の良いＯ、Ｐ、Ｎタイプでは9,100万超、春日通（騒音、排気、日照難あり）沿いの10Ｆ以上でも8,000万超
でした。このボードの何処かにに貼付されていた地盤図？がやはりＭＲに掲示されていました。
営業が悠然と構えて自信満々なのはどこも同じ。
まあ所詮は予定価格だから、引き合いが弱ければ下がるでしょうし、欲しいオーラ全開の客が多ければそのまま。
個人的には坪360ですんなり行くのは難しいかと思っています。条件悪いところは多少見直すのではないかと。
居住区も変わらないから、ここはどうかな～と思って、検索してみたら、
東急の悪口ばかりのサイトがありました。だまし売りとか…
レジデンスを購入された方、トラブルはありませんか？
レジデンスは広告も打たずに早い間に売れてしまったよね。規模が小さいし、震災前だったから当たり前かもしれないけど。
最後の一戸、億ションが３カ月くらいかかったかも。
>最後の一戸、億ションが３カ月くらいかかったかも。
1億4千万円くらい？だっけ？？？
うーん。
高いですね・・・。
この戸数だから大幅な値引きはなくても売れていくと思います。
買える人が買えばいい、というスタンスだろうし、東京って金持ち多いし。
徒歩7分なら駅からそこまで遠くないので良いですね。
ただ、皆さんの言うように価格がちょっと高めなんですね～
4人家族で80平米って結構余裕でゆったり暮らせる広さだと思います。
都内だと60平米で4人暮らしっていうのが一般家庭ですからね。
高いという人と妥当という人と営業マン？の舌戦も熱を帯びてきた。
暇なのか熱心の極めなのか？ 会社に対する忠義心にはそれぞれ敬服 （＾：＾：）
春日通り沿いのマンション（富坂警察の近くで向かい側）に住んでたことありますが北向き（道路向き）は
窓を開けると家族が「ごはんよ～」って声がかき消されるくらい煩かった。
当時は賃貸でしたけどね。
道路からちょっと入り組んでるほうがいいんだよね。空気も悪いし・・
間取りで勝負するしかないですよね。
CO2削減は全世界的な動きで、想定以上に早くエコカーの普及が進むと思います。
歩道が広く、夜道も明るい春日通り沿いの良さが見直される時は遠くないのでは。
先見の明があるかどうかが問われます。
業者乙
内覧会の後、他の物件も数件見て比較しましたが、ドアの開閉(音、怪我対策)、収納スペースの工夫等の面で
他の物件では相当使い勝手の良いものが散見された。本物件は内装材、デザインにおいても必ずしも秀逸ではない。
いろいろと比較してみると勉強になる。
全くの私的見解ですが、、、
東急のブランズは何か特徴が無い。三菱もTPHになってから東急と同じように感じる。
三井はシリーズ間での差が激しい。
商社系はその時点のニーズや立地、経済情勢を含めて臨機応変に対応するので物件次第。もう少し長期に統一されたコンセプトがあった方がブランドになるのにね。
新興デベは価格勝負なので、内部仕様は良くても共用部や構造とかでケチる傾向があるのでそれも困る。
個人的にはジオシリーズは割といいように思います。関東圏では阪急不動産？？？って感じでマイナーだけど。
共用施設について御存じの方はいらっしゃいませんか。
ゲストルームはあるようｄすが、スカイラウンジやライブラリーとか
何かできる予定でしょうか。
公団と変わらないタワーマンションだとメリットなく割高だとおもいますが。
開発規模の割りに書込み少ないですね。人気は？？
＞８４
探しましたが今のところ不明です。。
周辺環境と見合わせてどんな共用があるとバランスがいいでしょうね。
個人的には上階にラウンジ程度があればいいかなと思っています。
価格的に低層を検討しているもので、時には上からの眺めを堪能したいところ、外の他の建物から見る気分と自身の住むマンションから見るとでは価値も感覚として違うと思っています。
私も是非上階にラウンジを望んでおりました、、
タワーなので、どの階でも宜しいのですが空間のリラックスできる
スペースができればと期待しておりますが？
設計図面にないということは計画されていないという事ですよね。
とても、残念ですね、、
MR行かれたかた教えてください。
広告では設備・仕様にＩＨクッキンギヒーターとなっていますが、もしかしてオール電化なんでしょうか？
HPでは設備やモデルルームについてがアップされていないので詳しく知りたいです
間取りはなかなか個性的で興味深いです
買おうか？
ローン組めるか？
内覧会参加者の感想を共有化したいと思うが、このボード閑散としている。
個人的には、収納スペースが少ない、きめ細かい女性目線での工夫が少ない。（ワイフ談）
同感。収納が少ないし、価格の割に使いにくい・・・ センスなし。
全員で購入申し込みをボイコットし続ければ値段が下がると思うんだけど・・・。
みなさんどうすか？連帯しませんか？
別に連帯しなくても、値付け失敗した物件は自然とそうなるよ。
某物件ですが、東南角が予定価格で強気すぎて不人気になり販売開始直前に1割近くも引き下げ。
そうしたら北西や北東と坪単価の差がほとんど無くなってしまい、今度は人気殺到って笑える事態もあったから。
販売開始直前は、値下げではなく、正式価格が決定したというのです。
販売開始後に価格を下げる事を値下げと言います。
最初から客に提示する価格は、いわゆる販売期間（申し込み期間）直前まで予定価格でしかありません。
ものは言いようだからな。デベの論理でいえばそうなんだろうけど。
「撤退・退却」を「転進」と言いはる旧日本軍と同じレベル。
どうあれ、実態は以下だろ。
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デベ）「どうよ、この立地でこの仕様。価値あるだろ。欲しかったら黙って予定価格で買えよ。」
客）「何これ？意味不明に強気な設定。これなら他で買うよ。誰も申し込まないだろうし放置するか。。。」
デベ）「やべぇ、要望書全然出てこない。提携ローンの審査も少ないし、引き合い悪すぎ。価格引き下げなきゃ竣工まで売れ残る～！」
つまり”待っているだけ”で値段が下がると言うことだな。
確かにプラウド茗荷谷も全くの不調のようだ。
この掲示板は非常に参考になるな。
プラウド茗荷谷を見たら坪280のようだ
>102
その通り。ただし、皆が同じ行動でないとそうならない。
また、価格が適正水準を下回ると誰もが欲しがるようになるから抽選倍率が上がって買えなくなってしまう。
何事もほどほどにってことだね。
あと、デベも戦略的に高めに予定価格は出しているから、100-200万程度販売価格を下げるのは
相対的にお買い得感を演出するための予定の範囲内。この程度で満足してはいけない。
6-7％超えて下げるようだと相当焦ってる感がでるね。
だいぶ前のレスに下のほうの階でも新宿とか富士山が一望できるとあったんですけど、実際そうなら素敵だなぁ。
明確には何階からなら見えますかね。もちろん低層階のほうが安いからできる限り安い階の間取りで眺望もゲットしようという美味しいことを考えたりしています。
マンション出入りも下なら楽だし、意外なところで良さ気なマンションに出くわしました。しかも文京区ってマンションの人気自体があるんですよね?そんな中でまだ販売中を見つけられたのは嬉しいです。
＞１０７
＞９２にもあるけど
平日、ここに頼めば眺望を見せてもらえるのでは？隣だから何階くらいの眺望がどんなものかの目安になると思うよ
http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/iryo/nanbyo/nk_shien/kensyu/nan...
勝手に入ると不法侵入で怒られちゃうよ。
レジデンスのＨＰ公表価格（販売当時掲載）はこんな感じでした。
3LDK 107.24m2 13590万円（11Ｆ 12Ｆより高い）
3LDK 107.24m2 12890万円（12Ｆ）
全体的に収納が少ない！とウチの嫁も言ってました。
固定資産税が高いです。
駅横のアトラスタワーに知人家族が住んでますが、アトラスより余裕で高いです。
管理費も若干、高いし。
価格も強気。
でも、要望書はかなり出てるって言われてました。
高層階の眺望はなかなかいいと思うけど。アトラス並みに
「眺望」も選択基準に含まれないとは言わないが、ここのところ「眺望」議論が中心となっている。
我々顧客はだまされないようにしなければならない。
カミさんは収納が少ない、IHIをガス化すると有料?と指摘している。素材も決して良いとはいえない。
同じ茗荷谷界隈の同業他社物件と比較しても総合的に優位とはいえない。
「要望書」がかなり出でいる? 何処の営業でもそう言うんじゃない? 私だったらそう言うよ。
内覧会以降、DMが3.4通郵送されているが価格と初期対応が今一つだったので放置してある。
「食べログ」並みの書込みが最近多くない?
ここには誰も本音は書かないよ。少なくとも本当の検討者は。
食べログみたいに数百円、数千円の買い物じゃないからね。
だって、本当のことを書いても、明らかなメリットがない限りは書く意味が無い。
だよね？検討者の皆さん
ここタワーのくせに耐震で茗荷谷徒歩７分なのに高すぎる笑
でも、景色がいいのはやっぱり気持ちいいよねえ〜
ある本に、春日通りが尾根伝いにできている、って書いてあったね。
>116
まぁどうなるか分からないよ。
ここと駅からの距離とかコンセプトは違うけど
さんざんマンコミでは「売れない」「苦戦必至」「値下げしないとムリ」みたいに書かれてたプラウドも結局ふたを開けてみれば・・・
http://www.proud-web.jp/koishikawa/
正式価格でましたね。
眺望が良くない低層でも坪単価335万越えでしかもすでにセレクトが選べないとは驚きです。
O.Pタイプも値段を下げましたが上層階はいいとしても、360万超えはまだまだ高いかと思いした。
トランクルームもないし駐輪場は1戸あたり1台みたいですし隣のレクサスとレジデンスが近すぎるし
あとは、修繕積立金の値上がりスパンが短すぎるし（今のマンションは10年目から1.5倍になりましたが、
ここは７年目から1.8倍で、13年目から2.6倍、19年目から3.7倍はかなり高いと思います。それとは別に
初年度の他に、12年目と24年目にも積立基金が発生します。）
管理費も他の方もあげられてましたが、少し高めですしランニングコストが結構かかるマンションだと思いました。
検討しておりましたが、冷静に考えて残念ながら、撤退いたします。
眺望の開けた上層階はともかく低層でこの値段は強気すぎ。
三徳がなくなるようなことがあれば、買い物も駅前に行くしかないし。
部屋の収納が少ないにに、トランクルームなんでないのかね。
プラウド小石川には小さくて少ないながらも、あったけどね。
プラウドよりは、間取りはまし。
現地近くに住んでおりますが、是非一度、近隣のマンションを訪問してみることをお勧めします。
眺望と引きかえでしょうが、住んでみると、皆様が思うより、地下鉄丸ノ内線の操車場の音が大きいと思います。
小さな子供は操車場が見えることに当初喜んでおり、「まあ、これはこれでいいのかな」と思っておりました。
割と高層階なので眺めはよくても、帰りも遅く、その内飽きるので、別に毎日毎日景色を見るわけではありません。むしろ、深夜まで線路を走り、その後操車場に格納される丸ノ内線の音が気になって、夏場に窓を空けずらい状況です。
ぜひ眺望と騒音をご自分でお確かめになるのがよろしいかと思います。いい点もたくさんあると思いますので、是々非々でご検討されるのがよいと思います。
私も現在白山在住ですが、丸の内のこと、全然気付きもしませんでした。音は多分個人差大きいですよね。買い物はさんとくも生協も、高級志向の方は対したもの置いてないのでがっかりされると思います。私はクイーンズまで車でいってます。庶民にはいいとこですよー
すみませんブランズ文京白山とまちがえました！ごめんなさい。
やはり、電車はうるさいんですか。
丸の内線が止まったらどうしようもないし。
悩みますねー。
教育面では素晴らしいと思いますが、それ以外が…。
美味しいお店とかあるんでしょうか?
もう少し駅寄りのマンションの高層階に住んでいます。
電車の音はうるさいです。窓を閉めていればそんなでもないのですが、
風が気持ちいい時など、窓をあけるとかなりのストレスです。
そのため、引っ越しを考えてます。
飲食店は播磨坂におしゃれなイタリアンとカジュアルイタリアンがありますが、おしゃれなイタリアンの内１軒は最近閉店したとかしないとか。
他は、駅近にフレンチがありますが、そのほかは居酒屋とファミレスばかりです。
学生にはいいかもしれませんが。
外食するときは本当に困ります。
確かに茗荷谷は学生街であるという認識は大切。
駅から離れた静かなところに高級住宅地はあるが、この辺や駅周辺は違うという認識もね。
高級住宅地に住んでる方と同じ駅を使ってるだけね。
学生街って考えものですよね。
ここのマンション近くは国立大学ですが、私立の少しレベルの低い大学だと
夜はうるさいし、マナーは悪いし 公園は荒らされるし最悪です。
＞ ここのマンション近くは国立大学
拓大、跡見 私立ですね。中央も近いよね。
ああ、お茶の事？ 駅の反対側ね。
レスポンスが遅くなりまして申し訳ございません。
先の方が仰っておられた通り、（飲食店業の方には大変失礼ですが、）外食に余り期待をもたれるのはよくないと思われます。結局、遠くまで出かけるか、デリバリーを頼むことが殆どです。
個人的な感覚で申し訳ないのですが、お住まいになることを考えておられる方にもしご参考になればと思い、下記記載致します。
私の場合は、ある程度都心へのアクセスがよく、治安がよい点をメリットと感じ、今は住んでおります。
他方で、（住宅地であり、学校等が多いので仕方が無いのですが）「快適に生活できている」「生活していて楽しい」と感じることは余りありません。例としては、（大変申し訳ないのですが）スーパー・飲食店等、生活に直結する店舗の使い勝手が余りよくなく、結局、生協で食品を含む生活用品全般の購入を賄っていること、また、生活を楽しくするための施設・企画が少ない（私にとっては、ジムや書店、DVDレンタル等の充実度、子供向けのスポーツクラブ等がほとんど選択できず不満）等を挙げます。
私の場合は、今は仕事と子育てのバランスを取るためにこのあたりに住んでおりますが、将来的には引っ越す予定です。
皆様それぞれのお考えがあられると思いますが、ご参考になればうれしいです。
あまりにも内容が個人の感想過ぎて、、、、。申し訳ありませんが役に立ちませんでした。
127さん
確かに茗荷谷近辺はあまり外食にはむいていませんね。ホームページにのっている
タンタローバはおいしいですよ！お値段はちょっと高めですが、納得の味なので
満足できます。茗荷谷会館の地下のレストランもなかなかです。中華と洋食両方あります。
なかなか落ち着けるレストランです。
強気の価格設定でその後販売はどうかしら?
当事者は順調です、って言うんでしょうが???
眺望の良い南向きの部屋は、完売でしょう。このあたりでは他にはチョイスもないし。小学校プレミアムがありますからね。それにしても駅から7分で＠360-370はちょっと、、、、、。
通りの者だが、このボード寂しいな (^:^:)
この辺のマンションをマジで狙ってる人はここは見てないか、見てても読むだけ。
本音は書かないのが特徴（ネガさんを除く）
だって、自分から情報を出しても何のメリットもないからね。
第1期で約半分って何か微妙ですね。
6～7割は売っておきたいと思うのですが、東急はいつもこんな感じなのでしょうか？
138=115=身内の方?
やっぱり人気ないんですね、このマンション。。。
着工までの経緯もあるし、いろいろ皆さん考えてのことなんでしょうか。
132さん
茗荷谷っていろいろお店があって、住みやすそうだって思っていたので、今、住んでいる護国寺から住み替えようと思ってました。
でも、暮らしてみるといろいろ不満があるのですね。意外です。
護国寺は、ドラッグストアーがないとか、夜遅くまで開いてるお弁当屋さんがないとか、いろいろ不満があるのですが、外食は美味しい店がたくさんあって(おでん、焼き鳥、お好み焼き、イタリアン、フレンチ、焼き豚などなど)ワクワク感のある街です。
住み替え止めようかしら。
ボーナスが前年比大幅上回った業種は、不動産・住宅のみ(大手)。実体経済を見て価格設定したら。
ここまで部屋の価格差があると、
5500万前後の部屋のひとは貧しい気持ちになりそうですね。
価格幅のあるマンションは、
人の層もまばらになるので、心配です。。
やはり一期４０戸は完売のようですね。南西角部屋は人気でしょう。
設備などのグレードがイイですよね。ジーマのキッチンはとってもいいって聞くのですがどうでしょうか。
カウンターが天然石なのですが使いやすいですか？お手入れの方法はどのようにすればいいのでしょうか。
そういえば玄関もカメラ付きのインターホンなので安心な感じです。
茗荷谷駅から徒歩圏に住んで15年以上です。
新しい分譲マンションでこれくらいの規模のものは、なかなか立たないエリアですし、
治安も非常に良く、スーパーも近いし、丸ノ内線が便利で、茗荷谷の駅利用物件は文京区の中でもとても便がいいです。
窪町学区なら、住まいとして探す方もたくさんいますから、将来賃貸で貸すにも中古で売るにもあまり苦労しないと思います（今までを見る限り・・）。予算が合えばこちらはいい選択だと思います。
お部屋が新宿側なら夜景や眺望は素晴らしいですし、向きが違うお部屋でも、帰路の夜など高台から見る景色がきれいで気持ちいいです。（このマンションの営業関係者や購入者ではないです。）
外食のお店が繁華街ほど少ないかもしれませんが、都心なので、外食したければ都内のおいしいお店に短時間で行けます。何を重要視するかは人それぞれですが、都心の高台で、こんなに便利のいい場所に住んだらなかなか他に移住できないです。サントクも清潔で買い物しやすいです。街の魅力の感じ方は人それぞれかもしれませんが、茗荷谷は便利だし、いい街だと思いますよ。
１４７さん
茗荷谷周辺は賃貸は値段が多少高いいい物件の方がすぐ借りてがつくと聞いた事があります。
相場的には徒歩１０分圏内で３LDKで２３万３千円位。
ここだと新築だしかなりいい値で賃貸に出せそうですね。確かに外食する場所はないけれど、
スーパーなどはあるのでそんなに不便は感じないかな。
No.147さん
調べたところ、奥のブランズ・レジデンスは金富小の学区と理解しましたが、その前に立つマンションは本当に窪町の学区になるのですか･･･。
実際にお住みの方が仰っているコメントですので、間違いないようにも思うのですが、当方の理解誤りでしょうか。
どういったご情報でしょうか。
そうです。この物件は窪町小、奥は金富小です。変なかんじですが。その分、分譲価格にプレミアが付いているのでしょうね。もっとも金富小も財務省の官舎の隣ですから悪くはないでしょうが。
このボード、寒っう！！
「レストラン」論議が本質ではないとは言わないまでも、もっと核心に迫った議論をして欲しい。
「購入検討中さん」から「周辺住民さん」まで、なりすまし営業マンが総出演ですか?
都内にはいい公園がたくさんあると聞いていましたが、小石川植物園も素敵ですね。
近くにお気に入りの公園があるというのは嬉しいことです。
キッチンは天然石なのですね。
とてもゴージャスな感じで、ラーメンなんて作ってたら恥ずかしいかも。
室内の画像を見る限りですが、落ち着いた雰囲気で好印象を受けました。
「レストラン」論議って何ですか？
遡って読んでいくとわかるのでしょうか。
レスも販売もすっかり止まってしまいましたね。
12月のボーナスシーズンまで厳しいのかな。
冬のボーナス？ それはあまり関係ないですねー。
オプションはかなり高いので、ボーナスなんて関係ないしね・・・
どんどん値下がりするのを待っているだけでしょうね～
値下がりなんてするんですか？
じゃあ、何で毎年12月はマンションの販売戸数が多いんですかね？
147です。
ボードを見ていなくてすみません。学区は近所の不動産やさんに聞きましたが、
ほかの方がご親切に答えて下さっていますので解決住みかと思いますが・・。
この付近のマンションは、検討者がいろんな意見や印象を広域の書いている物件と違い、
「いい」と思った人が静かに契約しているのだと思います。
某マンションも、ネットの中では過疎状態だったで、人気がないのかと思ったら、
契約は着々と進んでいて完売しました。
検討後、買われるようなら、納得のいく買い物になるとといいですね。
確かに、新年は新居で迎えたいと思う方は多そうですよね～
現段階の売値が知りたい方は、モデルルームに出向かれるといいですよ
他のデべとは違って親切でいい方が多いですよ～
>158
12月ってマンションの販売戸数って多いんですか？
それってどこのマンションでもあり得る話ですか？
秋の住み替えシーズンとかよく聞きますが、
そんな感じの話なのでしょうか。
引渡しが来年秋なので、ここもゆっくり販売するのかな。
Pタイプはもう完売でしょうか？どなたかご存知の方いらしたら教えてください。
第二期で全戸完売しましたか？
まだ残ってますよ☆
代表間取りだから載っている以外の間取りもあるんでしょうか、２ＬＤＫのワイドバルコニーがあれば私は万々歳なのですけど。。
寝室がリビングと隣り合わせというのも私の好みとは違うもので、できれば２ＬＤＫの違うレイアウトがあれば拝見したいです。
３ＬＤＫだとちょっと広いんですよね、良いことですが向きや階もありますからそれによっては考えようと思います。
