シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル Part13

長期修繕計画はどうなってんの？
これだけ売れ残り、且つ無駄に「豪華」な設備多いから
計画見直して、積み立て金値上げしないと破綻だよ。

築３年でこれだけ中古が売りに出されるのには理由があるのでしょう。
確かに早いところ売りに出して内陸の普通のマンションを買うって選択は正しいかも。

売れればね。
困難だね、かなりの値下げで出さないと。

中古なんて出てないけど。売ってくれるなら売って欲しいよ。

YAHOOで中古見たけど

あの値段じゃムリでしょ･･･

値段の問題じゃないよね。
自称新築マンションが並行なんだからさ。
中古もわんさかあるよね。

とても買える値段ではなくてもがっかりすることないですよ。
もうほとんど売約済みですから。

億ション2件だけだからな

ローンの関係もあり安く売ると借金だけが残り引越しが出来ないってことなのでしょう。

3.11の時玄関のエントランスのガラスが割れてたって本当ですか？
新築（ここの掲示板だけ？）で、しかも当時は震度３くらいかと思うのですが。

新築に適用される固定資産税の減免は受けられるのでしょうか？

スミフもこの物件に関しては｢やりすぎた…｣って思ってるでしょうね。

でも後にはひけない。

賃貸にまわすのが一番。

それもキツイな。

>435
固定資産税の減免は竣工からの年数で決まるので、
自称新築では減免を受けられる年数は当然減っていきます。
東京都で建物の固定資産税が100%免除になるのは３年間だけなので、
この優遇はもうすぐ受けられなくなります。

値下げにせよ賃貸にせよ、今までと違った層の住民を受け入れる必要がありますね。

具体的には？

賃貸では、モラル低下が懸念される、

まあ、どうでもいいですけど。

被害から類推すると九段会館近くと思われます

てか、直下型の震源は湾岸直下だよ。
耐えたらアッパレだ。

ここの地盤は？

住友は体力あるね

体力がいくらあっても
ここが定価で完売できる日は来ないと思う

インフレ誘導はすぐそこまで来てますよ

これからインフレに向かうとしても、あえて今さら湾岸のタワーマンションを買うこともないでしょう。
インフレに向かうとしたら、当たり前だけど、都心～城南エリア、とりわけ港区、渋谷区あたりの高台エリアが真っ先に高騰する。
既に割高になってしまって、これからも価格調整が長引くこと必至の湾岸エリアを買うなんて、とてもじゃないがお勧めしないね。

買えないネガもすみふ同等に体力あるね。夜中に。
まともな仕事してる？
割引きなっても買えないんじゃないかな。
東雲か晴海に行きなよ。
どちらも買えないネガで張り付いていると思うが（笑）

悲しい人生〜
Oh! my…

ネガさんにも忘れられる日が
そのうち来そうだけどね

すでに東雲＞豊洲になりつつありますしね。

震災直後数日間は豊洲駅のある階段の脇では水がどんどん溢れてませんでした？
なぜあんなに大量の水が駅構内で溢れ出ていたのか分からなかったのでゾーッとした記憶があります。

そりゃ怖い思いをしたね。。
保身のため、溺れる前に勤め先を変えたらいかが？
一件落着するよ。

津波や洪水で地下は全て水没ってことですよねえ？

スミフに体力はあるけど、全て借金だよ。
３５０戸売れ残ってると原価３０００万円/戸としても１００億円。
利息１．５％で借りたとしても利払いだけで１日４０万円以上。

早いとこ売って楽になりたいでしょ。

東京湾の津波の危険が話題になっています。
湾岸エリアは十分な覚悟が必要です。特に数十センチの津波でも、地下鉄は冠水します。
このマンションだけでなく、豊洲のマンション全てに注意が必要です。
火災には安心な湾岸エリアですが、液状化と津波は深刻です。

いまTVで、東雲、辰巳、豊洲あたりも2メートルの津波が予想されると放送していました。
この建物内は津波には安心ですが、買い物中や地下鉄構内は十分な注意が必要です。

２ｍなら堤防閉めれば大丈夫だな。

４０万ごとき、IRみたことないの？

中古物件も未入居物件も同時に検討できるのは良いことではないでしょうか？

窓の「モデルオープン」が「オープン」だけになりましたね。
それだけ売れてるということだと思います。

あーあ、値下げ期待してたのに。。。残念

全ての贅を尽くした湾岸の特等席。それが「シティタワーズ豊洲ザ・シンボル」

●　銀座5分という都心への圧倒的な近さを誇る豊洲。

　　便利なだけでは物足りない。潤いだけでは満たされない。
　　江戸っ子達が本当に豊かな都心生活を求めて行き着いた地「豊洲」

●　運河の煌きと四季の彩りに、心までみたされていく風景
　
　豊洲運河をわたる涼やかな風と、移ろいゆく四季の薫りに満たされる。
　夕陽が美しく映えるららぽーと方面へ伸びるサンセットウォーク。

●　水辺の煌きと、美しい四季が響きあう

　子どもたちと一緒に四季の訪れを感じながら歩くひと時
　ワイングラスを傾けながら夫婦で夕陽に煌く運河を眺める時間

銀座５分？

販売してないからでは？
何年も販売を続けているマンションなんて無いですよ。

あるよ。

銀座は伊勢神宮の位なんだが

もうすぐ完売かな

こういう高級マンションは、日経平均と連動しやすいからね。
日経平均が1万円回復して、更に、1万2千くらいになると、
本当、あっという間に売れてしまう。

スミフは、「その時」を虎視眈々と待っているのでしょう。

完売前なのに何で中古物件が多数出てるの？

>512
850戸規模なら中規模マンションの８棟分に相当する。
１棟につき２~３戸の中古販売は一般的。

それに売りに出せば順調に成約している。

つまりそれだけ資産価値が高い（需要が強い）マンションであるということ。
おわかりかな。にっこり。

マンション検討は、何度も現地に行く。
価格推移を自分で調べる。

それ以外に無いです。

＞５１３さんは「それに売りに出せば順調に成約している」と
言ってますが、

まだ売れていない部屋もありつつ、中古物件は
当初の販売価格より上乗せされてるようですけど、本当に順調に成約してるんですか？

市場の声：デフレ終焉相場、右肩上がりで秋口に１万２０００円＝ＵＢＳ証券・平川氏
http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20120314-00329061-mosf-stocks


やはりスミフの戦略勝ちでは？
秋頃には、ここも完売御礼ですよ。

ここの部屋は５千万円～２億円でしょ、買う層は中の上。　
この層は安全を重視する、だから早くも売り物が多数出ている状態。
秋までの完売は無理かと、あるいは超大幅値引きで。

疑問なんですけど、これだけ新築在庫がある物件って中古に出しても売れるんですか？
かなり安くしないと中古じゃ買ってくれない気がするんですけど・・・
仲介手数料も取られる事考えるとかなり厳しそうですよね。

はい、それに売れ残り物件の積立金はいったい支払われているのか気になります。
さらに、売れていない分の駐車場代（＝積立金）が不足しているのは事実でしょうからその分は確実に積立金が足らなくなります。

マンションの財政は安定

自称新築が残っているうちは、売主が負担したくない修繕積立金の月額も
低く抑えるだろうし、駐車場も埋まらない。
この状態が長く続けば、当然、修繕積立金不足が起こる。

下手をすると排水管清掃等の目に見えない管理費負担をけちって、
漏水事故とかが起こることも。
管理組合は管理会社をよく監視しておいた方がいいよ。

そんなギリギリの人が手を出す物件じゃないよ

管理費や修繕積立てが月に5～6万上がったとしても大したインパクトはありませんよ。
このマンションに住む方々であれば、それくらいの値上がりは問題ないはずです。

小金持ちはケチが多い事を忘れてはいませんか（笑

＞５７６
＞管理費や修繕積立てが月に5～6万上がったとしても大したインパクトはありませんよ
毎月５万円値上げします、って言ったら全員反対するだろうね。

>573さん

>自称新築が残っているうちは、売主が負担したくない修繕積立金の月額も
>低く抑えるだろうし、駐車場も埋まらない。
>この状態が長く続けば、当然、修繕積立金不足が起こる。

間違いです。
未入居問題は、以下のような対応が取られます。
このことは重説にも書かれています。

分譲未入居物件の管理費・修繕費は売主が払います。
修繕積立金は、当初は立て替え払いされます。（欠損が出ません）

後から新規で購入した人が入居すると、管理費と修繕費は入居日以降は入居者が 支払うことになります。
修繕積立金の立て替え分は、そこで入居者が売主に支払い、全て精算されます。

ずっと売れ残りの部屋が出続けた場合は、売主は当該住戸を賃貸に出すことが
出来ます。賃貸に出すときは、立て替え払いした修繕積立金は、そのまま支払いと
いうことになります。

賃貸に出るまでは、管理・修繕・積立金は、全て売主負担です。
賃貸に出れば、新しい入居者が支払うことになります。


まとめますと、管理組合側にはいかなる欠損も発生しません。

売れ残り続けるデメリットは、その物件の中古市場が低迷することと、
賃貸入居者が増えることで、責任感の薄い入居者が多くなることです。

住友の場合、販売中の物件は住友負担で新規購入者用に駐車場を確保している場合が多いみたいですがここはどうですかね？

要するに　体力のあるデベのマンションは安心

585の言う通り

修繕一時金、駐車場代、共有施設利用料、ここら辺は払ってくれないと思う。

体力の使い方を間違えてるデベのマンションは安心できないなぁ・・・

>588
それは三井ですかね？

>584
たしか、ツインはそうしてると聞きましたが。

値下げする訳にはいかないですから。
頑張りどころですね。

５８４さん

聞いたことがないので分からないですが、普通はしないんじゃないでしょうか？
確保のために支払いをしなくても、空いているものは空いているでしょうし、すでに住んでいる住人が使いたいという話になったときに、いやココはスミフが押さえているから無理ですって話になったら、なんか腹立ちませんかね？

売主が駐車場を確保しているのが本当なら、
未購入の人のためというよりは、
既入居の人のために管理費に欠損が出ないような
配慮なんだろうと思われます。

隣はスミフが販売のために押さえてたって
過去スレで見た記憶がある

>>593
それは人が良すぎ
おつりの札の枚数を数えるのは
足りなくてはいけないからとか思ってない？

>594
だとすると、そのマンションって駐車場が
足りないからなんですよね？

住人で駐車場を使えない人がいたとしても
すみふが販売のために押さえていたとしたら
なんかやり方がスゴイというか強引ですね。

それも販売の戦略のひとつだよ。

>596
ツインは多分、億以上の未入居高級物件の為に、平置き区画をキープしていたのでは？

久々に見たけどまだたくさん売れ残っているとは・・・
今の状況じゃ、リスクはあるしブランド力も大幅に下がったから、お金持ちは湾岸買わないよねー。
そうなるとターゲットを変えて価格で勝負でもしないと売れんでしょ。